某地區(qū)棚戶區(qū)改進(jìn)項(xiàng)目可行性研究報告書

PAGEPAGE43第一章總論1.1項(xiàng)目建設(shè)背景1.1.1項(xiàng)目名稱某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目1.1.2主辦單位某市某區(qū)某道辦事處1.1.3調(diào)查編制單位某道辦事處1.1.4可研編制依據(jù)1、《中華人民共和國土地管理法》2、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》3、《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》4、《投資項(xiàng)目可行性研究方法與案例應(yīng)用手冊》5、《建筑項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版）6、《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究與經(jīng)濟(jì)評價手冊》7、《遼寧省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理規(guī)定》8、《遼寧省建設(shè)工程概算定額》9《遼寧省產(chǎn)業(yè)發(fā)展指導(dǎo)目錄》（2006年本）10、《遼寧省國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓辦法》11、《遼寧省關(guān)于加快城市棚戶區(qū)改造有關(guān)問題的通知》12、《遼寧省城市房屋拆遷管理辦法》13、《某市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一五年規(guī)劃綱要》14、《某市城市集中連片棚戶區(qū)改造實(shí)施方案》15、《某市城市集中連片棚戶區(qū)改造規(guī)定》16、《某市棚改新區(qū)物業(yè)管理實(shí)施意見》17、項(xiàng)目承辦單位提供的相關(guān)資料：18、國家有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)程和規(guī)定，主要有：《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（GB50180-93）；《住宅設(shè)計規(guī)范》（GB50096-1999）；《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》（GBJ96-86）；《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》（GBJ16-87）；《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB50016-2006）；《低壓配電設(shè)計規(guī)范》（GB50054-95）；《電力工程電纜設(shè)計規(guī)范》（GB50217-94）等。1.1.5可研研究范圍承擔(dān)某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報告編制任務(wù)，主要進(jìn)行了以下研究工作：1、項(xiàng)目的建設(shè)背景、必要性；2、項(xiàng)目建設(shè)、市場預(yù)測及發(fā)展前景；3、項(xiàng)目建設(shè)投資及費(fèi)用的測算；4、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的分析；5、項(xiàng)目社會效益的評價等。某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報告1.1.6項(xiàng)目提出的理由與過程某市委、市政府根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)東北老工業(yè)基地進(jìn)一步擴(kuò)大對外開放的事實(shí)意見》（國發(fā)辦〔2005〕36號）文件精神和遼寧省“五點(diǎn)一線”新的開放戰(zhàn)略，充分利用某獨(dú)特的地緣優(yōu)勢和朝鮮半島局勢的緩和，加快遼寧省某市的城市建設(shè)，臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)，將某建設(shè)成為中國東北東部現(xiàn)代化沿海港口城市。通過某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的建設(shè)，建成一個布局合理、配套齊全、人居環(huán)境優(yōu)良的城市新社區(qū)。安置丹迪居民，改善居民生活條件，美化某市的市容市貌，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施整體功能，提高某市的服務(wù)功能。1、遼寧省棚戶區(qū)改造的基本情況改革開放以來，我省住宅建設(shè)發(fā)展迅速，城市居民的居住水平和居住條件有了明顯的提高和改善。但是，由于我省城市人口比重大，歷史欠賬多，部分城市居民的住房困難還沒有從根本得到解決。全省至今還有62萬戶缺房戶，特別是13.3萬戶、49.2萬人仍居住在房屋結(jié)構(gòu)簡單、設(shè)施簡陋、陰暗窄小的棚戶區(qū)里，這些棚戶區(qū)的房屋大多已年久失修，成了危房、險房。在“三個代表”重要思想和黨的十六屆三中全會、四中全會精神指引下，為了提高棚戶區(qū)居民的居住水平，將黨和政府的溫暖送到特困人群，建設(shè)和諧遼寧。2004年末，遼寧省委九屆八次全會與全省經(jīng)濟(jì)工作會議提出：從2005年開始，用兩年到三年時間，基本完成848萬平方米、27.5萬戶、84.4萬人的5萬平方米以上集中連片棚戶區(qū)改造任務(wù)，并把棚戶區(qū)改造作為全省的頭號民心工程。在黨中央、國務(wù)院的關(guān)懷下與國家有關(guān)部門的指導(dǎo)、支持下，在遼寧省委、某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報告省政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)過全省上下的共同努力，遼寧省城市集中連片棚戶區(qū)改造工作進(jìn)展順利。兩年來，列入遼寧省計劃的11個市（不含沈陽、大連、鞍山市）共拆除了983.7平方米，新建回遷戶1332萬平方米的改造計劃。如含沈陽、大連、鞍山3個市，14個市共改造城市集中連片棚戶區(qū)1212萬平方米，改善了34.5萬戶、120萬人的住房條件。2、某市棚戶區(qū)改造的基本情況某市的棚戶區(qū)主要分布在北部山區(qū)，其中60%以上坐落在25度以上的坡地。這些地區(qū)房屋建設(shè)時間長、質(zhì)量差、基礎(chǔ)設(shè)施欠賬多、人口密度大、家庭經(jīng)濟(jì)收入低。2005年至2006年，某市共有18片棚戶區(qū)列入省集中連片棚戶區(qū)改造計劃。在實(shí)施改造中，結(jié)合得到實(shí)際，遵循城市總體規(guī)劃，按照“西進(jìn)、東展、南疏、北擴(kuò)”的建設(shè)思路，因地制宜，進(jìn)行了擴(kuò)邊展沿，改造總占地面積達(dá)到了220萬平方米，涉及居民26731戶、93202人，拆除房屋建筑面積77.4萬平方米，新建回遷安置住宅128.1萬平方米，總投資17.04億元，市某市區(qū)城建史上規(guī)模最宏大、動遷戶數(shù)量最多的一項(xiàng)工程。某市在2008年全面啟動某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，計劃在6年的時間內(nèi)全部完成。通過徹底改造，建成一個布局合理、配套齊全、人居環(huán)境優(yōu)良的城市新社區(qū)。1.2項(xiàng)目概況1.2.1擬建地點(diǎn)某市某區(qū)某街棚戶區(qū)1.2.2建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報告根據(jù)地點(diǎn)國土資源局《某市2007年房地產(chǎn)開發(fā)用地公開出讓計劃（第二批）》公告，某市某區(qū)七道橋北地段用地面積25.28萬平方米，規(guī)劃用途為住宅、商用，使用年限為70年、40年，容積率為1.3以下（可以上調(diào)0.2），供地情況為現(xiàn)狀。1.2.3主要建設(shè)條件1、有強(qiáng)大的政策支持為了加快某市某區(qū)某街棚戶區(qū)，根據(jù)國務(wù)院《城市房屋動遷管理?xiàng)l例》、《遼寧省城市房屋拆遷管理辦法》的有關(guān)規(guī)定和省政府關(guān)于城市集中連片棚戶區(qū)改造工作要求，結(jié)合某市實(shí)際制定了《某市城市集中連片棚戶區(qū)改造規(guī)定》。為全面貫徹省委、省政府關(guān)于加快全省棚戶區(qū)改造戰(zhàn)略部署,根據(jù)省政府第99次省長辦公會議和《遼寧省人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加快城市棚戶區(qū)改造有關(guān)問題的通知》（遼政辦發(fā)[2004]41號）精神，結(jié)合某市的實(shí)際情況，制定了《某市城市集中連片棚戶區(qū)改造實(shí)施方案》。為了做好某市某區(qū)某街棚戶區(qū)居民新區(qū)物業(yè)管理工作，為小區(qū)居民創(chuàng)造一個整潔、文明、安全、方便的居住環(huán)境，妥善安置小區(qū)特困職工，擴(kuò)大就業(yè)門路，減輕群眾負(fù)擔(dān)，維護(hù)好群眾利益，讓廣大群眾住得上、住得起、住的穩(wěn)、住的安，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l列》和省棚戶區(qū)協(xié)調(diào)小組《關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于棚戶區(qū)居民回遷小區(qū)管理的指導(dǎo)意見〉的通知》（遼棚改[2005]2號）,結(jié)合某市實(shí)際,制定了《某市棚改新區(qū)物業(yè)管理實(shí)施意見》。