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05年?？谑猩唐贩渴袌?chǎng)調(diào)查報(bào)告荷一愛今調(diào)查的目的怕、原則和基碑本方法鋼二宵停調(diào)查對(duì)象基際本狀況副三風(fēng)

調(diào)查資狼料分析智1、關(guān)于樓恨盤地域分布計(jì)2、關(guān)于樓書盤類型利3、關(guān)于停遙緩建復(fù)工工歪程摟4、關(guān)于樓釘盤的品質(zhì)詞5、關(guān)于商薦品房戶型枝6、關(guān)于銷栽售價(jià)格繩7、關(guān)于樓倍盤銷售狀況橋8、關(guān)于樓腐盤的建設(shè)規(guī)垂劃狀況畏9、關(guān)于購(gòu)紙房消費(fèi)群體貞一潑曠調(diào)查的目的紙、原則和基旺本方法趕魄腿1調(diào)查處目的和調(diào)查毯范圍究貴為進(jìn)一步了對(duì)解和掌握海定口市商品房物市場(chǎng)狀況，原我公司估價(jià)梁部組織有關(guān)娘人員對(duì)?？谔菏惺袇^(qū)范圍碗內(nèi)新建、停敏緩建工程復(fù)盈工續(xù)建兩類默處于在建階啟段和銷售階抄段的商品房剖市場(chǎng)狀況進(jìn)捧行了調(diào)查。尚覺2調(diào)查鎮(zhèn)時(shí)間喜屬本次調(diào)查時(shí)岸間跨度為乒2004年葉12月15抽日旅至堡2005年修1月5日州。包括調(diào)查亞信息資料的都采擷、信息拖資料的整理慎歸納以及成脖文階段。羞什3調(diào)查尚分析的基本潤(rùn)原則打煙（1）樣約點(diǎn)原則資者受時(shí)間、人聯(lián)力、物力等她條件所限，恢調(diào)查人員不柔能對(duì)?？谑序_全部的商品緞房進(jìn)行盤查竭，因此，有權(quán)意識(shí)地選取韻了一些對(duì)總藏體狀況有說膨明意義、具脫有代表性的準(zhǔn)樣點(diǎn)進(jìn)行調(diào)揉查分析。濾孔（2）對(duì)雄資料甄別使全用的原則婦嶼在調(diào)查過程粥中，有部分掀信息資料由樸商品房銷售賓人員提供，匙其中部分內(nèi)杯容有從促銷環(huán)角度出發(fā)產(chǎn)別生的隱瞞甚鞏至誤導(dǎo)成份要。因此，調(diào)粉查人員對(duì)該閥類資料進(jìn)行克了仔細(xì)分析唇甄別，盡量轎少使用或不拜使用該類偽塊信息。省累（3）分掘析、歸訥原哭則化燦對(duì)信息資料窩進(jìn)行客觀分悼析。首先對(duì)曲其中一些有擺普遍性、代愚表性的現(xiàn)象鏟進(jìn)行合理歸莖納，在此基攀礎(chǔ)上尋找原畜因，建立相禽互間的因果黨關(guān)系，得出克相關(guān)結(jié)論。研梁4調(diào)查死樣點(diǎn)的選擇征泳首先在報(bào)紙共、電視等媒涉體上選擇有嗓代表性的沾36幢樓盤鞭確定為重點(diǎn)敗調(diào)查對(duì)象，習(xí)與此同時(shí)在餃調(diào)查過程中壞，根據(jù)實(shí)際柄情況隨機(jī)增辱加了相應(yīng)的飛樓盤個(gè)案。暑本次調(diào)查選癥點(diǎn)涉及?？诩媸形宕髤^(qū)域恰，包括國(guó)貿(mào)滑、濱海、海殼甸島、秀英濟(jì)及老城區(qū)等桌其他區(qū)域。程具體分布見冤下表：吵縣區(qū)域烈國(guó)貿(mào)憶濱海艷海甸島危秀英由其他販個(gè)數(shù)廉9棍8原12問3館4宅5調(diào)查方柿法鄭采取現(xiàn)場(chǎng)走蛇訪、咨競(jìng)詢、與購(gòu)買謝客戶溝通等懲方法獲取各震種資訊。煤二叉旺調(diào)查對(duì)象基族本狀況鑼止本次調(diào)查在卡事先確定的搶36個(gè)重點(diǎn)鬧調(diào)查對(duì)象基憲礎(chǔ)上，根據(jù)致實(shí)際情況隨檔機(jī)增加了6臥個(gè)個(gè)案，調(diào)蟲查對(duì)象共計(jì)桑42個(gè)。根役據(jù)樓盤的密招集程度，調(diào)恒查人員將之勒分為5個(gè)區(qū)佛域，各區(qū)域搬的調(diào)查數(shù)量酷與該區(qū)域的梳新樓盤數(shù)量壟有較大的聯(lián)穴系，基本呈穗正相關(guān)關(guān)系貨。樓盤的基夢(mèng)本狀況見下暖表：賠樓盤基本狀悠況表滾序號(hào)真名稱錯(cuò)位置豈起價(jià)肅（元寬/m偷2券）址層差觸（元取/m泰2川）鄙備注（沿04年12漆月）渴一占

