竹映三清策劃報告

目錄前言第一部分：市場分析永川市區(qū)域政治、地理狀況永川市社會經(jīng)濟發(fā)展概況永川市房地產(chǎn)市場運行狀況永川房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢5.12政策對房地產(chǎn)市場的影響主要競爭樓盤分析市場消費者消費習慣及需求調(diào)查第二部分：“竹映三清”項目概況地理位置項目規(guī)劃及主要經(jīng)濟指標項目區(qū)域狀況分析第三部分：SWOT分析[S]項目優(yōu)勢[W]項目劣勢[O]項目機會民[T]劫項目威脅模高休衛(wèi)起拳尺帳第四部分：效住宅定位客戶群分析超1依）．分區(qū)位盈客戶群分析鉛嗽丸昌盼搖渡是2）.分豪行業(yè)客戶群濃分析油3）.分委年齡段客戶畜群分析曲回育婦浴意曬4扶）．自住型飽客戶群分析產(chǎn)紹呈皆薦悄調(diào)5孕）．投資性蝦客戶群分析目厲膊松鬼富項目總體定搞位價格定位相景觀規(guī)劃設范計建議銀第五部分：疤戶型規(guī)劃設吸計建議考市場需求戶處型分析獎市場供應戶春型及購買因俊素分析艘確定戶型構東成的要素姐戶型面積、錦數(shù)量的配比瓣躲對原有戶型夫設計方案的陽建議鑰第六部分：喜商業(yè)定位伙區(qū)域整體商姐業(yè)環(huán)境概況企新區(qū)商業(yè)環(huán)行境調(diào)查分析憲區(qū)域內(nèi)商業(yè)頓終端客戶群岡分析定位方案勉價格策略蔬手賭憂嘩灶偏哲禽劣第七部分：謀項目營銷推膊廣絹項目現(xiàn)場包驢裝械樣板房包裝蹤與展示渾營銷策略和閣營銷手段乏階段銷售掌刺控錦前閱言企感謝三清公澤司對本司的物信任和支持滿，感謝劉總芽，感謝張總枯。幟“迅夫欲善天下全事，必先謀買其大略帆”獻，膊“磚先謀大略，助后謀天下惜”義。房地產(chǎn)是根一個大投資準、高風險行拾業(yè)，其產(chǎn)品剃具不可變更害性，在無數(shù)零的潛在消費狐者面前，總裳是那些具備桂獨特號召力引、真正創(chuàng)造近了消費者需菊求、得到市亦場最多掌聲重的產(chǎn)品，才釘能獲得最大保的經(jīng)濟效益瓶和企業(yè)品牌盼積累。則在馳特定市場中惕為項目設計爭一件貼近完拿美的產(chǎn)品，而為項目的運斥作提出基于據(jù)市場的優(yōu)秀界策略方案，謠是為地產(chǎn)項論目成功至關娘重要的步驟顧，一個好的杠開始便是項梨目成功的一貌半。靈——賀“幼謀略在胸，罰然后事定凝”完。勺面對風起云篇涌的市場，士從市場中來傷，到市場中長去，是房地修產(chǎn)成功的必煩由道路。唯乓有切切實實焦地貼近市場器，透徹了解蜓區(qū)域市場中密供、求、未及來趨勢等各負個方面的信甚息，才能根兩據(jù)項目的固寺有素質(zhì)，結勸合市場專業(yè)榆創(chuàng)新精神，瞧精準地為項莖目剪裁出合傍身得體而富僵于個性的賓“設外衣狂”他。裁則本司在完相整細致的市孫場調(diào)研基礎竄上，充分發(fā)群揮本案的項豬目特性，結脫合業(yè)內(nèi)類似紛案例的先進膛經(jīng)驗，制定滾本前期規(guī)劃順報告書。真及正實現(xiàn)項目宏優(yōu)勢的最大漢化和經(jīng)濟效準益的最大化笛。午本報告書側軟重本案項目蒼產(chǎn)品建議和輪運作分析建訓議。全書分遭二冊，上冊沈為市場分析掌部分，下冊怨為產(chǎn)品規(guī)劃痰運作部分。叛轎第一部分犁市場分析三一、寬永川市區(qū)域互政治、地理材狀況扮永川市位于申四川省東南噸部，重慶市揉西南部，長棍江上游北岸謎，東靠璧山門縣、江津市寫，南接合江耽縣、瀘縣，互西接榮昌縣福、大足縣，古北與銅梁縣檢毗鄰。全市歸面積范圍1佳576平方池公里，轄有要31個鎮(zhèn)、窄1個鄉(xiāng)、3玉個街道辦事謎處，631總個行政村，景109個社停區(qū)居民委員兆會?？側丝阢^106萬，坐其中城區(qū)人蝕口26.2悉萬。為全國許綜合改革試黎點市、農(nóng)業(yè)籃綜合開發(fā)重古點市、村民可自治模范市五和全國城市盛環(huán)境綜合整形治、廣播電誘視、科技、望創(chuàng)衛(wèi)先進市訊，是重慶二喜級經(jīng)濟圈、婚渝西經(jīng)濟走叔廊上的地區(qū)倚性中心城市短。謹永川東距重虹慶63公里擠，西離成都莫276公里離，成渝鐵路嗽、成渝公路梨、成渝高速哈公路橫貫全隆境，嶄“兄黃金水道斧”縮長江流經(jīng)市自鏡南端21虧公里。永川取背靠四川腹健地，面臨三溉夏庫區(qū)，位呼于成渝經(jīng)濟況走廊長江上挖游經(jīng)濟帶構晚成的A形經(jīng)寸濟骨架的重舒要節(jié)點，是街出入四川、生重慶、云南曾、貴州、西肌藏的五省通斑道，通江達袋海，歷來為霧重慶西部和閥川東南地區(qū)北交通、通訊使樞紐和人流伏、物流、信畝息集散中心號。血八界全國人政大五次會議燭于1997閘年3月14碼日正式審議卻通過設立重著慶直轄市，禁重新明確重墻慶的歷史使羽命械——繳進一步發(fā)揮廟重慶的區(qū)位水優(yōu)勢，龍頭抓作用、窗口蟲和輻射作用患，帶動西南輛地區(qū)和長江蛙上游地區(qū)的躬經(jīng)濟、社會露發(fā)展。直轄仙以來，重慶半經(jīng)濟保持了盲持續(xù)、快速低的發(fā)展，綜杯合實力顯著梳增強，整個廉社會經(jīng)濟體乓處于黃金發(fā)喉展時期。據(jù)叛統(tǒng)計，04佩年重慶實現(xiàn)來地區(qū)生產(chǎn)總按值2665靜億，增長1棟2。2%，棄全市人均G鎮(zhèn)DP達到了伍9608元掛，首次突破械1000美姑元大關。作攀為重慶的二系線輻射城市寇，重慶的快斃速發(fā)展直接里帶動了永川簡的發(fā)展，從倆92年立市松至今，城市月面貌發(fā)生最勺大的時期發(fā)灶生在直轄后婚時期，尤其慧是最近兩、布三年，城市滿新的公共設饅施，新的商呼業(yè)形態(tài)的引泉進及基礎建朗設更新速度乳都是最快的憂。鐘在重慶市粥“透三大經(jīng)濟區(qū)熟”厚發(fā)展戰(zhàn)略中赤，永川作為腥發(fā)展條件較汁好的地區(qū)，侵倍受重慶市穩(wěn)政府重視。宴在《重慶市惜1996蒸——鞭2023城省市總體規(guī)劃級》中永川屬補于以特大城騰市重慶都市抵圈為中心城掩市的城鎮(zhèn)密利集區(qū)，被圈烏定為規(guī)劃中鄙的九個地區(qū)殲中心城市之奪一，定位為聽重慶西部地柄區(qū)重要的交疾通樞紐和商可貿(mào)中心，以姐加工工業(yè)為譽主導的工商旬業(yè)城市。到尚2023年茅，把永川建纏設成為川渝字經(jīng)濟帶上現(xiàn)哨代化大城市次和渝西地區(qū)噸的經(jīng)濟、文炭化、商貿(mào)物靜流中心、山瘋水園林城市貸。唉在經(jīng)濟發(fā)展哄上，永川目榜前處在消費偶升級換代、廢城市建設脫愁胎換骨、投果資速度、效傷益同步提升芹、對外經(jīng)濟身聯(lián)系日趨緊墊密的過度性宏時期?？傮w觀而言，當前饒永川社會、回經(jīng)濟在跨越舅式發(fā)展的關索鍵時刻，永傾川經(jīng)濟技術紹開發(fā)區(qū)等新口區(qū)建設熱烈尤進行中，發(fā)畫展機會多，燭潛力大。遵二、舞永川市社會衡經(jīng)濟發(fā)展概狡況惑1.近年來來經(jīng)濟發(fā)展情婆況證99事—賊04年永川耗市主要宏觀廳經(jīng)濟指標(徐單位：億元爺)爺1999年鑰2000年系2001年鏈2002年少2003年游2004年賢GDP蓬51．48它56．02桂62．77寨70．58電80．18碧90．6撕增長率含12．5%豎12．2%爹12．5%估13%閃13%節(jié)13%晨人均GDP設4984班5405悼6037冒6697刻8707鉗固定資產(chǎn)投詠資謊20．81狠26．59幅30．57損38．24涌47．38難58盟增長率書41．3%何20．1%躺14．9%啟24．6%豐28%繩22．4%償社會消費品殿零售總額唱19．72敘21．98蹦24．5峰27．26怎32．35總37．1接增長率意9．6%阻11%職11．9%瀉12．5%就12．3%贊12%蜻財政收入送1．44蘋1．61戀1．91映2．05淘2．5穴3．02落年末金融機殊構存款余額釣31．68弦36．8杏43．09術52．49巡62．29矮以上圖表反樣映永川經(jīng)濟蒸發(fā)展幾個特籌征：議盡管永川經(jīng)計濟發(fā)展速度案尚可，由于慨起點低，永心川經(jīng)濟總量戀并不大，人柱均經(jīng)濟水平束略落后于全崖國平均水平寧。碎由于缺少大毀工業(yè)或活躍悟的民營經(jīng)濟鑼的支撐，當近地財政水平挨較低，政府廁財力不雄厚嶺，而聯(lián)系近益二年市政公割共建設的高煙歌猛進（固胞定資產(chǎn)投資歷增幅保持在度較高水平）盜，政府財政沖赤字較高（趕04年達到芒3億多，約折為一年財政叮收入）。丘金融存款額繡增長較快，并人均存款額只約為580樸0元，但與雷全國人均儲碼蓄約100勾00元比，刮處于較低水繩平，低儲蓄稅率反映居民渡消費較為活稀躍，消費觀元念較為前衛(wèi)臨。虜聯(lián)系近兩年搞的房地產(chǎn)市聯(lián)場行情，居峰民的人均住駕房支出增長警迅速，住房濾消費需求集沾中釋放。斤2．永川經(jīng)歉濟發(fā)展特色騰商貿(mào)業(yè)繼續(xù)妻領銜經(jīng)濟發(fā)查展崖永川的國民啟經(jīng)濟構成中微最大的特色蠢就是第三產(chǎn)爐業(yè)發(fā)達，其促中又以商貿(mào)爛旅游最具特脹色。產(chǎn)業(yè)結五構中三次產(chǎn)犯業(yè)比重由1竿995年的醉40。7：溝29。2：下30。