中原九龍倉江北嘴商務中心商業(yè)酒店市場定位報告

九龍倉江北嘴商務中心A10、A11商業(yè)地塊商業(yè)、酒店市場研究與定位報告重慶中原顧問事業(yè)部

內(nèi)容說明本報告主要解決九龍倉集團重慶江北嘴CBD商業(yè)項目與重慶市場無縫對接的定位問題，因項目所處的高區(qū)域價值決定了項目發(fā)展為標桿型綜合體，項目內(nèi)有商業(yè)、寫字樓、公寓及酒店等業(yè)態(tài)，結合開發(fā)企業(yè)背景和項目特征，最終選擇寫字樓作為項目樹立標桿的核心物業(yè)，項目寫字樓以前瞻性的視野把握重慶寫字樓變化趨勢和客戶需求變化趨勢，充分依托不斷增長的區(qū)域價值，把握未來一波大型企業(yè)入渝的熱潮，主要面對大型金融企業(yè)總部和大型跨國跨地域企業(yè)的總部，打造中國第四城領先綜合體，通過標桿寫字樓來帶動酒店、公寓以及商業(yè)的發(fā)展，從而樹立項目標桿綜合體形象。注：此部分主要是商業(yè)和酒店部分。1、商業(yè)部分2、酒店部分3、經(jīng)濟測算市場分析市場定位產(chǎn)品建議重慶城市商業(yè)格局重慶商圈格局重慶的商業(yè)主要分布在五個區(qū)域，已形成一定規(guī)模的五大商圈有解放碑商圈、沙坪壩商圈、南坪商圈、觀音橋商圈、楊家坪商圈。次級商圈主要有朝天門批發(fā)市場、兩路口—上清寺區(qū)域、大坪商圈、石橋鋪電腦市場、魚洞商圈以及大渡口商圈。解放碑商圈為市級核心商圈，輻射整個重慶市，定位為檔次最高、現(xiàn)代化程度最高、經(jīng)營業(yè)態(tài)多樣化、輻射范圍最廣的現(xiàn)代都市商貿(mào)中心到解放碑地區(qū)購物的消費者，常住人口占31%，近郊區(qū)的消費者占36%，重慶市遠郊區(qū)縣的占16%，外省市及外國人占17%，商品輻射范圍主要是本市及周邊的省市。解放碑商圈整體業(yè)態(tài)種類齊全，主要以零售業(yè)為主，其中百貨商場為主力購物中心，其次餐飲娛樂比重也較大，約20%。代表項目：大都會購物廣場觀音橋重要的二級核心商圈，時尚、年輕、有活力；不僅僅作為居民生活商業(yè)服務功能，它以其街區(qū)型購物的時尚定位，輻射全市的主力消費群體，最終與解放碑一級城市核心商圈齊平并逐漸超越業(yè)態(tài)體量建筑形態(tài)代表商家檔次百貨15萬m2獨立建筑或裙樓，分布在地上5-6層，部分帶地下一層新世界百貨、新世紀百貨、茂業(yè)百貨、重慶百貨、遠東百貨中檔和中高檔超市4萬m2建筑底商，一般分布在負一層家樂福、永輝超市、重百超市、新世紀超市、茂業(yè)超市、華聯(lián)超市、遠東超市中檔和高檔專業(yè)市場23萬m2建筑裙樓，一般分布在地上1-4層，部分帶負一層家電、電子（蘇寧、商社電器，泰興、賽博）；小商品（香港城、天街2號、女人印象、尚云綠都）；家具（青田、皇朝家私、金觀音家具市場）中檔和中高檔大型商業(yè)Mall13萬m2獨立建筑，地上4-5層北城天街、黃金海岸中檔和高檔其他（休閑娛樂等）12萬m2一般分布建筑裙樓2-5層，部分分布在地下餐飲（中、西餐、火鍋、特色菜等）；娛樂（全市連鎖KTV5家、高檔夜總會1家、洗浴、足療）中檔和中高檔臨街門面6萬m2臨街獨立門面，分布在地上一層餐飲、糕點、通訊、日雜、中介、金融、服裝等中檔和中高檔合計73萬m2商圈以專業(yè)市場、百貨以及餐飲娛樂為主，其中專業(yè)市場所占比重較大，包括電器、數(shù)碼、女人商場、家具等，業(yè)態(tài)完善，檔次豐富；商圈商業(yè)供應不僅滿足區(qū)域居民生活所需，同時購物、餐飲、娛樂等吃喝玩樂業(yè)態(tài)也豐富完善，供應結構完整、完善。代表項目：龍湖·北城天街南坪商圈為重慶市二級商圈，屬區(qū)域性商圈，與整個區(qū)域定位相匹配，中端居住人群聚集，定位為以會展和建材經(jīng)濟為主，以必需品買賣消費為主導的商業(yè)市場，檔次為中檔，輻射本區(qū)域和南部其他區(qū)域業(yè)態(tài)體量建筑形態(tài)代表商家檔次百貨8萬m2獨立建筑或裙樓，分布在地上5-6層，部分帶地下一層浪高百盛、元旦百貨、新世紀百貨、重慶百貨中檔和中低檔超市6萬m2建筑底商或群樓，一般分布在負一層好又多超市、人人樂超市、中百倉儲超市、新世紀超市、沃爾馬超市中檔專業(yè)市場30萬m2獨立建筑或建筑裙樓，一般分布在地上1-4層，部分帶負一層電器（國美、蘇寧、商社）；建材（百安居、建瑪特、美克美家）；會展中心中檔和中低檔大型商業(yè)Mall5萬m2獨立建筑，地上5層帝景摩爾、萬達、上海城中檔其他（休閑娛樂等）8萬m2建筑裙樓，一般分布在2-5層，部分地下一層KTV（帝豪歌城、夢回唐朝）；洗浴（富僑）；健身（憶念美、貝迪俱樂部）；餐飲（中餐、火鍋）中檔臨街門面5萬m2臨街獨立門面，分布在地上一層專賣店、精品店、眼鏡店、藥房、小吃等中檔合計62萬m2目前南坪商圈商業(yè)以專業(yè)市場為主要業(yè)態(tài)，其中會展中心所占比重很大，其作為重慶市最大的會展中心，其次超市所占比重較大，而其他購物中心、餐飲娛樂比重較少，主要由于南坪商圈目前正以買賣必需品為主要消費結構。代表項目：萬達廣場沙坪壩作為城市二級區(qū)域性商圈，以濃厚文化氣息為背景，集文化、科技、教育氛圍的商業(yè)文化中心，根據(jù)商圈主力消費群體定位為中檔和中低檔次業(yè)態(tài)體量建筑形態(tài)代表商家檔次百貨15萬m2獨立建筑或裙樓，分布在地上5-6層，部分帶地下一層重百沙坪商場、新世紀凱瑞商都、王府井百貨、立洋百貨、嘉茂百貨中檔和中高檔超市6萬m2建筑底商，一般分布在負一層新世紀、重百、家樂福超市、王府井超市、好又多、山城超市/專業(yè)市場8萬m2建筑裙樓，一般分布在地上1-4層，部分帶負一層女人專賣市場（金誠廣場、開泰百貨、金鷹女人街）；電器數(shù)碼（錦陽數(shù)碼、賽博數(shù)碼）中檔其他（休閑娛樂等）10萬m2建筑裙樓，一般分布在1-5層酒吧、KTV（好樂迪、音樂龍、828酒吧）；網(wǎng)吧；餐飲（火鍋、中餐、小吃）中檔和中低檔臨街門面8萬m2臨街獨立門面，分布在地上一層專賣店、服飾、精品店、小吃等中檔合計47萬m2沙坪壩商圈百貨業(yè)仍為主力，其他各業(yè)態(tài)分布相對均勻，主要以純消費為主的超市、女人專賣、數(shù)碼、電腦以及網(wǎng)吧、KTV等業(yè)態(tài)分布。楊家坪作為城市普通二級商圈，區(qū)域性商圈，根據(jù)本區(qū)域居民消費特征自然形成，定位以滿足普通生活配套服務為主，商圈隨著區(qū)域人口結構的變化而商業(yè)業(yè)態(tài)、檔次等隨之發(fā)生變化業(yè)態(tài)體量建筑形態(tài)代表商家檔次百貨12萬m2獨立建筑或裙樓，分布在地上5-6層，部分帶地下一層重百、富安、立丹、津樂匯百貨、新世紀百貨中檔和中高檔超市6萬m2建筑底商，一般分布在負一層家樂福、躍華超市、立丹超市、新世紀超市等/專業(yè)市場5萬m2建筑裙樓，一般分布在地上1-4層，部分帶負一層電器（國美、蘇寧、商社）；金鷹女人街中檔大型商業(yè)Mall11萬m2獨立建筑，地上5層斌鑫世紀城、龍湖西城天街中檔和中高檔其他（休閑娛樂等）5萬m2建筑裙樓，一般分布在2-5層娛樂（富僑、大浪淘沙、歡樂迪KTV、迪情酒吧）；休閑餐飲（米羅咖啡、上島咖啡、星巴克咖啡、肯德基）；影院（UME、今典、建設電影院）中檔和中高檔臨街門面8萬m2臨街獨立門面，分布在地上一層小吃、精品店、金融、專賣店等中檔合計47萬m2楊家坪商圈以百貨和大型商業(yè)Mall為主，其次為超市、休閑娛樂等為補充，主要是龍湖西城天街的進駐，改變了楊家坪商圈的供應結構，使商圈不僅僅為消費者提供商品買賣消費場所，同時提供體驗購物中心，豐富商業(yè)結構。代表項目：龍湖·西城天街重慶各大主要商圈基本情況商圈規(guī)模供應結構檔次消費者構成解放碑占地0.92平方公里，目前供應規(guī)模為80余萬方，其中地下商業(yè)6.5萬方以大型百貨商場、超市、專業(yè)市場和沿街鋪面（含便利店、專業(yè)店、專賣店）為主導的商用物業(yè)格局高檔和中高檔及中檔全重慶市，包括周邊區(qū)縣及城市，輻射人口超過500萬人觀音橋觀音橋商圈作為重慶市第二大商圈，供應規(guī)模達70余萬方，其中1.4萬方地下商業(yè)以百貨商場、街區(qū)購物中心、專業(yè)市場和休閑娛樂于一體的購物、休閑娛樂區(qū)中檔和中高檔以江北、渝北、北部新區(qū)域為主，渝中、沙坪壩、九龍坡區(qū)部分人口為輔，輻射人口超過250萬人南坪占地1.1平方公里，目前供應規(guī)模約66萬方，其中地下商業(yè)1.4萬方以大型百貨商場、超市、專業(yè)市場和沿街鋪面為主導的商用物業(yè)格局中檔以南岸區(qū)為主，巴南、渝中部分人群為輔，輻射人口超過140萬人沙坪壩占地約1.1平方公里，百貨業(yè)現(xiàn)營經(jīng)面積約18萬㎡，各類專業(yè)市場總經(jīng)營面積約15萬㎡，超市經(jīng)營面積約8.5萬㎡以專業(yè)市場、百貨、超市、地下商場、臨街門面為主中檔以沙坪壩區(qū)為主，北碚區(qū)和部分渝中區(qū)人群為輔，輻射人口超過140萬人楊家坪占地0.9平方公里，整體商業(yè)供應量達到了60萬平米百貨商場、街區(qū)購物中心、地下商業(yè)街、臨街門面為主中檔以九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)為主，部分渝中區(qū)人群為輔，輻射人口超過150萬人各商圈未來發(fā)展預測商圈目前定位未來定位預判解放碑市核心商圈，高檔、都市商貿(mào)中心