國(guó)貿(mào)區(qū)膜域斜1歷*富麗花園贈(zèng)金貿(mào)西路農(nóng)1號(hào)處1998，息2500（揮均價(jià)）罪

豐由四幢突21-23釘層商務(wù)樓和壟住

絨宅樓組成，嘴占地其23487親.49m住2句，總建筑面膏積11萬(wàn)m鎖2疏，存2賣華貿(mào)快樂公趣寓區(qū)金貿(mào)西路求18號(hào)劇1688（欲2）求30-60賄總建筑面積累47449堂m柱2隨，A座23啄層，B座1艘7層，共3選74戶，綠陪化率30%織3前*德意雅苑割金貿(mào)西路際5號(hào)筑1698筆50辛2幢高層截4忌東方文華府銳文華路統(tǒng)2080僵

迷3幢15-緩17層娘5派海韻裕都辱文華路策3號(hào)田3000多緩

醋總占地近10366途.5m書2很，總建筑面周積糊67933環(huán)m雜2羞，2幢27限層，密度3煌6.3%，詢綠化率28粗.2%聚6腳*金山廣場(chǎng)產(chǎn)金貿(mào)西路來6號(hào)茂2288（拐5）勸40膝占地約猾15.32龜畝，總建筑必面積近8萬(wàn)榨m欲2拆，噴泉廣場(chǎng)憂7危誠(chéng)田國(guó)際騾商務(wù)大廈雷金貿(mào)西路候2300多蓬

感

么8脂世貿(mào)雅苑跳（三期）資世貿(mào)東路那2號(hào)奉2500-遲3500聞

積總建筑面積塑約票16萬(wàn)m熄2淘，數(shù)幢28景-32層撤9留中鹽國(guó)際大補(bǔ)廈岔玉沙路西側(cè)慘

硬

襯寫字樓械10糕國(guó)貿(mào)中心揀玉沙路西側(cè)訪第繪6層租金為折：毛坯房3繡7-38元軟/㎡，裝修轟房比毛坯房偵多10元，小

曬寫字樓。占紛地路3300.棗8㎡，總建虎筑面積37魄632㎡，捉400個(gè)肌停車位，4肌部鼻4m蛙/s進(jìn)口電梁梯，100車兆光纖，8球00千瓦發(fā)霞電機(jī)、變壓羅器。電子防犯火報(bào)警自動(dòng)溜噴淋、智能嘆電子安全監(jiān)沫控等按二左

濱海區(qū)零域拔11烘悠生海華御民聲西路柔28號(hào)櫻2600（證4）高60妙4幢小高層醫(yī)12孩怡景苑良芙蓉路疑2號(hào)嶄大于鵝2500騙

敲5幢高層料13停麗晶海景花辱園仁濱海大道塔2580（傾2）毯50-80躁總建筑面積話12萬(wàn)m喝2同，柜14或昌煒玉園轎民聲西路吩8號(hào)直2900（死4）疼60-80檔

革15似海岸鋪1號(hào)且世貿(mào)北路膚1號(hào)科3000左奶右蘿

羨占地比62229吃.3m川2朗，總建筑面慧積牲20725資2.2m幼2療，六棟高層堅(jiān)住宅和一棟俱高層商務(wù)樓眉16愧海怡豪園馬濱海東路沸56號(hào)瞞接近暗3000層

踩占地蹈30多畝，膝4幢20層賞17肌紫荊花園（稻二期）芝紫荊路芒2880（鬧2）約50-10咽0剖6幢26層鼻18圾*銀通花園軋

辟大于安2500音

享2幢22層謙公寓樓（原國(guó)規(guī)劃2幢2局8層）糟三核

海甸島校區(qū)域局19智陽(yáng)光熙園乘人民大道西比側(cè)曲2500（變1）狹50頭總占地面積須8855m賭2羊，總建筑面焦積們25103怨m趟2坦，3幢16挖層，10層窄以上可觀海晨，建筑密度煉20%，綠等化率48%掃，懸20烤北海岸畏88號(hào)修（海韻公寓很）緊人民大道損88號(hào)起2588（藥1）鄭70總占地侍17767轎平方米孕，建筑面積度34893夢(mèng)平方米林，4幢1毫6層268裂套，均為居樂住，3層以岸上可觀海，悅密度15%賭，，綠化率佳65%，柱21觀港灣花園褲人民大道、具五西路熱2380（窯3）單80明總占地類19979歉m烘2微，共500僵套住宅，約怒5.8萬(wàn)m汁2陣，容積率2炭.9，綠化植率51%，蝴22忌濱海華庭害五西路、萬(wàn)旁恒路宋1號(hào)房2600-桃2700局

民總建筑面積贏約螺5萬(wàn)m訊2登，容積率1叫.31，漢23動(dòng)華星大廈補(bǔ)人民大道今35號(hào)禍1788（拋3）輛50蠢200多套警住宅逗24坦*周昌公寓估人民大道、磚三東路裝1980（舉2）謝60穿總占地筋2900辰m甘2準(zhǔn)，20層，隨共160套翼住宅，建筑蛋密度21.培6%，揭25陜*秦吉大廈怎人民大道、荒四西路娃

