雙福項目市場研究及戰(zhàn)略定位報告-1028

第2頁共112頁重慶雙福新區(qū)“農(nóng)愛湖生態(tài)旅游度假區(qū)重慶雙福新區(qū)“農(nóng)愛湖生態(tài)旅游度假區(qū)”項目《市場研究報告》及《整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究報告》2011年1.重慶城市總體狀況………………..41.1綜述…………41.2重慶市經(jīng)濟概況………………61.3人文環(huán)境與歷史文脈…………132.項目所在區(qū)域總體狀況…………..152.1江津區(qū)概況…………………...152.2雙福新區(qū)概況………………...172.3雙福新區(qū)區(qū)域優(yōu)勢…………192.4雙福新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)概括………222.5周邊區(qū)域（九龍坡區(qū)、沙坪壩區(qū)及西永大學(xué)城）概括……243.重慶房地產(chǎn)市場總體狀況………...273.1概況……………273.2市場動態(tài)………………………323.3下半年房地產(chǎn)市場預(yù)測………363.4近期國家主要調(diào)控政策………374.重點細分市場總體狀況……….414.1概況……………424.2高爾夫房產(chǎn)市場………………424.3相關(guān)重點項目分析……………494.4高爾夫市場……………………524.5旅游房產(chǎn)市場…………………554.6未來重點競爭項目簡析………575.項目解析…………..615.1SWOT分析………………….615.2規(guī)劃方案分析………………...635.3房產(chǎn)部分經(jīng)濟測算…………...655.4高爾夫球場投資分析………...705.5其他專項市場研究…………...83史文化名城、長江上游地區(qū)經(jīng)濟中心、國家重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地和西南地區(qū)綜合交通樞紐這五大定位。未來重慶將要建成為1,062平方公里，并加入世界千萬級人口的超大城市序列，這意味著重慶城市服務(wù)功能將獲得超常規(guī)發(fā)展。2009年1月，國務(wù)院出臺《關(guān)于推進重慶市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革和發(fā)展的若干意見》（國發(fā)〔2009〕3號），對統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革以及發(fā)展內(nèi)陸開放型經(jīng)濟等工作給予扶持。重慶自1997年正式成為直轄市至今已十四年，在此期間重慶開始了高速的發(fā)展階段。特別自國家確定西部大開發(fā)戰(zhàn)略以來，重慶作為國家重點發(fā)展城市一直在政策層面得到最為有力的支持。應(yīng)該說，重慶目前已經(jīng)是繼長三角、珠三角和環(huán)渤海區(qū)域之后中國最為重要也是最具備能量和潛力的經(jīng)濟增長核。1.1.3金融環(huán)境金融是經(jīng)濟活動的核心。金融中心能吸引巨額的資金流動，刺激多種商務(wù)擴張和多樣化。截止至2010年，重慶市金融業(yè)增加值達到481.22億元，比上年增長19.8%，金融業(yè)增加值占GDP的比重達到6.1%，真正的成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。重慶金融機構(gòu)門類齊全，金融生態(tài)良好，商業(yè)銀行不良貸款率0.91%，處于西部最低，全國第六。2010年，全市中資銀行市級分行26家，租賃公司3家，擔保公司132家，小額貸款公司95家，村鎮(zhèn)銀行12家，另外外資銀行分行9家，外資保險機構(gòu)有3家，已成為中國西部外資金融機構(gòu)最多的城市之一。年末全市金融機構(gòu)本外幣存款余額13,613.97億元，比年初增長22.8%。城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額5,839.66億元，增長19.0%。本外幣貸款余額10,999.87億元，增長24.2%。其中，個人消費貸款余額2,215.22億元，增長47.1%同時，重慶保險機構(gòu)達60多家，保險業(yè)規(guī)模居西部第一。重慶還是西部唯一擁有基金管理公司和證券機構(gòu)的省市。隨著交易范圍的拓展，重慶聯(lián)交所已成為西部地區(qū)最大的產(chǎn)權(quán)交易市場，國內(nèi)外企業(yè)可以實現(xiàn)就近交易，降低交易成本。隨著4個交易所掛牌，重慶擁有了國內(nèi)有影響的要素市場，長江上游金融中心的地位日漸顯現(xiàn)。1.1.4人口環(huán)境全市常住人口為2,884.62萬人，與上年相比，增加25.62萬人，增長0.90%。常住人口繼續(xù)保持增長態(tài)勢。分一圈兩翼看，一小時經(jīng)濟圈常住人口為1,764.49萬人，占全市常住人口的61.17%；渝東北翼常住人口為836.54萬人，占全市常住人口的29.00%；渝東南翼常住人口為283.59萬人，占全市常住人口的9.83%（各區(qū)縣常住人口分布見附表）。全市常住人口中共有家庭戶974.49萬戶，家庭戶人口為2696.64萬人，平均每個家庭戶的人口為2.77人；全市常住人口中，男性為1,459.59萬人，占總?cè)丝诘?0.60%；女性為1,425.03萬人，占總?cè)丝诘?9.40%。總?cè)丝谛詣e比（以女性為100，男性對女性的比例）為102.43；全市常住人口中，0-14歲的人口為489.80萬人，占總?cè)丝诘?6.98%；15-64歲的人口為2,061.41萬人，占總?cè)丝诘?1.46%；65歲及以上的人口為333.41萬人，占總?cè)丝诘?1.56%。；全市常住人口中，具有大學(xué)（指大專以上）程度的249.30萬人；具有高中（含中專）程度的381.14萬人；具有初中程度的951.41萬人；具有小學(xué)程度的974.71萬人（以上各種受教育程度的人包括各類學(xué)校的畢業(yè)生、肄業(yè)生和在校生）。1.1.5文化環(huán)境重慶是中國著名的歷史文化名城，具有3,000多年的悠久歷史，是巴渝文化的發(fā)祥地。公元前11世紀商周時期，巴人就以重慶為首府，建立巴國。公元1189年，宋光宗先封恭王，后即帝位，自詡"雙重喜慶"，重慶由此得名，距今已有800余年。1929年重慶正式建市。1937年至1946年，重慶成為中華民國戰(zhàn)時陪都，是當時中國政治、經(jīng)濟、文化中心。建國初期，重慶作為中央西南局和軍政委員會駐地。重慶熔巴渝文化、移民文化、三峽文化、紅色文化、"陪都"文化、都市文化于一爐，具有深厚的歷史底蘊和文化內(nèi)涵。重慶科技教育力量雄厚。全市共有1000多家科研機構(gòu)，60多萬科技人員；57所高等院校，65萬名在校生；356所中等職業(yè)學(xué)校，在校生45萬人，市級以上研究院所100余所；專業(yè)技術(shù)人員80多萬，每年為社會輸送10多萬名大學(xué)畢業(yè)生和20萬名職業(yè)學(xué)校畢業(yè)生。勞動力資源豐富，成本低，素質(zhì)高，勞動力平均工資僅為東部地區(qū)的70％左右。1.2重慶市經(jīng)濟概況1.2.1經(jīng)濟概況重慶GDP的增長率自2007年，開始大幅度的超越全國GDP增長率，2009年增速位居全國第三，2010年的增速更是位居全國第二，2011年上半年以16.5%的增速繼續(xù)排名全國第二；而其吸引外資的增速更是連續(xù)2年位居全國首位。2010年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值7,894.24億元，比上年增長17.1%。其中，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值685.39億元，增長6.1%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值4,356.41億元，增長22.7%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值2,852.44億元，增長12.4%。第一產(chǎn)業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重為8.7%，比上年下降0.6個百分點；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為55.2%，比上年上升2.4個百分點；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為36.1%，比上年下降1.8個百分點。“十一五”期間全市生產(chǎn)總值及增長速度分區(qū)域看，一小時經(jīng)濟圈完成地區(qū)生產(chǎn)總值6,120.40億元，比上年增長17.0%，占全市生產(chǎn)總值的77.5%；渝東北翼完成1,342.66億元，增長17.7%，占全市的17.0%；渝東南翼完成431.18億元，增長16.8%，占全市的5.5%；“兩翼”所占比重較上年上升0.2個百分點。城市居民消費價格總水平比上年上漲3.2%，其中食品價格上漲6.5%。主要食品價格中，糧食價格上漲13.1%，油脂價格上漲5.2%，豬肉上漲3.1%。工業(yè)品出廠價格上漲3.1%，原材料、燃料、動力購進價格上漲6.9%?！笆晃濉逼陂g城市居民消費價格漲跌幅度2010年城市居民消費價格漲跌幅度城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員31.51萬人，農(nóng)村富余勞動力新增轉(zhuǎn)移就業(yè)35.30萬人。19.59萬下崗、失業(yè)人員實現(xiàn)就業(yè)再就業(yè)。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率3.90%，比上年下降0.06%。1.2.2農(nóng)業(yè)2010年農(nóng)林牧漁業(yè)增加值685.39億元，比上年增長6.1%。其中，種植業(yè)465.30億元，增長6.7%；畜牧業(yè)167.04億元，增長3.4%；林業(yè)22.21億元，增長11.8%；2010年糧食播種面積3,365.83萬畝，比上年增長0.6%，糧食平均畝產(chǎn)343.5公斤。