市核心頂級商業(yè)中心觀音橋市次級商圈，時尚、年輕、有活力的生態(tài)購物中心市高檔商圈，以時尚、年輕為特色南坪市次級區(qū)域性商圈，發(fā)展會展經(jīng)濟中心市次級區(qū)域性購物商圈沙坪壩市次級區(qū)域性商圈，集文化、科技、教育氛圍的商業(yè)文化中心市區(qū)域級購物商圈楊家坪市次級區(qū)域性商圈，休閑購物中心市區(qū)域級購物商圈小結從目前重慶市各商圈的現(xiàn)狀及未來來看，各商圈首先以區(qū)域級商圈作為基礎，在此基礎上某些商圈開始根據(jù)區(qū)域定位進行富有特色的商圈升級，進而吸引全市性的消費者。作為本項目而言，雖所在的江北嘴區(qū)域擁有良好的規(guī)劃前景，但要在重慶分布非常分散的商業(yè)市場中占有一席之地，必須具有自身獨特的特點和吸引力。已供應商業(yè)競爭項目分析已供應的商業(yè)項目中，本項目的主要競爭項目主要為：龍湖·北城天街、大都會購物廣場、萬達廣場、龍湖·西城天街解放碑觀音橋楊家坪南坪北城天街西城天街萬達廣場大都會龍湖·北城天街總建筑面積17萬平米商業(yè)營業(yè)面積13.7萬平米開業(yè)時間2003年包含業(yè)態(tài)商業(yè)、商務公寓大都會購物廣場總建筑面積約17萬平米商業(yè)營業(yè)面積8.8萬平米開業(yè)時間1997年包含業(yè)態(tài)商業(yè)、寫字樓、酒店萬達廣場總建筑面積78萬平米商業(yè)營業(yè)面積14萬平米開業(yè)時間2009年包含業(yè)態(tài)住宅、商業(yè)、寫字樓、公寓、酒店龍湖·西城天街總建筑面積25萬平米商業(yè)營業(yè)面積7.8萬平米開業(yè)時間2008年包含業(yè)態(tài)商業(yè)、寫字樓、公寓、酒店各個競爭項目除大都會為都定位為時尚潮流購物中心，相似的定位加劇市場競爭項目北城天街大都會西城天街萬達廣場定位國際時尚潮流購物中心現(xiàn)代綜合性高端購物中心國際時尚潮流購物中心都市時尚購物中心所屬商圈觀音橋解放碑楊家坪南坪開業(yè)時間2003年1997年2008年2009年業(yè)態(tài)體量比例體量比例體量比例體量比例主力店4.3萬㎡31%2.2萬㎡25%0.8萬㎡12%4.1萬㎡41%專賣店7.6萬㎡55%5.2萬㎡59%4.3萬㎡62%2.6萬㎡26%餐飲1萬㎡8%0.94萬㎡11%1萬㎡14%1.5萬㎡15%娛樂0.8萬㎡6%0.45萬㎡5%0.85萬㎡12%1.8萬㎡18%各個購物中心的業(yè)態(tài)比例差異較大，但專賣店的比例是最高的，其次是主力店；新興開業(yè)的購物中心“餐飲娛樂”所占比例較高，以此吸引人氣，解決前期剛開業(yè)時的人氣不足的。業(yè)態(tài)分析：服裝占絕對比例，尤其以女裝為主，其次是餐飲各個購物中心中，服裝所占比例最大，大都會占到了64%，最少的萬達廣場也占到了30%；其次是餐飲，最多的萬達廣場，有40家各式餐飲店，最少的大都會也有12家餐飲店；大都會購物廣場過去一直代表著重慶最高端的商業(yè)綜合體購物中心品牌經(jīng)營面積（㎡）種類價格（元）款式大都會ONLY400T恤199-349款式新穎，新款比例較大裙子349-599jeck?Jones450T恤199-249褲子399-599SELECTED400T恤299-399西服套裝1699北城天街Veromoda118.8短袖249-349款式新穎，新款比例較大裙子349-449褲子449jeck?Jones194.4短袖249-399褲子399-499ONLY113.4T恤179-299褲子299-599裙子399-599萬達廣場ONLY165.6短袖149-349老款相對較多裙子349-549褲子349-449Veromoda127.75短袖249-349裙子399-549褲子399-449表：各個競爭購物中心同一品牌售價和款式差異各個購物中心開業(yè)后都不斷進行調整升級，以適應競爭激烈的市場環(huán)境A區(qū)中檔零售店鋪國際品牌店B區(qū)家具店鋪青春時尚品牌店新館北京華聯(lián)商場意大利潮流品牌店-1層華聯(lián)超市BHG超市+餐飲店2007年之前業(yè)態(tài)2009年之前業(yè)態(tài)2005/06年進行調整，將A區(qū)和B區(qū)的進行全面的調整升級；07年、08年，由于部分經(jīng)營品牌不符合定位，不具備品牌競爭力。需要提升品牌組合。于是定位為“引領時尚，匯聚潮流”；09年3月，因為華聯(lián)的整體定位不符合北城天街的定位而退出，9月新館開始營業(yè)，打造世界潮流品牌集合。CASE：北城天街升級大都會在開業(yè)以來這10多年中，每隔一段時間都在進行品牌調整升級，以適應不斷變化的市場環(huán)境，從最開始的中高端檔次逐漸升級成現(xiàn)在高端品牌云集的購物中心，最明顯是這兩年來的改造升級?！貞c中原三級市場商業(yè)中心蔡經(jīng)理西城天街原主力店“津樂匯”和“名品運動中心”于2010年4月撤出，將由龍湖自己回收升級，重新打造成與北城天街新館類似的商業(yè)城。——九龍坡楊家坪商圈辦已供應的購物中心項目硬件或比較陳舊，跟不上目前的需求，或規(guī)劃設計不夠人性化，不能為消費者提供良好的購物環(huán)境CASE：北城天街衛(wèi)生間設施陳舊、臟亂、異味嚴重，且蹲位數(shù)量不足CASE：大都會休憩設施設置相對較少，不能滿足消費者逛街休息需求CASE：萬達廣場國美電器入口出現(xiàn)塌陷CASE：萬達廣場內(nèi)街感覺壓抑，直線型回路設計，單調缺乏逛味CASE：西城天街衛(wèi)生間，裝修用材用料檔次與購物中心不相符合已供應的全購物中心鄙因所在區(qū)奪域和經(jīng)營涉情況決定紗，租金水殊品差異較卡大，其中毯品牌店承序擔著主要命的租金收號益部分項目北城天街大都會西城天街萬達廣場租金備注租金備注租金備注租金備注B1待查超市待查太平洋百貨160零售租金100-200零售、娛樂LG700品牌專賣店800品牌專賣店200品牌專賣店400左右品牌零售1490品牌專賣店640品牌專賣店240步行街平街層300左右品牌零售2340品牌專賣店510品牌專賣店145百貨主力店旁待查大家玩娛樂場3240運動休閑410品牌專賣店120影院入口待查大時代KTV4115大型餐飲330品牌專賣店80大型餐飲待查萬達影院5待查影院260運動休閑————6——210娛樂餐飲————7——150餐飲————單位：億元/㎡仔·月表：各輔個競爭凳購物中沒心租金避情況各個購獅物中心桃因定位小和經(jīng)營價時間的鴿差異而掘不同，胳大都會勢和北城跑天街有惡較明確瞧的客戶撤構成，恨而西城評天街和鮮萬達廣則場因處刮于養(yǎng)商具階段，禮目前客揭戶尚未震定型項目客戶整體描述主力客戶來源地主力客戶年齡段客戶消費理念大都會經(jīng)濟實力雄厚，購買力強，追求名牌，消費相對傳統(tǒng)重慶為主，周邊區(qū)縣及省市為輔30—45歲比較傳統(tǒng)北城天街具有較強的購買能力，追求時尚潮流，緊隨流行趨勢重慶市內(nèi)為主，主要來自三北區(qū)域，其次是渝中、沙坪壩25—40歲前衛(wèi)西城天街具有一定購買力，追求時尚潮流，目前并未完全定型以九龍坡為主，其次是大渡口、高新區(qū)20—35歲比較前衛(wèi)萬達廣場具有一定經(jīng)濟實力，目前尚未完全定型以南岸為主，其次為巴南20—35歲比較前衛(wèi)表：各蘿個競爭權購物中龍心客戶擴構成小結已供應購肌物中心主雖要分布在壩核心商圈悟，依托商辰圈已有的役大量人流辯，立足于階本區(qū)域是嘴伺機輻射梯更大的范渣圍；已供應購奪物中心大門多定位為惑時尚潮流鵲，其形成勞的競爭也動更為激烈南；主題鮮明傳的購物中雖心只有“勺大都會”薦和“北城牙天街”，難其余項目闊處于養(yǎng)商匹培育階段桶，尚未定允型；已供應購萌物中心整梢體環(huán)境打張造存在不眠足，不能攤很好味消雞費者提供嫂良好的購葡物環(huán)境；綜上所述刃，重慶購壯物中心正嗓處于發(fā)展迷階段，為廉本項目發(fā)煎展高品質蓮購物中心牧提供了市賓場機會。潛在商王業(yè)競爭梳項目分息析潛在競爭將項目主要筒分布在傳揉統(tǒng)的商業(yè)晨中心，將稻在未來幾臉年陸續(xù)面咱市解放碑觀音橋南坪協(xié)信城金融街太陽谷協(xié)信中燒心龍湖hil助ls潛在競爭世項目推出致時間預估2010201尼1201她2201320142015協(xié)信中盟心太陽谷重慶金販融街龍湖hill葛s協(xié)信城代表中廣原預計珊瑚水岸珊瑚水她岸潛在競爭韻項目體量猛大，定位閣檔次高，忌龍湖HILL險S項目跳出煎傳統(tǒng)購物心中心模式醉，打造差馳異化的文午化藝術主還題購物中翼心，跳出秒傳統(tǒng)購物禿中心的競下爭項目業(yè)態(tài)構成總建筑面積商業(yè)營業(yè)面積檔次定位代表意向商家協(xié)信中心商業(yè)、酒店、公寓、寫字樓15萬㎡4.5萬㎡西部最頂級的奢侈品購物中心與澳門最大的國際品牌代理商彩虹集團合作，引入GUCCI、ARMANI、卡地亞等奢侈品牌協(xié)信城公寓、商業(yè)46萬㎡23萬㎡城市高端綜合體華潤萬家百貨、金逸IMAX電影城、重慶購書中心概念店、重慶先鋒文化殿堂等太陽谷商業(yè)、酒店、公寓、寫字樓50萬㎡待定待定待定重慶金融街商業(yè)、酒店、公寓、寫字樓90萬㎡13萬㎡精品零售商業(yè)待定龍湖hills商業(yè)、酒店、公寓、寫字樓93.5萬㎡約30萬㎡藝術商業(yè)，文化中心待定珊瑚水岸商業(yè)、住宅45萬㎡6.3萬㎡濱江高端商業(yè)待定商業(yè)市場區(qū)總結重慶購物厲中心處于野發(fā)展階段墳，為發(fā)展賽高品質的送購物中心鈔提供了良末好的市場舞機會，但梳同時面臨藥重慶商業(yè)燒市場布局翼分散，呈第組團式發(fā)模展，各自翁為政，五造分天下；豈潛在購物喬中心多，另體量大，甘定位檔次獲高的局面館。本項目作凱為新興CBD中的大型眉商業(yè)綜合鴨體，面臨辟市場競爭鬧激烈、前兩期人氣不遭足的市場求時，如何閣準確的定堡位，以此摧減少項目捕開發(fā)的風妥險是關鍵憑。1、商業(yè)部揀分2、酒店健部分3、經(jīng)濟次測算市場分彩析市場定竄位產(chǎn)品建議企業(yè)管理叢資源網(wǎng)htt芬p:/溫/ww淺w.m改448爪.co犧m/企業(yè)管理臥資源網(wǎng)htt烈p:/濤/ww蔑w.m辜448組.co沙m/市場結論罵梳理

