產(chǎn)品概念定位項(xiàng)目操作手冊(cè)

產(chǎn)品概念定位項(xiàng)目操作手冊(cè)

九洲遠(yuǎn)景

2011年4月1*第一頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。狹義：用于各種零售、餐飲、休閑等生活服務(wù)類經(jīng)營(yíng)方式的不動(dòng)產(chǎn)，包括商場(chǎng)、店鋪、MALL、步行街以及社區(qū)商業(yè)等商業(yè)地產(chǎn)的概念理論上沒(méi)有統(tǒng)一的定義，通常有狹義和廣義之說(shuō)。簡(jiǎn)單地說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)其實(shí)就是整合商業(yè)的過(guò)程，通過(guò)整合各種業(yè)態(tài)及業(yè)種，以最理想的商業(yè)投資組合模式盡量滿足消費(fèi)需求，實(shí)現(xiàn)一站式消費(fèi)的商業(yè)組合“商業(yè)”“地產(chǎn)”和商業(yè)地產(chǎn)概念廣義：除此之外還涵蓋寫(xiě)字樓、公寓式酒店、連鎖酒店等具有商務(wù)運(yùn)行屬性的不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)的概念2資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析2*第二頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。商業(yè)地產(chǎn)在中國(guó)的發(fā)展分為三個(gè)階段:第一階段為2000年以前，稱之為“商鋪地產(chǎn)”階段第二階段為2000年～2005年，稱之為“商業(yè)＋地產(chǎn)”的簡(jiǎn)單疊加階段第三階段為2006年以后，稱之為“商業(yè)與地產(chǎn)的價(jià)值融合與提升”階段，即開(kāi)始商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化的階段2000年以前2000年～2005年2006年以后“商鋪地產(chǎn)”階段“商業(yè)＋地產(chǎn)”的簡(jiǎn)單疊加階段“商業(yè)與地產(chǎn)的價(jià)值融合與提升”階段商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)在中國(guó)的發(fā)展3資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析3*第三頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。“一組建于某一場(chǎng)所的、建筑統(tǒng)一的商業(yè)機(jī)構(gòu)，這一場(chǎng)所是作為一個(gè)經(jīng)營(yíng)單元來(lái)統(tǒng)一規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、擁有和管理的，其位置、規(guī)模和商店類型與所服務(wù)的商業(yè)區(qū)域密切相關(guān)，經(jīng)營(yíng)單元根據(jù)商業(yè)類型和總體規(guī)模在場(chǎng)地內(nèi)提供相應(yīng)的停車服務(wù)，一個(gè)購(gòu)物中心至少有三個(gè)以上的商業(yè)機(jī)構(gòu)?！?美國(guó)城市土地利用協(xié)會(huì)（ULI）1947/1999購(gòu)物中心的定義4資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析4*第四頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。九洲遠(yuǎn)景購(gòu)物中心的分類功能訴求情感訴求一次性購(gòu)足(=品種齊全)專業(yè)化(=有限品種)城市中心超級(jí)地區(qū)中心休閑娛樂(lè)中心鄰里中心生活時(shí)尚中心零售公園能量中心主題購(gòu)物中心區(qū)域中心工廠直銷中心美食中心專業(yè)市場(chǎng)中心注：以上定位圖為典型意義的描述，不屬于嚴(yán)格定義；實(shí)際中，各購(gòu)物中心會(huì)依據(jù)具體的內(nèi)外部因素制定行業(yè)覆蓋范圍和功能組合，在定位圖的落位會(huì)與上圖有所不同在總結(jié)美英等國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展形態(tài)及其專業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)定義的基礎(chǔ)上，九洲遠(yuǎn)景總結(jié)定義了具有典型意義的十二種購(gòu)物中心類型55*第五頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。九洲遠(yuǎn)景從目標(biāo)消費(fèi)者，選址，商業(yè)組合，購(gòu)物娛樂(lè)傾向性以及消費(fèi)者溝通方面來(lái)描述十二種購(gòu)物中心不同的特性ResidentialShoppingMall鄰里購(gòu)物中心43RegionalShoppingCenter地區(qū)購(gòu)物中心1CityCenter城市購(gòu)物中心10SpecialtyMall專業(yè)市場(chǎng)購(gòu)物中心9Outletscenter工廠直銷中心

RetailPark購(gòu)物公園5Entertainmentcenter娛樂(lè)中心8PowerCenter能量中心6SuperRegionalShoppingCenter超級(jí)地區(qū)購(gòu)物中心2LifestyleCenter生活時(shí)尚中心7購(gòu)物中心定義模型購(gòu)物娛樂(lè)傾向性商業(yè)組合目標(biāo)消費(fèi)者消費(fèi)者溝通選址購(gòu)物中心類型11MealMall美食中心12Themeshoppingcenter主題購(gòu)物中心6資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析6*第六頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。九洲遠(yuǎn)景提供的全價(jià)值鏈解決方案是科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、符合市場(chǎng)特征，并能夠超越和引領(lǐng)市場(chǎng)的商業(yè)服務(wù)Phase1土地階段Phase2產(chǎn)品定位階段Phase3預(yù)開(kāi)業(yè)管理Phase4運(yùn)營(yíng)管理產(chǎn)品線研究選址審計(jì)2拿地規(guī)劃31產(chǎn)品概念定位詳規(guī)與設(shè)計(jì)對(duì)接65持續(xù)運(yùn)營(yíng)部分：首席招商工程對(duì)接市場(chǎng)推廣營(yíng)運(yùn)準(zhǔn)備87運(yùn)營(yíng)顧問(wèn)運(yùn)營(yíng)實(shí)施109其他退出策略：銷售代理項(xiàng)目融資/轉(zhuǎn)讓尋找管理公司一級(jí)土地規(guī)劃4產(chǎn)品概念定位-對(duì)客戶已獲得的地塊，通過(guò)可能性和可行性分析確定項(xiàng)目產(chǎn)品定位及分割，主題商業(yè)概念及獨(dú)特賣點(diǎn)(USP),功能配比（包括：行業(yè)業(yè)態(tài)配比、主力店次主力店配比、不同功能模塊在樓面中的配比等），開(kāi)發(fā)步驟及財(cái)務(wù)模型等7資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析7*第七頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。九洲遠(yuǎn)景通過(guò)兩個(gè)階段來(lái)完成項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃定位的目標(biāo)，具體工作需計(jì)劃6-7周時(shí)間完成，共涉及10個(gè)模塊的研究?jī)?nèi)容資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析3周

第一階段A1消費(fèi)者測(cè)試（零售）租戶訪談及租金測(cè)算（零售）商業(yè)概念方案共識(shí)（零售）0項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)城市宏觀研究初步商業(yè)概念定位競(jìng)爭(zhēng)研究（零售）34消費(fèi)者研究（零售）5案例分析79683/4周項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃定位1210財(cái)務(wù)測(cè)算項(xiàng)目立地研究88*第八頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。9城市宏觀研究為項(xiàng)目最先啟動(dòng)的一個(gè)模塊，主要工作安排在外部啟動(dòng)會(huì)前完成，根據(jù)數(shù)據(jù)更新調(diào)整后交付，為第一次溝通（會(huì)）的主要內(nèi)容9資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析1城市宏觀研究序號(hào)工作模塊準(zhǔn)備期（非項(xiàng)目地）1W（項(xiàng)目地）12312345670外部啟動(dòng)會(huì)

1宏觀研究

注釋整理時(shí)間統(tǒng)計(jì)年鑒購(gòu)買與信息、數(shù)據(jù)更新交付項(xiàng)目經(jīng)理整合修改時(shí)間工作計(jì)劃城市宏觀研究工作安排緊前工作緊后工作工作實(shí)施輸入信息：與BD部門完成資料交接工作，同時(shí)在九洲遠(yuǎn)景資料庫(kù)搜索相關(guān)城市資料內(nèi)部啟動(dòng)會(huì)方法：網(wǎng)搜資料、年鑒數(shù)據(jù)摘錄、統(tǒng)計(jì)局訪談資料來(lái)源：城市政府網(wǎng)站、城市統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站、統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、統(tǒng)計(jì)局訪談紀(jì)要城市宏觀分析EXCLE表第2周的第一次溝通會(huì)，溝通內(nèi)容為城市宏觀判斷城市商業(yè)發(fā)展階段，及4個(gè)研究要素的核心結(jié)論，以PPT形式9*第九頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。有利因素1234城市群地位經(jīng)濟(jì)狀況產(chǎn)業(yè)發(fā)展人口狀況不利因素從城市群看，南寧市處于大西南經(jīng)濟(jì)圈、泛珠三角洲經(jīng)濟(jì)圈、廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)等多個(gè)區(qū)域合作的樞紐中心，擁有中國(guó)與東盟全面合作的戰(zhàn)略地位，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；從經(jīng)濟(jì)狀況看，南寧經(jīng)濟(jì)總量保持快速增長(zhǎng)，人均GDP超過(guò)3000美元，中產(chǎn)階級(jí)大量增加，城市零售需求不斷增長(zhǎng)從產(chǎn)業(yè)發(fā)展看，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快且增速較快，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r良好南寧經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展水平較低，還處于二線和三線城市之間，城鎮(zhèn)化率僅為27.4%,城市化進(jìn)程發(fā)展緩慢南寧市零售市場(chǎng)規(guī)模增速相對(duì)較慢，零售市場(chǎng)還需不斷挖掘潛力從宏觀層面四要素分析對(duì)于城市發(fā)展有利因素與不利因素，從中得出城市商業(yè)發(fā)展的宏觀階段性判斷南寧市的零售商業(yè)進(jìn)入到向趨優(yōu)選擇市場(chǎng)的發(fā)展過(guò)程資料來(lái)源:九洲遠(yuǎn)景分析10城市宏觀研究核心頁(yè)舉例10*第十頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。通過(guò)城市商業(yè)發(fā)展4個(gè)階段對(duì)照匹配，得出城市商業(yè)宏觀市場(chǎng)代表性特征，指導(dǎo)商業(yè)定位趨勢(shì)研判資料來(lái)源:九洲遠(yuǎn)景分析11城市宏觀研究核心頁(yè)舉例

