武漢天立摩根中心商業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書

PAGEPAGE54《2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下Q:69031789武漢天立摩根中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

目錄第一章前言一、報(bào)告編制目的二、報(bào)告編制依據(jù)三、項(xiàng)目背景第二章項(xiàng)目宏觀環(huán)境分析一、武漢寫字樓發(fā)展歷程——由單一功能布局向多元化產(chǎn)品體系升級(jí)二、2006年市場回顧——城市綜合體引領(lǐng)市場新導(dǎo)向三、2007年市場展望——中部崛起推動(dòng)寫字樓市場發(fā)展進(jìn)入“快車道”第三章項(xiàng)目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析一、寫字樓類二、酒店類三、小戶型類四、商業(yè)類（群商）五、住宅類六、研究結(jié)論第四章項(xiàng)目SWOT分析一、優(yōu)勢分析（Strength）二、劣勢分析（Weakness）三、機(jī)會(huì)分析（Opportunity）四、威脅分析（Threat）第五章項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目定位的市場背景二、項(xiàng)目整體定位三、項(xiàng)目各分部定位及說明第六章項(xiàng)目開發(fā)策略及投資估算一、項(xiàng)目開發(fā)策略二、項(xiàng)目投資估算三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排四、項(xiàng)目投資與資金籌措第七章項(xiàng)目預(yù)期收入分析一、項(xiàng)目銷售計(jì)劃二、項(xiàng)目銷售收入估算三、項(xiàng)目利潤估算第八章項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析一、項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率第九章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析一、項(xiàng)目盈虧平衡分析二、項(xiàng)目敏感性分析三、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析第十章結(jié)論與建議第一章前言一、報(bào)告編制目的1、在對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合摩根中心項(xiàng)目地塊所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策略提出專業(yè)性的意見和建議。2、結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。3、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。4、對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。二、報(bào)告編制依據(jù)1、摩根中心項(xiàng)目已報(bào)規(guī)確定的擴(kuò)初方案(中外建設(shè)計(jì)方案)；2、國家建設(shè)部及武漢市頒布的相關(guān)法律與政策；3、武漢市關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的相關(guān)規(guī)定與稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；4、現(xiàn)場勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。三、項(xiàng)目背景1、地塊指標(biāo)：(1)地塊技術(shù)指標(biāo)：項(xiàng)目占地：8364.96㎡總建筑面積：95389.64㎡上部建筑面積:79877.84㎡地下室面積:15511.80㎡1~4層裙房商網(wǎng)面積:13652.21㎡住宅面積:24516.75㎡寫字樓面積:41708.88㎡地塊技術(shù)指標(biāo)分析：較小的地塊規(guī)模使地上停車位有限，而地下停車相對(duì)充足。超高的容積率限制了建筑形式必定是群樓+多棟點(diǎn)式塔樓的組合方式，而點(diǎn)式高層住宅由于無法保證居住品質(zhì)，正面臨被市場淘汰的境況。(2)地塊形狀地塊形狀描述：項(xiàng)目地塊表面平整，無其他相關(guān)建筑物。呈西大東小的梯形結(jié)構(gòu)，臨街面較長而縱深相對(duì)不足。一面臨城市主干道，另外三面直接與其它地塊接壤地塊形狀分析：較長的臨街面為商業(yè)帶來理想的展示空間，也有利于建筑形象的展示；一面臨城市主干道，在帶來較高商業(yè)價(jià)值的同時(shí)，也面臨較大的噪音干擾；三面直接與其它地塊接壤，使得地塊沒有車輛出入的天然緩沖區(qū)；地塊縱深不足，無法同時(shí)滿足大進(jìn)深要求的建筑和大進(jìn)深廣場的需要；(3)地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)描述：此地塊為商業(yè)二級(jí)，居住一級(jí)，市場價(jià)值折算到樓面地價(jià)住宅約2300，商業(yè)3000地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析：較高的土地價(jià)值決定了區(qū)域物業(yè)的檔次在中高檔2、消費(fèi)特征：(1)人口特征：人口特征描述：狹義區(qū)域內(nèi)流動(dòng)人口大于居住人口。流動(dòng)人口中主要以區(qū)域內(nèi)企業(yè)衍生出商務(wù)人士占主導(dǎo)區(qū)域內(nèi)流動(dòng)人口中以高知年輕人群占主導(dǎo)。人口特征分析：區(qū)域內(nèi)大量的高質(zhì)素商務(wù)人群，如何服務(wù)于這類特殊人群，滿足他們的需求，將是決定項(xiàng)目是否能夠獲得更大利潤空間的關(guān)鍵因素。(2)消費(fèi)特征：消費(fèi)特征描述：區(qū)域內(nèi)消費(fèi)群較為成熟，購買力強(qiáng)，且理性。區(qū)域內(nèi)消費(fèi)地點(diǎn)較為集中，且有明顯時(shí)間段。區(qū)域內(nèi)多為商務(wù)相關(guān)消費(fèi)。消費(fèi)特征分析：區(qū)域內(nèi)消費(fèi)能力強(qiáng)、明顯的消費(fèi)習(xí)慣，且理性，區(qū)域內(nèi)商業(yè)必須更具差異化，人性化，也才更具備競爭力和吸引力，從而獲得更高的獲利空間。3、環(huán)境氛圍：(1)周邊環(huán)境：周邊環(huán)境描述：作為政府重點(diǎn)規(guī)劃，經(jīng)營8年之久的金融一條街，市容整潔干凈，規(guī)劃有序。地塊附近沒有可帶來較高附加值的自然景觀資源。項(xiàng)目縱深方向環(huán)境比較雜亂，人流也比較混雜。項(xiàng)目位于武漢人行和中信銀行矗立地塊兩側(cè)，對(duì)地塊形成擠壓之勢。周邊環(huán)境分析：整潔的周邊環(huán)境為中高端物業(yè)提供良好的基礎(chǔ)，但自然景觀資源的匱乏又使得頂級(jí)物業(yè)面臨先天條件上的缺陷；兩側(cè)高層建筑擠壓，要求項(xiàng)目建筑外觀上有一定突破，方能脫穎而出。較小的建筑間距，對(duì)私密性產(chǎn)生一定影響，同時(shí)設(shè)計(jì)時(shí)在視覺通道應(yīng)有所考慮。(2)商業(yè)氛圍：商業(yè)氛圍描述：項(xiàng)目立地所在金融一條街基本為商業(yè)真空帶。商業(yè)氛圍分析：由于歷史原因造成目前的商業(yè)真空，對(duì)商業(yè)運(yùn)作要求有較長的市場培育期，規(guī)模和產(chǎn)品的針對(duì)性將是縮短市場培育時(shí)間的有效手段。(3)周邊規(guī)劃：周邊規(guī)劃描述：市政府對(duì)建設(shè)大道規(guī)劃為金融一條街。江漢區(qū)對(duì)區(qū)域的規(guī)劃為商務(wù)區(qū)。港澳臺(tái)路段的政府規(guī)劃為港澳臺(tái)特色風(fēng)情街。項(xiàng)目立地周邊擬建20萬㎡的商業(yè)綜合體－中華城項(xiàng)目。周邊規(guī)劃分析：商務(wù)與商服將是政府大力支持的物業(yè)發(fā)展方向，與之相匹配的住宅與商業(yè)也會(huì)擁有一定機(jī)會(huì)，但很難于近期實(shí)現(xiàn)。4、路網(wǎng)交通：公共交通描述：區(qū)域路網(wǎng)分布和公交系統(tǒng)都比較發(fā)達(dá)，可順利到達(dá)武漢各個(gè)城區(qū)。地塊周邊沒有人流據(jù)點(diǎn)，且車流速度較快。公共交通分析：發(fā)達(dá)的公共交通網(wǎng)絡(luò)有利于各種物業(yè)的發(fā)展。人流據(jù)點(diǎn)的缺乏則會(huì)對(duì)滯留性人群要求較高的商業(yè)種類產(chǎn)生較大影響。車流速度較快也不利于聚集人氣。5、市政：水、電、氣、電視、通訊、寬帶等基礎(chǔ)設(shè)施完備。分析：完備的市政配套對(duì)各類物業(yè)均是有利支持6、配套：區(qū)域典型的商務(wù)屬性使得滿足商務(wù)功能的金融業(yè)和餐娛等配套十分充足，且品種齊全。而作為城市核心地段，生活配套也比較齊全，相比只是范圍要稍大一點(diǎn)。分析：比較而言，地塊周邊滿足生活便利性的商業(yè)較少。7、消費(fèi)特征：商務(wù)類供給與需求都很旺盛。分析：人口特征實(shí)際上就已經(jīng)決定了區(qū)域內(nèi)的需求特征。經(jīng)過多年的培育與發(fā)展，金融一條街的商務(wù)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入相對(duì)良性循環(huán)的狀態(tài)，由于需求的增長使得區(qū)域供給更完善，更合理，配套也更成熟，更成熟的環(huán)境又將刺激更多的需求。因此我們也需要把提供的產(chǎn)品做得更具有差異化，人性化，也才更具備競爭力和吸引力，從而獲得更高的獲利空間。8、商業(yè)氛圍：金融一條街上的商業(yè)真空帶。分析：由于歷史原因造成目前的商業(yè)真空，對(duì)商業(yè)運(yùn)作要求有較長的市場培育期，規(guī)模和產(chǎn)品的針對(duì)性將是縮短市場培育時(shí)間的有效手段。小結(jié)：項(xiàng)目所處地段屬傳統(tǒng)商務(wù)和商業(yè)黃金地段，發(fā)展成熟，是發(fā)展商務(wù)型及附屬商業(yè)型物業(yè)的理想之所。第二章項(xiàng)目宏觀環(huán)境分析投資機(jī)會(huì)孕育于宏觀經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)及寫字樓市場環(huán)境的把握，是每一個(gè)開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。一、武漢寫字樓發(fā)展歷程——由單一功能布局向多元化產(chǎn)品體系升級(jí)2006年寫字樓的發(fā)展，從產(chǎn)品層面來講，隨著市場需求朝著多樣化方向的發(fā)展，主要滿足中小企業(yè)的第三代商務(wù)樓已經(jīng)不能完全滿足實(shí)際的市場需求，尤其是中高端市場需求，第四代商務(wù)樓時(shí)代應(yīng)運(yùn)而生。