1調(diào)唱整到席“家九五顫”泛期末的23怪。3：35鏟。9：40肌。8，再到縱2003年否的18。5弓：39。3束：42。2鈴，其中第三士產(chǎn)業(yè)的比重巨在不斷的上氣升，而其中瓣又以商貿(mào)業(yè)忍的發(fā)展作為撐其支撐。擁萍有商貿(mào)流通嘴六個肌“界渝西寶”旺之最的永川紫——照最大的商業(yè)剝批發(fā)企業(yè)重積慶石油集團們永川公司，辛最大的商業(yè)芳零售企業(yè)重催百永川商場購，最大的農(nóng)肌副產(chǎn)品批發(fā)亂市場重慶農(nóng)培副產(chǎn)品批發(fā)厘市場，最大逮的家電批發(fā)音市場永川家效電批發(fā)市場掏，最大的鉤耍物廣場渝西制溝物廣場，憐最大的超市隆名豪溝物廣宋場，以商興淺市將是其未引來經(jīng)濟發(fā)展疼的一個重要宇特征，商貿(mào)惹業(yè)在今后一充段時期內(nèi)將爭繼續(xù)領銜永刮川的經(jīng)濟發(fā)錯展。慰而從永川城威區(qū)實際調(diào)查窩情況看，比禍較國內(nèi)同等忠規(guī)模城市，律永川主城區(qū)要即集中了永蝶川人口的2赴5％以上，朝這是一個較僅高的比例，批主城區(qū)對全涉市有較強輻屠射力，同時企聯(lián)系川、渝聲的有利地理兼條件同樣也皆是造就了本甚地商貿(mào)業(yè)發(fā)哲達的一個原撐因。程3．04年警永川經(jīng)濟發(fā)淺展情況子在2004輪年渝西經(jīng)濟子走廊考評中尊，永川市在記12個縣市嘗中，綜合考旁評分值81廣.83，位慈列第3名。前2004年愧永川市社會寒經(jīng)濟發(fā)展狀搭況總體經(jīng)濟樹指標請地區(qū)生產(chǎn)總壇值增長率僻人均GDP景全社會固定驅(qū)資產(chǎn)投資增叮長率呆地方預算內(nèi)搞財政收入增冒長率輸財政收入占晴GDP咱的比重借社會消費品扔零售總額增且長率簽工業(yè)經(jīng)濟效修益綜合指數(shù)緞實際吸收外困資金額煤13%毫10181邁元狼31.4%寬23.2%襖5.5%已15.1%地188.7蜓%邪252.4膊萬美元供實際利用內(nèi)撈資金額頂人口自然增詢長率杜城鎮(zhèn)人均住昨房建筑面積錢城鎮(zhèn)土地集臥約利用正二、三產(chǎn)業(yè)鬼增加值占友GDP市比重緩農(nóng)村居民人棄均純收入罷提高城鎮(zhèn)化寒率的百分點贊農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化牛市級龍頭企被業(yè)銷售收入品4.36冶億元貪2.06壯‰正37.52旨㎡洋1.447阿億元屯/K虹㎡牢82%軟3234嚼元籮2.0%聚2.32寧億元參2004年獸永川市生產(chǎn)港總值90.袖6億元，人俯均生產(chǎn)總值論達9860澡元，比上年綠增加115械3元。固定陽資產(chǎn)投資保艇持了快速增兼長。全年全救社會固定資獲產(chǎn)投資達6漿0億元，比趕上年增長3癥9.7％。獲房地產(chǎn)開發(fā)宮持續(xù)升溫，粗建設規(guī)模迅湖速擴大。全倉年房地產(chǎn)開里發(fā)完成投資父總額13億攀元，比上年世增長23.駕1％；全年株房地產(chǎn)開發(fā)攏投資竣工房荒屋面積51蓋.3萬平米高，實際銷售郵面積47.覺8萬平米，潑銷售額達6廣.1億元。撥全年社會消挪費品零售總醫(yī)額37.2哨4億元，比娃上年增長1蛋5.1％，突其中批發(fā)零筒售貿(mào)易業(yè)零曉售額32.褲16億元，尊比上年增長欣16.2％踏；餐飲業(yè)零她售額4.8何9億元，比聲上年增長8偶.2％。市羊場物價平穩(wěn)遲上升。全年裁城市居民消棕費價格指數(shù)孕為103.單3％，比上址年提高了3始.3％；商莫品零售價格典總指數(shù)10釘2.9％，博比上年提高盤了2.9％弊。霉永川市20邀04年財政裝收入3.0支2億元，比晃上年增長2嶄1.4％；暴財政支出6鞏.71億元帥，比上年增黨長38.2嶺％；財政赤照字3.69耍億元。金融岸機構存款持糊續(xù)增加，貸你款下降。年莫末金融機構飼各項存款余弦額75.5貝6億元，比澆年初增長2補1.3％，釣其中城鄉(xiāng)居馳民儲蓄存款糠余額62.療94億元，招比年初增長援23％；金女融機構各項截貸款余額3倒5億元，比泉年初下降1找2.3％。混城鄉(xiāng)居民收事入進一步增脅加。年末職爬工平均工資僻12794驗元，比上年筆增長7.8堡％，月平均廉工資106濕6元。全市馬城鎮(zhèn)居民人成均可支配收構入為830想0元，比上嘆年增長12岔.9％；城或鎮(zhèn)居民人均醒消費性支出凱6219元幼，比上年增葡長12.6功％。城鄉(xiāng)居誘民儲蓄存款面保持較快的雜增長勢頭。顏年內(nèi)城鄉(xiāng)居顆民凈增儲蓄豪存款11.茶7億元，年虛末城鄉(xiāng)居民免人均儲蓄存排款余額58腸71元，比捉年初增長2逼2.7％。烈就經(jīng)濟發(fā)展壯水平言，永訂川處在消費剃、投資升級而換代，社會許由初步小康纏向富裕轉(zhuǎn)變客的轉(zhuǎn)折時期參，在渝西屬彎于經(jīng)濟較為驕發(fā)達地區(qū)，純但在全國同嶄類城市中經(jīng)先濟處于中等厘發(fā)展水平。夫目前永川新資一輪的城市愉建設剛剛啟陸動，商業(yè)區(qū)簽和居住區(qū)不趣斷向城區(qū)東始部的永川的坦經(jīng)濟技術開漲發(fā)區(qū)集中，密建成區(qū)面積蔥以每年平均讀2平方公里浩以上的速度僻在增加，房現(xiàn)地產(chǎn)市場初擁步形成，經(jīng)壽營城市土地軋和提高城市敞品位的思想土觀念深入，助二元社會的規(guī)許多制度性漿藩籬不斷被銹打破，就業(yè)型、養(yǎng)老、戶容口登記和入有學等方面的更政策改進力賺度很大，可碰以判斷未來距幾年是永川骨城市化不斷文加速的時期兩。巴今后幾年，盲城市基礎設殿施建設和房遲地產(chǎn)開發(fā)需加求是未來幾錯年永川經(jīng)濟寄持續(xù)發(fā)展的督重要動力，氏伴隨著新區(qū)王建設的推進蒼，房地產(chǎn)成循熟度將得到啞極大的提高域，整個城市觸人居水平將嘉得到一個質(zhì)趙的提升。蓄三、永川市毫房地產(chǎn)市場拘運行狀況霉(一)04啄—朋05年永川桂房地產(chǎn)市場脂發(fā)展概況變1、200濫4年永川市儀房地產(chǎn)供給蜓總量減小，啟需求略有下攀降，市場供潛略大于求。而05年上半散年相對04池年下半年，銷商品房平均罷價格漲幅為扶7％左右。蘇2、受國家夏宏觀調(diào)控政讀策和市場自促我調(diào)節(jié)的影筒響，新項目俗的開發(fā)步伐傍有所放慢。舅截止04年棵12月底，盜永川市共核狂準商品房預溫售51個項錄目，與03貢年同期核準伴的55工項臉目相比減少州7％；核準差預售面積3幕7.08萬飽㎡，其中住朝宅27.0討6萬㎡，非凝住宅10.蠻02萬㎡，誤與03年同閥期相比分別刃減少4％、客3％、8％愚。數(shù)據(jù)表明廳項目個數(shù)、暑供應面積都唉有所下降，熊04年房地生產(chǎn)開發(fā)建設鬼的增長速度毫放緩。廈3、200礎4年1－1都2月份，永扔川市商品房賽銷售347叢8件，與0型3年同期相洽比增長1.粉4％；銷售挽面積37.讓72萬㎡，縮交易金額3考.97億元魔，與03年棵同期相比分郵別下降7.綁3％方面、榨1.7％。陵其中住宅銷顆售2710晉件，同比下拆降1.3％尋，銷售面積邪32.98脂萬㎡，與0桌3年同期相益比減少5.須8％，交易疑金額2.7錫7億元，同啄比增長16山.3％；非照住宅銷售7服68件，同華比增長12月.3％，銷略售面積4.跡74萬㎡，欲與03年同霞期相比減少時16.8％丑，交易金額英1.19億記元，同比減襪少27.8沙％。住宅銷點售件數(shù)相比袖總銷售面積犁減少更慢，盞說明市場上賽單位住宅面溜積同比在縮批小，小戶型楚供應量增大竹；在交易面蕉積同比下降效的情況下，閑住宅交易金樣額反而上升袖達16.3甲％，說明0堵4年市場價逐格處于快速雕上升中，增掠幅在20％裁左右。墨4、200鋒4～200奉5年4月止拖，永川市全胃市安置房已勺建面積達1暮34700類㎡，共13漲72套?，F(xiàn)睡擬再增加6叉5880㎡違，計732座套。廉置房辦的增加將對尋市場化運作馳的商品房造蹈成較大的壓搭力。樹5、在供給兄結構上，土粥地供給集中肢在開發(fā)區(qū)。窄目前規(guī)模較星大的住宅小紡區(qū)幾乎都集稼中在東部的印開發(fā)區(qū)，永貢川南部和西殘部基本上都師是一些小型堅樓盤，整體猴供給量有限玉。未來多個妙投資超過一戶億元的商住儉項目即將動徒工。招6、根據(jù)《加重慶統(tǒng)計年訊鑒》數(shù)據(jù)顯在示，自20辜02年起，矛永川住宅供引應量大幅增席加并且趨向宴穩(wěn)定：20獲02年住宅泛竣工面積比聽2001年磨同比增長老哲79.01犧％，而20侮03年與2船002年相輕比，僅增加辣2.8萬㎡答，漲幅為4派.5％。0哭4年又大體泰維持在03繪年的水平。浪鑒于未來兩險年內(nèi)開發(fā)區(qū)扒有多個大型廟項目相繼竣求工投放市場協(xié)，預計未來滔兩年商品房疑市場供給量余將有較大的伙漲幅，供給皂預計突破4威0萬㎡。咱7、高檔樓項盤的開發(fā)和座大面積的商低業(yè)規(guī)劃，在煩2－3年的倉時間內(nèi)銷售辣上具有難度猛和風險。一夜方面，由于傷核準銷售的輪商品房非住倘宅面積高于論銷售面積，止表明永川市怨非住宅空置織率達提高，稈非住宅銷售陶壓力大，如家果有效需求份得不到釋放蛾，后市將存責在供過于求撇的矛盾。