朗詩(shī)第四糧庫(kù)地塊改造項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告書(shū)

下載后可任意編輯、修改下載后可任意編輯、修改項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告PAGE1-項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告常州朗詩(shī)第四糧庫(kù)地塊改造項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告常州安邦南匯工程咨詢有限公司常州朗詩(shī)置業(yè)有限公司二OO八年一月二十二日目錄第一章申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 -4-一、項(xiàng)目申報(bào)單位概況 -4-二、項(xiàng)目概況 -5-第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和 -29-一、發(fā)展規(guī)劃分析 -29-二、產(chǎn)業(yè)政策分析 -31-三、行業(yè)準(zhǔn)入分析 -32-第三章資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析 -33-一、資源開(kāi)發(fā)方案 -33-二、資源利用方案 -34-三、資源節(jié)約措施 -34-第四章節(jié)能方案分析 -35-第五章建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 -43-一、項(xiàng)目選址及用地方案 -43-二、土地利用合理性分析 -43-三、征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案 -44-第六章環(huán)境和生態(tài)影響及交通條件分析 -44-一、環(huán)境影響識(shí)別 -44-二、環(huán)境影響分析 -45-三、交通條件分析 -47-第七章經(jīng)濟(jì)影響分析 -48-一、經(jīng)濟(jì)效益分析 -48-二、項(xiàng)目對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響分析 -53-三、行業(yè)影響分析 -56-第八章社會(huì)影響分析 -58-一、社會(huì)影響效果分析 -58-二、適應(yīng)性分析 -58-三、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 -59-四、社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 -59-第九章結(jié)論與建議 -60-一、結(jié)論 -60-二、建議 -61-附件1、成本費(fèi)用及效益指標(biāo)測(cè)算表2、開(kāi)發(fā)公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照3、開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)4、規(guī)劃部門(mén)審定的修建性詳細(xì)規(guī)劃方案圖5、建筑底層和主要樓層平面圖、主要住宅戶型圖6、地下室及地下停車平面圖（含詳細(xì)建筑面積、車位數(shù)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)）7、環(huán)保部門(mén)出具的環(huán)評(píng)批復(fù)意見(jiàn)書(shū)8、國(guó)有土地使用權(quán)出讓成交確認(rèn)書(shū)、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同（經(jīng)土地公開(kāi)出讓后簽訂，享有新開(kāi)發(fā)權(quán)的合同）及所有附件（土地使用條件和要求、公建配套建設(shè)意見(jiàn)書(shū)、出讓地塊控制性規(guī)劃圖、出讓用地范圍圖、拆遷范圍圖）9、咨詢單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照10、咨詢單位資格證書(shū)11、咨詢工程師執(zhí)業(yè)資格證書(shū)12、咨詢單位機(jī)構(gòu)代碼證13、咨詢單位稅務(wù)登記證編制人員：韋忠勤裴國(guó)忠審核人：裴國(guó)忠審批人：韋忠勤注冊(cè)投資咨詢工程師：編制單位：常州安邦南匯工程咨詢有限公司常州朗詩(shī)置業(yè)有限公司二OO八年一月二十二日第一章申報(bào)單位及項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目申報(bào)單位概況企業(yè)名稱：常州朗詩(shī)置業(yè)有限公司企業(yè)類型：有限公司（法人獨(dú)資）法定代表人：田明注冊(cè)資本：5000萬(wàn)元人民幣實(shí)收資本：5000萬(wàn)元人民幣企業(yè)地址：常州市鐘樓經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)星港苑1號(hào)樓301室成立時(shí)間：2007年9月26日營(yíng)業(yè)期限：2007年9月26日至2037年9月25日經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及咨詢服務(wù)；自建房租賃；商品房銷售及售后服務(wù)；建筑裝飾材料、建筑機(jī)械、金屬材料、水暖設(shè)備、電器器材銷售；自營(yíng)和代理各類商品和技術(shù)的進(jìn)出口業(yè)務(wù)。（以上范圍涉及專項(xiàng)規(guī)定的，須在辦理專項(xiàng)許可手續(xù)后方可開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)）常州朗詩(shī)置業(yè)有限公司為南京朗詩(shī)置業(yè)股份有限公司于2007年9月進(jìn)入常州市場(chǎng)后新注冊(cè)成立的一家以從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主的分公司。公司的開(kāi)山之作“朗詩(shī)·熙園”，位于南京新街口地區(qū)，項(xiàng)目被評(píng)為南京市防治住宅質(zhì)量通病試點(diǎn)示范小區(qū)，先后獲得了2003年度南京房地產(chǎn)銷售金額冠軍、2004年度中國(guó)最具投資潛力樓盤(pán)、江蘇省首家AA級(jí)智能住宅小區(qū)等殊榮。公司現(xiàn)正在開(kāi)發(fā)“朗詩(shī)·國(guó)際街區(qū)”住宅項(xiàng)目，總建筑面積35萬(wàn)平方米，是目前國(guó)內(nèi)最大的節(jié)能舒適、綠色科技住宅小區(qū)。公司的宗旨是應(yīng)用科技手段，實(shí)現(xiàn)節(jié)能、環(huán)保、健康、舒適、安全、經(jīng)濟(jì)等方面的住宅功能，提升住宅產(chǎn)品的人性化指標(biāo)，并形成產(chǎn)品序列，在實(shí)戰(zhàn)中保持產(chǎn)品領(lǐng)先一步的優(yōu)勢(shì)。公司的戰(zhàn)略定位是以節(jié)能舒適住宅為方向，服務(wù)于中端及以上客戶、做合作共贏的資源整合者，成為綠色科技地產(chǎn)的風(fēng)向標(biāo)。公司在南京起步并獲得成功后，又將目光投向了更寬廣的發(fā)展領(lǐng)域，攜資金、品牌、管理等優(yōu)勢(shì)，積極推進(jìn)長(zhǎng)三角戰(zhàn)略布局。隨著無(wú)錫、杭州、蘇州、項(xiàng)目的相繼開(kāi)發(fā)，公司在成為國(guó)內(nèi)著名科技地產(chǎn)公司的道路上，又邁出了堅(jiān)實(shí)的一步。2007年又成功進(jìn)入常州，在朗詩(shī)市場(chǎng)拓展團(tuán)隊(duì)充分準(zhǔn)備的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)四個(gè)半小時(shí)的奮戰(zhàn)，成功取得了常州第四糧庫(kù)地塊。二、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目名稱：常州朗詩(shī)第四糧庫(kù)地塊改造項(xiàng)目2、建設(shè)單位：常州朗詩(shī)置業(yè)有限公司3、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：項(xiàng)目地塊位于常州原第四糧庫(kù)地塊內(nèi)，東接長(zhǎng)江路，西臨南運(yùn)河，北側(cè)為新建的多層住宅，南臨新體西路。地塊周圍樹(shù)木林立，河水環(huán)繞，沿西側(cè)南運(yùn)河規(guī)劃有20米預(yù)留濱河景觀綠帶，結(jié)合南運(yùn)河的改選，這里將形成濱河公園。區(qū)位圖4、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地總面積55240㎡，總建筑面積181156㎡，（其中地上建筑面積138080㎡，地下建筑面積43076㎡）建筑容積率為了2.5。小區(qū)以小高層、高層住宅為主，相關(guān)配套公建結(jié)合小區(qū)會(huì)所及沿街商業(yè)設(shè)置，項(xiàng)目建成后，預(yù)計(jì)形成住宅1132戶，可入住居民3623人。5、項(xiàng)目投資：106930萬(wàn)元人民幣6、項(xiàng)目規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)目標(biāo)：（一）建筑設(shè)計(jì)情況（1）設(shè)計(jì)思想規(guī)劃設(shè)計(jì)的目標(biāo)是創(chuàng)造人與建筑、水、自然的和諧共生，強(qiáng)調(diào)居住空間的“濱水而居”的規(guī)劃發(fā)展構(gòu)想，充分利用該地塊得天獨(dú)厚的自然資源和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，充分利用南運(yùn)河及濱河綠帶景觀資源以及地塊的特點(diǎn)，注重人與自然的和諧共生，堅(jiān)持最大化引入自然景觀，打造與自然共生的有機(jī)建筑，構(gòu)筑水岸環(huán)抱的理想居住空間。注意居住品質(zhì)的均好性以及整體空間形態(tài)的塑造。在沿西側(cè)河道及北側(cè)、東南側(cè)邊界布置18層、16層的中高層，在沿南側(cè)地界及中心地帶布置11層的小高層，形成了北側(cè)及東西兩側(cè)高，南側(cè)及中間低的空間形態(tài)，保證了每個(gè)單元良好的視線及充足的陽(yáng)光及通風(fēng)條件的同時(shí)，豐富了城市的天際線，沿河盡量取用小短板高層，最大限度引入運(yùn)河景觀資源，使小區(qū)無(wú)論從沿河、沿街還是從組團(tuán)中心內(nèi)部綠化看都呈現(xiàn)也優(yōu)美豐富、令人愉快的風(fēng)景。強(qiáng)調(diào)“綠色建筑”理念，并貫穿規(guī)劃、單體、節(jié)點(diǎn)、材料、景觀、綠化等專業(yè)，節(jié)約用地、用水、用電，利用地源熱泵系統(tǒng)，結(jié)合外墻外保溫系統(tǒng)的整合，充分利用高舒適度科技節(jié)能技術(shù)，通過(guò)整合設(shè)計(jì)和科技集成理念，合理分配節(jié)能技術(shù)的增加成本，實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值與社會(huì)價(jià)值的雙贏。（2）總體布局與設(shè)計(jì)地塊位于長(zhǎng)江路西側(cè)，南運(yùn)河?xùn)|側(cè)，周圍為規(guī)劃路，主要出入口從長(zhǎng)江路引入，順應(yīng)城市人流的主導(dǎo)方向，次入口設(shè)置于新體西路。沿新體西路布置少量沿街商業(yè)，在基地東北角布置會(huì)所，避免了對(duì)小區(qū)的影響。