青島萬科生態(tài)城二期項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告書

青島萬科生態(tài)城二期項(xiàng)目房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告學(xué)生姓名王程指導(dǎo)教師李武艷所在分院工商管理分院專業(yè)工程管理班級(jí)13工程1班學(xué)號(hào)1320330106成績?cè)u(píng)閱教師簽字2015年12月15日目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章項(xiàng)目總說明 31.1項(xiàng)目背景 31.2開發(fā)商 41.3可行性報(bào)告編制的依據(jù) 4第二章項(xiàng)目的概況 42.1項(xiàng)目名稱 42.2宗地位置 42.3項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套 52.4項(xiàng)目周邊環(huán)境 62.5大市政配套 62.6規(guī)劃控制要點(diǎn) 72.7土地價(jià)格 92.8宗地現(xiàn)狀 9第三章投資環(huán)境研究 93.1歷年當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)情況 93.2城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況 113.3政府鼓勵(lì)投資的領(lǐng)域 12第四章市場(chǎng)研究 124.1區(qū)域住宅市場(chǎng)成長狀況 124.2區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 164.3區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究 18第五章項(xiàng)目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項(xiàng)目 195.1相似樓盤的比較分析 195.2鄰近樓盤的比較分析 205.3項(xiàng)目的SWOT分析 21第六章規(guī)劃方案及建設(shè)條件 226.1設(shè)計(jì)概念：設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)特點(diǎn)。 226.2主要產(chǎn)品類型 226.3規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn) 23第七章建設(shè)方式及進(jìn)度安排 247.1工程計(jì)劃： 247.2銷售計(jì)劃： 25第八章項(xiàng)目總投資及開發(fā)成本估算 25第九章項(xiàng)目評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定 319.1損益表與靜態(tài)盈利分析 319.2現(xiàn)金流量表分析 34第十章項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 3610.1財(cái)務(wù)基本報(bào)表 3610.2全部投資現(xiàn)金流量 3710.3盈利能力分析 38第十一章風(fēng)險(xiǎn)分析 3911.1風(fēng)險(xiǎn)因素分析 3911.2項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)處理對(duì)策 39第十二章可行性研究的結(jié)論 40關(guān)于青島萬科生態(tài)城二期項(xiàng)目的可行性分析摘要：青島作為沿海經(jīng)濟(jì)開發(fā)城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好，房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。近年來，隨著城市建設(shè)的發(fā)展，青島中部地區(qū)起著樞紐性的關(guān)鍵作用，成為海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展的后備力量也開始崛起，其中李滄區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)開始初步完善，有越來越多的非本地投資者進(jìn)軍，其中李滄區(qū)東部，金水路以南、李村河以西地塊由青島萬科生態(tài)城置業(yè)有限公司以2665元/平方米拍賣取得。將在該址上加推萬科生態(tài)城二期，主要含蓋高層，小高層，周邊商業(yè)等多種建筑形態(tài)，容積率2.2，綠化率40%，規(guī)劃總戶數(shù)4589。在世園會(huì)帶動(dòng)下，萬科生態(tài)城二期交通道路升級(jí)形成了三縱三橫立體交通網(wǎng)絡(luò)，輕軌、地鐵的建成通車大大提升了未來市民出行的便利程度。在整個(gè)投資期內(nèi)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，財(cái)務(wù)上可行。通過敏感性分析、盈虧平衡分析、概率分析，該項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，該項(xiàng)目可行。關(guān)鍵詞：萬科生態(tài)城二期；可行性分析第一章項(xiàng)目總說明1.1項(xiàng)目背景?2011年萬科生態(tài)城落子李滄，開盤當(dāng)日創(chuàng)造青島日銷10億銷售傳奇。時(shí)隔四年，2015年生態(tài)城攜六大全面升級(jí)優(yōu)居配套榮耀歸來，為成就青島生態(tài)商住區(qū)，再奏樂章。萬科生態(tài)城2期產(chǎn)品配套全面升級(jí)。一條濱海大道貫穿整個(gè)青島主要交通脈絡(luò)，三縱三橫的交通網(wǎng)絡(luò)為你擴(kuò)建生活快車道，讓你體驗(yàn)“咖啡未涼我已抵達(dá)城中央”的便利生活。隨著世園會(huì)開幕交通設(shè)施條件逐步完善，坐擁李村河生態(tài)濕地公園等原生態(tài)自然資源，讓居住者能夠感受溫馨、舒適的生活。1.2開發(fā)商青島萬科生態(tài)城置業(yè)有限公司1.3可行性報(bào)告編制的依據(jù)編制依據(jù)是國家有關(guān)部門的法規(guī)、政策、規(guī)程和規(guī)范，其主要依據(jù)為：（1）《青島國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》；（2）《青島市2008至2012住房建設(shè)發(fā)展規(guī)劃》；（3）《青島市城市總體規(guī)劃（2006－2020）》；（4）建設(shè)部建標(biāo)[2000]205號(hào)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》；（5）《山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》；（6）其他相關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范；（7）青島市統(tǒng)計(jì)局、房產(chǎn)局等政府部門發(fā)布的相關(guān)信息資料；（8）青島市國土資源與房屋管理局國有土地使用權(quán)掛牌出讓公告第二章項(xiàng)目的概況2.1項(xiàng)目名稱青島市萬科生態(tài)城第二期2.2宗地位置本案位于李滄區(qū)東部，金水路以南、李村河以西；距青島市政府15km，距離李滄區(qū)政府5.5km。