陵

倆18層形26蹦僑達(dá)花園草人民大道褲3000-裙3200腎

陽(yáng)建筑面積勢(shì)39943雀.10㎡，阿容積率2.艘94，密度浪24.9%搜，綠化率第近些80%幸27路*寰島廣場(chǎng)呈人民大道、冒四東路肯1600（華3）耀50貝建筑面積冒50828杜㎡錦28蘇*福海新城革五東路寇1號(hào)串1888（其5）侵50于2幢18層壁，總建筑面丘積3.5萬(wàn)徹m告2釋，共暮136套住指宅茄29投*加州陽(yáng)光仆公寓劇和平大道、市二橫路洽1880（款5）怎40黎19層，3宗梯20戶，度總占地默5831俘m拆2忽，總建筑面員積衡21878墾m挺2態(tài)。租30晃金椰都赴和平大道希59號(hào)淚2500研

善大部分可觀旱海，建筑密牲度確20.2%允，容積率2嫩.26%，泉綠化率62逼%，8幢小鵲高層綱31聯(lián)寶安江南城幅和平大道臣66號(hào)著2900起頃，均價(jià)31肝00元河

梁北臨瓊海峽庫(kù)，總占地近頂600畝，逐一期占地1火20畝，財(cái)44幢4-腸5層共33朝4戶（4層口為復(fù)式）弱32天星光海岸減五東路股3號(hào)葛2128（攪2）械50強(qiáng)總占地斜7470.么44m駱2千，總建筑面骨積績(jī)29713爸.3m炊2糟，4幢高層滲住宅，密度嫌20%，綠違化率56%笨33蟲*光明閣鄙海昌路秧9號(hào)伯1500（尋4）賓20黑14層，建遠(yuǎn)筑密度較高灰，綠地較少請(qǐng)四交

秀英區(qū)訪域紐34戰(zhàn)奧林匹克花圣園（二期）填海秀路句2780濟(jì)

緊總占地約荷63556選m曠2棍，總建筑面鄉(xiāng)積約徒14852寸1m悼2曬，密度18羅.7%，綠逐化率56.春4%，停車魔位641個(gè)終35迷*金僑國(guó)際切廣場(chǎng)餅海秀大道泡160號(hào)急1630（恢5）臺(tái)40欲總占地約胃20畝，總耍建筑面積約舌55000女m閱2古，停車位3著00個(gè)，電鵝梯4部，2姨6層，密度蘭23.65于%，綠化率柔超過60%瀉36森金華苑（托C棟）鞏海秀路、金之鼎路座1308（講4）涼10躺21層住宅虎樓積金華苑（驢A、B棟）蘇海秀路、金晉鼎路逗1378（這4）辦50-90杰綠地率較低錘五天

其他區(qū)柔域遣37套*玉龍公寓反龍昆南路高作院南側(cè)漏1098身20-80佩綠化率姨40%塔38仙錦上花公寓匯振興路高院支南側(cè)渠1700（撇南側(cè)）、1元448（臨睬路）享50忽2幢14層轉(zhuǎn)39跳盛達(dá)嘉苑巡白龍南路映33號(hào)見

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嚴(yán)40胖和平花苑計(jì)和平北路西殖側(cè)蝶

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嫁2幢高層故41裙綠色佳園炸（三期電梯灑房）聞鳳翔東路羊2090（額3）田30-10籮0役

格42愚*節(jié)能大廈沙瓊州大道略1480（脈7）麥30謙基本無(wú)用地和配套借諷注：閃表中名稱前摸帶債*號(hào)的為停另緩建復(fù)工工顫程笑三誼

調(diào)查資吐料分析寶

在俗掌握第一手迅調(diào)查資料的閥基礎(chǔ)上，調(diào)選查人員經(jīng)過線分類歸納，妖并列出下列摟問題進(jìn)行了話重點(diǎn)分析：絞膛1、關(guān)于壺樓盤地域分種布問題傾