從武漢寫字樓近十年的發(fā)展軌跡來看，基本上經(jīng)歷了如下發(fā)展歷程：第一代商務(wù)樓，無空調(diào)，無商務(wù)中心，無規(guī)范物業(yè)管理：公共衛(wèi)生間，建筑、裝修標(biāo)準(zhǔn)低，多數(shù)無電梯。典型代表為：政府機(jī)關(guān)辦公樓、單位改建出租商務(wù)樓。第二代商務(wù)樓，有中央空凋，有商務(wù)中心，有規(guī)范物業(yè)管理，公共衛(wèi)生間：建筑、裝修標(biāo)準(zhǔn)高，有豎向交通安排：但不能24小時(shí)全天候開放，不能提供晚上工作人員休息，不能提供商務(wù)代理服務(wù)，不能提供全天工作人員餐飲空間。典型代表為：武漢招銀大廈、武漢廣場。第三代商務(wù)樓(3S住商物業(yè))，有分戶空調(diào)設(shè)計(jì)，有個(gè)性化物業(yè)管理，提供商務(wù)代理服務(wù)，提供商務(wù)性居住功能，設(shè)計(jì)分戶衛(wèi)生間，提供餐飲空間，有豎向交通安排：24小時(shí)全天候開放，適合新經(jīng)濟(jì)需求，建筑、裝修標(biāo)準(zhǔn)高。住商樓一般處在商務(wù)區(qū)，或臨近商務(wù)區(qū)，可以配合中小企業(yè)或創(chuàng)業(yè)者實(shí)際需求量身定做，與一般的中小型寫字樓相比，功能較齊全，花費(fèi)比較低，優(yōu)良的性價(jià)比使物業(yè)能以旺銷，受到投資買家的青睞。典型代表為：兆富國際大廈、鵬程時(shí)代。第四代商務(wù)樓（城市綜合體）：在2006年，中心城區(qū)大量綜合型物業(yè)出現(xiàn)，并有成為武漢高端寫字樓未來供應(yīng)市場主流的趨勢。城市綜合體是集頂級(jí)住宅、星級(jí)酒店、商務(wù)物業(yè)、多功能公寓和大型商業(yè)廣場于一體的建筑集群。第四代商務(wù)樓主要在產(chǎn)品綜合品質(zhì)上在第三代的基礎(chǔ)上有較大拔高，并在目標(biāo)客戶上主要針對(duì)中高端企業(yè)和客戶的需求。典型代表：新世界中心、時(shí)代豪苑、中建工行廣場等。二、2006年市場回顧——城市綜合體引領(lǐng)市場新導(dǎo)向1、第三代商務(wù)樓市場交易活躍，第二代商務(wù)樓由持有經(jīng)營轉(zhuǎn)向租售并舉。在2006年，大量中小戶型住商物業(yè)推向市場，由于其低使用成本贏得眾多中小企業(yè)及創(chuàng)業(yè)型客戶的青睞，市場交易較為活躍。而傳統(tǒng)第二代商務(wù)樓由于使用成本較高，人性化設(shè)計(jì)缺乏，導(dǎo)致空置率較高，開發(fā)商不得不將寫字樓由持有經(jīng)營轉(zhuǎn)向租售并舉，如武漢廣場、世貿(mào)大廈、瑞通廣場、漢元中心等第二代商務(wù)樓都開始對(duì)外銷售，價(jià)格差距較大。2、市場發(fā)展出現(xiàn)分水嶺，商業(yè)區(qū)、商務(wù)區(qū)寫字樓價(jià)格懸殊。2006年在寫字樓市場出現(xiàn)的另外一個(gè)特點(diǎn)就是，商業(yè)區(qū)和商務(wù)區(qū)的寫字樓逐步分流，形成寫字樓分布的兩大特點(diǎn)，且商務(wù)區(qū)的寫字樓表現(xiàn)出更為強(qiáng)勁的市場競爭力，這一特點(diǎn)在商業(yè)更為發(fā)達(dá)的江北片區(qū)表現(xiàn)得更為明顯。建設(shè)大道成為商務(wù)寫字樓的集中區(qū)域，解放大道則依托商業(yè)的發(fā)展成為商業(yè)寫字樓的集中區(qū)。在出租率以及銷售價(jià)格上，建設(shè)大道上的寫字樓表現(xiàn)更為搶眼。建設(shè)大道沿線商務(wù)區(qū)寫字樓銷售價(jià)格基本集中在11000～13000元/之間，租賃價(jià)格集中在75元/㎡?月左右，總體來看呈上升趨勢。而商業(yè)區(qū)寫字樓武廣片區(qū)銷售價(jià)格在6000元/㎡左右，租賃價(jià)格集中在40元/㎡?月左右，其中某樓盤更是從96年入市時(shí)的10000元/米下降到了4000元/米，租賃價(jià)格也從當(dāng)初的60/㎡?月下降到現(xiàn)在的30/㎡?月，總體來說呈下降趨勢，商務(wù)區(qū)寫字樓價(jià)值更大。3、城市綜合體催生第四代寫字樓，產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)全面跨越式升級(jí)。在2006年的寫字樓市場，城市綜合體一躍成為寫字樓市場新的主角。城市綜合體在沿海發(fā)達(dá)城市已經(jīng)成為了寫字樓聚集的主要建筑形態(tài)，是寫字樓市場發(fā)展的重要方向。2006年，武漢出現(xiàn)的城市綜合體主要有萬豪?聯(lián)邦中心、新世界中心、時(shí)代豪苑、光谷世界城以及錦繡長江等等，而這些還只是冰山一角，規(guī)劃建設(shè)中的永清商務(wù)區(qū)（武漢新天地）、王家墩中央商務(wù)區(qū)以及在光谷廣場、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，均有規(guī)模宏大的城市綜合體會(huì)逐步浮出水面。無論是產(chǎn)品形式、建筑規(guī)模還是物業(yè)檔次同時(shí)也實(shí)現(xiàn)著跨越式的升級(jí)。三、2007年市場展望——中部崛起推動(dòng)寫字樓市場發(fā)展進(jìn)入“快車道”“中部崛起”對(duì)武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)作用開始顯現(xiàn)，多項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明：2006年是湖北經(jīng)濟(jì)近十年以來發(fā)展最好的一個(gè)年份。2006年，正是湖北“十一五”乃至今后更長發(fā)展周期的一個(gè)精彩開局，湖北經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)u入佳境。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的龍頭產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展直接與宏觀國民經(jīng)濟(jì)相關(guān)。2006年武漢市GDP總量保持穩(wěn)定快速增長，增幅超過15%，達(dá)到10年內(nèi)最高。固定資產(chǎn)投資額仍保持高速增長態(tài)勢。社會(huì)消費(fèi)品零售總額快速增長，需求旺盛，成為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長的重要支撐。繼2005年人均可支配收入突破萬元以后，2006年仍保持了較大增長，與總體經(jīng)濟(jì)增長一致。城市經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展強(qiáng)有力的支撐，國內(nèi)外大量財(cái)團(tuán)資金不斷涌入，將極大增強(qiáng)商務(wù)寫字樓的需求。結(jié)合武漢市商務(wù)寫字樓2006年的發(fā)展軌跡，我們對(duì)2007年寫字樓的市場特征及價(jià)格趨勢進(jìn)行如下分析：1、寫字樓分布出現(xiàn)一環(huán)多點(diǎn)、線面結(jié)合的新格局，特色化和規(guī)模化并舉。一環(huán)：由于內(nèi)環(huán)線的交通便利，聚集了多個(gè)大型商圈、眾多高級(jí)住宅區(qū)和政府部門等，武漢市商務(wù)樓供應(yīng)市場開始圍繞內(nèi)環(huán)線集中，解放大道和中南路是早已形成的商務(wù)區(qū)，沿線分布著武漢廣場、中商廣場、新時(shí)代商務(wù)中心等多個(gè)高級(jí)寫字樓，而徐東大街、中北路及永清街等地商務(wù)寫字樓有崛起之勢，如將于2007年推出的徐東聯(lián)邦中心2期，還有中北路春樹里項(xiàng)目、和黃武重改造項(xiàng)目及永清街的武漢天地，都將會(huì)產(chǎn)生大量高端商務(wù)樓。多點(diǎn)：指的武漢商務(wù)寫字樓除了中心城區(qū)的沿線集中外，還形成了多個(gè)集中、扁平化的特色型、規(guī)模化商務(wù)空間。典型代表是光谷，光谷寫字樓供應(yīng)量超過一百萬方，但其又不同于傳統(tǒng)的商務(wù)寫字樓，如光谷國際企業(yè)中心、SBI創(chuàng)業(yè)街等項(xiàng)目，多為規(guī)?；?、低密度、低容積率型的企業(yè)社區(qū)，部分寫字樓還設(shè)創(chuàng)業(yè)基金，主要針對(duì)制造業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)業(yè)型企業(yè)銷售。在2006年，盤龍城第一企業(yè)社區(qū)項(xiàng)目開始啟動(dòng)，產(chǎn)品特色與光谷相似，而漢陽沌口開發(fā)區(qū)在未來也將規(guī)劃大片特色型商務(wù)空間。線面結(jié)合：線主要是指除了內(nèi)環(huán)線外，武漢寫字樓相對(duì)集中的還有建設(shè)大道、中山大道、武珞路、珞瑜路沿線，建設(shè)大道沿線是武漢最成熟的商務(wù)區(qū)，將與建設(shè)中的CBD商務(wù)區(qū)相連，形成線面的有機(jī)結(jié)合。而江南片區(qū)中南路、中北路沿線的商務(wù)樓越來越集中，并開始向積玉橋、水果湖等地延伸，開始了由線向面的發(fā)展，打造中南總部經(jīng)濟(jì)區(qū)。2、第四代商務(wù)樓城市綜合體成未來供應(yīng)市場主流。從2006年開始，中心城區(qū)城市綜合體不斷推向市場，其組成的高端住宅、商務(wù)寫字樓、酒店等獲得市場的青睞，如江南的中建?工行廣場、中南國際公寓、光谷中心花園，即將推出的還有萬豪?聯(lián)邦中心2期，春樹里、光谷步行街等項(xiàng)目，都是占據(jù)城區(qū)要道的大型城市綜合體，均規(guī)劃有高端商務(wù)寫字樓；而江北片區(qū)已經(jīng)推出的有新世界中心、時(shí)代豪苑等，更是創(chuàng)造了寫字樓市場價(jià)格的新高，而即將推出的還有武漢天地項(xiàng)目，漢陽片區(qū)鐘家村商圈除了閩東?國際城、錦繡長江等大型綜合物業(yè)外，還有200萬方的國際博覽中心已經(jīng)開始動(dòng)工，其出現(xiàn)必將帶動(dòng)漢陽片區(qū)高端寫字樓市場的飛速發(fā)展。初步估計(jì)，在未來幾年內(nèi)，城市綜合體中高端商務(wù)寫字樓的供應(yīng)流不下于百萬方，將成為供應(yīng)市場新主流。新華路民生銀行大廈更是以336米的高度成為武漢新地標(biāo)，民生銀行大廈共68層，其中10層以下為證券大廳、西餐廳、會(huì)議室等，11～40層為純商務(wù)寫字樓，41～63層為高級(jí)賓館、總統(tǒng)套房等，同時(shí)創(chuàng)造了3.6米層高的寫字樓空間，民生銀行配合西北湖周邊金融、商業(yè)等配套，可視為獨(dú)立綜合體，民生銀行的投入使用將極大的提升西北湖片區(qū)商務(wù)區(qū)寫字樓的價(jià)值。3、高端寫字樓價(jià)值杠桿恢復(fù)，寫字樓價(jià)格將持續(xù)穩(wěn)定上漲。城市綜合體的發(fā)展從2003年福星商會(huì)大廈開始，福星商會(huì)大廈定位OPPENOFFICE，臨近建設(shè)大道金融一條街，以5800元/㎡的均價(jià)推盤一個(gè)月即實(shí)現(xiàn)銷售80％的佳績，而正在熱銷的新世界中心商務(wù)寫字樓更是以銷售均價(jià)11800元/㎡、租賃價(jià)格60元/㎡?月的高價(jià)而創(chuàng)造了新生代商務(wù)寫字樓價(jià)格新空間。江南片區(qū)中建?工行廣場也以其差異化的產(chǎn)品特征創(chuàng)造了7000元/㎡銷售均價(jià)。而隨著徐東萬豪?聯(lián)邦中心、永清街武漢天地、錦繡長江、CBD等規(guī)?