住宅為十一層、十六層、十八層的小高層，沿運(yùn)河一側(cè)為18層的小短板的高層，最大限度引入西側(cè)運(yùn)河及濱河綠帶的景觀，從小區(qū)內(nèi)部的居民也能享受到優(yōu)美的水景，沿北側(cè)和東側(cè)的住宅也是以十八層為主，最大限度地利用了地形，同時(shí)也對(duì)北側(cè)已建住宅的影響達(dá)到最小，南側(cè)和中部的住宅以十一層為主，使整個(gè)小區(qū)呈現(xiàn)“南低北高”“東西環(huán)繞”的空間形態(tài)，在極大豐富了城市輪廓線的同時(shí)，使小區(qū)空間暗合了傳統(tǒng)住宅對(duì)空間的理念，同時(shí)對(duì)內(nèi)注重傳統(tǒng)的圍合空間與現(xiàn)代開(kāi)放式街區(qū)巧妙的結(jié)合與營(yíng)造，使時(shí)代感與歷史文脈的厚重達(dá)到巧妙的平衡。沿河的小高層利用地形前后錯(cuò)開(kāi)，豐富水岸輪廓線的同時(shí)保證了每個(gè)單元的采光和通風(fēng)。布局圖（3）景觀規(guī)劃充分利用地塊周邊良好的自然景觀資源，西側(cè)沿河盡量布置十八、十六層小短板高層住宅，西側(cè)盡端戶型設(shè)置西向客廳及景觀陽(yáng)臺(tái)，使盡可能多的住戶可以俯瞰濱河美景，在爭(zhēng)取最大水景的同時(shí)又留出了足夠的通道將景觀引入社會(huì)內(nèi)部。小區(qū)中心自然形成的南北縱深的景觀綠軸把小區(qū)貫穿成為一個(gè)整體。同時(shí)有利于南運(yùn)河景觀對(duì)小區(qū)中心的滲透，并順應(yīng)當(dāng)?shù)刂鲗?dǎo)風(fēng)向，將自然風(fēng)導(dǎo)入社區(qū)，有利于小區(qū)內(nèi)部小氣候的調(diào)節(jié)和植物的生長(zhǎng)。將自然的風(fēng)，水景以及陽(yáng)光融入小區(qū)，為我所用，也使盡可能多的住戶可以迎風(fēng)而筑，推窗見(jiàn)綠。小區(qū)綠地以集中綠地與帶狀綠地相結(jié)合，并利用微地形形成立體的層次分明的景觀綠地，并圍合的庭院中心綠地最大程度爭(zhēng)取了綠化面積。小區(qū)內(nèi)集中綠地相應(yīng)布置花木草坪，花坪水面，雕塑，兒童老人設(shè)施及鋪裝，綠地應(yīng)盡可能多功能使用，地面停車全部采用草坪格停車，中心花園成為居民步行回家的捷徑，道路結(jié)合景觀進(jìn)行的設(shè)計(jì)，力求做到“道而不暢，順而不穿”。（4）交通體系小區(qū)主入口設(shè)于靠長(zhǎng)江路一側(cè)，主要車行道路為環(huán)路，繞小區(qū)一周，僅供緊急時(shí)消防車輛和搬家貨車及救護(hù)車輛使用，并設(shè)有臨時(shí)?？奎c(diǎn)。地下車庫(kù)入口位于主入口廣場(chǎng)附近，車輛進(jìn)入小區(qū)后隨即進(jìn)入地下車庫(kù)，由地下車庫(kù)直接進(jìn)入電梯入戶，最大限度避免車輛交通對(duì)居住生活的干擾，實(shí)現(xiàn)立體人車分流，地面僅設(shè)少量臨時(shí)及訪客停車位以方便住戶。社區(qū)物管及社區(qū)配套用房設(shè)置在入口廣場(chǎng)北側(cè)的住宅底層，在基地南側(cè)入口處設(shè)立了沿街商業(yè)，在基地東北側(cè)設(shè)置了社區(qū)便民商業(yè)用房及其他相關(guān)配套用房，垃圾的處理用房設(shè)于北側(cè)，方便居民同時(shí)避免了對(duì)居民生活的干擾，保證了小區(qū)環(huán)境整潔安寧。交通圖（5）單體設(shè)計(jì)合理運(yùn)用建筑材料與色彩，采用高科技節(jié)能技術(shù)與綠色環(huán)保的建材，外墻采用擠塑保溫材料和環(huán)保涂料，結(jié)合6+12+6LOW-E玻璃斷熱型材的外門(mén)窗及外遮陽(yáng)卷簾，形成閉合的保溫隔熱體系，阻隔能量流失，建筑外形方正簡(jiǎn)潔，玻璃陽(yáng)臺(tái)與涂料墻面形成肌理的對(duì)比，創(chuàng)造出高科技住宅簡(jiǎn)潔精致，內(nèi)蘊(yùn)深厚的特點(diǎn)。技術(shù)整合：包括外圍護(hù)系統(tǒng)，地源熱泵系統(tǒng)、混凝土頂棚輻射制冷制熱系統(tǒng)、置換新風(fēng)系統(tǒng)、防噪音系統(tǒng)、同層排水系統(tǒng)、屋頂利用太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)等，營(yíng)造高舒適度，高品質(zhì)健康生活。高效簡(jiǎn)潔的單元平面設(shè)計(jì)：一梯兩戶的平面組合，電梯、衛(wèi)生間管道并集中緊湊布置，創(chuàng)造了豐富靈活、平面使用系數(shù)極高的使用空間，主要房間的開(kāi)間都帶到了3.0m以上，客廳3.6m以上，廚衛(wèi)，客廳全明設(shè)計(jì)，保證了居住空間的基本品質(zhì)。戶型圖各戶型具體情況：戶型建筑面積m2得房率套數(shù)套數(shù)百分比面積面積百分比A8079.15%18816.61%1504011.15%B8885.40%15313.52%134329.96%C8979.80%14312.63%126969.41%D13087.90%221.94%28642.10%E13187.60%23821.02%3137423.27%F12684.16%21218.73%2671219.81%H17987.60%15813.96%2830220.99%J24889.80%181.59%44603.31%總套數(shù)1132100.00%134880100.00%90m2以下戶型總建筑面積共41168m2，占住宅建筑面積的30.52%。（二）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)情況（1）、工程概況：本工程為常州朗詩(shī)第四糧庫(kù)地塊改造項(xiàng)目，由一層地下室和十三棟主樓組成；建筑高度最高為57.6米，總建筑面積為181156平方米（其中地上建筑面積為138080平方米，地下建筑面積為43076平方米）。（2）設(shè)計(jì)規(guī)范：本工程按現(xiàn)行國(guó)家及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范、規(guī)程進(jìn)行設(shè)計(jì)，其中主要包括：①《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（GB50068——2001）②《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（GB50009——2001）③《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50010——2002）④《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50011——2001）⑤《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》（JGJ3——2002）⑥《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50007——2002）⑦《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50003——2001）⑧《建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ3——2002）⑨其它地方性規(guī)程（3）設(shè)計(jì)荷載①建筑物樓面及屋面主要部位的使用活荷載標(biāo)準(zhǔn)值（KN/M2）住宅2.0消防樓梯3.5屋面（上人）2.0機(jī)房及設(shè)備用房7.0（或按實(shí)際設(shè)備重量）車庫(kù)5消防車道20②風(fēng)載基本風(fēng)壓值W0=0.40KN/M2地面粗糙度按B類③雪載基本雪壓S0=0.35KN/M2④設(shè)計(jì)使用年限本工程設(shè)計(jì)使用年限為50年⑤安全等級(jí)本工程建筑物安全等級(jí)為二級(jí)⑥抗震設(shè)防本工程抗震設(shè)防烈度為7度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為0.10，設(shè)計(jì)地震分組為第一組?？拐鸬燃?jí)及場(chǎng)地土類別按有關(guān)要求取值。⑦上部結(jié)構(gòu)本工程大樓均采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)體系。⑧地基基礎(chǔ)按本工程所處常州市一般地質(zhì)條件及擬建建筑物的特點(diǎn)，擬采用樁基礎(chǔ)。⑨地下室地下室防水等級(jí)為二級(jí)。地下室外墻采用防水混凝土，防水混凝土的設(shè)計(jì)抗?jié)B等級(jí)為S6。⑩結(jié)構(gòu)材料本工程梁、柱、樓板及地下室墻板的混凝土強(qiáng)度等級(jí)擬采用C30；鋼筋采用I級(jí)鋼筋（HPB235）和Ⅱ級(jí)鋼筋（HRB335）；鋼材采用Q235用Q345；墻體依據(jù)因地制宜原則采用當(dāng)?shù)貕w材料：內(nèi)隔墻采用輕質(zhì)隔墻，外墻墻體采用防漏抗?jié)B的墻體。（三）給排水設(shè)計(jì)情況（1）設(shè)計(jì)依據(jù)①《建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50015——2003）②《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50045——95）③《建筑中水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50336——2002）④《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50013——2006）⑤《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ50014——2006）⑥《汽車庫(kù)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50067——97）（2）設(shè)計(jì)范圍①室內(nèi)給水（冷熱水）、室內(nèi)（污廢水、雨水）、雨水回用系統(tǒng)；②消防給水（消火栓、噴淋系統(tǒng)）；③小區(qū)室外給排水。（3）給水設(shè)計(jì)①水源：取自城市給水管，由基地周邊南邊新體路和東邊規(guī)劃路市政道路上給水管各引入一根進(jìn)入本小區(qū)。長(zhǎng)江路現(xiàn)有城市給水管，可直接滿足6層以下建筑生活用水需要；地塊內(nèi)多層建筑由城市給水管直供，高層建筑設(shè)給水增壓站，水源由長(zhǎng)江路引入，管徑為DN200。②冷水給水系統(tǒng)：小區(qū)建筑群共用生活無(wú)負(fù)壓變頻加壓生活泵房。根據(jù)城市自來(lái)水水壓、建筑性質(zhì)及建筑高度，冷水給水系統(tǒng)分為高、低二個(gè)區(qū)，低壓區(qū)為1—3層，由城市給水管道網(wǎng)直接供水；高壓區(qū)為了4層以上（含4層），由設(shè)在地下室的無(wú)負(fù)壓變頻加壓生活裝置供水；高區(qū)供水分區(qū)設(shè)支管靜壓減壓閥減壓后供水，以使各用水點(diǎn)的出水水壓不大于0.35MPa。③熱水供水系統(tǒng)：住宅設(shè)置單元集中式太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)，由設(shè)在屋頂?shù)闹悄芴?yáng)能熱水裝置（帶天然氣輔助加壓）將冷水加熱后，送至各戶衛(wèi)生間的盥洗用水和廚房洗滌用水。（4）排水設(shè)計(jì)①排水要求及排放位置：根據(jù)當(dāng)前市政方面要求及甲方提供的資料，排水體制采用雨、污分流制，部分雨水匯集后排入雨水設(shè)備調(diào)節(jié)池。初期雨水和多余的雨水排入市政公共雨水管道。污水排至室外經(jīng)管道收集后，接入市政公共污水管。②污廢水系統(tǒng)高層建筑污水系統(tǒng)采用單立管特殊配件同層排水系統(tǒng)。地下室的污水先匯流至集水井，再用污水提升泵提升后，排至室外污水管。長(zhǎng)江路現(xiàn)有D1000市政污水管進(jìn)清潭污水處理廠。