通潤(rùn)過對(duì)調(diào)查對(duì)貸象的地點(diǎn)分貴布排列，調(diào)蛋查對(duì)象樓盤丟分布基本情允況如下：腫樓盤分布簡(jiǎn)寫明表賣讀區(qū)域趟國(guó)貿(mào)扶濱海曲海甸島淚秀英劇其他怒個(gè)數(shù)覽10半8崖15禍3替6押所占短比例條24%式19%煙36%尤7%牲14%金79%坑21%新樓盤分布狀況圖新樓盤分布狀況圖脹以上表、圖紡顯示，樓盤角開發(fā)主要集鳳中于海甸島缸、濱海一線扛以及國(guó)貿(mào)三籠個(gè)區(qū)域，秀廁英、老城區(qū)票、府城等其怒他區(qū)域開發(fā)聞量相對(duì)較少友。劫5個(gè)區(qū)域中報(bào)，前三個(gè)區(qū)牽域樓盤數(shù)量洗約占調(diào)查總錫量的79%梢。在上述三纏個(gè)區(qū)域中，出樓盤分布的完特點(diǎn)又不盡毯相同：海甸顆島樓盤較為爛分散，各路口段基本都有扣分布；濱海唱一線主要集奮中于萬(wàn)綠園哥至秀英港之潑間；國(guó)貿(mào)8殲0%分布在港區(qū)域西部即輔金貿(mào)西路周突邊一帶。森從本次調(diào)查判整體來看，害樓盤分布不猜均，集中于綢少數(shù)區(qū)域。牽分析樓盤分郊布的成因，眠總結(jié)歸納以龜下幾點(diǎn)：吵1）海甸島睡是傳統(tǒng)的居森住區(qū)，雖不影屬于海口本隸埠，但相關(guān)賺居住生活配詞套卻并不缺瓦乏，同時(shí)又匠兩面環(huán)海，什居住生活環(huán)擊境較為優(yōu)越堅(jiān)。2）隨著謀人們生活水蛇平的不斷提業(yè)高，人們的距生活消費(fèi)觀訴念、方式也貓逐漸發(fā)生相瞇應(yīng)的變化。護(hù)收入水平相出對(duì)較高的階晴層開始有意遞識(shí)地選擇市擔(dān)中心以外的星區(qū)域做為自季己的居所，碰以避開市中決心的擁擠、菌灰塵與噪音怨。由于這一亭階層有相應(yīng)膝的能力來?yè)砝嫌凶约核栀囈谋憬莸氖慕煌üぞ?，艱因此城市邊管緣地帶、城征市近郊乃至寫遠(yuǎn)郊都能成洞為他們的選蚊擇。濱海一盼線北臨瓊州快海峽，分布束有濱海公園特、萬(wàn)綠園、著西海岸帶狀持公園等大面悄積公共綠地墓；加之屬于鴿城市新區(qū)，唇各項(xiàng)規(guī)劃指壁標(biāo)控制得較帖好，建筑密得度、容積率奪相對(duì)較低，任綠地率則相張對(duì)較高；此患外，海口市林主干道濱海炸大道橫貫區(qū)棟域東西，同濾時(shí)其南側(cè)緊敘靠各項(xiàng)配套孤相對(duì)完善的飲國(guó)貿(mào)區(qū)域。通因此，濱海辨一線正成為設(shè)高收入者住知所的重點(diǎn)選熄擇區(qū)域，形駛成?？谑械拇吒邫n居住區(qū)銀。3）功上世紀(jì)海南慧房地產(chǎn)泡沫男給?？谶z留暴下的半拉子飄工程在國(guó)貿(mào)歷占有相當(dāng)比鵝例，是該區(qū)濾域新樓盤開抱發(fā)較為集中甲的重要原因陽(yáng)之一。大量漫的停緩建工敞程在政府處唐置政策及市蘭場(chǎng)開發(fā)熱潮引的雙重推動(dòng)應(yīng)下紛紛復(fù)工制建設(shè)，成為忠房地產(chǎn)開發(fā)返的一個(gè)重要懲分支力量?；瘟硪环矫妫`國(guó)貿(mào)區(qū)域雖您然作為?？趪心酥琳麄€(gè)忙海南省的金疼融貿(mào)易中心退的功能定位述未能最終實(shí)壁現(xiàn)，但慢“顆金貿(mào)區(qū)炸”聯(lián)概念已深入寸人心，提到魯?？诘母邩菍ご髲B，人們挎仍然會(huì)自然冤地想到國(guó)貿(mào)古，而事實(shí)上晌這里依然是到?？谑懈邔右ㄖ顬榧粗械膮^(qū)域。卻歷經(jīng)多年發(fā)懇展變遷，國(guó)砌貿(mào)的中高檔武居住、辦公炸產(chǎn)業(yè)逐漸形灑成一定的規(guī)非模，成為海跪口新興的商旺住區(qū)之一。宜這里交通方缸便，各類配術(shù)套設(shè)施完善博，尤為重要政的是這里集夜聚著數(shù)量眾倍多的企業(yè)，外其中不乏海沸口市的精英員企業(yè)，以及斧相應(yīng)的城市前白領(lǐng)階層。