圖1目標(biāo)地塊位置示意圖2.3項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套項(xiàng)目距離李村商圈約5公里，距離李滄萬達(dá)商圈約4公里，但項(xiàng)目周邊尚未有大型綜合商業(yè)配套。生態(tài)城一期商業(yè)配套涵蓋餐飲、醫(yī)療和教育，為大二期奠定了堅(jiān)實(shí)的配套基礎(chǔ)。2014世園會(huì)商業(yè)配套也在積極的規(guī)劃中，未來將會(huì)為本項(xiàng)目增添配套優(yōu)勢(shì)。此外，東側(cè)沿濱海大道高校較多，小學(xué)幼兒園較匱乏；醫(yī)療方面距離西側(cè)的解放軍401醫(yī)院北院較近，其次為李村的八醫(yī)。隨著世園會(huì)的推進(jìn)，項(xiàng)目周邊的公共交通建設(shè)將更加完善，總體來說，項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套設(shè)施較完善。圖2本案周邊情況介紹2.4項(xiàng)目周邊環(huán)境四個(gè)地塊分布較分散；周邊主干道金水路路況較好，賓川路路況一般，九水路正在修建當(dāng)中，其他目前僅為規(guī)劃路；李村河近兩年經(jīng)過李滄區(qū)政府的大力整治，現(xiàn)狀綠化環(huán)境優(yōu)美，為項(xiàng)目增添了景觀優(yōu)勢(shì)；地塊內(nèi)部正在拆遷，地勢(shì)不平坦，具有一定高差。2.5大市政配套東李區(qū)域是李滄區(qū)近年來重點(diǎn)開發(fā)的區(qū)域，生態(tài)新區(qū)的定位日漸清晰，國內(nèi)一線開發(fā)商綠城和萬科已先后入駐，為新區(qū)的地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展增添了動(dòng)力。李滄東部最大的規(guī)劃項(xiàng)目—2014世園會(huì)09年起籌備，預(yù)計(jì)將接待國內(nèi)外游客約1200萬人次，為本區(qū)域發(fā)展提供良好配套及景觀資源。圖3本案距離政府的距離2.6規(guī)劃控制要點(diǎn)1.用地面積：11417m2.建筑密度：≤35%3.容積率（地上）：≤4.624.綠化率：≥25%5.人口密度：≤1085人/公頃6.規(guī)劃用途：商住綜合樓根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)的要求及對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查分析，擬在該地塊上興建一幢23層的商住綜合樓宇。樓宇設(shè)兩層地下停車庫。裙樓共4層，1-2層為商業(yè)用途，3-4層以配套公建為主，包括社會(huì)文化活動(dòng)中心，區(qū)級(jí)中心書店、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理辦公室等。裙樓頂層作平臺(tái)花園。塔樓2個(gè)，均為19層高，為住宅用途。本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)參見表1、表2。表1：項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（一）項(xiàng)目單位數(shù)量項(xiàng)目單位數(shù)量占地總面積m211417居住人數(shù)人1064總建筑面積m252426平均每戶建筑面積m2122居住面積m236898平均每戶居住人數(shù)人3.5公建面積m24280人均居住用地m234.68綠化用地m22854道路面積m24681居住戶數(shù)戶304車庫面積m27200表2：項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（二）層數(shù)功能所占面積（m2）總面積（m2）裙摟4商鋪1124815528公建面積4280塔樓19（2個(gè)）住宅1942（每層）36898地下室2停車庫7200地下車位209個(gè)設(shè)備面積300人防面積27262.7土地價(jià)格李滄區(qū)九水路以北，漢川路以西地塊的掛牌起始價(jià)（樓面地價(jià)）為2665元/平方米2.8宗地現(xiàn)狀a.根據(jù)《青島市人民政府關(guān)于李滄區(qū)東部違法建筑處置工作有關(guān)問題的會(huì)議記錄》，李滄區(qū)九水路以北，漢川路以西地塊為違法建筑處置用地。本地塊是青島市國土資源和房屋管理局拍賣出讓的土地，系國有建設(shè)用地使用權(quán)連同地上建筑物共同拍賣出讓。b.地塊權(quán)屬條件：權(quán)屬清楚，四鄰無爭議。c.地下沒有影響房地產(chǎn)開發(fā)的構(gòu)筑物、電纜、暗渠及其他構(gòu)筑物。第三章投資環(huán)境研究3.1歷年當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)情況青島經(jīng)濟(jì)發(fā)展以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)截至2014年末，居住青島市半年以上的常住人口為904.62萬人,全市人口總規(guī)模首次突破900萬，比2013年末增加8.21萬人，同比增長0.92%，增速回落0.16個(gè)百分點(diǎn)。從改革開放以來，青島整體經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，作為環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的東部沿海城市和典型的現(xiàn)代化工業(yè)城市，青島在城市發(fā)展過程中注重高端技術(shù)產(chǎn)品的引進(jìn)和品牌策略的建設(shè)，資源、區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，以下是歷年主要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析：圖41998年——2014年青島國民生產(chǎn)總值由圖可知，1998——2002年青島國民生產(chǎn)總值平穩(wěn)增長，2003——2014年青島國民生產(chǎn)總值高速增長。其中2014年國民生產(chǎn)總值達(dá)8692.1億元，在中國整體國名生產(chǎn)總值排名靠前。目前青島的經(jīng)濟(jì)總體呈現(xiàn)穩(wěn)定增長，發(fā)展活力不斷增強(qiáng)，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式后取得了巨大的進(jìn)展，特別是青島根據(jù)自身獨(dú)特的地理位置，大力發(fā)展海洋經(jīng)濟(jì)，既保護(hù)生態(tài)環(huán)境的同時(shí)也發(fā)展了經(jīng)濟(jì)。與沿海城市比較來看，人均GDP低于大連、廈門，高于中山和天津。人均GDP增速近兩年趨于平緩，但從近10年城市發(fā)展的歷程來看，青島的潛力和基礎(chǔ)比較大。圖51998年——2014年青島人均國民生產(chǎn)總值由圖可知，1998年——2003年，青島人均國民生產(chǎn)總值增幅并不顯著，但是2004年——2014年青島人均國民生產(chǎn)總值一直都在快速上升，其中2014年青島人均國民生產(chǎn)總值達(dá)到96524元，環(huán)比遠(yuǎn)高于全國人均國民生產(chǎn)總值4.66萬元，從人均國民生產(chǎn)總值可以看出青島民生工作持續(xù)改善，社會(huì)和諧穩(wěn)定。