趨優(yōu)選擇市場(chǎng)出現(xiàn)多種類型的購(gòu)物中心，強(qiáng)調(diào)生活方式導(dǎo)向成為城市主流，各層次的消費(fèi)得到滿足Fastfashion成為主導(dǎo)，Topfashion占市場(chǎng)5%-10%份額娛樂(lè)/餐飲業(yè)態(tài)豐富化，主題餐飲、休閑餐飲等大量出現(xiàn)代表城市：杭州、武漢、成都傳統(tǒng)市場(chǎng)以批發(fā)市場(chǎng)、傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)最為典型，以滿足基本需求為主消費(fèi)以價(jià)格導(dǎo)向?yàn)楹诵脑V求品牌的滲透率低代表城市：德州、懷化全業(yè)態(tài)市場(chǎng)城市出現(xiàn)所有類型的購(gòu)物中心，購(gòu)物、餐飲及休閑娛樂(lè)的業(yè)態(tài)豐富度達(dá)到極高水平從價(jià)格導(dǎo)向、價(jià)值導(dǎo)向到獨(dú)特性導(dǎo)向等不同層面的消費(fèi)需求均能得到最大程度滿足代表城市：上海、北京、深圳大而全市場(chǎng)百貨業(yè)態(tài)多樣化，購(gòu)物中心出現(xiàn)，食品雜貨、大型折扣店等業(yè)態(tài)出現(xiàn)餐飲娛樂(lè)形態(tài)開(kāi)始多樣化Basicfashion占市場(chǎng)主流消費(fèi)向價(jià)值導(dǎo)向轉(zhuǎn)變，并出現(xiàn)多樣化代表城市：揚(yáng)州、嘉興城市商業(yè)類型的演變?nèi)司鵊DP：3,000美元6,000美元10,000美元12,000元15,000元20,000元人均可支配收入：1,000億元2,000億元8,000億元GDP：300億元1,000億元2,000億元社會(huì)消費(fèi)品零售色總額：30%46%70%城市化率：11*第十一頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。通過(guò)城市群地位、經(jīng)濟(jì)狀況、產(chǎn)業(yè)發(fā)展及人口狀況四個(gè)城市要素分析，進(jìn)一步分析宏觀商業(yè)發(fā)展所處階段商業(yè)城市城市群地位經(jīng)濟(jì)狀況產(chǎn)業(yè)發(fā)展人口狀況城市宏觀研究研究目標(biāo)研究?jī)?nèi)容通過(guò)城市在城市群內(nèi)扮演的角色，體現(xiàn)城市商業(yè)對(duì)周邊區(qū)域消費(fèi)的帶動(dòng)作用,推動(dòng)商業(yè)發(fā)展城市群特征城市群地位城際交通經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑，經(jīng)濟(jì)水平反映消費(fèi)需求特征，是城市商業(yè)發(fā)展的宏觀背景GDP、人均GDP與對(duì)比城市比較人均GDP對(duì)消費(fèi)需求影響分析產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析支撐城市需求特征判斷第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展為商業(yè)發(fā)展帶來(lái)強(qiáng)大驅(qū)動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)占比支柱產(chǎn)業(yè)分析（開(kāi)發(fā)區(qū)分布）第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析（零售業(yè)、旅游業(yè)）城市化進(jìn)程推動(dòng)城市商業(yè)發(fā)展城市消費(fèi)對(duì)商業(yè)需求的增長(zhǎng)城市化率分析三產(chǎn)就業(yè)人口的分布及變化1城市宏觀研究資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析1212*第十二頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。13資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析城市數(shù)量5個(gè)以上城市人口1000萬(wàn)人以上人口密度300人/平方公里以上城市密度0.5個(gè)/萬(wàn)平方公里以上城市化水平20%以上國(guó)內(nèi)城市群劃分標(biāo)準(zhǔn)1234567891011121413151.長(zhǎng)三角城市群2.珠三角城市群3.京津冀城市群4.半島城市群5.遼中南城市群6.海峽西岸城市群7.中原城市群

8.徐州城市群9.武漢城市群10.成渝城市群11.長(zhǎng)株潭城市群12.哈爾濱城市群13.關(guān)中城市群14.長(zhǎng)春城市群15.合肥城市群城市群地位-城市群劃分國(guó)內(nèi)城市群劃分情況1313*第十三頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。14資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析南寧市處于大西南經(jīng)濟(jì)圈、泛珠三角洲經(jīng)濟(jì)圈、廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)等多個(gè)區(qū)域合作的交匯與重合點(diǎn)，擁有中國(guó)與東盟全面合作的戰(zhàn)略地位城市群地位-支持沈陽(yáng)市區(qū)域空間發(fā)展戰(zhàn)略為“北依南拓，箭形發(fā)展”，形成以沈陽(yáng)為中心，輻射周邊城市群的沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)圈，沈陽(yáng)市中心城市的輻射能力將得到進(jìn)一步體現(xiàn)城市群核心地位體現(xiàn)城市的輻射能力，有力的推動(dòng)城市商業(yè)的快速發(fā)展，同時(shí)有利于國(guó)際、全國(guó)性商業(yè)品牌的布點(diǎn)1414*第十四頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。15151515城市宏觀研究對(duì)比城市的篩選主要圍繞城市群內(nèi)城市及區(qū)域內(nèi)的標(biāo)桿城市，作為城市經(jīng)濟(jì)水平對(duì)比對(duì)象泛珠三角洲經(jīng)濟(jì)圈1.經(jīng)濟(jì)圈地位2.區(qū)域范圍3.經(jīng)濟(jì)情況篩選的對(duì)比城市成都、重慶、廣州、昆明、貴陽(yáng)、欽州、海口、防城港、北海、南昌、柳州、桂林成都、重慶、廣州、昆明、防城港、北海、南昌、柳州、桂林成都、重慶、廣州、昆明、防城港、北海、柳州、桂林廣州、昆明、北海、柳州、桂林大西南經(jīng)濟(jì)圈廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析經(jīng)濟(jì)狀況-對(duì)比城市篩選舉例-南寧對(duì)比城市篩選15*第十五頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。通過(guò)對(duì)城市人均GDP分析預(yù)測(cè)，了解城市消費(fèi)需求的轉(zhuǎn)變以及消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化16資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析人均GDP超過(guò)3000美元，進(jìn)入活躍、加速發(fā)展的重要階段，中產(chǎn)階級(jí)將大量出現(xiàn)，個(gè)性化需求占主導(dǎo)地位經(jīng)濟(jì)水平-人均GDP分析20.5%p.a.南寧市2005-2009年GDP增長(zhǎng)情況[億元]人均3285美元三線城市二線城市一線城市人均GDP達(dá)4000美元時(shí)，消費(fèi)需求將開(kāi)始逐步向品質(zhì)消費(fèi)需求轉(zhuǎn)變的特征人均GDP超過(guò)10000美元之后，該地區(qū)屬于中等富裕程度的城市，城市發(fā)展則由資源、資本驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)為文化和創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)16*第十六頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。17一線城市趨于飽和，二、三線城市發(fā)展迅速、對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求不斷增加，市場(chǎng)前景看好，將成為新一輪投資熱點(diǎn)城市化進(jìn)程將加速推進(jìn)二、三線城市的商業(yè)發(fā)展和消費(fèi)升級(jí)二三線城市的商業(yè)發(fā)展正從大而全市場(chǎng)向趨優(yōu)選擇市場(chǎng)升級(jí)在寧波、青島、廈門、無(wú)錫、杭州、蘇州等二三線中心城市的“低價(jià)地、高價(jià)房”情況，非常符合未來(lái)地產(chǎn)以成本為評(píng)價(jià)核心的投資標(biāo)準(zhǔn)HeilongjiangJininInnerMongoliaXinjiangNingxiaShanxiBeijingHebeiLiaoningGansuShandongJiangsuSHAZhejiangXMNKMGGuizhouHuN/AnJiangxiAnhuiHeN/AnWUHHaiN/AnTibetQinghaiTaiwanShanxiCANSZXCTUCKGTianjinQingdaoNingboHangzhou二、三線城市將成為投資熱點(diǎn)資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析經(jīng)濟(jì)水平-二三線城市商業(yè)發(fā)展17*第十七頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。18購(gòu)物中心的擴(kuò)張區(qū)域?qū)⒂涩F(xiàn)在的一線城市為主向二三線城市普及天河城，廣州，1996梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)，上海，1997津匯廣場(chǎng)，天津，2002SM廣場(chǎng)，廈門，2001華南mall，東莞，2005京華城，揚(yáng)州，2007一線城市二線城市三線城市資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析

經(jīng)濟(jì)水平-二三線城市商業(yè)發(fā)展京華城，揚(yáng)州，200718*第十八頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。當(dāng)?shù)谌a(chǎn)業(yè)的GDP占比超過(guò)50%，第三產(chǎn)業(yè)的加速發(fā)展使商業(yè)地產(chǎn)需求出現(xiàn)拐點(diǎn)，進(jìn)入旺盛需求階段中國(guó)一二三產(chǎn)GDP占比第二產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)資料來(lái)源：internet，九洲遠(yuǎn)景分析19產(chǎn)業(yè)發(fā)展-第三產(chǎn)業(yè)占比1919*第十九頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。20中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)處在成長(zhǎng)階段，商業(yè)地產(chǎn)年投資額的平均增長(zhǎng)率始終保持在15%以上，第三產(chǎn)業(yè)占比的逐年提高也為商業(yè)發(fā)展帶來(lái)強(qiáng)大驅(qū)動(dòng)本階段發(fā)展特點(diǎn)（2005-2015年）商業(yè)地產(chǎn)模式發(fā)生質(zhì)的飛躍，呈現(xiàn)出眾多國(guó)內(nèi)外大開(kāi)發(fā)商進(jìn)入、融資渠道多元化等特征商業(yè)運(yùn)營(yíng)價(jià)值帶來(lái)長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的理念越來(lái)越得到認(rèn)可，開(kāi)始重視商業(yè)定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃，以長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)獲利為主的開(kāi)發(fā)模式增多部分成熟的國(guó)內(nèi)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已具備實(shí)力打造商業(yè)地產(chǎn)品牌，并在全國(guó)進(jìn)行快速?gòu)?fù)制，如華潤(rùn)萬(wàn)象城、中糧大悅城及萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中國(guó)城市商業(yè)在此階段明顯分化成不同發(fā)展類型第二產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資總額房地產(chǎn)投資總額商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資額年增長(zhǎng)率資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析產(chǎn)業(yè)發(fā)展-第三產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用20*第二十頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。2121南寧市2005-2009年城市化率變化趨勢(shì)[萬(wàn)人]總?cè)丝跀?shù)非農(nóng)業(yè)人口注1：城市化率指數(shù)=非農(nóng)業(yè)人口/戶籍人口資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析城市化率1）持有經(jīng)營(yíng)的另一驅(qū)動(dòng)因素是城市化率，中國(guó)城市化水平與商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模的正相關(guān)關(guān)系反映了城市化進(jìn)程帶動(dòng)商業(yè)規(guī)模快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)