居由于工作的氧需要，他們私選擇近地而暴居的意向較貍為明顯。在翅以上兩方面胸因素的作用縣下，國(guó)貿(mào)區(qū)銀域占有較大堆的樓盤開發(fā)綱量似乎是水展到渠成的事規(guī)。價(jià)4資）相對(duì)于上智述三區(qū)，老商城區(qū)由于歷稻經(jīng)多年建設(shè)速，開發(fā)空間購(gòu)已相當(dāng)有限鴉，秀英等其奔他區(qū)域因位軌置相對(duì)偏僻瓦，交通及其囑他配套條件柄相對(duì)滯后，椒目前尚不屬節(jié)于熱點(diǎn)地段誓。雅繡2、關(guān)于瓦樓盤類型問業(yè)題今在調(diào)查對(duì)象樂中，居住、歌商住物業(yè)占屑總數(shù)的疾93%，寫南字樓、辦公摟樓僅占7%籃，且均位于掠國(guó)貿(mào)區(qū)域，歌其他區(qū)域無(wú)放新建寫字樓陪。居住、商拋?zhàn)∥飿I(yè)中，佛大部分為帶勁電梯的高層躬建筑，占到富97%左右祖（其中高檔葛公寓約占2濟(jì)7%）。別瘡墅等其他房撞屋雖未列入熊本次調(diào)查范矮圍，但其所悄占比例也較欣為有限。胃從樣點(diǎn)顯示濾現(xiàn)象基本可錘見，當(dāng)前海司口市的新樓紅盤開發(fā)以居虜住、商住占拋主導(dǎo)地位，叮同時(shí)，由以依往的經(jīng)濟(jì)適童用房、多層彼住宅占主要詠地位向高層便住宅、高檔格公寓占主要宏地位轉(zhuǎn)變的身趨勢(shì)逐漸凸去現(xiàn)。材從樣點(diǎn)商品泰房的類型分本布來看，以罷住宅為主流層產(chǎn)品基本可疤反映出?？陲嬍蟹康禺a(chǎn)產(chǎn)毯品類型的整福體格局。即理使是在房地皇產(chǎn)泡沫中所估遺留的大量薄未竣工的寫閱字樓，在近溜幾年處置積隙壓房地產(chǎn)的膛過程中，也霞有相當(dāng)部分蓋改建成了住開宅公寓，開耳發(fā)商對(duì)投資福寫字樓普遍承存在猶豫心汪理，缺乏足醉夠的信心，扁因此新建的禁寫字樓項(xiàng)目遼數(shù)量較為有姿限。國(guó)貿(mào)作敢為原規(guī)劃的疤CBD橫，雖然未能鍋如愿，但這逮里交通方便漸，辦公產(chǎn)業(yè)吉相關(guān)配套較隙為齊全，同暑時(shí)分布有數(shù)憑量眾多的中爽小企業(yè)，最辮具有?？谑许樝鄬?duì)成熟的做辦公商貿(mào)氛任圍，因此仍反是開發(fā)商開疫發(fā)建設(shè)寫字統(tǒng)樓的首選區(qū)盟域。議近年來，隨弱著社會(huì)的發(fā)幕展，?？谑袎蔚拿駹I(yíng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)發(fā)展迅速，曠大量的民營(yíng)棗企業(yè)通過租游賃或購(gòu)買寫嶄字樓作為自魂己的辦公場(chǎng)竄所。該類企甚業(yè)大多為成退長(zhǎng)中的中小棵型企業(yè)，以務(wù)各類咨詢、均代理企業(yè)為露主，包括闊IT、肥房產(chǎn)、廣告鎮(zhèn)、設(shè)計(jì)等產(chǎn)顏業(yè)。企業(yè)規(guī)佳模不大，人等員不多，資盜金實(shí)力相對(duì)隱有限，他們蠶對(duì)辦公場(chǎng)所刃的要求不需么要豪華，而辣是實(shí)用，所逝以交通方便價(jià)、價(jià)位中等則、戶型適中掘的寫字樓顯烤然最符合他女們的要求。黑滑3、關(guān)于烏停緩建復(fù)工偵工程問題欺開發(fā)樓盤中摧由停緩建工繪程復(fù)工的約紗占掛31%，新他建樓盤所占熊比例約為6清9%，兩者菌比例接近3震:7。各區(qū)逢域停緩建復(fù)毅工工程比重猶見下表：孟區(qū)域進(jìn)國(guó)貿(mào)建海甸島掌濱海遠(yuǎn)秀英俯其他伙合計(jì)織總樓盤數(shù)（待個(gè)）疤10局15誕8技3窮6雹42幫停緩建復(fù)工雞工程數(shù)（個(gè)救）蓬3餐6六1碑1眨2肌13攏占區(qū)域樓趣盤的比例聯(lián)30%眠40%會(huì)12.5%墓33.3%球33.3%籠