油料播種面積382.49萬畝，增長7.6%。蔬菜播種面積883.64萬畝，增長6.7%；2010年糧食總產(chǎn)量1,156.13萬噸，比上年增長1.7%。蔬菜產(chǎn)量1,309.54萬噸，增長11.2%。肉類總產(chǎn)量192.46萬噸，增長2.5%。1.2.3工業(yè)和建筑業(yè)2010年工業(yè)增加值3,697.83億元，比上年增長22.9%，占全市生產(chǎn)總值的46.8%?！笆晃濉逼陂g工業(yè)增加值及增長速度從支柱產(chǎn)業(yè)看，汽車摩托車行業(yè)總產(chǎn)值2,781.71億元，增長23.7%，占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的30.6%；裝備制造業(yè)總產(chǎn)值1,655.41億元，增長38.0%，占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的18.2%；材料工業(yè)總產(chǎn)值1,334.68億元，增長37.3%，占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的14.7%；電子信息產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值400.90億元，增長48.1%，占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的4.4%。2010年建筑業(yè)增加值658.58億元，比上年增長21.4%。全市具有資質(zhì)等級的總承包和專業(yè)承包建筑企業(yè)實現(xiàn)利潤122.69億元，增長25.5%；上繳稅金91.52億元，增長29.5%。1.2.4固定資產(chǎn)投資2010年全社會固定資產(chǎn)投資6,934.80億元，比上年增長30.4%。其中，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資1,911.45億元，增長23.9%；城鎮(zhèn)投資6,342.98億元，增長27.9%；農(nóng)村投資591.81億元，增長64.8%?！笆晃濉逼陂g全社會固定資產(chǎn)投資總額及增長速度分區(qū)域看，一小時經(jīng)濟圈完成5,155.94億元，比上年增長29.7%；渝東北翼完成1,257.88億元，增長34.1%；渝東南翼完成520.97億元，增長28.6%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)投資264.77億元，比上年增長33.0%。第二產(chǎn)業(yè)投資2,423.12億元，增長28.1%。其中，工業(yè)投資2,233.69億元，增長24.6%，占全社會固定資產(chǎn)投資總量的32.2%；第三產(chǎn)業(yè)投資4,246.90億元，增長31.6%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資1,620.26億元，增長30.8%。全市重點項目完成投資1,932.00億元，占全社會固定資產(chǎn)投資的27.9%。其中，政府主導(dǎo)類投資1,329.10億元，市場主導(dǎo)類投資602.90億元，分別占重點項目投資的68.8%和31.2%。1.2.5國內(nèi)貿(mào)易2010年批發(fā)和零售業(yè)增加值617.83億元，比上年增長16.2%，占全市生產(chǎn)總值的7.8%；住宿和餐飲業(yè)增加值142.11億元，增長1.4%，占全市生產(chǎn)總值的1.8%；2010年社會消費品零售總額2,878.04億元，比上年增長19.0%，扣除價格因素，實際增長17.0%。分城鄉(xiāng)看，城鎮(zhèn)實現(xiàn)社會消費品零售額2718.71億元，增長19.1%；鄉(xiāng)村實現(xiàn)社會消費品零售額159.33億元，增長17.7%；分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額2430.75億元，增長19.3%；住宿和餐飲業(yè)零售額447.29億元，增長17.3%?！笆晃濉逼陂g社會消費品零售總額及增長速度在限額以上批發(fā)零售業(yè)零售額中，五金、電料類增長51.5%，金銀珠寶類增長49.7%，家具類增長49.6%，石油及制品類增長48.1%，機電產(chǎn)品及設(shè)備類增長47.2%，兒童玩具類增長41.8%，汽車類增長41.4%，中草藥及中成藥類增長35.4%，糧油、食品、飲料、煙酒類比上年增長34.2%。1.2.6對外開放2010年進出口總額124.26億美元，比上年增長61.1%。其中，出口74.89億美元，同比增長75.0%；進口49.38億美元，同比增長43.9%。機電產(chǎn)品出口50.02億美元，增長70.5%，占出口總額的66.8%?！笆晃濉逼陂g進出口總額及增長速度1.2.7交通、郵電、旅游2010年交通運輸、倉儲和郵政業(yè)增加值389.55億元，比上年增長13.8%，占全市生產(chǎn)總值的4.9%。公路通車里程累計達到11.69萬公里，其中高速公路1861公里。全市行政村公路通達率為100%，比上年提高3.8個百分點。年主要運輸方式完成貨物運輸量81384.99萬噸，比上年增長18.8%；完成旅客運輸量126,803.98萬人，增長10.7%。2010年主要運輸方式完成運輸量2010年內(nèi)河港口完成貨物吞吐量9,668.42萬噸，比上年增長12.3%?？崭弁瓿陕每屯掏铝?,604.63萬人，增長12.6%；空港完成貨物吞吐量19.78萬噸，增長5.5%。集裝箱吞吐量64.05萬標箱，增長11.3%。年末全市民用機動車保有量達到275.97萬輛，比上年增長35.5%。其中，私人汽車保有量77.03萬輛，增長33.7%，私人轎車保有量39.93萬輛，增長36.3%。2010年新注冊汽車27.55萬輛，增長33.8%；其中，新注冊轎車13.86萬輛，增長33.0%。2010年完成郵電業(yè)務(wù)總量601.05億元，比上年增長22.7%。其中，郵政業(yè)務(wù)總量30.72億元，增長22.1%；電信業(yè)務(wù)總量570.33億元，增長22.7%。年末固定電話用戶582.70萬戶，比上年下降7.2%；年末移動電話用戶1,664.40萬戶，比上年增長15.5%?；ヂ?lián)網(wǎng)用戶263.20萬戶，增長29.1%。2010年入境游客137.02萬人次，旅游外匯收入7.03億美元，分別增長30.7%和30.9%；國內(nèi)游客1.60億人次，國內(nèi)旅游收入868.36億元，分別增長31.6%和30.3%。2010年公民出境旅游人數(shù)43萬人次，比上年增長22.9%。1.2.8財政和金融2010年地方一般預(yù)算收入1,018.36億元，增長49.4%。一般預(yù)算收入中，增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、城市維護建設(shè)稅、契稅等主要稅種分別增長25.3%、30.7%、79.3%、23.5%、27.0%和61.4%。2010年地方一般預(yù)算支出1,770.96億元，增長29.1%。教育、文體與傳媒、社保和就業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)、農(nóng)林水事務(wù)分別支出242.11億元、23.69億元、231.68億元、93.92億元、252.71億元和161.47億元，增長26.3%、24.4%、17.1%、22.4%、44.9%和25.8%。一般公共服務(wù)支出171.02億元，增長25.4%。2010年金融業(yè)增加值481.22億元，比上年增長19.8%，占全市生產(chǎn)總值的6.1%。全市中資銀行市級分行26家，外資銀行分行8家，租賃公司3家，擔保公司132家，小額貸款公司95家，村鎮(zhèn)銀行12家。年末全市金融機構(gòu)本外幣存款余額13,613.97億元，比年初增長22.8%。城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額5839.66億元，增長19.0%。本外幣貸款余額10,999.87億元，增長24.2%。其中，個人消費貸款余額2,215.22億元，增長47.1%。2010年末金融機構(gòu)存貸款余額全市證券經(jīng)營機構(gòu)97家，其中證券公司總部1家。境內(nèi)上市公司34家，總股本230.14億股，比上年增長50.4%；股票總市值2,645.00億元，比上年增長39.2%。境內(nèi)上市公司通過發(fā)行配售股票、發(fā)行公司債券共籌集資金168.70億元，增長9.7倍。全市營業(yè)性保險分公司33家，保險法人機構(gòu)3家，保險從業(yè)人員8.8萬人，比上年增長18.4%。保費總收入321.08億元，增長31.2%。其中，財產(chǎn)險保費收入65.96億元，增長40.2%；健康險和人身意外傷害險保費收入19.35億元，增長20.6%；壽險保費收入235.77億元，增長29.8%。2010年賠付各類保險金62.10億元，比上年增長9.7%。其中，財產(chǎn)險賠付32.05億元，增長11.0%；健康險和人身意外傷害險賠付8.12億元，增長11.6%；壽險賠付21.93億元，增長7.1%。1.2.9城市建設(shè)2010年商品房施工面積17,138.50萬平方米，比上年增長31.3%；竣工面積2,626.59萬平方米，下降9.6%。商品房銷售面積4,314.39萬平方米，比上年增長7.8%。其中，住宅銷售面積3986.31萬平方米，增長5.7%；2010年完成主城區(qū)危舊房改造437.1萬平方米，工礦棚區(qū)改造10.7萬平方米，煤礦棚區(qū)改造70.1萬平方米。公租房開工建設(shè)1,300萬平方米。農(nóng)村危舊房改造11.9萬戶，巴渝新居建設(shè)5.3萬戶；2010年完成主城區(qū)主干道環(huán)境綜合改造46.1公里，主干道建筑立面和老舊居住區(qū)綜合治理784萬平方米，及綜合執(zhí)法項目5,505萬平方米。軌道交通營運里程19.2公里，在建里程178公里。主城區(qū)新建廣場面積35.7萬平方米。1.2.102010年末戶籍總?cè)丝?,303.45萬人，比上年增加28萬人。