參與某市集中連片棚戶區(qū)改造的開發(fā)建設(shè)單位可以享受一定的優(yōu)惠政策某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報告具體包括：1、城市集中連片棚戶區(qū)改造項(xiàng)目免繳交割調(diào)節(jié)基金、河道維護(hù)基金、墻改基金、散裝水泥發(fā)展基金。免繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、消防設(shè)施費(fèi)、市場交易服務(wù)費(fèi)、排水設(shè)施有償使用費(fèi)、施工合同簽證費(fèi)、商品房銷售合同簽證費(fèi)、合同協(xié)議公證費(fèi)。減半繳納人防工程異地建設(shè)費(fèi)、勞動統(tǒng)籌費(fèi)、土地登記費(fèi)、施工圖審服務(wù)費(fèi)、拆遷管理費(fèi)、房屋質(zhì)量鑒定費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、固體垃圾排放管理費(fèi)、施工占地費(fèi)、工程定額編制費(fèi)。2、在不影響其他規(guī)劃控制指標(biāo)和居住區(qū)設(shè)計規(guī)定的情況下，在土地出讓合同規(guī)定的容積率基礎(chǔ)上可上浮0.2，上浮部分仍可享受優(yōu)惠政策，超出0.2以上的（不含0.2）按正常的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收費(fèi)（包括土地出讓金）3、民心所向，積極配合動遷工作。在棚戶區(qū)改造過程中，政府出臺了比經(jīng)濟(jì)適用房更加優(yōu)惠的棚改搬遷政策，使老百姓得到了實(shí)惠。廣大動遷戶的顧全大局，積極配合和支持，有力地推進(jìn)了安置房工程的順利進(jìn)行。4、資金落實(shí)，市場化運(yùn)作，給開發(fā)商提供了新的開發(fā)取向。為解決棚戶區(qū)改造的資金問題，讓百姓安居樂業(yè)，某市委、市政府經(jīng)過調(diào)查研究決定，棚戶區(qū)改造建設(shè)資金實(shí)行市場化運(yùn)作，實(shí)行招商引資，市場化運(yùn)作和改造的一系列優(yōu)惠政策，使棚戶區(qū)有足夠的吸引力，吸引多家開發(fā)企業(yè)參與到棚戶區(qū)改造之中。為了確保項(xiàng)目順利實(shí)施，政府與企業(yè)或個人將簽訂《某市城市集中連片棚戶區(qū)改造建設(shè)項(xiàng)目承諾書》、《預(yù)防職務(wù)犯罪承諾書》、《拆遷安置保證書》和《建設(shè)資本金及拆遷儲備金協(xié)議書》。某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報告1.2.4項(xiàng)目投入總資金及來源情況項(xiàng)目計劃總投資72363萬元人民幣，資金來源主要依靠投資方解決。1.2.5主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表1-1序號項(xiàng)目名稱單位指標(biāo)1規(guī)劃總用地面積萬平方米25.282總建筑面積萬平方米32.8643建筑容積率1.34小區(qū)綠化率%305建設(shè)投資萬元723636每平方米造價元22027建設(shè)期年68銷售收入萬元1150249投資利潤率%44.710靜態(tài)投資回收期年3.11.3棚戶區(qū)改造回遷戶安置情況1.3.1拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)1、產(chǎn)權(quán)調(diào)換（1）被拆遷房屋建筑面積在45平方米以下的（含45平方米），安置一類標(biāo)某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報告準(zhǔn)套型房屋，其建筑面積不小于45平方米；其中被拆遷房屋建筑面積在35平方米以上的（自然間2居室，其中最小居室使用面積不得小于8平方米），安置二類標(biāo)準(zhǔn)型房屋，其建筑面積不小于58平方米。被拆遷房屋建筑面積在45平方米以上至58平方米的（含58平方米），安置二類標(biāo)準(zhǔn)套型房屋，其建筑面積不小于58平方米。被拆遷房屋建筑面積在58平方米以上至70平方米的（含70平方米），安置三類標(biāo)準(zhǔn)套型房屋，其建筑面積不小于70平方米。被拆遷房屋建筑面積在70平方米以上的，安置的四類標(biāo)準(zhǔn)套型房屋，其建筑面積不小于90平方米。高層建筑的各類套型使用面積不得低于上述各類標(biāo)準(zhǔn)套型使用面積。擴(kuò)大面積代建費(fèi)按多層建筑面積計算，房屋所有權(quán)證建筑面積按實(shí)際面積計算。安置各類套型房屋超出被拆除面積部分，按每平方米700交納擴(kuò)大面積代建費(fèi)，原面積不結(jié)算差價。本人自愿要求上調(diào)一個類型的，所上調(diào)部分?jǐn)U大面積代建費(fèi)按普通商品房價格的90%繳納，其價格由棚戶區(qū)改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室組織評估機(jī)構(gòu)按有關(guān)規(guī)定評估確認(rèn)。（2）臨時過度補(bǔ)償費(fèi)。被拆遷房屋建筑面積在50平方米以下的（50平方米），每月每戶150元；50平方米以上的，每戶每月200元。（3）實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的一次性補(bǔ)助搬家費(fèi)100元；回遷時恢復(fù)有線電視、電話；動力電無法恢復(fù)的按現(xiàn)行價格補(bǔ)償。（4）拆遷產(chǎn)生經(jīng)營性房屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，原面積按市場評估價格與所安置的期房商品房價格結(jié)算差價，擴(kuò)大面積代建費(fèi)按商品房價繳納。一次性搬遷費(fèi)某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報告和不可恢復(fù)設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)按市場評估價支付。因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的臨時過度補(bǔ)償依據(jù)向社會保險機(jī)構(gòu)繳納養(yǎng)老保險金的企業(yè)職工人數(shù)和統(tǒng)計部門公布的上年企業(yè)職工平均工資計算；對出租的，按拆遷錢的出租租金計算；對商業(yè)用房按每平方米15元計算，并按季度發(fā)放。如雙方達(dá)不成協(xié)議，也可由拆遷人為被拆遷人按被拆遷房屋面積租賃房屋進(jìn)行臨時過渡.(5)棚戶區(qū)改造內(nèi)的農(nóng)民戶安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按國家有關(guān)的法律、法規(guī)執(zhí)行；征地后比照城市房屋拆遷規(guī)定執(zhí)行。2.貨幣補(bǔ)償貨幣補(bǔ)償按被拆除房屋的市場評估計算。原面積按市場評估補(bǔ)償：被拆除房屋面積在20平方米（含20平方米）以上不足45平方米的，差額部分按被拆除房屋面積評估價的50%予以補(bǔ)助。超過45平方米的，超出面積部分不予補(bǔ)助；不足20平方米的不足面積部分不予補(bǔ)助。1.3.2特困戶、低保戶的安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)對特困戶按政策規(guī)定擴(kuò)大面積部分，免收擴(kuò)大面積代建制：對低保戶按政策規(guī)定擴(kuò)大面積部分，減少收取擴(kuò)大面積代建費(fèi)。1.3.3某地區(qū)棚戶區(qū)商品房價格某區(qū)八道地區(qū)棚戶區(qū)商品房價格為每平方米3180元起價（不含樓層差）：某區(qū)九道地區(qū)棚戶區(qū)商品房價格為每平方米2900元；某區(qū)興東（東尖頭）地區(qū)棚戶區(qū)商品房價格為每平方米2980-3280元；振興區(qū)紅房地區(qū)棚戶區(qū)棚戶區(qū)商品房價格為每平方米2400元左右；七道地區(qū)十八中北側(cè)棚戶區(qū)商品房價格為某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報告3280元起價3280元起價（不含樓層差）。商業(yè)用房預(yù)計5000元/平方米。1.4結(jié)論與建議1.4．1結(jié)論隨著某的市區(qū)的不斷擴(kuò)大，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)及其它配套服務(wù)的加強(qiáng)，本項(xiàng)目改造開發(fā)區(qū)域的增值潛力巨大，市場前景廣闊。某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目為改善居民生活條件，美化某市的市容市貌，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施整體功能，提高某市的服務(wù)功能，使區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展得到提高，人們生活水平上升，城市建設(shè)加快前進(jìn)步伐，還安置了園區(qū)內(nèi)從業(yè)人員及家屬，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益十分顯著，具有良好的開發(fā)前景。1.4.2建設(shè)1.項(xiàng)目建設(shè)過程中要注重與環(huán)境協(xié)調(diào)，達(dá)到合理統(tǒng)一。1.項(xiàng)目的拆遷量較大，牽涉的住戶很多，工程開始時要慎重考慮居民的安置問題，以免拖延建設(shè)進(jìn)度，影響全部施工。第2章項(xiàng)目建設(shè)的必要性與意義2.1棚戶區(qū)改造有力地推進(jìn)了建設(shè)和諧社會棚戶區(qū)改造縮小了城市不同群體、不同區(qū)域之間的生活差距，促進(jìn)了人與人和人與子人之間的和諧。