小區(qū)內(nèi)可使用DN400的污水管與其相聯(lián)，解決污水處理問(wèn)題。③雨水系統(tǒng)屋面雨水采用重力流排除系統(tǒng)，由管道排至室外。部分雨水匯集后接入小區(qū)雨水回用中水處理站調(diào)節(jié)池，作為中水水源的補(bǔ)充。初期雨水和多余的雨水排入市政公共雨水管道。小區(qū)內(nèi)可使用D700的雨水管道，解決雨水排放問(wèn)題。④雨水回用系統(tǒng)雨水回用系統(tǒng)供應(yīng)范圍為部分室外道路、綠化澆灑、景觀等用水，供應(yīng)系統(tǒng)分為一個(gè)區(qū)，各用水點(diǎn)的出水水壓不大于0.35MPa⑤雨水回用處理及提升設(shè)備雨水回用處理設(shè)備：回用處理設(shè)備選用一套生物處理中水設(shè)備，在該設(shè)備前置一個(gè)調(diào)節(jié)水池，以調(diào)節(jié)高峰時(shí)排水量。雨水作為中水水源的補(bǔ)充。在該設(shè)備后設(shè)一個(gè)中水調(diào)節(jié)池，以調(diào)節(jié)高峰用水量。提升裝置：在地下室車庫(kù)衛(wèi)生間等處設(shè)污水坑，坑底設(shè)潛污泵，將污水提升后送入室外污水管。在消防電梯及地下室層車庫(kù)、水泵房等處設(shè)集水井井底設(shè)潛水泵，將廢水提升后送入室外雨水管。（四）消防給水設(shè)計(jì)情況（1）用水量：①消防栓消防給水系統(tǒng)用水量：消火栓用水量：室外20升/秒，室內(nèi)30升/秒；火災(zāi)延續(xù)時(shí)間2小時(shí)；小時(shí)用水量180M3/h；一次火災(zāi)用水量360M3。②自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)用水量：自動(dòng)噴灑用水量：地下車庫(kù)（中危二級(jí)）38升/秒；火災(zāi)延續(xù)時(shí)間1小時(shí)；小時(shí)用水量137M3/h；一次火災(zāi)用水量137M3。（2）消防水源及消防水池容量：高層建筑群共用消防水池和消防泵房。消防水源為城市自來(lái)水，由基地周邊市政道路上市政給水管各引入一根給水管進(jìn)入本建筑。消防水池容量按滿足2小時(shí)室內(nèi)外消火栓消防用水總量計(jì)算，其容量為500立方米。（3）室內(nèi)消火栓消防給水系統(tǒng)：消火栓消防給水系統(tǒng)分為一個(gè)區(qū)。在屋頂設(shè)消防水箱儲(chǔ)存18立方米消防用水（與噴淋系統(tǒng)合用）。在水箱的出水管上分別設(shè)置氣壓供水設(shè)備，以保證消防設(shè)備末端的供水壓力。系統(tǒng)壓力不大于0.1MPa。消防給水管均聯(lián)成環(huán)狀，并用閥門(mén)分成若干獨(dú)立段，以保證檢修時(shí)關(guān)閉的豎管不超過(guò)一條。在室外設(shè)消防水泵接合器。在消防電梯前室、走道、樓道間等明顯易于取用的地點(diǎn)設(shè)置消火栓，其間距以保證同層相鄰兩個(gè)消火栓的水槍充實(shí)水柱同時(shí)達(dá)到室內(nèi)任何部位，同時(shí)考慮各防火分區(qū)的要求。（4）自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)：按照《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》的部分條文，在地下車庫(kù)，設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。根據(jù)建筑高度和《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》的要求，地下車庫(kù)自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)為1區(qū)。屋頂設(shè)消防水箱儲(chǔ)存18立方米的消防用水（與消火栓系統(tǒng)合用）。地下車庫(kù)噴頭采用74。C溫級(jí)閉式易熔金屬噴頭。系統(tǒng)設(shè)5個(gè)報(bào)警閥，每個(gè)報(bào)警閥控制的噴頭數(shù)均不超過(guò)800個(gè)，每個(gè)防火分區(qū)的管道自成系統(tǒng)。在每個(gè)防火分區(qū)的總水平干管上設(shè)置一個(gè)水流指示器，以使消防控制室的顯示屏上顯示出正在動(dòng)作的噴頭所在的層數(shù)及區(qū)域。報(bào)警閥、水流指示器、壓力開(kāi)關(guān)、水泵等裝置的運(yùn)行情況都在消防控制室的顯示屏上顯示出來(lái)。水流指示器用來(lái)各消防控制室報(bào)警，壓力開(kāi)關(guān)用來(lái)啟動(dòng)水泵。在室外設(shè)消防水泵接合器。（5）室外消火栓：利用周圍道路上的市政消火栓，并根據(jù)需要在小區(qū)周圍增設(shè)室外消火栓。（五）電氣方案設(shè)計(jì)情況（1）設(shè)計(jì)依據(jù)《住宅建筑規(guī)范》（GB50368——2005）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50096——1999）《住宅性能評(píng)定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50362——2005）《江蘇省住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（DGJ32/J26——2006）《居住區(qū)供配電設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》（DGJ32/J11——2005）《住宅小區(qū)通信配套設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》（DGJ32/J17——2006）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50045——95）《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50057——94）《建筑物電子信息系統(tǒng)防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50343——2004）《智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50314——2006）《有線電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》（GB50200——94）《綜合布線系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50311——2007）《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ/T1——92）（2）設(shè)計(jì)范圍10/0.4KV變配電系統(tǒng)（用戶變）；電力配電系統(tǒng)；照明系統(tǒng)；建筑物防雷；按地系統(tǒng)及安全措施；火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)；有線電視系統(tǒng)；通信、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；安防系統(tǒng)。（3）變配電系統(tǒng)長(zhǎng)江路現(xiàn)有10KV電源供應(yīng)，項(xiàng)目地塊可按規(guī)劃要求設(shè)計(jì)開(kāi)閉所，并與供電部門(mén)協(xié)調(diào)，引入小區(qū)，作為小區(qū)內(nèi)供電電源。①負(fù)荷等級(jí)變頻調(diào)速生活泵、變配電所、通迅、安防機(jī)房設(shè)備、消防用電設(shè)備（如：消防水泵、排煙風(fēng)機(jī)、消防中心電源）和應(yīng)急照明屬一級(jí)負(fù)荷，物管中心、車庫(kù)潛水泵屬二級(jí)負(fù)荷，其余為三級(jí)負(fù)荷。②供電電源向供電部門(mén)申請(qǐng)兩路高壓電源，由新體西路側(cè)引入。小區(qū)擬于地上設(shè)開(kāi)閉所一座，臨街變（公變）三座，地下設(shè)用戶變（專變）一座。開(kāi)閉所兩進(jìn)十出，進(jìn)線在開(kāi)閉所匯集后，除兩路引至地下用戶變外，其余供地上居民用臨街變。用戶變電所擬設(shè)置四臺(tái)變壓器，分區(qū)域供地下室用電及小區(qū)水泵、地源熱泵等設(shè)備用電。③供電系統(tǒng)高壓側(cè)采用省標(biāo)簡(jiǎn)化電氣接線：每回路各裝設(shè)一臺(tái)進(jìn)線負(fù)荷開(kāi)關(guān)、兩臺(tái)負(fù)荷開(kāi)關(guān)-熔斷器組合電器、兩臺(tái)1250KVA及以下干式變壓器。高壓不聯(lián)絡(luò)。0.38KV側(cè)采用分段單母線接線。平時(shí)母聯(lián)開(kāi)關(guān)斷開(kāi)，兩路電源同時(shí)分列運(yùn)行，當(dāng)一路低壓總開(kāi)關(guān)非故障跳閘時(shí)，母聯(lián)手動(dòng)投入，由另一臺(tái)變壓器首先保證一、二級(jí)負(fù)荷用電。低壓總開(kāi)關(guān)與母聯(lián)開(kāi)關(guān)之間設(shè)操作閉鎖及電氣聯(lián)鎖，任何情況下只能合其中的兩個(gè)開(kāi)關(guān)。④計(jì)量、補(bǔ)償方式計(jì)量方式為高供高計(jì)。在低壓供電系統(tǒng)對(duì)電力負(fù)荷實(shí)行分計(jì)量。無(wú)功補(bǔ)償方式為變電所低壓側(cè)集中補(bǔ)償，將高壓側(cè)功率因素自動(dòng)補(bǔ)償至0.9以上。并要求熒光燈，氣體放電燈單燈就地補(bǔ)償，使其功率因素不小于0.9。（4）配電系統(tǒng)低壓配電電壓為220/380V。各單體每層均有配電間（內(nèi)附豎井），用來(lái)敷設(shè)垂直干線和設(shè)置層配電箱。對(duì)于單臺(tái)大容量或重要負(fù)荷采用放射式供電；對(duì)于照明及一般負(fù)荷采用樹(shù)干式與放射式相結(jié)合的供電方式。消防用電設(shè)備、電梯等設(shè)備用電均采用專用回路。一級(jí)負(fù)荷（含消防設(shè)備）；采用雙電源供電并在末端互投。二級(jí)負(fù)荷；采用雙電源供電，并在適當(dāng)位置互投。三級(jí)負(fù)荷；采用單電源供電。各個(gè)人防區(qū)域的照明、電力各自成配電系統(tǒng)，獨(dú)立回路配電。住戶配電箱回路和插座數(shù)量按高檔標(biāo)準(zhǔn)配置。（5）照明系統(tǒng)①根據(jù)使用性質(zhì)、功能要求和使用條件，按不同標(biāo)準(zhǔn)分別選取照度標(biāo)準(zhǔn)且符合相關(guān)國(guó)家規(guī)范。配合建筑裝潢需要，采用并新型節(jié)能型燈具及光源。照明控制推薦智能型。②各重要場(chǎng)所、出入口、疏散通道、重要機(jī)房等處設(shè)應(yīng)急照明及疏散指示標(biāo)志。③小區(qū)內(nèi)道路、庭園及建筑小品，建筑物泛光照明等同期進(jìn)行設(shè)計(jì)。（6）建筑物防雷及安全接地系統(tǒng)①按年預(yù)計(jì)雷擊次數(shù)及建筑物使用功能劃分建筑防雷類別，并進(jìn)行防雷設(shè)計(jì)。②各建筑物設(shè)總等電位聯(lián)接。衛(wèi)生間、浴室做局部等電位聯(lián)接。③配電系統(tǒng)接地采用TN-S型式，綜合接地電阻不大于1歐姆。（7）火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)①采用控制中心報(bào)警系統(tǒng)。物管設(shè)消防控制中心?？刂浦行膬?nèi)有集中火災(zāi)報(bào)警控制器及聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備。②各單體建筑按需設(shè)置區(qū)域火災(zāi)報(bào)警控制器。③住戶設(shè)有害可燃?xì)怏w泄漏報(bào)警。