其中，農(nóng)業(yè)人口2,196.45萬人，非農(nóng)業(yè)人口1,107萬人。截止2010年，農(nóng)轉(zhuǎn)城共完成36.5萬戶，145萬人。城鎮(zhèn)居民人均家庭總收入18,991元，增長11.8%，其中人均可支配收入17,532元，增長11.3%。總收入中，人均工資性收入12,738元，增長7.7%；人均經(jīng)營凈收入1,263元，增長24.0%；人均財產(chǎn)性收入313元，增長23.1%；人均轉(zhuǎn)移性收入4,677元，增長20.1%。城鎮(zhèn)人均消費支出13335元，增長9.8%。城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)37.6%,比上年下降0.1個百分點。城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積31.69平方米，比上年增加0.27平方米。“十一五”期間城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及增長速度2010年農(nóng)村居民人均純收入5,277元，增長17.8%。其中，人均工資性收入2,335元，增長21.7%；人均家庭經(jīng)營收入2,324元，增長10.0%；人均轉(zhuǎn)移性收入527元，增長39.1%。人均生活消費支出3,625元，增長15.4%；其中，食品、衣著、居住、家庭設(shè)備用品、交通通訊、醫(yī)療保健等消費分別增長13.5%、12.9%、34.9%、24.5%、8.2%和11.4%。農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)48.3%，比上年下降0.8個百分點。農(nóng)村居民人均住房面積37.6平方米，比上年增加1.9平方米。“十一五”期間農(nóng)村居民人居可支配收入及增長速度1.3人文環(huán)境與歷史文脈1.3.1重慶歷史重慶是中國著名的歷史文化名城，具有3,000多年的悠久歷史和光榮的革命傳統(tǒng)，以重慶為中心的古巴渝地區(qū)是巴渝文化的發(fā)祥地，這片土地孕育了重慶悠久的歷史。距今2～3萬年的舊石器時代末期，已有人類生活在重慶地區(qū)。公元前11世紀商周時期，巴人以重慶為首府，建立了巴國。后秦滅巴國，分天下為三十六郡，巴郡為其一。極盛時期巴國疆域以原重慶市為行政中心，管轄川東、陜南、鄂西、湘西北和黔北等區(qū)域。自秦漢以來的歷朝歷代，這一區(qū)域多數(shù)時期為一個統(tǒng)一的行政轄區(qū)，其行政中心設(shè)在原重慶市。重慶古稱江州，以后又稱巴郡、楚州、渝州、恭州。南北朝時，巴郡改為楚州。公元581年隋文帝改楚州為渝州，重慶始簡稱"渝"。公元1189年，宋光宗先封恭王，后即帝位，自詡"雙重喜慶"，升恭州為重慶府，重慶由此得名，距今已有800余年。1891年重慶成為中國最早對外開埠的內(nèi)陸通商口岸。1929年重慶正式建市。1937年至1946年，國民政府移駐重慶，重慶成為中華民國戰(zhàn)時陪都，是當時全國抗日戰(zhàn)爭和反法西斯的最高指揮部，中國大后方的政治、經(jīng)濟、文化中心，故重慶又有"三都之地"之稱。國民政府還都南京后，重慶仍為直轄市。新中國建立初期重慶作為中共中央西南局和西南軍政委員會駐地，是西南地區(qū)政治、經(jīng)濟、文化中心，為中央直轄市。1954年西南大區(qū)撤銷后改為四川省轄市。1983年率先成為全國經(jīng)濟體制綜合改革試點城市，實行計劃單列，賦予省級經(jīng)濟管理權(quán)限。1992年辟為沿江開放城市。1996年9月中央批準重慶代管萬縣市、涪陵市和黔江地區(qū)。1997年3月14日，經(jīng)八屆全國人大五次會議審議批準，重慶正式成為中國第四個、西部地區(qū)唯一的直轄市，掀開了重慶建設(shè)與發(fā)展史上嶄新的一頁。1.3.2人文特色“負重自強、敢為人先、兼容開放、同舟共濟、重信好義”此四句重慶人文精神內(nèi)容，以重慶為中心的巴渝地區(qū)是中華民族的發(fā)源地之一。遠在兩萬年前，重慶人民的先民就在這片土地上生息、勞作。重慶人文精神是在3,000多年來重慶歷史發(fā)展所積淀并且不斷吸收、融通各種外來文化資源的基礎(chǔ)上逐漸形成和發(fā)展起來的，是重慶人在生存、發(fā)展過程中體現(xiàn)出來的一種文化特點。雄渾豪放的巴文化，孕育了巴蔓子、秦良玉、鄒容、饒國梁、趙世炎……催生了險灘上的纖夫腳印，激流中的船工號子，抗戰(zhàn)時的精神堡壘，黑暗里的紅巖精神，“愛國、奉獻、協(xié)作、拼搏”的新移民精神都體現(xiàn)了重慶的人文精神。培育和弘揚“自強不息、開拓開放”的重慶人文精神，是關(guān)系重慶全面發(fā)展和進步的重大戰(zhàn)略舉措。1.3.3旅游資源重慶旅游資源豐富，即有集山、水、林、泉、瀑、峽、洞等為一體的壯麗自然景色，又有熔巴渝文化、民族文化、移民文化、三峽文化、陪都文化、都市文化于一爐的濃郁文化景觀。全市共有自然、人文景點300余處，其中有世界文化遺產(chǎn)1個，全國重點文物保護單位13個，國家重點風(fēng)景名勝區(qū)6個。重慶還是川菜主要代表地域之一，發(fā)源自重慶的火鍋更是聞名遐耳。雄偉壯闊的長江三峽、璀璨多彩的重慶夜景、秀麗怡人的芙蓉江、火爆刺激的重慶火鍋都是重慶重要的旅游資源。注:更詳細的旅游資源分析報告參見附件2。

二項目所在區(qū)域總體狀況內(nèi)容摘要：江津區(qū)經(jīng)濟繁榮，文化昌明，人才輩出；旅游資源得天獨厚，文化遺產(chǎn)豐富；美食眾多。雙福新區(qū)位于重慶主城以西，地處江津北大門，是重慶市正在建設(shè)的七大城市副中心之一。雙福新區(qū)地處重慶半小時經(jīng)濟圈，高速公路四通八達，軌道交通5號線和12號線穿城而過，緊鄰長江黃金水道多個國家級深水良港，鐵路運輸便捷，經(jīng)外環(huán)高速公路可在40分鐘抵達重慶江北國際機場，形成了水、陸、空立體化的通暢交通網(wǎng)絡(luò)。雙福新區(qū)教育、金融、商務(wù)、物流等配套設(shè)施齊全，人力資源豐富。為區(qū)域的發(fā)展提供了良好的保證。雙福新區(qū)臨近西永微電園及九龍園區(qū)，可以有效承接它們?nèi)胱〈笃髽I(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上下游配套廠商辦廠及公司高管高檔居住需要。雙福新區(qū)臨近重慶大學(xué)城，可以充分享受其高水準、完善的教育配套，并可利用其豐富的高水平人力資源。預(yù)計至2015年，區(qū)域內(nèi)及周邊車行20分鐘之內(nèi)的距離內(nèi)所匯聚的九龍園區(qū)及西部新城內(nèi)的企業(yè)及高校年收入在50萬元以上的高收入群體的數(shù)量預(yù)計將超過15,000人，將是重慶高素質(zhì)、高收入人群最密集的區(qū)域之一。2.1江津區(qū)概況江津在行政區(qū)劃上為重慶市江津區(qū)，是一個歷史文化悠久的城市，以地處長江要津而得名。江津緊鄰重慶主城的區(qū)域性中心城市。全區(qū)轄27個鎮(zhèn)街，幅員面積3,200平方公里，人口150萬。江津區(qū)位于重慶西南長江上游，是重慶“一小時經(jīng)濟圈”的核心圈層，成渝經(jīng)濟區(qū)的重要承接點，也是距離主城最近的區(qū)域性中心大城市。江津交通設(shè)施完善，工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，連續(xù)多年位居重慶工業(yè)十強區(qū)縣，是重慶重要的能源供應(yīng)、裝備制造、汽摩生產(chǎn)基地。大江西來，在江津城區(qū)受阻于鼎山轉(zhuǎn)而向北，復(fù)受阻于馬駿嶺東巡，再受阻于高家坪南巡南回，最后轉(zhuǎn)向東北，環(huán)鼎山繞了一個幾字形的大彎，故江津又名幾江。江津古屬于《禹貢》梁州，星臨由大朱雀鬼宿，周屬巴子國，秦屆巴郡，早在5000年前的新石器時代就有人類早期文明在這里繁衍。江津建縣已有1500多年歷史，過去曾名江州和江陽，公元487年(齊永明五年)，江州自郡城(今重慶)移治棘溪口(今江口)；公元557年<后周閔帝元年)于縣治設(shè)七門郡，改江州為江陽：公元583年(隋開皇二年)改江陽為江津：公元967年(北宋乾德五年)移縣治于幾江。縣城在明末戰(zhàn)亂中萬戶蕭疏，清康熙、雍正、乾隆年間漸次恢復(fù)繁榮，逐步成為川東政治、經(jīng)濟、軍事、文化重鎮(zhèn)。1951年，江津地區(qū)行署設(shè)治幾江，轄八縣；1960年行署遷永川，但仍保留江津地區(qū)行署名稱至1981年：1983年3月3如地、市合并，江津歸入重慶建制；1992年10月江津撒縣設(shè)市。2006年10月22日，經(jīng)國務(wù)院批準，撤銷江津市，設(shè)立重慶市江津區(qū)。以原江津市的行政區(qū)域為江津區(qū)的行政區(qū)域，江津區(qū)人民政府駐幾江街道。江津在19世紀小期發(fā)展成為長江上游著名商埠，中國創(chuàng)辦的第一批公司中就有江津枳殼公司，1911年，江津鹿蒿玻璃制品在巴拿馬萬國工藝品展覽競賽中奪得頭等獎。縣內(nèi)的白沙鎮(zhèn)曾名列全川四大經(jīng)濟重鎮(zhèn)之一（江油中壩鎮(zhèn)、江津白鎮(zhèn)、渠縣三匯鎮(zhèn)(或射洪太和鎮(zhèn))、金堂趙家渡鎮(zhèn)）。到20世紀中期，江津已成為經(jīng)濟繁榮的“成渝三江地區(qū)”(成都、重慶和溫江，內(nèi)江、江津)的重要組成部分。江津境內(nèi)擁有西南最大的火力發(fā)電廠(裝機容量達144萬千瓦的珞璜電廠)；重慶最大的水泥生產(chǎn)企業(yè)(年產(chǎn)180萬噸優(yōu)質(zhì)水泥的江津水泥廠)；江津城內(nèi)目前擁有的數(shù)控加上設(shè)備和齒輪加工設(shè)備已達到世界先進水平；江津生豬生產(chǎn)名列全國前茅：糧食生產(chǎn)進入全國百強：目前綜合經(jīng)濟實力在重慶40個區(qū)市縣中排名中上。江津地域蘊含巨大的交通發(fā)展?jié)摿?，現(xiàn)有6條國家級通道與江津結(jié)緣：長江過境127公里，擁有5個國家級深水港，境內(nèi)大小溪河通航里程長達305公里，水能蘊藏量近300萬千瓦：成渝、渝黔鐵路過境15站135公里：公路210國道過境53公里；成渝、渝黔高速公路均為江津開有(或預(yù)留有)路門。