市場研究主要結論對本項目的影響宏觀經(jīng)濟與城市平臺中央政府對于重慶進行城市新定位，要將其發(fā)展為長江上游經(jīng)濟中心和金融中心，將為重慶提供持續(xù)的發(fā)展動力；內(nèi)陸保稅港區(qū)和兩江新區(qū)的成立，將吸引大量海內(nèi)外投資進入，帶來大量資金和人流；重慶的經(jīng)濟發(fā)展帶動居民收入水平的提高，整體社會富裕程度將持續(xù)增加；大量外來資本的進入帶來全新的理念和大量收入不斷增長人群，必將如同深圳、上海的發(fā)展類似，產(chǎn)生新興的中產(chǎn)階級階層；經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展必將對商業(yè)零售的發(fā)展提供強大的支持；外來的資本和人流將逐漸改變重慶原有的消費理念和方式，逐步提升商業(yè)理念和檔次；預計未來一段時間內(nèi)經(jīng)濟迅速發(fā)展所產(chǎn)生新興中產(chǎn)階級階層，將對商業(yè)產(chǎn)生重大的影響；區(qū)域價值平臺江北嘴作為重慶以商務為主的CBD，定位為金融企業(yè)和跨國跨區(qū)域大型企業(yè)總部，將吸引大量高端企業(yè)入駐，帶來大量高端商務人群；隨著江北嘴的逐漸成熟，未來有可能成為重慶CBD的核心，區(qū)域價值將進一步提升，成為重慶乃至西部的制高點；區(qū)域價值的提升帶來大量高端的人流，勢必需要江北嘴有高端的商業(yè)配套供應；隨著區(qū)域價值的進一步提高，其輻射的范圍將遠遠超出重慶，面對更大的客戶群；整體商業(yè)市場版塊狀發(fā)展的城市格局決定了重慶商業(yè)呈現(xiàn)多個中心；各個商業(yè)中心都努力發(fā)展，市場競爭激烈；各商圈首先以區(qū)域級商圈作為基礎，在此基礎上個別商圈開始根據(jù)進行富有特色的商圈升級，進而吸引全市性的消費者；面對商業(yè)市場的競爭激烈，必須通過特色化、差異化的定位贏取市場；市場空白的頂尖高端商業(yè)可能是一個突破點；市場結論寧梳理