躬占總停緩建繁工程的比例連23%望46.2%雁7.7%虜7.7%階15.4%勻

備69.2%膛30.8%剝

差上表顯示，等各個(gè)區(qū)域中飯均有停緩建暗工程復(fù)工，舉但近蝕7成集中于嚇國(guó)貿(mào)和海甸埋島兩個(gè)區(qū)域茄。5個(gè)區(qū)域葵中，停緩建前復(fù)工工程占刪區(qū)域樓盤總婚數(shù)30%以慈上的有4個(gè)晚?？梢?，停蒜緩建復(fù)工工糞程除濱海一鴉線外在各區(qū)吼域中均占有臉一定的比例扎，但無(wú)論從娃數(shù)量和規(guī)模疊上講顯然已逐不是建設(shè)的住主流，這也邁從側(cè)面反映跳出政府處置穿政策已有較搶好的成效，摟行政手段等誼主觀因素在外房地產(chǎn)市場(chǎng)榆中仍能發(fā)揮綱其應(yīng)有的作縱用，然而更還深層次的原處因主要還是李得益于整個(gè)厭房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)大氣候的轉(zhuǎn)本暖、增熱。箱零4、關(guān)于泡樓盤的品質(zhì)科問題籠根據(jù)調(diào)查數(shù)色據(jù)統(tǒng)計(jì)，樓飄盤的建筑規(guī)扒模、建筑密奸度、容積率眨、綠地率等衣見下表：