2.1.1棚戶區(qū)改造縮小了住房差距通過棚戶區(qū)改造，棚戶區(qū)居民人均住房建筑面積達(dá)到平方米，比全省某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報告平均水平22.6平方米的差距明顯縮小，棚戶區(qū)與城市中心區(qū)的人均住房面積差距也相應(yīng)縮小。同時縮小了生活差距。棚戶區(qū)居民從沒有基礎(chǔ)設(shè)施的棚戶區(qū)，搬進(jìn)了設(shè)施齊全的新區(qū)，一些棚戶區(qū)居民回遷小區(qū)的環(huán)境比商品房要好?？s小了城市不同群體之間的住房差距與生活差距，消除了很多社會矛盾。2.1.2棚戶區(qū)改造改變了城市面貌，促進(jìn)了城市不同區(qū)域的和諧破爛不堪的棚戶區(qū)變成了鱗次櫛比的高樓大廈，市政設(shè)施配套齊全，城市面貌有了明顯改觀。結(jié)合棚戶區(qū)改造，各市籌措資金用于城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套設(shè)施建設(shè)，新增道路、供水管線、排水管線、煤氣管線，新建幼兒園、醫(yī)療中心、超市等各種配套設(shè)施，進(jìn)一步完善了城市功能。2.1.3棚戶區(qū)改造改善了城市生態(tài)環(huán)境和居民的生活環(huán)境，促進(jìn)了人與人自然的和諧改造前，這些棚戶區(qū)沒有像樣的道路、排水等基礎(chǔ)設(shè)施，小區(qū)居民均采用原煤取暖，大氣污染嚴(yán)重，市政配套設(shè)施落后，上下水管老化年久失修，跑冒滴漏現(xiàn)象處處可見。通過棚戶區(qū)改造，極大地改善了城市生態(tài)環(huán)境和居民的生活環(huán)境。據(jù)初步統(tǒng)計，我區(qū)棚戶區(qū)改造后，共將清理生活垃圾萬噸，新增綠地面積平方米，每年可減少煙塵排放量萬噸，減少污水排放量萬噸。許多棚改新區(qū)居民反映，現(xiàn)在煙塵少了，河水清了，垃圾少了，環(huán)境美了，人們心情舒暢了2.1.4棚戶區(qū)改造改善了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)和諧發(fā)展兩年來，全市個市棚戶區(qū)改造共投入建設(shè)資金億元，按照房地產(chǎn)業(yè)投入與產(chǎn)出比1：6計算，這億元的投入，可產(chǎn)生億元的效益，有力地拉動了我市建筑業(yè)、建材業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。城市面貌改變與配某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報告套設(shè)施建設(shè)，使城市土地城北升值。該項(xiàng)目通過棚戶區(qū)徹底改造，建成一個布局合理配套齊全、人居環(huán)境優(yōu)良的城市新社區(qū)。除了安置當(dāng)?shù)鼐用瘢€對土地進(jìn)行整合，騰出了部分土地，用于建設(shè)創(chuàng)業(yè)，改善了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)了社會經(jīng)濟(jì)和人文環(huán)境的和諧發(fā)展。2.1.5“棚改精神”，促進(jìn)了黨、政府與老百姓的和諧我市及我區(qū)各級黨委、政府和各職能單位對棚戶區(qū)改造都給與了有力支持和幫助，凡是涉及棚戶區(qū)改造的審批事項(xiàng)和服務(wù)環(huán)節(jié)的各項(xiàng)工作，計劃、規(guī)劃、建委、房產(chǎn)財政、消防、電力等部門都要打破常規(guī)，集中辦理，登門服務(wù)，現(xiàn)場辦公，極大地提高了辦事效率，一些以往需要幾個月甚至至半年才能辦完的工程前期手續(xù)，現(xiàn)在幾天就能辦結(jié)。棚戶區(qū)改造在全市及我區(qū)形成了為民務(wù)實(shí)、創(chuàng)新高効、團(tuán)結(jié)協(xié)作拼搏奉獻(xiàn)的“棚改精神”，創(chuàng)造了“棚改速度”。棚戶區(qū)改造，拆除的是欠帳，建起的是黨和政府在人民群眾中的形象。2.2棚戶區(qū)改造的市場運(yùn)作，引領(lǐng)房地產(chǎn)業(yè)走出低迷房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營管理和綜合服務(wù)等社會經(jīng)濟(jì)活動的第三產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟(jì)中具有支柱產(chǎn)業(yè)作用，房地產(chǎn)的地域?qū)傩詻Q定了建造所需大宗材料不適宜遠(yuǎn)距離采購，這就使其對地方產(chǎn)業(yè)拉動較大；另一方面房地產(chǎn)促進(jìn)了產(chǎn)權(quán)流動，搞活了房屋二、三級市場，增加地方稅收；更為主要的使房地產(chǎn)可以較大刺激生活消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，增加地方稅源，能極大地提高稅收對我區(qū)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)力。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密切相關(guān)，一方面房地產(chǎn)是社會經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代化城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)發(fā)展的產(chǎn)物，沒有發(fā)達(dá)的社會經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、沒有較高的社會生產(chǎn)某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報告水平和國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)支撐，就沒有發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)業(yè)；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和導(dǎo)向性產(chǎn)業(yè)，能為社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民提供必須的生產(chǎn)資料和生活等物質(zhì)基礎(chǔ)，兩者的關(guān)系是相輔相成、緊密相連的。2.3項(xiàng)目建設(shè)與全省的發(fā)展目標(biāo)和某的規(guī)劃思想一致某市以加快發(fā)展為主題，以結(jié)構(gòu)調(diào)整為主線，以改革開放和科技進(jìn)步為動力，以提高人民生活水平為根本出發(fā)點(diǎn)，加快工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和信息化進(jìn)程，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)理，積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，加快與國際經(jīng)濟(jì)對接和融合，提高國民經(jīng)濟(jì)整體素質(zhì)和競爭力，全面建設(shè)小康社會，推動農(nóng)業(yè)發(fā)展。根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策和未來走向，結(jié)合我市實(shí)際情況，未來15年我市招商引資的戰(zhàn)略重點(diǎn)之一是以舊城改造、小區(qū)建設(shè)、安居工程為主體的房地產(chǎn)業(yè)，因此我區(qū)也應(yīng)加大在這些方面的工作力度，以爭取上級更多的優(yōu)惠政策和扶持資金。2.4項(xiàng)目建設(shè)符合市政府的棚戶區(qū)改造政策該項(xiàng)目的開發(fā)符合丹政發(fā)[2001]8號文件規(guī)定的棚改政策，以“居者有其屋”為主要目標(biāo)，配合國家房改政策精神，本著“多層為主、密度適中、高層點(diǎn)綴、環(huán)境優(yōu)美、有利生產(chǎn)、方便生活”的原則，實(shí)現(xiàn)住宅建設(shè)小區(qū)化、小區(qū)規(guī)模化。隨著國家改革開放政策的逐漸深入、社會的進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)體制與增長方式的轉(zhuǎn)型，舊城區(qū)承載的職能逐漸多元化、復(fù)雜化。舊城區(qū)城市更新過程不僅可改善其基礎(chǔ)設(shè)施，更顯著的是隨著房地產(chǎn)市場的開放，城市土地有償使用制度的實(shí)施，土地級差效應(yīng)的發(fā)揮，優(yōu)化了土地利用結(jié)構(gòu)，提高了其綜合服務(wù)功能。加快舊城改造，將村鎮(zhèn)改造與村鎮(zhèn)居民點(diǎn)建設(shè)納入城市建設(shè)的長遠(yuǎn)計劃，可使城市功能布局更趨合理。某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報告2.5項(xiàng)目建設(shè)可改觀舊城住房面貌，優(yōu)化人居環(huán)境隨著舊城區(qū)棚屋的改造、拆除，建成了一批經(jīng)濟(jì)適用房用于安置拆遷戶，原棚戶居民從低矮、潮濕、破舊的棚屋，搬進(jìn)了配套設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的居住小區(qū)。棚戶改造大大改善了我市中低收入和困難群體的居住環(huán)境，提高了他們的生活質(zhì)量。以前低矮破舊棚戶地段，將建成大廈高聳、新房成片的新城區(qū)。棚戶改造還為城市道路和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)騰出了空間，更全面拉動了我市的經(jīng)濟(jì)增長、激活了某市房地產(chǎn)市場。一個個社區(qū)、一條條街道變得視野開闊、呼吸通暢，市民生活環(huán)境得到了進(jìn)一步的改善。