市場研究主要結論對本項目的影響已供應競爭市場各個商圈均衡分布，體量較大，業(yè)態(tài)多樣，功能復合；各個項目定位明確，同時項目定位于商圈定位相結合，形成較為鮮明的項目個性，且一直處于升級調整中；部分項目差異化的定位，已不再是區(qū)域性的項目，而是面對全市的購物中心；購物中心中，專賣店奠定檔次，餐飲娛樂帶來人氣；中高端、高端是未來購物中心的主要發(fā)展趨勢更加人性化的購物環(huán)境將成為購物中心的在未來的主要競爭力之一越來越多的購物中心面市，將逐漸改變傳統(tǒng)的購物消費理念；潛在供應競爭市場傳統(tǒng)的商圈以及資源強勢的濱江板塊是潛在購物中心的主要供應區(qū)域；潛在項目大多定位高端，且體量較大，隨著這些項目的面市將加劇市場競爭；項目分析項目位于江北嘴的商務區(qū)的核心位置，擁有良好的區(qū)位價值和商業(yè)價值；項目周邊多條市政道路連接，同時臨近輕軌江北城站，便于匯聚人流；良好的區(qū)域價值和便利的交通條件為項目商業(yè)發(fā)展體量了良好的條件；綜合考慮地理優(yōu)勢和內(nèi)部結構，并充分利用；項目SWOT分析項目地桶塊為全筆新的熟毯地，內(nèi)蹲部平坦鞠，周邊雷為市政沃干道，蹤蝶便于規(guī)極劃；項目臨近貼江北城輕顆軌站，以廈及多條規(guī)然劃公交線婆路，便于藏匯聚人流淚；項目緊鄰假中央公園豬和綠化帶絨，具有良聞好的生態(tài)盆環(huán)境，可捧加以充分蒜利用，與問項目購物直環(huán)境結合源，打造生乳態(tài)購物環(huán)凱境；項目開好發(fā)公司丑九龍倉妥集團擁芽有多個思高端購彩物中心抱開發(fā)和賺經(jīng)營經(jīng)悟驗，且伸積累了焰大量的煤商家資夕源，項仇目成功呀打造奠疏定了一疤定的基里礎；項目所在敲的江北嘴酬目前商業(yè)信氛圍不濃暑，不具備銜良好的商蘿業(yè)環(huán)境；優(yōu)勢劣勢交通規(guī)卻劃利于費項目匯補聚人流周邊良好覺的環(huán)境資綠源可以為洗項目借力開發(fā)公芳司深厚岸的商業(yè)利資源積吹淀和經(jīng)勢營經(jīng)驗區(qū)域目倍前處于貪開發(fā)階燙段，不娘具備良叔好的商編業(yè)氛圍項目SWO賢T分析項目所在轟的江北嘴父是規(guī)劃中缺的以商務英為主的CBD，區(qū)域價運值高，已減經(jīng)得到市匹場的認可含，具有良超好的發(fā)展謝前景；江北嘴漲規(guī)劃以描金融行蚊業(yè)、跨慰國跨區(qū)番域企業(yè)贈總部為遲主，將應帶來大類量高端境人群，造為項目毯帶來大綠量潛在屬需求市縮慧場；重慶已冠有的購洪物中心浴存在硬元件落后述、購物敢環(huán)境不邁夠人性嘴化，在除這方面雄將是項效目重要膏的機會域點；隨著重慶便經(jīng)濟的高總速發(fā)展，挪購買力也習會持續(xù)增城長；重慶多雕個潛在迅購物中暑心正在濱規(guī)劃打伸造中，襪多個項稈目定位攜高端，畝勢必加憐劇未來蹄市場競鳳爭；江北嘴雖既有良好的釘規(guī)劃前景塊，但具體濃開發(fā)推進喝速度存在允不確定性嶄；機會威脅良好的區(qū)追域價值帶滋來大量高癥端的消費揚人群經(jīng)濟的妨高速發(fā)占展催生解購買力附的持續(xù)吃增長已有購離物中心易的短板儉將成為厚項目的健重要機善會點未來市防場競爭哈的加劇江北嘴棋的開發(fā)征進度存視在不確沫定性市場空白劍點主力客純戶年齡大小高低檔次大都會廣鋒場消費理腫念前衛(wèi)傳統(tǒng)高低檔次大都會奸廣場北城天街西城天街萬達廣質場北城天街西城天街萬達廣場空白空白主要競爭扛項目中，取“北城天揉街”和“貴大都會”微有著較為野鮮明的定組位，其余閣兩個項目監(jiān)目前處于耽未定型階盡段；隨著重逆慶經(jīng)濟更的發(fā)展概和居民揪購買力銜的持續(xù)親增強，床新興產(chǎn)慰業(yè)輸入圾帶來的篇大量中怒高端消縣費群體培已逐漸撐被商家獸重視；重慶市覆場缺乏戶人性化鼓購物環(huán)鬼境、主滴題鮮明竄、休閑堆消費為滴主導的長特色高花端商業(yè)喘；綜合項奇目地塊端價值、疏區(qū)域價謀值以及紋項目內(nèi)他部其他紐奉物業(yè)檔燥次，定位為高擺端是可行響的方案。項目商業(yè)轎市場定位項目位于刺高區(qū)域價第值的江北眉嘴商務CBD核心，有悼著極度稀裁缺的土地到價值；項目的其濤他物業(yè)定統(tǒng)位為“市寒場標桿”軌，高標準膊的市場定堆位將為項答目帶來高意端的消費捕群體；江北嘴區(qū)鎖域大量高辣端寫字樓朋和公寓面越市，將吸貫引大量高嘗端產(chǎn)業(yè)進燈入，從而度帶來大量記高端消費調群體；隨著經(jīng)蛋濟增長藏而催生陡消費購臨買力的跨增加，罪同時大脈量外來蜓高端消歷費群體費的注入胳，將逐咐漸提升深重慶已滔有消費付理念；重慶已歐有購物炊中心存塘在硬件停和環(huán)境新方面的片不足，罪同時定悔位存在燃空白，鴉為項目早發(fā)展提衰供了市悔場基礎仰；全感官體龜驗型休閑款購物中心提供視覺崖、聽覺、柿觸覺、嗅草覺、味覺淺全方位的圖購物體驗生態(tài)、筆體驗、購休閑不同于獲傳統(tǒng)意拾義上的幣購物中棄心，它導是生態(tài)何的購物許公園，時是最具赴品味的曲一站式靈休閑購報物場所憤，是有微趣的樂蔥享天地蠅，是充代滿健康選人文氣斗息的舞困臺，是陷時尚動奪感的活肥動策源仙地……將時尚枝、休閑葡、娛樂附、文化謎、品牌姜、互動筋和體驗釀很好地好結合在皂一起，蓮給消費崇者帶來煤了非凡繼的感官白享受和銷與眾不慢同的休多閑購物級體驗;將中央公杠園、項目藍中心花園屑與項目內(nèi)面部生態(tài)小庫品有效地調融合在一啞起，形成分重慶前所娛未有的生民態(tài)購物體艱驗，讓消劇費者徜徉穗于生態(tài)公居園中購物善。重慶未組來頂級聞購物中耐心過去15年大都糕會代表拍著重慶神最高端艦的購物殘中心，延未來15年本項熔目代表汗著重慶選最高端冷的購物壯中心；主要體現(xiàn)動在品牌更賓高端、高嗓端品牌的啄比例更高銅、品牌設托店等級更繞高等幾方顫面業(yè)態(tài)定位罩建議商業(yè)類型1主題性休愁閑購物中贈心以主題?；筚u店形式雁為主打破傳統(tǒng)蹲百貨布局心形式，不食以性別作腔為樓層分屆割以明確的笨功能主題格為線索，就提供良好槍的購物體計驗參照中國馬主要購物南中心的業(yè)指態(tài)組合模周式以“主力店+品牌專盜賣店+餐飲休夠閑娛樂”等業(yè)態(tài)抵為主業(yè)態(tài)分布烈構想2業(yè)態(tài)組合陸構想3品牌專駛賣店：樹立購物粉中興形象鳴檔次餐飲休負閑娛樂書：匯聚人流緣瑞，吸引人仗氣主力店葛：吸引人氣其，豐富購舌物中心業(yè)婆態(tài)業(yè)態(tài)功能乖組合4主力店定聞位建議形式建議百貨+高端超市檔次建議百貨：中高端音百貨（核類似遠旗東百貨襖），以沖國際一輛線品牌梨為主超市：高端，稼國際化腰商品組炮合，精印致包裝胳（類似OLE精致超市眾）體量建天議百貨：2.7萬平米左右（占鞠商業(yè)營業(yè)憑面積的30%左右）超市：2700平米左右（占秒百貨營業(yè)奮面積的10%左右）目標客掉戶群百貨：消費理各念比較灣前衛(wèi)、益具有較蘆強購買唇能力的褲時尚潮規(guī)流人群超市：追求品質漫生活的中驗高端人群品牌專賣橫店定位建蜻議體量建議業(yè)態(tài)組臺合建議檔次建議目標客宗戶群4萬平米左右（危占項目賴商業(yè)總叨營業(yè)面堂積的45%左右）以服裝達、飾品掠、鐘表慚、珠寶箭、鞋帽桃箱包為兔主；輔以部侄分頂級稱汽車展越廳、汽串車用品曠，Gol謝f用品，IT電子等重慶最呈高端（超越大擁都會）匯聚大量著世界頂級邀品牌，包蹲括已經(jīng)進梯駐重慶的收和部分未篩進駐的奢亂侈品牌；頂級品牌殿的比例相晨比大都會似和協(xié)信中輩心更高;設店級別揉在專賣店野以上，引冒入幾家西異部旗艦店躍。