另系一方面，由茶于受土地資茶源緊缺和地閣價偏高的影援響，普通商蔬品房供應明杰顯偏少，而緊目前永川市臨空置商品房抽中，中高檔旁住宅和非住也宅占80％米，高端樓盤勒的競爭將趨瑞于激烈。烈◎◎◎◎◎藏◎◎◎◎◎怖◎◎論（二）房地粱產(chǎn)需求市場花特點分析水1、盡管需脈求速度有所旅放緩，市場菊需求依然強營勁說04年永川臥市共批準預儲售商品房3步7.08萬殃㎡，其中住拼宅27.0撲6萬㎡，非壯住宅10.耐02萬㎡，渣同比分別下嘗降4％、2疼％、8％，字房地產(chǎn)市場帽供給有所減星少。1－1惰2月的銷售拋面積為37嫩.72萬㎡毒，其中住宅吉32.98雪萬㎡，非住繭宅4.64避萬㎡，與去劇年同期相比每分別下降7罵.3％、5惑.8％、1弦8.5％。授供應的增幅勝與需求的增壟幅均有所回艷落。郊雖然受04押年可預售房富屋面積減少折的影響，市搖場實際交易薄量有所下降稻，但據(jù)上述殖的商品房住盼宅銷售總量燦高于核準預稼售的面積，?？罩梅课葸M趨一步消化的彼統(tǒng)計信息，辜表明市場對楚住宅的需求息依然強勁，吩同時來自房護管局的統(tǒng)計勿數(shù)據(jù)，05柴年新區(qū)樓盤紡銷售勢頭依永然良好。喪2、市場消明費需求集中勝釋放，較快仍的價格上升怨引起市場較斥大反映慕04年～0帖5年，從實搭際銷售情況聞看，幾乎沒役有不熱銷的剪項目，尤其交是熱點片區(qū)洋，個別樓盤盾登記到認購慕數(shù)量甚至高雄于實際供應啄量一倍以上圾。從購房者篇情況看，盡谷管多數(shù)是自逃住或投資出燙租，但仍有轎相當一部分腹認籌是出于盾炒房目的。枝在這種情況晨下，多數(shù)樓但盤房價增幅注迅速。永川賽房地產(chǎn)市場肆出現(xiàn)了從來哥沒有過的旺嚼銷態(tài)勢，但解房價的過快竄增長同時也短釋放出危險夏的信號，有慎效需求可能競因過快的價摸格上升反過衛(wèi)來抑制需求尸。丑3、購房區(qū)搬域發(fā)生變化痰從成交商品蜓房住宅的分異布區(qū)域看，瘡開發(fā)區(qū)的開遙發(fā)量占了全惜市商品房住勝宅開發(fā)量的捷一半以上，綿開發(fā)區(qū)逐漸債取代老城區(qū)惱成為永川市亦房地產(chǎn)開發(fā)脅的重點區(qū)域夾。由于規(guī)劃墻的不斷完善濾和環(huán)境質(zhì)量購的不斷提高谷，開發(fā)區(qū)以器其較大的升扒值潛力和成增熟的配套吸請引了眾多的營購房者。校4、商品住強宅價格不斷集小幅上漲，昌季節(jié)性增長槍特點明顯錄綜觀04年乓商品房市場唯，從住宅預造售價格來看揭，永川市住醬宅均價為8禁45元/㎡板，與03年藝同期的68秩4元/㎡相兵比增長老2富3.5％。俊從2004揚年以來各季離度住宅價格昂看，房價的邊季節(jié)性波動聯(lián)明顯，基本罪呈銹“蛋1－3季度夢價位平緩，窮4季度價格持攀升蛇”疑到規(guī)律。而陽房價的上漲墊，是需求拉思動型和成本雁推動型相結煎合、以需求旁拉動型為主襯。夸永川市的諸象多項目都選犯擇分期開發(fā)任，開盤時定陳價偏低，隨檔著房地產(chǎn)市尖場的不斷升琴溫和廣大消閑費者對項目膚質(zhì)量和配套壺的要求不斷田增長，后期售新推樓盤時慶，周邊環(huán)境魔得到改善，殼裝修、交房糾標準提高，弊房價自然會肥“續(xù)水漲船高盡”枯，如棠城家世園、偉映帝醒琴、昌州城港市花園等。話另一方面土乎地成本增加爽、建安成本曉上升、交通盯環(huán)境改善等希也是主要的嘩成本推動因落素。洽5、商品房積非住宅價格攔（主要為店膨面）波動明猶顯、差異大賀從非住宅預游售價格來看囑，永川市全鑼年非住宅均塞價為256救5元/㎡與輛去年同期相凝比下降了1圈2.9％，肥這是由供過涉于求導致的薄。由于老城顯區(qū)的舊城改逝造基本完成羨，購房者的休購房區(qū)域不興得不發(fā)生轉(zhuǎn)碰移，非住宅懇受地理位置野和市場供求神等因素的影悔響，價格下蝕降明顯。露非住宅商品夏用房銷售價內(nèi)格出現(xiàn)兩極蘭分化。最高驗單價達到1挽6000元館/㎡，最低建價350元這/㎡。從銷鹽售情況看，偉高價區(qū)位的已非住宅銷售唱較好，中低胞價位區(qū)位銷苗售業(yè)績欠佳記。商業(yè)價值盞高的口岸如竭名豪揚子江揚酒店、渝西陽廣場康華樓患等樓盤，價波格高、旺銷尸，而一般的貍口岸價格較喪低、滯銷。蛇根據(jù)市場運框行狀況，永驅(qū)川市的商業(yè)幻用房已出現(xiàn)椅區(qū)域性、結蠟構性過剩，拐由此決定新事盤必須具備照高素質(zhì)才能展在價格、銷發(fā)售速度上形獅成優(yōu)勢?；?、外來購隔房人群比例鞭上升似隨著城鎮(zhèn)化仰進程的加快椅，城市人口鬧集聚及輻射贏帶動效應逐溪步顯現(xiàn)，促渣進了房地產(chǎn)掀市場有效需那求的增加。汪根據(jù)資料及接調(diào)查顯示，轉(zhuǎn)在永川市區(qū)使購房者中，球外來人口購節(jié)房占31％朗，其中鄉(xiāng)鎮(zhèn)沸占29％，紫永川市外占障2％。涼7、二手房侵交易大幅增些長，住房二偽級市場日趨垃活躍揭2004年懷永川市共辦姻理二手房轉(zhuǎn)陶讓2748施件，同比增饞長26.3溉％，建筑面鋒積28.9漿3㎡，同比召減少14％葬，交易金額添1.73億乏元，同比增花長69.9顫％。交易件稠數(shù)和交易金銳額與去年同旅期相比均大車幅增長，銷封售面積卻下課降，表明小戚戶型房屋的斯比例加大。區(qū)由于房價的溝上漲，購房非者的經(jīng)濟負袋擔加重，而潑小戶型以其刷低總價、獨斃立空間、便醫(yī)于出租、收車益快等特點小深受投資者熱的青睞。逝市政府加大笑了對房地產(chǎn)黎遺留問題的鞏解決力度，帳使大量的取伴得炸“憐兩證膽”輕的存量房進昆入二手房市域場。二手房匠市場的有力盒發(fā)展說明居圣民改善居住虛條件的愿望扯強烈；城市鄙居民二次置襖業(yè)持續(xù)保持莖較高水平，畏這部分消費暖者對新建住住宅產(chǎn)生較大慣的需求，成夸為增加新建燒及存量商品刊房需求的主生要動力。罰四、200哄5年下半年稱永川市房地痛產(chǎn)市場發(fā)展腿趨勢危新區(qū)中心地密段的集中開到發(fā)，土地資染源的稀缺性摟、不可再生象性決定了房刻價的合理上裹漲趨勢。而敘商品住房整桐體品質(zhì)的提靈高、建筑材益料價格不斷輩提高，必然丸帶來建筑成廟本的增加。蛛從這兩點來壘看，未來一昆、兩年內(nèi)永棋川房價的必失然出現(xiàn)較大拔程度的上漲竄。結合永川蘿市的城市消奶費力水平、菊物價水平和膏人均收支水源平，根據(jù)市塞場開發(fā)和銷陽售情況，預銀計永川市下驚半年的房價吉在現(xiàn)有基礎健上維持平穩(wěn)戶上漲趨勢，胞并可能因為金各樓盤的集憑中上市而出莫現(xiàn)小幅波動貌。巧1、有效需箏求的增加，宰高品質(zhì)樓盤脹的上市，促屢使房價持續(xù)即上漲采永川市主城游區(qū)人口約2船6.2萬，綢城區(qū)面積2硬5平方公里公。根據(jù)永川痕市大城市建清設實施步驟菊，2005店年底永川市時主城區(qū)人口刃將達到30調(diào)萬人，城區(qū)熔面積達31維平方公里。乒由于城市化伐進程加快，肌外來人口和很拆遷戶大量役增加以及居麥民改善居住全條件愿望和番經(jīng)濟能力的蹄同步增長，近勢必增加對倆住房的有效鞠需求，而帝都琴三期、金開港明珠二期捆、華創(chuàng)、A匙C世紀城、膚學府美墅、識竹映三清、瞧渝西風情街她等規(guī)劃、品厘質(zhì)水平較高蠅樓盤品質(zhì)的犬集中上市，扭將推動房價斬持續(xù)上漲。扎2、商品房之價格穩(wěn)中有漿升，升幅趨瘡緩墨隨著開發(fā)企團業(yè)取得土地看的成本上升腦，建筑原材職料價格上漲棍，銀行貸款霞利息上跳，吧建筑規(guī)范要泉求提高等因蛇素帶來的壓漆力將在05寒～06年上療市項目中逐罩步體現(xiàn)。這純些因素將導劣致商品房成況本上升，但揀在近期政府身宏觀調(diào)控力盛度加大和消搭費力、消費碌人口、購房文者愈發(fā)理智謝等多重因素蛛制導下，綜鐵合房價將是竿合理的穩(wěn)步泰上揚，增長督幅度同比不日大可能出現(xiàn)能上升，估計提下半年房價斯?jié)q幅將在4饒％～8％之婦間。合3、二手房螺的價格將會旁有小幅提升濁隨著一手房毅市場的火熱道，眾多把舊竭房子處理掉求購買新房的抽客群的產(chǎn)生笛，一、二手齡房之間較大暢的價格差、好投資資金的刑進入等方面夸的因素，直蹤接帶動二手意房市場的升庸溫，目前已紅有重慶的二瘦手房連鎖機而構開拓永川陽市場，二手糞房的逐漸活侍躍，將帶動戴價格上的上蹦浮。企4、總量商磁品房供應繼嶄續(xù)減少,新恥區(qū)供應量增俱加辰2004年務國家相關部玉門先后出臺歇了土地、金專融等一系列居“渴緊收霜”善政策，先是騙項目開發(fā)自替由資金比例走的提高，隨賤后是銀行的吼貸款難度加寇大，在規(guī)范茶市場、提高木市場門檻、槍減緩固定資文產(chǎn)投資過快泡增長方面有疲明顯效果。線2005年俱繼續(xù)實行從卵嚴從緊的建鑰設用的供應扇政策，緣“證收緊地根賄”醒。由于土地癢供應偏緊，辟土地開發(fā)面吐積下降較多堆，商品房竣蝦工面積、新搜開工面積的良減少，造成攔供應總量繼甩續(xù)減少。但鏟新區(qū)房產(chǎn)開執(zhí)發(fā)更加火熱靜，新增供應辟量新區(qū)占大賢頭。警五、犯5.12政歷策對永川房仗地產(chǎn)市場的座影響比05年5月來12日，國專家建設部、坦發(fā)展改革委土、財政部、諷國土資源部瘋、人民銀行撫、稅務總局秧、銀監(jiān)會七涼部委聯(lián)合出姐具《關于做柿好穩(wěn)定住房候價格工作的當意見》的房鋸產(chǎn)新政，對貞房地產(chǎn)市場鮮進行更具體陽、多方位的花調(diào)控，這些叉政策的出臺窗馬上引起了尿國內(nèi)不少地蛋方市場的強家烈反映，上梨海房價應聲岔而跌，多個昨市場成交量痕明顯萎縮，韻本小節(jié)對此組政策對永川今市場的影響脫，以及對本攔案影響進行穩(wěn)分析。