圖61998年——2014年城市人均年可支配收入，農(nóng)村人均年純收入由圖可知，1998年——2014年城市人均年可支配收入和農(nóng)村人均年純收入額一直存在差距并且自2004年開始有明顯的擴(kuò)大趨勢(shì)。人均可支配收入逐年遞增且自2010年后增量比重加大，農(nóng)村人均年純收入雖然也在逐年遞增，也是從2010年后增幅有所加大，但是較城市而言增量較少。城鎮(zhèn)和農(nóng)村收入差距大的現(xiàn)狀存在，且有擴(kuò)大的表現(xiàn)，如何做到先富代后富，城鎮(zhèn)農(nóng)村一體化，這是需要不斷努力。2014年全市生產(chǎn)總值8692.1億元，按可比價(jià)格計(jì)算，增長8.0%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值362.6億元，增長3.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值3882.4億元，增長8.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值4447.1億元，增長7.9%。三次產(chǎn)業(yè)比例為4.2:44.6:51.2。人均GDP達(dá)到96524元。民營經(jīng)濟(jì)增加值3323.4億元，增長8.3%。目前青島的經(jīng)濟(jì)總體呈現(xiàn)穩(wěn)定增長，發(fā)展活力不斷增強(qiáng)，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式后取得了巨大的進(jìn)展，根據(jù)自身獨(dú)特的地理位置，大力發(fā)展海洋經(jīng)濟(jì)，既保護(hù)生態(tài)環(huán)境的同時(shí)也發(fā)展了經(jīng)濟(jì)。在中國整體國民生產(chǎn)總值排名靠前。3.2城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況近年來，隨著青島市城市發(fā)展戰(zhàn)略的全面實(shí)施和“山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)”以及全市“一谷兩區(qū)”戰(zhàn)略的逐步推進(jìn)，青島城市基礎(chǔ)設(shè)施投資取得了較快的發(fā)展，全市基礎(chǔ)設(shè)施類投資“十二五”以來累計(jì)投資2260.5億元，占“十二五”以來全部投資的17.8%。但是從三年來投資增速看，自2012年一季度開始增速逐步下滑，部分時(shí)期出現(xiàn)負(fù)增長情況，自2013年上半年開始，基礎(chǔ)設(shè)施類投資增速開始穩(wěn)步回升。3.3政府鼓勵(lì)投資的領(lǐng)域青島是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的東部沿海城市，也是典型的現(xiàn)代化工業(yè)城市，城市發(fā)展過程中注重高端技術(shù)產(chǎn)品的引進(jìn)和品牌策略的建設(shè)，資源、區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出。環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，目前形成了以天津?yàn)槌龊？诘木┙蚣降貐^(qū)和以青島為主要出海口的山東半島地區(qū)，兩個(gè)區(qū)域有各自的城市體系、國內(nèi)聯(lián)系腹地和對(duì)外聯(lián)系方向，有自己的中心城市和出海口。在山東半島發(fā)展的進(jìn)程中，青島擔(dān)當(dāng)著中心城市的龍頭作用，青島工業(yè)在半島內(nèi)梯次轉(zhuǎn)移，聚集產(chǎn)業(yè)核心、技術(shù)核心和發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，分散傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)和低級(jí)產(chǎn)業(yè)鏈，促進(jìn)半島的工業(yè)化進(jìn)程，提高城市經(jīng)濟(jì)的輻射能力。青島充分發(fā)揮了區(qū)域金融中心、貿(mào)易中心、信息中心、海洋科研及海洋產(chǎn)業(yè)開發(fā)中心，國家重要的現(xiàn)代化制造業(yè)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，東北亞國際航運(yùn)中心，濱海旅游中心等服務(wù)業(yè)的主導(dǎo)功能。第四章市場(chǎng)研究4.1區(qū)域住宅市場(chǎng)成長狀況1、區(qū)域住宅市場(chǎng)簡述（1）形成時(shí)間：2009年7月，李滄區(qū)確立了“擁灣樞紐、生態(tài)商都”發(fā)展定位和“一極兩軸三區(qū)四帶”戰(zhàn)略布局；未來，李滄將以2014年世園會(huì)為契機(jī)，充分發(fā)揮“依山、傍水、擁灣”的自然優(yōu)勢(shì)，以商立城，以綠養(yǎng)城，打造濱海生態(tài)宜居新城。（2）各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況根據(jù)李滄區(qū)地理位置、城市規(guī)劃以及房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r等因素，將其分為四大板塊。圖7板塊分布（3）購買人群變化2003-2005年李滄地區(qū)處于城鄉(xiāng)結(jié)合部，周邊配套設(shè)施不好，交通察購買人群大致只有李滄本地客戶，2005-2008年隨著中央生活區(qū)的提出，綜合配套設(shè)施的完善，購買人群除了李滄本地客戶還增加了市區(qū)中低端客戶。2008-2011年，地鐵開始施工，城市配套設(shè)施的完善，小戶型低總價(jià)產(chǎn)品聚集，購買人群開始新增新青島移民，2011年至今，城市配套日趨完善，青島各類產(chǎn)品豐富多樣化，購買人群開始多元化。2、區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況（近3-5年）（1）開工量/竣工量圖81998——2014年青島房屋施工、竣工面積由圖可知，1998年——2014年房地產(chǎn)施工面積逐年增加，但是竣工面積完成額小，與房地產(chǎn)施工面積形成巨大的差距。在1998——2014年，房地產(chǎn)投資總額完成幅度不斷攀升，但各類房屋施工面積增長緩慢，竣工面積仍然處于持續(xù)低迷狀態(tài)。無論從近年來青島住房供應(yīng)量還是未來需求量來看，青島市房地產(chǎn)的致命問題就是住房供應(yīng)嚴(yán)重不足。施工面積自1998年至今一直都在持續(xù)不斷增加，這充分反映了開發(fā)商對(duì)未來市場(chǎng)的預(yù)期較為樂觀，而這種樂觀情緒與青島房地產(chǎn)市場(chǎng)的利好局面是分不開的。（2）實(shí)際銷售量和銷售面積圖91998——2014年青島房屋實(shí)際銷售額與實(shí)際銷售面積由圖可知，房屋實(shí)際銷售額和房屋實(shí)際銷售面積呈正比，1998——2014年，青島房屋實(shí)際銷售額和銷售面積總體持續(xù)上升。房地產(chǎn)業(yè)的銷售情況受國家出臺(tái)的政策和全國的經(jīng)濟(jì)狀況緊密相聯(lián)。