小南海一珞璜長江鐵路大橋和江津長江公路大橋橫跨大江南北。斜貫市域的渝滇快速通道現(xiàn)已列入重慶市米字型八大快速通道規(guī)劃。江津雄踞重慶長汁上游咽喉，扼滬渝、控涪合、接滇黔、通藏衛(wèi)，具有重要的軍事戰(zhàn)略地位。江津同時也是巴渝地區(qū)近現(xiàn)代重要的軍火基地，重慶歷史上最大的鐵炮“三將軍”即為江津所鑄造。江津已兩次被命名為全國的雙擁模范城。江津文化昌明，人才輩出，20世紀初由蔡元培、吳玉章等倡導(dǎo)的留法勤工儉學(xué)，江津成名人數(shù)占全國百分之三以上；抗戰(zhàn)時，著名的津(江津)沙(白沙)文化區(qū)曾一度與重慶沙(沙坪壩)磁(磁器口)文化區(qū)、成都金牛(金牛壩)文化區(qū)、北碚文化區(qū)并列為中國大后方四大文化區(qū)之一；江津是明代著名輔相江淵和宋代首筑重慶九開八閉堅城以抗元兵的彭大雅的故鄉(xiāng)，是共和國元帥聶榮臻的誕生地，同時也是中國共產(chǎn)黨主要創(chuàng)始人之一陳獨秀的客死處；江津是現(xiàn)代科技人才的搖籃，在整個20世紀的重慶籍院士中，有百分之六十以上是江津人。此外，原中科院院長周光召，兩彈元勛鄧稼先、工程院士丁衡高等也曾就學(xué)于這片上地。江津堪稱風(fēng)景名勝之鄉(xiāng)，旅游資源得天獨厚。位于江津區(qū)域南端渝、川、黔結(jié)合部的國家重點風(fēng)景名勝區(qū)四面山，以森林為基調(diào)，以丹霞地貌為特色，以水景為亮點，綿亙百里，四面飛瀑。四面山西南緊連四川合江佛寶國家森林公園，貴州亦水國家重點風(fēng)景名勝區(qū)、赤水國家桫欏保護區(qū)、赤水竹海國家森林公園、赤水國家級生態(tài)示范區(qū)、四渡赤水國家文物保擴區(qū)，貴州習(xí)水自然保護區(qū)等，組合成我國絕無僅有的首家超大型生態(tài)公園，是地球同緯度碩果儀存的面積最大，保護最完好的亞熱帶常綠闊葉林和珍貴的物種基因庫；位于西南部的黑石山--滾子坪省(市)級風(fēng)景名區(qū)橫跨三鎮(zhèn)兩鄉(xiāng)，面積125平方公里，由黑石山、滾子坪、人圓洞、塘河水域和清源宮5個獨立景區(qū)單元組成，其中黑石山在半個世紀前就已入選美國出版的世界風(fēng)景名勝辭典；江津東部有駱崍山市級風(fēng)景名勝區(qū)，由駱崍99峰、龍登山、紫荊山和天臺湖等景區(qū)組成，龍登山曾是明代建文皇帝避難之所；江津西北部有碑槽山市級風(fēng)景名勝區(qū)，主要景觀有碑槽山溶洞群、石門大佛寺、聶帥舊居、石筍山、云霧坪、利濟橋等，石門大佛為長江邊第一大佛、中國第九大佛和世界最大的觀音菩薩石刻造像；西南部有以湖、瀑景觀為主的清溪溝市級風(fēng)景名勝區(qū)。古老的幾江城區(qū)，集中了聶帥母校、聶帥陳列館、陳獨秀故居、陳獨秀故居、天下第—長聯(lián)、江公享堂、圣泉寺遺址、石佛寺、蓮花石以及鼎山、幾水等眾多高質(zhì)量的人文和自然景觀。江津文明歷史悠久，文化遺產(chǎn)豐富，目前已發(fā)現(xiàn)固定文物603處，其中古遺址11處，古墓葬265處，古建筑67處，石窟及石刻93處，近現(xiàn)代史跡17處，近現(xiàn)代代表性建筑3處，其他固定文物127處。在這些固定文化遺產(chǎn)中，屬于新石器時代的3處、漢代49處、宋代19處、明代79處、清代414處、近現(xiàn)代39處，其中有266處已被列入《中國文物地圖冊》。江津美食與江津風(fēng)光一樣的迷人。江津廣柑以錦橙為代表，圓潤鮮澤，果味醇濃，酸甜適度，早在20世紀30年代就已名揚中外；江津還大力發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟作物花椒，成立先鋒花椒產(chǎn)業(yè)基地，成為全國三大花椒基地(重慶江津,陜西韓城和山東萊蕪)之一；江津白酒以“幾江”牌為代表，醇厚廿咧，年產(chǎn)數(shù)萬噸，暢銷全國，被譽為江津茅臺；江津米花糖源起太和齋，香脆化渣，目前已占領(lǐng)全國同類產(chǎn)品50％以上的市場份額，成為全國最大的米花糖生產(chǎn)基地；江津芝麻圓子香甜爽門，油而不膩，1981年獲重慶“名小吃”稱號；江津肉片色澤金黃，外酥內(nèi)嫩，1974年入選《四川菜譜》；江津冰糖竽兒泥、江津冰糖藕丸、江津綠豆團、江津夜露霜等小吃1981年分別入選《川東小吃》和《川味小吃菜譜》；江津燦香雞、江津地雷鴨子、江津酸菜魚(鄒魚)等菜品享譽巴蜀，流傳全國；江津“四面碧芽”、“駱崍迎春”、“崍山云霧”等富硒名茶清香鮮醇、湯色綠亮，深受歡迎；江津四面山絞股蘭、四面山臘肉、四面山豆花、四而山糯包谷以及四面山山珍系列等保健飲品和食品源出天然，最能滿足人們現(xiàn)代生活的需求。2.2雙福新區(qū)概況2.2雙福新區(qū)位于重慶主城以西，地處江津北大門，幅員面積66平方公里，常住人口近10萬人，是重慶市正在建設(shè)的七大城市副中心之一。作為江津經(jīng)濟建設(shè)“十大戰(zhàn)場之首”雙福新區(qū)位于縉云山與中梁山之間的槽谷地帶，區(qū)內(nèi)地形呈從西部向東側(cè)逐步升高的總體輪廓特征，為淺丘地形，大致可以分為南、西、東三個臺地，南部臺地高程大致在300－330米之間，西部臺地大致在330－360米之間，東部臺地大致在370－400米之間。依靠縉云山兩萬畝森林，其間湖泊閃耀，綠野為屏，大嶺湖公園、福城中央公園、迎賓公園點綴其中，形成人與自然和諧共存的生態(tài)環(huán)境。中國科學(xué)院云計算研究所、重慶交通大學(xué)、重慶醫(yī)科大學(xué)附屬三級甲等醫(yī)院、體育公園、恒大金碧天下五星級酒店等配套服務(wù)設(shè)施日臻完善，一座高品質(zhì)的新城正在崛起。2.2按照打造新型城市化高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地的目標，雙福新區(qū)著力引進高附加值、高輻射力、低能耗、低污染的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。目前正在形成以龍芯為代表的云計算支撐的軟件信息產(chǎn)業(yè)集群，以CIGS太陽能薄膜電池、臺灣群光電子為龍頭的新型電子制造產(chǎn)業(yè)集群和以渝安東風(fēng)小康、大長江豪爵摩托為龍頭的汽摩整車產(chǎn)業(yè)集群，成為重慶最具吸引力的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。截止目前，已有來自國內(nèi)外近200加企業(yè)入駐，投資總額累計近1,000億元。雙福新區(qū)正在不斷優(yōu)化區(qū)域投資環(huán)境、完善基礎(chǔ)設(shè)施配套、提高政府服務(wù)水平。預(yù)計在2020年，雙福新區(qū)將實現(xiàn)區(qū)域人口近40萬，區(qū)域總產(chǎn)值超過2,000億元，建成產(chǎn)業(yè)集聚、經(jīng)濟繁榮、社會穩(wěn)定、環(huán)境優(yōu)美、功能齊全、宜居宜業(yè)的重慶城市副中心。2.2廣州恒大集團江津雙福恒大金碧天下國際會議旅游度假中心項目將按照建設(shè)一座重慶休閑生態(tài)衛(wèi)星城的理念，該項目將建成為集酒店、會議、飲食和、娛樂、保健與商業(yè)于一體的超大型綜合旅游度假居住區(qū)，內(nèi)設(shè)超五星級酒店、會議中心、飲食中心、運動中心、健康和體檢中心、商業(yè)中心、游樂場以及文化教育等九大配套服務(wù)設(shè)施。項目規(guī)劃總建筑面積200萬平方米，預(yù)計總投資25億元人民幣。重慶交通大學(xué)在雙福新區(qū)聯(lián)合建設(shè)“重慶交通大學(xué)雙福校區(qū)”。擬用地面積為3,500畝?？偼顿Y15億元。重慶正泰電力設(shè)備有限公司在雙福新區(qū)投資輸配電設(shè)備生產(chǎn)基地建設(shè)項目，項目總投資1.2億元。擬用地面積100畝。重慶恒通控股實業(yè)有限公司在雙福新區(qū)投資建設(shè)汽車、摩托車、家用電器等項目。項目總投資1.5億元，總建設(shè)工期3年，擬用地面積為250畝。隆鑫控股有限公司在雙福新區(qū)投資重慶汽摩零部件制造加工項目，項目總投資1.1億元，規(guī)劃占地約200畝。重慶龍煜精密銅管有限公司金龍精密銅管集團股份有限公司是亞洲最大的精密銅管生產(chǎn)企業(yè)，項目總投資1.8億元。重慶市嘉川物流集團該公司總投資5,000萬元，主要建設(shè)物流配送項目。重慶鵬程鋼鐵有限公司該公司總投資11,000萬元，主要建設(shè)鋼材生產(chǎn)線項目，現(xiàn)年產(chǎn)值20,000萬元。中國兵器工業(yè)第五九研究所中國兵器工業(yè)第五九研究所隸屬于中國兵器裝備集團公司，是一個以自然環(huán)境試驗研究，隱身材料及工程化應(yīng)用技術(shù)、功能材料工程化應(yīng)用技術(shù)，精密成型及設(shè)備工程化應(yīng)用，涂料、涂裝技術(shù)研究、包裝及檢測研究、表面工程技術(shù)研究為主的，廣泛開展軍民品新工藝、新材料、新技術(shù)開發(fā)應(yīng)用的綜合性研究所。現(xiàn)有在冊職工近千人，具備較強的研究、實驗、測試和開發(fā)實力。根據(jù)初步了解，預(yù)計雙福新區(qū)到2012年規(guī)模以上企業(yè)將達到50家左右。將有500名左右的企業(yè)主及企業(yè)高管年均收入在50萬元以上。2.3雙福新區(qū)區(qū)域優(yōu)勢2.3雙福新區(qū)地處重慶半小時經(jīng)濟圈，交通便捷、物流暢通，高速公路四通八達，城市輕軌穿城而過，緊鄰長江黃金水道多個國家級深水良港，鐵路運輸可直接運抵歐洲，經(jīng)外環(huán)高速公路可在40分鐘抵達重慶江北國際機場，形成了水、陸、空立體化的交通網(wǎng)絡(luò)，為新區(qū)企業(yè)提供便捷高效的物流通道。公路雙福新區(qū)路網(wǎng)四通八達，成渝高速、繞城高速、九江大道華福路、津馬高等級公路四條快捷交通主干道，組團大道、福城大道等為新區(qū)構(gòu)筑起三縱三橫的內(nèi)部快速通道?；究梢詫崿F(xiàn)半小時聯(lián)通主城、三小時覆蓋四川、貴州、湖北、陜西、云南5省20多個二線城市。