閣1、加強一降級市場的監(jiān)送控力度。隨“常加大對閑置套土地的清理責力度，切實妥制止囤積土跡地行為，嚴準格執(zhí)行法律享規(guī)定，對超希過出讓合同閑約定的動工走開發(fā)日期滿掀１年未動工焦開發(fā)的，征沫收土地閑置尿費；滿２年碑未動工開發(fā)妖的，無償收緩回土地使用址權。鼠”伐這就給房地項產(chǎn)開發(fā)商提凡出更高的要甲求，要求開坊發(fā)商有更好哲的市場判斷役力，以及更維專業(yè)的營銷寺手法和營銷符隊伍，以在賢規(guī)定時間內(nèi)臺迅速實現(xiàn)建雹設項目的順椅暢銷售，實垮現(xiàn)盈利。免擊短線炒房同行為。香“儉自２００５求年６月１日晨起，對個人市購買住房不期足２年轉(zhuǎn)手梢交易的，銷蔥售時按其取友得的售房收槳入全額征收首營業(yè)稅；個券人購買普通巴住房超過２按年（含２年筆）轉(zhuǎn)手交易么的，銷售時掩免征營業(yè)稅勁；對個人購鋼買非普通住殿房超過２年妨（含２年）婆轉(zhuǎn)手交易的場，銷售時按彩其售房收入甚減去購買房節(jié)屋的價款后滾的差額征收州營業(yè)稅。膝”中為了有效平志抑房價，防繞止房產(chǎn)泡沫墳化，國家運閉用稅收手段木打擊短線炒達房者。此措延施造成消費絞者持幣觀望妄心理加重，持造成整個市贏場交易行為氣的萎縮?？們S體不利于項扇目的推廣。述也更要求開譽發(fā)商要在產(chǎn)雅品和營銷上越下足功夫?；某绦蚴侄嗡ι洗驌舫捶苛硇袨?。慕“撐禁止商品房構預購人將購框買的未竣工炸的預售商品糞房再行轉(zhuǎn)讓囑。在預售商就品房竣工交藥付、預購人剩取得房屋所投有權證之前告，房地產(chǎn)主途管部門不得怎為其辦理轉(zhuǎn)混讓等手續(xù)；潮房屋所有權耳申請人與登矩記備案的預汗售合同載明萬的預購人不栗一致的，房互屋權屬登記傍機關不得為圾其辦理房屋壺權屬登記手親續(xù)。吃”鑼禁止炒賣樓歇花行為，對槽處于賣方市由場、泡沫較減大城市的虛愛高房價有明惱顯的抑制作積用。對如永南川之類三級售市場影響不酬大，但對剛另興起的房產(chǎn)妄投資市場會盤有明顯的打螞壓作用。摘總之，5.考12房產(chǎn)新患政對本地市慘場總體影響率不大，但更較規(guī)范化的政壤策措施，將敏使消費者的腥購買行為更露加理性化，凍持幣觀購的箭心理加重，暮對剛熱起來膨的市場溫度四有一定的影釋響。同時也花更要求開發(fā)魯商注重產(chǎn)品敵創(chuàng)新、產(chǎn)品分質(zhì)量以及營券銷手法的出用新變化。狠六、主要競版爭樓盤分析渴由于近兩年旱永川城區(qū)的歉重新規(guī)劃和標建設，新區(qū)洗房地產(chǎn)開發(fā)兵建設成為城喪區(qū)開發(fā)的重烤點，因為有炎先進完善的蜻規(guī)劃，新區(qū)獸房地產(chǎn)建設局的規(guī)模、品嗓質(zhì)等各方面軌均有很大的喚提升，外地秋開發(fā)商的參母與投資，也鑒帶來了各地棕房地產(chǎn)營銷瓣推廣上的先覆進做法，使抹新區(qū)成為了蠟永川房地產(chǎn)分開發(fā)建設的竿前沿陣地和猶先進地區(qū)。敏通過對新區(qū)廚本案主要競億爭對手的調(diào)型查，可以清笛楚了解市場攤上產(chǎn)品類型皮，各類類產(chǎn)劑品在市場上錦的反響，可法以大體估算沖出未來市場磁供應情況，霞可以歸納出揭為行之有效源的營銷方式次手法，以及其產(chǎn)品市場供枕應的其他各派類特征。根歷據(jù)這些重要妄的借鑒和判敞斷，使本案醫(yī)的營銷推廣樣有的放矢，裙最大降低市瘦場風險。偉映帝琴止三期：御景徹豪苑仁開發(fā)商：重率慶市偉映實告業(yè)則項目地址：引經(jīng)濟技術開響發(fā)區(qū)匯龍二捷轉(zhuǎn)盤（人民司廣場西側）哲建筑及景觀紋設計：香港抱南普華泰建槳筑及景觀設奸計駱代理商：緯薄聯(lián)地產(chǎn)顧問恨（重慶）有唉限公司戀廣告推廣：無重慶質(zhì)因數(shù)扮總建筑面積邀：9萬余平芒米，其中住惱宅5萬余平捆米，商業(yè)3朽萬余平米，申車庫、設備誕用房1萬平宴米恐車位：25法8個軋建筑高度：革84.6米瓣綠化率：4模3％沉主打廣告語鴨：帝琴盛典冷，君臨天下趨：49貌81000沃14抓98100古02叼三期2幢高怠層25層、搜2幢小高層邀19層，唉樓棟命名：史新城麗舍、斑錦繡康庭、挖盛世皇庭、耍駿逸峰景、沖名邸映象、帳聚景雅筑、恰美域中央鹽總戶數(shù)：5殃02套造價格未定旨，預計15稱00元/㎡掉戶型面積：漏82～14勢7㎡，二房蓮82.5㎡廟，復式24串0㎡米主力戶型臭：三房91液～120㎡割、四房13須5～147姻㎡教另：偉映帝臣琴一二期共慢517套，仆已售500鴿套，二期價速格范圍80故0弓—暢1400元匯/㎡，均價澇約1150減元/㎡,面妻積范圍90鋪～150㎡秒；紅河麗景瞞基本情況：森總戶數(shù)：4醫(yī)65；占地貌：66鎮(zhèn).1著畝；總建：紗72998樣.48平米果；公攤：9開%~13%丘；容積率：棋2.91；宰建筑密度：保30%；綠釋化率：35贏.5%，1寫萬平米景觀舍中庭，商業(yè)紋2000平覆米世：4箭98066睛664章98006墨66塵銷售情況：攀7棟小高層蓄及多層（1蔬2層、6層抓），已銷售陰完220套只，AB棟已秀售完，銷售儉率：50％適，其中90銷—跌125㎡銷辜售狀況最好摩，銷售率約矛為85草—釘95％脆工程進度：替AB幢主體啦完工，內(nèi)部喜施工；CE惜幢在建；D胳幢封頂；中旅庭景觀和泳泰池施工?？嬷鞔驈V告語利：生活，與欲自然交響色乓2005黑永川人文景噴觀建筑典范嘆戶型面積：想90～15壩0㎡快面積配比：干兩房90～梳96㎡命三房116佳～146㎡庸四房1牛40～15視0㎡汽主力戶型：嶄兩房90～緒96㎡、三峰房120～勾140㎡咳均價：總體拐均價125范0元/㎡，蒼目前多層1朵400元/牌㎡，小高層靠1550元蜻/㎡攀層差：20擦～30元/構㎡；店面挑虎高漸5.2m金港明珠攪類型：花園表洋房煩賢起價：耕1030掙元租/卸平方米；均抄價：次1220落元旅/干平方米兄項目位置：碗永川市紅河伐小區(qū)人民北浴路堆69毀號（中山中憐學對面）只建筑類型：纏壩多層七層求,亮高層友售樓：途8535吧3555敏另85353擾666社銷售狀態(tài)：已昂尾房勻開盤時間：紐2004神年底蠶頃開發(fā)商：駝丙重慶裕達房洪地產(chǎn)開發(fā)有糖限公司稿酷建筑設計：歇中國華西工鉆程設計建筑佳總公司農(nóng)環(huán)境設計：仙重慶爽藝環(huán)蜓境藝術設計紹怕物業(yè)管理：趴重慶裕達物濫業(yè)管理分公豎司細施工進度：榨酬已封頂饑舅綜合點評：階位于永川市恩開發(fā)區(qū)腹心季地帶，通達或四方，地段隙較好，東南心面緊臨新建誘市政府辦公生大樓；西南桂面鄰會展中楚心，永川匯躺龍中學，西磚北面臨永川械中山中學。間戶型面積：會75～25槍0㎡趴主力戶型濃：三房、四碌房主喝力面積：1墊26～14院4㎡傻總戶數(shù)：4溉46套；已洋售：350帶套存總體均價；按1200元掙/㎡，頂層網(wǎng)復式均價：奧1380元對/㎡，披建筑點評：村建筑風格采積用典型的歐牙陸風格三段妻式設計，底檔部為灰綠色蹲、中部乳白鈔色、頂層為艱赭紅色。以叢歐式的陽光術窗配以無色堡玻璃、現(xiàn)代辦風格的弧形間加寬陽臺配斑以歐式鐵花鹽欄桿形成外必立面。整體甘布局采用分汽組團圍合設炮計。迷主打廣告語叢：城市花園撓美宅AC世紀城如：4液98388幸88怨4983交9999夢項目地址：勵新區(qū)水景公細園西南側炭投資商：重鴨慶航大房地調(diào)產(chǎn)開發(fā)有限臨公司&上海蠟同鳴房地產(chǎn)廉匯開發(fā)商：重克慶同航置業(yè)槍句建筑規(guī)劃設疫計：上海華定東建筑設計釘院裕景觀規(guī)劃設氏計：重慶宏豐興園林景觀守恨物業(yè)管理：確重慶歡樂谷堤物業(yè)管理有阻限公司奏代理商：重萍慶萬基地產(chǎn)動顧問有限公找司頓廣告設計：微重慶水原廣頸告蓮主打廣告語翁：全電梯只·飛城市公園社呆區(qū)攔建筑形態(tài)：女2幢27層盆、3幢18婦層、2幢獨貨立商業(yè)體爸占地44畝菠，總建筑面楚積：近10壁萬平米燥總戶數(shù)：6艱20戶；商損業(yè)店鋪：3扎00間；寫布字間：10樸座慎價格未定，畝約7月份開適盤甚公攤約15容—韻20%藏戶型面積：獸一房42～較45㎡、二富房65～6杏8㎡、三房散96～99帽㎡、四房1描35～14舌0㎡硬渝榮傘·叫天之韻花園辮項目地址：您匯龍大道二寨轉(zhuǎn)盤哀：61屯19288急8乒開發(fā)商：重甩慶渝榮房屋障建設開發(fā)有者限公司蒸規(guī)劃設計：誰重慶大學規(guī)今劃設計研究兄院顏建筑設計：半重慶市大地漠建筑勘察設取計院膛代理商：嘉宇鑫地產(chǎn)顧問邊機構瘋廣告推廣：坊四川黑駿馬再廣告希物業(yè)管理：尖重慶渝榮房斥屋建設物業(yè)堅管理有限公睜司餓項目定位：麗首席低密度慎大型花園式僅智能化生態(tài)劑高檔住宅社櫻區(qū)旺占地面積：逮17764捆0㎡；總用脹地面積：4呀3700㎡磨；總建筑面虧積：102患090㎡疼容積率：2檢.34；建獅筑密度：2供4.6％；必綠化率：3彈8.7％；致車位：25嚷1個燃建筑結構：燕磚混結構刃暫樓棟命名：智帝景苑，下臨轄迎春閣、促探春閣、惜鵝春閣、醉春番閣、仆持春閣、夏頸清閣、夏涼光閣、秋香閣效、秋水閣、齊秋月閣、秋屈風閣擴店面42間煤，店面售價倡4000～芬5000元細/㎡，現(xiàn)已塵停售笑總戶數(shù)：2臉42，已售售140套聯(lián)均價：14運00停戶型面積：厭90～15撐0㎡蠅公攤11扭％厲面積配比：往三房92～紡148㎡、鹽四房150狼㎡脾主力戶型：憐三房123嗽～136㎡爺主打廣告語灑：回家，是壇度假的開始變潤智僵·標至尊華庭姻項目地址：勵匯龍大道與扶人民大道交臺界處東北面餅開發(fā)商：重景慶潤智建設腥開發(fā)有限公當司&重慶渝預西石油供應秘租建筑設計：圖中煤國際工助程集團重慶詞設計研究院禁景觀設計：神重慶開宜景迎觀設計建設止去代理商：重誤慶同濟置業(yè)常顧問有限公悄司也：49墳89989潮8舍49891曾666瞞一次性付款釣9.8折，沿按揭9.9炕折。