受2008年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，青島房屋實(shí)際銷售額自2003年房地產(chǎn)業(yè)成為我國經(jīng)濟(jì)主體支柱行業(yè)之后的首次下跌，隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，但是很快青島房地產(chǎn)銷售額很快回暖，達(dá)到新的高度。即使房價(jià)的持續(xù)上漲，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是供不應(yīng)求，一些炒房團(tuán)和海外投資者的出現(xiàn)，近一步擴(kuò)大了青島房屋實(shí)際銷售額和銷售面積。面對(duì)房價(jià)持續(xù)上漲的趨勢(shì)，政府出臺(tái)了一系列的房改政策，進(jìn)行宏觀調(diào)控，房價(jià)有所回落，銷售的面積減小，但是好景不長，房屋實(shí)際銷售額還是在不斷攀升新的高度。（3）青島房屋均價(jià)圖102002——2014年青島房價(jià)變化由圖可知，2003——2014年青島商品房均價(jià)總體持續(xù)上漲，從2563元/m2到9285m/m2。2007——2009年受全球經(jīng)濟(jì)影響青島房地產(chǎn)業(yè)停滯不前，首次下降，2011年國八條出臺(tái)，國家出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，限購令的出臺(tái)使青島商品房的均價(jià)有所下降，這是青島第二次的房價(jià)下降，2014年8月1日黃島區(qū)和城陽區(qū)首先松綁限購令后，9月1日青島全面放開了限購令，房價(jià)又開始新一輪的上漲。3、區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì)目前，李滄樓市剛性項(xiàng)目為主流產(chǎn)品，從銷售情況來看，一季度末，樓市回暖已現(xiàn)成效，剛需逐漸由觀望轉(zhuǎn)為出手。二季度剛需購買需求會(huì)愈加強(qiáng)烈。加上李滄區(qū)隸屬政府重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域，價(jià)值潛力無限，伴隨著鐵路青島北客站周邊區(qū)域的開發(fā)，滄口區(qū)域總投資高達(dá)50多億元板橋新城的逐步建設(shè)，李滄區(qū)域規(guī)劃將無限利好。商業(yè)上萬達(dá)、蘇寧、寶龍等大型綜合體項(xiàng)目落地，讓剛需購房者紛紛把目光投向李滄。李滄區(qū)剛需項(xiàng)目云集，大型房企不斷落戶，商業(yè)密集，交通便捷，加上世園會(huì)不斷推進(jìn)，區(qū)域的無限利好使得無數(shù)購房群體紛紛向往。3月李滄區(qū)更是拔得頭籌，新房成交了776套，成交面積為74245㎡，其中住宅成交746套，面積為71058㎡,榮登三月青島樓市成交套數(shù)第一名。由下圖也可以看出，4月青島各區(qū)樓市成交套數(shù)中，李滄區(qū)仍保持第一名的好成績，市場(chǎng)前景較好。4.2區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征1、各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況建筑類型：高層、小高層，其中包括社會(huì)文化活動(dòng)中心，區(qū)級(jí)中心書店、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理辦公室等，裙樓頂層作平臺(tái)花園。2、各檔次產(chǎn)品的集合特征平均售價(jià)低于青島平均售價(jià)，但是高于李滄區(qū)平均售價(jià)，建筑面積：3498000平方米，容積率2.2，建筑類別屬于塔樓，綠化率高達(dá)40%，萬科地產(chǎn)在地產(chǎn)界的地位屬于核心領(lǐng)軍地位，不論從建筑設(shè)計(jì)還是從品質(zhì)上都是無懈可擊的，在本區(qū)域采用的萬科本身的物業(yè)，不僅質(zhì)優(yōu)而且價(jià)廉，所以普遍被購房者所喜歡。3、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況綠城.理想之城項(xiàng)目地址：李滄靈川路6號(hào)（九水東路以北）項(xiàng)目占地：273萬平方米建筑面積：209萬平方米容積率：1.47建筑類型：住宅、多層、小高層、高層開盤時(shí)間：2011年11月17日當(dāng)前售價(jià)：均價(jià)10000元/平（不同戶型差別較大）物業(yè)費(fèi)：2.10元/平米·月綠化率：35.60%裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝開發(fā)商：青島綠城華川置業(yè)有限公司物業(yè)服務(wù)：浙江綠城物業(yè)管理有限公司4、未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型本案位于城市發(fā)展的新興區(qū)域，擁有良好的山水資源，環(huán)境較好，但目前交通和生活配套不完善，因此，該土地屬性為Ｃ類土地，還需至少1-2年時(shí)間，才能成長為各類配套等級(jí)高的Ｇ類土地，目前比較適合發(fā)展Ｃ品類的住宅產(chǎn)品；此次開發(fā)的二期由四個(gè)地塊組成，容積率2.85-4.17，主要為住宅，C4地塊包含商業(yè)和辦公；由于每個(gè)地塊的周邊環(huán)境及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)各有差異，因此，建議在產(chǎn)品規(guī)劃時(shí)對(duì)四個(gè)地塊進(jìn)行統(tǒng)籌考慮和權(quán)衡，在滿足整體指標(biāo)平衡的前提下，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的最大化5、分析：本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)本案例處于東部新興住宅區(qū)有如下三點(diǎn)機(jī)會(huì)：1、李滄區(qū)環(huán)境不斷發(fā)展完善；2、旅游度假客群不斷增加；3、交通的不斷改善。6、結(jié)論：（1）區(qū)域市場(chǎng)在整體市場(chǎng)的地位及發(fā)展態(tài)勢(shì)從地域上來講，李滄作為青島中心樞紐區(qū)域，隨著城市化的擴(kuò)建，會(huì)發(fā)揮越來越重要的作用，該區(qū)域是李滄區(qū)早已規(guī)劃實(shí)施建造生態(tài)住宅群，其中綠城的思想城，萬達(dá)廣場(chǎng)，中原國際的建造更是完善了周邊的配套設(shè)施，為迎接2014年的世園會(huì)的開幕，該區(qū)域的市政、道路、交通都有很大的改善，此外國際知名開發(fā)商的進(jìn)入讓李滄未來的發(fā)展有了更加宏偉的藍(lán)圖。（2）本案所在位置的價(jià)位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及產(chǎn)品形式圖11萬科生態(tài)城與所在位置房屋均價(jià)對(duì)比由圖可知，萬科生態(tài)城房價(jià)高于所在區(qū)域房屋均價(jià)，其中所在區(qū)域金水路的價(jià)位在10500——11100元，萬科生態(tài)城的價(jià)位在11000——11900元，萬科生態(tài)城最低的均價(jià)也要高于所在位置的最高房屋均價(jià)。