（8）有線電視系統(tǒng)采用HFC模式，860MHZ鄰頻傳輸系統(tǒng)，并開(kāi)通雙向?qū)拵ЬC合信息服務(wù)。（9）通信、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)每戶設(shè)智能化系統(tǒng)配線箱和標(biāo)準(zhǔn)RJ45數(shù)據(jù)口。戶內(nèi)采用綜合布線技術(shù)，以滿足多媒體及計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)通訊的需求。進(jìn)戶線數(shù)和電話、電腦插座配置數(shù)滿足使用功能需求。由長(zhǎng)江路現(xiàn)有電光覽接入，按有關(guān)專業(yè)部門(mén)要求配置通信機(jī)房及有線電視機(jī)房。（10）安全防范系統(tǒng)配置用界安全防范系統(tǒng)、公共區(qū)域安全防范系統(tǒng)、家庭安全防范系統(tǒng)和安防監(jiān)控中心。（11）管理與監(jiān)控系統(tǒng)依據(jù)需要設(shè)表具數(shù)據(jù)自動(dòng)抄收及遠(yuǎn)傳系統(tǒng)、建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)和物業(yè)管理系統(tǒng)。（六）暖通方案設(shè)計(jì)情況（1）設(shè)計(jì)依據(jù)《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50019——2003）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50016——2006）《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（采暖居住建筑部分）（JGJ26——95）《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50189——2005）《地源熱泵系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50366——2005）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50096——99）《住宅建筑規(guī)范》（GB50368——2005）《江蘇省民用建筑熱環(huán)境與節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB32/T478——2001）《江蘇省住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（DJG32/J26——2006）（2）設(shè)計(jì)內(nèi)容①地源熱泵主機(jī)房系統(tǒng)設(shè)計(jì)②空調(diào)末端設(shè)計(jì)③消防通風(fēng)及人防通風(fēng)設(shè)計(jì)（3）地源熱泵主機(jī)房系統(tǒng)設(shè)計(jì)①空調(diào)冷熱源采用集中的空調(diào)主機(jī)設(shè)計(jì)。主機(jī)共分為兩組，每組兩臺(tái)。一組供應(yīng)每棟樓屋頂?shù)男嘛L(fēng)機(jī)組，夏季供回水溫度為7/12度，冬季供回水溫度為35/30度；一組供應(yīng)天棚頂埋管輻射系統(tǒng)，夏季供回水溫度為18/20度，冬季供回水溫度為28/26度②地埋管采用鉆孔垂直埋管，鉆孔間距5m×5m?？變?nèi)采用SDR11系列ф25×2.3mmHDPE管，承壓1.25MPa，單U連接。（4）空調(diào)末端設(shè)計(jì)①住宅采用天柵輻射供冷方式，天棚輻射供暖與供冷系統(tǒng)由預(yù)埋于鋼筋混凝土樓板內(nèi)的盤(pán)管組成，盤(pán)管材質(zhì)采用耐熱陰氧聚乙烯管（PE-RT），陰氧密度（DIN4276）在70度時(shí)0.8MPa，盤(pán)管規(guī)格為D20×2.0。②新風(fēng)由設(shè)于屋頂?shù)男嘛L(fēng)機(jī)房通過(guò)若干豎管向下送至各套住宅，為保證進(jìn)入各套住宅的新風(fēng)量恒定，每套住宅的連接支管上均設(shè)置一個(gè)定風(fēng)量調(diào)節(jié)閥。（5）消防通風(fēng)及人防通風(fēng)設(shè)計(jì)①住宅設(shè)24小時(shí)運(yùn)行的集中送新風(fēng)與排風(fēng)系統(tǒng)，新風(fēng)通過(guò)豎井內(nèi)的新風(fēng)管與布置在地板下的送風(fēng)支管從地板送風(fēng)口送入每套住宅的臥室、起居室等，排風(fēng)口設(shè)于衛(wèi)生間和廚房。低速地板送風(fēng)與頂部排風(fēng)的置換通風(fēng)方式提高了通風(fēng)換氣效率，明顯改善了室內(nèi)空氣品質(zhì)。②地下室依據(jù)防火分區(qū)設(shè)置機(jī)械送、排風(fēng)系統(tǒng)，并利用送，排風(fēng)機(jī)設(shè)置機(jī)械排煙系統(tǒng)和排煙補(bǔ)風(fēng)系統(tǒng)。③小高層的合用前室采用機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng)。④地下室根據(jù)人防防護(hù)單元等級(jí)設(shè)置滿足人防防護(hù)規(guī)范戰(zhàn)時(shí)通風(fēng)系統(tǒng)。（七）燃?xì)夥桨冈O(shè)計(jì)項(xiàng)目按有關(guān)部門(mén)的要求設(shè)燃?xì)庹{(diào)壓站一座，氣源由長(zhǎng)江路現(xiàn)有DN200中壓煤氣管供給，小區(qū)內(nèi)采用DN35的低壓煤氣管引入各戶，解決煤氣供應(yīng)問(wèn)題。7、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目指標(biāo)單位1規(guī)劃總用地5.524公頃2居住戶數(shù)1132戶3居住人數(shù)2623人4戶均人數(shù)3.2人/戶5總建筑面積138080平方米其中住宅建筑面積134880平方米商業(yè)及公建面積3200平方米6地下建筑面積43076平方米7容積率2.58建筑占地面積10520平方米9建筑密度19%%10綠地率≥30%%11泊車位機(jī)動(dòng)車1026輛其中地面50輛地下976輛非機(jī)動(dòng)車2510輛備注：1、住宅機(jī)動(dòng)車按不小于0.8輛/戶配套，非機(jī)動(dòng)車按2輛/戶配套。2、套型建筑面積90平方米以下的住宅建筑面積占住房總面積比重≥30%。8、資金籌措情況：項(xiàng)目總投資106930萬(wàn)元，其中地價(jià)款及契稅3.8272億元，已以自有資金全部付清。資本金比例為35.8%，符合國(guó)家規(guī)定的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例為35%的要求。另外34.2%通過(guò)銀行貸款方式籌集，30%通過(guò)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售條件后由預(yù)售籌集。根據(jù)估算各年的預(yù)售額完全符合要求。9、項(xiàng)目提出的背景2006年，雖然國(guó)家連續(xù)推出加強(qiáng)土地管理、控制信貸增長(zhǎng)、加息等多項(xiàng)宏觀調(diào)控政策，但常州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍然保持強(qiáng)勁的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。全年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資171億元，比上年同比增長(zhǎng)49.7%；在建商品房屋施工面積達(dá)1701.9萬(wàn)㎡，增長(zhǎng)36.6%，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)分析：從2005年常州市商品房竣工面積和銷售面積來(lái)看，竣工面積為520.7萬(wàn)㎡，銷售面積為302萬(wàn)㎡，供需之比為1.72:1,供大大過(guò)于求。2006年，這種情況則剛好被逆轉(zhuǎn)，竣工面積只有397.8萬(wàn)㎡，銷售面積卻達(dá)到479.4萬(wàn)㎡，供需之比為0.83:1，供不應(yīng)求。說(shuō)明常州市房地產(chǎn)市場(chǎng)從前幾年的供過(guò)于求，經(jīng)過(guò)近幾年的快速發(fā)展之后，已經(jīng)進(jìn)入供不應(yīng)求的時(shí)期。常州作為長(zhǎng)三角一個(gè)崛起中的城市，其房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求潛力仍然巨大，主要有以下幾方面需求支撐：隨著常州市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，越來(lái)越多的外資、外地企業(yè)進(jìn)入常州，外來(lái)人口的增加勢(shì)必產(chǎn)生新的住房需求；城市基礎(chǔ)建設(shè)和市政改造力度加大，舊房拆遷量逐年上升，動(dòng)遷戶仍然是未來(lái)房地產(chǎn)需求市場(chǎng)的重要組成部分；常州市居民普遍居住老式住宅小區(qū)，房型面積較小，隨著居民生活條件提高，改善居住條件的需求強(qiáng)烈。房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，在較大程度上抑制了投機(jī)性購(gòu)房，緩解了商品房供求緊張矛盾，而新樓盤(pán)的大量上市，也將起到平抑市場(chǎng)房?jī)r(jià)的作用。隨著商品房供應(yīng)量的大幅增加，預(yù)計(jì)在未來(lái)的兩三年內(nèi)，房?jī)r(jià)上升的空間將保持在10%左右，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將進(jìn)入一個(gè)供求相對(duì)平衡、結(jié)構(gòu)比較合理、價(jià)格趨向平穩(wěn)上漲的新的發(fā)展時(shí)期。未來(lái)的常州房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，專業(yè)化、規(guī)?；l(fā)展是未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的方向。本項(xiàng)目的建設(shè)將有一定前景。同時(shí)，推行精裝修房是近年來(lái)建設(shè)部推出的一項(xiàng)新舉措，它以其自身的優(yōu)越性，成為未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的新趨勢(shì)。在十六大報(bào)告中江總書(shū)記提出“要全面建設(shè)小康社會(huì)，切實(shí)提高人民群眾的生活水平”，“小康不小康，關(guān)鍵看住房”，這些都體現(xiàn)出裝修與住房關(guān)系的重要性。另外，推行住宅精裝修項(xiàng)目本身就是開(kāi)發(fā)商實(shí)力的一種展現(xiàn)，首先促進(jìn)了開(kāi)發(fā)商綜合素質(zhì)的整體提高，不但形成住宅產(chǎn)品新的賣(mài)點(diǎn)，而且可以深入表達(dá)發(fā)展商的審美追求；其次，在高門(mén)檻淘汰一批劣質(zhì)對(duì)手之后，高水準(zhǔn)的對(duì)手們可進(jìn)行更加有序的競(jìng)爭(zhēng)，通過(guò)裝修產(chǎn)生更多樣化的住宅產(chǎn)品形態(tài)，增大住宅產(chǎn)品的藝術(shù)與文化附加值和創(chuàng)新空間等。另外，住宅精裝修房也體現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商的一種深度服務(wù)和良好社會(huì)責(zé)任感，對(duì)于銷售之后的物業(yè)管理和社會(huì)環(huán)境帶來(lái)了種種益處。