安項(xiàng)目榮建筑規(guī)模必建筑密度態(tài)%炎容積率獎(jiǎng)%雨綠地率肅%逐新建樓盤合2-16萬(wàn)油m貍2壘40-55聽1.5-4庸.5趴30-50住續(xù)建樓盤板2千-11耕萬(wàn)m謙2捆50-75竄4-10格10-30譯焦1）規(guī)模方凳面。新建樓尼盤一般比停這緩建工程規(guī)日模大。大部嘗分新建樓盤照規(guī)模都較大該，單幢建筑喉大部分都可循容納100贈(zèng)戶以上，總朽建筑面積則程普遍達(dá)到冊(cè)2萬(wàn)m鍋2糞以上，部分膽有二期以上貧項(xiàng)目建筑面遞積則達(dá)到須10萬(wàn)m采2擔(dān)以上。如麗爛晶海景花園友總建筑面積甩為攏12萬(wàn)m朋2曉，奧林匹克巖花園總建筑廢面積接近粉15萬(wàn)m垮2微，世貿(mào)雅苑鹽僅三期工程唇建筑面積就費(fèi)達(dá)到性16萬(wàn)m澆2堅(jiān)；寶安江南炊城總占地面讀積達(dá)乎600畝，賣綠色佳園四慘期規(guī)劃用地昂面積也有4消00多畝。續(xù)相對(duì)而言，頸停緩建工程種的規(guī)模要小淹得多，由于檔受原規(guī)劃條扎件的限制影搖響，大都是宿在原規(guī)劃基延礎(chǔ)上續(xù)建完崖工。有相當(dāng)云部分由于受坑政府的規(guī)劃擇管控，或者勇是開發(fā)商為凈適應(yīng)市場(chǎng)消確費(fèi)需求，適虎當(dāng)調(diào)整了建瞇筑密度、容喂積率等標(biāo)準(zhǔn)饞，同時(shí)相應(yīng)粘增加了綠化厲率。飲2）建筑密紙度、容積率恒、綠化率及垃其他配套方如面。新建樓首盤的各項(xiàng)指禿標(biāo)均明顯優(yōu)劉于續(xù)建樓盤悠，小區(qū)配套笨也較為齊全累。大型的樓葛盤一般設(shè)有眠會(huì)所（配套料休閑吧、健起身房、超市怖等），有游紗泳池的比例南也較高，甚揚(yáng)至部分樓盤野還有自己的壘溫泉泳池，璃如世貿(mào)雅苑織、悠生海華叼、港灣花園俘、北海岸8樣8號(hào)等。各酷小區(qū)一般均筒辟有專屬綠閑地，配套風(fēng)蔑情園林，綠鴿地率相對(duì)較譜高，與此相頓適應(yīng)的是建猴筑密度也得面到控制。妻3）其他方關(guān)面。除上述沉因素外，值查得一提的是揀，相對(duì)于以診往樓盤，新褲樓盤更注重脖了建筑的通航風(fēng)、采光、閣房間布局的漿美觀大方以瀉及建筑面積添的有效利用孕等，同時(shí)注睬入了一些流愛行元素，比維如出現(xiàn)了錯(cuò)馳層等新的戶干型結(jié)構(gòu)。豐綜上，新樓嶼盤無(wú)論是從絞建筑規(guī)模，伯建筑密度、獲容積率、綠巖化率及小區(qū)氏配套等方面滲，還是從自歪身內(nèi)部設(shè)計(jì)用和建筑質(zhì)量焦等方面均有蓋較大的改善戒：規(guī)模逐漸賊向大型化，且配套向合理轉(zhuǎn)、全面化，吵設(shè)計(jì)向?qū)嵱昧?xí)、美觀時(shí)尚米化發(fā)展。這凡在一定程度通上得益于倒“炮非典肥”期的影響。柏“扣非典軍”畢對(duì)海南省的撇房地產(chǎn)業(yè)而節(jié)言，機(jī)遇大漂于挑戰(zhàn)，形錫成一個(gè)非常照好的契機(jī)。繁因?yàn)槭贰案娣堑渌摇贬t(yī)不僅讓許多痛人改變了衛(wèi)詞生習(xí)慣，也幫讓更多的人蠻認(rèn)識(shí)到生活帖環(huán)境和居住俘品質(zhì)的重要勇性，生態(tài)健槳康住宅日益吉受到人們的誤關(guān)注，原本色停留在理論腫界的帶有學(xué)狐術(shù)色彩的柔“漢健康住宅陽(yáng)”億逐漸成為普杏通老百姓所堡知曉的概念卻，同時(shí)形成集強(qiáng)有力的消安費(fèi)需求。旁以上說明了沃海口的住宅績(jī)消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)戒生了較大的渣變化，這也遼體現(xiàn)了消費(fèi)棋者對(duì)人居環(huán)沖境（包括人露文環(huán)境、地昆理環(huán)境、文岡化氛圍等）昨認(rèn)識(shí)和要求拍的提高以及候開發(fā)商關(guān)注志市場(chǎng)需求意者識(shí)的加強(qiáng)。辟笛5、關(guān)于扮戶型問題盤據(jù)調(diào)查人員驢了解，面積裁在副60耗m廚2尚以下的小戶監(jiān)型以及面積徑在猾150m餃2路以上的大戶婚型銷售量均師較為有限，備而面積在某80器-110m扛2此之間的中等袍戶型較受歡爸迎，銷售情大況良好。徑中等戶型熱爐銷有其客觀導(dǎo)原因：小戶銀型及大戶型怕的消費(fèi)者數(shù)闖量均未占優(yōu)槳?jiǎng)?，前者主?lián)要是單身一辛族或者是兩烈口之家，其凳購(gòu)房目的主疤要是作為過旦渡方式，而俗后者則大多河具有較強(qiáng)的犧資金支付能茫力。相對(duì)于沃前述兩者，希80即-110m堅(jiān)2扯之間的戶型部的消費(fèi)者在廳數(shù)量上占有歐較大比例。俘此外，由于號(hào)面積相對(duì)適流中，總售價(jià)病不太高，一嚇般購(gòu)房者較漲易承受。部語(yǔ)分購(gòu)房者可帖以一次性付悠完房款，即繩使是通過分螺期付款方式財(cái)，其月供也低相對(duì)較低，野消費(fèi)者的還蝶款壓力也相互應(yīng)要小一些賊。合慰6、關(guān)于餃樓盤價(jià)格問什題瞇1）銷售起戚價(jià)（名義價(jià)鎮(zhèn)，部分可打更折）毫根據(jù)從各樓購(gòu)盤銷售處得胖到的數(shù)據(jù)，談?wù){(diào)查人員對(duì)淘其進(jìn)行統(tǒng)計(jì)些處理后匯總示成下表：練價(jià)格區(qū)間縫（元協(xié)/m文2速）勵(lì)所在區(qū)域（瞎幢數(shù)）智所占四比例（晉%）異10忘8做15薪3惰6作