萬科生態(tài)城二期的產(chǎn)品形式包括高層、小高層、商鋪。（3）本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場(chǎng)潛力本案交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完善，大型商業(yè)綜合體毗鄰，由全國知名的房地產(chǎn)萬科建造，自己的品牌助力物業(yè)可見市場(chǎng)潛力廣闊。（4）本案在開發(fā)中的營銷焦點(diǎn)問題作為目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，堅(jiān)持“贊美生命共筑城市”的企業(yè)理念，為幾十萬的業(yè)主提供住宅服務(wù)。用大品牌，好物業(yè)，裝修房去打動(dòng)消費(fèi)者。在前期調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前李滄地區(qū)38%的住戶購房主要目的在于滿足剛需，偏好80——100平方米戶型2室2廳1衛(wèi)。所以本案在營銷的過程中應(yīng)該體現(xiàn)滿足人們生產(chǎn)、生活的需要能夠使家庭更加幸福，美滿。4.3區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究1、建立在本區(qū)域參照項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)研究及全市的趨勢(shì)特征本人就項(xiàng)目購買人群情況，針對(duì)不同人群，以網(wǎng)上搜集和電話調(diào)查的形式，向家人和周邊小區(qū)的住戶進(jìn)行詢問，統(tǒng)計(jì)歸納后得出結(jié)論2、結(jié)論：客戶對(duì)項(xiàng)目的環(huán)境認(rèn)可度最高，其次為區(qū)位，認(rèn)為區(qū)域的發(fā)展前景很好。大多住房購買者為首次置業(yè)或者首改，年齡集中在20—35歲，主要為了自己居住。4.4目標(biāo)市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位1、市場(chǎng)定位主要市場(chǎng)份額城市外溢剛需型，中低端改善升級(jí)型，以小部分養(yǎng)老及投資型2、目標(biāo)人群來源區(qū)域李滄本地和新青島移民為主要的購買力人群第五章項(xiàng)目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項(xiàng)目5.1相似樓盤的比較分析中海國際社區(qū)總占地面積42.5萬㎡，建筑面積167.5萬㎡，預(yù)計(jì)將建70余棟高層；項(xiàng)目于2011年11月首次開盤；2012年11月推出5號(hào)地塊一里城部分房源。表3：中海國際社區(qū)位置李滄區(qū)九水路以南，黑龍江路兩側(cè)占地面積42.5萬㎡容積率3.28總建筑面積167.5萬㎡開盤時(shí)間2011年12月/2012年4月/2012年11月（加推）已推面積20.8萬㎡銷售價(jià)格均9300元/平米裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯建筑形式高層建筑風(fēng)格新古典主義建筑風(fēng)格景觀歐式新古典主義景觀風(fēng)格從各個(gè)方面比較，中海國際是萬科生態(tài)城強(qiáng)有力的競爭對(duì)手。萬科推出精裝修應(yīng)該是一個(gè)比較吸引消費(fèi)者的一個(gè)因素，而中海國際推出的是毛坯。但是中海國際在價(jià)格上有比較優(yōu)勢(shì)。5.2鄰近樓盤的比較分析李滄萬達(dá)廣場(chǎng)住宅項(xiàng)目共分2期開發(fā)，一期面積約15.7萬㎡，于2年8月份開盤銷售，目前已接近售罄；2.1期悅公館11月25日開盤，體量約13萬㎡，主力戶型為85㎡二居以及119㎡三居。表4：萬達(dá)廣場(chǎng)位置李滄東李片區(qū)，黑龍江路東，中嶗路南，青銀高速西，李村河以北占地面積31萬㎡容積率3.78總建筑面積147萬㎡開盤時(shí)間2011.8.20(一期）/2012.11.25（二期）已推面積15.7萬平銷售價(jià)格毛坯9000元/平精裝10500元/平裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯、精裝（2500元/㎡）建筑形式高層兩個(gè)樓盤在價(jià)格上沒有太大的差異，在營銷的過程中也是迥異。其中借助商業(yè)開業(yè)加推新房源的萬達(dá)廣場(chǎng)，利用綜合商業(yè)體的優(yōu)勢(shì)，給住戶帶來生活?yuàn)蕵焚徫锛惑w的便利，而萬科生態(tài)城優(yōu)勢(shì)在于良好的環(huán)境，如果對(duì)于想要尋找到一片閑適幽靜的交友會(huì)談生活的地方，萬科生態(tài)城憑借社區(qū)化的優(yōu)勢(shì)則是不二之選。5.3項(xiàng)目的SWOT分析SWOT分析：優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)同在，機(jī)會(huì)威脅并存Strengths（優(yōu)勢(shì)）：1、地理位置優(yōu)越，交通便利；2、地塊周邊社區(qū)配套完善；3、土地平整，便于規(guī)劃及施工；4、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，名牌物管。Weaknesses（劣勢(shì)）：1、銷售受季節(jié)等影響較大；2、產(chǎn)品形式單一；3、開發(fā)周期長，后續(xù)施工會(huì)影響先期入住客戶的生活質(zhì)量。Opportunities（機(jī)會(huì)）：1、李滄區(qū)環(huán)境不斷發(fā)展完善；2、旅游度假客群不斷增加；3、交通的不斷改善。Threats（威脅）：1、區(qū)域內(nèi)競爭樓盤眾多，有較大的競爭壓力；2、限購政策影響；3、房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷冷卻。總的來說，萬科生態(tài)城項(xiàng)目自身具有較高的升值潛力。該項(xiàng)目未來在交通、商業(yè)、教育資源、房屋資源等方面的發(fā)展都可持樂觀態(tài)度；同時(shí)，隨著基礎(chǔ)配套設(shè)施不斷完善，周邊樓盤發(fā)展優(yōu)良可以相互帶動(dòng)促進(jìn)，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目自身的發(fā)展?jié)摿?。第六章?guī)劃方案及建設(shè)條件6.1設(shè)計(jì)概念：設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)特點(diǎn)。圖12賴特建筑風(fēng)格效果圖賴特建筑風(fēng)格更具有品質(zhì)感，并能與周邊的李村河公園完美融合，形成與周邊建筑具有差異化的建筑群。6.2主要產(chǎn)品類型商住綜合樓、商業(yè)樓、住宅樓。表5：戶型分布戶型面積（㎡）1室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺(tái)602室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺(tái)702室2廳1衛(wèi)1廚1陽臺(tái)853室2廳1衛(wèi)1廚1陽臺(tái)1056.3規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)a.