CARG1.4%CARG1.9%人口狀況-城市化率分析2009年全國(guó)城鎮(zhèn)化率為46.6%中國(guó)城市化水平與商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模的正相關(guān)關(guān)系單位：億元46.6%城市化率商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模21*第二十一頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。22立地研究為項(xiàng)目研究的重要模塊，集中安排在第一周完成、形成項(xiàng)目類型的初判，是第一次溝通（會(huì)）最核心的結(jié)論內(nèi)容22資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析序號(hào)工作模塊準(zhǔn)備期（非項(xiàng)目地）1W（項(xiàng)目地）12312345670外部啟動(dòng)會(huì)

2項(xiàng)目立地條件研究

注釋收集城市商業(yè)主要項(xiàng)目資料（商業(yè)格局）政府訪談、項(xiàng)目組看立地條件、交通條件、核對(duì)分析物業(yè)指標(biāo)、確定商圈范圍交付項(xiàng)目經(jīng)理整合修改工作計(jì)劃項(xiàng)目立地研究工作安排緊前工作緊后工作工作實(shí)施輸入信息：與BD部門完成資料交接工作，同時(shí)在九洲遠(yuǎn)景資料庫(kù)搜索相關(guān)城市資料內(nèi)部啟動(dòng)會(huì)方法：政府訪談、網(wǎng)搜、客戶溝通、實(shí)地調(diào)研、workshop資料來(lái)源：商業(yè)類型網(wǎng)站、客戶提供、調(diào)研結(jié)論、集中討論（workshop)第2周的第一次溝通會(huì)，溝通內(nèi)容為商業(yè)格局、立地條件區(qū)位、交通分析、區(qū)位價(jià)值體現(xiàn)、物業(yè)限制條件分析、商業(yè)類型初判及商圈確定2立地研究22*第二十二頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。項(xiàng)目立地研究分為6項(xiàng)工作模塊形成核心結(jié)論，全部集中在第一周時(shí)間內(nèi)完成23資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析2立地研究

準(zhǔn)備期（非項(xiàng)目地）1W（項(xiàng)目地）序號(hào)工作模塊12312345672項(xiàng)目立地條件研究

注釋收集城市商業(yè)主要項(xiàng)目資料政府訪談、項(xiàng)目組看立地條件、交通條件、核對(duì)分析物業(yè)指標(biāo)、確定商圈范圍交付項(xiàng)目經(jīng)理整合修改

2.0政府訪談

注釋

提出配合請(qǐng)求提交訪談提綱政府訪談實(shí)施交付

2.1城市商業(yè)格局

注釋收集城市商業(yè)主要項(xiàng)目資料項(xiàng)目組全體現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)補(bǔ)充

交付項(xiàng)目經(jīng)理整合修改時(shí)間2.2項(xiàng)目區(qū)位研究

注釋

項(xiàng)目組全體看立地條件交通條件、地塊周邊環(huán)境交付

2.3地塊物業(yè)條件分析

注釋

與業(yè)主核對(duì)指標(biāo)，保持溝通workshop交付

2.4項(xiàng)目區(qū)塊價(jià)值

注釋

workshop交付

2.5商業(yè)類型初判及商圈確定

注釋

workshop交付

23*第二十三頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。項(xiàng)目立地研究分解成為6大工作模塊，最終通過(guò)內(nèi)部討論給出項(xiàng)目商業(yè)類型初判及確定項(xiàng)目商圈項(xiàng)目立地研究工作模塊分解…項(xiàng)目區(qū)位研究：分析項(xiàng)目城市區(qū)位狀況、項(xiàng)目周邊的交通情況（人流動(dòng)線、車流動(dòng)線）、交通可視性、可達(dá)性物業(yè)條件分析：挖掘物業(yè)指標(biāo)對(duì)發(fā)展商業(yè)的限制因素，指導(dǎo)商業(yè)定位和建筑設(shè)計(jì)建議政府訪談：了解政府對(duì)于城市發(fā)展、區(qū)域規(guī)劃的政策性導(dǎo)向區(qū)域價(jià)值判斷：從城市、區(qū)域、地塊角度判斷區(qū)位價(jià)值，最終得出項(xiàng)目商業(yè)類型初判項(xiàng)目商圈確定：根據(jù)項(xiàng)目商業(yè)類型，綜合考慮商圈劃分原則，給出項(xiàng)目核心商圈、次級(jí)商圈、擴(kuò)大商圈的范圍城市商業(yè)格局：根據(jù)城市規(guī)劃、現(xiàn)有商業(yè)分布及未來(lái)商業(yè)供給，推斷出未來(lái)城市商業(yè)格局，及項(xiàng)目所在商圈的特性2立地研究資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析24項(xiàng)目立地研究24*第二十四頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。政府訪談主要走訪規(guī)劃局、發(fā)改委、商貿(mào)委、統(tǒng)計(jì)局及旅游局，了解城市/區(qū)域的經(jīng)濟(jì)、商業(yè)、旅游業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，把握城市商業(yè)發(fā)展的政策性導(dǎo)向政府訪談市規(guī)劃局區(qū)規(guī)劃局市發(fā)改委區(qū)發(fā)改委市商貿(mào)委區(qū)商貿(mào)委市統(tǒng)計(jì)局城市發(fā)展規(guī)劃城市道路規(guī)劃城市公共交通規(guī)劃城市區(qū)域人口規(guī)劃區(qū)域發(fā)展規(guī)劃……城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況城市經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)情況城市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況城市主要項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況城市主要的發(fā)展區(qū)域情況區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況區(qū)域大型項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況……城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃城市商業(yè)發(fā)展情況城市主要大型商業(yè)項(xiàng)目情況城市招商引資情況區(qū)域主要商業(yè)發(fā)展規(guī)劃區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目情況……城市經(jīng)濟(jì)宏觀數(shù)據(jù)的更新統(tǒng)計(jì)年鑒購(gòu)買統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的摘錄房地產(chǎn)業(yè)詳細(xì)數(shù)據(jù)……注明：根據(jù)項(xiàng)目情況進(jìn)行旅游局的訪談，城市/區(qū)域旅游規(guī)劃、旅游資源的開(kāi)發(fā)或者酒店等物業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析25立地研究-政府訪談25*第二十五頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。綜合考慮4個(gè)影響商業(yè)格局變遷的因素，通過(guò)workshop預(yù)測(cè)未來(lái)商業(yè)格局，從中分析項(xiàng)目所在城市商圈的級(jí)別，支撐商業(yè)類型的初判資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析城市未來(lái)商業(yè)格局示意圖蘭山南坊河?xùn)|東南羅莊市級(jí)商業(yè)中心市級(jí)商業(yè)副中心區(qū)域商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心立地研究-商業(yè)格局影響商業(yè)格局變遷因素政策因素（城市規(guī)劃）人口因素（分區(qū)域人口數(shù)量的情況）住宅開(kāi)發(fā)（分區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展）交通因素（公共交通、交通樞紐、道路交通規(guī)劃）26城市未來(lái)商業(yè)格局判斷26*第二十六頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。27項(xiàng)目區(qū)位條件研究主要體現(xiàn)在區(qū)位和交通兩方面的分析，結(jié)論支撐項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值的判斷資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析德城區(qū)高鐵新區(qū)高檔住宅區(qū)中高檔住宅區(qū)行政商務(wù)辦公區(qū)本項(xiàng)目立地研究-區(qū)位條件研究市政府德城區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)東方紅路東風(fēng)路長(zhǎng)河公園岔河本項(xiàng)目老城區(qū)高鐵新區(qū)項(xiàng)目區(qū)位條件研究區(qū)位條件分析項(xiàng)目所在的區(qū)域承擔(dān)的城市功能定位項(xiàng)目周邊區(qū)域所承擔(dān)的城市功能特征項(xiàng)目緊鄰的道路情況項(xiàng)目周邊是否有可利用的自然、人文資源交通條件分析項(xiàng)目與城市主要功能節(jié)點(diǎn)的距離，反映可達(dá)性項(xiàng)目周邊人流、車流動(dòng)線可達(dá)性分析項(xiàng)目地塊緊鄰道路的交通可視性分析27*第二十七頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。28項(xiàng)目組全體須重視對(duì)物業(yè)條件的研究分析，多與客戶溝通，建議采用workshop方式全面分析地塊的限制因素舉例-項(xiàng)目地塊圖及重要指標(biāo)物業(yè)條件分析實(shí)際用地面積：24955平米，容積率：6.25、建筑密度：45%、商業(yè)面積比例：最多35%（地下商業(yè)面積不計(jì)容積率）項(xiàng)目商業(yè)回遷面積：3500平米（相對(duì)獨(dú)立）資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析長(zhǎng)340米50米160米預(yù)留通道遵循的商業(yè)原則：盡量用足容積率和建筑密度物業(yè)重要指標(biāo)：地塊面積、容積率、建筑密度、商業(yè)面積占比、地塊的平面坡度、土地開(kāi)發(fā)程度等指標(biāo)研究目標(biāo)：深度、全面挖掘發(fā)展商業(yè)的限制條件如交通動(dòng)線、項(xiàng)目物業(yè)產(chǎn)品組合聯(lián)系、綠化帶隔離、停車位預(yù)留等，給出產(chǎn)品適宜性建議方法：與客戶多溝通，挖掘客戶在地塊物業(yè)條件上限制的擔(dān)憂，與項(xiàng)目組分析相結(jié)合；采用workshop形式項(xiàng)目組全體重視物業(yè)方面的限制立地研究-物業(yè)條件分析28*第二十八頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。從城市、區(qū)域、地塊三個(gè)角度分析項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值，最終得出項(xiàng)目商業(yè)類型的初判29從城市角度

city項(xiàng)目不在城市發(fā)展的重點(diǎn)方向，但作為老城區(qū)，人口密度高，消費(fèi)潛力大項(xiàng)目不處于市級(jí)商業(yè)中心或城市商業(yè)副中心的核心位置，但北部商圈正逐漸形成從區(qū)域角度region

區(qū)域內(nèi)的舊城改造進(jìn)程在加速，將導(dǎo)入大量新興人群，人口結(jié)構(gòu)將不斷優(yōu)化北部區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)供給不足，南城百貨區(qū)域形成小規(guī)模的聚集，但項(xiàng)目周邊區(qū)域商業(yè)逐步發(fā)展，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)處于機(jī)遇發(fā)展期從地塊角度location舉例-項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值判斷綜述資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析123