在這一點(diǎn)上海是成功的典范。精裝修樓盤(pán)還可以促進(jìn)開(kāi)發(fā)商與裝修部門(mén)的聯(lián)合，具有一定的帶動(dòng)效應(yīng)，促進(jìn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，項(xiàng)目在常州推行精裝修樓盤(pán)，這一舉措將會(huì)對(duì)常州房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)又一次新的革命，推動(dòng)常州房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。這一點(diǎn)從公司在無(wú)錫、南京等推行的精裝修項(xiàng)目中已經(jīng)得到了證實(shí)。第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析一、發(fā)展規(guī)劃分析房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)新的發(fā)展階段的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定和健康發(fā)展，有利于保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，有利于滿足廣大群眾的基本住房消費(fèi)需求，有利于實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)。常州市房地產(chǎn)的發(fā)展一直受到市委、市政府的高度重視。擬建項(xiàng)目建設(shè)符合地方產(chǎn)業(yè)政策及城市規(guī)劃，項(xiàng)目總體籌劃合理，市場(chǎng)前景良好，能夠滿足人們對(duì)較高品質(zhì)住宅的需求，將對(duì)營(yíng)造中心區(qū)優(yōu)美的人居環(huán)境和良好的投資環(huán)境、提高人們生活質(zhì)量、拉動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)將起到積極作用。根據(jù)《常州市城市總體規(guī)劃居住用地布局圖》（2004～2020），項(xiàng)目所在地用地性質(zhì)為居住用地，本項(xiàng)目從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其用地性質(zhì)與總體規(guī)劃相符。與《常州市城市總體規(guī)劃(2004-2020)》相符性分析：與居住用地規(guī)劃的相符性第四十三條規(guī)劃原則：1.統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，因地制宜，綜合開(kāi)發(fā)，配套建設(shè)，營(yíng)造宜人的居住環(huán)境，創(chuàng)建生態(tài)居住區(qū)，同時(shí)應(yīng)堅(jiān)持節(jié)約用地原則，控制別墅建設(shè)總量。2.住宅建設(shè)以外圍成片開(kāi)發(fā)為主，嚴(yán)格控制零星住宅建設(shè)，加快進(jìn)行“城中村”改造和污染企業(yè)的搬遷，有效疏散舊城居住人口。第四十五條住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：1.以普通商品房為主，適當(dāng)發(fā)展高檔住宅，兼顧建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。2.以規(guī)模體量適度的多層住宅為主，適當(dāng)發(fā)展高層住宅，控制發(fā)展低層住宅。建設(shè)項(xiàng)目地塊原為城中企業(yè)，現(xiàn)搬遷后用于住宅建設(shè)，與以上規(guī)劃要求完全相符，且設(shè)計(jì)以小高層、高層為主，也與規(guī)劃中要求的住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)相符。與城市停車設(shè)施規(guī)劃的相符性第七十四條發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)：以路外停車(停車場(chǎng)庫(kù)等)為主，路邊停車為輔，采取多種形式的停車方式，增加停車泊位。同時(shí)加強(qiáng)停車設(shè)施需求管理，實(shí)現(xiàn)供應(yīng)與需求之間的平衡，達(dá)到停車井然有序。社會(huì)公共停車用地按1.0平方米/人預(yù)留。新建及改建住宅區(qū)停車泊位力爭(zhēng)達(dá)到每?jī)蓱粼O(shè)1個(gè)停車位。第七十六條規(guī)劃布局：1.居住小區(qū)、大中型公共建筑配建停車場(chǎng)(庫(kù)、樓)是路外停車泊位供應(yīng)的主體，約應(yīng)占停車需求總量的85％；社會(huì)公共停車場(chǎng)作為配建停車場(chǎng)的補(bǔ)充和調(diào)節(jié)，約應(yīng)占停車需求總量的15％，其中在城市支路和繁華商業(yè)大街等合適地段(時(shí)段)設(shè)置的滿足短時(shí)停車需要的路內(nèi)公共停車泊位約占社會(huì)公共停車需求量的10％。小區(qū)建有大型地下停車場(chǎng)，機(jī)動(dòng)車停車位1026輛，而小區(qū)總戶數(shù)是1132戶，基本達(dá)到一戶一停車泊位的比例。與城市居住區(qū)停車設(shè)施規(guī)劃的要求完全相符。（三）與城市綠地規(guī)劃的相符性第一百零七條各類綠地規(guī)劃：居住區(qū)綠地：舊城居住區(qū)綠地率不小于25％，新區(qū)居住區(qū)綠地率不小于30％。居住區(qū)內(nèi)的公共綠地指標(biāo)按居住人口規(guī)?？刂?，為組團(tuán)不小于0.5平方米/人、小區(qū)不小于1平方米/人、居住區(qū)不小于1.5平方米/人。項(xiàng)目屬于舊城區(qū)的改造，設(shè)計(jì)綠化率為≥30%，綠化覆蓋總面積為23200平方米，小區(qū)設(shè)計(jì)居住總?cè)藬?shù)為3623人。完全符合城市綠地規(guī)劃的要求。二、產(chǎn)業(yè)政策分析2005年，為解決房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的突出問(wèn)題，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，國(guó)務(wù)院辦公廳先后印發(fā)了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》和《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》（即國(guó)八條），國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)密切配合，及時(shí)下發(fā)了貫徹意見(jiàn)和配套措施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，然而效果并不明顯；2006年初，常州房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸從2005年的宏觀調(diào)控中恢復(fù)過(guò)來(lái)，商品房銷售也緩慢回升并一直持續(xù)到五月份。5月中下旬，隨著“國(guó)六條”和九部委“十五條”的相繼頒布，使常州原本上揚(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了回落，6、7月份商品房銷售量驟減，市場(chǎng)跌入低谷。到了8月份，隨著新政的逐漸明朗化，市場(chǎng)又開(kāi)始慢慢復(fù)蘇，尤其是一大批新盤(pán)集中推向市場(chǎng)，僅8、9兩個(gè)月份市區(qū)商品房上市量即達(dá)184萬(wàn)平方米。進(jìn)入第四季度，商品房新增供應(yīng)量逐步趨于平穩(wěn)，但月均上市量仍有近25萬(wàn)平方米。雖然受到了“國(guó)六條”和九部委調(diào)控政策的影響，但常州房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了一個(gè)消化、適應(yīng)的過(guò)程后，政策環(huán)境逐步穩(wěn)定，調(diào)控方向日益明確，消費(fèi)者理性購(gòu)房需求漸趨增長(zhǎng)。根據(jù)國(guó)家發(fā)改委2005年第40號(hào)《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》，擬建項(xiàng)目不屬于限止類、禁止類，屬于允許類；根據(jù)江蘇省發(fā)展和改革委員會(huì)二OO四年六月三日發(fā)布的《江蘇省鼓勵(lì)投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》和常州市人民政府發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)常州市當(dāng)前限制和禁止發(fā)展產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向目錄的通知》，擬建項(xiàng)目也不屬于限止類、禁止類，屬于允許類。根據(jù)國(guó)土資發(fā)〔2006〕296號(hào)關(guān)于發(fā)布實(shí)施《限制用地項(xiàng)目目錄(2006年本)》和《禁止用地項(xiàng)目目錄(2006年本)》的通知，本項(xiàng)目不在限制用地項(xiàng)目目錄和禁止用地項(xiàng)目目錄內(nèi)?！断拗朴玫仨?xiàng)目目錄(2006年本)》中雖有“十四、其他項(xiàng)目”之“3.低密度、大套型住宅項(xiàng)目(指住宅小區(qū)建筑容積率低于1.0、單套住房建筑面積超過(guò)144平方米的住宅項(xiàng)目)”條款，本擬建項(xiàng)目容積率為2.4,大于1。因此，本擬建項(xiàng)目符合國(guó)家和地方產(chǎn)業(yè)政策的要求。三、行業(yè)準(zhǔn)入分析1、擬建項(xiàng)目為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，承辦單位常州朗詩(shī)置業(yè)有限公司，公司成立于2007年9月26日，有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照，公司申報(bào)的房地產(chǎn)二級(jí)（暫定）開(kāi)發(fā)資質(zhì)，建設(shè)局已經(jīng)受理，目前正在審批，并已取得常州市建設(shè)局下發(fā)的《關(guān)于申請(qǐng)項(xiàng)目核準(zhǔn)工作繼續(xù)進(jìn)行的報(bào)告》文件，有從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資格，項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模也符合開(kāi)發(fā)公司的資質(zhì)要求。2、擬建項(xiàng)目符合國(guó)家、行業(yè)部門(mén)制定的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定擬建項(xiàng)目用地面積、結(jié)構(gòu)布局、容積率、建筑密度、綠化率、日照間距嚴(yán)格執(zhí)行地塊規(guī)劃要求的有關(guān)規(guī)定；建筑物按照建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GBJ16-87規(guī)定，確定建筑物的耐火等級(jí)，建筑物之間的間距滿足建筑防火規(guī)范的要求，道路布置滿足消防車通行的要求，并按規(guī)定設(shè)置室外消火栓。以上分析，可見(jiàn)項(xiàng)目建設(shè)單位以及該擬建項(xiàng)目均符合房地產(chǎn)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。