本建設(shè)項(xiàng)目特點(diǎn)為公園地產(chǎn),低密居所,觀景居所。小區(qū)內(nèi)部景觀自成一體，水聲潺潺的中心水景景觀成為了社區(qū)的亮點(diǎn)，充分利用社區(qū)的地面高差，將綠植、雕塑有機(jī)的結(jié)合，為社區(qū)業(yè)主提供了寬敞愜意的休憩空間，內(nèi)外雙景觀，綠色生態(tài)，悠然宜居。b.本項(xiàng)目地塊毗鄰九水公園，位置重要，建筑形式、體量、色彩應(yīng)與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，處理好與東側(cè)小區(qū)的空間關(guān)系，避免互相形成遮擋，創(chuàng)造錯(cuò)落有致、統(tǒng)一而富于變化的建筑群體空間，新建建筑應(yīng)體現(xiàn)青島建筑風(fēng)貌特色，屋頂應(yīng)采用紅瓦坡屋頂形式。c.充分利用好自然地形，做好豎向設(shè)計(jì)，避免大填大挖，保護(hù)好用地內(nèi)的水面、樹木、巖石、植被及其它良好的自然景觀要素。以豐富的形態(tài)和細(xì)節(jié)凸現(xiàn)樓盤的高檔精致，并相應(yīng)形成富有特色的庭院環(huán)境，體現(xiàn)社區(qū)整體的休閑氛圍。第七章建設(shè)方式及進(jìn)度安排7.1工程計(jì)劃：總工期：約36個(gè)月（2012年3月~2015年3月）。2011年3月-6月，完成項(xiàng)目建議書、可行性報(bào)告和水保方案等前期工作，并上報(bào)審批。2011年7月底前，完成初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)并上報(bào)審批。2011年8月-9月，完成施工圖審查及通過招投標(biāo)落實(shí)施工單位。表6：工程計(jì)劃表序號(hào)項(xiàng)目名稱工程量持續(xù)時(shí)間（月）進(jìn)度安排1征地拆遷562011年9月-2012年3月2前期工程33基礎(chǔ)工程1562012年4月-10月4主體結(jié)構(gòu)工程2072012年11月-2013年5月5設(shè)備安裝工程1062013年6月-11月6室內(nèi)外裝修工程2072013年12月-2014年6月7紅線內(nèi)外工程532014年7月-9月8公建配套工程1032014年10月-12月9竣工驗(yàn)收222015年1月-3月10銷售10277.2銷售計(jì)劃：將該住宅小區(qū)銷售分為籌備期、亮相及蓄客期、開盤熱銷、持續(xù)熱銷等幾個(gè)階段：籌備期：2012年2月—6月2月底，青島媒體推廣全面鋪開，在全青島范圍內(nèi)宣傳；亮相及蓄客期：2012年6月—9月6月底，現(xiàn)場(chǎng)售樓處對(duì)外開放，著重在李滄區(qū)和嶗山區(qū)推廣；開盤熱銷：2012年10月—2013年3月10月初開盤，借勢(shì)熱銷；持續(xù)熱銷：2013年4月—9月持續(xù)推廣，回籠資金；持續(xù)銷售期：2013年10月—2015年3月持續(xù)推廣，清盤。投資估算及資金籌措第八章項(xiàng)目總投資及開發(fā)成本估算8.1.1土地費(fèi)用1、土地使用權(quán)出讓金。根據(jù)該市國有土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)，可計(jì)算出該塊土地使用權(quán)出讓金為6134.73萬元。2、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。根據(jù)地塊轉(zhuǎn)讓合同，該地塊土地轉(zhuǎn)讓及征地補(bǔ)償費(fèi)共計(jì)9600萬元。8.1.2建安工程費(fèi)表7：建安工程費(fèi)估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱單位造價(jià)（元/m2）調(diào)節(jié)系數(shù)調(diào)節(jié)后單位造價(jià)（元/m2）1土建部分1420184.15/176.341482.892外墻：住宅鋪長條磚裙樓鋪花崗巖75.03380.96184.15/176.34184.15/176.3478.35397.833地面：住宅鋪耐磨磚商鋪鋪大理石79.50111.93184.15/176.34184.15/176.3483.02116.894電梯（15人）124.21184.15/176.34129.715水電設(shè)備取土建部分的15%1482.89*0.15222.43住宅建安工程費(fèi)：（1482.89+78.35+83.02+129.71+222.43）×36898=7366.32（萬元）裙樓建安工程費(fèi)：（1482.89+397.83+116.89+129.71+222.43）×15528=3648.69（萬元）其中商鋪建安工程費(fèi)：（1482.89+397.83+116.89+129.71+222.43）×11248=2642.99（萬元）8.1.3基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。表8：基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)估算表項(xiàng)目名稱單位造價(jià)（萬元/公頃）計(jì)價(jià)數(shù)量（公頃）本項(xiàng)目計(jì)價(jià)（萬元）道路工程42.130.468119.72綠化工程5.40.35011.89供水工程155.242678.64供電工程655.2426340.77其他工程取土建部分的2%155.50合計(jì)596.528.1.4前期工程費(fèi)。表9前期工程費(fèi)估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價(jià)（萬元）1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程×3%230.362可行性研究費(fèi)總投資×1.5%367.373水文、地質(zhì)、勘探費(fèi)設(shè)計(jì)概算×0.5%1.454籌建開辦費(fèi)建安工程費(fèi)×2.5%175.435三通一平費(fèi)60元/m258.26合計(jì)832.878.1.5開發(fā)間接費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費(fèi)用等。以建筑安裝工程費(fèi)的0.6%估算，開發(fā)間接費(fèi)用約為46.072萬元。8.1.6管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。取1~5項(xiàng)之和的3%（6134.73+9600+832.87+11013+596.52）×3%=845.31（萬元）8.1.7財(cái)務(wù)費(fèi)用本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源于三個(gè)渠道，一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是預(yù)售房收入用于投資部分。長期借款采用本金等額償還方案，二年還清，從建設(shè)經(jīng)營期第二年開始計(jì)算，利率為7.11%8.1.8銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。預(yù)估為534.42萬元。詳見表6-5。