項(xiàng)目地塊周邊部分新興樓盤已經(jīng)啟動(dòng)并初具規(guī)模，商業(yè)環(huán)境的氛圍正逐漸改善

項(xiàng)目地塊的可達(dá)性及可視性較好，地塊的商業(yè)價(jià)值較高立地研究-區(qū)域價(jià)值判斷29*第二十九頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。通過(guò)對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目與購(gòu)物中心類型選址條件的匹配性測(cè)試，快速縮小范圍、找出可能類型，以進(jìn)入消費(fèi)者和競(jìng)爭(zhēng)的篩選環(huán)節(jié)匹配?在項(xiàng)目地點(diǎn)、交通、面積、商圈條件方面，現(xiàn)有項(xiàng)目與哪些購(gòu)物中心類型完全不能夠匹配，哪些類型具有較高的匹配性？現(xiàn)有項(xiàng)目的地點(diǎn)現(xiàn)有項(xiàng)目的交通狀況現(xiàn)有項(xiàng)目的面積現(xiàn)有項(xiàng)目要求的商圈范圍可能的類型選擇現(xiàn)有項(xiàng)目所有可能的購(gòu)物中心類型可選類型的地點(diǎn)可選類型的交通狀況可選類型的面積可選類型要求的商圈范圍資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析立地研究-購(gòu)物中心類型的初判3030*第三十頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。項(xiàng)目商圈的確定需考慮項(xiàng)目的商業(yè)類型、地理及空間自然屬性的限制、城市主要節(jié)點(diǎn)特征、周邊商業(yè)環(huán)境的關(guān)聯(lián)性商業(yè)中心類型的商圈范圍考慮地理及空間自然屬性的限制-河流、公園、山川、鐵路、高架橋考慮主要城市節(jié)點(diǎn)-交通特性：城市快速路阻隔、快速環(huán)道-社區(qū)分布特性：考慮行政區(qū)域劃分界限、社區(qū)的劃分界限考慮周邊商業(yè)環(huán)境，如城市核心商圈影響項(xiàng)目商圈限制條件資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析31………………123456項(xiàng)目商圈限制條件區(qū)域型商業(yè)核心商圈3公里，次級(jí)商圈6公里區(qū)域內(nèi)濕地公園、河流、鐵路的阻隔影響區(qū)域內(nèi)火車站、客運(yùn)站等交通樞紐的影響區(qū)域內(nèi)快速環(huán)道、城市主干道的阻隔影響區(qū)域內(nèi)區(qū)域行政和街道行政劃分的界限項(xiàng)目與市級(jí)商圈朝陽(yáng)商圈的相對(duì)位置商圈確定依據(jù)31立地研究-商圈的確定31*第三十一頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。根據(jù)項(xiàng)目商業(yè)類型，綜合考慮商圈劃分原則，給出項(xiàng)目核心商圈、次級(jí)商圈、擴(kuò)大商圈的范圍商圈范圍：秀靈路、快速環(huán)道（秀廂大道）、中華路、望州路圍成的區(qū)域涉及范圍：項(xiàng)目周邊約2公里核心商圈舉例-項(xiàng)目商圈定義資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析擴(kuò)展商圈：南寧市區(qū)北部區(qū)域范圍涉及范圍：項(xiàng)目周邊10公里范圍商圈范圍：西側(cè)區(qū)域受到心圩江和濕地公園阻隔，東側(cè)延伸至東溝嶺新區(qū)、北到安吉街道，南邊受到朝陽(yáng)商圈影響無(wú)法延伸涉及范圍：項(xiàng)目周邊約5公里次級(jí)商圈擴(kuò)展商圈32核心商圈次級(jí)商圈32本項(xiàng)目立地研究-商圈的確定32*第三十二頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。33第一次溝通（會(huì)）安排在第二周周一，溝通宏觀、立地、商業(yè)概念初判及商圈劃分的研究成果，準(zhǔn)確把握項(xiàng)目方向，明確商圈范圍劃分，以便開(kāi)展第二周工作

商業(yè)類型初判商圈確定競(jìng)爭(zhēng)研究消費(fèi)者研究資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析供給分析城市宏觀研究項(xiàng)目立地研究需求分析第一次溝通會(huì)第一次溝通會(huì)時(shí)間：第二周周一形式：按照客戶要求，以PPT形式溝通核心頁(yè)溝通內(nèi)容：宏觀、立地、商業(yè)概念初判及商圈劃分的研究成果目標(biāo)：準(zhǔn)確把握項(xiàng)目方向，明確商圈范圍劃分，以便開(kāi)展第二周工作第一次溝通會(huì)33*第三十三頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。34競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析重點(diǎn)是市場(chǎng)商業(yè)供給分析，城市商業(yè)部分收集資料和調(diào)研工作最先啟動(dòng)，商圈內(nèi)供給和典型對(duì)手分析均在第一次溝通會(huì)后逐步展開(kāi)，支撐項(xiàng)目差異化競(jìng)爭(zhēng)，為第二次溝通主要內(nèi)容34資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析工作計(jì)劃競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析工作安排緊前工作緊后工作工作實(shí)施輸入信息：與BD部門完成資料交接工作，同時(shí)在九洲遠(yuǎn)景資料庫(kù)搜索相關(guān)城市資料，項(xiàng)目商圈確定第一次溝通會(huì)方法：政府訪談、網(wǎng)搜、客戶溝通、實(shí)地調(diào)研、workshop、矩陣分析、專家訪談資料來(lái)源：商業(yè)類型網(wǎng)站、調(diào)研結(jié)論、集中討論、九洲遠(yuǎn)景同事關(guān)系資源（潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手）商業(yè)調(diào)研EXCLE表格第3周的第二次溝通會(huì)，溝通內(nèi)容為城市商業(yè)研究，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)研究、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手差異化研究、典型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究3競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

準(zhǔn)備期（非項(xiàng)目地）1W（項(xiàng)目地）2W（項(xiàng)目地）序號(hào)工作模塊12312345671234567第一次溝通會(huì)

3項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)研究

注釋城市商業(yè)資料收集城市商業(yè)項(xiàng)目及業(yè)態(tài)的調(diào)研商圈內(nèi)商業(yè)調(diào)研workshop(確定典型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手）典型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手全面調(diào)研交付修改34*第三十四頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析分為城市、商圈內(nèi)供給情況，針對(duì)典型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行全面研究調(diào)研，尤其是潛在對(duì)手的信息收集35資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析

準(zhǔn)備期（非項(xiàng)目地）1W（項(xiàng)目地）2W（項(xiàng)目地）序號(hào)工作模塊12312345671234567第一次溝通會(huì)

宏觀、立地、商業(yè)初判及商圈確定

交付

3項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)研究

注釋城市商業(yè)資料收集城市商業(yè)項(xiàng)目及業(yè)態(tài)的調(diào)研商圈內(nèi)商業(yè)調(diào)研workshop(確定典型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手）典型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手全面調(diào)研交付修改3.1城市商業(yè)

注釋網(wǎng)搜收集資料實(shí)地隨時(shí)隨地觀察收集信息，項(xiàng)目組交流城市商業(yè)理解與發(fā)現(xiàn)（分區(qū)域、分功能重要租戶的租金簡(jiǎn)單調(diào)研）交付項(xiàng)目經(jīng)理整合修改時(shí)間

3.2區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目（現(xiàn)有/潛在）業(yè)態(tài)研究

針對(duì)區(qū)域商業(yè)調(diào)研，包括詳實(shí)的各功能租金、售價(jià)調(diào)研交付項(xiàng)目經(jīng)理整合修改時(shí)間

3.3重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目（現(xiàn)有/潛在）研究

workshop詳細(xì)全面調(diào)研（尤其是租金和品牌）交付修改3競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析35*第三十五頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。九洲遠(yuǎn)景針對(duì)市場(chǎng)供給情況分析分為三個(gè)層級(jí)：城市商業(yè)供給-商圈內(nèi)商業(yè)供給-典型對(duì)手深入分析，支撐項(xiàng)目差異化競(jìng)爭(zhēng)分析，同時(shí)驗(yàn)證項(xiàng)目商業(yè)類型的初判針對(duì)現(xiàn)有典型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手全面調(diào)研，得出對(duì)項(xiàng)目的借鑒、挑戰(zhàn)、機(jī)會(huì)；針對(duì)潛在典型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手全面詳細(xì)調(diào)研，分析對(duì)項(xiàng)目的借鑒、挑戰(zhàn)、機(jī)會(huì)；城市規(guī)模以上商業(yè)供給及構(gòu)成研究，包括聚集性、規(guī)模、商業(yè)類型、檔次、目標(biāo)客群、主力店等細(xì)分研究，矩陣分析城市商業(yè)業(yè)態(tài)按照九洲遠(yuǎn)景全面的商業(yè)分類，進(jìn)行系統(tǒng)性分析，了解行業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展?fàn)顩r，發(fā)現(xiàn)機(jī)遇點(diǎn)城市商業(yè)供給情況商圈內(nèi)商業(yè)供給情況典型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手全面研究3競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析項(xiàng)目核心商圈和次級(jí)商圈內(nèi)具有競(jìng)爭(zhēng)力商業(yè)供給及構(gòu)成研究、矩陣分析項(xiàng)目核心商圈和次級(jí)商圈內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)的空白點(diǎn)分析，發(fā)現(xiàn)差異化資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析3636*第三十六頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。城市規(guī)模以上商業(yè)進(jìn)行聚集性、定位細(xì)分研究，了解城市商業(yè)供給及發(fā)展情況，為商業(yè)類型的選擇、主力店組合、功能組合、檔次組合奠定宏觀基礎(chǔ)37資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析現(xiàn)有集中商業(yè)在建集中商業(yè)本項(xiàng)目37123456789101112131415朝陽(yáng)-新民商圈16171819212224232526ABCDG瑯東商圈鳳嶺商圈FE序號(hào)項(xiàng)目名稱商業(yè)類型體量（萬(wàn)平米）功能偏好目標(biāo)消費(fèi)者檔次核心行業(yè)主力店開(kāi)業(yè)時(shí)間1萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)購(gòu)物中心12.7購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)全客層價(jià)值/生活方式導(dǎo)向個(gè)人時(shí)尚/食品雜貨影院、大賣場(chǎng)、百貨、家電2004年2新朝陽(yáng)商業(yè)廣場(chǎng)購(gòu)物中心4.3購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)全客層價(jià)值導(dǎo)向個(gè)人時(shí)尚/正餐/年輕娛樂(lè)KTV2004年城市規(guī)模以上商業(yè)的聚集性分析，同時(shí)了解項(xiàng)目周邊規(guī)模以上商業(yè)分布情況，項(xiàng)目商圈與城市商圈的相對(duì)關(guān)系商業(yè)定位細(xì)分研究包含內(nèi)容規(guī)模、商業(yè)類型、目標(biāo)消費(fèi)者、功能偏好、檔次訴求、核心行業(yè)、主力店組合，了解城市商業(yè)供給及發(fā)展情況，為商業(yè)類型的選擇、主力店組合、功能組合、檔次組合奠定宏觀基礎(chǔ)舉例-規(guī)模以上商業(yè)項(xiàng)目細(xì)分研究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析-城市商業(yè)供給37*第三十七頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。38功能訴求獨(dú)特性導(dǎo)向情感訴求價(jià)值/生活方式導(dǎo)向生活方式導(dǎo)向價(jià)值導(dǎo)向價(jià)格導(dǎo)向城市主要商業(yè)定位圖-舉例資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析專業(yè)化(=有限品種)一次性購(gòu)足(=品種齊全)航洋國(guó)際城夢(mèng)之島水晶店夢(mèng)之島古城店萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)國(guó)貿(mào)中心友誼百貨功能與情感訴求矩陣分析，了解商業(yè)定位聚集性特征夢(mèng)之島民族店南寧百貨新朝陽(yáng)購(gòu)物中心永凱購(gòu)物中心38競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析-城市商業(yè)供給38*第三十八頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。39生活方式導(dǎo)向價(jià)值/生活方式導(dǎo)向價(jià)值導(dǎo)向家庭女性商務(wù)行政人群年輕一族旅游客群資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析價(jià)格導(dǎo)向獨(dú)特性導(dǎo)向目標(biāo)消費(fèi)人群定位-舉例萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)航洋國(guó)際城國(guó)貿(mào)中心萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)夢(mèng)之島水晶店新朝陽(yáng)購(gòu)物中心永凱購(gòu)物中心夢(mèng)之島古城店夢(mèng)之島古城店南寧百貨夢(mèng)之島民族店友誼百貨友誼百貨目標(biāo)消費(fèi)人群與情感訴求矩陣分析，了解商業(yè)目標(biāo)客群定位聚集性特征