；鞘芯C合體商務(wù)寫字樓的出現(xiàn)，必將會(huì)促進(jìn)武漢商務(wù)寫字樓高端市場的發(fā)展，同時(shí)也會(huì)帶動(dòng)其整體銷售價(jià)格穩(wěn)定、持續(xù)的上漲。純商務(wù)區(qū)如建設(shè)大道沿線的高端寫字樓會(huì)隨著城市新地標(biāo)民生銀行的投入使其價(jià)值得到極大的提升。4、消費(fèi)需求市場得以全面激活，投資類置業(yè)成主流。商務(wù)寫字樓的消費(fèi)主要是通過銷售和租賃兩條渠道來實(shí)現(xiàn)。從銷售市場來看，由于價(jià)格杠桿失衡，大量外來資金不斷涌入，成為商務(wù)寫字樓投資主流，而隨著1+8城市圈的不斷完善，武漢周邊三線城市的投資者也開始不斷涌入武漢，武漢消費(fèi)需求市場得以全面激活。如世貿(mào)大廈，6800元/㎡的銷售均價(jià)吸引了大批北京、上海、溫州等發(fā)達(dá)城市的投資者前來投資，還有孝感、荊州、宜昌等地的投資者，幾乎全部為外來資金購買。從租賃市場來看，一方面很多開發(fā)商將商務(wù)寫字樓由銷售或租售并舉轉(zhuǎn)向持有經(jīng)營，作為長線投資，預(yù)示了市場的良性發(fā)展；另一方面，大量外來財(cái)團(tuán)及外國領(lǐng)事機(jī)構(gòu)不斷涌入武漢，也為高端商務(wù)寫字樓市場的發(fā)展帶來了很強(qiáng)的消費(fèi)力，如新世界國貿(mào)大廈就有很多世界500強(qiáng)企業(yè)、外國駐武漢領(lǐng)事館、國內(nèi)知名企業(yè)等入駐，使其檔次形象得到了極大的提升，從而帶動(dòng)整個(gè)商務(wù)區(qū)的租賃市場發(fā)展。小結(jié)：隨著“中部崛起”以及“8+1”城市圈發(fā)展政策的提出，武漢的城市圈格局正在經(jīng)歷著前所未有的變化。城市經(jīng)濟(jì)潛力的釋放將促使城市在多方面的加速發(fā)展。寫字樓市場能量的釋放一方面標(biāo)志著城市經(jīng)濟(jì)活力的爆發(fā)，作為中部崛起中的重要支點(diǎn)城市，武漢的寫字樓市場成熟度距離沿海周邊城市還有一定距離，可挖掘的價(jià)值、可發(fā)展的空間還很大。第三章項(xiàng)目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析項(xiàng)目周遍多種物業(yè)形態(tài)并存，以下依次對(duì)金融街及其輻射區(qū)域?qū)懽謽恰⒕频?、小戶型、商業(yè)和住宅等市場狀況加以分析。一、寫字樓類1、供給分析1）供應(yīng)結(jié)構(gòu)高檔寫字樓占金融街現(xiàn)有寫字樓比重56%，隨著民生銀行大廈等項(xiàng)目的上市，高檔寫字樓比重將超過80%。金融街高檔寫字樓聚集效應(yīng)進(jìn)一步突出，同時(shí)各高檔寫字樓之間的競爭也將更加激烈。金融街寫字樓一覽表檔次名稱總建筑面積合計(jì)面積高檔瑞通廣場10.3633.16（已投入建成）88.96建銀大廈7.2新世界國貿(mào)大廈15.6民生銀行大廈1526（即將建成的）武漢廣播電視中心11城開寫字樓1029.8（潛在地塊）華氏寫字樓10香港路口地塊6武漢英德項(xiàng)目3.8中檔商業(yè)銀行大廈5.517.3信合大廈3.8招銀大廈5.5中信實(shí)業(yè)銀行大廈2.5低檔房地產(chǎn)交易大廈4.168.95遠(yuǎn)洋大廈3新光大廈1.79合計(jì)（本項(xiàng)目沒計(jì)算在內(nèi)）115.21115.212）售價(jià)、租金和物業(yè)管理費(fèi)通過調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)金融街寫字樓售價(jià)、租金和物業(yè)管理費(fèi)有以下現(xiàn)象：檔次高檔中檔低檔售價(jià)/元/㎡8000—120005500—75005000—5500租金/元/㎡/月大于7040—70小于40物業(yè)管理費(fèi)/元/㎡/月2012—1363）不同檔次對(duì)應(yīng)基本指標(biāo)通過調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)不同檔次對(duì)應(yīng)了如下指標(biāo)檔次高檔中檔低檔備注規(guī)模/萬㎡大于72.5——5.5小于4樓層/㎡大于28層28——32小于25層為避免突破建筑高度限制，多為28—32層裙樓/㎡大于6層3——53層顯示檔次層高/㎡3.5—3.63.2—3.3小于3.2凈高/㎡2.8—3.02.5—2.6小于2.5標(biāo)準(zhǔn)層面積/㎡約15001100—1200小于1000最小分檔面積/㎡100—13065——7090——100最小分檔面積過大，抬高總價(jià)，限制了投資車位數(shù)專門的立體停車庫，平均1個(gè)車位/300—500㎡以地面停車位為主，地下停車庫輔助，平均1個(gè)車位/400—700㎡以地面停車位為主，地下停車庫輔助，平均1個(gè)車位/400—700㎡車位普遍不足4）設(shè)計(jì)裝修配套配置檔次高檔中檔低檔外立面現(xiàn)代、昭示性強(qiáng)、新穎現(xiàn)代、昭示性好昭示性弱會(huì)所2000平方米以上1000無商務(wù)中心配套完善較好一般會(huì)議中心齊備同聲傳譯及多媒體會(huì)議無無電梯群控進(jìn)口高速電梯候梯時(shí)間50秒內(nèi)群控進(jìn)口高速電梯候梯時(shí)間大于50秒合資電梯候梯時(shí)間大于50秒空調(diào)可分戶計(jì)量的中央空調(diào)中央空調(diào)分體式空調(diào)衛(wèi)生間分戶有衛(wèi)生間公共1個(gè)衛(wèi)生間分戶有衛(wèi)生間分戶有衛(wèi)生間裝修標(biāo)準(zhǔn)高檔中檔中檔智能化管理5A級(jí)高綜合布線有無網(wǎng)絡(luò)寬頻信息點(diǎn)接口多有有2、市場需求分析1）金融街寫字樓消費(fèi)群體的需求傾向?qū)嵙C(jī)構(gòu)多選擇檔次較高、物管較完善的辦公物業(yè)，中小機(jī)構(gòu)為提高自身公司形象，選擇檔次相對(duì)低、但功能適用的辦公物業(yè)。未來一段時(shí)期內(nèi)，中小型發(fā)展企業(yè)及個(gè)人投資行為將會(huì)是有所提升；適用、居中(100-200平方米)的辦公面積被普遍看好。對(duì)產(chǎn)品的需求特征越來越集中在配套、管理、價(jià)位等方面。2）市場空間分析武漢是中國加入WTO之后最早開放的5個(gè)城市之一。2006年，金融業(yè)和保險(xiǎn)業(yè)將會(huì)對(duì)外資全面放開，一些國際化大企業(yè)進(jìn)入武漢會(huì)首選金融街。隨著這些企業(yè)的進(jìn)入，為這些企業(yè)提供服務(wù)的下游企業(yè)也將逐漸增多，如會(huì)計(jì)事務(wù)所、中介服務(wù)公司、服務(wù)機(jī)構(gòu)、包括銀行派出機(jī)構(gòu)等也將入住金融街。這些外來企業(yè)也將逐步影響本地企業(yè)入住。因此，今后金融街的企業(yè)數(shù)量會(huì)激增，商務(wù)氛圍會(huì)更濃，吸引力也將更強(qiáng)。從客戶構(gòu)成看，金融街地區(qū)有穩(wěn)定的傳統(tǒng)行業(yè)的基礎(chǔ)，傳統(tǒng)企業(yè)對(duì)寫字樓的需求較為穩(wěn)定，由上述分析可以看出，未來金融街的寫字樓市場空間很大。小結(jié)高檔寫字樓在未來3年內(nèi)將面臨殘酷的市場競爭，而中檔物業(yè)憑借其極高的入住率和較小的競爭壓力，將擁有很大的市場開發(fā)空間。因此，我們認(rèn)為，擁有中檔寫字樓的硬件標(biāo)準(zhǔn)，具有高檔寫字樓的軟件服務(wù)，同時(shí)在現(xiàn)有市場的基礎(chǔ)上有所創(chuàng)新的個(gè)性化寫字樓，將獲得成功。二、酒店類1、區(qū)域市場環(huán)境及競爭1）區(qū)域流動(dòng)性人群以商務(wù)人群為主多因?yàn)閰^(qū)域內(nèi)入駐企業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)流動(dòng)的商務(wù)客群。因入駐企業(yè)關(guān)系，客群多為商貿(mào)等傳統(tǒng)行業(yè)雇員。消費(fèi)能力相對(duì)較強(qiáng)，對(duì)便捷性和商務(wù)性要求較高。2）區(qū)域內(nèi)酒店結(jié)構(gòu)以高端為主本區(qū)域內(nèi)五星級(jí)酒店客房數(shù)和四星級(jí)酒店客房數(shù)分別高達(dá)787間、390間，所占比例之和高達(dá)79％。市場的高度集中必然導(dǎo)致了競爭的加劇。3）區(qū)域內(nèi)高等級(jí)酒店運(yùn)作相對(duì)成熟，低等級(jí)酒店相對(duì)匱乏區(qū)域內(nèi)高等級(jí)酒店以外資品牌為主，實(shí)力和運(yùn)作都十分強(qiáng)勁；但低等級(jí)酒店都為歷史沉積物業(yè)，服務(wù)和設(shè)施都不能滿足現(xiàn)階段市場需求。小結(jié)商務(wù)為本區(qū)域及流動(dòng)客群的主旋律，所以酒店定位的主力服務(wù)對(duì)象為該區(qū)相關(guān)的商務(wù)客群。基于純市場分析，我們得出：高星級(jí)酒店為最匹配立地區(qū)域檔次，回報(bào)最為豐厚，市場運(yùn)作最為成熟的酒店。強(qiáng)調(diào)服務(wù)性的經(jīng)濟(jì)型酒店為區(qū)域的空白機(jī)會(huì)點(diǎn)，是投資收益比最高的產(chǎn)品。三、小戶型類1、小戶型供求特征小戶型供求情況一覽表產(chǎn)品類型地段區(qū)域客群來源裝修情況銷售情況購買動(dòng)機(jī)精裝修小戶型住宅城市商業(yè)中心地段，生活配套極為便利項(xiàng)目所在區(qū)域周邊居民，周邊工作人員精裝修銷售普遍良好，受到市場的充分認(rèn)可40%投資，60%自住毛坯小戶型住宅城市中心地段，生活配套較為便利區(qū)域周邊辦公人員，周邊居民基本為毛坯銷售情況一般，市場認(rèn)可度一般30%投資，70%自住商務(wù)公寓商務(wù)氛圍濃厚，交通便利商務(wù)辦公人員和周邊居民部分提供裝修銷售情況較好宜居宜商，投資和自住相當(dāng)，占50%酒店式公寓交通便利，人車流集中區(qū)域，生活較為便利商務(wù)人員，投資客群精裝修銷售情況一般，市場認(rèn)可度一般投資和自住比例相當(dāng)，各占50%產(chǎn)權(quán)式酒店城市中心或次中心地段，商務(wù)氛圍濃厚投資客群精裝修銷售情況良好，市場認(rèn)可度較高純投資客戶100%2、區(qū)域小戶型市場發(fā)展趨勢判斷商務(wù)公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓，均是定位于商務(wù)人員和投資客群的投資型產(chǎn)品，其產(chǎn)品的受眾客群大量的分布于建設(shè)大道金融一條街，區(qū)域內(nèi)濃厚的商務(wù)環(huán)境氛圍和便利的交通能夠成就投資型產(chǎn)品的長足發(fā)展。商務(wù)公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓在目前市場中均占有一定量的份額，但供應(yīng)量相對(duì)較少，作為新型的投資型產(chǎn)品，其產(chǎn)品價(jià)值已得到了市場的充分認(rèn)可。產(chǎn)品類型項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間均價(jià)（元/㎡）產(chǎn)品總量/套銷售情況商務(wù)公寓華美國際2005.8485021068%陽光新天地2004.1152002645個(gè)月售罄產(chǎn)權(quán)式酒店陽光新天地2004.115800336開盤兩個(gè)月售罄酒店式公寓圣淘沙2004.56000806銷售達(dá)到93.5%小結(jié)商務(wù)公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓將成為區(qū)域內(nèi)小戶型市場的主要發(fā)展方向。