從雙福新區(qū)出發(fā)，經(jīng)成渝高速—內(nèi)環(huán)高速—機場高速—機場，全程約50公里，需50分鐘車程；經(jīng)成渝高速—內(nèi)環(huán)高速—北環(huán)立交—新溉路—重慶火車北站約40公里，車程約40分鐘；經(jīng)成渝高速—內(nèi)環(huán)高速—菜園路—重慶菜園壩火車站距離約35公里，車程約35分鐘；經(jīng)成渝高速—內(nèi)環(huán)高速—楊公橋—沙坪壩區(qū)約30公里路程，車程約30分鐘；經(jīng)成渝高速—內(nèi)環(huán)高速—火炬大道—九龍坡區(qū)約27公里路程，車程約25分鐘；經(jīng)外環(huán)高速—大學(xué)城約20公里路程，車程約15分鐘；經(jīng)成渝高速—內(nèi)環(huán)高速—高九路—嘉華大橋—觀音橋約40公里，車程約40分鐘；經(jīng)成渝高速—內(nèi)環(huán)高速—大坪—兩路口—解放碑約42公里，車程約50分鐘；經(jīng)成渝高速—內(nèi)環(huán)高速—袁家崗—鵝公巖大橋—南岸區(qū)約38公里，航空雙福新區(qū)距重慶江北國際機場50余公里。江北國際機場已開通國際國內(nèi)航線70余條，擁有3,500萬旅客吞吐量，100萬噸貨郵吞吐量的第二跑道已正式投入使用?？稍谌r航程內(nèi)覆蓋國內(nèi)主要經(jīng)濟區(qū)域和經(jīng)濟中心城市，六小時航程內(nèi)覆蓋整個亞洲和俄羅斯遠東的中心城市和經(jīng)濟區(qū)域。港口雙福新區(qū)距吞吐能力為10萬標箱的重慶長江蘭家沱港18公里，距吞吐能力為20萬標箱的重慶九龍坡港23公里，距吞吐能力為189萬標箱的寸灘港區(qū)40公里。重慶長江水域常年通行5,000噸級船舶及萬噸級船隊，實現(xiàn)以最經(jīng)濟的成本通江達海。鐵路雙福新區(qū)距全國18個鐵路物流中心之一的團結(jié)村集裝箱中心站23公里，通過團結(jié)村集裝箱中心站，經(jīng)渝懷線至深圳鹽田港站可到達全球各大洲。另外，經(jīng)渝（重慶）-新（新疆）-歐（歐洲）國際鐵路聯(lián)運線可在13日內(nèi)一次性通關(guān)到達歐洲。輕軌輕軌5號線和12號線將在雙福新區(qū)交匯，2012年將開工建設(shè)從江北區(qū)通向雙福新區(qū)的輕軌5號線，隨即規(guī)劃從大學(xué)城通向雙福新區(qū)的輕軌12號線也將建成。附：重慶市軌道交通規(guī)劃圖2.3江津區(qū)現(xiàn)有人口149萬人，是重慶人口最多的區(qū)縣之一。到2020年，二環(huán)區(qū)域新增集聚人口600萬人左右，人口城鎮(zhèn)化率接近100%。雙福新區(qū)將集聚人口40萬人左右。作為重慶重要的大學(xué)園區(qū)，雙福新區(qū)每年可提供大學(xué)畢業(yè)生1萬余人，中職畢業(yè)生近萬人，為企業(yè)發(fā)展提供良好的人才和智力支持。高等院校雙福新區(qū)現(xiàn)有大專院校8所，在校學(xué)生規(guī)模5萬人。周邊20公里有大專院校30所。職業(yè)教育江津區(qū)現(xiàn)有中職學(xué)校3所。其中重慶工商職教集團在校學(xué)生近2萬人，在貴州、四川及重慶人口大區(qū)設(shè)有分校。

2.3雙福新區(qū)擁有近2萬畝保護完好的森林植被，10余個湖泊點綴其中，平均海拔346米，地屬淺丘，沿江河地帶，氣候條件良好，年平均氣溫16度左右。新區(qū)自然條件優(yōu)越、配套服務(wù)完善，為企業(yè)和員工入駐提供了良好的生活環(huán)境。醫(yī)療雙福新區(qū)境內(nèi)擁有三級甲等醫(yī)院（重慶醫(yī)科大學(xué)雙福附屬醫(yī)院）、二級甲等醫(yī)院（龍湖高端私立醫(yī)院）各1所，社區(qū)醫(yī)院2所，醫(yī)療診所數(shù)十家，醫(yī)療保障體系完善、分布合理。半徑15公里范圍內(nèi)有包括西南醫(yī)院、新橋醫(yī)院、江津人民醫(yī)院在內(nèi)的多家權(quán)威性醫(yī)療機構(gòu)。教育雙福新區(qū)有包括重慶交通大學(xué)、重慶電訊職業(yè)學(xué)院在內(nèi)的高等院校8所。新區(qū)基礎(chǔ)教育體系完善、品質(zhì)優(yōu)良，現(xiàn)有中學(xué)2所，全日制小學(xué)13所，幼兒園11所。預(yù)計到2015年入住高校具有副教授以上（含）高級職稱的科教人員將超過3,000人，其中年收入在50萬元以上的群體人數(shù)將在1,000人左右。金融雙福新區(qū)現(xiàn)有中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、重慶農(nóng)村商業(yè)銀行等多家金融機構(gòu)入駐。居住雙福新區(qū)依靠縉云山2萬畝森林和10余個生態(tài)湖泊，將建設(shè)萬棟低密度別墅，建成依山傍水的高檔住宅區(qū)和休閑會議中心。同時，為配套工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)工人居住，新區(qū)已建成保障性住房35.5萬平方米，青年公寓6萬平方米；即將建成保障性住房38.6萬平方米2.4雙福新區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)概括雙福新區(qū)環(huán)境優(yōu)美，人杰地靈，是重慶市著力打造的城市副中心，預(yù)計未來人口將達到40萬，具備支撐高檔社區(qū)、商業(yè)休閑、運動娛樂產(chǎn)業(yè)的條件。新區(qū)目前已引進優(yōu)孚控股、恒大地產(chǎn)、嘉裕地產(chǎn)、都美城房產(chǎn)、海洲地產(chǎn)等多家地產(chǎn)項目。其中，恒大金碧天下五星級度假酒店和高檔小區(qū)，海洲商業(yè)廣場、福城中央廣場等已投入運營。上海佘山體育公園項目、晉渝法式婚慶商業(yè)廣場等都在快速推進之中。雙福新區(qū)還將依靠縉云山2萬畝森林和十余個生態(tài)湖泊，建設(shè)2萬棟低密度住宅為主的高檔社區(qū)群，營造臺灣街、美食特色街等中央地產(chǎn)和商業(yè)廣場，是地產(chǎn)企業(yè)投資的福城福地。注：1區(qū)域規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃區(qū)以“兩縱兩橫”主干道為發(fā)展主軸，形成軸帶結(jié)合、北上東進梯度推進的“一心、四軸、五片”的有機網(wǎng)絡(luò)化功能結(jié)構(gòu)?！耙恍摹保诒辈靠缭酵猸h(huán)高速兩側(cè)建設(shè)城市級的商業(yè)中心，打造集商貿(mào)、商務(wù)、休閑為一體的綜合性服務(wù)區(qū)。“四軸”，以北部福城大道、南部九江大道為橫向發(fā)展軸，前者聯(lián)系雙福與九龍坡巴福鎮(zhèn)，后者聯(lián)系華巖鎮(zhèn)和永川；以西部津馬路、東部組團工業(yè)大道為縱向發(fā)展軸，前者聯(lián)系江津主城，后者聯(lián)系西彭?！拔迤?，分為五個主要次功能片區(qū)，綜合功能區(qū)位于蘭成渝輸油線以北、福城大道兩側(cè)，布置商貿(mào)、商務(wù)、休閑、科教、居住等綜合功能；高尚住區(qū)和會議度假區(qū)沿縉云山麓，利用良好的自然環(huán)境，結(jié)合大寨水庫、冒水湖、農(nóng)愛湖等水體建設(shè)低密度、中低層為主的高尚生態(tài)社區(qū)，同時布置高尚會議度假休閑區(qū)，大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。新建項目嚴格控制在375米高程以下；綜合住區(qū)在九江大道南側(cè)分別圍繞團結(jié)水庫和津福鎮(zhèn)規(guī)劃兩個綜合住區(qū)，為工業(yè)聚集區(qū)提供配套服務(wù)；工業(yè)聚集區(qū)沿九江大道適度擴大現(xiàn)有工業(yè)用地規(guī)模，受現(xiàn)狀制約，分為兩個工業(yè)聚集區(qū)，分別以一、二類工業(yè)為主；物流園區(qū)：在外環(huán)線北側(cè)立交規(guī)劃集中物流園區(qū)。2與上位規(guī)劃的關(guān)系與《重慶市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃(2007-2020)》的關(guān)系根據(jù)該規(guī)劃，重慶都市區(qū)西部片區(qū)為縉云山與中梁山之間的區(qū)域，包含西永組團、北碚組團、西彭組團、走馬功能區(qū)，是重慶主城未來的重點拓展區(qū)域之一。雙福新區(qū)是西彭組團的組成部分，是主要的工業(yè)拓展區(qū)，現(xiàn)代制造業(yè)基地之一。與《重慶市江津區(qū)城市總體規(guī)劃（2007）》的關(guān)系在該規(guī)劃中，江津中心城區(qū)至2020年形成“一主一副一組團”的架構(gòu)，即幾江-德感主中心、雙福副中心、支坪組團。其中雙福副中心是江津中心城區(qū)集居住、產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟等功能為一體的城市副中心，與九龍坡西部新城共同建設(shè)以信息電子、新材料、生物工程等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，至2020年規(guī)劃城市建設(shè)用地面積24.4平方公里，人口24萬。與《重慶市“四山”地區(qū)開發(fā)建設(shè)管制規(guī)定（2007）》、《重慶市縉云山中梁山銅鑼山明月山管制分區(qū)規(guī)劃（2008）》的關(guān)系該規(guī)劃要求縉云山山體雙福新區(qū)段原則上按原始地面標高375米進行控制。對進入375米高程管制區(qū)內(nèi)的建設(shè)活動進行嚴格的分區(qū)控制；對375米高程以下的各類建設(shè)活動必須與管制區(qū)生態(tài)環(huán)境和景觀保護要求相協(xié)調(diào)，嚴格控制開發(fā)規(guī)模、強度、建筑體量和風(fēng)格。2.5周邊區(qū)域（九龍坡區(qū)、沙坪壩區(qū)及西永大學(xué)城）概括2.5主要工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟狀況2010年九龍園區(qū)完成工業(yè)總產(chǎn)值280億元，與上年同比增長20.1%；技工貿(mào)收入（營業(yè)收入）480億元,同比增長11.05%；完成稅收總額8.73億元，同比增長20.4%；完成引資10億元，利用外資1億元，新引進企業(yè)148戶，期末入駐企業(yè)1920戶，其中工業(yè)企業(yè)233戶，規(guī)模以上企業(yè)117戶。