39競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析-城市商業(yè)供給39*第三十九頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。40資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析建筑形式定位-舉例(封閉式)購(gòu)物休閑娛樂(lè)(半開(kāi)放式)建筑形式（開(kāi)放式)建筑形式與功能偏好矩陣分析，了解商業(yè)建筑形式聚集性特征40萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)航洋國(guó)際城國(guó)貿(mào)中心夢(mèng)之島水晶店新朝陽(yáng)購(gòu)物中心永凱購(gòu)物中心夢(mèng)之島古城店友誼百貨夢(mèng)之島民族店競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析-城市商業(yè)供給40*第四十頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。按照九洲遠(yuǎn)景對(duì)購(gòu)物中心的行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行系統(tǒng)性分析，了解行業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展?fàn)顩r，發(fā)現(xiàn)機(jī)遇點(diǎn)41資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析B餐飲正餐1快餐2休閑餐飲3A購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物34家庭耐用品5食品雜貨6兒童用品7文化用品C娛樂(lè)1家庭娛樂(lè)2健康與運(yùn)動(dòng)4大型主題娛樂(lè)5其他文化設(shè)置3年輕娛樂(lè)九洲遠(yuǎn)景行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)美食廣場(chǎng)4品牌多品類組合店2綜合百貨1以單獨(dú)的模塊專題研究詳細(xì)業(yè)態(tài)劃分見(jiàn)《九洲遠(yuǎn)景行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)表》競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析-城市商業(yè)供給41*第四十一頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。了解品牌集中度（城市商業(yè)開(kāi)放度）、檔次集中度（消費(fèi)訴求特征）、規(guī)模范圍、業(yè)態(tài)集中度，分析各重要業(yè)態(tài)的聚集性特征4242資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析行業(yè)品牌集中度檔次集中度規(guī)模集中分布特征百貨國(guó)際、區(qū)域百貨品牌已進(jìn)駐南寧，本地百貨品牌已形成連鎖且占據(jù)主流區(qū)域品牌：南城百貨、廣州友誼百貨國(guó)際品牌：百盛、巴黎春天百貨本地百貨：南寧百貨、夢(mèng)之島百貨

價(jià)值/生活方式導(dǎo)向、生活方式導(dǎo)向單店規(guī)模約3-5萬(wàn)平米分布在朝陽(yáng)-新民商圈、瑯東商圈、鳳嶺商圈等品牌多

品類組合店NNNN111112233456城市商業(yè)業(yè)態(tài)研究舉例競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析-城市商業(yè)供給42*第四十二頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。做好城市商業(yè)調(diào)研的前期網(wǎng)搜準(zhǔn)備工作，全體項(xiàng)目組成員參與，在項(xiàng)目地隨時(shí)隨地收集資料，同時(shí)針對(duì)主要區(qū)域分功能抽調(diào)租金和售價(jià)，為租金/售價(jià)測(cè)算和租戶訪談名單積累信息城市商業(yè)調(diào)研工作安排工作安排調(diào)研技巧到項(xiàng)目地之前須做好網(wǎng)搜準(zhǔn)備，提高工作效率與針對(duì)性，更多為驗(yàn)證工作，同時(shí)在調(diào)研過(guò)程中發(fā)現(xiàn)并補(bǔ)充完善；須熟知九洲遠(yuǎn)景行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)，了解商業(yè)品牌知識(shí)，總結(jié)商業(yè)調(diào)研經(jīng)驗(yàn)，提高調(diào)研技巧；調(diào)研內(nèi)容：拍照、收集重要餐飲、休閑娛樂(lè)租戶的聯(lián)系方式，初步了解主要租戶的租金情況，購(gòu)物類則集中在食品專業(yè)店、HBA藥妝店、3C數(shù)碼品類殺手店，家庭耐用品品類殺手店，才外服裝服飾、服飾配件、化妝品、兒童用品、文化用品等購(gòu)物行業(yè)主要分布在百貨內(nèi)，集中觀察記錄時(shí)間安排：內(nèi)部啟動(dòng)會(huì)后均可開(kāi)始篩選收集資料，整個(gè)搜集伴隨整個(gè)項(xiàng)目前兩周工作中人員安排：以負(fù)責(zé)競(jìng)爭(zhēng)模塊的顧問(wèn)牽頭，項(xiàng)目全體人員參與信息收集：網(wǎng)搜項(xiàng)目商業(yè)信息資料，如聯(lián)街網(wǎng)、聯(lián)商網(wǎng)、大眾點(diǎn)評(píng)網(wǎng)、地方商業(yè)網(wǎng)站等，到項(xiàng)目地驗(yàn)證信息準(zhǔn)確性到項(xiàng)目地全過(guò)程隨時(shí)隨地收集信息，包括就餐、掃街、團(tuán)隊(duì)建設(shè)、客戶招待等隨時(shí)隨地的發(fā)現(xiàn)、觀察資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析43競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析-城市商業(yè)供給43*第四十三頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。44項(xiàng)目核心商圈和次級(jí)商圈內(nèi)具有競(jìng)爭(zhēng)力商業(yè)供給研究、矩陣分析，分為現(xiàn)有商業(yè)和在建（潛在）商業(yè)項(xiàng)目，總結(jié)對(duì)本項(xiàng)目發(fā)展商業(yè)的影響44商圈內(nèi)商業(yè)供給分析資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析ABC核心商圈次級(jí)商圈競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析-商圈內(nèi)商業(yè)供給功能訴求獨(dú)特性導(dǎo)向情感訴求價(jià)值/生活方式導(dǎo)向生活方式導(dǎo)向價(jià)值導(dǎo)向價(jià)格導(dǎo)向?qū)I(yè)化(=有限品種)一次性購(gòu)足(=品種齊全)航洋國(guó)際城夢(mèng)之島水晶店夢(mèng)之島古城店萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)國(guó)貿(mào)中心友誼百貨夢(mèng)之島民族店南寧百貨新朝陽(yáng)購(gòu)物中心永凱購(gòu)物中心商圈內(nèi)商業(yè)供給矩陣分析44*第四十四頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。45通過(guò)對(duì)商圈內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)分析及潛在商業(yè)業(yè)態(tài)組合的預(yù)測(cè)，發(fā)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)空白點(diǎn)，作為項(xiàng)目未來(lái)的關(guān)注點(diǎn)（1/2）45資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析-商圈內(nèi)商業(yè)供給購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚家庭耐用品食品雜貨兒童用品文化用品現(xiàn)有項(xiàng)目生生百貨明珠廣場(chǎng)佳心百貨東方廣場(chǎng)友誼商城紫荊百貨南亞廣場(chǎng)萬(wàn)國(guó)大都會(huì)宜欣購(gòu)物公園上邦百匯城潛在項(xiàng)目農(nóng)墾華潤(rùn)商城海航日月廣場(chǎng)商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目業(yè)態(tài)空白點(diǎn)分析舉例45*第四十五頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。通過(guò)對(duì)商圈內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)分析及潛在商業(yè)業(yè)態(tài)組合的預(yù)測(cè)，發(fā)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)空白點(diǎn)，作為本項(xiàng)目未來(lái)的關(guān)注點(diǎn)（2/2）46業(yè)態(tài)市場(chǎng)空白點(diǎn)分析核心結(jié)論舉例現(xiàn)有項(xiàng)目潛在項(xiàng)目分析目的根據(jù)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)的情況發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)空白點(diǎn)，在商業(yè)概念定位時(shí)可與現(xiàn)有商業(yè)形成差異化分析潛在項(xiàng)目業(yè)態(tài)可能的業(yè)態(tài)組合，借鑒未來(lái)商業(yè)業(yè)態(tài)的關(guān)注點(diǎn)餐飲現(xiàn)有商業(yè)中多為中西式快餐，正餐、休閑餐飲、美食廣場(chǎng)可重點(diǎn)關(guān)注未來(lái)隨著人口結(jié)構(gòu)優(yōu)化，正餐、休閑餐飲需求將不斷上升娛樂(lè)現(xiàn)有商業(yè)對(duì)家庭娛樂(lè)和影視娛樂(lè)關(guān)注較少，存在較大市場(chǎng)空間潛在商業(yè)也開(kāi)始關(guān)注家庭娛樂(lè)業(yè)態(tài)購(gòu)物從現(xiàn)有商圈內(nèi)大型商業(yè)業(yè)態(tài)分析，兒童用品、家庭耐用品存在較大市場(chǎng)空間潛在商業(yè)在兒童與家庭耐用品業(yè)態(tài)上給予更高的關(guān)注兒童用品存在空間正餐、休閑餐飲、美食廣場(chǎng)均存在空間123家庭與影視娛樂(lè)存在空間資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析46競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析-商圈內(nèi)商業(yè)供給46*第四十六頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。47項(xiàng)目組采用workshop的形式，確定3-4個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（現(xiàn)有和潛在）進(jìn)行全面調(diào)研分析473個(gè)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?？谑械拇笮蜕虉?chǎng)零售業(yè)態(tài)零售業(yè)態(tài)商業(yè)規(guī)模商業(yè)規(guī)模目標(biāo)消費(fèi)者目標(biāo)消費(fèi)者檔次定位檔次定位生生百貨