專賣店以悶重慶及周賣邊區(qū)縣、撿周邊省市糞富裕階層喉組成的高趨端客戶為處主；新興高端懸產(chǎn)業(yè)帶來意的高端消鈴費群體；餐飲休閑眼娛樂定位外建議（本項目寸餐飲休閑遞娛樂比例挨相對競爭詳項目大，睛主要是考至慮前期吸葛引人流，賄經(jīng)營后期室可適當縮高小比例）體量建議1業(yè)態(tài)組繁合建議2檔次建議32.2佩5萬平米左右（占執(zhí)項目商業(yè)針營業(yè)面積觀的25%左右）影院600陸0平米左右允，餐飲8000平米左砍右，其呈余800刻0平米左盈右餐飲+休閑+娛樂+文化+美容護搬理主題餐割飲、專朝業(yè)影院謠、藝術頑酒廊、碼咖啡廳征、運動其會館、米頂級SPA、KTV等以中高端等檔次為沉主，部田分高端責特色品騙牌，具有很戀強的目擴的性消攝費導向目標客肝戶群4餐飲：盡量抓住CBD區(qū)域的商體務客戶，抬作為區(qū)域樂內(nèi)商務宴貍請的首選畜場所；休閑娛樂扎：吸引人氣殲最佳業(yè)態(tài)釣，主要針克對消費理更念叫前衛(wèi)壘的高端群萍體；文化藝術午主體會館脾：主要針對跌高端商務牧人群和較稠高品位的泄消費群體話；美容護與理：追求品質生稿活的中高方端人群，鮮以女性消鉛費群體為共主；餐飲休閑原娛樂業(yè)態(tài)恢演繹說明這是一個示現(xiàn)代都市龍人的生活駐方式、生壯活節(jié)奏、蹦情感世界相度身定做弓，成為國支際畫廊、廚主題餐館致、咖啡酒搞吧……法國餐安廳的巴怒黎歌舞姐表演和淘地下酒渴窖餐室新令人神綁往；日熊本音樂鄭餐廳夜莊夜搖滾餓樂繞梁淋不絕；筒巴西烤梢肉餐廳趕帶來了丹南美風征情表演……華美的家騙具、時尚橫的藝術品牙、成熟的煮設計、舒考適的音樂路、魅力的鞏鮮花組成枕的閑散時孩光，緩緩館地細品……業(yè)態(tài)布局壟建議B2層（平最街）B1層LG層B3層（車愁庫）品牌百康貨主入口品牌專比賣店百貨入口品牌形象賭店百貨賣場餐飲娛樂餐飲娛樂品牌專飾賣店項目業(yè)截態(tài)垂直婦布局建喜議項目業(yè)立態(tài)平面登布局建共議B1FB2F品牌專賣龍店餐飲休倡閑娛樂說明：百貨（主嶼力店）主攏要設置在B1層，但搏在B2層設置附入口，夾以便匯鄉(xiāng)豐聚人流割，百貨階的B2層可布銹置化妝另品、珠妙寶、鐘廁表、箱同包等業(yè)街態(tài)；“餐飲盡休閑娛蟲樂”設欲置在人辨流動線雞最遠位校置，因狠其業(yè)態(tài)庭具有強單烈的消傲費目的乎性，以葵便于更調多吸引另人流穿露過“品賞牌專賣鄙店”和鄉(xiāng)豐“百貨拼區(qū)”，妙從而達丹到帶動劍人氣的殃目的。租金價格談建議主力店1品牌專賣崖店2休閑餐飲騙娛樂3平均租刷金50—6犬0元/㎡B2層(平街)：300元/㎡B1層：210元左右L0層：180元/㎡左右B2層(平街)：80元/㎡左右B1層：60元/㎡左右CAS麥E：重慶王六府井百口貨平均托租金70元/㎡·月CASE：北城天街狐起租價175元/㎡，樓層差榆價為30%，大都會熄起租價320元/㎡，樓層差亦價為20%，西城天摔街起租價200元/㎡，樓層差授價為15%果—30另%，萬達章廣場起蔑租價400元/㎡（以上遵起租價蛙為LG層）CAS蟻E：北城天暈街餐飲鋪起租價50元/㎡，大都副會目前到餐飲娛扭樂租價150元/㎡，西城雪天街餐疼飲娛樂沉租價80元/㎡租金增長激率建議：前三年不銳變，三年第后按每年15%—旺20%的增幅增市長1、商業(yè)部磨分2、酒店部乒分3、經(jīng)濟涉測算人流動窄線建議產(chǎn)品細節(jié)條建議市場分守析案例借鑒市場定位產(chǎn)品建掘議人流動線晉和電梯布川局規(guī)劃原徑則1、注重作內(nèi)外溝查通，脈晝絡清晰紡；2、注重立鑄體人流的沾自然順暢艙，平均分憤配關系；3、避免盲坡區(qū)和死角朵問題；4、合理展設置寬潮度。1、扶梯蹈布局原仿則①．商場騙的電梯部匠數(shù)，布局勢位置，要摧以有效疏迫散運載人煤流作為出屢發(fā)點；②．避扶免電梯纏口的人餡流堵塞速，電梯枯與過道現(xiàn)銜接處維的空間斥寬于過芒道，或藝有交叉塑過道。③．引導鏈顧客向上裕購物2、垂直干電梯的努布局原暈則①．貨人責分流商場垂直容電梯，貨瓦梯與載人遼梯分開設探置，實行希有效的貨角流與人流搏的分流。②．專另用通道跟設置結合商抵場功能投定位，俗避免行克業(yè)經(jīng)營肌沖突。項目人膜流動線碗的規(guī)劃掃原則項目電爪梯布局俯的規(guī)劃搖原則外部人流鋤動向：從拴項目外部滾主要車流廳動線和項私目周邊車鵲流及人流舍動線可以譯看出，項堵目的西部答為動區(qū)，母東部為靜畢區(qū)輕軌站人流動向車流動扮向N動區(qū)靜區(qū)項目主要堵車流動向項目外號部主要沈車流動保線圖項目周邊痛主要車流虧人流動線北南東西主要入口肝與電梯數(shù)帆量建議項目平面摧入口建議項目垂書直入口憶和交通范體系建換議B2層（平輩街）B1層LG層B3層（車庫兄）入口入口扶梯扶梯電梯與滲觀光電羊梯樓梯參照北仆城天街旋營業(yè)面封積10平米、人棟流量平均9萬/天、單方悲營業(yè)額在1.3萬元/年，共有所電梯62部（其畝中扶梯50部）計算押；本項目證人流量疑在8萬人/天左右孤，共需電梯55部左右，按一鋤般比例坊，建議項目蹤蝶設置垂直毅電梯10部左右，播扶梯45部左右，袖樓梯間設衫置10處以上。商業(yè)人行包入口車行入嗚口商業(yè)主入繩口人流動縫線設計培參考案虎例案例：港北京東占方新天政地案例：成王都萬達廣撫場廣場東方新防天地單驢層面積濱超過4萬平米，澡采用圍繞愁中庭的環(huán)曉形主動線催設計，通胃過內(nèi)回環(huán)借發(fā)射到各砍個區(qū)域形謹成“環(huán)形—網(wǎng)狀”段結合的臟人流動鉆線設計掠。主力店主力店品牌專賣鑰店成都萬達纖廣場入駐豎了兩大主崇力店，分糖居兩側，瞧中部一條搬主人流通墳道連接，參引導人流堪在達到主熄力店的同頸時到達品付牌專賣店別。內(nèi)部人捷流動向紛建議中央花園B2層主要叨人流動羨線建議B1層主要人禿流動線建巷議電梯扶梯1、商業(yè)部犧分2、酒店部企分3、經(jīng)濟測行算人流動線影建議產(chǎn)品細閘節(jié)建議市場分析案例借醫(yī)鑒市場定隊位產(chǎn)品建議全感官鉗體驗型茫休閑購款物中心謹產(chǎn)品體士系生態(tài)全感官琴體驗型粉休閑購營物中心體驗有效地融礙合中央公園項目中械心花園生態(tài)小址品外立面內(nèi)部裝戲修細節(jié)處海理規(guī)劃指紙標視覺、界聽覺、肉觸覺、用嗅覺、急味覺全筐方位的漠感官體奏驗全感官富生態(tài)體檔驗型休壤閑空間重要的腦規(guī)劃指妄標建議說明：捷以下建俱議根據(jù)丘中原項躲目組對魂業(yè)內(nèi)人橫士或客蔬戶的訪遇談獲知項目建議參數(shù)備注品牌專賣店層高5.2m以上高端品牌注重店面形象，希望店面層高要高，能體現(xiàn)品牌檔次，同時一般要求預留空調增容位置影院層高8m以上一般放映廳設計改造，至少在8m以上，最好采用定制模式，以減少后期的制約條件餐飲店要求下水管道直徑必須在16cm以上，同時通電，電力一定要預留足夠的增容管道主入口最好設置廣場，面積不小于10*10m過道寬度入口過道寬度6-8m，內(nèi)部主通道6m左右，次通道2-4mSPA類要求在防滲、承重等方面有特殊要求，最好設置在在靠邊角位置，或者定制建造生態(tài)打劈燕造建議將中央鋒公園、浙項目中域心花園捏與項目景內(nèi)部生索態(tài)小品縱有效地寄融合在菠一起，早形成重棄慶前所已未有的及生態(tài)購寄物體驗挨，讓消愧費者徜稱徉于生邊態(tài)公園耐中購物啞。立面建議充分體嫩現(xiàn)高檔覽，大量LED在立面中毫運用，融劑入新興科愚技材料和樓技術，演自繹了色低壘碳環(huán)保。內(nèi)部裝修亂建議內(nèi)部裝陰修用材博用料選朋用品牌櫻，整體跟體現(xiàn)高奇檔、時奏尚，燈篩光搭配疲合理，旁建議采班用暖色評系，細注部景觀捏化處理膽。CASE：上海麗金茂中傍心商業(yè)政裝修和膝細部處炒理連廊底部偷裝燈連廊上倚部主通道裝闖修景觀小品救設置建議景觀小品筒在購物中悉心外部和聾內(nèi)部穿設嫂置，既可悶以作景觀聰設施，部鄰分還可作論休憩設施杯。細節(jié)處寫理車庫、告休息空聚間、電捆梯、衛(wèi)諸生間設騰置建議地下車以庫燈光敘明亮，嘉地面墻祥面裝飾脖處理，慢將部分紹服務式統(tǒng)商業(yè)置銷于車庫據(jù)中。衛(wèi)生間預治留足夠的暑空間，用愛材用料高斑檔，體現(xiàn)麗品質感；扶梯采用條自動感應送式，有效康節(jié)約能源鎮(zhèn)。室外休咱憩設施室內(nèi)休僵憩設施室外休憩殲空間和建書筑環(huán)境良兔好的結合紙，形成和站諧統(tǒng)一室內(nèi)休憩呀空間體現(xiàn)虛舒適，與損環(huán)境有機材協(xié)調。細節(jié)處手理無線網(wǎng)退絡、導堂購視覺惠設計、VIP服務區(qū)、口候車服務乳區(qū)等服務太設施設置猛建議購物中仔心中所相有位置唱覆蓋無渡線上網(wǎng)其信號，絡以方便柿商務人漠士辦公字或查詢息資料所蓄用。形象鮮訊明、個奮性突出氧、視覺愚識別性哥強的導奧購視覺塔設計系鵲統(tǒng)便于明引導項虎目內(nèi)部知人流。裝修溫炸馨，空粗間設置駐合理的VIP服務區(qū)病。1、商業(yè)事部分2、酒店咱部分3、經(jīng)濟測壁算市場分慰析酒店定位重慶酒店里市場整體腳分析重慶市星賤級酒店市授場整體供翅應現(xiàn)狀指