四、商業(yè)類（群商）1、區(qū)域商業(yè)特征分析1）區(qū)域主要為政府促成，內(nèi)部功能單一整體區(qū)域（建設(shè)大道）形成發(fā)展為政府引導(dǎo)促成，非市場自發(fā)行為，長時(shí)間無明晰有效政府規(guī)劃。立地區(qū)域內(nèi)商業(yè)經(jīng)濟(jì)構(gòu)成過于單一，主要由傳統(tǒng)功能單一的高檔寫字樓為主體，輔以滿足商務(wù)性傾向較強(qiáng)的中小型特色餐飲會(huì)所，其整體服務(wù)對(duì)象多為區(qū)域內(nèi)人群。其商業(yè)構(gòu)成如下表：類別主要經(jīng)營范圍經(jīng)營規(guī)模檔次主要服務(wù)對(duì)象數(shù)量代表店特色餐飲中式中式餐飲500-1500較高檔區(qū)域外5亢龍?zhí)臃侵惺椒侵惺讲惋?50-300中高檔區(qū)域內(nèi)2土大力銀行網(wǎng)點(diǎn)/內(nèi)資銀行零售業(yè)務(wù)1000-2500/區(qū)域外8交行、招行大型賣場綜合超市綜合超市10000中檔區(qū)域內(nèi)1家樂福百貨賣場高檔百貨為主30000較高檔區(qū)域外2新世界百貨專賣家電為主2500中檔區(qū)域內(nèi)1國美專賣門店服裝流行個(gè)性店為主30-200較高檔區(qū)域內(nèi)4in.House、口岸女品、哥弟糕點(diǎn)西式糕點(diǎn)45-140較高檔區(qū)域內(nèi)4元祖、皇冠、仟吉汽車進(jìn)口汽車150高檔區(qū)域外3SAAB、大眾、寶時(shí)捷生活配套洗衣店、藥店30-110中檔區(qū)域內(nèi)7可麗舍娛樂場所咖啡廳150-400中檔區(qū)域內(nèi)5藍(lán)色天空酒吧800較高檔區(qū)域外1紅色戀人休閑會(huì)所美容纖體女性美容、SPA45-270較高檔區(qū)域內(nèi)6蒙坭坦其他/雜項(xiàng)120-300/區(qū)域外5精工軸承、中青旅行社2）區(qū)域由自身發(fā)展和內(nèi)部構(gòu)成，形成了不同氛圍的小區(qū)域熱點(diǎn)國貿(mào)中心段（萬松北湖）臺(tái)北香港段花橋惠濟(jì)段范圍青年路至雜技廳及周邊新華路至澳門路及周邊澳門路至江大路及周邊長度1180米（約15分鐘步程）1380米（約15分鐘步程）1730米（約20分鐘步程）區(qū)域構(gòu)成甲級(jí)寫字樓：如新世界國貿(mào)中心；高級(jí)百貨購物中心：如新世界百貨。高檔住宅區(qū)，如萬豪國際、兩湖總都；中高檔主題酒吧，如紅色戀人高中檔休閑餐飲：三五淳酒店、藍(lán)色天空；甲級(jí)寫字樓：如瑞通廣場等高級(jí)酒店：如香格里拉大飯店等。中高檔餐飲匯集區(qū)：如香港路、臺(tái)北路，鑫同樂，778等。老城區(qū)住宅：臺(tái)北社區(qū)；小型特色服飾店中高檔成熟大型社區(qū)：如金色華府，花橋社區(qū)等。大型生活配套購物中心：如家樂福等中高檔餐飲：巴蜀風(fēng)情人群分類主要以國內(nèi)外知名企業(yè)雇員及相關(guān)人員為主，是武漢最為主要的商務(wù)型外來人士的匯集區(qū)。主要以國內(nèi)知名企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)雇員和公職機(jī)構(gòu)人員為主。人群相對(duì)較雜，國有企業(yè)及公職人群為主?；顒?dòng)時(shí)間9：00-4：008：30-20：30。7：30-22：30。區(qū)域判斷武漢最為集中的高檔商務(wù)及住宅區(qū)，也是漢口最高層次的商務(wù)和文化交流區(qū)。武漢高檔寫字樓集中區(qū)和中心居住區(qū)，但商業(yè)基本處于真空狀態(tài)，未來區(qū)域規(guī)劃清晰，區(qū)域商業(yè)將會(huì)有所起色。此區(qū)段中以住宅為主，存在的商業(yè)體多為生活型配套。3）區(qū)域流動(dòng)人口大于居住人口區(qū)域流動(dòng)人群大于本地居住人群，以區(qū)內(nèi)企業(yè)機(jī)構(gòu)商務(wù)衍生人員及自身雇員為主，為區(qū)域內(nèi)流動(dòng)人群的絕對(duì)主力。4）區(qū)域流動(dòng)人群特征明顯區(qū)域內(nèi)流動(dòng)人群消費(fèi)特征明顯，購買能力強(qiáng)，現(xiàn)階段以商務(wù)相關(guān)為消費(fèi)主體，在流動(dòng)方向和時(shí)間段上有一定規(guī)律。2、區(qū)域重點(diǎn)商業(yè)分析1）華氏優(yōu)越百貨華氏百貨為華氏儒商花園二期建筑，總投資2.6億元，始建于2000年10月.2003年08月正式投入運(yùn)營。物業(yè)形態(tài)：整體高層建筑，百貨賣場為6層裙樓（含地下一層）。建筑尺寸：臨街面約為102米，縱深約30－40米間。建筑規(guī)模：面積18000平米，單層面積為3000平。經(jīng)營業(yè)態(tài)：百貨業(yè)檔次定位：起始為高檔百貨，04年更換管理公司，定位變更為中檔，以國內(nèi)知名和國際三線品牌為主。運(yùn)營模式：03年08月－04年05月階段為自營，之后改為聘請(qǐng)管理公司管理。路網(wǎng)分布：毗鄰次級(jí)主干道，立地周邊無緩沖路網(wǎng)。交通情況：位于香港路下段，交通便捷性較差。商業(yè)氛圍：立地周邊500米內(nèi)無成熟同類商業(yè)。但整體經(jīng)營情況并不理想，經(jīng)分析，我們認(rèn)為其主要原因有以下幾點(diǎn)：賣場內(nèi)部布局不合理,賣場單平層面積過?。s3000平），且呈現(xiàn)為狹長型，縱深較短，不利于人流循環(huán)。賣場周邊路網(wǎng)分布不適合，項(xiàng)目僅毗鄰的香港路下段，流動(dòng)人群較少，且車速人流較塊，無有效的滯留和聚集區(qū)。項(xiàng)目500米范圍內(nèi)無成熟的商業(yè)氛圍，缺乏有效消費(fèi)群體支撐。自身的條件限制無法支撐起始的高端定位，且立地1000米范圍內(nèi)有運(yùn)作成熟而強(qiáng)勢的同類賣場。2）新世界百貨新世界百貨為新世界國貿(mào)中心裙樓項(xiàng)目，于1994年11月一期9100方投入運(yùn)營.2000年09月二期25000方正式投入運(yùn)營。物業(yè)形態(tài)：整體超高層建筑，百貨賣場為7層裙樓（含地下一層）。建筑尺寸：臨街面約為120米，縱深約50米。建筑規(guī)模：面積29000平，單層面積為3000平。經(jīng)營業(yè)態(tài)：百貨業(yè)檔次定位：高檔百貨，國際一線及二線品牌為主。運(yùn)營模式：自營。路網(wǎng)分布：毗鄰次級(jí)主干道，立地周邊有緩沖路網(wǎng)。交通情況：位于建設(shè)大道于新華路交匯處，交通極為便捷。商業(yè)氛圍：立地周邊500米內(nèi)無成熟同類商業(yè)。但整體經(jīng)營情況較為理想，經(jīng)分析，我們認(rèn)為其主要原因有以下幾點(diǎn)：賣場內(nèi)部經(jīng)二期項(xiàng)目正式投入運(yùn)營后，建筑布局較為合理，單層面積約為4500－5000平，便于人流循環(huán)。賣場周邊路網(wǎng)分布較為適合，項(xiàng)目位于建設(shè)大道于新華路交匯處，流動(dòng)人群大，有北湖廣場等自然先天的有效人群滯留和聚集區(qū)。項(xiàng)目的整體定位統(tǒng)一，主體的頂級(jí)寫字樓對(duì)此百貨業(yè)在本區(qū)域發(fā)展起來很強(qiáng)的促進(jìn)作用。新世界的品牌和資源調(diào)配能力是成功中不可忽視的要素，其百貨市場經(jīng)歷了約5－7年的市場培育期，這在常規(guī)市場是絕無僅有的。小結(jié)不同的區(qū)域有不同的商業(yè)屬性和市場定位。我們對(duì)立地應(yīng)屬商業(yè)做出一定歸納，其后續(xù)商務(wù)進(jìn)程都應(yīng)為圍繞此范圍：經(jīng)營業(yè)態(tài)：傾向展示和體驗(yàn)式運(yùn)營，符合區(qū)域的主流商務(wù)需求客群特征：高消費(fèi)力，購買習(xí)慣理性，流動(dòng)有一定規(guī)律性定位檔次：高檔及較高檔商家要求：毛利潤較高，足夠支付較高的運(yùn)營費(fèi)用服務(wù)對(duì)象：區(qū)域內(nèi)為主，輔以區(qū)域外五、住宅類區(qū)域代表樓盤一覽表項(xiàng)目名稱總規(guī)模(㎡)地段總戶數(shù)(戶)開盤時(shí)間均價(jià)（元/㎡）銷售周期在售銷售率怡景花園73581江岸沿江大道蘆溝橋路1號(hào)2992003.5600013個(gè)月售完萬松名門40000建設(shè)大道與萬松園路的交匯處4052003.8433011個(gè)月售完中環(huán)大廈64581江漢臺(tái)北路云林街31號(hào)3322003.834009個(gè)月售完金色華府140000解放公園路83號(hào)12502004.6480010個(gè)月售完萬豪國際89718西北湖路3－85號(hào)3862004.6600013個(gè)月售完大江園·南苑106120江大路18號(hào)7332004.9430097%中僑觀邸77000臺(tái)北一路29號(hào)4412004.10626345%王府花園130749建設(shè)大道與黃孝河路交匯處6182005.1460093%圓夢(mèng)圓國際廣場80000黃孝河路4962005.8460043%西北湖·鳳凰城99936北湖西路六號(hào)540（398）2005.9500055%兩湖總都47000北湖小路99號(hào)2422005.11650050%時(shí)代廣場200000沿江大道蘭陵路7202006新世界中心78400解放大道634號(hào)6382006天下·國際公館63574.3臺(tái)北一路特2號(hào)47620066000/6500區(qū)域樓盤具有以下開發(fā)特點(diǎn)：江景資源、湖景資源和大規(guī)模社區(qū)成為本區(qū)域內(nèi)高檔住房的標(biāo)準(zhǔn)。豪宅產(chǎn)品延續(xù)面積從160—300㎡戶型設(shè)計(jì)，充分展示豪宅風(fēng)格；普通住宅商品房以三室二廳二衛(wèi)120—160㎡作為產(chǎn)品在市場上的主力供應(yīng)面。新華路——香港路區(qū)段住宅產(chǎn)品價(jià)格在6000元/㎡左右的水平；區(qū)域內(nèi)的中小型面積，集中在110㎡以下的居住型物業(yè)是市場的空白點(diǎn)。小結(jié)：大戶型、高價(jià)格的豪宅以及中小面積、低總價(jià)的個(gè)性化住宅是區(qū)域住宅產(chǎn)品的發(fā)展方向六、研究結(jié)論經(jīng)過對(duì)區(qū)域各物業(yè)做了一定深入的研究后發(fā)現(xiàn)：1、區(qū)域物業(yè)發(fā)展特征綜上所述，本區(qū)域物業(yè)發(fā)展應(yīng)具備以下特征：商務(wù)性：強(qiáng)勁的商務(wù)需求是立地區(qū)域內(nèi)各業(yè)態(tài)發(fā)展生存的重要驅(qū)使力之一。如何高效整合各資源來滿足區(qū)域商務(wù)需求將成為成敗的關(guān)鍵點(diǎn)。品質(zhì)化：金融一條街濃厚的商務(wù)氛圍和土地價(jià)值決定了區(qū)域內(nèi)各物業(yè)不可避免的走高檔精品路線。個(gè)性化：各物業(yè)類別同質(zhì)化現(xiàn)象都比較嚴(yán)重，如何凸顯示產(chǎn)品的差異化，滿足個(gè)性化需求，尤其是在人性化方面的突破，將是決定產(chǎn)品是否具有市場競爭力的關(guān)鍵。