東方廣場(chǎng)資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析

上邦百匯城競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析-典型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析47*第四十七頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。48針對(duì)現(xiàn)有典型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手全面調(diào)研，包括品牌、功能、業(yè)態(tài)、租金、售價(jià)等，分析對(duì)項(xiàng)目的借鑒、挑戰(zhàn)、機(jī)會(huì)48挑戰(zhàn)獨(dú)一的高端品牌配置

-擁有幾個(gè)?？讵?dú)一的國(guó)際一線品牌配置，鞏固了其高端定位的優(yōu)勢(shì)，商圈環(huán)境優(yōu)越

-緊鄰?？诟蝗司幼^(qū)與國(guó)貿(mào)商務(wù)區(qū)，周邊高端消費(fèi)能力強(qiáng)穩(wěn)固的高端百貨品牌形象

-十五年的高端百貨經(jīng)營(yíng)歷史，已經(jīng)在海口樹(shù)立了穩(wěn)固的高端百貨品牌形象高端會(huì)員的忠誠(chéng)支撐

-多年經(jīng)營(yíng)積累了眾多高忠誠(chéng)度的會(huì)員，較難改變其會(huì)員的購(gòu)物習(xí)慣

機(jī)會(huì)各品類的品牌覆蓋深度不夠

-商業(yè)總體量有限，各品類的品牌配置覆蓋面較窄，缺少大型的品牌旗艦店商品組合缺乏特色

-商品組合只是將眾多品牌聚集在一個(gè)區(qū)域，缺乏鮮明的特色，皮具鞋類表現(xiàn)最為明顯商業(yè)動(dòng)線不暢，購(gòu)物環(huán)境一般

-受商業(yè)裙樓柱網(wǎng)制約，樓層商業(yè)死角較多，商場(chǎng)外立面裝修檔次不高單一購(gòu)物功能，配套不足

-以購(gòu)物功能為主，幾乎沒(méi)有其他業(yè)態(tài)的配套，無(wú)法滿足客戶的休閑與家庭娛樂(lè)要求借鑒獨(dú)一高端品牌的引進(jìn)

-為提升本項(xiàng)目的檔次，須要引進(jìn)幾個(gè)獨(dú)一的高端品牌購(gòu)物環(huán)境

-提升項(xiàng)目的內(nèi)部購(gòu)物環(huán)境與外觀形象，凸顯項(xiàng)目的高檔定位多業(yè)態(tài)組合

-單一購(gòu)物業(yè)態(tài)不難滿足顧客的一站式消費(fèi)需求，需增加休閑娛樂(lè)、餐飲等業(yè)態(tài)的配比典型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究核心結(jié)論舉例資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析-典型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析48*第四十八頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。針對(duì)典型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手全面調(diào)研，包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目區(qū)位、樓層布局組合、商業(yè)定位組合、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣勢(shì)、租金售價(jià)等多方面，得出對(duì)項(xiàng)目的借鑒、挑戰(zhàn)、機(jī)會(huì)

典型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析要點(diǎn)剖析商業(yè)定位組合（功能組合、檔次組合、品類組合、品牌組合、消費(fèi)者定位偏好）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目簡(jiǎn)介（區(qū)位、商業(yè)定位、商業(yè)規(guī)模、建筑形式、目標(biāo)客群等）典型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析要點(diǎn)分樓層各功能租金、商鋪售價(jià)情況（在后期租金/售價(jià)測(cè)算中匯報(bào)）樓層定位組合（平面布局、樓層主題、樓層業(yè)態(tài)、功能組合、樓層品牌舉例）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手優(yōu)劣勢(shì)分析（綜合分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的弱點(diǎn)和強(qiáng)項(xiàng)，詳細(xì)信息支撐）資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析49競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析-典型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析潛在典型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手應(yīng)利用各種方式盡量獲得更多的信息，對(duì)有用信息進(jìn)行梳理，挖掘?qū)?xiàng)目的借鑒、挑戰(zhàn)、機(jī)會(huì)49*第四十九頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。50現(xiàn)有典型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析舉例（1/4）50項(xiàng)目名稱德州百貨大樓地理位置緊鄰新湖，位于湖濱中大道118號(hào)開(kāi)發(fā)商德州德百集團(tuán)建筑面積營(yíng)業(yè)面積6.8萬(wàn)平米總體形態(tài)一座集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑的綜合性大型百貨商場(chǎng)商業(yè)定位目前魯西北、冀東南規(guī)模最大、檔次最高、服務(wù)最優(yōu)、設(shè)施最先進(jìn)的百貨商場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)間1983年5月10日資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目簡(jiǎn)介德州百貨大樓德州百貨大樓簡(jiǎn)介競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析-典型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析50*第五十頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。51樓層業(yè)態(tài)品類BF1F2F3F4F樓層主題品牌舉例居家生活財(cái)富、高貴廣場(chǎng)食品超市、家電商場(chǎng)時(shí)尚舒適廣場(chǎng)時(shí)尚仕女館精品紳士館日化商場(chǎng)、首飾、名表、鞋帽、箱包、名煙名酒、保健品少淑休閑、針織、羊毛衫時(shí)尚、青春服裝、羽絨服5F運(yùn)動(dòng)、家居、兒童幸福生活運(yùn)動(dòng)服、家具床品、童裝童鞋、孕嬰用品、文體玩具、健身器材資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析6F工藝禮品城男士精品、商務(wù)、休閑服裝、服飾工藝品德百超市、德百家電歐米茄、浪琴、周大福、中國(guó)黃金、百麗、天美意等JACKJONES、VERYMODA、ONLY、SELECTED、納帕佳、BasicHouse等郎姿、格力思、玖姿、雅瑩等卡爾丹頓、沙馳、JEEP、馬克華菲、喜爾德等羅萊、凱盛、好孩子、E-LAND童裝、JEEP童裝等競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析-典型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析現(xiàn)有典型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析舉例（2/4）

5151*第五十一頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。52現(xiàn)有典型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析舉例（3/4）

52食品/日用品家電服裝服飾購(gòu)物餐飲休閑娛樂(lè)高檔中高檔中檔檔次占比功能占比品類占比年齡、性別偏向女性男性年輕成熟中低檔德百大樓資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析家電家居兒童用品文化用品德州百貨大樓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析-典型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析52*第五十二頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。53由于規(guī)劃設(shè)計(jì)的原因，德百大樓停車場(chǎng)出口設(shè)在車流最集中的文化路與湖濱中大道，極易形成擁擠目前湖濱中大道雙向4車道已遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法滿足該區(qū)域的人流車流需求德百大樓停車場(chǎng)設(shè)置與車位量嚴(yán)重限制了未來(lái)人流車流的聚集資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析典型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手劣勢(shì)分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析-典型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析現(xiàn)有典型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析舉例（4/4）

5353*第五十三頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。54資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析榮和山水綠城項(xiàng)目概況榮和山水綠城本項(xiàng)目項(xiàng)目位置：位于明秀東路，本項(xiàng)目東側(cè)約1公里處項(xiàng)目規(guī)模：山水綠城項(xiàng)目為南寧大型綜合體項(xiàng)目，占地30萬(wàn)平米，總建筑面積147萬(wàn)平米，包含有住宅、辦公、酒店、公寓及商業(yè)中心，其中住宅面積約100萬(wàn)平米，計(jì)劃導(dǎo)入人口約3萬(wàn)人項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)序：項(xiàng)目分四期建設(shè)，第一、二期為純住宅開(kāi)發(fā)，第三期為住宅和辦公，第四期以酒店、公寓和商業(yè)為主榮和山水綠城區(qū)位潛在典型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析舉例（1/3）

54競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目簡(jiǎn)介競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析-典型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析54*第五十四頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。55資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析集團(tuán)概況：本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商為廣西榮和企業(yè)集團(tuán)，該集團(tuán)以住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主，同時(shí)發(fā)展有酒店、金融等業(yè)務(wù)，以高品質(zhì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為特點(diǎn)，在廣西有較高的知名度代表樓盤：主要代表樓盤有榮和新城、榮和山水美地、榮和中央公園及榮和東盟國(guó)際等商業(yè)經(jīng)驗(yàn)：榮和集團(tuán)以住宅開(kāi)發(fā)為主，商業(yè)作為社區(qū)配套的一部分，已成功運(yùn)作榮和山水美地社區(qū)配套商業(yè)和榮和中央公園商業(yè)項(xiàng)目，在商業(yè)招商經(jīng)營(yíng)上積累了一定的經(jīng)驗(yàn)開(kāi)發(fā)商概況：榮和集團(tuán)位置：青秀區(qū)東葛路功能：以發(fā)展大型主題餐飲、健身娛樂(lè)為主，致力于打造南寧高端商業(yè)中心入住租戶舉例：和久日式料理、碧蒂歐美容結(jié)構(gòu)、維開(kāi)幼兒英語(yǔ)教育結(jié)構(gòu)、北京水木造型等開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目舉例：中央公園商業(yè)街潛在典型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析舉例（2/3）

55競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析-典型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析55*第五十五頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。56榮和山水綠城商業(yè)項(xiàng)目分析資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析位置：緊鄰明秀東路規(guī)模：商業(yè)體量約6萬(wàn)平米商業(yè)定位：購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)為一體的綜合性購(gòu)物中心消費(fèi)者定位：以中高端消費(fèi)人群為主商業(yè)組合：以百貨為主力店形式檔次組合：以中高檔為主經(jīng)營(yíng)模式：持有物業(yè)，以出租為主開(kāi)發(fā)時(shí)序：計(jì)劃2013年項(xiàng)目啟動(dòng)建設(shè)，2015年建成，預(yù)計(jì)2016年開(kāi)業(yè)備注：訪談對(duì)象，榮和集團(tuán)招商管理部楊經(jīng)理，電話：,潛在典型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析舉例（3/3）