落戶園區(qū)及合資、合作的世界500強企業(yè)已有沃爾瑪、雅馬哈、五十鈴、寶馬、奔馳等5戶，國內(nèi)500強有建設(shè)集團、隆鑫集團、徐工集團、柳工集團、五糧液普什集團、建工集團、慶鈴汽車等7戶，重慶50強有賽力盟、重慶啤酒、騰輝水泥等3戶企業(yè)。預(yù)計到2015念其注入企業(yè)的企業(yè)主及規(guī)模以上企業(yè)高管人數(shù)在3,500左右，該群體年均收入在50萬元以上。教育區(qū)內(nèi)有重慶理工大學(xué)、四川美術(shù)學(xué)院等高校及全國、重慶市重點中小學(xué)數(shù)十所，重慶國際學(xué)校座落區(qū)內(nèi)九龍園區(qū)。2.5工業(yè)沙坪壩區(qū)現(xiàn)擁有重慶市工業(yè)企業(yè)50強4家，重慶市民營企業(yè)50強5家，大型企業(yè)3家，中型企業(yè)36家。在眾多的工業(yè)企業(yè)中有享譽全國的嘉陵工業(yè)、力帆集團、西南藥業(yè)、康明斯等企業(yè)。擁有國家級企業(yè)技術(shù)中心2家，市級企業(yè)技術(shù)中心10家，區(qū)級企業(yè)技術(shù)中心3家。擁有重慶市特色工業(yè)園區(qū)1個，市級都市工業(yè)園（樓宇）11個，區(qū)級都市工業(yè)園（樓宇）5個，市級小企業(yè)創(chuàng)業(yè)基地5個，市級創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地1個。2009年末，全區(qū)工業(yè)單位數(shù)達到5,100家，其中規(guī)模以上375家，銷售收入1億元以上61家，10億元以上7家，50億元以上2家。全區(qū)工業(yè)增加值達到168.7億元，工業(yè)經(jīng)濟07年在全市十強工業(yè)區(qū)縣考核中排位第三。教育沙坪壩區(qū)是重慶市的科教文化中心，教育底蘊豐厚，教育資源聚集，教育形態(tài)完備，各級各類教育發(fā)達。全區(qū)現(xiàn)有高校18所，包括教育部直屬的重慶大學(xué)和中國人民解放軍第三軍醫(yī)大學(xué)、重慶醫(yī)科大學(xué)、四川外語學(xué)院、西南政法大學(xué)、重慶師范大學(xué)等；電大職大10所；教師進修學(xué)院1所，中小學(xué)83所，中等職業(yè)教育學(xué)校12所，特殊教育學(xué)校2所，幼兒園178所；在校大中小學(xué)生30余萬人，教育人口占全區(qū)總?cè)丝诘?/3。其中重慶市七所直屬重點中學(xué)里的最出名的三所都在沙坪壩，它們是重慶一中、重慶南開中學(xué)（三中）和重慶八中。著名小學(xué)有沙坪壩區(qū)實驗一小、樹人小學(xué)、南開小學(xué)、沙坪壩小學(xué)等。2.5.3西永微電園位于沙坪壩區(qū)西永街道和陳家橋街道，規(guī)劃占地14平方公里，是國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和國家軟件服務(wù)外包基地，現(xiàn)入駐企業(yè)64家，其中世界500強企業(yè)5家，規(guī)劃2015年產(chǎn)值達1,000億元。重慶西永綜合保稅區(qū)是我國規(guī)劃面積最大的綜合保稅區(qū)，于2010年2月26日正式掛牌成立。重慶西永綜合保稅區(qū)將成為重慶打造內(nèi)陸開放高地的重要平臺,目前該區(qū)已經(jīng)吸引惠普、富士康、英業(yè)達等一批IT巨頭相繼進駐，將助推重慶建成中西部第一大加工貿(mào)易基地。預(yù)計到2015年這兩個園區(qū)入住的規(guī)模以上企業(yè)將超過500家，且主要是臺灣的IT制造業(yè)及相關(guān)服務(wù)業(yè)企業(yè)。預(yù)計將新增年收入50萬元以上的高收入人群約5,000人。重慶大學(xué)城重慶大學(xué)城位于重慶市沙坪壩區(qū)，坐落在中梁山、縉云山之間的虎溪鎮(zhèn)和陳家橋鎮(zhèn)，是重慶西部新城的中心區(qū)，距市中心約15公里，從沙坪壩區(qū)中心到大學(xué)城約20分鐘車程。目前入住已入駐高校共14所，分別為：重慶大學(xué)、重慶師范大學(xué)、四川美術(shù)學(xué)院、重慶醫(yī)科大學(xué)、重慶市運動技術(shù)學(xué)院、中國人民解放軍后勤工程學(xué)院、重慶醫(yī)藥高等?？茖W(xué)校、重慶警官職業(yè)學(xué)院、重慶電子工程職業(yè)學(xué)院、重慶巴渝職業(yè)技術(shù)學(xué)院、中國人民解放軍第三軍醫(yī)大學(xué)、重慶科技學(xué)院、重慶城市管理職業(yè)學(xué)院、重慶商務(wù)職業(yè)學(xué)院。共入住師生15萬人，到2013年將達到入住師生20萬人；到2015年將全部建成，達到入住師生、家屬及其他社會服務(wù)人員30萬人的規(guī)模；配套的中小學(xué)校已入住的有重慶一中、重慶八中、人民小學(xué)、QSI國際學(xué)校、大學(xué)城第二小學(xué)校、大學(xué)城第一中學(xué)、鳳中舞蹈學(xué)校等。預(yù)計到2015年入住高校具有副教授以上（含）高級職稱的科教人員合計將超過13,000人。另外考慮到四川美院的特殊情況（部分高水平學(xué)生的畫做價格都已超過10萬元/件），保守估計大學(xué)城中師生年收入在50萬元以上的群體人數(shù)將在5,000人左右。

三重慶房地產(chǎn)市場總體狀況內(nèi)容摘要：房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速、健康、平穩(wěn)，未來發(fā)展空間巨大。重慶房地產(chǎn)市場進入增長峰值階段，在此期間市場供應(yīng)逐漸多樣化，產(chǎn)品品質(zhì)和價格快速提升，房地產(chǎn)市場走向成熟，競爭日趨激烈。同時消費者的對產(chǎn)品的鑒賞能力更趨提高，而供應(yīng)市場的專業(yè)化能力也明顯提升，分眾市場特征顯著，別墅或類別墅市場興起。大宗土地成交突出，大型開發(fā)企業(yè)在土地市場中的支配作用正在加強；商品住宅開工量明顯回落，高檔商品房與投資物業(yè)受壓制；市場供應(yīng)增幅減緩，中高端產(chǎn)品占比加大，低端產(chǎn)品面臨調(diào)整；成交價量繼續(xù)上行，高低端產(chǎn)品明顯分化。下半年市場成交量將出現(xiàn)低水平，價格總體不會有大的波動，但個別項目會出現(xiàn)大的折讓；或?qū)⑹欠科髢?yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)的良好時機。3.1概況重慶在西部大開發(fā)戰(zhàn)略的推動下，經(jīng)濟快速發(fā)展，人民生活水平大幅度提高，為重慶房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的機遇。重慶作為西部唯一的直轄市，房地產(chǎn)政策十分靈活，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)一片繁榮的良好勢頭。重慶市住宅房地產(chǎn)市場近年一直保持持續(xù)、快速、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)的發(fā)展勢頭，重慶房地產(chǎn)已經(jīng)成為支撐全市國民經(jīng)濟發(fā)展的重要力量。未來重慶的城鎮(zhèn)體系將圍繞“一圈兩翼”的區(qū)域空間結(jié)構(gòu)展開，即以都市區(qū)為中心的一小時經(jīng)濟圈，以萬州為中心的三峽庫區(qū)核心地帶為渝東北翼，以黔江為中心的烏江流域和武陵山區(qū)為渝東南翼。分別發(fā)揮三大區(qū)域各自的優(yōu)勢，取長補短，爭創(chuàng)特色，實現(xiàn)錯位發(fā)展：渝東南和渝東北兩翼地區(qū)實施生態(tài)移民和加快剩余勞動力轉(zhuǎn)移；依托一小時經(jīng)濟圈帶動渝東南和渝東北兩翼地區(qū)發(fā)展，逐步縮小市域的城鄉(xiāng)差距和區(qū)域差距，形成大城市帶大農(nóng)村的整體推進格局。未來重慶主城區(qū)的城市空間結(jié)構(gòu)為“一城五片、多中心組團式”，主城劃片區(qū)組團和6個獨立功能區(qū)。其中，由解放碑、江北城、彈子石組成的中央商務(wù)區(qū)，形成重慶的城市中心。沙坪壩、觀音橋、南坪、楊家坪作為現(xiàn)有的城市副中心將進一步完善，同時增加了中梁山以西的西永和銅鑼山以東的茶園兩個新的城市副中心。未來重慶主城發(fā)展空間將進一步突破銅鑼山、中梁山的限制，由中部向外圍區(qū)域在東西南北四個方面拓展用地。重慶做為西部大開發(fā)的龍頭城市，近年來房地產(chǎn)業(yè)政策日趨完善，政府進一步促進經(jīng)濟發(fā)展，加快城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略，進行大規(guī)模的舊城改造。在被批準成為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)后，其房地產(chǎn)發(fā)展更是充滿了契機，吸引著各地資本的矚目，可以預(yù)見，其房地產(chǎn)市場將面臨著一個前所未有的巨大發(fā)展空間。3.重慶房產(chǎn)的年成交量總體呈明顯的上升趨勢。在08年市場最低迷的時候其成交量的在一二線同當量城市中降幅是最小的，而在2010年各種調(diào)控政策層出不窮的背景下，絕大部分城市的成交量均出現(xiàn)不同程度的下跌時，又是一二線城市中極為罕見的量價齊增的城市。其年度成交量自08年之后穩(wěn)居全國第一，是全國唯一的年度成交量超過4,000萬平方米的城市，說明重慶的市場處在一個很強的發(fā)展時期，其未來空間的成長有著極為堅實的基礎(chǔ)。3.1.2房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)房價收入比比較合理注：1以人均居住面積30平方米為計算基礎(chǔ)；2相關(guān)數(shù)據(jù)均以上述城市2010年底為準。重慶的房價收入比在統(tǒng)計樣本城市中最低，而其GDP的增速去僅低于天津位居第二，其未來成長空間不言而喻。