對城建來說，完成了過去十年、甚至幾十年都不敢想象的變革；但對某而言，另一個時代正在開始，建成一個“繁榮的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、開放的窗口城市、文明的現(xiàn)代都市、秀美的山水名市”，“最美邊境城市”將更加地名副其實(shí)。第3章市場預(yù)測2008年的房地產(chǎn)行業(yè)將是政策導(dǎo)向下的執(zhí)行年。在中國房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略開始顯露出從產(chǎn)業(yè)政策向公共政策回歸姿態(tài)的形勢下，2008年的房地產(chǎn)行業(yè)可以說正處在變革的前夜。在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整、控制房價、加強(qiáng)土地調(diào)控、加強(qiáng)保障性住房建設(shè)等等政策導(dǎo)向下，房地產(chǎn)行業(yè)將逐漸告別高利潤時代，強(qiáng)化公司治理、注重品牌建設(shè)、提升經(jīng)營效率和定位市場真實(shí)需求將成為謀求長期發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注重點(diǎn)。3.1房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將放緩在政府控制房價、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)土地控制、信貸控制的影響下，2008年房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速將受到影響，特別是在當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)面臨戰(zhàn)略性結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報告型（將經(jīng)濟(jì)增長動力從投資和出口向個人消費(fèi)方面傾斜）的背景下，對其他諸多重點(diǎn)行業(yè)拉動效應(yīng)明顯的房地產(chǎn)投資將受到政府的嚴(yán)密控制?？刂品康禺a(chǎn)信貸規(guī)模、提高房地產(chǎn)信貸門檻、提高貸款利率等將是政府可能采取的措施，而房地產(chǎn)銷售面積增速的放緩以及從嚴(yán)的政策調(diào)控將使得不少從其他行業(yè)進(jìn)來的開發(fā)商以及部分資金鏈緊張的開發(fā)商逐漸退出或收縮戰(zhàn)線。在這種背景下，我們預(yù)計2008年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速可能會放緩到15%左右。3.2住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，普通住房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)將增多2006年的房地產(chǎn)調(diào)控中對住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)提出了具體的90?70標(biāo)準(zhǔn)，國六條和國十五條的導(dǎo)向就是重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡灾餍枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房，繼續(xù)一職房地產(chǎn)的投資和投機(jī)性需求。2007年的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整，普通住房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)將增多，別墅等高端住房的投資和供給受到限制。2008年的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將繼續(xù)2007年的政策，在奧運(yùn)會的帶動下，2008年房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展。3.3土地管理更加嚴(yán)格，土地增量供應(yīng)控制更嚴(yán)，土地成本將提高，這也將加劇對于存量土地的競爭2006年以來國家對土地的調(diào)控政策之多為近年少有。不僅是在2006年5月出臺的“國十五條”中對加大閑置土地的處置力度進(jìn)行具體標(biāo)準(zhǔn)制定，2006年9月初，國務(wù)院更是專門下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，主要針對當(dāng)前各地區(qū)在土地審批、用地集約管理、土地執(zhí)法等方面存在的問題進(jìn)行有效治理及嚴(yán)格調(diào)控。此后，國土資源部又下發(fā)了《關(guān)于做好報國務(wù)院批準(zhǔn)建設(shè)用地審查報批有關(guān)工作的通知》，這些都顯示了中央對地方管理改革的決心和深意，某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報告是對04年國務(wù)院28號文（《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》），05年國八條、144號文（《關(guān)于開展制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價工作的通知》）和06年國六條的延續(xù)。這些政策指向?qū)⑹沟猛恋卦隽抗?yīng)受到更嚴(yán)格的控制，從而抑制房地產(chǎn)開發(fā)投資的過快增長，并對快速增長的國內(nèi)固定資產(chǎn)投資起到降溫的效果。從近期陸續(xù)報道的地方土地違規(guī)違法事件以及不斷從嚴(yán)的政策措施來看，土地總體規(guī)劃的調(diào)整審批權(quán)限以及土地出讓金的管理權(quán)限可能會上收，建設(shè)項(xiàng)目用地管理將更加嚴(yán)格。預(yù)計隨著土地供應(yīng)“閘門”的縮緊，如沒有重大政策變動，則土地價格的上漲趨勢短期內(nèi)難以出現(xiàn)變化。另一方面，增量土地資源的供給緊縮，將會促使房地產(chǎn)行業(yè)更加注重對存量土地資源的整合，對存量土地的競爭也將加劇。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，土地成本的提高將是必須面對的現(xiàn)實(shí)。總的來說，土地供給將更加制度化、規(guī)范化、透明化和市場化，房地產(chǎn)行業(yè)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的局面將得到進(jìn)一步的體現(xiàn)，行業(yè)集中度也將進(jìn)一步提高。3.42008年住房供求差距將縮小，價格成為關(guān)鍵因素從當(dāng)前的各類調(diào)控政策來看，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和穩(wěn)定房價是核心重點(diǎn)，改善供求關(guān)系和住房價格將仍是2008年政府宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)之一。從房地產(chǎn)供給的一些先行指標(biāo)來看，2008年的實(shí)際供應(yīng)量增長有所加快，但是，在政府宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)供應(yīng)增速將逐漸出現(xiàn)放緩趨勢；需求方面，經(jīng)過幾年快速釋放的自住性需求在高房價的影響下將有所減弱；此外，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整將在一定程度上增加有效住房供應(yīng)量，預(yù)計2008年住房供求差距將進(jìn)一步縮小，二房地產(chǎn)價格將成為影響供求關(guān)系的關(guān)鍵因素。關(guān)于房地產(chǎn)價格走勢問題，由于某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報告政府行政干預(yù)的力度較大，在當(dāng)前階段房地產(chǎn)開始從過于趨向商品屬性開始向社會保障屬性傾斜，我們認(rèn)為，政策在二者之間的傾斜情況，將對短期內(nèi)的房地產(chǎn)價格預(yù)期產(chǎn)生較大的影響，如果政策向社會保障屬性的傾斜是漸進(jìn)的，溫和的，則2008年房地產(chǎn)價格增幅將穩(wěn)中放緩，如果政策向社會保障屬性的傾斜是急進(jìn)的，變革性的，則房地產(chǎn)價格的短期波動將加大。第4章建設(shè)規(guī)模及功能方案4.1規(guī)劃目標(biāo)1、以具有21世紀(jì)居住水準(zhǔn)的文明小康型城市住宅為目標(biāo)，滿足居住生活環(huán)境和條件的居住性舒適性和安全性的要求，為住戶提供多樣化、可選擇的、適應(yīng)性強(qiáng)的小康型住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境你過、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明的示范小區(qū)；2、依靠科技進(jìn)步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能質(zhì)量水平和小區(qū)與住宅的節(jié)能、節(jié)材效果，使小區(qū)和住宅具有較高的科技含量；3、合理組織綠色、交通體系，完善公建布局和高、多層住宅分布，使整個小區(qū)具有良好的空間布局形態(tài)；4、吸收優(yōu)秀的地方居住規(guī)劃特點(diǎn)，創(chuàng)造具有本地特色的滿足居住、生活需要的環(huán)境功能。4.2建設(shè)規(guī)模該項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積25.28萬平方米，建筑面積為32.864萬平方米，容積率為1.3以下，綠化率為30%以上，建設(shè)項(xiàng)目包括住宅和公建。