56競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析-典型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析56*第五十六頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。57消費(fèi)者研究為市場(chǎng)商業(yè)需求分析，根據(jù)客戶要求選擇是否進(jìn)行消費(fèi)行為的定量研究，商圈內(nèi)人口數(shù)量及特征直接影響商業(yè)類型及商業(yè)規(guī)模的判斷，為第二次溝通主要內(nèi)容57資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析工作計(jì)劃競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析工作安排緊前工作緊后工作工作實(shí)施輸入信息：項(xiàng)目商圈確定第一次溝通會(huì)方法：政府訪談、網(wǎng)搜、實(shí)地調(diào)研、根據(jù)客戶要求定量調(diào)查資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)年鑒、街道辦、居委會(huì)、政府網(wǎng)站，定量問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果、訪談結(jié)果、規(guī)劃文件人口調(diào)研EXCLE表格第3周的第二次溝通會(huì)，溝通內(nèi)容為城市購(gòu)買力分析、商圈內(nèi)人口數(shù)量及特征、商圈內(nèi)消費(fèi)者消費(fèi)行為定量研究結(jié)論4消費(fèi)者研究

準(zhǔn)備期（非項(xiàng)目地）1W（項(xiàng)目地）2W（項(xiàng)目地）3W（非項(xiàng)目地）序號(hào)工作模塊123123456712345671234項(xiàng)目消費(fèi)者研究（調(diào)研公司定量研究）

注釋城市購(gòu)買力分析

年鑒數(shù)據(jù)更新及城市規(guī)劃法確定人口數(shù)量（政府訪談）確定調(diào)研公司

落實(shí)調(diào)研人員和問(wèn)卷、人口數(shù)量及特征調(diào)研workshop定量調(diào)研實(shí)施整理時(shí)間交付57*第五十七頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。項(xiàng)目消費(fèi)者研究主要集中在第二周進(jìn)行調(diào)研，一般在周末進(jìn)行消費(fèi)者消費(fèi)行為的定量研究58資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析4消費(fèi)者研究

準(zhǔn)備期（非項(xiàng)目地）1W（項(xiàng)目地）2W（項(xiàng)目地）3W（非項(xiàng)目地）序號(hào)工作模塊123123456712345671234項(xiàng)目消費(fèi)者研究（調(diào)研公司定量研究）

注釋城市購(gòu)買力分析

年鑒數(shù)據(jù)更新及城市規(guī)劃法確定人口數(shù)量（政府訪談）確定調(diào)研公司

落實(shí)調(diào)研人員和問(wèn)卷、人口數(shù)量及特征調(diào)研workshop定量調(diào)研實(shí)施整理時(shí)間交付4.1城市人口購(gòu)買力研究

注釋整理時(shí)間統(tǒng)計(jì)年鑒購(gòu)買與數(shù)據(jù)更新

4.2商圈區(qū)域人口數(shù)量及特征

注釋

城市規(guī)劃法確定商圈內(nèi)人口情況（政府訪談）

項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)人口調(diào)研（總量和特征）交付

4.3商圈人口消費(fèi)特征研究

無(wú)需定量分析

注釋

與人口調(diào)研同步進(jìn)行交付

需定量分析（項(xiàng)目組）

注釋

尋找調(diào)研者提交調(diào)研問(wèn)卷

workshop定量調(diào)研實(shí)施整理時(shí)間交付

需定量分析（調(diào)研公司）

注釋

尋找篩選調(diào)研公司并確定

落實(shí)調(diào)研人員和問(wèn)卷

workshop定量調(diào)研實(shí)施整理時(shí)間交付58*第五十八頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。消費(fèi)者研究核心集中在人口數(shù)量推測(cè)及消費(fèi)者行為特征分析，人口數(shù)量通過(guò)兩種方法測(cè)算，消費(fèi)者行為特征分析根據(jù)客戶要求選擇執(zhí)行方法，支撐商業(yè)規(guī)模測(cè)算及商業(yè)目標(biāo)客群定位59項(xiàng)目商業(yè)需求分析商圈內(nèi)人口數(shù)量及特征商圈內(nèi)消費(fèi)者消費(fèi)特征分析城市購(gòu)買力分析從城市消費(fèi)市場(chǎng)及人民生活水平進(jìn)行城市購(gòu)買力分析，通過(guò)消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)變化反映人民消費(fèi)需求的升級(jí)人口數(shù)量測(cè)算方法：城市規(guī)劃法與人口自然增長(zhǎng)法人口數(shù)量及特征為項(xiàng)目商業(yè)的需求狀況，為商業(yè)規(guī)模有效購(gòu)買力測(cè)算法的重要依據(jù)，同時(shí)也是商業(yè)主要的目標(biāo)客群執(zhí)行方法：調(diào)研法、定量問(wèn)卷分析法（項(xiàng)目組），定量問(wèn)卷分析法（調(diào)研公司），根據(jù)客戶需求選擇消費(fèi)者行為特征分析為各功能的商業(yè)業(yè)態(tài)定位提供需求依據(jù)4消費(fèi)者研究資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析59*第五十九頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。人口數(shù)量采用兩種推導(dǎo)方法，根據(jù)項(xiàng)目客戶的要求、靈活運(yùn)用，人口特征的調(diào)研與現(xiàn)有人口調(diào)研同步進(jìn)行人口數(shù)量測(cè)算方法現(xiàn)有人口+新樓盤導(dǎo)入人口=人口數(shù)量現(xiàn)有人口：通過(guò)項(xiàng)目商圈內(nèi)街道辦、居委會(huì)的走訪，了解現(xiàn)有人口總量及特征，根據(jù)自然增長(zhǎng)率推測(cè)開(kāi)業(yè)年限的人口數(shù)量新樓盤導(dǎo)入人口：通過(guò)商圈內(nèi)現(xiàn)有樓盤和潛在樓盤的統(tǒng)計(jì)和匯總（可參考當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)相關(guān)推廣文件或者雜志資料），根據(jù)入住時(shí)間，結(jié)合入住率的推測(cè)，得出開(kāi)業(yè)年限人口數(shù)量根據(jù)第一周政府訪談獲得的人口區(qū)域承載數(shù)量的規(guī)劃，推算出項(xiàng)目商圈人口承載值估算項(xiàng)目開(kāi)業(yè)時(shí)人口總量推測(cè)方法一：城市規(guī)劃法依據(jù)《南寧市城市總體規(guī)劃（2008-2020年）》，項(xiàng)目所在的核心商圈與次級(jí)商圈屬于規(guī)劃的城北片區(qū)與城西片區(qū)的廣西大學(xué)大學(xué)片區(qū)，預(yù)計(jì)總?cè)丝诩s為51.5萬(wàn)舉例方法二：人口自然增長(zhǎng)法消費(fèi)者研究-人口數(shù)量及特征資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析6060*第六十頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。人口數(shù)量城市規(guī)劃測(cè)算法舉例

61核心商圈與次級(jí)商圈涵蓋南寧城市發(fā)展規(guī)劃中的城北片區(qū)組團(tuán)與廣西大學(xué)片區(qū)，2015-2020年總計(jì)規(guī)劃人口約51.5萬(wàn)資料來(lái)源：

九洲遠(yuǎn)景分析12城北片區(qū)組團(tuán)：包括金橋片區(qū)、友愛(ài)片區(qū)、安吉片區(qū)、東溝嶺片區(qū)，規(guī)劃人口：48萬(wàn)廣西大學(xué)片區(qū)，規(guī)劃人口：3.5萬(wàn)中心城組團(tuán)結(jié)構(gòu)分析示意圖消費(fèi)者研究-人口數(shù)量及特征61*第六十一頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。人口數(shù)量調(diào)研舉例-項(xiàng)目核心商圈內(nèi)人口構(gòu)成明細(xì)62行政區(qū)街道名稱人口數(shù)量人口構(gòu)成職業(yè)構(gòu)成家庭構(gòu)成龍華區(qū)中山街道3萬(wàn)以中低、低收入人群為主，其中有300多戶為低保戶下崗職工和老企業(yè)職工居多2人濱海街道6.3萬(wàn)以中低收入為主，多為舊的住宅多為老企業(yè)的員工3人大同街道5.6萬(wàn)以中等收入為主，多為普通的住宅小區(qū)多為金融貿(mào)易區(qū)職員3人金宇街道7.3萬(wàn)以中高收入為主，多為中高檔小區(qū)多為本地居民的安置小區(qū)，多出租給上班白領(lǐng)3人金貿(mào)街道5.4萬(wàn)以中高收入為主，多為高檔住宅多為金融貿(mào)易區(qū)公司白領(lǐng)或者管理人員3人瓊山區(qū)國(guó)興街道7萬(wàn)以中高等收入為主，高檔住宅和普通小區(qū)導(dǎo)入的公務(wù)員與與辦公人員居多3人美蘭區(qū)海府街道6萬(wàn)以中低收入為主，多為普通住宅老城區(qū)范圍，多為老村民3人藍(lán)天街道3.6萬(wàn)以中低收入為主，舊城改造范圍當(dāng)?shù)仄髽I(yè)職員，少量無(wú)業(yè)人員3人/4人