外來購房者的比例最低重慶的外來購買者的比例是最低的，平均只有8%左右，遠低于上海北京的25~30%的水平。這與重慶以往的城市和經(jīng)濟的吸納能力偏弱有關(guān)，但隨著重慶打造長江中上游區(qū)域中心金融中心的速度的加快，未來5年將在吸引超過30年以上的國內(nèi)外銀行落戶重慶；而重慶吸引外資的增速連續(xù)2年位居全國首位（今年上半年也居全國首位），西部新城打造新的全球IT全產(chǎn)業(yè)鏈生產(chǎn)制造基地的進展也十分順利，未來重慶對全國乃至全球的資本和人才的吸引和吸納將是一個飛速發(fā)展的態(tài)勢；重慶未來城市化的空間巨大2010年重慶的城市化率為53.1％，城鎮(zhèn)人均居住面積約32平方米，根據(jù)重慶的城市發(fā)展目標，到2020年城市化率要達到70%，人均居住面積39平方米。因此，可以預(yù)計重慶在今后10年內(nèi)對住房的需求平均每年要達到2,500萬平方米左右。3.1.3重慶市的人均GDP在2009年就達到了2.28萬元，相當于3356元美金，突破了3,000美金大關(guān)；2010年人均為2.7萬元，突破了4,000美金。人均GDP3,000美元在經(jīng)濟學(xué)上是一個重要的發(fā)展臨界點。它標志著地區(qū)經(jīng)濟已經(jīng)達到上中等收入國家的水平，經(jīng)濟發(fā)展由量變轉(zhuǎn)向質(zhì)變。城市經(jīng)濟發(fā)展的產(chǎn)業(yè)重心逐漸偏向第三產(chǎn)業(yè)。在經(jīng)濟方面，注重經(jīng)濟國際化，大力發(fā)展外向型經(jīng)濟，在更大范圍、更廣領(lǐng)域參與國際合作與競爭，拓展發(fā)展空間，提升城市經(jīng)濟國際化水平。而居民生活方式也與此同時產(chǎn)生了觀念的革新，如訴求碎片化：社會將進入碎片化時期，差異性訴求將會逐步代替從眾化訴求；追求品質(zhì)化：人們對生活的追求由量向質(zhì)轉(zhuǎn)變，開始關(guān)注事物基本價值以外的收獲。重慶房地產(chǎn)市場在渡過了快速增長階段后，進入增長峰值階段，在此期間市場供應(yīng)逐漸多樣化，產(chǎn)品品質(zhì)和價格快速提升，房地產(chǎn)市場走向成熟，競爭日趨激烈。在此階段消費者的對產(chǎn)品的鑒賞能力更趨提高，而供應(yīng)市場的專業(yè)化能力也明顯提升，分眾市場特征顯著，別墅或類別墅市場興起?？偟膩碚f，對于現(xiàn)階段的重慶房地產(chǎn)消費市場有以下特征：房地產(chǎn)市場供應(yīng)和消費異?；钴S；全民參與炒房時代來臨；居民改善型住房需求旺盛；購房者對房產(chǎn)品的居住以外功能訴求越來越看重；購房者對房產(chǎn)品的鑒賞能力開始明顯提升；消費者的審美情趣逐漸風(fēng)格化、多樣化；分眾市場形成，由于重慶經(jīng)濟落后于上海等沿海發(fā)達城市約8-10年，消費群細分及更高品質(zhì)追求將逐步顯現(xiàn)。這也是重慶市場所顯示的重大機會。城市經(jīng)濟發(fā)展和經(jīng)濟外向化，使得重慶房地產(chǎn)前景得到普遍認可，投資性購房比重明顯上升，重慶房價在邁過人均GDP3,000美金大關(guān)后也進入加速上升通道；城市化和收入增長促進城市中產(chǎn)階層規(guī)模的擴張，帶來新一輪改善性居住需求，產(chǎn)品升級、功能升級、品質(zhì)升級等居住需求使中高端物業(yè)獲得新機遇；居住消費進一步成熟和細分，分眾市場格局逐漸顯現(xiàn)，如養(yǎng)身、鑒賞、收藏、旅游、社交等細分市場逐步出現(xiàn)；經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展、消費水平增加等帶動商業(yè)物業(yè)開始進入黃金發(fā)展時期；主城1.5環(huán)至2環(huán)地區(qū)受益于城市產(chǎn)業(yè)升級、城市化進程和爆發(fā)型汽車消費，成為承接房地產(chǎn)消費以及居住升級的熱點區(qū)域；交通改善、中產(chǎn)崛起、汽車消費增長帶來旅游度假消費旺盛，也促使旅游地區(qū)發(fā)展和渡假休閑型地產(chǎn)項目成長迅速。3.2市場動態(tài)3.2.今年1-6月主城區(qū)住宅類土地共成交31宗，成交宗數(shù)同比減少4宗，降幅達11.43%；土地成交面積160.35萬㎡，同比下降27.05%.1-6月重慶市平均單宗住宅類土地成交面積為8.40萬㎡，同比2010年10.20萬㎡降幅達17.64%，平均成交樓面價為2481.95元/㎡，同比增加37.41%.值得注意的是，在全市平均單宗住宅類土地成交面積出現(xiàn)明顯回落的同時，平均單宗住宅類土地供應(yīng)面積也出現(xiàn)了明顯下降，僅為5.97萬㎡，降幅達27.30%，遠遠超過了平均單宗住宅類土地成交面積的降幅，很顯然，今年上半年的土地成交中，大宗土地成交狀況要明顯好于小塊土地，市場開發(fā)結(jié)構(gòu)中大型開發(fā)企業(yè)的優(yōu)勢進一步得到了加強。重慶市主城區(qū)土地供應(yīng)與成交宗數(shù)對1-6月，主城區(qū)以土地成交宗數(shù)計算的土地成交供應(yīng)比為55.36%，相對2009年上半年的78.57%、2010年上半年的61.40%出現(xiàn)了明顯的下降，但若以土地成交面積計算，土地成交供應(yīng)比為77.87%，甚至超過了2010年同期水平，十分明顯，大宗土地成交明顯要多于小塊土地，在土地市場上房地產(chǎn)調(diào)控對中小開發(fā)企業(yè)的影響要遠遠大于大型開發(fā)企業(yè)。從區(qū)域土地成交結(jié)構(gòu)上來看，上述結(jié)論也能得到合理的支撐，平均單宗土地成交面積小于平均單宗土地供應(yīng)面積的九龍坡區(qū)、江北區(qū)和巴南區(qū)是上半年土地流拍率最高的區(qū)域，一旦缺少大型開發(fā)企業(yè)的參與，土地市場即會出現(xiàn)明顯萎縮，由此可見土地市場中大型開發(fā)企業(yè)已對市場形成的支配作用仍然在增強。3.1-6月重慶市主城區(qū)新開工量達到1,351.79萬㎡，同比增加237.69萬㎡，增幅為21.33%，增幅較2010年上半年的58.59%明顯回落。在整個主城區(qū)的開工結(jié)構(gòu)中，保障房占據(jù)了明顯的地位，其開工量達455.27萬㎡，占到了總開工量的33.68%，成為了主城區(qū)上半年開工增量的最重要的構(gòu)成部分。而以往在新開工結(jié)構(gòu)中占據(jù)最主要地位的普通住宅開工量僅為385.90萬㎡，占總開工量的28.55%.商品住宅開工量在房地產(chǎn)調(diào)控中出現(xiàn)了明顯的回落。重慶市主城區(qū)2011年上半年各物業(yè)開、竣工情況從1-6月普通商品住宅開、竣工結(jié)構(gòu)來看，普通商品住宅的開發(fā)結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)了明顯的變化，房地產(chǎn)調(diào)控政策正在促使開發(fā)結(jié)構(gòu)向剛需集中。60㎡以下具有較明顯投資性質(zhì)商品房與200㎡以上的高檔商品房新開工套數(shù)均明顯小于竣工套數(shù)，顯示出開發(fā)企業(yè)正逐步開始減少此類產(chǎn)品的開發(fā)。而一次置業(yè)主流的60-90㎡產(chǎn)品開工套數(shù)相對竣工套數(shù)的增量為各個面積區(qū)間最多，且其它面積區(qū)間中面積越大，開工套數(shù)相對竣工套數(shù)的增量越少，市場開發(fā)結(jié)構(gòu)向剛需靠攏的態(tài)勢十分明顯。重慶市主城區(qū)2011年上半年住宅開、竣工情況3.1-6月重慶市主城區(qū)供應(yīng)面積為623.00萬㎡，同比增長7.92%；供應(yīng)套數(shù)77765套，同比增長為5.55%；供應(yīng)套均面積80.11㎡，同比增長8.02%.雖然目前仍然處在宏觀調(diào)控嚴控期，但由于2009年、2010年巨大的開工量，2011年上半年供應(yīng)量同比仍然出現(xiàn)一定的增長，不過從增長幅度來看，與2010年同期增幅下降了6.5個百分點，說明在調(diào)控的影響下，市場信心還是受到較大的打擊。從供應(yīng)區(qū)域結(jié)構(gòu)來看，1-6月供應(yīng)主要集中在渝北、江北地區(qū)，受前期巨大的開工量及“兩江新區(qū)”良好的規(guī)劃愿景，開發(fā)商與購房者信心相對充足的影響，上述兩區(qū)供應(yīng)占全市比例分別為18.52%、11.85%.此外南岸區(qū)由于前期交通、配套的不斷成熟，板塊集聚效應(yīng)開始體現(xiàn)，其供應(yīng)量也較大，供應(yīng)比例達到12.19%.而渝中區(qū)在大坪板塊內(nèi)的項目帶動下供應(yīng)量大幅上升，供應(yīng)比例由2010年的2.99%上升至7.08%，增幅明顯。重慶市主城區(qū)各物業(yè)形態(tài)供應(yīng)面積(單位：萬㎡)從物業(yè)形態(tài)上看，上半年主城區(qū)各類物業(yè)供給結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)了明顯的變化，由于2010年洋房類產(chǎn)品的較好表現(xiàn)、形成了較高的開工量，加之重慶市對別墅尤其是獨立別墅的限制，洋房這類高檔物業(yè)供應(yīng)量在2011年上半年明顯上升，但從目前的新開工情況所表現(xiàn)出的高檔物業(yè)開工量回落情況來看，洋房產(chǎn)品的巨大供應(yīng)量在后期不能持續(xù)。重慶市目前正在大力建設(shè)公租房，因此經(jīng)濟適用房的功能已基本被公租房所代替，而公租房如此大的開工量與建設(shè)量影響到房地產(chǎn)市場現(xiàn)有的供給格局的趨勢已經(jīng)開始出現(xiàn)，考慮到建設(shè)周期為8-12個月，隨著目前開工的公租房竣工、交付使用，在今年下半年至明年上半年，這個影響將變得更加明顯。3.1-6月重慶市主城區(qū)商品房銷售面積742.25萬㎡，同比下降9.76%，降幅較2010年同期下降6.95個百分點；銷售均價為7,320.52元/㎡，同比增長33.73%，增幅較2010年同期下降2.67個百分點。