第三章資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析一、資源開(kāi)發(fā)方案本擬建項(xiàng)目不涉及資源開(kāi)發(fā)。二、資源利用方案本擬建項(xiàng)目占用的重要資源為國(guó)有土地和建筑材料，土地是通過(guò)出讓方式取得，出讓人為常州市國(guó)土資源局，位于常州原第四糧庫(kù)地塊內(nèi)，東接長(zhǎng)江路，西臨南運(yùn)河，北側(cè)為新建的多層住宅，南臨新體西路?？傆玫孛娣e55240萬(wàn)平方。具體利用要求見(jiàn)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。且利用上符合土地使用條件和要求及控制規(guī)劃的要求。項(xiàng)目占用建筑材料主要有砂、石、磚、水泥、鋼材、商品混凝土、預(yù)制構(gòu)件和新型墻體材料等。項(xiàng)目建材采用低放射性材料，減少建材對(duì)室內(nèi)空氣的污染；選用生產(chǎn)能耗低、技術(shù)含量高、可集約化生產(chǎn)的建筑材料或產(chǎn)品；選用可重復(fù)、循環(huán)使用的建筑材料和產(chǎn)品；根據(jù)實(shí)際情況盡量選用可再生的建筑材料和產(chǎn)品；選用無(wú)毒、無(wú)害、無(wú)放射性、無(wú)揮發(fā)性有機(jī)物、對(duì)環(huán)境污染小、有益于人體健康的建筑材料和產(chǎn)品；采用已取得國(guó)家環(huán)境標(biāo)志認(rèn)可委員會(huì)批準(zhǔn)，并被授予環(huán)境標(biāo)志的建筑材料和產(chǎn)品。其有害物質(zhì)含量符合建設(shè)部的相關(guān)要求。三、資源節(jié)約措施對(duì)本項(xiàng)目所占重要自然資源土地的利用遵循《中華人民共和國(guó)城市土地管理法》和《城市規(guī)劃條例》中規(guī)定的加強(qiáng)城市用地的規(guī)劃管理，合理用地、節(jié)約用地的原則進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)的。對(duì)建筑材料的節(jié)約主要從施工技術(shù)、材料的選擇和管理以及循環(huán)利用角度著手，采用資源豐富的、常用的建筑材料。第四章節(jié)能方案分析今日中國(guó)正面臨著大量的住宅建設(shè)，而我國(guó)在住宅建筑和使用過(guò)程中卻存在一系列資源浪費(fèi)、能源消耗等突出問(wèn)題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)住宅總能耗占建筑總能耗的37%，隨著人民生活水平的升高，此比例還將攀升?！敖ㄖ?jié)能”作為可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略核心內(nèi)容之一，在現(xiàn)代生活中已顯得越來(lái)越重要。新建房屋要貫徹節(jié)約用地、節(jié)約能源的方針。對(duì)于項(xiàng)目區(qū)內(nèi)建筑物的節(jié)能措施，嚴(yán)格按《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》和《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50176-93）的要求，根據(jù)本地區(qū)氣候特點(diǎn)，從建筑物隔熱、保溫、通風(fēng)和排濕等方面來(lái)綜合考慮。項(xiàng)目推行了十大科技節(jié)能系統(tǒng)：1、地源熱泵系統(tǒng)該項(xiàng)目采用一個(gè)獨(dú)立地源熱泵系統(tǒng)作為冷熱源，為新風(fēng)提供熱量或者冷量，沒(méi)有其它的輔助能源。夏天利用低溫地下水作為冷卻水制取7℃冷凍水制冷能獲得6以上能效比，與一般風(fēng)冷熱泵空調(diào)機(jī)組制冷能效比2.5左右相比效率提高一倍，與用冷卻塔水源的中央空調(diào)冷水機(jī)組制冷能效比3.5左右相比效率提高50%，是最省電的中央空調(diào)冷水機(jī)組。冬天利用溫暖地下水作為熱源制取45-50℃該系統(tǒng)采用埋設(shè)垂直管的方式，直接從淺層常溫土壤能量供室內(nèi)使用。冬季將地?zé)崮軅鬟f轉(zhuǎn)移到需要采溫的建筑物內(nèi)，夏季將建筑物內(nèi)的熱量通過(guò)熱泵機(jī)組傳遞散失到地表淺層中。與傳統(tǒng)的空氣熱源泵相比，地源熱泵取用的能源更廣泛，并且解決了礦物燃料迅速枯竭以及消耗礦物燃料帶來(lái)的環(huán)境污染等社會(huì)問(wèn)題，是真正意義上的節(jié)能環(huán)保。通過(guò)對(duì)已投入使用的類似系統(tǒng)的記錄數(shù)據(jù)分析，可以預(yù)測(cè)出本工程在最冷月一月及最熱月七月，單位面積運(yùn)行費(fèi)用均不足3.0元/平方米。與常規(guī)分體空調(diào)相比，單位面積耗電量和運(yùn)行費(fèi)用均可節(jié)約50%。（見(jiàn)下圖）圖片2、混凝土頂棚輻射制冷制熱系統(tǒng)項(xiàng)目利用常溫水的不斷循環(huán)，冷卻夏天悶熱的混凝土板，加熱冬季干冷的頂棚。通過(guò)輻射效應(yīng)調(diào)節(jié)室溫。而且，樓面看不到空調(diào)“補(bǔ)丁”，室內(nèi)沒(méi)有機(jī)輪運(yùn)轉(zhuǎn)的噪音。更減少了熱脹冷縮對(duì)樓板的損傷。（見(jiàn)下圖）圖片3、智能新風(fēng)系統(tǒng)系統(tǒng)在稍低溫度下，勻速輸送全方位凈化的空氣，在受熱上升過(guò)程中帶走廢氣，促成循環(huán)，無(wú)吹風(fēng)感；衛(wèi)生間也可通過(guò)此系統(tǒng)換取新鮮空氣，不再有排氣扇產(chǎn)生的噪音，使室內(nèi)始終保持清新、恒氧的環(huán)境。系統(tǒng)采用集中式送風(fēng)方式，新風(fēng)通過(guò)管井內(nèi)的風(fēng)管送到每家每戶，再通過(guò)地磚下的分配器和地板下的風(fēng)管送到室內(nèi)各個(gè)新風(fēng)口。新風(fēng)量按30m3/h·人供給。經(jīng)過(guò)過(guò)濾、除塵、除濕（加濕）、控溫等多級(jí)處理的新鮮空氣，以略低于室內(nèi)的溫度并以0.3m/s的速度從窗下的地面送風(fēng)口處送出，無(wú)吹風(fēng)感。送風(fēng)溫度為夏季16℃，冬季18℃；并可以有效除濕，夏季維持室內(nèi)濕度在60%左右，冬季維持室內(nèi)濕度在40%左右；由于送風(fēng)層的溫度較低，密度較大，會(huì)沿著整個(gè)地板面蔓延開(kāi)來(lái)形成一個(gè)“新風(fēng)湖”遇到人體等室內(nèi)發(fā)熱體加熱后自然上升包裹人體，使人體吸入的始終是新鮮空氣，而人體呼出的廢氣亦隨上升氣流帶走?？捎行ё韪羰彝獾臍馕逗突覊m。（見(jiàn)下圖）圖片4、外墻系統(tǒng)項(xiàng)目在混凝土墻體與面層之間加設(shè)了高性能的保溫層，有效防止了室內(nèi)冷熱的外散，也能防止室外冷熱的內(nèi)侵，減少了通過(guò)空調(diào)調(diào)節(jié)室溫引起的能耗損失。就本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，主要采用以下方式：住宅的主體結(jié)構(gòu)以鋼筋混凝土墻體為主，在其外側(cè)設(shè)置高密度EPS保溫板。既起到隔熱保溫作用，又能有效地防止雨水的侵入，同時(shí)還能降低建造成本。（見(jiàn)下圖）圖片5、外窗系統(tǒng)窗戶作為建筑的主要開(kāi)啟面，承擔(dān)著采光與、防輻射、通風(fēng)與防滲透等多重矛盾的功能，因此也成為外圍護(hù)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)體系中的最薄弱的環(huán)節(jié)。本項(xiàng)目窗戶采用隔熱鋁合金窗，能有效阻隔室外的冷熱。窗框和窗洞的結(jié)合部位空隙也采取阻熱設(shè)計(jì)，隔絕這些細(xì)微之處的熱傳導(dǎo)。為了防止由于陽(yáng)光入射所帶來(lái)的熱負(fù)效應(yīng)，采用雙層中空玻璃加LOW—E涂層，可以內(nèi)外雙向阻熱，冬天室內(nèi)的熱出不去，冷進(jìn)不來(lái)，夏天室外的熱進(jìn)不來(lái)，室內(nèi)的冷也出不去。效果很好。（見(jiàn)下圖）圖片6、外遮陽(yáng)系統(tǒng)項(xiàng)目在外窗上部安裝有遮陽(yáng)卷簾，卷簾為鋁合金材質(zhì)，牢固、耐用，遮陽(yáng)率達(dá)80%，能有效調(diào)節(jié)晝夜，阻隔各種輻射，保護(hù)隱私。（見(jiàn)下圖）圖片7、屋頂?shù)孛嫦到y(tǒng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)從樓梯到樓頂，形成嚴(yán)密的隔熱保溫體系。保證智能居所的獨(dú)立性，減少能量損失。（見(jiàn)下圖）圖片8、隔噪、隔聲系統(tǒng)房屋從外到內(nèi)，從設(shè)計(jì)到材質(zhì)，全面隔音，減少相互干擾。給居住在基中的人，自然不被破壞的安祥和寧?kù)o。（見(jiàn)下圖）圖片9、排水噪聲處理系統(tǒng)本層的污水，本層處理。樓上的污水，不再喧鬧著從家里的管道通過(guò)。衛(wèi)生間也看不到落水箱和落水管，起到了很好的空間利用效果。也不存在將來(lái)漏水的隱患。（見(jiàn)下圖）圖片10、吸塵排污系統(tǒng)居住過(guò)程中產(chǎn)生的生活垃圾將被統(tǒng)統(tǒng)吸入地下統(tǒng)一處理，不需準(zhǔn)備塑料袋和垃圾桶。隨時(shí)產(chǎn)生，隨時(shí)處理。也不必?fù)?dān)心食物垃圾產(chǎn)生的異味和細(xì)菌的滋生，對(duì)居住環(huán)境有很好的保護(hù)作用。（見(jiàn)下圖）圖片除此之外，項(xiàng)目還做到了雨污分流、雨水收集：小區(qū)采用雨水、污水分流系統(tǒng)，生活污水收集后統(tǒng)一納入市政污水管網(wǎng)送城市污水處理廠處理。建立雨水收集與利用系統(tǒng)，小區(qū)綠化、景觀、道路噴灑、公共衛(wèi)生等用水使用雨水。雨水全部收集作為小區(qū)內(nèi)的景觀水域的補(bǔ)充水，雨水處理采用滲水槽系統(tǒng)，滲水槽的設(shè)計(jì)結(jié)合小區(qū)的景觀水體沿岸設(shè)置，沿水岸兩側(cè)設(shè)置雨水截流管道，管道內(nèi)裝填礫石或其它濾料；經(jīng)沉淀后設(shè)置若干雨水井，用于小區(qū)綠化、景觀綠化和道路噴灑等。在清潔能源方面：小區(qū)采用電、天然氣等清潔能源，使大氣污染物的產(chǎn)生量降到最小。同時(shí)使用太陽(yáng)能。綠色能源的使用率宜達(dá)到項(xiàng)目總能耗的10％。項(xiàng)目建筑物樓道內(nèi)的照明采用光控和聲控裝置以減少不必要的能源消耗。通過(guò)以上項(xiàng)目節(jié)能情況介紹，可以看出項(xiàng)目符合《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》的要求。有很好的節(jié)能措施。一、項(xiàng)目選址及用地方案項(xiàng)目地處城南，位于常州原第四糧庫(kù)地塊內(nèi)，東接長(zhǎng)江路，西臨南運(yùn)河，北側(cè)為新建的多層住宅，南臨新體西路。占地總面積55240㎡，用地性質(zhì)為城市建設(shè)用地。周圍有清潭六村、廣景山莊、香江華庭、秋水云廬等多個(gè)住宅小區(qū)；項(xiàng)目東側(cè)有開(kāi)放式公園——荊川公園，是居民休閑的好去處；并有成熟的市政配套設(shè)施，建設(shè)、工商、中國(guó)、農(nóng)業(yè)、交通銀行、時(shí)代懷德店、大潤(rùn)發(fā)（即將開(kāi)業(yè)）、歐尚勤業(yè)、蘭陵店、清潭綜合菜市場(chǎng)、盛菊影幼兒園、荊川小學(xué)、清潭小學(xué)、清潭中學(xué)等；東側(cè)為已建成的六車道長(zhǎng)江路，附近有25路、42路、3路、903路、12路等公交車通過(guò)，交通十分便利；西臨南運(yùn)河，環(huán)境景觀優(yōu)美；是非常理想的居住區(qū)域。