海甸街道3.7萬(wàn)以中等收入為主，普通住宅為主本地上班族居多3人白龍街道5.5萬(wàn)以中低收入為主，處于城鄉(xiāng)結(jié)合部，多為村改居以本地村民為主3人和平南路街道2.9萬(wàn)以中高收入為主，省政府所在地，中高檔住宅為主多為公司職員或者政府公務(wù)員3人資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析62消費(fèi)者研究-人口數(shù)量及特征62*第六十二頁(yè)，共一百六十一頁(yè)?，F(xiàn)有人口數(shù)量調(diào)研舉例-項(xiàng)目周邊3公里區(qū)域成熟小區(qū)人口（常住人口）測(cè)算表序號(hào)名稱檔次戶數(shù)入住率現(xiàn)有人口1弘基書(shū)香園（一期）中檔42095%11972弘基書(shū)香園（二期）中檔50095%14253弘基書(shū)香園（三期）中檔252590%68184學(xué)清園中檔27095%7705世嘉星海（一期）中高檔75090%20256電力大廈中檔15295%4337造船小區(qū)低檔37895%10778星海人家中高檔594495%169409和平現(xiàn)代城中高檔161695%460610德源中高檔27395%77811幸福e家一期-福吉園中檔40090%108012幸福e家二期-福祥園中檔40090%108013星臺(tái)花園一期中低檔50095%142514星臺(tái)花園二期中低檔35095%99815蘭亭山水中檔116590%314616星海中龍園中高檔80490%217117大重小區(qū)低檔322595%919118健龍?jiān)分袡n36090%97219南平花園中低檔36690%98820鵬順園小區(qū)中檔48790%131521錦繡臺(tái)山小筑中檔14295%40522臺(tái)擴(kuò)社區(qū)低檔603995%1721123大重小區(qū)低檔210095%5985資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析63消費(fèi)者研究-人口數(shù)量及特征6363*第六十三頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。導(dǎo)入人口調(diào)研舉例-項(xiàng)目周邊3公里區(qū)域新建樓盤人口測(cè)算表序號(hào)名稱檔次戶數(shù)入住率現(xiàn)有人口1國(guó)泰-環(huán)球金融中心高檔500002星海灣壹號(hào)高檔6000%03世紀(jì)經(jīng)典中高檔11550%1734東方星海中高檔8060%05星海大觀高檔1800006海天下高檔146007金玉星海中高檔30850%4628大連明珠高檔87170%18299百年匯C座高檔28975%65010星海國(guó)寶高檔307270%645111一品星海高檔164845%222512一方公館高檔1280013星海陽(yáng)光中高檔33750%50614杰特公寓高檔6000015華世-玫瑰東方高檔12190016世嘉星海（二期）中高檔55620%33417德源筑座中高檔30450%456資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析64消費(fèi)者研究-人口數(shù)量及特征6464*第六十四頁(yè)，共一百六十一頁(yè)?，F(xiàn)有流動(dòng)人口數(shù)量調(diào)研舉例-項(xiàng)目周邊3公里區(qū)域辦公人口測(cè)量表序號(hào)名稱現(xiàn)有入住率員工人數(shù)1大連軟件園100%5002大連軟件園區(qū)100%500003五甲萬(wàn)京信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)園40%2004市公安局、市檢察院100%7005市林業(yè)局100%1306大連肉聯(lián)廠100%2007星海大廈60%5008諾德大廈009期貨大廈0010百年匯（A\D座）80%150011大連市化工設(shè)計(jì)院100%20012遼寧省水產(chǎn)海洋研究所100%15013國(guó)航大廈100%20014研究生教育大廈100%70015大連國(guó)資委辦公樓100%20060星海旺座90%1000資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析65消費(fèi)者研究-人口數(shù)量及特征6565*第六十五頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。現(xiàn)有流動(dòng)人口數(shù)量調(diào)研舉例-項(xiàng)目周邊3公里區(qū)域在校師生人口測(cè)量表序號(hào)名稱人口1遼寧稅務(wù)高等?？茖W(xué)校35502東軟信息技術(shù)學(xué)院（宿舍）30003大連軟件園雙語(yǔ)學(xué)校11554大連海洋大學(xué)(黃海校區(qū)）96005東北財(cái)經(jīng)大學(xué)462006大連經(jīng)濟(jì)貿(mào)易學(xué)校50607大連理工大學(xué)314868大連海事大學(xué)250009大連電子學(xué)校4200資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析66消費(fèi)者研究-人口數(shù)量及特征6666*第六十六頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。商圈范圍：項(xiàng)目周邊約2公里現(xiàn)有人口數(shù)量：31.3萬(wàn)預(yù)計(jì)2015年人口數(shù)量：37.2萬(wàn)核心商圈商圈消費(fèi)者定義與人口數(shù)量資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析商圈范圍：項(xiàng)目周邊約5公里現(xiàn)有人口數(shù)量：13.4萬(wàn)預(yù)計(jì)2015年人口數(shù)量：17.7萬(wàn)次級(jí)商圈67核心商圈本項(xiàng)目次級(jí)商圈商圈內(nèi)人口數(shù)量測(cè)算核心結(jié)論舉例

67消費(fèi)者研究-人口數(shù)量及特征67*第六十七頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。商圈內(nèi)人口特征分析核心結(jié)論舉例68人口數(shù)量項(xiàng)目周邊現(xiàn)有人口數(shù)量為43萬(wàn)，預(yù)計(jì)2015年人口規(guī)模將達(dá)到48.9萬(wàn)人口構(gòu)成2010年現(xiàn)有人口構(gòu)成常住人口共235741萬(wàn)人，其高收入人群為14098人，中高收入人群為55844人，中等收入人群為32634人，中低收入人群130543在校師生共129251人辦公人口為56180人軍區(qū)人口為9250人職業(yè)構(gòu)成主要為軟件辦公人員、個(gè)體私營(yíng)業(yè)主、大學(xué)師生、原大重機(jī)械廠家屬院、軍隊(duì)及家屬院以及公務(wù)員家庭結(jié)構(gòu)以3口及以上家庭為主項(xiàng)目所在地周邊的人口構(gòu)成項(xiàng)目周邊3公里人口分布資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析項(xiàng)目周邊3公里人口結(jié)構(gòu)本項(xiàng)目中低收入人群在校師生中高收入人群、辦公人群高收入、中高收入人群中低收入人群中高收入人群注：高收入包含高收入常住人口，中高收入包含中高收入常住人口、辦公人口，中等收入人群包含中等收入常住人口、在校師生、軍區(qū)人口，中低收入指中低收入常住人口消費(fèi)者研究-人口數(shù)量及特征68*第六十八頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。消費(fèi)者消費(fèi)特征分析綜合考慮項(xiàng)目情況和客戶的要求選擇執(zhí)行方法，按照工作計(jì)劃操作實(shí)施消費(fèi)者消費(fèi)特征執(zhí)行方法消費(fèi)者定量研究消費(fèi)者隨機(jī)訪談方法：定量問(wèn)卷攔截訪問(wèn)，樣本量根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)確定，方法建議項(xiàng)目組自行操作，已有成功完成的項(xiàng)目（海航項(xiàng)目和唐山項(xiàng)目），根據(jù)項(xiàng)目需求設(shè)定定量問(wèn)卷方式（問(wèn)卷見(jiàn)公司模版），部分客戶要求問(wèn)卷確認(rèn)工作計(jì)劃：如調(diào)研公司完成，需在第一周確定調(diào)研公司，第二周落實(shí)調(diào)研人員，并組織人員周末雙休實(shí)施如項(xiàng)目組自行實(shí)施，需在第二周周二前落實(shí)調(diào)研人員，周三提交調(diào)研問(wèn)卷，并完成培訓(xùn)，組織人員周末雙休實(shí)施PPT書(shū)寫(xiě)要求：熟練掌握數(shù)據(jù)透視表，定量數(shù)據(jù)表分析針對(duì)商圈內(nèi)消費(fèi)者行為特征的研究，分別對(duì)現(xiàn)有、導(dǎo)入、隨機(jī)客群進(jìn)行多覆蓋的訪談居委會(huì)及街道辦訪談（針對(duì)現(xiàn)有人人群）商圈內(nèi)綜合商業(yè)攔截隨機(jī)客群訪談中高檔樓盤社區(qū)居民導(dǎo)入人群的訪談PPT書(shū)寫(xiě)要求：從訪談?wù)Z言中提煉，定性描述Title資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析69消費(fèi)者研究-消費(fèi)行為特征分析69*第六十九頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。70問(wèn)卷調(diào)查執(zhí)行方案的確定根據(jù)項(xiàng)目本身特點(diǎn)，定量分析一定要保證樣本量充足，同時(shí)甄別條件符合項(xiàng)目定位要求，保證問(wèn)卷調(diào)查質(zhì)量70消費(fèi)者調(diào)查調(diào)查方法與時(shí)間安排調(diào)查方法：定點(diǎn)定向攔截訪問(wèn)抽樣方法：隨機(jī)抽樣調(diào)查時(shí)間：12月15日樣本量&甄別條件樣本量:120份甄別條件：-年齡在16歲以上-本地居民或居住1年以上

-家庭月收入4500元以上訪問(wèn)地點(diǎn)民生百貨30份生生百貨30份中邦百匯城30份東方廣場(chǎng)30份執(zhí)行人九洲遠(yuǎn)景?？诤：巾?xiàng)目組資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析消費(fèi)者研究-消費(fèi)行為特征分析70*第七十頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。消費(fèi)者消費(fèi)行為特征定量分析構(gòu)成71訪問(wèn)點(diǎn)消費(fèi)者自然構(gòu)成目標(biāo)消費(fèi)者行為特征123目標(biāo)消費(fèi)者確定71消費(fèi)者研究-消費(fèi)行為特征分析71*第七十一頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。根據(jù)項(xiàng)目目標(biāo)客群的定位目標(biāo)，將目標(biāo)客群按照年齡和收入劃分細(xì)分人群72目標(biāo)市場(chǎng)類型定義成功人士年輕一族中產(chǎn)階級(jí)收入:>10000元年齡:25歲–60歲收入:4500–>15000元年齡:16歲–25歲收入:6500－10000元年齡:25歲–45歲描述目標(biāo)消費(fèi)者確定資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析72消費(fèi)者研究-消費(fèi)行為特征分析年齡60歲45歲35歲25歲16歲4500元6500元8500元10000元家庭月均收入72*第七十二頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。73根據(jù)樣本投放點(diǎn)隨機(jī)調(diào)研結(jié)果，分析4個(gè)訪問(wèn)點(diǎn)的受訪目標(biāo)消費(fèi)者情況73各訪問(wèn)點(diǎn)調(diào)研樣本分布特征總體來(lái)看，受訪者年齡以16-35歲消費(fèi)者為主流，中高收入人群為重點(diǎn)，大多來(lái)自于美蘭區(qū)和龍華區(qū)，職業(yè)構(gòu)成以公司職員和白領(lǐng)階層居多民生百貨（31份）：加大了年輕消費(fèi)者的訪問(wèn)，6500-8500收入段較為集中，中高層管理人員和學(xué)生占比較高,多來(lái)自美蘭和龍華區(qū)生生百貨（29份）：主要集中25歲以上，各收入段分布較均勻，公司白領(lǐng)和中高層管理人員占比較高，多來(lái)自龍華和美蘭區(qū)上邦百匯城（30份）：集中在16-35歲，在10000以下收入較為集中，公司職員和自由職業(yè)者占比較高，輻射范圍較廣東方廣場(chǎng)（31份）：集中在16-35歲，在10000以下收入較為集中，公司職員和自由職業(yè)者占比較高，輻射范圍較廣生生百貨民生百貨上邦百匯城東方廣場(chǎng)消費(fèi)者研究-消費(fèi)行為特征分析資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析73*第七十三頁(yè)，共一百六十一頁(yè)。74通過(guò)多個(gè)方面調(diào)查目標(biāo)消費(fèi)者的消費(fèi)需求，為確定項(xiàng)目商業(yè)概念提供參考74購(gòu)物頻率交通方式/花費(fèi)時(shí)間