2、各物業(yè)的市場空白點(diǎn)寫字樓：在現(xiàn)有高端產(chǎn)品云集、同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重、人性化關(guān)懷缺乏的市場中，擁有中檔寫字樓的硬件配置，具備高檔寫字樓的軟件服務(wù)，同時(shí)在規(guī)劃設(shè)計(jì)上有所創(chuàng)新的個(gè)性化產(chǎn)品將擁有更多的市場機(jī)會(huì)。酒店：高星級(jí)酒店為最匹配區(qū)域檔次，回報(bào)最為豐厚，市場運(yùn)作最為成熟的產(chǎn)品，同時(shí)也面臨較大市場競爭壓力。而目前高速發(fā)展，強(qiáng)調(diào)單一服務(wù)性的經(jīng)濟(jì)型酒店，是投資收益比最高的產(chǎn)品，但其潛在的競爭風(fēng)險(xiǎn)也是可以預(yù)見的。因此針對(duì)滿足商務(wù)需求，具備高星級(jí)酒店的配置服務(wù)，經(jīng)濟(jì)型酒店的價(jià)格的產(chǎn)品將是區(qū)域的空白機(jī)會(huì)點(diǎn)。小戶型：商務(wù)公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓將成為區(qū)域內(nèi)小戶型市場的主要發(fā)展方向。而相對(duì)現(xiàn)有市場各類產(chǎn)品尚處于概念導(dǎo)向階段，所以把概念落到實(shí)處，產(chǎn)品做到更精致，將成為占領(lǐng)市場的核心競爭力。商業(yè)：符合區(qū)域商務(wù)需求的展示性和體驗(yàn)性消費(fèi)是符合現(xiàn)市場及區(qū)域發(fā)展的，個(gè)性化、特色化的高端精品路線是規(guī)避市場競爭的有效手段，也是區(qū)域內(nèi)市場發(fā)展趨勢。住宅：豪宅以及中小面積、低總價(jià)的個(gè)性化住宅將會(huì)是市場趨勢。第四章項(xiàng)目SWOT分析一、優(yōu)勢分析（Strength）1、項(xiàng)目地理位置優(yōu)越：金融一條街2、交通環(huán)境優(yōu)越3、開發(fā)商資金實(shí)力4、項(xiàng)目花費(fèi)2年時(shí)間做足前期準(zhǔn)備工作5、項(xiàng)目運(yùn)作群體的專業(yè)背景二、劣勢分析（Weakness）1、對(duì)寫字樓銷售的金融支持不足首先，央行規(guī)定寫字樓項(xiàng)目必須成為現(xiàn)房才可以為客戶辦理按竭手續(xù)（實(shí)際情況是主體封頂后，一些商業(yè)銀行即可辦理），這就延長了開發(fā)商資金回籠的時(shí)間。本案屬于期房銷售，開盤前期無法辦理按竭會(huì)影響客戶成交。其次，銀行對(duì)于寫字樓的個(gè)人客戶的按竭只做到6成10年，對(duì)企業(yè)客戶的按竭只做到5成5年，相對(duì)于住宅立項(xiàng)商務(wù)公寓金融支持的寬松，寫字樓項(xiàng)目如此之低的按竭成數(shù)必然造成部分資金不足客戶的流失，尤其是本案前期的期房銷售，更影響客戶的信心。對(duì)策：可在銷售推中，通過項(xiàng)目品質(zhì)、選用設(shè)備品牌的設(shè)施設(shè)備。2、開發(fā)商在武漢業(yè)界知名度不高對(duì)策：在寫字樓推廣的過程中注意開發(fā)商品牌的樹立，特別是在熱銷階段著力于樹立開發(fā)商形象。三、機(jī)會(huì)分析（Opportunity）1、政府政策扶持CBD地區(qū)，對(duì)周邊區(qū)域如臺(tái)北路、香港路、澳門路有良好的發(fā)展規(guī)劃，發(fā)展前景看好2、武漢寫字樓市場自2006年下半年整體開始回暖3、中部崛起推動(dòng)寫字樓市場發(fā)展進(jìn)入“快車道”四、威脅分析（Threat）區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龈偁幖ち覍?duì)策：提升品質(zhì)、降低價(jià)格、差異性的產(chǎn)品定位、獨(dú)特的概念性廣告包裝、爭取時(shí)間來搶占市場先機(jī)。分析結(jié)論綜上所述，不難發(fā)現(xiàn)，本項(xiàng)目最大的優(yōu)勢就是地理位置優(yōu)越，應(yīng)在推廣中充分利用就一點(diǎn)，著力渲染。通過提升品質(zhì)，降低價(jià)格，差異性的產(chǎn)品定位，獨(dú)特的概念性廣告包裝，爭取時(shí)間來搶占市場先機(jī)。提倡人文關(guān)懷理念，以在區(qū)域市場激烈的競爭中脫穎而出。第五章項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目定位的市場背景通過前面的市場分析，我們可以得出各物業(yè)在區(qū)域內(nèi)市場機(jī)會(huì)。1、寫字樓：高等級(jí)寫字樓（主指硬件配置）為區(qū)域現(xiàn)行市場主力：是市場運(yùn)作較為成熟產(chǎn)品，主要以完善的硬件配套設(shè)施及高端的市場形象來吸引客戶，客群定位為知名外企等頂極客戶，但面臨運(yùn)營成本過高及同質(zhì)化競爭嚴(yán)重等問題，整體目標(biāo)群體較窄。個(gè)性化中高檔寫字樓（主指人性關(guān)懷）為區(qū)域市場發(fā)展趨勢：是概念導(dǎo)入期的新興產(chǎn)品，主要以高端產(chǎn)品形象、人性化的軟配置及較低的商務(wù)成本來吸引客戶，客群定位為注重效力的成熟客戶，但面臨概念導(dǎo)入期中創(chuàng)新及推廣認(rèn)知等問題，整體目標(biāo)群體較廣。2、酒店：高星級(jí)酒店（主指四星以上）為區(qū)域現(xiàn)行市場主力：是與區(qū)域檔次最為匹配，回報(bào)最為豐厚，市場運(yùn)作最為成熟的產(chǎn)品。主要以完善的硬件設(shè)施及服務(wù)和高端市場形象來吸引客戶，客群定位主要外籍人士及知名企業(yè)高級(jí)雇員等高端客戶，但面臨市場同類競爭過大及不確定因素多等問題，整體目標(biāo)群體較窄。經(jīng)濟(jì)型酒店（主指高性價(jià)比）為行業(yè)市場新興熱點(diǎn)：是行業(yè)內(nèi)發(fā)展最快、投資收益比最高，處于概念推廣期的新興產(chǎn)品。主要以剝離高星級(jí)酒店盈利較差配套服務(wù)，在降低運(yùn)營成本的同時(shí)加強(qiáng)核心產(chǎn)品（住宿）質(zhì)素，以高性價(jià)比來吸引客戶，客群定位主要為年輕的商務(wù)及旅行人群，但面臨運(yùn)營模式易復(fù)制及介入門檻低等問題，整體目標(biāo)群較廣。3、小戶型：1）精裝修小戶型風(fēng)光不再：隨著城市中心房價(jià)的節(jié)節(jié)攀升，精裝修小戶型在總價(jià)上的優(yōu)勢逐步弱化，而在居住品質(zhì)上的劣勢（如公攤較大、候梯時(shí)間長、采光通風(fēng)差等）逐步顯現(xiàn)，小戶型產(chǎn)品進(jìn)入一輪新的概念創(chuàng)新的時(shí)代。2）酒店式公寓為區(qū)域內(nèi)小戶型市場的主要發(fā)展方向之一：為處于概念導(dǎo)入階段產(chǎn)品，以精裝修帶全套家具、電器和提供酒店式服務(wù)為主要特征。主要以區(qū)域內(nèi)濃厚的商務(wù)氛圍及高度的便捷性來吸引商務(wù)客群，面臨概念導(dǎo)入期中創(chuàng)新及推廣認(rèn)知等問題，整體目標(biāo)群體相對(duì)較窄。3）商務(wù)公寓為區(qū)域最有潛在需求的產(chǎn)品之一：處于市場概念導(dǎo)入階段的產(chǎn)品，主要以提供居住和辦公的復(fù)合功能為主要特征，因?yàn)槭褂霉δ苌洗嬖诓淮_定性和有效降低總價(jià)的原因，產(chǎn)品多采用毛坯形式。由于相對(duì)寫字樓較低的價(jià)格和低廉的商務(wù)成本，深受成長型中小企業(yè)青睞，整體目標(biāo)群較廣。4）產(chǎn)權(quán)式酒店為區(qū)域市場接受度較高的產(chǎn)品之一：處于市場概念導(dǎo)入階段的產(chǎn)品，主要以酒店產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)配置和服務(wù)為主要特征，由于物業(yè)使用性質(zhì)發(fā)生質(zhì)的變化，而成為一種純粹的投資產(chǎn)品，并且由于其高額、穩(wěn)定的投資回報(bào)而受到中小投資者的青睞。（在產(chǎn)品層面上與經(jīng)濟(jì)型酒店沒有本質(zhì)區(qū)別，在定位階段歸入經(jīng)濟(jì)型酒店一并分析。）4、商業(yè)：區(qū)域特性決定更適宜發(fā)展體驗(yàn)式和展示性消費(fèi)的商業(yè)：區(qū)域內(nèi)流動(dòng)人群特征限定了對(duì)商業(yè)的選擇，所以只適宜高品位互動(dòng)式（體驗(yàn)式）消費(fèi)和個(gè)性化高端展示的商業(yè)發(fā)展，主要面臨概念創(chuàng)新及執(zhí)行和市場認(rèn)知等問題，目標(biāo)群體相對(duì)較窄。（主要為區(qū)域內(nèi)）大型高檔百貨賣場具有一定的市場發(fā)展空間：是區(qū)域市場較為成熟及收益較為可觀的物業(yè)，主要以高檔的區(qū)域獨(dú)有商品來吸引客戶，但該類物業(yè)對(duì)立地，路網(wǎng)及運(yùn)營等有較高要求，且多在區(qū)域內(nèi)核心建筑中出現(xiàn)，整體目標(biāo)群相對(duì)較廣。（區(qū)域內(nèi)及區(qū)域外）5、住宅：高質(zhì)素的豪宅在區(qū)域內(nèi)擁有一定市場區(qū)域的高端特性決定了擁有景觀資源及完善配套服務(wù)的高質(zhì)素的豪宅存在一定市場空間，主要客群定位為城市高收入階層，整體目標(biāo)群體窄。高品質(zhì)住宅(適度的總價(jià))可被市場接受區(qū)域的高便捷性決定高品質(zhì)住宅可被市場認(rèn)可，主要客群定位為城市較高收入階層，目標(biāo)群體廣。二、項(xiàng)目整體定位根據(jù)以上的市場分析，同時(shí)結(jié)合本項(xiàng)目的地塊屬性，我們將本項(xiàng)目整體定位為：以服務(wù)于區(qū)域內(nèi)各類商務(wù)活動(dòng)為核心，建立一個(gè)用環(huán)境、建筑與服務(wù)搭建商務(wù)環(huán)境的新標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)空間，充分體現(xiàn)生態(tài)環(huán)境與建筑的自然融合，集高檔寫字樓、高檔公寓樓及配套商業(yè)為一體的全新商務(wù)復(fù)合體。廣泛服務(wù)于區(qū)域內(nèi)商務(wù)人士所需，高效整合提供各類商務(wù)活動(dòng)所需場所，包括辦公、會(huì)議、金融、住宿、餐飲、休閑健身等，使之成為一個(gè)有機(jī)的整體，全方位提供企業(yè)發(fā)展所需的平臺(tái)和載體，并以此作為占領(lǐng)市場的有利武器。人性化、個(gè)性化、品質(zhì)化是現(xiàn)代商務(wù)環(huán)境的發(fā)展趨勢，也是區(qū)域內(nèi)商服產(chǎn)品的市場空白點(diǎn)。主要通過生態(tài)化的商務(wù)環(huán)境、人性化的產(chǎn)品細(xì)部處理和軟性服務(wù)給予體現(xiàn)。