坊用地面積：斑25949近㎡；熱建筑形態(tài)：藥10棟小高范層、多層；物小高層12霜層、多層7素層，一層為瓜商鋪善總建筑面積申：6127喊5㎡，其中擱地下車庫5粒229㎡藏容積率：2歉.16；建暫筑密度：3喂6％；綠化架率：64％變二房：67校㎡78㎡塘83.往9㎡倉89㎡隔90㎡伸93㎡喊114驅(qū)㎡互三房：11繪8㎡細119㎡響136㎡粘156害㎡沈四房：14輕3㎡1瘡47㎡1當49㎡蟻150㎡補復式：19銷7.6㎡共201歡.6㎡炮228.8慶㎡邁主力戶型：尿二房、三房日；皆主力面積：粉83㎡舍—盼90㎡,1秧15㎡壩—朗120㎡湯總套數(shù)：3父90套，已側銷售：23律0套。漫暢銷戶型：森朝向、位置權佳小戶型抵整體均價：冶1500澤—非1600元氏/㎡，價格麗范圍：13刺00體—滋1760元噴/㎡顧主打廣告詞董：至上極品銹天上人兼間寄龍海片·百錦繡花園獵項目地址：墊匯龍大道一盈、二轉(zhuǎn)盤之奇間西側勻開發(fā)商：重久慶潤通房地芒產(chǎn)開發(fā)有限拴公司嘴建筑設計：耗重慶航天建慕筑設計院伐環(huán)境設計：應重慶東森環(huán)啞境景觀設計博事務所裂用地面積：嗚21901喊㎡；建筑面震積：458誤00㎡；容憂積率:2.沾09；綠化夏率：約36店％愚戶型面積范碗圍：70㎡捆—魯150㎡；快主力面積：遮三房120別㎡左右戒2004年松7月開始銷捉售，已交房褲。一梯四戶究，純多層，莖設地下停車委位100個快總套數(shù)：4吵46套；已唱銷售350些套銳整體均價1競200元/佩㎡左右，目炭前1400頂元/㎡左右學府美墅治項目地址：鑰匯龍大道三僅轉(zhuǎn)盤秋開發(fā)商：重謝慶江山物業(yè)湯發(fā)展有限公湯司妖代理商：中誤潤昌地產(chǎn)顧跑問州：49滋81122獅249界81155潤5喚容積率：1萌.5；建筑分密度：30界％析建筑規(guī)劃：足花園洋房（掃介于多層與氧聯(lián)排別墅之憐間的產(chǎn)品形塔態(tài)），板式昨結構，全部案南北朝向；君磚混結構；荷底層擁有獨憶立的私家庭爸院，從第二引層起層層退樣臺，每層均玻有露臺而形充成戶戶花園春。培戶型：每單堵元一層兩戶任、一梯兩戶割總戶數(shù)：一前期310套域均價：未推希出，預計1初600元/種㎡以上爹主打廣告語壽：洋房庭院援·掌世襲書香迎大筐都市流行住玉房形態(tài)TO鄙WNHOU竄SE5＋餡1洋房渝西風情街具中山大道，溜處于永川市賄的中心地段盯近恰10可萬平方米總奪面積，其中盡7位萬多方住宅在,2鑄萬多方商業(yè)卡以強調(diào)丈“制情趣化居家抹、休閑化生緞活配”肢為主題的都碗市景觀名邸掘項目咨詢階斃段依押:8538此6666啄板式結構，扯一梯兩戶；澇入戶花園她永豪緣·束適口香居悶項目處在連南接小南門、槐騎龍街和中項山路的強勢脫地段，地處聲渝西風情街明的龍頭。周閱邊商業(yè)成熟身，社區(qū)配套娃完善，詳細照配套有銀行銷、超市、農(nóng)經(jīng)貿(mào)市場、醫(yī)唐院、公交車順站、紅星幼炊兒園、上游站小學、北山顛中學等；演項目地址：犧永川市大什梳字（香國茶殖園旁，位于疊渝西風情街竿）扯膨：85真38720耍0燦開發(fā)商：重鎮(zhèn)慶市永豪房架地產(chǎn)開發(fā)有酷限公司年曉策劃：重慶素協(xié)創(chuàng)策劃公輸司怎建筑規(guī)劃：獨兩梯三戶、怪兩梯四戶，聰12層，1像、2層為商面場。稅一期總戶數(shù)草：70硬戶型面積：熄98～12礎8㎡；主力榴戶型：三房若兩廳（含錯櫻層）味均價：12開00元/㎡刷；銷售率：隱70％撕主打廣告語羊：我生活由災我選擇柔嘉信廣場產(chǎn)輝權式酒店漿項目地址：得渝西大道東痛段，未來汽摸車客運站對爭面左總戶數(shù)14掏0套，已全躍部售完林單間面積4蠶0平米和7盲5平米，均割價3500價元/㎡左右具，精裝。構后座部分店宜面（一樓）戴共35間剩遺余18間在內(nèi)街門面：延3000元販/㎡左右仆汽車站燥對面710墾0鉛—悅8600元辭/㎡，采非汽車站對恐面外圈50膀00元/㎡漆左右劇昌州城市花浴園頭臨傅永川中醫(yī)院提，南側木貨堆街，后靠永絡川中學，西攪近人民醫(yī)院若及血亭子。冊項目地址：參新開發(fā)區(qū)和駱老城區(qū)的交體界處，東依役英井路丘開發(fā)商：重農(nóng)慶呂州林杰周房地產(chǎn)跳代理商：重佳慶敏杰房地護產(chǎn)顧問逼起價：11禁68元/平途方米鞋；百均價：13勸68元/平屢方米婆占地面積：撿9.90萬映平米萬平方明米燈建筑面積：葡19.50葬萬平米萬平塵方米飽綠化率32落.20％音；烤容積率1.遲97辰；繪車位：30兩0脖個波建筑類型：數(shù)多層,小高襲層吊。舍小高層住宅恒(11層)逐采用現(xiàn)澆鋼濃筋混凝土短雪肢剪力墻或綁異性框架結笨構。地下室斤：現(xiàn)澆鋼筋糊混凝土框架贈—剪力墻結凳構。人防區(qū)繪為地下二層瞧，5級人防叔。庭港都煉·刺假日廣場浙項目地址：棉永川火車站對左側首開發(fā)商：港踢都房地產(chǎn)容誓開發(fā)商自銷粘建筑面積：棄一二期共1拘5174㎡蒼，內(nèi)部設幼節(jié)兒園、農(nóng)貿(mào)鞠市場效一期售完，曬二期尾盤灑均價100盆0斧—裙1100元局/㎡之間檔名豪揚子江互產(chǎn)權式酒店怕項目地址：攜萱花路名豪宇購物廣場左破側旱：4986北3790歇總投資1.吧5億元，總衣建筑面積3麗.8萬平米爐，層高21濃層牙總戶數(shù)：2碧82間，銷戲售率約為8楊0％貓目前剩余部將分為總價2及5萬以上大紐套間小結：六新區(qū)現(xiàn)有樓盲盤存量總套膽數(shù)約為：2棒650套；踐已售完約：紙1890套扯；存量未售盼約：760鉤套；啊截至明年初用新區(qū)推出樓張盤項目有帝己琴三期、金便港明珠二期甘、華創(chuàng)、A稅C世紀城、忽學府美墅、型竹映三清、販渝西風情街感等，預計總車銷售套數(shù)達光到：400鞭0套左右。扇另有長運花按園、鳳凰城皮、善群等項主目預計兩年顯內(nèi)啟動。根拐據(jù)統(tǒng)計，去瀉年新區(qū)消化躍量為150濁0套，初步貼估計，上述躁樓盤總消化溫時間在3年尤以上。禽新區(qū)樓盤從忘多層向小高卷層和高層過璃渡，規(guī)劃超割過18層建崖筑的樓盤有俗帝琴三期、秋AC世紀城輛、竹映三清肥，學府美墅釘則規(guī)劃高檔壟花園洋房，麥從品質(zhì)上看齒，這些樓盤軌所針對的消殿費客群與本石案相近，則兔高端消費群這的爭奪將趨太于激烈。欺根據(jù)現(xiàn)有樓喊盤的營銷及棵施工進度，玩未來兩年內(nèi)純新區(qū)將出現(xiàn)形6犬—由7個300仁—斧500戶左頭右的中型社型區(qū)，中心開關發(fā)區(qū)總人口糕達到3構—稻4萬人的規(guī)旱模，人口聚山集度加大，古商業(yè)經(jīng)營環(huán)宜境將有明顯膏改觀。預計序中、小型賣節(jié)場將逐步出咽現(xiàn)。霸目前帝琴三踩期、AC世執(zhí)紀城、學府狂美墅等項目叉均在進行價秩格上的定位核，等待、判蘆斷合適的入主市機會，這腹些項目的入騾市必將拉動請新一輪價格貴上漲。西七、游市場消費者漲消費習慣及查需求調(diào)查慣區(qū)域房地產(chǎn)餡市場消費者畢的單體特征對是分散的、場個別的、鮮宿明的，然而藥聚沙成塔，很把這些星散角的特征收集桶起來，通過胖科學的歸納嘴和分析，便尋可以對消費錦者的大體消敢費習慣、消懇費需求進行母判斷，通徹昏地了解區(qū)域伴市場對產(chǎn)品纖的要求，更刪有針對性地乞進行產(chǎn)品設郵計和目標營司銷。育為深入地了角解區(qū)域房地追產(chǎn)市場，本雁次市場調(diào)查渾進行了大規(guī)紅模的消費者莊訪問，主要供以現(xiàn)場投放佳“艙消費者調(diào)查什問卷孟”糕的形式結合后高價值目標血上門訪問的知形式進行。攪樣本采集范姨圍：掀勝利路、萱陜花路、文曲綿路、渝西大父道、渝西廣詢場、大南門匙、萬金路、眨中山大道、艱上門工樣本采集對重象：番政府工作人狡員、事業(yè)單協(xié)位員工、個臟體經(jīng)商戶（菊占大部分：沿包括有犯、煙酒、醫(yī)升藥器械、化殿妝品、數(shù)碼秀快印、鞋服將、布藝、建慰材、鐘表、弓網(wǎng)吧、印刷唯、售樓等行慎業(yè)）樣本數(shù)：哪發(fā)放150件份，有效統(tǒng)附計樣本約1喇40份。捎消費習慣及腎消費需求情問況工——柴1．在現(xiàn)有澆住房面積上王，統(tǒng)計項上李各個均有分華布，但可以宴很明顯看到鴉，80射—祖120㎡為粒目前最普遍姻的居民住房炒面積，而此動部分居民中播的富裕者若倉有換房需要估，則傾向于患同等面積以雨上的住房。戒2.打算何兵時置業(yè)，可伸反映未來一弱段時間居民軌消費熱情和費消費心理預街期，反映當適前房地產(chǎn)的婦熱度。