表10：銷售費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)價(jià)格（萬元）1廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)銷售收入×0.53％176.72預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)銷售收入×0.53％176.73其他銷售費(fèi)用銷售收入×0.54％181.02合計(jì)534.428.1.9開發(fā)期間稅費(fèi)。表11：開發(fā)期間稅費(fèi)一覽表序號(hào)類別計(jì)算依據(jù)交納稅額（萬元）1配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)基建投資額×12%1321.562建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)建安工程費(fèi)×4%44.053供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)住宅：0.3t/人，600元/t商鋪：0.1t/人，600元/t住：19.15商：67.494供電用電負(fù)荷費(fèi)住宅：4kVA/戶，480元/kVA商鋪：8kVA/百m2，1000元/kVA?。?8.37商：89.985其他基建投資額的2%220.26合計(jì)1820.868.1.10不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)又稱為預(yù)備費(fèi)，是指考慮建設(shè)期可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)因素而導(dǎo)致的建設(shè)費(fèi)用增加的這部分內(nèi)容。按照風(fēng)險(xiǎn)因素的性質(zhì)劃分，預(yù)備費(fèi)又包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)兩大種類型。不可預(yù)見費(fèi)分別按以上各項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)3％的比例核定。 6134.73+9600+832.87+11013+596.52+1820.86+845.31=30842.43（萬元）（6134.73+9600+1143.30+11013+595.75）*3%=854.60萬元8.1.11項(xiàng)目開發(fā)總成本表12：總成本費(fèi)用匯總表計(jì)算依據(jù)單位成本（元/㎡）住宅房成本（元/㎡）商鋪房成本（元/㎡）合計(jì)（元/㎡）1.開發(fā)成本1-752265708807731162.24（1）土地使用權(quán)出讓金102983127276134.73（2）土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)1610199419949600（3）前期工程費(fèi)1922372371143.30（4）建安工程費(fèi)18471996235011013（5）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)100124124595.75（6）開發(fā)期間稅費(fèi)3053504691820.86（7）不可預(yù)見費(fèi)1-5項(xiàng)和*3%143176176854.60開發(fā)費(fèi)用1-3項(xiàng)和84284914395115.28（1）管理費(fèi)用同（一）7項(xiàng)143176176854.60（2）銷售費(fèi)用銷售收入*5%4543709602706.28（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用見還貸付息表2453033031459.923.合計(jì)60686557951636277.528.1.12項(xiàng)目總投資李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊項(xiàng)目總建筑面積為4.16萬平方米，總投資預(yù)估為23143.75萬元。8.2銷售收入估算8.2.1銷售收入估算用市場(chǎng)法確定住宅銷售單價(jià)。為預(yù)估該項(xiàng)目住宅的銷售價(jià)格，在該項(xiàng)目附近調(diào)查選取了3宗類似樓盤作為可比實(shí)例，分別為：萬科生態(tài)城一期，和達(dá)和城,綠城理想之城。3個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格（單價(jià)）分別為9000元/m2、9300元/m2、10000元/m2。這3個(gè)可比實(shí)例的權(quán)重分別為0.2、0.5、0.3，將這3個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的加權(quán)平均數(shù)作為市場(chǎng)法的測(cè)算結(jié)果，計(jì)算8164*0.2+8852*0.5+8989*0.3=8755.5元/m2。表13：住宅銷售收入估算表序號(hào)銷售比例銷售面積（㎡）銷售單價(jià)（元/㎡）銷售收入（萬元）110%4162.2180003329.7215%6243.3280004994.54315%6243.3280004994.54415%6243.3280004994.54515%6243.3280004994.54620%8324.480006659.52710%4162.2481003371.41合計(jì)33338.79車位：30萬元/個(gè)8.2.2銷售稅金及附加估算表14：銷售稅金及附加估算一覽表單位：萬元序號(hào)類別計(jì)算依據(jù)建設(shè)經(jīng)營期1231營業(yè)稅銷售收入×5%1623.771082.512城市維護(hù)建設(shè)稅營業(yè)稅×7%113.6675.783教育費(fèi)附加營業(yè)稅×3%48.7132.484教育專項(xiàng)基金營業(yè)稅×4%64.9543.305防洪工程維護(hù)費(fèi)銷售收入×1.8%58.4638.976印花稅銷售收入×0.05%16.2410.837交易管理費(fèi)銷售收入×0.5%162.38108.25合計(jì)銷售收入×6.43%2088.171392.118.3投資使用計(jì)劃與資金籌措方式表15：投資計(jì)劃與資金籌措表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期第一年第二年第三年1建設(shè)投資34505.815734.737508.4311262.642資金籌措34505.82.1自有資金13000.05734.734359.1652906.112.2借貸資金1000010000002.3預(yù)售收入再投入11505.803149.278356.53第九章項(xiàng)目評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定項(xiàng)目整體總用地面積為13352.9㎡，總建筑面積約為88537.9㎡，其中6至24層為精裝酒店式物業(yè)，底層為大型商業(yè)購物中心。