標2004年2005年2006年2007年2008年增長率星級酒店數(shù)量（個）1681892072192399.2%◆三星級及以上（個）9110312113715915.0%其中：五星級4557922.5%

四星級232633374316.9%

三星級6472839310713.7%◆客房數(shù)合計（間）135101496616669243002636612.3%其中：五星級1746205920592803323816.7%

四星級4499487358856599749013.6%

三星級72658034872595851076810.3%◆床位數(shù)合計（張）236112611929058429134622011.8%其中：五星級2627314631464244489216.8%

四星級756881599783108551232713.0%

三星級134161481416129176421968910.1%200懸4—2妨008年重慶乳市星級宜酒店結舍構分布數(shù)據(jù)來彼源：重寧慶市歷伍年統(tǒng)計圍年鑒重慶市修星級酒泛店結構令及分布主城區(qū)三倆星級及以閱上酒店結黎構（單黃位：家）主城區(qū)崖三星級貧及以上慎酒店區(qū)贈域分布重慶市旅易游局統(tǒng)計位顯示，目碗前重慶市死場共有三吐星級以上悄飯店159余家，槍其中五軍星級9家，四披星級43家，三星社級107家。由菌此可見輕，三星乖級的飯啊店仍然額是重慶喘星級飯使店的主典體，占激了星級飼飯店數(shù)殲量的一系半以上宇。其中五劫星級酒路店主要紙分布在惱渝中區(qū)仇和北部賴片區(qū)，億四星級由酒店分尺布相對奴較為分逝散，仍紡以渝中償區(qū)居多衛(wèi)，北部爬片區(qū)位犯居第二寧；三星閃級酒店掌在各個鏡區(qū)域均召有分布夏。數(shù)據(jù)來沙源：重肯慶市歷安年統(tǒng)計猴年鑒重慶市04年-08年三星級夏以上酒店糧客房數(shù)增楊長迅速星級以上泰酒店客房棍數(shù)增長三星級以丸上星級酒蠶店床位數(shù)跌增長數(shù)據(jù)來源定：重慶市坦歷年統(tǒng)計錘年鑒截止200勿8年，全覺市范圍界內(nèi)共有寧投入使辨用的星穴級酒店239家，其中三脅星級以上沸的酒店約159個，占酒扛店總數(shù)的66.雙52%柔.20過02-鉆200騙8年年均增么速達到15%，每年即全市將閣增加約17家的三端星級以焰上酒店姜。三星科級以上衰酒店合臘計房間缺數(shù)量和禮床位數(shù)排分別為沒：263庫66間、462縱20張，年拿均增速和為18.威2%~膝18.萬3%。按星級舟分，三際星級酒剛店數(shù)量銳最多，徑共107家、107阿68間客房、196繼89張床位荒，分別范占星級除酒店總挪量的67.3鞠0%、40.8交4%、42.6叨0%。五星祥級酒店氏最少，視共9家、3238間客房猾、4892張床位挽，分別袍占星級借酒店總啊量的5.66膠%、12.2辟8%、10.5與8%。從酒爸店數(shù)量三增長來軍看，五星級和資四星級酒撒店增速分總別為22.卡5%、16.偶9%，高于酒正店平均9%的增速。星級酒蛙店酒店節(jié)平均客顯房數(shù)量丘及床位花數(shù)量走胸勢：呈現(xiàn)規(guī)池模逐步兄減少特穗征、舒刷適化發(fā)曾展特征2004年-20揀08年酒店平旗均床位數(shù)津量走勢2004年-200問8年酒店平姐均客房數(shù)停量走勢重慶市三燙星級以上藍酒店產(chǎn)品陷均呈現(xiàn)規(guī)盟模逐步減池少的特征訓，2008年三星級衫及以上酒娛店平均客風房數(shù)和床礙位數(shù)分別徒為135間、232張。其幣中五星宇級酒店鼻的平均堅客房數(shù)米和床位徒數(shù)減少千更加明絕顯，但侍平均值倚更高。從客房和槍床位數(shù)的得比值看，雖三星級及牌以上酒店本配比為1.83，即1間房間配帥置1.8香3張床。檢其中五顛星級配躺比最小乳，為1.51，表明酒窄店星級越宿高，床位擺配置越少城。而且從04年到08年，三星股級以上酒朽店的客房艦床位比例咱也在逐漸勞降低，表生明越來注波重舒適度述的提高。重慶酒店腿市場需求嚷分析重慶酒芬店市場嚇主要需衡求來源虜分析商務客都戶：大部分郵國際性魚企業(yè)或掛全國性繭企業(yè)每噴年均需跡接待一顛定量的押高層管張理人員盆、技術枯人員、跨客戶或鑒者供應丙商等，駕一般會朗與酒店快簽訂長廚期協(xié)議勸（通常燦一年一泉簽）以色獲得較坦為優(yōu)惠厚和個性燃化的服衰務需求馬穩(wěn)定，冊價格承敘受力高耐。通常詳選擇四棋星級以查上酒店猛。五星箱級酒店遷最主要言的需求甲，所占勞比重一劉般在50%以上；會議客戶景：新需求伍增長點請，且能歡有力帶懂動酒店勁其他收朽入，通加常選擇快四星級屠以上酒燒店，重植慶市場瞎中有相輝當大的辭份額為為會議會礦展所占盟據(jù)；旅游團核隊：季節(jié)性律需求，徹通常選列擇四星凡級以下紡酒店。誦重慶自猛身有豐促富的旅予游資源否，但數(shù)申量和質怎量較高售的不多喬；休閑娛樂幼客戶：休閑娛印樂是重薦慶高星狐級酒店也市場的值重要特航點，本捆地消費灘者會經(jīng)信常光顧羅酒店，璃麻將、KTV等是主至要的休洋閑娛樂厲活動，奇需求較舊為穩(wěn)定具持續(xù)，師但支付衫能力有烘限，以蠻選擇四保星級以體下酒店曠為主。星級酒店杯主要客源擱構成五星級酒海店客源主機要來源四星級什酒店客競源主要匙來源30351510100510152025303540商務會議旅游休閑娛樂其他商務會議旅游休閑娛樂其他五星級的援客源中約脆有45%來自商肯務需求撲，20%來自會坑議；四星級酒坑店的客源賴則主要來蠶自會議，飽其次為商深務和旅游既；各酒店轟由于自身器的定位差光別，各自燙的客源結漏構會有一肺定不同。重慶酒忌店市場款經(jīng)營狀隙況分析酒店星級單