調(diào)查徹中有一些受柏訪者表示是吵剛置業(yè)完畢監(jiān)，以下圖表農(nóng)顯示選擇近棗期置業(yè)的消遺費者的數(shù)量叮，說明近期蟲房地產(chǎn)市場張需求仍較為極旺盛。槳3．選擇購任房區(qū)域，新爪區(qū)以較大的胞優(yōu)勢領先舊兄區(qū)，說明市櫻政建設更為塌宏偉、完善梢的新區(qū)的確酸具備較大吸囑引力。方4．消費者宣購房目的，沉反映市場主慧流需要，同鑒時反映房地軟產(chǎn)投資比例搖。此調(diào)查顯榴示永川消費墻者購房仍以伶滿足居住需陜要為主，同丹時也出現(xiàn)了聰部分地產(chǎn)投淺資者，選擇飄購房目的同劃時有二項重可疊的部分。督5．消費者四可以接受的困房產(chǎn)單價方耳面，反映消脹費者對市場稱房價的心理毒預期以及實因際可以承受濕的房價水平移，了解各個過層次消費者牢的分布水平鉗。以下圖表玩顯示，以1病000元/拘㎡為分界線綿，永川消費餐群集中分布缸兩端，高端聞房產(chǎn)有一定榜的消費群落帽。潑鏟俗泥6．在付款艷方式上，選悼擇一次性、倉分期和按揭氧的約各半，虜消費觀念正刺處于進一步到轉(zhuǎn)變中。田7.對住房盡單位面積的協(xié)需求上，本而地消費者仍括傾向較大的漿面積，反映越其幾代同堂翁的居住結構依仍較為普遍冊，但房價的吐攀升及家庭病結構的小型芒化趨勢，也眼引發(fā)了小戶牙型的需求。役8.戶型需歷求上，三室燕一廳和三室建二廳為消費徐者接受程度舊最高，反映毯主流消費者宜的普遍消費豪需求，同時熟，二房和四窮房需求量的仿相比三房有柔所減少；消每費者普遍能截接受錯式戶距型。體9．對購房丟地點的影響這上，交通和恥區(qū)域發(fā)展前認景占最大比束例，說明追拐求生活的便俱利性，以及慚房產(chǎn)的保值懷、升值是人點們普遍關心跑的因素，另王外，關心孩朽子教育、對推價格敏感度偶都是選擇購脖房地點的重攤要因素。望10．在樓涌盤選擇上，暴小區(qū)環(huán)境、眨戶型格局、扒小區(qū)物業(yè)都童是最重要影唯響因素，說擱明消費者越擊來越注重樓母盤的整體品券質(zhì)，關心的論是關系到居暫住舒適性的副確實因素。羞對題“獄錦上添花潑”沾的會所等不核熟悉的東西刮要求不高。遇11.購房桿信息來源方呼面，通過房梯交會、現(xiàn)場拳活動、街頭陶宣傳單和親性友口碑流傳妥的最多，反硬映出小城市奴的營銷手段接特色。味12．新區(qū)倒商業(yè)認同度暈，反映消費攔者對新區(qū)商扇業(yè)的信心，星調(diào)查顯示多茂數(shù)消費者新攔區(qū)商業(yè)最佳仰進入時期在豎2年以后。肝13.新區(qū)桌商業(yè)經(jīng)營內(nèi)非容上，鞋服卡和餐飲占大話頭，顯然關拾系人們穗“蜘吃工”桃、囑“陳穿剖”雷的兩大行業(yè)朵仍是商業(yè)經(jīng)豎營的最理想碑選擇。惡稼晴牌卷燕縱痰第二部分：油“苗竹映三清輝”工項目概況申一、地理位弊置稻本案位于永庫川市經(jīng)濟技如術開發(fā)區(qū)的乓中央片區(qū)，槍地處人民南斷路與人民西眨路交匯處。淘北側為人民知廣場，西北藍向是帝琴花痛園，東北面貌為華創(chuàng)步行隊街，西側左愈方緊靠武裝普部、長運花末園，西南與崇人民醫(yī)院接倘壤，東南向草為AC世紀肢城?？傮w而貞言，地理位佩置較為優(yōu)越眠、市政配套解條件較為成剩熟。筒二、項目規(guī)壓劃及主要經(jīng)侄濟指標胳1、規(guī)劃限士制條件桂容積率：小睜于4.0；慚建筑密度：引限制在40仙％左右；綠既化率：限制融在35％以負上筍2、項目主挺要經(jīng)濟指標薦規(guī)劃用地面隸積原46402彈.5㎡膚基地面積庫37784乓㎡團總建筑面積夜14941奧6.3㎡布其中植1．住宅草面積寨12615懲1.4㎡綢2．商場軟面積兼21440吸㎡噸3穗．狗會所悔面積嚼1824.利9㎡見容婦積率本3.95互覆毯蓋率網(wǎng)41.5％冰綠化劃率旗41.5％誠地上停車位竹27輛璃總戶數(shù)指910戶夏地下停車位掃311輛津建筑形態(tài)均樹為高層，其呀中3幢21果層、2幢2減6層、2幢刮29層（復盼式）。名三、項目區(qū)事域狀況分析窄1、經(jīng)濟技艘術開發(fā)區(qū)現(xiàn)瘦狀分析淹（1）、開交發(fā)區(qū)地理位詳置說明潮永川市經(jīng)濟畫技術開發(fā)區(qū)攤規(guī)劃面積1腰3.6平方電公里，目前借已建成新區(qū)準面積3.6告平方公里，超形成精細化學加工區(qū)、機拐械加工區(qū)和菠高新科技三浩大工業(yè)區(qū)。和位于永川舊除城區(qū)東面，獄地處成渝高讀速公路、成扔渝鐵路、成離渝公路交匯暫處，為黃金渡動脈節(jié)點之俘一。距離重切慶市區(qū)64謙公里、成都承280公里潛、長江深水鄰港碼頭35塘公里、重慶忌江北機場9棍0公里，交丟通便利，地歸段優(yōu)勢明顯督。計（2）、開沫發(fā)區(qū)內(nèi)交通妻設施說明登區(qū)內(nèi)主要有蒼匯龍大道、期望城北路、墻紅河南路、耕渝西大道、忠人民大道、產(chǎn)昌州大道、蔥星光大道、印石松大道、省學府大道、捕人民東路等扛主要干道。脅已建成8.砍5平方公里濤的新區(qū)道路慣骨架和渡“呢五縱五橫娘”會的道路交通乳網(wǎng)絡。砌（3）、開豪發(fā)區(qū)社會經(jīng)慕濟發(fā)展狀況溝簡析派2002年旅伊始，隨著戰(zhàn)政府領導班胡子的換屆、綁外部硬件設胃施的改善，去開發(fā)區(qū)開始湊了迅猛發(fā)展耗。永川的財億政收入僅每右年3個多億與，而新區(qū)人撐民廣場、水帆體公園、體央育公園等大另型市政工程李花費8個多歡億，每年的慨財政均入不慈敷出。招商清引資作為政帳府的慣用手樂段，在逐漸弄改變永川產(chǎn)沖業(yè)格局。政捎府目前以虧欄損狀態(tài)進行繁招商引資，網(wǎng)前期花費巨炭資斥入公共沒配套建設，語在今后幾年抽內(nèi)將能吸引余更多的社會徑資金流入永旅川。200徑4年實際招攪商引資工作攻并不盡人意駐，竿“愛茶博會債”插前期花費較天大，實際上耍吸引投資資健金沒有達到慰預期目標。附而2004征年上繳利稅宜達1000退萬元的企業(yè)耀僅兩家。茶前期政府的望投資已經(jīng)逐得漸顯現(xiàn)出成么效，雖然成懶效較為緩慢愿。2003該年經(jīng)濟技術需開發(fā)區(qū)的工療業(yè)總產(chǎn)值占嘗全市工業(yè)總武產(chǎn)值得1/抽8，財政收蘇入達到12結00萬元，啟開發(fā)區(qū)已成恨為永川全市門經(jīng)濟發(fā)展的顧重要支撐點監(jiān)。而整個開愁發(fā)區(qū)的發(fā)展嶺，又將使得陪政府對開發(fā)筋區(qū)日益重視沈，各項市政丹配套將迅速獅到位并完善表，對于位處劫開發(fā)區(qū)中心豪地段的本案伶而言，具有繭提高硬件設當施的重要意扇義。占2、區(qū)域發(fā)袋展趨勢展望夕永川經(jīng)濟技澡術開發(fā)區(qū)定辯位為永川的羨新城區(qū)和未態(tài)來的行政、陳商務中心。只開發(fā)區(qū)作為各永川大城市蔽發(fā)展規(guī)劃的襖支點和工業(yè)錦高新技術發(fā)豎展的立足點隙，在今后相婦當長的一段林時間內(nèi)，對每房地產(chǎn)業(yè)的笛住宅、商業(yè)數(shù)而言，是永疼川城市發(fā)展趨的熱土和重幕心，是一個改巨大的金礦蜜，具備強勁朋的開發(fā)潛力宿。蠶開發(fā)區(qū)順應手政府的定位首，將分為以廟下幾個發(fā)展銷趨勢：壽（1）、文謙化教育中心銹——瓶抖CCD（中占央文化區(qū)）憂渝西學院新靠校區(qū)、廣播淚電視大學、蜘中山中學、館匯龍小學、怕臥龍小學分物布于開發(fā)區(qū)艷內(nèi)，新城區(qū)鋒成為永川教殃育規(guī)模最大包、技術含量革最高、文化捆氣氛最濃厚您、科技信息縮最發(fā)達的文扯化教育中心緊，為開發(fā)區(qū)刷帶來了較大礎的人流、物悲流，形成住經(jīng)宅和商業(yè)的否市場切入點丙。奶（2）、行產(chǎn)政金融商務帆中心鵲——民CBD（侍中央商務區(qū)火）隆隨著永川市捎政府大樓的妹搬遷，行政趟中心開始轉(zhuǎn)杏向開發(fā)區(qū)。宏市公安局、午民政局、、搭技監(jiān)局、交桿警大隊、供顆電局、醫(yī)院鏟等辦公樓陸究續(xù)落成遷入著，以市政府能為圓心的行啞政中心已經(jīng)能形成，行政航中心的地位長已經(jīng)不可撼姻動。瓦市府制定的某工業(yè)強市政珠策，加快了雖區(qū)域工業(yè)的詢發(fā)展，工業(yè)舍成為永川主撤導產(chǎn)業(yè)和支出柱產(chǎn)業(yè)。與遺之配套的第弊三產(chǎn)業(yè)服務卡業(yè)必然隨著杜第一產(chǎn)業(yè)的塌發(fā)達而興盛狠。瞇伴隨各個樓躺盤的興起，擁商業(yè)繁榮圈估開始嶄露頭調(diào)角；而各大忽銀行的相繼汽進駐，代表推著金融體系孟的擴容和完循備；郵政局魔、電信局、蠟移動通信、資聯(lián)通等信息菊產(chǎn)業(yè)，則帶毯來了完善的輔信息網(wǎng)絡服東務系統(tǒng)；永猾川客運中心厭的投資動工蹦，提供了有弦力的交通運脾輸保障。金測融商務中心似的時代已經(jīng)焰來臨。村（3）、高睡檔住宅區(qū)典——脫CLD（帖中央居住區(qū)跳）璃永川目前土蕩地投放量最背大的是經(jīng)濟紅技術開發(fā)區(qū)殘，其土地拍炎賣價格相對胳便宜，加之說政策優(yōu)惠措式施，以及永振川相對低廉裕的造價成本捐，吸引了眾敗多開發(fā)商斥尺入巨資。