1-6月商品房成交沒有表現(xiàn)出明顯的季節(jié)性和周期性，除了2月份以外，每個月的銷售量都基本維持120-140萬㎡之間，即使“春交會”對房地產(chǎn)銷售的影響也基本可以忽略不計，這既是“春交會”政策不給力，沒有契稅的減免優(yōu)惠，也是市場觀望氣氛較濃的一個表現(xiàn)。由此可見，在長時間的宏觀政策調(diào)控下，投資性需求已經(jīng)被壓制，但是市場上的剛性需求依然比較穩(wěn)定。從成交價格來看，雖然2011年上半年價格增幅有小幅度的回落，但是價格增長幅度依然較大，雖然2010年尤其是下半年開始宏觀調(diào)控逐步加強，但是通過2010年上市房產(chǎn)企業(yè)年報來看，大型、特別是上市房企的財務(wù)狀況不算太差，這也是今年上半年價格暫時沒出現(xiàn)松動的主要原因之一。重慶市主城區(qū)成交情況由于供應(yīng)的影響，1-6月渝北區(qū)成交量最多，從區(qū)域來看，主要是九龍坡、巴南、沙坪壩、高新區(qū)和北部新區(qū)經(jīng)開園出現(xiàn)了成交下滑；成交價格基本都出現(xiàn)大幅上漲的現(xiàn)象，但是各區(qū)域上漲主要原因卻不盡相同，渝中區(qū)由于大坪板塊重點項目的帶動價格飆升，北部新區(qū)經(jīng)開園因為“兩江新區(qū)”的區(qū)位優(yōu)勢價格上漲幅度較大，沙坪壩區(qū)因為成交結(jié)構(gòu)中經(jīng)濟適用房的比重減少而出現(xiàn)價格上漲，大渡口區(qū)由于去年價格基數(shù)較低，因而漲幅明顯。雖然從總體上來看，成交量處于低迷水平，但是市場上仍然出現(xiàn)明顯的熱點區(qū)域，以渝北、江北為代表的“兩江新區(qū)”區(qū)域認同度逐步提升。重慶市主城區(qū)成交情況1-6月主城區(qū)一般住宅、別墅、洋房經(jīng)濟適用房分別成交559.03萬㎡、41.75萬㎡、51.13萬㎡、24.16萬㎡，同比增幅分別為-0.99%、-26.54%、18.23%、-74.43%；成交均價分別為6,859.55元/㎡、12,686.83元/㎡、7,750.33元/㎡、1,734.54元/㎡，同比增幅分別為32.53%、28.67%、23.62%、-22.80%.由數(shù)據(jù)可見，2011年成交量下降最主要原因是經(jīng)濟適用房的成交大幅度減少（其貢獻率為87.62%），一般住宅成交量基本持平，別墅產(chǎn)品雖然成交有所下降，但是洋房產(chǎn)品亦有相當份額的上升，因此成交量的下降是由于保障性住房的改革而造成的市場現(xiàn)象，別墅類高檔產(chǎn)品有被壓制的現(xiàn)象，但是在普通住房的需求上，仍然保持相對的穩(wěn)定。而價格上漲最快的是一般住宅、其次是寫字樓，而2011年經(jīng)濟適用房不但成交量大幅下滑，而且成交均價也出現(xiàn)一定的降幅，在一定程度上說由于今年經(jīng)濟適用房成交比重小，對整體均價的影響不足很大程度的曝光了房價的上漲真實性，但是這一數(shù)字（漲幅）卻相對2010年（成交結(jié)構(gòu)中有大量經(jīng)濟適用房而隱藏房價上漲的真實水平）漲幅回落，表明雖然房價依然不斷上漲，但是上漲幅度其實已經(jīng)大幅回落，宏觀政策對房地產(chǎn)市場所以的作用已經(jīng)非常明顯了，尤其是保障性住房的制度改革對中低端房地產(chǎn)市場的格局影響將變得越來越大。3.3下半年房地產(chǎn)市場預(yù)測3.3從上半年各部委相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)人講話中可以得到一些明確的信息，樓市調(diào)控正在沿著政策預(yù)期方向前行，取得了一定的成效，但確保政策效應(yīng)的長期性還需要再經(jīng)歷一系列的過程，中央政府層面直到現(xiàn)在也未放出房地產(chǎn)調(diào)控可能松動的任何信息。最近發(fā)改委及部分地方稅務(wù)部門針對樓市調(diào)控的政策相繼出臺、針對二、三線城市的限購政策又逐漸浮出水面，這些信息在一個側(cè)面說明了樓市的利空依然未出盡，下半年房地產(chǎn)調(diào)控不會放松。此外，“十二五”期間我國政府的主要任務(wù)為推動經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)難以繼續(xù)保持其在國民經(jīng)濟中現(xiàn)有的地位，除非出現(xiàn)國民經(jīng)濟大幅度滑坡等異常事件，房地產(chǎn)調(diào)控必然將走向長期化和常態(tài)化，因此下半年各項房地產(chǎn)調(diào)控政策不會放松，房地產(chǎn)市場仍將處于高壓狀態(tài)。3.3從上半年的情況來看，隨著貨幣政策、特別是房地產(chǎn)信貸政策的從緊，眾多的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈已經(jīng)承受了較大的壓力，但這一狀況可能在下半年會有一定的轉(zhuǎn)機?，F(xiàn)階段貨幣增速雖然在放緩，但貨幣數(shù)量規(guī)模仍呈現(xiàn)逐步擴大趨勢，貨幣流動性指標仍處于歷史高位，需要時間來消化前期的貨幣超常規(guī)投放壓力，因此下半年貨幣政策將總體繼續(xù)從緊，但目前制造業(yè)PMI接近50，實體經(jīng)濟有出現(xiàn)衰退的隱患，且地方政府債務(wù)平臺若要整理必然進一步影響中短期流動性，如果下半年CPI能有所控制，則下半年貨幣政策緊縮力度可能會有適當調(diào)整，會出現(xiàn)一定的針對性措施對特定經(jīng)濟要素輸入一定的流動性，屆時市場資金壓力將會略有減緩。若上述情況在下半年發(fā)生，開發(fā)企業(yè)應(yīng)抓住這個機會，及時理順債務(wù)關(guān)系、尤其重視對銀行表外業(yè)務(wù)的重視程度，以各種可能的方式調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)以應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)資金鏈風(fēng)險。3.3.3下半年市場成交量將出現(xiàn)低水平，價格2010年以來的房地產(chǎn)調(diào)控政策史無前例地將幾乎所有類型的購房者均置入了政策限制之中,即便是在前期表現(xiàn)較好的高端物業(yè)在今年上半年也受到了政策的明顯打壓,市場上的購房者已經(jīng)在開始形成一定的降價預(yù)期，加之，目前的房地產(chǎn)信貸政策沒有要放松的跡象，因此，下半年房地產(chǎn)市場成交量將出現(xiàn)相對供應(yīng)量的低水平，市場壓力將繼續(xù)放大。成交價格方面，由于目前市場上的貨幣存量仍然處于高水平，且下半年外匯占款數(shù)量仍然將較大，從公開披露的報表來看對市場價格最具影響力的大型上市房企的資金狀況尚能維持，因此市場成交價格難有較大的起伏，但不排除個別項目會有大的價格折讓。3.4近期國家主要調(diào)控政策2011年7月15日2011年7月12日2011年5月26日2011年5月11日2011年5月1日，根據(jù)國家發(fā)改委的有關(guān)規(guī)定，從今天（5月1日2011年4月17日2011年4月17日2011年4月6日2011年3月25日20112011年2月9日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金存款利率的通知》，要求從2011年2月9日2011年2月8日，中國人民銀行決定，自2011年2月9日2011年1月27日，上海、重慶相繼宣布從28日起開始征收個人住房房產(chǎn)稅，其中上海稅率為0.6%，重慶征收稅率為0.5-1.2%。2011年1月26日國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。會議要求未來對第二套房的首付，將提高至六成。會議還要求對樓價升幅過快的城市，從嚴制定買樓的政策，實施差別化住房信貸政策?！皣藯l”出臺。2011年1月，鄭州、太原、武漢、濟南、浙江金華永康縣等相繼出臺“限購令”，截至目前已有超過20個城市限定戶籍及非戶籍居民家庭購房套數(shù)。限購雖然看似在執(zhí)行期內(nèi)對房價上漲有一定的作用，但不解決供不應(yīng)求的關(guān)系，對于供應(yīng)量遠遠不能滿足需求的市場下，并無大的影響。2011年1月2010年12月19日國土資源部19日晚發(fā)出通知，要求各省區(qū)市國土資源行政主管部門及派駐地方的國家土地督察局采取有力措施，嚴格落實房地產(chǎn)監(jiān)管和調(diào)控政策措施，打擊囤地炒地閑置土地等違法違規(guī)行為，堅決抑制少數(shù)城市地價過快上漲趨勢。2010年11月3日2010年10月19日2010年9月29日2010年9月27日2010年6月4日2010年4月18日2010年4月15日2010年4月15日2010年4月2日2010年3月22日2010年3月18日2010年3月12日2010年3月10日2010年1月21日2010年1月10日

四重點細分市場狀況內(nèi)容摘要：重慶高爾夫別墅項目的走勢近年來始終處于整體向上的態(tài)勢，可以預(yù)見隨著重慶經(jīng)濟等各方面的發(fā)展，高爾夫項目需求的大幅度增長毋庸置疑。高端別墅項目在重慶不僅增長態(tài)勢迅猛，而且市場細分逐步清晰。客戶對高端產(chǎn)品的認知能力、個性化的追求也日趨成熟，這對于高端市場來說是積極的信號。重慶房地產(chǎn)銷售推廣的手段比較單一，報媒軟硬廣告加上戶外廣告是各項目的首選推廣手段。重慶獨立別墅的總價一直以500萬為一個顯著的分水線，超過這個范圍的都可歸屬于最高端行列，去化率及去化速度都會有明顯的變化。而千萬級別墅的數(shù)量極少，基本上都是各個項目作為參照型標桿而存在；聯(lián)排別墅一直是重慶市場上比較熱銷的產(chǎn)品，也是各大發(fā)展商在開發(fā)低密度的高端物業(yè)時的首選產(chǎn)品，主力總價一般均在300萬以內(nèi)；洋房產(chǎn)品密度低，居住環(huán)境舒適，而且贈送面積方面更優(yōu)于高層類產(chǎn)品，因此極受追捧。重慶目前共有球場6個，未來有巨大的空間；沒有真正意義上的會員制俱樂部球場，其經(jīng)營模式本質(zhì)上是“高收費公眾球場”；球場的市場推廣普遍與其房產(chǎn)的市場推廣相脫鉤，球場最后淪落為別墅的配套景觀，沒有體現(xiàn)出球場的真正價值；球場經(jīng)營狀況普遍還比較理想，基本上都可以實現(xiàn)收支平衡；球場的硬件品質(zhì)和軟件管理都比較一般，存在巨大的提升空間，沒有在全國具有影響力的球