間標

間套

房整體入住率備

注三星級198-328198-328328-588約60%實際成交均價200元左右四星級208-492208-492488-88050-80%實際成交均價400元左右五星級468-662468-662827-128050—70%（平均約51%）實際成交均價500元左右客房價溫格實施圈標準及區(qū)出租情崇況分析（單位：永標價RMB元/天）據(jù)調查，宏各星級酒蜓店客房標皇價、成交符價以及協(xié)標議價有較討大差距。旋并且價格事依酒店淡串旺季的區(qū)網(wǎng)分而有相守應的變動虎；一般來魯說酒店票根據(jù)星量級的不疲同而有愛不同的膚價格底寸線和上姜限，協(xié)有議價格劈燕則依據(jù)妄客人與留酒店簽糞訂的協(xié)因議，根露據(jù)客人棕年消費免量的多當少來決終定最終儉協(xié)議價察格。各截協(xié)議價距格在價綁格底線贏和上限悠之間浮同動，有漆很大差丑異。三星級、必四星級及村五星級酒革店標間的禮折后均價繩分別為200吃-30般0、300-競400和500厘-66娘0元/天，較一曲線城市酒樹店的價格叉偏低。入住率分趟析從酒店入豆住率來看茅，目前四暗、五星級山酒店整體吐入住率約筑為60%左右，經(jīng)曾營狀況較燃好；據(jù)中原調竹查，當前愿重慶三星揭級以上酒推店客房入炸住率達到40%時，酒炊店基本腎達到盈挨虧平衡配點。而三星級兼酒店經(jīng)營避狀況普遍旬不佳，受朗經(jīng)濟型酒鋸店市場沖委擊較為嚴姿重。經(jīng)營狀況陳分析酒店前期穩(wěn)投入資金鼻大、回收胳期長，故破在短期內(nèi)詳難以實現(xiàn)跡贏利，從修主城區(qū)在薦營業(yè)酒店切的經(jīng)營狀道況來看，佩大部分賬較面凈利率挪為負值，柄呈虧損狀兵況（當然映不排除部幻玉分酒店出戰(zhàn)于納稅角體度的考慮殺），實際全值應該高慨于這一水后平?？傮w來滿看，重談慶酒店瞇經(jīng)營狀憤況較好緒，尤其剃是四星栗級以上欲酒店，如大世丙界酒店、姓揚子江假獸日酒店處撿于贏利的疼狀態(tài)。從目前酒蜘店經(jīng)營業(yè)泊績分析，叔酒店餐飲、籮商務會臣議收入如日益成茄為酒店靠行業(yè)的蓄主要收肺入來源，并在懇個別四妖、五星拐級，該牌部分收殺入超過懷了客房拋收入，丙如：大幣世界酒壯店02年餐飲收君入就超過籃客房收入符，成為酒襖店最主要飄的收入來網(wǎng)源。從酒店經(jīng)對營狀況分億析，目前單重慶酒店谷市場呈現(xiàn)星級越防高，入財住率越窗高的趨坡勢，三纖星級酒腔店將陸魂續(xù)被經(jīng)換濟型酒藍店代替。重慶酒箱店市場鑄總結重慶目前柜星級酒店跳隨著經(jīng)濟損的快速增匯長呈快速肥發(fā)展態(tài)勢欣，尤其是甚高星級酒魯?shù)杲陙砗暝鲩L較快盤，呈現(xiàn)規(guī)模增博速逐漸鏡降低品自質逐漸骨走高趨珠勢；重慶高滿星級酒傾店主要肥分布在想渝中和舟新興商咽務區(qū)北冰部區(qū)域腦，未來掀潛在高莖星級酒澤店主要址分布在箭解放碑伯和南濱燃路這兩墻個區(qū)域券；高星級寨酒店的勿經(jīng)營狀跪況相比看低星級慶酒店經(jīng)誘營狀況曲好，餐獎飲和商盲務會議筍及娛樂川逐漸占體據(jù)了酒鉤店收入土的重要蝕比例；綜合重武慶酒店互市場特找別是高撈星級酒嬌店的經(jīng)垃營和布期局情況概看，同案時結合蒼本項目掩的高區(qū)輸域價值洗和T1棟的良好饅景觀價值走，本項目劍存在發(fā)展負高星級酒克店的機會誕，那本項勁目發(fā)展什桂么樣的高疼星級酒店閘呢？重慶酒店例競爭市場自分析重慶五星繁級酒店區(qū)柜域分布：聾中部和北躁部為主,中部屬于恰傳統(tǒng)的商呀圈如解放閣碑，北部脂屬于新興稠的商務區(qū)普如北部新技區(qū)。解放碑：坐萬豪、海游逸、洲際自、豪生兩路口：呢希爾頓江北：金很源、君豪北部新膝區(qū)：戴盜斯、金喪科、維須景、喜棄地山戴欺斯酒店南坪：艾揀美高新區(qū)狼：申基夜索菲特袖、南方桃君臨渝中區(qū)田憑借良忙好的商英業(yè)圈傳挺統(tǒng)基礎睬，五星桌級酒店軍供應量蝦最大。暴江北區(qū)懷域良好兆的商務鉆發(fā)展前眉景帶動綢了酒店藝產(chǎn)業(yè)的限發(fā)展，珠酒店多偶為近年余修建，觸以滿足泛商務需騎求。重慶14家五星級點酒店集中昏在渝中和賭三北區(qū)域等，渝中作士為傳統(tǒng)中尚心最先集食聚了多家帝酒店，三蔬北區(qū)域作江為城市發(fā)烏展方向，濕近年來新剃增多家五將星級酒店酒店定位總建面（萬㎡）總投資（億元）客房數(shù)區(qū)域位置開業(yè)時間萬豪商務酒店9.6（包含寫字樓）15517渝中區(qū)1999海逸商務酒店3.05—390渝中區(qū)1998希爾頓商務旅游酒店3.57423渝中區(qū)2002豪生商務酒店4.53.5445渝中區(qū)2007洲際商務酒店—5.8338渝中區(qū)2006金源商務酒店14.86.8402江北區(qū)2004君豪商務酒店5.5—405江北區(qū)2005金科商務旅游酒店3.4—206北部新區(qū)2006天來商務酒店5—300北部新區(qū)2007維景商務酒店——282北部新區(qū)2008喜地山戴斯商務酒店——175北部新區(qū)2009南方君臨商務酒店——330九龍坡2004申基索菲特商務旅游酒店——464九龍坡2007萬達艾美商務酒店4.3—319南岸區(qū)2009重慶目前圾的五星級瓶酒店，渝鬧中區(qū)是重僑慶傳統(tǒng)的愛商貿(mào)中心暴，因此成墾為五星級檔酒店最早球選址區(qū)域甩，數(shù)量較替大。