4.3功能方案某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報告項(xiàng)目建成后，將形成三大功能：4.3.1居民安置功能通過良好的周邊環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的生活配套服務(wù)，解決拆遷居民的安置問題，滿足居民的住房需求，提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量和居住條件，形成高起點(diǎn)、高品位、高質(zhì)量的住宅區(qū)，改變現(xiàn)有的面貌，成為某的一個亮點(diǎn)工程。4.3.2房產(chǎn)開發(fā)功能項(xiàng)目擬建部分中、高檔住宅，以經(jīng)濟(jì)、美觀、人性化的設(shè)計，倡導(dǎo)全新的居住理念，吸引更多的人口前來入住，打造的舒適住宅環(huán)境。4.3.3商業(yè)貿(mào)易功能商貿(mào)市場，是貿(mào)易商品和生產(chǎn)產(chǎn)品流通的主要載體。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，開展商貿(mào)業(yè)開發(fā)，既占有廣闊的商貿(mào)市場，可形成一定規(guī)模的商貿(mào)營銷渠道與網(wǎng)絡(luò)，又能有效地促進(jìn)商貿(mào)流通，進(jìn)而促進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。第5章建設(shè)方案5.1整體規(guī)劃設(shè)計原則高綠化低密度；綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；戶型設(shè)計適應(yīng)“升級換代”居住要求；體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格。5.2項(xiàng)目建設(shè)的原則1、項(xiàng)目要貫徹“以人為本”的原則。項(xiàng)目要把生態(tài)環(huán)境與人文環(huán)境某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報告放在首要位置，使居民更多地接近自然環(huán)境，營造安定、健康、和諧的社區(qū)環(huán)境。2、項(xiàng)目要貫徹“高效、便捷”的功能原則。從規(guī)劃到建設(shè)，從交通到綠化，都要突出以人為本的思想；各區(qū)域和功能空間之間形成高效、便捷的網(wǎng)絡(luò)，要結(jié)合人們對生產(chǎn)生活的需要。3、項(xiàng)目要貫徹“可持續(xù)發(fā)展”的原則。項(xiàng)目要把生態(tài)、環(huán)保放在重要的地位，從宏觀規(guī)劃到微觀設(shè)計、具體技術(shù)的采用都要堅持可持續(xù)化發(fā)展要求。4.項(xiàng)目要貫徹“適用、經(jīng)濟(jì)、在可能條件下注意美觀”的原則。突出某文化，創(chuàng)造建設(shè)品牌，成為棚戶改造樣板工程。區(qū)內(nèi)建筑力圖實(shí)現(xiàn)精致、典雅，具有美感。5.3建筑方案設(shè)計本工程設(shè)計涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔音、采光、照明。給排水、通風(fēng)、燃?xì)?、電氣等各種專業(yè)，設(shè)計時需遵循有關(guān)的規(guī)范規(guī)定，單體設(shè)計時還應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。5.3.1平面設(shè)計1、住宅根據(jù)使用功能，住宅采用框架結(jié)構(gòu)大空布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費(fèi)需求在設(shè)計時靈活組合，調(diào)整住宅平面空構(gòu)成。住宅單體平面設(shè)計符合國家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)個有關(guān)規(guī)范要求。2公用建筑中心花園廣場地下設(shè)一層車庫，地下車庫的采光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護(hù)措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范》（）的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)管某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報告理會所、配電室、休息廳等建筑物均建于地上。室外有消防環(huán)形車道、中心廣場庭院綠化帶、建筑小品等。5.3.2立面設(shè)計立面造型設(shè)計突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮和周圍城市環(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個性。5.3.3結(jié)構(gòu)設(shè)計根據(jù)地質(zhì)勘察報告和本項(xiàng)目工程初步規(guī)劃，工程基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)設(shè)計擬采用以下類型：基礎(chǔ)選型及處理樁基礎(chǔ)：樁基礎(chǔ)應(yīng)根據(jù)地基條件、軟土層的分布、樁的承載性質(zhì)和成樁質(zhì)量，并根據(jù)實(shí)際地質(zhì)勘探結(jié)果，確定成樁方法和工藝，以保證成樁質(zhì)量。深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基，并規(guī)定養(yǎng)護(hù)、測量，攪拌樁單樁還應(yīng)通過試樁確定。2.上部結(jié)構(gòu)建筑群地上部分由多層住宅及公用建筑組成，地上建筑物為框架和混合結(jié)構(gòu);地下停車庫為鋼筋混凝土柱或墻。防震工程按8度設(shè)防。第6章場址選擇及建設(shè)條件6.1場址選擇該項(xiàng)目選址為某市某區(qū)某街棚戶區(qū)6.2場址建設(shè)條件某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報告6.2.1城市背景地理環(huán)境某市是遼寧省轄市，是中國最大的邊境城市，位于遼東半島經(jīng)濟(jì)開放區(qū)東南部鴨綠江與黃海的匯合處，處于東北亞經(jīng)濟(jì)圈的中心地帶，東與朝鮮民主主義人民共和國的新義洲市隔江相望，南臨黃海2．地形地貌某地區(qū)除東港沿海平原大部分屬遼東山地丘陵外，為長白山脈向西南延伸的支脈或余脈的東南坡．地勢由東北向西南逐漸降低．按高度和地形特征，可劃分為北部中低山區(qū)，南部丘陵區(qū)，南苑沿海平原區(qū)３累規(guī)模較大的地貌單元．其中以山地和丘陵為主，局部還有階地／臺地等小型地貌單元．鳳城市北緣和寬甸縣北部屬中的山區(qū)．一般海拔400-1000米,侵蝕切割深度300-500米,主要有花脖子山/八面威、白石砬子、白云山等構(gòu)成鴨綠江和遼河流域的分水嶺，還有青倚山，黃椅山等休眠火山。鳳城市北部至中部、寬甸縣中部屬低山丘陵區(qū)。一般海拔300-500米，侵蝕切割深度100-300米。鳳城市、寬甸縣南部和東港市北部屬丘陵區(qū)。一般海拔500米以下，相對高差50-150米。寬甸滿族自治縣南部有呈東西向帶狀展布的海濱平原。其標(biāo)高25米，地勢略向黃海傾斜。3氣候特征某地處中緯度地區(qū)，在大氣環(huán)流中屬西風(fēng)帶區(qū)。季風(fēng)明顯，冬季多偏北風(fēng)，北方冷空氣經(jīng)常南下，平均4—6天就有一次不同強(qiáng)度的冷空氣南下過程，引起降溫、降雨、大風(fēng)天氣。夏季西風(fēng)帶環(huán)流范圍北退，副熱帶環(huán)流隨之北進(jìn)，某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報告本區(qū)多偏南風(fēng)，使南方低氣壓系統(tǒng)暖濕氣流經(jīng)常北來，影響我區(qū)多陰霧、暴雨等天氣。夏末秋初，在東南季風(fēng)的操縱下，我國東南沿海的臺風(fēng)常隨之北上，影響我區(qū)。春秋季節(jié)是南、北風(fēng)交替的季節(jié)。春季冷空氣開始衰弱北退，暖空氣北進(jìn)；秋季則反之。上述天氣形勢特點(diǎn)，形成我區(qū)為溫帶氣候，四季分明。冬季時間最長，夏季次之，春秋過渡季節(jié)最短。由于我區(qū)背山面海，造成南北氣候差異較大。南部屬半大陸半海洋氣候。北部屬大陸性氣候，南北冷暖轉(zhuǎn)換時間約半個月。某降水量較多，是東北地區(qū)降水量最多區(qū)，年平均降水量為881.3-1087.5mm。全年降水量的2∕3集中在夏季，其中七月中旬至八月中旬是本區(qū)暴雨集中期。某年平均氣溫為6.8-8.7℃南北溫差約2℃。冬季雖長南部約50-60天（12月中旬至翌年2月中旬），北部約70-80天（12月上旬至翌年2月下旬），但嚴(yán)寒期（日平均氣溫低于-10℃的時期）較短，極端最低氣溫為-38.5℃（寬甸）。夏季雖熱但炎熱期（日平均氣溫達(dá)25℃或以上時期）較短，一般約20天左右（7月下旬至8月中旬），而寬甸僅10天左右（7月下旬至8月上旬），極端最高氣溫36.7℃（鳳城）4.水文情況某地區(qū)江河密布，主要有鴨綠江水系、大洋河水系和沿海水系。全地區(qū)2公里以上的大小河流944條，其中流域面積超過5000平方公里得大江、大河4條即鴨綠江。渾江。愛河、大洋河。該區(qū)雨量充沛某多年平均降雨量為800-1200mm。洪水主要發(fā)生在7月中旬至8月中旬其特點(diǎn)是江河洪水量大而泥沙某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報告含量小。鴨綠江荒溝最大，洪峰流量為17200立方米∕秒。多年平均徑流量為89億立方米，所年平均蒸發(fā)量為700毫米左右，多年陸地平均蒸發(fā)量為89立方米，多年平均蒸發(fā)量為700毫米左右，多年陸地平均蒸發(fā)量為450毫米。某是遼寧省河流含沙量最少的地區(qū)，多年平均懸移質(zhì)年輸沙模數(shù)為150噸∕平方公里。