二、土地利用合理性分析項(xiàng)目地塊掛牌出讓時(shí)規(guī)定的使用條件和要求主要有：主體建筑物性質(zhì)為住宅，套型建筑面積90平方米以下的住房面積占住房總面積的比重不低于30%，建筑容積率為2.5，建筑密度為25%，綠地比例30%以上。從項(xiàng)目通過(guò)評(píng)審的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的情況看，項(xiàng)目設(shè)計(jì)套型建筑面積90平方米以下的住房面積占住房總面積的30.52%，建筑容積率為2.5，建筑密度為19.0%，綠地率≥30%,總戶數(shù)1132戶，居住人口3623人，機(jī)動(dòng)車停車位1026輛，按不小于0.8輛/戶配套，非機(jī)動(dòng)車停車位2510輛，按2輛/戶配套。項(xiàng)目土地的利用合理，符合出讓土地的使用條件和要求。且遵循常州市區(qū)土地利用規(guī)劃規(guī)定的集約和有效使用土地的原則，建設(shè)的用地規(guī)模不突破省下達(dá)的控制指標(biāo)。三、征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案本擬建項(xiàng)目占用范圍內(nèi)的土地為常州市國(guó)土資源局掛牌出讓的凈地，根據(jù)出讓時(shí)的土地使用條件和要求，受讓方負(fù)責(zé)對(duì)該地塊東側(cè)的規(guī)劃道路實(shí)施代拆遷并建設(shè)（拆遷范圍詳見(jiàn)代拆遷范圍圖），拆遷范圍內(nèi)的土地在拆遷完成后無(wú)償交還給政府；地塊代拆遷范圍內(nèi)的規(guī)劃12M道路由受讓人按標(biāo)準(zhǔn)負(fù)責(zé)出資建設(shè)。根據(jù)實(shí)際調(diào)查，該范圍內(nèi)共涉及被拆遷戶30戶，總拆遷面積約4027.33M2，初步預(yù)計(jì)拆遷資金2000萬(wàn)元，道路建設(shè)資金500萬(wàn)元，并依據(jù)《常州市房屋拆遷管理辦法》進(jìn)行動(dòng)遷、補(bǔ)償、安置。第六章環(huán)境和生態(tài)影響及交通條件分析一、環(huán)境影響識(shí)別經(jīng)調(diào)查，擬建項(xiàng)目周圍沒(méi)有明顯的土壤污染源，外界對(duì)該項(xiàng)目的環(huán)境影響主要是噪聲影響、施工揚(yáng)塵和機(jī)器、機(jī)動(dòng)車尾氣對(duì)大氣的影響。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：表1.5.1建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響識(shí)別表環(huán)境要素可能產(chǎn)生影響的性質(zhì)及程度主要影響因素和污染因子有利影響無(wú)明顯不利影響一般不利影響較嚴(yán)重不利影響嚴(yán)重不利影響大氣環(huán)境√施工揚(yáng)塵、機(jī)器及車輛尾氣；營(yíng)運(yùn)期餐飲油煙、車輛尾氣等地表水環(huán)境√CODCr、TP、NH3-N、SS聲環(huán)境√商業(yè)噪聲、車輛噪聲土壤√固廢排放景觀√房屋建筑社會(huì)經(jīng)濟(jì)√二、環(huán)境影響分析1、規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)環(huán)境影響分析實(shí)踐證明，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的成效往往決定生態(tài)環(huán)境的優(yōu)劣。規(guī)劃或設(shè)計(jì)的敗筆常常給生態(tài)環(huán)境造成致命的影響。因此，項(xiàng)目生態(tài)環(huán)境保護(hù)應(yīng)首先重視項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)。擬建項(xiàng)目建設(shè)將始終以保護(hù)生態(tài)環(huán)境為中心，在環(huán)保、綠化、安居、道路、管網(wǎng)等方面進(jìn)行系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，使物質(zhì)能源在小區(qū)內(nèi)有序循環(huán)轉(zhuǎn)換，獲得低能耗、無(wú)廢氣、無(wú)污染、生態(tài)平衡的建筑環(huán)境，使自然和環(huán)境形成良性循環(huán)系統(tǒng)，達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)效益和社會(huì)效益的較好統(tǒng)一。首先，從規(guī)劃設(shè)計(jì)節(jié)能、維護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能和太陽(yáng)能利用等方面體現(xiàn)能源利用新理念，保護(hù)生態(tài)環(huán)境。其次，從集約土地資源、減少占地污染，從保護(hù)水資源、減少污水排放，從珍惜生物資源、保持動(dòng)植物種類多樣性等方面，多元化節(jié)約自然資源、保護(hù)自然資源。再三，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中堅(jiān)持以人為本的設(shè)計(jì)理念，更多關(guān)注老人、兒童和殘疾人的生活需求，營(yíng)造和諧健康友愛(ài)互助的居住環(huán)境，做到住宅單元界面友好，社區(qū)內(nèi)部配套齊全，活動(dòng)場(chǎng)所以人為本，生態(tài)環(huán)境保護(hù)良好。2、項(xiàng)目施工對(duì)環(huán)境影響分析在項(xiàng)目建設(shè)施工中，機(jī)器設(shè)備運(yùn)行產(chǎn)生的噪聲，建筑材料沖洗的廢水，運(yùn)輸裝卸揚(yáng)起的粉塵以及建筑廢物等均對(duì)周圍生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生不良影響，應(yīng)分類控制。噪聲：建筑施工中產(chǎn)生的噪聲均為暴露級(jí)。包括進(jìn)出車輛噪聲及設(shè)備運(yùn)行噪聲，施工中要采取各種減震消音措施，降低噪聲，達(dá)到場(chǎng)界達(dá)標(biāo)。有必要時(shí)須采取隔聲降噪措施，確保項(xiàng)目所在地噪聲達(dá)GB12348—90《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標(biāo)準(zhǔn)》中I標(biāo)準(zhǔn)，晝間≤55dB(A)，夜間≤45dB(A)。同時(shí)避免夜間施工盡量減少噪聲影響，如確需夜間施工，向常州環(huán)境監(jiān)察大隊(duì)申領(lǐng)《夜間施工許可證》后方可施工。廢水：建筑廢水一般呈弱堿性、且含有泥砂，施工現(xiàn)場(chǎng)必須設(shè)置沉淀池，廢水經(jīng)沉淀后排入污水管網(wǎng)處理。粉塵：根據(jù)建設(shè)部有關(guān)規(guī)定，對(duì)建筑粉塵應(yīng)采取有效措施控制。施工單位必須采取增濕及封閉措施，盡可能保護(hù)大氣環(huán)境質(zhì)量。同時(shí)，施工期間應(yīng)定期、定時(shí)灑水，避免施工揚(yáng)塵對(duì)環(huán)境的污染。固體廢棄物：要求施工單位對(duì)固體廢棄物及時(shí)清理、有效利用。不準(zhǔn)亂堆亂放，以免影響環(huán)境和交通。3、項(xiàng)目建成后環(huán)境影響分析根據(jù)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境現(xiàn)狀和影響分析，項(xiàng)目周圍環(huán)境質(zhì)量較好。建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施后，通過(guò)采取各種措施，有效控制了其污染物對(duì)外界環(huán)境的影響。項(xiàng)目建成后對(duì)環(huán)境造成的影響主要有生活污水和生活垃圾。擬建項(xiàng)目范圍內(nèi)排水實(shí)行雨污水分流制，排放后分別處理。因此，項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)后對(duì)所在區(qū)域的環(huán)境影響很小，不會(huì)改變其環(huán)境功能。項(xiàng)目的建設(shè)，將通過(guò)規(guī)劃使得原有自然景觀條件得到美化，因而對(duì)當(dāng)?shù)丨h(huán)境而言將起到一定的改善作用。三、交通條件分析1、項(xiàng)目建設(shè)期間將會(huì)對(duì)交通條件帶來(lái)一定的影響，主要體現(xiàn)在大型施工機(jī)械的進(jìn)出場(chǎng)運(yùn)輸、建筑材料的運(yùn)輸和土方工程施工時(shí)運(yùn)土卡車的運(yùn)輸。解決的辦法是：利用深夜進(jìn)行大型施工機(jī)械的進(jìn)出場(chǎng)運(yùn)輸；或與交管部門(mén)協(xié)調(diào)辦理相應(yīng)的運(yùn)輸手續(xù)并避開(kāi)交通高峰期進(jìn)行。項(xiàng)目位于新建成的長(zhǎng)江路西側(cè)，長(zhǎng)江路較寬，為雙向六車道，而車流量并不算太大，應(yīng)該不會(huì)對(duì)交通造成大的壓力。2、項(xiàng)目建成后對(duì)交通條件的影響：項(xiàng)目建成后主要進(jìn)出小區(qū)的車輛為業(yè)主的私家車，根據(jù)小區(qū)入口方向的布置主要從長(zhǎng)江路進(jìn)出小區(qū)，可能會(huì)對(duì)交通造成一定的影響，可與交管部門(mén)協(xié)調(diào)一至，采用合理的交通疏導(dǎo)措施，緩解壓力。小區(qū)附近有25路、42路、3路、903路、12路等公交站點(diǎn)，通往市區(qū)、車站等地點(diǎn)，給小區(qū)居民的出行帶來(lái)便利。3、小區(qū)內(nèi)車流交通組織采用外環(huán)路系統(tǒng)，最大限度的將機(jī)動(dòng)車和人行流線分開(kāi)，周邊的道路可以組織車流及消防，結(jié)合公共景觀體系形成完善的、安全舒適的步行活動(dòng)系統(tǒng)；停車以地下停車為主，沿機(jī)動(dòng)車道可以設(shè)置地面臨時(shí)停車位；通過(guò)以上設(shè)計(jì)，使得內(nèi)部交通安全有序，有效的實(shí)現(xiàn)了人車分流，完成了人行系統(tǒng)與中心綠地的有機(jī)結(jié)合。第七章經(jīng)濟(jì)影響分析一、經(jīng)濟(jì)效益分析經(jīng)濟(jì)效益分析定義和假設(shè)：①本項(xiàng)目商品住宅分2年預(yù)(銷)售，銷售收入計(jì)入本項(xiàng)目效益中；商業(yè)物業(yè)分3年預(yù)（銷）售，銷售收入計(jì)入本項(xiàng)目效益中。②本項(xiàng)目商業(yè)、會(huì)所等公建設(shè)施的經(jīng)營(yíng)管理及項(xiàng)目的物業(yè)管理交有關(guān)專業(yè)物業(yè)單位進(jìn)行管理，本財(cái)務(wù)效益分析對(duì)該部分暫不予考慮。③本項(xiàng)目計(jì)算期為3年（含建設(shè)期3年），分兩期建設(shè)。第一至第七棟為第一期開(kāi)發(fā)建設(shè)，第八至第十三棟為第二期開(kāi)發(fā)建設(shè)。資金投入情況，土地價(jià)款為計(jì)算期初一次性投入，其余分三期，分別假設(shè)于第一年投入40%,第二年投入30%,第三年投入30%。1、項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)效益分析（1）銷售收入與營(yíng)業(yè)稅金及附加估算①本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地面積55240㎡，總建筑面積181156㎡（其中地上建筑面積138080㎡，地下建筑面積43076㎡）。