三、項(xiàng)目各物業(yè)定位及說明1、寫字樓：特色化，注重產(chǎn)品性價(jià)比的高檔寫字樓通過超高建筑外立面、大堂及公共部分的視覺效果體現(xiàn)項(xiàng)目的高端形象；通過提升主要硬件設(shè)施配置（如中央空調(diào)、進(jìn)口電梯等）提升辦公環(huán)境；通過對(duì)非主要硬件進(jìn)行細(xì)分市場（如裝修特色個(gè)性化、智能化），以控制成本；通過有效的降低公攤面積提高使用效率，以提高性價(jià)比優(yōu)勢；通過先進(jìn)的商務(wù)中心和會(huì)議中心提高辦公效率；通過裙樓商業(yè)支持和生態(tài)化辦公環(huán)境區(qū)隔于傳統(tǒng)高檔寫字樓；通過提升人性化的軟性服務(wù)，提高項(xiàng)目高斷形象寫字樓低區(qū)考慮預(yù)留改造成酒店所需管網(wǎng)及設(shè)備安裝的空間2、公寓樓：同時(shí)適宜居住和辦公的復(fù)合型小戶型產(chǎn)品通過提高建筑公共部分（外立面、大堂、走道等）的檔次與形象，滿足商務(wù)辦公的需要；通過保留戶型中的生活必須的空間（廚房、衛(wèi)生間），滿足居住需要；毛坯交房可有效降低總價(jià)，同時(shí)也給客戶預(yù)留出更多的空間組合方式；除衛(wèi)生間的內(nèi)墻外，其他墻體不做，廚房預(yù)留上下水管道，以滿足多用途使用配置天然氣，以增加銷售賣點(diǎn)，提高投資可戶購買意想通過群樓商配支持和寫字樓會(huì)議系統(tǒng)提升辦公環(huán)境3、群樓商業(yè)：針對(duì)區(qū)域龐大商務(wù)人群的特色化體驗(yàn)式消費(fèi)中心商業(yè)高區(qū)（3、4、5層）主要以服務(wù)各類企業(yè)商務(wù)活動(dòng)為主，經(jīng)營業(yè)態(tài)包括大中型餐飲、咖啡、健身休閑中心、會(huì)議中心等；商業(yè)低區(qū)（1、2層）主要以白領(lǐng)人士個(gè)人體驗(yàn)式消費(fèi)和休閑購物為主，經(jīng)營業(yè)態(tài)包括工藝禮品、小型特色餐飲、品牌服飾、奢侈類消費(fèi)品等、特色化品牌購物中心（如屈臣氏）、書吧、特色影像店、化妝品、茶藝；主力商家引進(jìn)需充分考察其品牌號(hào)召力，其經(jīng)營檔次應(yīng)與項(xiàng)目整體形象相匹配；非主力商家引進(jìn)需考察其經(jīng)營特色，以便形成固定的消費(fèi)群體，減少對(duì)隨機(jī)性消費(fèi)的依賴；最終確定的商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)圍繞某個(gè)中心形成一個(gè)特色的商業(yè)環(huán)境；生態(tài)化商業(yè)街成為整個(gè)商業(yè)體區(qū)別傳統(tǒng)商業(yè)的特色，也為中高端商業(yè)形象提供檔次保證。4、價(jià)格定位根據(jù)本項(xiàng)目的整體市場定位，基于2007年上半年武漢房地產(chǎn)市場價(jià)格發(fā)展趨勢，保守價(jià)格定位：寫字樓：9500元/平方米公寓：7000元/平方米商網(wǎng)：8000元/平方米車庫：120000元/個(gè)第六章項(xiàng)目開發(fā)策略及投資估算一、項(xiàng)目開發(fā)策略依據(jù)公司的實(shí)際情況，本項(xiàng)目宜采取“整體規(guī)劃、整體實(shí)施分期銷售、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開發(fā)經(jīng)營策略。1、整體規(guī)劃。這是大面積、大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)的顯著特點(diǎn)。本項(xiàng)目占地8364.96㎡，這在整個(gè)區(qū)域內(nèi)稱得上是一個(gè)大項(xiàng)目，因此必須對(duì)地塊進(jìn)行整體規(guī)劃。2、整體實(shí)施分期銷售。該項(xiàng)目屬于建筑綜合體，必須整體實(shí)施；同時(shí)，由于項(xiàng)目總建筑面積達(dá)到95389.64㎡，體量較大，且由不同物業(yè)組成，因此，更宜分物業(yè)分期銷售。3、力創(chuàng)精品。這是由項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)總體競爭激烈的前提決定的，同時(shí)，借助于本項(xiàng)目的品牌，可以迅速提升本公司在武漢房地產(chǎn)業(yè)界的知名度。二、項(xiàng)目投資估算項(xiàng)目總投資額約為43750萬元。各項(xiàng)具體投資項(xiàng)目見（附件）。三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排從2007年1月至2009年6月全面完成，項(xiàng)目建設(shè)期歷時(shí)2.5年。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表（年、季度）實(shí)施步驟2007年2008年2009年123412341234工程前期首期（住宅）二期（寫字樓）備注：以上時(shí)間進(jìn)度是根據(jù)甲方2006年11月報(bào)規(guī)擴(kuò)初方案已通過，2007年7月1日進(jìn)場施工推算。四、項(xiàng)目投資與資金籌措項(xiàng)目建設(shè)期歷時(shí)2.5年，從2007年7月至2009年6月全面完成，在建設(shè)期內(nèi)，投資總額按32%、25%、43%的比例發(fā)放。(見下表)。投資計(jì)劃與資金籌措只是體現(xiàn)投資計(jì)劃的規(guī)范性以及便于后面的投資與風(fēng)險(xiǎn)分析而作出的安排，在實(shí)際運(yùn)作時(shí)，可以根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況作如下安排：1、項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)批手續(xù)辦妥后，可以項(xiàng)目抵押銀行獲得銀行貸款支持。2、工程發(fā)包前，事先約定由施工單位墊付部分工程款。3、隨著工程的動(dòng)工，項(xiàng)目環(huán)境及內(nèi)部設(shè)施達(dá)到一定程度并有一定的氛圍后，盡快辦理《房屋預(yù)售許可證》，并開盤預(yù)售。項(xiàng)目投資計(jì)劃和資金籌措表(萬元)序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期2007年2008年2009年合計(jì)1投資總額32%25%43%100%1.1建設(shè)投資140001040018150425501.2建設(shè)期利息6006001200小計(jì)140001100018750437502資金籌措2.1自有資2貸款10000100002.3銷售款收入10001875019750小計(jì)14000110001875043750第七章項(xiàng)目預(yù)期收入分析一、項(xiàng)目銷售計(jì)劃1、銷售價(jià)格根據(jù)本項(xiàng)目的整體市場定位，基于2007年上半年武漢房地產(chǎn)市場價(jià)格發(fā)展趨勢，保守價(jià)格定位：寫字樓：9500元/平方米公寓：7000元/平方米商網(wǎng)：8000元/平方米車庫：120000元/個(gè)2、銷售周期設(shè)計(jì)根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度，預(yù)計(jì)2008年二季度可獲得項(xiàng)目銷售許可證，進(jìn)入正式銷售周期。為保證項(xiàng)目開盤熱銷形象的建立，應(yīng)將銷售難度較小的住宅樓先行投入市場，預(yù)計(jì)在6個(gè)月內(nèi)可銷售完畢；寫字樓在2008年三季度借勢開盤銷售，預(yù)計(jì)18個(gè)月完成；商業(yè)部分采用先招商后銷售的策略，預(yù)計(jì)在2009年三季度可進(jìn)入銷售，周期9個(gè)月；車庫在項(xiàng)目施工基本完成后進(jìn)入銷售，預(yù)計(jì)周期6個(gè)月。銷售周期表時(shí)間2008年2009年2010年二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度住宅寫字樓商業(yè)車庫二、項(xiàng)目銷售收入估算項(xiàng)目銷售收入估算表項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）銷售面積（平方米）合價(jià)（萬元）備注寫字樓950041708.8839623.436公寓樓（住宅）700024516.7517161.725商業(yè)800013652.2110921.768地下車庫1200002002400按可銷售200個(gè)計(jì)總計(jì)70106.929根據(jù)上表顯示，可以得出項(xiàng)目銷售收入70106.929萬元。三、項(xiàng)目利潤估算項(xiàng)目利潤估算表項(xiàng)目金額備注銷售總收入70106.929項(xiàng)目總成本43749.69849項(xiàng)目毛利潤26357.23051應(yīng)繳稅費(fèi)7010.6929按銷售收入的10%計(jì)項(xiàng)目凈利潤19346.53761項(xiàng)目利潤率0.442209621根據(jù)上表顯示，可以得出項(xiàng)目項(xiàng)目凈利潤約為19346.54萬元，項(xiàng)目利潤率44.22%第八章項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析一、項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析項(xiàng)目全部資金的現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期2007年2008年2009年2010年1現(xiàn)金流入1.1銷售收入30369.536096.83640.6小計(jì)30369.536096.83640.62現(xiàn)金流出2.1建造成本（含土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)）1400011000187502.2銷售費(fèi)用（按銷售收入3%計(jì)）911.11082.9109.22.3應(yīng)繳稅費(fèi)（按銷售收入10%計(jì)）3037.03609.7364.1小計(jì)1400014948.123442.6473.33凈現(xiàn)金流量-1400015421.412654.23167.34累計(jì)凈現(xiàn)金流量-140001421.414075.617242.95IC=6%折現(xiàn)系數(shù)0.9430.8900.8400.7926年凈現(xiàn)金流量-132021265.011823.513656.47累計(jì)年凈現(xiàn)金流量-13202-11937-113.4513542.3二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率根據(jù)上面項(xiàng)目全部資金的現(xiàn)金流量表，可以得出財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）=13542.3萬元。下面利用線性插值公式近似計(jì)算財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)設(shè)定IC（貼現(xiàn)率）。1、設(shè)定IC=40%，累計(jì)年凈現(xiàn)金流量（FNPV）=335.6萬元。序號(hào)項(xiàng)目2007年2008年2009年2010年4累計(jì)凈現(xiàn)金流量-140001421.414075.617242.95IC=40%折現(xiàn)系數(shù)0.7140.5100.3640.2606年凈現(xiàn)金流量-9996724.9145123.5184483.1547累計(jì)年凈現(xiàn)金流量335.62、設(shè)定IC=50%，累計(jì)年凈現(xiàn)金流量（FNPV）=-1126.4萬元。