其中鴨綠江多年平均輸沙模數(shù)為76噸∕平方公里愛河為152噸∕平方公里，大洋河為2420噸∕平方公里。某地區(qū)主要水系有：鴨綠江，在某境內(nèi)的流域面積為11700平方公里。流經(jīng)某境內(nèi)的河長203公里；渾江，是鴨綠江水系最大的支流，全長446公里，其中在某境內(nèi)河長126公里，年徑流量71億立方米，在某境內(nèi)流域面積2456平方公里；浦石河，流域面積1178平方公里，全長125公里；安平河，流域面積227平方公里，全長60公里；愛河，是鴨綠江一大支流，全長206公里，流域面積5992公里，年平均徑流量32億立方米；大沙河，全長30公里，流域面積223平方公里；大洋河，河長202公里，境內(nèi)流長180公里，流域面積6202平方公里；哨子河，河長137公里，流域面積2159平方公里；亮子河，河長54公里，總流域面積580平方公里；土牛河，河長54公里，流域面積651平方公里；小洋河，河長42公里，流域面積223平方公里；雙岔河，河長35公里，流域面積303平方公里。5.環(huán)境質(zhì)量某地區(qū)地表水環(huán)境質(zhì)量，鴨綠江（某段）江橋以上江段水質(zhì)狀況良好，污染指標(biāo)年均值無超標(biāo)，，達(dá)到國家地面水Ⅱ級標(biāo)準(zhǔn)江橋一下江段水質(zhì)狀況一般，污染指標(biāo)年均值中高錳酸鹽指數(shù)、貢,油超標(biāo)，其余污染指標(biāo)達(dá)到國家地面水Ⅲ某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報告級標(biāo)準(zhǔn)。鐵甲水庫水質(zhì)狀況良好，達(dá)到國家地面水環(huán)境質(zhì)量Ⅱ級保準(zhǔn)。浦石河、愛河水質(zhì)狀況良好，污染指標(biāo)年均值無超標(biāo)，達(dá)到地面水環(huán)境質(zhì)量Ⅱ級標(biāo)準(zhǔn)。大洋河污染指標(biāo)的年均值除高錳酸鹽指標(biāo)超標(biāo)其余污染指標(biāo)均達(dá)到地面水環(huán)境質(zhì)量Ⅱ。近岸海域水質(zhì)良好達(dá)到國家海水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)二類標(biāo)準(zhǔn)某地區(qū)環(huán)境空氣質(zhì)量各項(xiàng)污染指標(biāo)年均值達(dá)到國家環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)Ⅱ級標(biāo)準(zhǔn)，影響某地區(qū)環(huán)境空氣質(zhì)量的主要污染物為降塵。1999難降塵的最高值發(fā)生在交通區(qū)。聲環(huán)境質(zhì)量某城市功能區(qū)噪聲監(jiān)測結(jié)果顯示；0、1類區(qū)聲環(huán)境質(zhì)量較差晝間、夜間均超標(biāo)；2類區(qū)聲環(huán)境質(zhì)量較好，晝間、夜間均達(dá)標(biāo)；3類區(qū)、4類區(qū)聲環(huán)境質(zhì)量一般，晝間不超標(biāo)、夜間超標(biāo)。生態(tài)環(huán)境質(zhì)量某的生態(tài)環(huán)境質(zhì)量良好，現(xiàn)在建立各種保護(hù)區(qū)16處，保護(hù)區(qū)面積235599公頃占全是陸地面積的15.87%。在所有各類自然保護(hù)區(qū)中比較著名的是遼寧白石砬子國家級自然保護(hù)區(qū)和某鴨綠江江口濕地國家自然保護(hù)區(qū)。在這兩個自然保護(hù)區(qū)中蘊(yùn)藏著珍貴的生物多樣性和生態(tài)多樣性資源，具有很高的保護(hù)價值、科研價值和經(jīng)濟(jì)發(fā)展價值。6.2.2建設(shè)項(xiàng)目場址狀況1.自然條件某市某區(qū)七道橋北轄區(qū)內(nèi)總居住人口7081人，居住了2023戶，其中低保戶數(shù)45戶，特困戶7戶被動遷房屋總面積59985平方米。涉及動遷企業(yè)17戶，鐵路產(chǎn)權(quán)單位1戶，其他企業(yè)14戶，小學(xué)1所。企業(yè)動遷面積24989.9平某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報告方米。占用農(nóng)民耕地108畝，拆遷大棚130個。山林總面積1800畝，2.地物情況項(xiàng)目地處某市區(qū)內(nèi)，有良好的通訊設(shè)施，通訊已達(dá)國際先進(jìn)水平，可直接與海內(nèi)外傳送各種信息。供電、供水、供暖等各方面基礎(chǔ)設(shè)施完備，適合項(xiàng)目的運(yùn)營要求。6.2.3其它建設(shè)條件1.供電可由變電亭引入，其容量可以滿足工程用電的需求2.供水城市原供水管網(wǎng)可通過場址，其供水量和供水壓力均可滿足項(xiàng)目用水需求。第7章環(huán)保、消防、節(jié)能、安全衛(wèi)生及綠化7.1環(huán)境保護(hù)7.1.1環(huán)境現(xiàn)狀項(xiàng)目區(qū)地處某區(qū)棚戶區(qū)，人居環(huán)境質(zhì)量較差，急需通過該項(xiàng)目改善人居環(huán)境和自然環(huán)境。7.1.2項(xiàng)目執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3095—1996）；《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB3096—1996）；某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報告《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB8978—96）；《大氣環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3095—82）；《室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB18883—2002）；7.1.3項(xiàng)目在施工建設(shè)期的污染防治措施廢水項(xiàng)目在施工中主要用清水?dāng)嚢?，砂漿和噴灑干磚，不能產(chǎn)生廢水不污染環(huán)境。粉塵主要原料裝卸過程中產(chǎn)生少量的粉塵不超標(biāo)不污染環(huán)境。廢渣少量的建筑垃圾可及時清理沒有工業(yè)廢渣，不污染環(huán)境。噪音在施工中產(chǎn)生噪音，一是吊車運(yùn)料過程中產(chǎn)生聲音；二是攪拌機(jī)在攪拌過程中產(chǎn)生聲音；三是振搗器在振搗過程中產(chǎn)生聲音，均低于85分貝。其他配套設(shè)施全部達(dá)到國家有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，保證做好環(huán)境保護(hù)工作。7.1.4項(xiàng)目建成后的污染防治措施項(xiàng)目設(shè)計將環(huán)保設(shè)施和項(xiàng)目主體工程同時建設(shè)，同時投入使用。項(xiàng)目可能會產(chǎn)生的污染主要是生活垃圾及生活污水。項(xiàng)目建成投入使用后，小區(qū)內(nèi)有物業(yè)管理，統(tǒng)一處理小區(qū)垃圾，按照城市垃圾處理標(biāo)準(zhǔn)處理，不會污染環(huán)某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報告境；生活污水也統(tǒng)一處理，由城市污水排放管道同一排放。不會污染環(huán)境。7.2消防該項(xiàng)目建筑物平面布置及建設(shè)均嚴(yán)格執(zhí)行《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GBJ16—87）之規(guī)定。火災(zāi)危害性為丁級，建筑物等級為三級。7.2.1建筑及總圖消防各單位建筑物間距滿足消防要求；項(xiàng)目區(qū)內(nèi)主、次干道寬度均在5米以上；主要建筑物四周沒有環(huán)形通道，其寬度不低于6米；廠區(qū)周圍安裝避雷設(shè)施。7.2.2防火分區(qū)各主要建筑物按防火規(guī)范要求劃分防火分區(qū)，每個防火分區(qū)均設(shè)有2個以上疏散口。對超過規(guī)范要求的防火分區(qū)面積部分采取相應(yīng)的措施滿足規(guī)范要求等措施。7.2.3消防給水該項(xiàng)目實(shí)施后，消防、生活及商業(yè)用水共用一個系統(tǒng)，采用臨時高壓供水系統(tǒng)，消防時啟動消防加壓泵，涉及水源供應(yīng)能滿足消防水量水壓的要求。7.2.4生產(chǎn)防火小區(qū)內(nèi)所有設(shè)備設(shè)施的供電方面采用雙回路供電交設(shè)有自動漏電保護(hù)裝置，設(shè)備及管道等安裝可靠的防靜電措施。某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報告7.2.5其他項(xiàng)目消防安全按消防部門的要求在小區(qū)內(nèi)都配備各種消防器材，并設(shè)專職人員對小區(qū)各處的火情、險情等進(jìn)行監(jiān)控做好各項(xiàng)安全防范工作7.3節(jié)能棚戶區(qū)改造、回遷房建設(shè)與建筑“四節(jié)”（節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材）相結(jié)合。某市建設(shè)了不少高層住宅，大量使用了新型建筑材料，全部采用了墻體外保溫措施，節(jié)能效果非常明顯。7.3.1設(shè)備節(jié)能該項(xiàng)目所選電梯及其它小區(qū)的公共設(shè)施均為低耗能的節(jié)能型設(shè)備，可以節(jié)約大量電能。7.3.2其他節(jié)能措施采用節(jié)能性照明光源。較大的室內(nèi)活動空間采用分區(qū)照明開關(guān)，走廊照明選用聲、光雙控延時自動開關(guān)。路燈采取隔干區(qū)域控制方式和環(huán)境明按自動控制開閉的方式。供熱管線采用預(yù)制保溫管，減少熱能損耗。便池沖洗采取延時控制水閥。