②根據(jù)國(guó)家、省、市當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)及鐘樓區(qū)已開(kāi)樓盤(pán)售房?jī)r(jià)格情況，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際測(cè)算如下：本項(xiàng)目建成后能提供住宅建筑面積計(jì)134880平方米，商業(yè)物業(yè)建筑面積計(jì)1270平方米，配套設(shè)施建筑面積1930平方米，均由開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行預(yù)(銷)售。住宅擬于第二年預(yù)售60%，第三年銷售余下的40%，預(yù)(銷)售價(jià)暫定第一年為10200元/平方米，第二年為10400元/平方米；商鋪擬于第一年預(yù)售30%，第二年預(yù)售40%，第三年銷售余下的30%，預(yù)(銷)售價(jià)暫定第一年為10000元/平方米，第二年為11000元/平方米，第三年為12000元/平方米。該樓盤(pán)開(kāi)發(fā)總銷售收入為140054萬(wàn)元。詳見(jiàn)附表二：經(jīng)營(yíng)收入預(yù)測(cè)表2、開(kāi)發(fā)成本與費(fèi)用估算①項(xiàng)目投資估算的范圍本項(xiàng)目投資估算包括建設(shè)用地內(nèi)的土建設(shè)備安裝工程和建設(shè)期內(nèi)發(fā)生的其它費(fèi)用，售房費(fèi)用按銷售收入的3％計(jì)取，本估算不包括建設(shè)期利息；本項(xiàng)目的工程建設(shè)投資估算中，包括各類用房的二次裝修費(fèi)用。②投資估算編制依據(jù)建設(shè)單位提供的基本設(shè)計(jì)方案和有關(guān)前期工作的基礎(chǔ)資料；江蘇省建筑工程造價(jià)估算指標(biāo)常州市建設(shè)工程造價(jià)信息常州市有關(guān)部門(mén)建設(shè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參照近期本市同類工程的主要指標(biāo)；主要設(shè)備采用現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格。③建設(shè)投資經(jīng)估算，本項(xiàng)目建設(shè)總投資為106930萬(wàn)元，其中建筑安裝工程費(fèi)用51246萬(wàn)元，其它建設(shè)費(fèi)用46512萬(wàn)元（含土地費(fèi)用36800萬(wàn)元、契稅1472萬(wàn)元、道路代拆遷及建設(shè)費(fèi)2500萬(wàn)元），開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用4732萬(wàn)元，銷售費(fèi)用4202萬(wàn)元。詳見(jiàn)附表一：建設(shè)投資估算表附表三：總成本費(fèi)用表勘察、設(shè)計(jì)和前期費(fèi)等按省市規(guī)定及市場(chǎng)價(jià)分別計(jì)取。建筑安裝工程費(fèi)、配套建設(shè)費(fèi)等按概預(yù)算定額及同類項(xiàng)目的平均水平估算。管理費(fèi)按工程直接費(fèi)的3.00%計(jì)。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按工程直接費(fèi)的6.00%計(jì)。3、稅金及利潤(rùn)分配①土地契稅按土地總價(jià)款的4%計(jì)。②營(yíng)業(yè)稅金及附加按銷售收入的5.55%計(jì)。③土地增值稅按國(guó)家有關(guān)規(guī)定，按增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例分別按30%、40%、50%、60%計(jì)算。結(jié)合常州市具體規(guī)定執(zhí)行。④所得稅按銷售利潤(rùn)的33%計(jì)。結(jié)合常州市具體規(guī)定執(zhí)行。⑤凈利潤(rùn)項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)完稅后利潤(rùn)為18471萬(wàn)元。⑥公積金、公益金按稅后利潤(rùn)的15%提取公積金、公益金。詳見(jiàn)附表四：損益表4、盈利能力及經(jīng)濟(jì)影響分析主要財(cái)務(wù)指標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率18.17％財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(I=8%)8241萬(wàn)元靜態(tài)投資回收期2.47年(含建設(shè)期)動(dòng)態(tài)投資回收期2.68年(含建設(shè)期)年投資利潤(rùn)7.68%測(cè)算表明，本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。詳見(jiàn)附表五：現(xiàn)金流量表附表七：項(xiàng)目投資利潤(rùn)率計(jì)算表5、不確定性分析盈虧平衡分析本項(xiàng)目銷售盈虧平衡點(diǎn)按以下公式計(jì)算：銷售盈虧平衡點(diǎn)＝建設(shè)投資/(銷售收入－銷售費(fèi)用－營(yíng)業(yè)稅金及附加)＝0.80即當(dāng)本項(xiàng)目銷售收入達(dá)到112333萬(wàn)元時(shí)，項(xiàng)目可保本。2、敏感性分析從建設(shè)投資、營(yíng)業(yè)收入二方面因素的變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目影響程度進(jìn)行單因素敏感性分析，在建設(shè)投資增加或營(yíng)業(yè)收入降低10%的情況下，項(xiàng)目的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)受到一定影響，分析結(jié)果表明，建設(shè)投資和營(yíng)業(yè)收入兩個(gè)因素對(duì)項(xiàng)目的效益比較敏感。5、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論擬建項(xiàng)目具有較好的內(nèi)部收益率，有基本的貸款償還和自身平衡能力，且有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。售價(jià)與銷售進(jìn)度是擬建項(xiàng)目能否達(dá)到預(yù)期效益的關(guān)鍵。在相關(guān)政策允許的情況下，可提前進(jìn)入銷售。若銷售進(jìn)度能加快，則項(xiàng)目投資更有保障，財(cái)務(wù)收益狀況會(huì)明顯好于評(píng)估結(jié)果，反之也亦然。因此，項(xiàng)目主辦者對(duì)此應(yīng)給予足夠的關(guān)注和重視，建立一支良好的銷售隊(duì)伍，加強(qiáng)促銷手段，并根據(jù)銷售情況適時(shí)調(diào)整工程進(jìn)度和售價(jià)。建筑工程不可預(yù)見(jiàn)因素很多，工期、質(zhì)量、成本、原材料供應(yīng)等都會(huì)影響到項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此在工程實(shí)施進(jìn)程中，要加強(qiáng)施工管理，施行工程監(jiān)理制。還應(yīng)制定材料采購(gòu)供應(yīng)計(jì)劃，落實(shí)資金供應(yīng)計(jì)劃，以確保項(xiàng)目的順利進(jìn)行。由上可知，該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好，并具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，通過(guò)該項(xiàng)目建設(shè)有利于提高建設(shè)單位自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展后勁，提高職工收入及福利水平。與此同時(shí)，該項(xiàng)目可為常州市中心城區(qū)的建設(shè)公共事業(yè)建設(shè)作出貢獻(xiàn)。二、項(xiàng)目對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響分析常州宏觀經(jīng)濟(jì)分析：常州市處于滬、寧、杭三角區(qū)域的中心地帶，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制綜合改革試點(diǎn)城市和長(zhǎng)江三角洲最早開(kāi)放的地區(qū)之一。改革開(kāi)放以來(lái)，常州市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值持續(xù)以高速度遞增，成為中國(guó)城市綜合實(shí)力“50強(qiáng)”和投資環(huán)境“40優(yōu)”城市。(1)國(guó)民生產(chǎn)總值2006年，常州市GDP預(yù)計(jì)將達(dá)到1560億元，按可比價(jià)增長(zhǎng)15.2%，按常住人口計(jì)算，人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到37210元，按現(xiàn)行匯率折算為4770美元。2006年，常州市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額951.6億元，比上年增長(zhǎng)23.6%。民營(yíng)企業(yè)投資的熱情較高，民間投資的主導(dǎo)地位進(jìn)一步上升，全年完成投資630.8億元，比上年增長(zhǎng)31.4%，占全社會(huì)投資的比重由上年的62.3%提高到66.3%。基礎(chǔ)設(shè)施投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，全年完成投資384.5億元，比上年增長(zhǎng)14.7%，占全社會(huì)投資的比重達(dá)到40.4%。房地產(chǎn)投資進(jìn)一步向上攀升，全年完成開(kāi)發(fā)投資171.0億元，比上年增長(zhǎng)49.7%。服務(wù)業(yè)投入力度明顯加大，全年實(shí)現(xiàn)投資384.2億元，比上年增長(zhǎng)26.5%。(2)人口截止2006年底，常州市戶籍總?cè)丝谶_(dá)到354.7萬(wàn)人，比上年增長(zhǎng)0.88%，其中市區(qū)人口為222.5萬(wàn)人，增長(zhǎng)0.8%。外來(lái)暫住人口達(dá)到142.7萬(wàn)人，比上年增長(zhǎng)9.5%，外來(lái)人口總量達(dá)到了一個(gè)新的峰值。(3)生活水平當(dāng)一個(gè)國(guó)家和地區(qū)的人均GDP達(dá)到3000美元左右時(shí)，居民的消費(fèi)開(kāi)始從溫飽為主的基本型消費(fèi)向滿足為主的享受型消費(fèi)轉(zhuǎn)變，恩格爾系數(shù)明顯下降，交通通訊、文化娛樂(lè)教育等消費(fèi)比重迅速上升；對(duì)住房、轎車的需求呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)。據(jù)市統(tǒng)計(jì)部門(mén)測(cè)算，2006年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入將達(dá)12867元，農(nóng)民人均純收入將超過(guò)6280元，均居全省第三位。2006年，常州人民生活發(fā)生巨大的變化。住房——不僅大了、亮了，而且功能配套更齊全了。出行——感嘆私家車增長(zhǎng)速度之快。餐飲——去年全市住宿餐飲業(yè)營(yíng)業(yè)額達(dá)57.4億元，更多常州人走進(jìn)餐廳，享受生活。2006年，全市的社會(huì)保障體系進(jìn)一步完善、人民的生活質(zhì)量進(jìn)一步提高、文化設(shè)施進(jìn)一步普及。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，政府更有