導(dǎo)國(guó)貿(mào)淘濱海亭叨秀英央其他獲100掩1000以南下寸0恰0跨0端0壽0闊0冊(cè)1000-脂1500軟0碌0蔽0疤1厚1刪4.8脹1500-怨2000果3釋0饞8叮1巖4茫38.1律2000-澆2500承3株0物2唇0戶1謊14.3編2500-皇3000百2佳7芝4稈1旦0忌33.3寄3000-哨3500查2處1遮1緩0尺0攏9.5蜻3500以遇上杏0臣0餡0低0謊0版0犯上表（均為侍毛坯房?jī)r(jià)格穴）顯示，價(jià)刮格區(qū)間在弱1500-鄭2000之幼間的樓盤所禽占比例最大險(xiǎn)，其次為2塞500-3顫000之間適，兩個(gè)價(jià)格溜區(qū)間約占總泥數(shù)的71.援4%。10蜘00元以下收，3500合元以上沒有己統(tǒng)計(jì)數(shù)字。最1000-距1500元濤、3000抓-3500絲元所占比例訴小。由此可棍見，?？谛聥D樓盤整體價(jià)溫格水平（起還價(jià)）介于1道000-3逢500元之叨間（不含別漠墅價(jià)格），豐呈中間大兩禁頭小橄欖形榆狀，價(jià)格密玉度區(qū)間為1晃500-3遍000元。疲根據(jù)以上兩低表，整體樓晉盤平均銷售競(jìng)起價(jià)自高向智低依次是：話蘿坦區(qū)域費(fèi)濱?？趪?guó)貿(mào)侍海甸島獅秀英臭其他轎價(jià)格（元仆/m氣2樹）知2813未2400脹2184他1918蟲1750銷驗(yàn)2）層差價(jià)陶以上樓盤起徒價(jià)均以最低殃層的居住用愚房為標(biāo)準(zhǔn)（鞭一般為礎(chǔ)2-4層）尾。在新建樓變盤中，帶電撤梯的高層樓向盤占了大多娘數(shù)，因此售練價(jià)均存在樓慕層差異，不償同樓層價(jià)格邀也不同粉根據(jù)調(diào)查人應(yīng)員的統(tǒng)計(jì)，熟高層建筑樓膛層一般介于蠢17-32惹層之間，而浙以20層左蕉右居多；層繪差價(jià)在10驢-100元夢(mèng)/m處2醉之間，4曠0-60元匆/m香2忘的層差較為甚集中。如按手3層起，平辮均最高樓層友為20層，院層差價(jià)為5粥0元/m亡2鼻測(cè)算，則可遼推算出整體跑樓盤的層差籠總價(jià)：（2寶0床－象3）儀×河50＝85式0繭元白/m邪2炊。3）最高價(jià)釣最高價(jià)等于鎮(zhèn)起價(jià)加上層弓差總價(jià)，則席根據(jù)上述數(shù)臂據(jù)，可求得毀各區(qū)域樓盤刻的最高售價(jià)絨：光區(qū)域勁濱海勾國(guó)貿(mào)投海甸島石秀英徒其他挖價(jià)格（元掉/m瘋2身）禮3663逼3250掙3034易2768算26004）均價(jià)核整體樓盤的界均價(jià)即為起謠價(jià)與最高價(jià)封的平均價(jià)格漁。則，各區(qū)泛域樓盤均價(jià)殘自高至低為滋：宗濱海（底2813驅(qū)似2813巡蹲粉寺塊元；嫌國(guó)貿(mào)（素2400分箱2400加開末牽做元抽海甸島（屢2184揉軍2184負(fù)它托頑淚（海景房均逢價(jià)基本上不矛低于（嗓2500死界2500料柳則配覽元）韻秀英（既1918酷逝1918缸白變垮弟元紹其他區(qū)域（像1750偵洪1750交步律船奔元元區(qū)域殲濱海甩國(guó)貿(mào)頸海甸島鳳秀英熱其他辯價(jià)格（元紫/m躍2帖）究3238話2825尺2609述2343響2175尊腥樓盤價(jià)格基呼本遵循由北頓向南、自海登邊向里地逐糟漸降低的規(guī)通律：即海景月房?jī)r(jià)格最貴坡，濱海一線攤尤其高居榜合首。樓盤價(jià)啞格走勢(shì)見下堪圖：序腳7、關(guān)于矛樓盤銷售狀杰況股據(jù)樓盤銷售膚人員反映，饒大部分樓盤大銷售情況較宅好，平均銷擁售率在領(lǐng)50%以上俗。上述數(shù)據(jù)宗不排除銷售奮人員營(yíng)銷“奴造勢(shì)”策略姐的成份，但則整體銷售率佳較高卻是事億實(shí)，尤其是屠高檔樓盤，燦銷售率普遍館達(dá)到70%夏以上，有的股樓盤是開盤舟不久便告售朽罄，有的樓飼盤則是尚未派開盤就預(yù)訂時(shí)出大半。據(jù)魄銷售人員介脫紹，預(yù)訂（矮或者意向購(gòu)窄買）比例一修般約占銷售卡率的三分之輕一左右。沫房屋價(jià)格的乓成本構(gòu)成主份要包括地價(jià)電、建材成本猛等。雖然當(dāng)具前房屋銷售摸價(jià)格增長(zhǎng)與逝地價(jià)、建材漁價(jià)格上漲有抬直接的關(guān)系布，但需求的圓拉動(dòng)也是一翁個(gè)重要的杠大桿。房屋銷咸售價(jià)格最終釋由市場(chǎng)需求誘決定，需求流市場(chǎng)的強(qiáng)勁輝增長(zhǎng)促進(jìn)了秘銷售市場(chǎng)的連日益走強(qiáng)。淘銷售市場(chǎng)狀錘況良好，反援映出房地產(chǎn)魚市場(chǎng)需求處譯于旺盛階段示，是市場(chǎng)升煌溫的有力信急號(hào)。乞王8、關(guān)于否樓盤的建設(shè)率規(guī)劃狀況艙在調(diào)查對(duì)象亞中，項(xiàng)目在擦建或規(guī)劃建新設(shè)二期以上駝的占迷28.5%拜左右，有的海項(xiàng)目甚至有粗三、四期。唱2004年父是?？诜康仄a(chǎn)全面、持剖續(xù)、大幅升戶溫的一年，垮在整體市場(chǎng)凈回暖的條件繪下，受銷售揀旺勢(shì)的影響徹，在用地條絹件允許的前碌提下，開發(fā)勒商大都有意抽持續(xù)投資，策以期獲取更摧大利潤(rùn)。請(qǐng)開發(fā)商對(duì)項(xiàng)扛目進(jìn)行的分戲期建設(shè)，雖丘然受行政因崖素、資金等那方面的影響界，但也反映燕出開發(fā)商對(duì)企市場(chǎng)需求的鍋認(rèn)知程度及益其判斷能力煮的提高以及貨對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)皇防范意識(shí)的臥加強(qiáng)，投資鴿趨于理性，特不一哄而上純，而是遁序頑漸進(jìn)。扯仆9、關(guān)于日購(gòu)房消費(fèi)群升體問題炒海口市的房側(cè)產(chǎn)消費(fèi)者按核地區(qū)劃分，碎簡(jiǎn)單可分為堡島內(nèi)和島外拾兩類，島外笨又可分為內(nèi)外地、港澳臺(tái)橡地區(qū)以及國(guó)獲外寒3類。據(jù)銷慶售人員介紹叨，島內(nèi)、外騰消費(fèi)者約各炭占50%。員根據(jù)銷售人選員提供的有事關(guān)數(shù)據(jù)，調(diào)塵查人員對(duì)消掛費(fèi)者在房產(chǎn)城面積、所在換區(qū)