7.4安全衛(wèi)生安全是該項(xiàng)目建設(shè)期間及生產(chǎn)過程中最為重要的問題，根據(jù)國家對勞動保護(hù)有關(guān)規(guī)定，繼續(xù)加強(qiáng)此項(xiàng)工作，主要應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：1.安全建設(shè)與生產(chǎn)。認(rèn)真貫徹國防科工委下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目安全生某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報告產(chǎn)工作的意見》及各級政府的有關(guān)安全生產(chǎn)規(guī)定，結(jié)合本企業(yè)實(shí)際情況制定安全生產(chǎn)操作規(guī)程和崗位安全制度。項(xiàng)目建設(shè)期間，要保證現(xiàn)場施工人員的安全，各操作人員均有足夠的操作平臺，并配置防護(hù)欄桿、防滑板、足夠照明及安全防護(hù)網(wǎng)，對產(chǎn)生的廢氣和粉塵設(shè)置有效的通風(fēng)除塵設(shè)施；工程現(xiàn)場內(nèi)機(jī)器設(shè)備外露危險部分，都加防護(hù)罩，所有電氣、線路都安裝漏電保護(hù)裝置及避雷裝置，并設(shè)有危險標(biāo)志，一警示工作人員，防止在建設(shè)過程中對工人身體產(chǎn)生傷害；制定各種工序安全操作規(guī)程和安全防火措施，堅強(qiáng)安全衛(wèi)生教；2.小區(qū)內(nèi)所有電器設(shè)備、照明等系統(tǒng)要有接地保護(hù)裝置，并設(shè)置警告標(biāo)志，物業(yè)管理部門需聘請專業(yè)的電力、電氣設(shè)備維修人員，檢查和維修等項(xiàng)應(yīng)按能源及有關(guān)安全用電規(guī)程執(zhí)行。3.項(xiàng)目建成后將完全按智能化小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)配置人員和設(shè)備，以保證小區(qū)內(nèi)所有用戶的生命及財產(chǎn)安全并對小區(qū)內(nèi)的火情、閑情等實(shí)施24小時監(jiān)控。7.5綠化達(dá)到合理布局為原則，一位創(chuàng)造貼近自然的綠色空間為宗旨，以建設(shè)一個標(biāo)準(zhǔn)的色小康小區(qū)為目的，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置綠化區(qū)綠化面積達(dá)到40%，為人們提供一個真正的自然共存的綠色家園，讓人們生活在清新自然的綠色環(huán)境中。第8章項(xiàng)目組織方案、機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員培訓(xùn)8.1項(xiàng)目組織方案根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，參照國債資金及政府投資項(xiàng)目管理規(guī)定，該項(xiàng)目實(shí)行項(xiàng)目法人責(zé)任制、資本金制、招投標(biāo)制、工程質(zhì)量監(jiān)理制和合同制管理。由項(xiàng)目法人組建成項(xiàng)目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)班子，對項(xiàng)目的策劃、資金籌建、建設(shè)實(shí)施、質(zhì)量保證、某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報告竣工驗(yàn)收等實(shí)行全過程負(fù)責(zé)，并對項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險責(zé)任和法律責(zé)任。主辦單位：香港英迪國際有限公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人；項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組：組長：副組長：成員：項(xiàng)目法人有關(guān)委托事宜，充分發(fā)揮社會中介機(jī)構(gòu)即咨詢、監(jiān)理、法律、設(shè)計等部門的監(jiān)督作用。8.2開發(fā)企業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)置為適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)管理制度需要，依照《中華人民共和國公司法》盡力企業(yè)管理機(jī)構(gòu)，實(shí)行權(quán)責(zé)分明，管理科學(xué)，激勵和約束相結(jié)合的內(nèi)部管理體制，按照市場需求，自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧，以提高勞動生產(chǎn)率、經(jīng)濟(jì)效益和實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值為目標(biāo)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營管理項(xiàng)目實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。機(jī)構(gòu)設(shè)置如下圖：某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報告董事長總經(jīng)理財務(wù)部辦公室工程部銷售部后勤部8.3開發(fā)企業(yè)人員培訓(xùn)依靠社會中介組織，施工單位對上崗職工必須進(jìn)行嚴(yán)格培訓(xùn)，采用現(xiàn)場講課、現(xiàn)場學(xué)習(xí)、現(xiàn)場操作、現(xiàn)場培訓(xùn)，經(jīng)過考試考核合格后方可持證上崗。項(xiàng)目建成后，物業(yè)管理方面需聘用有相關(guān)汗液經(jīng)驗(yàn)的人員，并需對所聘人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)。特殊崗位人員需聘用有相關(guān)從業(yè)資格的裝業(yè)人員。第9章項(xiàng)目工期即項(xiàng)目招投標(biāo)9.1建設(shè)工期建設(shè)工期為6年，項(xiàng)目采取分期開發(fā)，分期建設(shè)的方式。9.2項(xiàng)目招投標(biāo)該項(xiàng)目根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》和《遼寧省招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定必須進(jìn)行招標(biāo)投標(biāo)。其招標(biāo)方式為公開招標(biāo)，通過公開招標(biāo)，可在較某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報告廣的范圍內(nèi)擇優(yōu)選擇信譽(yù)良好、技術(shù)過硬、具有專業(yè)特長及經(jīng)驗(yàn)豐富的施工單位和生產(chǎn)供應(yīng)商，以保證工程的質(zhì)量，降低工程造價，提高工程項(xiàng)目的社會效益和影響。招標(biāo)組織形式擬采用委托招標(biāo)方式，委托其有相應(yīng)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)。按照《招標(biāo)投標(biāo)法》，招標(biāo)人和投標(biāo)人均需遵循招標(biāo)法律法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行招標(biāo)投標(biāo)活動，招標(biāo)程序分別為：申請招標(biāo)、招標(biāo)事項(xiàng)核準(zhǔn)、委托代理機(jī)構(gòu)編制招標(biāo)文件、發(fā)布招標(biāo)公告、接受投標(biāo)書、公開開標(biāo)、組織評標(biāo)、確定中標(biāo)人、發(fā)出中標(biāo)通知書、商簽合同、通知未中標(biāo)人。公開招標(biāo)按《招標(biāo)公告發(fā)布暫行辦法》（遼寧省發(fā)展和改革委員會通告〔2005〕年第1號）的規(guī)定，招標(biāo)公告發(fā)布前，必須將招標(biāo)公告和招標(biāo)文件送某市發(fā)改委審查取得招標(biāo)代碼，在指定媒介發(fā)布的同時抄送省和市招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)管網(wǎng)（網(wǎng)址：）.評標(biāo)專家抽取按照《利奧尼各省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)遼寧省評標(biāo)專家和評標(biāo)專家?guī)旃芾磙k法的通知》（遼政辦法〔2006〕73號）有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。在中標(biāo)結(jié)果評出十五日內(nèi)，將招投標(biāo)書面報告和中標(biāo)人上報某市發(fā)展改革委備案后，中標(biāo)通知書由招標(biāo)人發(fā)出。本項(xiàng)目招標(biāo)的具體要求詳見下表某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報告招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式招標(biāo)用算金額（萬元）備注全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請招標(biāo)勘察√√√25.3設(shè)計√√√230建筑工程√√√37370.6設(shè)備√√√790安裝工程√√√監(jiān)理√√√重要材料其他情況說明：勘察、設(shè)計、監(jiān)理等單項(xiàng)工程總額低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)可不采用招標(biāo)方式；設(shè)備及安裝工程是指高層建筑的電梯等；重要材料包括在建筑工程之內(nèi)。