隨床著永川經(jīng)濟晶總量的增加顫、經(jīng)濟結構結的不斷調(diào)整蕉優(yōu)化和城市興化進程的加伏速，新城區(qū)蒼開始與老城返區(qū)分庭抗禮潔，大批高收葛入家庭和各探業(yè)態(tài)商業(yè)類途型都在逐步耽向開發(fā)區(qū)遷才移。未來的老開發(fā)區(qū)將成聾為土地收益耳最大、樓盤約素質(zhì)最高、麻基礎配套最植完善的居住國集中區(qū)域。跟第三部分跌：董S各做W胃救O紫品T燃替分析躍描際扣睬袋嫁悉一、舊[S]幫項目優(yōu)勢萄區(qū)位優(yōu)勢。封經(jīng)濟技術開占發(fā)區(qū)屬于永豎川市新城市嗚規(guī)劃中的C拔BD、CL等D、CCD書，具有得天都獨厚的區(qū)域抗優(yōu)勢。本案抖地處開發(fā)區(qū)增中央，緊鄰南人民廣場，寸靠近城市中臣軸線，地段間位置較為優(yōu)腦越，升值潛乖力巨大；盆市政公共配拖套建設優(yōu)勢燈、景觀優(yōu)勢呼。人民廣場輔占地約5萬晨平米，綠化輕面積約1萬伏平米，分為稠茶文化區(qū)、獵竹文化區(qū)、殿成人休閑區(qū)績和兒童娛樂突區(qū)四大區(qū)域婚的綠色生態(tài)卻休閑廣場，即成為永川獨翼一無二的城栗市景觀資源嘆。而正在建恰設的水體公燈園分為水上佩游樂區(qū)、觀互賞區(qū)等，距幸離本案僅1課分鐘路程。航豐富而又宏標偉的水系休糞閑景觀資源剖，是本項目睡最大的外在丹可用優(yōu)勢，瓜是一個免費受的重要的賣究點，對消費趕者具有強大圣的吸引力；飾教育配套設挖施優(yōu)勢。距鑰離渝西學院乳新校區(qū)約7崇00米，步有行約8分鐘玻；距匯龍小車學約110男0米，步行院約12分鐘致；距中山中香學約130艦0米，步行呢約14分鐘兵；距臥龍小杏學約110津0米，步行藏約12分鐘織；梳樓盤規(guī)劃品練質(zhì)優(yōu)勢。規(guī)輝劃布局緊扣摘“找生態(tài)建筑拐”禍的概念，五3幢21層按、2幢26聾層、2幢2悟9層形成圍麥合式組團，趟在建筑風格返上設計成一晌種宏偉而又漆亮麗的現(xiàn)代麻感；道路系國統(tǒng)以環(huán)狀為墾框架并利用娃小區(qū)步行道寇串聯(lián)各組團雷景觀，實現(xiàn)嶄了完全意義此上的人車分勁流；鍬并有會所、慣規(guī)劃合理的羅商場及門面咬。高起點的螺規(guī)劃，直接拖塑造了湯“射永川第一盤慚”稍的堅固形象愈；叔二、帖[W]堆項目劣勢所本案位于帝撈琴花園、A擔C世紀城、寫華創(chuàng)步行街圍等項目包圍展中，周邊項斷目數(shù)量多且傭品質(zhì)較好，遣對本案的規(guī)肚劃、銷售都誓存在威脅；危2004～這2005年輪4月止，永京川市全市安崇置房已建面細積達134鐵700㎡，查共1372恨套?，F(xiàn)擬再倍增加658炸80㎡，計學732套。帽安置房將會語帶走一部分沒客流、現(xiàn)金南流，其低廉梨的價格將對壓本案產(chǎn)生一滑定的銷售抗伍力；箱周邊項目鳳迎凰城、長運姜花園、天秀或景地、俊祥辦等項目已立磚項，規(guī)劃尚拴未出臺，對陰本案具有相講當大的潛在世威脅；槍周邊缺少正奸規(guī)的、規(guī)模申化的菜市場賤、超市、餐柴飲、休閑、羞娛樂等生活嗓基礎配套，舍生活不便捷眉；蛋開發(fā)區(qū)常駐魂人口少，人靠氣不旺盛，綱要形成濃厚浩的商業(yè)氛圍該還需要至少貓2－3年時宋間，將影響艇消費者對本撞案商業(yè)項目罪的消費熱情剛和購買欲望尖；連項目西南側邀即將新建的蕩人民醫(yī)院門逆診部大樓和馬北側已經(jīng)建增成的人民武店裝部大樓，吧在一定程度掘上破壞了整席個地塊的協(xié)糊調(diào)性，容易紙與本案產(chǎn)生廟突兀的感覺毛。迫2萬余平米助的商業(yè)面積守，在整個新王區(qū)來說都屬死于大規(guī)模性及商業(yè)開發(fā)。迅巨大的體量臟與市場實際撒空缺產(chǎn)生供夕給矛盾，是筐本案一個重宵大劣勢；重從入市時間虎看，帝琴花壓園三期已進尋入熱銷期；譜華創(chuàng)步行街撞已完成規(guī)劃飾審批并開工緩；AC世紀脂城已開工興茄建；而本案咬剛進入項目賣規(guī)劃設計階掌段。在今后司的銷售過程青中，上述項壩目已占據(jù)市接場先機，將疲分流部分中湊高端消費者網(wǎng)；古三、勻[O]謝項目機會測根據(jù)永川大滲城市建設發(fā)憤展規(guī)劃，2微005年底凳城區(qū)人口將甘達到30萬郵，城區(qū)面積勵將達到31句平方公里。斧由于城市化蟻進程加快，慶外來人口的慈增加、拆遷并戶大量增加賣、居民改善拒居住條件欲賠望的高漲、低人均收入水謎平的增長（瘡2004年濟城鎮(zhèn)人均可何支配收入達鴿8300元老），勢必增憑加對住房的滔有效需求，淡需求直接影浸響產(chǎn)品的供其應，這是大嶺環(huán)境下最有站機會的市場鉆切入點；白從04年～希05年上半但年永川市成機交商品房住腿宅的分布區(qū)先域看，開發(fā)寬區(qū)的開發(fā)量則占了全市商邪品房住宅開披發(fā)量的一半豪以上，由于江規(guī)劃的完善始和房屋品質(zhì)攤的提高，開辱發(fā)區(qū)以其較塞大的升值潛壇力和成熟的必配套吸引了趙眾多的購房乏者。先期的榮各大樓盤已霜經(jīng)把開發(fā)區(qū)魂地塊炒熱，反為本案的入屯市創(chuàng)造了地容塊高價值優(yōu)市勢；世目前永川房藥地產(chǎn)市場中達端產(chǎn)品供大微于求，去化花速度較慢；飄高端產(chǎn)品少折，整體趨勢斜呈熱銷、供搞不應求狀態(tài)經(jīng)。本案的高欲檔住宅規(guī)劃鏡定位，能夠燦符合市場實賤際需求，避踩開在中端產(chǎn)絹品市場上的注激烈競爭；棚根據(jù)永川大粱城市建設發(fā)插展規(guī)劃，2播005年底愚城區(qū)人口將柴達到30萬票，城區(qū)面積給將達到31夕平方公里。錦這將帶來更焦大的市場需所求，直接與劍本案的供給界呈平衡狀態(tài)坐；棗新經(jīng)濟技術挖開發(fā)區(qū)的大慰手筆規(guī)劃和越大量開發(fā)，謙市府大樓、范人民廣場的牧投入使用，駛以人民廣場艇為圓心，周另邊區(qū)域的規(guī)鈔劃、開發(fā)進攝入實質(zhì)性階爬段。永川樓根市正處于鍬“撒啟動量——夏發(fā)展崖”緒階段，尚未棒加速進入高蒸速發(fā)展階段釋，眾多開發(fā)戚商的進入帶閣來了各式各住樣的樓盤，截無論投資、佩自用或炒房移者，均看好磚人民廣場區(qū)埋域的潛在升居值空間。本賴案緊鄰人民魄廣場，立項穩(wěn)符合市場發(fā)臭展方向，規(guī)峽劃對應區(qū)域稈開發(fā)時機，反具備良好的新發(fā)展前景和橋升值潛力；蝶四、涼[T]既項目威脅蕩華創(chuàng)步行街并、AC世紀臘城綜合商業(yè)寸街、偉映帝化琴的商場的撤啟動，直接串威脅本案，非對本案的商茅業(yè)是巨大的惠沖擊。影響汗本案以后的識商業(yè)規(guī)劃、詢商業(yè)定位、圍招商定位。介2003年喝～2005率年開發(fā)區(qū)規(guī)燒劃總建筑面僑積達450態(tài)萬㎡（含商寄業(yè)面積），動對本案而言材是一個最大瘋的威脅。潛佩在競爭對手象較多，且規(guī)敢劃均尚未落襯定，市場的蓮不明晰性是山重要的阻力忘；而本案的涼“骨高端產(chǎn)品旗”么定位規(guī)劃，退容易被其他述樓盤所效仿副，可能會引惱起客源分流都的后果；帝市政設施建捉設進度是對姿本案的重要殊影響。東北榴側的人民廣巡場提升了本亦案的價值與義品質(zhì)，而水葡體公園的開婚工是本案的天優(yōu)勢依托。脆中央片區(qū)的三市政設施建才設、城市中惜軸線項目的線實施進度，諷影響到整個忽區(qū)域人流和吸商業(yè)氛圍的冠形成，間接始影響本案的蔥銷售、推廣成工作和可利勵用優(yōu)勢的大鬼小。組第四部分晨：揪住宅定位客戶群分析腰◎◎防分區(qū)域客戶訓群分析津1、開發(fā)區(qū)墨居民譯（1）、開統(tǒng)發(fā)區(qū)內(nèi)的原廳住民已搬遷練或已購住房厘，此部分客塌戶群已消失獻或以下述情輪形存在，因副此，不予納獅入本部分客待戶群。富（2）、開悟發(fā)區(qū)之前的每安置房、集泰資房、較早敏的商品房，縫這部分住戶樸對目前已有轎住房不滿意驕，要求對產(chǎn)衰品進行更新柴換代，屬于核二次置業(yè)群獵體。但此部矩分客戶群較杜少，不是本哀案的主要客途戶群。輔（3）、開找發(fā)區(qū)遷入和恰即將遷入的萬各行政企事趣業(yè)單位，在殼單位后基本車有保留地作遙為集資房，期對于該單位移人員很多都延把集資房作榜為投資性不泥動產(chǎn)，而另垃外選擇品質(zhì)絲較好的房屋便居住。此部耐分客戶群體雄數(shù)量較多，恨消費力較強攀，是本案的間重要客戶群敏。忽（4）、已灶建成和即將狗落成的小區(qū)繩普遍缺乏都子市生活氣氛爹，離高檔住式宅的品質(zhì)尚別有差距。居倘住或購買在重這些小區(qū)的蛾大多數(shù)居民否經(jīng)濟收入穩(wěn)奧定、文化程屢度較高，對星居住品質(zhì)和理環(huán)境要求高色；此外，其淺所購房產(chǎn)在使永川屬于高鹿性價比住宅烏，可以順利滋地在二級市蛋場出售；他振們在開發(fā)區(qū)添購房或投資甜，表明看好射區(qū)域市場，異地理區(qū)位、啊人文環(huán)境和椒基礎配套也辯符合住房消蚊費偏好。此佩部分客戶群翠數(shù)量不多，凈但是具備有亂效性，是為蚊本案的重要音客戶群。雙綜上所述，他開發(fā)區(qū)是本僻案客源的重紐要產(chǎn)生地，爹購房有效度奔較高，是本獎案的次要目寺標客戶群來施源地。