江北陶區(qū)和北部之新區(qū)是近丟年政策推吧動發(fā)展起猶來的新興之商務地區(qū)燃，五星級呀酒店業(yè)隨禁之發(fā)展起賄來，基本尊上每年增捏加一家，彩酒店的規(guī)生模和設施蝦遠超過渝株中區(qū)。萬泳達艾美酒活店是萬達分廣場的配驕套酒店，毒也是目前鏈重慶硬件崖條件最好矮的酒店。重慶早螞期五星襲級酒店到多位于帥傳統(tǒng)商差圈，由飼于歷史封或其他咽因素，穿周邊環(huán)牌境對酒切店形象證影響較飼大成熟商業(yè)堪區(qū)酒店，茄海逸酒店請為例優(yōu)勢?地處成熟搬商業(yè)區(qū)城僚市配套良冠好，地段憑優(yōu)越，交烏通、購物爽方便?租金均費價較低掏，性價涂比高劣勢?地處于勸繁華商研業(yè)街鬧掃市區(qū)，矮噪音大皇，人流義密集雜贈亂，居段住舒適褲性低?景觀資申源較少核，沒有攻強勢自廢然景觀?城市中料心區(qū)域懸交通擁勻堵，停短車位數(shù)鬧量緊張病，出行餃不便?酒店修股建年代壇久遠，隊硬件設削施相對充落后?配套餐睡飲娛樂盲設施較棚少，水核平偏低?服務人員旨質量偏低——入駐客戶葛評價新興商銜業(yè)區(qū)酒釋店，艾姿美酒店額為例優(yōu)勢?地處南爪坪商業(yè)取中心，懷地段優(yōu)誘越，交磚通、購膜物方便?大堂挑高珍很高設計猜感強，大砍方闊氣，訴裝修風格狹現(xiàn)代，衛(wèi)防浴、床具社舒適、藝廁術?地處于吵繁華商笛業(yè)街鬧惕市區(qū)，廳但晚上好人流量滴較小，過噪音小贊，居住繭舒適性霜強?酒店在南刮岸區(qū)，距斤離欣賞夜跳景的地方損近?服務人員微態(tài)度好，草熱心周到換，平易近看人?餐飲娛樂育獨特，形客式豐富劣勢?距離重慶王核心商務貓區(qū)較遠，是交通不便——入駐客硬戶評價海逸酒掛店樓下哲是解放宅碑步行錦街，白聚天人潮設川流不追息，早長晚上下螺班時間掠交通擁肺堵，汽餡車噪音分大。解爺放碑雖篩然為重女慶最高繳端的商凝業(yè)區(qū)，泄但重慶下特有的稼文化傳茫統(tǒng)亦隨璃處可見巷，“棒阿棒”、息“路邊顧小販”量較多，肢嚴重影冠響了酒盞店入駐限客戶。大多五星煙級開業(yè)時期間不長，由硬件設備輔良好，早許期的五星瘡級酒店多誤進行翻新傍裝修，整填體硬件良況好重慶近3年來修建萍了6家五星級峰酒店，從度檔次來看煮，酒店的腎硬件設備劇將不斷提艱升，從開喘發(fā)區(qū)域來腦看，新興漸商務區(qū)將攜是新的開挨發(fā)熱點。目前重慶甜五星級酒批店硬件條孫件主要表贊現(xiàn)在如下枝幾方面（權例子：希怒爾頓酒店戲）：客房獨立制冷的冷暖空調系統(tǒng)、電子保險箱、30個國際衛(wèi)星頻道、語音信箱、雙層隔音玻璃等，另外行政、商務樓層套房均有兩條電話線餐飲西餐廳：自助加燒烤，最大可容納180人進餐，面積約200平米；中餐廳：大廳可容納138人進餐；大包房9間，自帶衛(wèi)生間，約25平米；小包房5間，約15平米，最低消費2000元；酒吧：共設52個座位，包括12個吧臺座位，面積約70平米康樂康樂中心位于8、9樓層，其中8樓為女賓專用健身會所，主要配套：室內(nèi)恒溫游泳池、蒸氣房、桑拿房、按摩浴、各式水療、美發(fā)中心、心血管測量儀，轉軸系統(tǒng)力量訓練器械材等健身設備。商務3樓為多功能廳，大廳約550平米，空高7米，最多可容納500人開會；該層另有5間較小的多功能廳，面積53—100平米；會議室，共有9間33—78平米小型會議室。會議室有較為現(xiàn)代的會議設施配置，如LCD液晶投影儀?？头恳?guī)劃丙標準分析高層：行政標間、套房；總統(tǒng)套房中層：豪華商務標間、套房低層：豪華標間、套房；高級標間從統(tǒng)計數(shù)希據(jù)來看，蔽低層主要叛是低檔標宜間、套房哨，高級客犁房多位于辱高層，高幫層景觀好趨、私密性音佳。面積薦方面標間擦主要集中龜于38-放48平方米印，套房模主要集閥中于50-7每0平方米，折其中行政報客房的面予積均大于喚同種類客允房面積。私總統(tǒng)套房紅類客房，屯一般在最執(zhí)高層，作和為標志性梅客房，面擦積達300多平方米突，套數(shù)只幸有1至4套左右。樓層高中低30炕50敘70仔90蔬1蒼00酷300豪華標間行政標間商務標篩間豪華套爆房行政套房商務套礎房總統(tǒng)套房面積（盾平方米腦）酒店名稱客房種類套數(shù)比重金源大酒店標間35487%套房4712%總統(tǒng)級套房11%申基索菲特酒店標間27058%套房317%總統(tǒng)級套房31%公寓16034%客房樓層分布圖各種客房面積范圍酒店標間與套房的數(shù)量比例五星級酒章店市場中跡，標間所襪占比重最頁大，主要挽滿足一般姐旅游、商豪務、行政億人群需要跟。套房數(shù)篇量少，面角積大租金從貴、近年贏，重慶五殃星級酒店欄開始修建裙酒店公寓串，用于日脆租或短租增，戶型小梨巧緊湊，妥租金較低謹。總統(tǒng)級鋤套房數(shù)量綢有所增加漸。商務會議魄、康體娛宿樂、特色愿餐飲是五贊星級酒店曾的主要配矮套，且已降逐漸成為釀重慶五星即級酒店收跳入的重要劑來源，其匆比重更有慕上升趨勢酒店餐飲體量娛樂商務體量海逸酒店1998西餐廳、咖啡廳、酒吧、客房送餐服務—室內(nèi)游泳池、健身室、按摩室、桑拿浴室會議廳、商務中心宴會廳可溶600人，4間多功能廳希爾頓酒店2002酒吧、中餐廳、西餐廳、全天送餐服務、大堂吧246個座位的中餐廳及9間包間，104個座位的大堂吧，54個座位的龍吧健身室、按摩室、桑拿浴室、室內(nèi)游泳池，擁有獨立女士樓層提供服務會議廳、票務服務、商務中心、外幣兌換服務600平方米的宴會廳，可同時容納400人的會議室、5間小型會議室、南