建設(shè)單位蓋年月日某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報告10.1投資估算依據(jù)本項(xiàng)目土建工程執(zhí)行《遼寧省統(tǒng)一建筑工程預(yù)算定額》，并參考國內(nèi)其他地區(qū)近期類似工程造價指標(biāo)及本工程實(shí)際情況進(jìn)行計算。主要價格為廠家詢價和市場價格估算。10.2建設(shè)投資估算該項(xiàng)目總投資為72363萬元，詳見建設(shè)投資估算表。其中，建筑工程費(fèi)用;37370.6萬元設(shè)備購置及安裝費(fèi)用：790萬元工程建設(shè)其他費(fèi)用：31057.6萬元預(yù)備費(fèi)：1144.8萬元鋪底流動資金：2000萬元10.3資金籌措項(xiàng)目計劃建設(shè)投資72363萬元，資金來源由投資方解決10.4銷售收入與營業(yè)稅金估算10.4.1銷售收入估算本項(xiàng)目做為棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，基于項(xiàng)目的特殊性，其中改造區(qū)內(nèi)以住宅和公建為主，住宅包括高層和別墅，其余為普通住宅主要用于動遷戶的安置。估算本項(xiàng)目銷售收入為115024萬元。10.4.2銷售稅金及附加估算根據(jù)現(xiàn)行財政制度，項(xiàng)目需繳納5%的營業(yè)稅，城市附加和教育費(fèi)附加分別按營業(yè)稅的7%和5%征收?？備N售稅及附加為6384萬元。某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報告10.5所得稅估算根據(jù)有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目按25%的稅率征收說所得稅8091萬元。10.6利潤估計利潤總額為：32362萬元銷售利潤率為：28.1%投資利潤率為：44.7%10.7靜態(tài)投資回收期投資回收期=總投資/利潤總額=3.1年某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報告第11章隨著整個棚戶區(qū)改造工程的結(jié)束，將會給某帶來重大社會效益。1.棚戶區(qū)改造有利于拉動某市投資和消費(fèi)，加速某房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。從投資方面來看，棚戶區(qū)改造可激活房地產(chǎn)并帶動建筑材料、交通運(yùn)輸?shù)绕渌袠I(yè)發(fā)展，還可以使相關(guān)人員得到就業(yè)機(jī)會。對啟動內(nèi)需拉動經(jīng)濟(jì)增長的作用是十分明顯的。從消費(fèi)方面來看，住房消費(fèi)是個人最大的消費(fèi)，房地產(chǎn)業(yè)具有消費(fèi)本地化特點(diǎn)，這對于促進(jìn)某市消費(fèi)的增長也是其他行業(yè)無法比擬的。2．棚戶區(qū)改造有利于改善某市低收入家庭和弱勢群體的生活條件。這將進(jìn)一步完善某市社會救助機(jī)制和保障體系建設(shè)，讓社會弱勢住房群體充分感受黨和政府的特殊關(guān)懷。3.棚戶區(qū)改造有利于使某市城市土地實(shí)現(xiàn)集約高效利用，進(jìn)一步改善某市城市面貌，完善城市整體功能，提高城市品位，使城市更加美化、亮化、綠化，給城市居民提供更加溫馨、舒適的生活環(huán)境。同時，也有利于增強(qiáng)城市吸引力，為吸引外來投資，擴(kuò)大招商引資規(guī)模，加快項(xiàng)目建設(shè)創(chuàng)造良好的環(huán)境。某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報告第12程章結(jié)論與建議12.1結(jié)論隨著某的市區(qū)的不斷擴(kuò)大，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)及其他配套服務(wù)的加強(qiáng)，本項(xiàng)目改造開發(fā)區(qū)域的增值潛力巨大，市場前景廣闊。此棚戶改造項(xiàng)目在改變原有城區(qū)舊貌的同時，也使區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展得到提高，人們生活水平上升，城市建設(shè)加快前進(jìn)步伐。項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益十分顯著，具有良好的開發(fā)前景。12.2建議1.項(xiàng)目建設(shè)過程中要注重與環(huán)境協(xié)調(diào)，達(dá)到合理統(tǒng)一。2.項(xiàng)目的拆遷量較大，牽涉的住戶很多，工程開始時要慎重考慮居民的安置問題，以免拖延建設(shè)進(jìn)度，影響全部施工。某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報告建設(shè)投資估算表金額單位：萬元序號項(xiàng)目名稱價值估算合計備注建筑工程設(shè)備購置及安裝其他費(fèi)用一固定資產(chǎn)投資37370.6790.032202.070363.01工程費(fèi)用37370.6790.038160.51.1主體工程36150.4640.036790.4328640平方米1.1.1住宅0.01.1.2公建0.01.2配套工程1220.2150.013給水外管線328.63排水管線及設(shè)施262.92供電外線150.0150.0含箱式變電亭1.2.4供熱外管線328.63道路及綠化300.0300.098592平方米2工程建設(shè)其他費(fèi)用31507.631507.62.1土地使用費(fèi)29010.929010.9757700平方米2.1.1土地競拍價格14426.4144動遷等補(bǔ)償費(fèi)12316.5123征地補(bǔ)償費(fèi)2268.02268.02.2其他勞動性費(fèi)用981.49勘察設(shè)計25.3規(guī)劃設(shè)計65.7施工圖設(shè)計費(fèi)164.3工程監(jiān)理費(fèi)381.63評估咨詢費(fèi)12.012.02.2.6標(biāo)底編制費(fèi)294.32工程預(yù)（決）算審查行政事業(yè)性收費(fèi)1065.410勞保統(tǒng)籌基金572.45大配套費(fèi)0.00.02.3.3新型墻體發(fā)展基金0.00.02.3.4人防建設(shè)費(fèi)493.0493.02.3.5消防設(shè)施配套費(fèi)0.00.03預(yù)備費(fèi)用1144.81144.8二鋪底流動資金2000.02000.0三合計73919.079034202.572363.0某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報告損益表金額單位：萬元序號項(xiàng)目名稱金額備注1主營業(yè)務(wù)收入115024擬全部售出計1.1住宅1.2公建2總成本762782.1建設(shè)成本723632.2運(yùn)營成本39152.2.1人員工資及福利1642.2.2管理費(fèi)3000.022.2.3銷售費(fèi)34510.032.2.4建設(shè)期利息03稅金及附加63844利潤總額323625所得稅80910.256稅后利潤24272目錄TOC\o"1-3"\h\z第1章 概述 11.1 概述 11.1.1 項(xiàng)目概述 11.1.2 項(xiàng)目背景 11.1.3 建設(shè)的必要性概述 21.1.4 研究過程 31.2 編制依據(jù) 31.3 研究的范圍及內(nèi)容 41.3.1 研究的范圍 41.3.2 研究內(nèi)容 41.4 主要研究結(jié)論 51.4.1 投資估算及資金籌措 51.4.2 對下階段工作的建議 5第2章 現(xiàn)狀評價及建設(shè)條件 72.1 **基本情況 72.1.1 歷史沿革，行政區(qū)劃 72.1.2 城市性質(zhì)和規(guī)模 82.1.3 社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 82.1.4 氣象 102.1.5 水文 112.1.6 地質(zhì) 122.1.7 地震 122.1.8 工程地質(zhì) 132.2 試驗(yàn)區(qū)概況 132.2.1 試驗(yàn)區(qū)范圍 132.2.2 氣候資源 132.2.3 土地利用狀況 142.2.4 水資源 142.2.5 生物資源 142.3 現(xiàn)狀及評價 152.3.1 試驗(yàn)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀 152.3.2 試驗(yàn)區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況 152.3.3 試驗(yàn)區(qū)社會現(xiàn)狀 162.4 發(fā)展的優(yōu)勢 162.4.1 自然資源優(yōu)勢 162.4.2 區(qū)位與交通優(yōu)勢 162.4.3 生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢 162.4.4 政策環(huán)境優(yōu)勢 17第3章 工程建設(shè)必要性和可行性 183.1 項(xiàng)目修建的必要性 183.2 項(xiàng)目修建的可行性 19第4章 試驗(yàn)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施概述 224.1 道路網(wǎng)建設(shè) 224.1.1 實(shí)施原則 224.1.2 試驗(yàn)區(qū)主要道路 224.2 供水工程建設(shè) 234.2.1 規(guī)劃原則 234.2.2 供水系統(tǒng)的說明 244.3 電力電信設(shè)施 254.3.1 電力供需平衡原則 254.3.2 電網(wǎng)節(jié)能重點(diǎn)措施 264.3.3 電信規(guī)劃原則 264.3.4 電信網(wǎng)路建設(shè) 27HYPERLINK"file:///F:\\準(zhǔn)備修改傳百度文檔\\某某\