要2、永川老吊城區(qū)居民指（1）、永哄川市未來發(fā)慶展的中心轉(zhuǎn)糕移到經(jīng)濟技桶術開發(fā)區(qū)，瓣而目前永川占舊城改造項虎目少，老城血區(qū)基礎設施賤和居住環(huán)境斜在今后幾年死內(nèi)都不會有圾過大的改變院，生活居住朝品質(zhì)與新區(qū)嗽有較大差距歐。隨著收入初水平和居住竄理念的提升帽，越來越多瞞的居民開始永進行二次置耐業(yè)；鞠（2）、開忙發(fā)區(qū)已成為孟永川房地產(chǎn)讀市場開發(fā)和鞭投資的熱土閑，根據(jù)房地行產(chǎn)產(chǎn)權交易敗中心的資料冊顯示，在開鼠發(fā)區(qū)投資、稿購買自住房研的老城區(qū)消鵲費者比例逐輝年上升，比壁重增加明顯盲；伴隨著城惰市化進程的待發(fā)展、居民臨收入水平的宗增加、市場售商品房供應惠質(zhì)量的提升責和數(shù)量的增詞加、外地客胖商的資金流友入，進入新誠區(qū)居住和投儀資的消費者隨將持續(xù)增加寄，2004獨年此部分客制戶群在開發(fā)誦區(qū)購置房產(chǎn)予的比例暴漲搖就是一個極筆具說服力的炸例子；飾（3）、初潤次購房者，徒購房方向7法0％以上傾另向于開發(fā)區(qū)歡。他們收入玉較穩(wěn)定，在狼親友贊助下臣選擇按揭貸錢款，對居住潮環(huán)境、住宅躍建筑風格、泰物業(yè)管理要贊求高。此外遠，由于老城續(xù)區(qū)樓盤不多為，受地域限潤制，生活品柄質(zhì)不夠優(yōu)良妨，無法規(guī)劃今都市生活動圖氛圍。此消蛛費群在每年岔的穩(wěn)定住房怒消費群體中喊占了很大的楊比重；手綜上所述，求老城區(qū)居民聚是本案的首傾要目標客戶貼群，對本案喝的宣傳推廣芝區(qū)域、銷售睬方式、價格謠定位等具有手極其重要的頁影響和參考鍬意義。熄3、非城區(qū)切居民梅大安組團、犯臨江組團、栽茶山竹海生痕態(tài)旅游區(qū)、掌黃瓜山農(nóng)業(yè)撐旅游觀光區(qū)矩，約有幾千泊名科級和股餓級干部、市妄直企業(yè)和鄉(xiāng)稀鎮(zhèn)企業(yè)管理衫者、民營企朵業(yè)家、經(jīng)商扣個體戶等，醒社交圈子在早城區(qū)，在信拳息獲取渠道歲和消費方面嶄依賴于城區(qū)屯，在城區(qū)生顆活和置業(yè)是怒他們的必然評需要和選擇引。他們的收天入方式多樣逝化（隱性收晌入、灰色收股入等等），傻購買力強，場對住宅品質(zhì)障要求高，成鋤為本案的重券要目標客戶貼群。療◎◎喝分行業(yè)客戶恐群分析修1、主導產(chǎn)促業(yè)壺永川主導產(chǎn)惠業(yè)分為：機弓械制造業(yè)、絨化工行業(yè)、拘食品加工業(yè)與、建筑建材趨業(yè)。避機械制造業(yè)環(huán)：重慶源通筋電器設備制隊造醬、重慶海通栗機械制造有琴限公司、重障慶新泰機械南制造有限公嗓司、重慶紅捏江機械廠；沒化工行業(yè)：葵清華紫光英涂力天然氣化慈工雖、永川天然適氣化工研究悉所、配套的瓣研究所；浙食品加工業(yè)駛：以釀酒、克調(diào)味品、茶奇葉、肉制品蓄、保鮮食品陣為主的食品卸加工業(yè)；啊建筑建材行木業(yè)：國有建炊筑業(yè)、民營租企業(yè)、私營景的小裝飾建遵材公司、家的具家居業(yè)等吃；通主導產(chǎn)業(yè)的嚇管理階層工匹資高，經(jīng)濟什承受能力較內(nèi)強，是本案炸的重點客戶勸群。罪2、電子通毛訊產(chǎn)業(yè)舍電信、郵政訴行業(yè)從業(yè)人腳員多，有移葛動通信、聯(lián)諒通、郵政、禮專賣店溝等，屬于高上薪行業(yè)，且摟在興建的電判信局緊鄰本集案，客源較住廣；儀各電腦專賣哀店、電子配政件、電器商奴場等，管理冒階層員工工聲資穩(wěn)定，潛活在消費力一崇般。橫這部分消費練者關鍵在于扣調(diào)動其消費額欲望，是不莫可忽視的一虛般客戶群之女一；秩3、文化教獻育產(chǎn)業(yè)播本案周邊有伏渝西學院、匙廣播電視大榜學、中山中班學、匯龍小程學、臥龍小顫學。教師工到資穩(wěn)定，且殼根據(jù)教育部夠的規(guī)定，工預資不斷增加渴，再加上各朽項福利，購蒙買力較強。丘此外，超過貞上萬名的在遣校生，將成因為本案商業(yè)澤的終端消費號群體。教師辯團體是本案伍的策重要目標劣客戶群之一慘。驕府行政、工禁檢法單位申此類群體工煌資穩(wěn)定，隱旱性收入來源慎廣，消費力碗強勁；同時愈，原來的住蘇所多為單位姑集資房，居層住環(huán)境、物更業(yè)管理較差幸，戶型規(guī)劃稅不合理，品繭質(zhì)差。隨著餡工資的穩(wěn)步護提升和市政哈府大樓的投檔入使用，其廳居住中心必計然靠近市府呀大樓所在地松。因此，這逝部分客戶群涉是本案重要環(huán)目標客戶群勵之一。公5、金融、風醫(yī)療、交通影運輸行業(yè)慣收入穩(wěn)定，蠶且福利好，報文化素質(zhì)高濕，對居住品名質(zhì)要求高，音對開發(fā)區(qū)認幼可度高，投壇資意識強，流是本案的重項要客戶群之渴一。6、零售業(yè)炎以開店經(jīng)營捷的個體戶居殲多，存款量霸大，潛在消穿費力較強。傾對于此類群于體需要進行圍消費理念上瓜的引導，是銹本案的需爭左取的一般客秘戶群。顛◎◎第分年齡段客猛戶群分析林1、25～萍30歲治一般為初次磚購房，以結慈婚成家為目爆的，選擇公鵝積金貸款或辦在親友支持堡下選擇銀行笑按揭貸款。能對戶型不是麻很了解，對勺價格比較模秒糊，但對建癥筑風格、小鮮區(qū)物業(yè)管理積要求高。此夕年齡段人群痛外出打工比光例高，收入論也相對較高千，消費力比異較強勁，購舍房有效度高科，為本案次謀要目標客戶右群。短2、30～勻40歲憶以改善居住懇品質(zhì)為主力屑，附帶投資淡，大多為二呢次置業(yè)。收積入豐厚，大與多數(shù)已經(jīng)擁辮有一套以上誠的房屋，購鞋買力最強，笑對交通條件末、小區(qū)配套衫、物業(yè)管理委、綠化景觀厲、戶型要求省很高，投資緒意識強。只寒要產(chǎn)品符合闊他們的需求嚇，在價格上秋不存在高低賺問題。是本貝案的首要目網(wǎng)標客戶群。遷3、40～主50歲度二次置業(yè)、慎三次置業(yè)為必主。從購房升目的看：2奸5％是為投吐資，45％潛是為子女購屯房，20％攤是為提高生業(yè)活品質(zhì)，1養(yǎng)0％是為老留人購房。寄次類客戶群陽數(shù)量較多，附以享受生活家、提高居住恰品質(zhì)、為子湊女考慮為主喊要目的。是市本案的重要鴉客戶群。蓄4、50～拾60歲異以改善生活糠品質(zhì)為首要飾目的，基本霧為自住型。凱積蓄多，講品究生活配套雙的完善、交著通的便利、蛙戶型的實用相，是本案的纏一般客戶群挨。秩◎◎堆自住型客戶責群分析條1、以改善單居住品質(zhì)為片目的消費者朗2004年宇永川城區(qū)常炒駐人口24慎萬，城鎮(zhèn)居悼民人均住房久37.52有㎡，之2004年耗城鎮(zhèn)人均可狡支配收入達濃8300元削，蝕現(xiàn)有住房面窩積無法滿足挽居民的居住酬需求。關一方面，永澇川市04年山前的住房品索質(zhì)相對較差卸：住宅戶型動設計不完善尚，施工粗放頃，小區(qū)物業(yè)公管理質(zhì)量差地，配套設施沒不健全，景磁觀基本沒有毒，無法滿足示小康生活對叉應的品質(zhì)生碗活。基于以催上原因，當蜘地居民對改粱善居住條件俱的消費欲望舞有迫切需求月。另一方面嘩，二級市場群的逐漸完善界和火熱，為地消費者提供少了轉(zhuǎn)讓、出淹賣的機遇。綁而永川市城列區(qū)居民平均標可支配收入兆年增長10損％，人均G撤DP為10侮181元。膛一面是市場號的迫切需求賊，一面則是辦日益增長的歐人均收入，雖需求與收入冊成正比，房女地產(chǎn)市場良脫性發(fā)展，在集05～06極年切入市場殃是一個相當扇好的契機。餅根據(jù)分析得辨出，這部分隔消費者是本狐案的首要目麥標客戶群。奏2、城市化羞進程帶來的拖消費者鎖根據(jù)《永川疾市城市總體鈔規(guī)劃》：到腎2005年筐主城區(qū)人口舌達到30萬惜，城市化水口平為45％接；到200左7年主城區(qū)脈人口37.猶2萬，城市篇化水平為5邁1％；到2電010年主仍城區(qū)人口4捷3.6萬，蓬城市化水平白59％。2桐004年永顆川市農(nóng)村居騙民人均純收伐入3243討元，農(nóng)業(yè)產(chǎn)冤業(yè)化市級龍網(wǎng)頭企業(yè)銷售作收入2.3概2億元，相糞比03年城煌鎮(zhèn)化進程提腰高了2％。高每年城市建蔽設用地維持昏在大約2.技3平方公里仗，每年從農(nóng)若村遷入城市錯的人口大約浴為5000獨人左右。陰這類消費者晴出于對城市誕生活的向往魂、子女教育盤發(fā)展、生活省條件的改善味，迫切希望愚加入城市生亦活。因此，否具備較強經(jīng)播濟實力的農(nóng)市村進城經(jīng)商別人士和較富躍裕的農(nóng)村家企庭是不可忽唯視的群體，珠是本案的一啄般客戶群。山3、異地遷溝入的消費者農(nóng)每年永川約糖有1000雅個異地戶口嘴遷入永川，蘿他們一般以舍經(jīng)商為主，飛經(jīng)濟承受能走力一般，部斤分客戶在原親來的所在地倘已經(jīng)擁有房表產(chǎn)，大部分或客商以租賃穴房屋為主，圣只有其中少臘量客商擁有技較強的經(jīng)濟傍實力和投資耳意識。這類剖客戶群體為妹本案的一般可客戶群。4、拆遷戶貸2003年聲永川全年拆汁遷量為28毛000㎡，渣拆遷戶安置胞或拆遷補貼限后，半數(shù)定渴居于老城區(qū)釘內(nèi)。獻2004～煌2005年遍4月止，永霜川市全市安姓置房已建面便積達134肯700㎡，株共1372蠅套。即將再冷增加658康80㎡，計膠732套。奸因此，拆遷丟戶不是本案刃考量的重點庸，只有少量慈追求生活高悶品質(zhì)的客戶貢群才是本案符爭取的對象席，視為本案令的一般客戶鴿群。雀◎◎嗓