序號(hào)項(xiàng)目2007年2008年2009年2010年4累計(jì)凈現(xiàn)金流量-140001421.414075.617242.95IC=50%折現(xiàn)系數(shù)0.6670.4440.2960.1986年凈現(xiàn)金流量-9338631.10164166.3783414.0947累計(jì)年凈現(xiàn)金流量-1126.4計(jì)算財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR的計(jì)算公式為：（FIRR-i1）/（i2-i1）=NpVl/（NpV1-NpV2）代入數(shù)據(jù)得到，（FIRR-40%）/（50%-40%）=335.6/（335.6-（-1126.4））計(jì)算得到，F(xiàn)IRR=42.3%根據(jù)上表計(jì)算得出全部的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。其中，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）=13542.3萬元，大于零，表明項(xiàng)目利潤率超過基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，具有財(cái)務(wù)上和經(jīng)濟(jì)上的可行性；財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）=42.3%，遠(yuǎn)大于零，表明項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力。第九章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析本章擬對(duì)摩根中心項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測度其開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，然后對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作中的主要風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定性研究并提出相應(yīng)對(duì)策。一、項(xiàng)目盈虧平衡分析項(xiàng)目盈虧平衡分析包括項(xiàng)目經(jīng)營收入保本點(diǎn)和項(xiàng)目經(jīng)營成本分析。1、項(xiàng)目經(jīng)營收入保本點(diǎn)分析項(xiàng)目經(jīng)營成本=項(xiàng)目總成本/（1-應(yīng)繳稅費(fèi)比重）=43750/（1-10%）=48611.111（萬元）保本點(diǎn)=1-項(xiàng)目經(jīng)營成本/總銷售收入=1-48611.111/70106.929=1-69.34%=30.66%即銷售收入達(dá)到預(yù)測收入的69.34%時(shí)，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。2、項(xiàng)目經(jīng)營成本保本點(diǎn)項(xiàng)目保本開發(fā)經(jīng)營成本=總銷售收入=70106.929萬元項(xiàng)目經(jīng)營成本保本點(diǎn)=項(xiàng)目保本開發(fā)經(jīng)營成本/項(xiàng)目總成本=70106.929/48611.111=144.22%即項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營成本達(dá)到預(yù)測成本的144.22%時(shí)，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。實(shí)際上，項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)在開發(fā)經(jīng)營各階段是不同的，在此是按照計(jì)算期平均狀態(tài)計(jì)算的結(jié)果。二、項(xiàng)目敏感性分析本項(xiàng)目敏感性分析主要針對(duì)項(xiàng)目總投資和項(xiàng)目營業(yè)收入兩項(xiàng)因素進(jìn)行。1、項(xiàng)目總投資由于項(xiàng)目占地較大，開發(fā)周期長，其間可能會(huì)出現(xiàn)不能預(yù)期的變化，故項(xiàng)目的總投資額可能會(huì)發(fā)生一些變化，估計(jì)最大的變動(dòng)幅度達(dá)到10%。項(xiàng)目全部資金的現(xiàn)金流量表（當(dāng)總投資增大10%時(shí)）序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期2007年2008年2009年2010年1現(xiàn)金流入1.1銷售收入30369.536096.83640.6小計(jì)30369.536096.83640.62現(xiàn)金流出2.1建造成本（含土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)）1540012100206252.2銷售費(fèi)用（按銷售收入3%計(jì)）911.11082.9109.22.3應(yīng)繳稅費(fèi)（按銷售收入10%計(jì)）3037.03609.7364.1小計(jì)1540016048.125317.6473.33凈現(xiàn)金流量-1540014321.410779.23167.34累計(jì)凈現(xiàn)金流量-15400-1078.69700.612867.95IC=6%折現(xiàn)系數(shù)0.9430.8900.8400.7926年凈現(xiàn)金流量-14522.2-9608148.510191.47累計(jì)年凈現(xiàn)金流量-14522.2-15482.2-7333.72857.7從上表可以看出，如果投資額增加10%，那么從全部資金的現(xiàn)金流量表的情況來看，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）=2857.7萬元，大于零，項(xiàng)目仍然可行。2、項(xiàng)目銷售收入在開發(fā)經(jīng)營的各個(gè)過程中，銷售工作是直接面對(duì)市場的，故該項(xiàng)目所面臨的市場風(fēng)險(xiǎn)將主要體現(xiàn)在銷售收入的變化。由于銷售收入的預(yù)測建立在對(duì)本項(xiàng)目的未來前景及預(yù)測基礎(chǔ)之上，雖然項(xiàng)目前景樂觀，但畢竟是變數(shù)，銷售環(huán)節(jié)上的細(xì)小失誤，市場需求的細(xì)微變化等因素都有可能影響到項(xiàng)目的銷售價(jià)位，從而對(duì)項(xiàng)目的銷售收入產(chǎn)生不利的影響。目前進(jìn)行價(jià)格定位時(shí)定價(jià)相對(duì)保守，故銷售收入最大的下降幅度不會(huì)太大。項(xiàng)目全部資金的現(xiàn)金流量表（當(dāng)銷售收入減少10%時(shí)）序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期2007年2008年2009年2010年1現(xiàn)金流入1.1銷售收入27332.5532487.123276.54小計(jì)27332.5532487.123276.542現(xiàn)金流出2.1建造成本（含土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)）1400011000187502.2銷售費(fèi)用（按銷售收入3%計(jì)）820974.698.32.3應(yīng)繳稅費(fèi)（按銷售收入10%計(jì)）2733.23248.7327.7小計(jì)1400014553.222973.34263凈現(xiàn)金流量-1400012779.49513.82850.54累計(jì)凈現(xiàn)金流量-14000-1220.78293.211143.75IC=6%折現(xiàn)系數(shù)0.9430.8900.8400.7926年凈現(xiàn)金流量-13202-1086.46966.38825.87累計(jì)年凈現(xiàn)金流量-13202-14288.4-7322.11503.7從上表可以看出，如果下降幅度為10%，那么從全部現(xiàn)金流量表的情況來看，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值下降至1503.7萬元，不過，其值仍然大于零，項(xiàng)目仍然可行。三、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風(fēng)險(xiǎn)一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等，根據(jù)本報(bào)告關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)的環(huán)境分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。但仍有一些不確定性因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)。1、市場風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目為較大規(guī)模的建筑綜合體，高品質(zhì)定位，對(duì)項(xiàng)目有兩方面要求：一方面在設(shè)計(jì)中，如何精雕細(xì)刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合潛在目標(biāo)客戶群的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。任何產(chǎn)品的供給與需求都應(yīng)該保持相對(duì)的平衡，否則會(huì)受到市場的懲罰。房地產(chǎn)市場也是如此。從產(chǎn)品定位方面考慮，與本項(xiàng)目同一區(qū)域、同一檔次、同一品位的物業(yè)供給量比較少，競爭對(duì)手不多，這是好的一方面。但另一方面，從總體來看，區(qū)域各物業(yè)供應(yīng)總量都比較大。因此，本項(xiàng)目與周邊物業(yè)競爭中，須在同檔、差異、變化中謀求市場。并密切關(guān)注目標(biāo)客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。2、項(xiàng)目的資本風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的籌集計(jì)劃中，絕大部分是通過銷售收入來實(shí)現(xiàn)，如果這一計(jì)劃不能實(shí)現(xiàn)，整個(gè)項(xiàng)目將比較困難；反之，如果超額完成計(jì)劃，將促使整個(gè)項(xiàng)目順利完成。鑒于上述原因，建議首期項(xiàng)目的預(yù)售中，可適當(dāng)加大營銷費(fèi)用的比重，以發(fā)動(dòng)銷售宣傳的強(qiáng)力攻勢。3、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。因此，公司對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)市場選擇、產(chǎn)品定位選擇、資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識(shí)，且在具體實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。對(duì)比項(xiàng)目的成本與收入的敏感性分析情況，項(xiàng)目的收入因素更為敏感，因此，在項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營中，要認(rèn)真做好項(xiàng)目的銷售工作，加強(qiáng)營銷的宣傳力度及相關(guān)工作。以確保預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。第十章結(jié)論與建議一、項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展；中部崛起戰(zhàn)略的實(shí)施；武漢寫字樓市場的逐漸升溫；等等。以上這些基本方面為本項(xiàng)目提供了一個(gè)較好的投資環(huán)境和機(jī)遇。二、項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性項(xiàng)目總建筑面積：95389.64平方米項(xiàng)目總投資：43750萬元項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：13542.3萬元項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：42.3%三、項(xiàng)目具有的突出優(yōu)勢：與摩根中心相同檔次的競爭對(duì)手較少。項(xiàng)目的黃金地段優(yōu)勢。公司的資金優(yōu)勢。項(xiàng)目所處地塊的發(fā)展前景比較好。四、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)小本項(xiàng)目屬于相對(duì)大面積、大規(guī)模開發(fā)、無拆遷負(fù)擔(dān)，土地開發(fā)使用取得費(fèi)用較低，且在開發(fā)運(yùn)作過程中享受政府提供的許多優(yōu)惠政策，只要在實(shí)施中輔以全過程科學(xué)控制，應(yīng)該能獲得預(yù)期投資收益。五、項(xiàng)目實(shí)施的難點(diǎn)本項(xiàng)目實(shí)施的難點(diǎn)：1、項(xiàng)目規(guī)模較大，時(shí)間較緊，開發(fā)工程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大；2、項(xiàng)目獨(dú)一無二的品位定位有一定難度，盡管設(shè)計(jì)工作一經(jīng)完成，其定位也就有相應(yīng)確定，但在實(shí)施過程中仍然需要根據(jù)具體情況不斷完善；3、房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，公司需要建立一支高素質(zhì)的營銷隊(duì)伍。六、強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度控制，注重對(duì)可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測與防范對(duì)策，以保證項(xiàng)目按期完成。附件：項(xiàng)目投資估算表（成本測算）一、項(xiàng)目基本參數(shù)1開發(fā)總用地面積（㎡）8364.9612.55畝2開發(fā)總建筑面積（㎡）95389.64按新設(shè)計(jì)方案3上部建筑面積（㎡）79877.84不含地下室4地下室面積（㎡）15511.80平均每層517051~4層裙房商網(wǎng)面積（㎡）13652.216住宅面積（㎡）24516.75標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積980.677寫字樓面積（㎡）41708.88標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積1158.58序號(hào)項(xiàng)目測算金額（萬元）折算每平方米造價(jià)（元/㎡）備注二、項(xiàng)目土地費(fèi)用12847.101608.341項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)用12700.001589.93項(xiàng)目總轉(zhuǎn)讓價(jià)按1.27億（含規(guī)費(fèi)）測算2住宅土地出讓金（增加20年）147.1060.00按住宅建筑面積計(jì)：60元/㎡估算三、項(xiàng)目前期規(guī)費(fèi)、稅費(fèi)2087.96217.15轉(zhuǎn)讓費(fèi)中已包，不計(jì)入總價(jià)1城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)763.1280.00按地上建筑面積計(jì)：80元/㎡2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)15.001.57估算3人防易地建設(shè)費(fèi)606.6863.60按地下室投影面積：1500元/㎡4公共消防設(shè)施配套費(fèi)28.623.00按建筑面積計(jì)算：3元/㎡5垃圾處理費(fèi)171.7018.00按建筑面積計(jì)算：18元/㎡6水土保持設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)14.311.50按建筑面積計(jì)算：1.5元/㎡7檔案服務(wù)費(fèi)10.001.05估算8教育配套費(fèi)143.0815.00按建筑面積：15元/㎡估算9白蟻防治費(fèi)11.451.20按建筑面積計(jì)算：1.2元/㎡10綠化補(bǔ)償費(fèi)70.007.17應(yīng)建2100㎡,按1000㎡.700元/㎡考慮補(bǔ)償11商品混凝土交易費(fèi)95.3910.00框架結(jié)構(gòu)10元/㎡(后期可返還)12墻改基金76.318.00按總建筑面積計(jì)：8元/㎡（后期可返）13散裝水泥專項(xiàng)基金14.311.50按總建筑面積計(jì)：1.5元/㎡（后期可返）14質(zhì)監(jiān)費(fèi)21.002.20按土建總造價(jià)1.4‰，按土建總額1.5億測算15工程定額測定費(fèi)15.001.57按土建總造價(jià)1‰，按土建總額1.5億測算16市交易中心服務(wù)費(fèi)12.001.26按土建總造價(jià)0.8‰17招投標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)10.001.05估算18環(huán)保測評(píng)及檢測費(fèi)10.001.05估算四、勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理費(fèi)483.6360.551方案設(shè)計(jì)57.236.00根據(jù)市場價(jià)估算2工程設(shè)計(jì)286.1730.00根據(jù)市場價(jià)估算3施工圖設(shè)計(jì)審查費(fèi)20.032.10根據(jù)市場價(jià)估算4深基坑設(shè)計(jì)審查費(fèi)5.720.60根據(jù)市場價(jià)估算5工程監(jiān)理費(fèi)114.4712.00根據(jù)市場價(jià)估算五、工程費(fèi)用26641.25公共部分7157.44896.051樁基補(bǔ)強(qiáng)及地下水處理350.0036.69按350萬元考慮2深基坑支護(hù)后續(xù)工程追加費(fèi)300.0031.45估算3土方工程90.009.43按5萬方估算挖土量；18元/立方4地下室土建費(fèi)用3877.95406.54地下室土建按2500元/㎡考慮。5安防監(jiān)控系統(tǒng)100.0010.486室外道路及綠化100.0010.487給水配套工程286.1730.008外部供電配套工程476.9550.00根據(jù)外部供電方案可能會(huì)有較大變化9地下室空調(diào)通風(fēng)310.2432.52按地下室面積200元每平方10地下室消防、自動(dòng)噴淋186.1419.51按地下室面積120元每平方11工程不可預(yù)見性費(fèi)用1000.00104.8312自備發(fā)電機(jī)80.008.39住宅工程部分3950.101565.721住宅土建及水電安裝費(fèi)用2696.841100.00住宅樓按1100元/㎡考慮。2住宅通風(fēng)、消防122.5850.0050元/㎡；3住宅外立面裝飾735.50300.00按住宅面積300元標(biāo)準(zhǔn)測算4公共部分裝修費(fèi)用245.17100.00按住宅面積100元標(biāo)準(zhǔn)測算5電梯購置150.0015.724部國產(chǎn)三菱寫字樓工程部分12518.493001.401寫字樓土建及水電安裝費(fèi)用6673.421600.00寫字樓按1600元/㎡考慮。2寫字樓內(nèi)部公共裝飾1042.72250.00250元/㎡；3寫字樓外立面裝飾2085.44500.00500元/㎡；4寫字樓公共部分中央空調(diào)1042.72250.00250元/㎡；5寫字樓辦公智能化208.5450.0050元/㎡；6寫字樓消防工程自動(dòng)噴淋、感煙報(bào)警625.63150.00100元/㎡；7電梯購置840.00201.407部進(jìn)口三菱裙房工程部分3015.232208.601裙房土建費(fèi)用1843.051350.00裙房按1350元/㎡（結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層考慮在內(nèi)）。2裙房外立面裝飾614.35450.00450元/㎡；3裙房中央空調(diào)273.04200.00200元/㎡；4裙房消防工程自動(dòng)噴淋、感煙報(bào)警204.78150.00150元/㎡；5電梯購置80.0058.60兩部客梯，一部貨梯六、開發(fā)管理及后期房地費(fèi)用474.5159.211管理費(fèi)用406.8750.94按工程總造價(jià)1.5%估算3房地產(chǎn)交易費(fèi)58.107.27住宅按建筑面積3元/㎡;非住宅按11元/㎡計(jì)算4房屋測丈費(fèi)9.541.00按建筑面積1元/㎡計(jì)算七、營銷費(fèi)用2103.21263.301營銷費(fèi)用2103.21263.30按總銷售額3%考慮八、財(cái)務(wù)費(fèi)用1200.00150.231財(cái)務(wù)費(fèi)用1200.00150.23按項(xiàng)目貸款1億元，2年期考慮估算，九、成本總合計(jì)及分類分析43749.701住宅總價(jià)及樓面單價(jià)11286.054603.402寫字樓總價(jià)及樓面單價(jià)25188.316039.083商網(wǎng)總價(jià)及樓面單價(jià)7162.335246.28目錄目錄TOC\o"1-3"\u第一章前言 31．1報(bào)告編制目的 31．2報(bào)告編制依據(jù) 31．3項(xiàng)目概況 4第二章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 62．1國內(nèi)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)回眸 62．2武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 92．3武漢房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況 122．3．1綜合概述 122．3．22003年房地產(chǎn)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 132．3．3房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)濟(jì)