9.1損益表與靜態(tài)盈利分析1、銷售稅金及附加表16：銷售稅金附加估算序號(hào)類別計(jì)算依據(jù)建設(shè)經(jīng)營期1231營業(yè)稅銷售收入×5%1427.231043.712城市維護(hù)建設(shè)稅營業(yè)稅×7%108.6670.763教育費(fèi)附加營業(yè)稅×3%45.7129.484教育專項(xiàng)基金營業(yè)稅×4%54.9550.305防洪工程維護(hù)費(fèi)銷售收入×1.8%48.4640.976印花稅銷售收入×0.05%14.2313.737交易管理費(fèi)銷售收入×0.5%160.18112.15合計(jì)銷售收入×6.43%2056.171287.152、土地增值稅表17：土地增值稅計(jì)算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)交納金額1銷售收入53373.82扣除項(xiàng)目金額以下4項(xiàng)之和46427.292.1開發(fā)成本21785.242.2開發(fā)費(fèi)用4123.282.3銷售稅金及附加3287.082.4其他扣除項(xiàng)目取（2.1）項(xiàng)的20%4357.0483增值額（1）-（2）6946.514增值率（3）/（2）14.96%5增值稅率（4）≤50%取30%6速算扣除率同上取07土地增值稅（3）×（5）-（2）×（6）2083.953、損益表表18：損益表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算依據(jù)建設(shè)經(jīng)營期合計(jì)1231銷售收入032542.5421670.2654212.82總成本費(fèi)用021579.4314699.0936277.523銷售稅金及附加02088.17392.113480.284土地增值稅01517.761011.842309.525利潤總額（1-2-3-4）02090.664547.236523.896所得稅（5）×33%02405.721500.593979.267稅后利潤（5）-（6）02884.332046.694894.928盈余公積金（7）×10%0488.43304.66807.919可分配利潤（7）-（8）04395.902941.987271.194、評(píng)價(jià)指標(biāo)：a.投資利潤率：該項(xiàng)目的投資利潤率=利潤總額/總投資*100％=6523.89/23143.75*100%=28.19%。b.資本金凈利潤率：該項(xiàng)目的資本金凈利潤率=所得稅后利潤總額/資本金*100％=4892.92/4672.19*100%=104.72%。c.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指按照投資者最低滿意收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率i，將房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和。該項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率取12%。由全部投資現(xiàn)金流量表得出稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV=2626.92萬元，稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV=3981.15萬元。d.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)項(xiàng)目在整個(gè)開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。由全部投資現(xiàn)金流量表得出季度稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR＝8%，；季度稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR＝10%,均大于季度基準(zhǔn)收益率2.87%。e.盈利能力分析：該項(xiàng)目的靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)：投資利潤率為28.19%，資本金凈利潤率為104.72%，與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較，可以接受，故該項(xiàng)目從靜態(tài)盈利能力分析來看是可行的；該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)：全部投資稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為2626.92萬元>0，稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為3981.15萬元>0，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為36%>12%,稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為46%>12%,故該項(xiàng)目動(dòng)態(tài)盈利能力評(píng)價(jià)是可行的。9.2現(xiàn)金流量表分析1、全部投資現(xiàn)金流量表（Ic=9%，單位：萬元）表19：現(xiàn)金流量表(一）序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期1231現(xiàn)金流量54125.68032475.4121650.271.1銷售收入54125.68032475.4121650.272現(xiàn)金流出46305.9315743.7313520.0817042.122.1建設(shè)投資36286.5215743.737508.4313034.362.2銷售稅金及附加3480.2802088.171392.112.3土地增值稅2529.601517.761011.842.4所得稅4009.5302405.721603.813凈現(xiàn)金流量（1）-（2）7819.75-15743.7318955.334608.154折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量5077.13-14435.5315954.323558.345稅前凈現(xiàn)金流量（3）+（2.4）11829.28-15743.7321361.056211.966稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量8340.41-14435.5317979.174796.78現(xiàn)金流出包括建設(shè)投資、流動(dòng)資金、經(jīng)營成本、銷售稅金及附加、增值稅、城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)費(fèi)、所得稅等。2、評(píng)價(jià)指標(biāo)A.稅前全部投資FNPV=8340.41，F(xiàn)IRR=49%B.稅后全部投資FNPV=5077.13，F(xiàn)IRR=41%自有資金現(xiàn)金流量表（Ic=9%，單位：萬元）表20：現(xiàn)金流量表（二）序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)經(jīng)營期1231現(xiàn)金流量032475.4121650.271.1銷售收入032475.4121650.272現(xiàn)金流出5743.7319434.1120816.292.1自有投資5743.734359.162906.112.2預(yù)售收入再投入03149.278356.532.3貸款本息償還05914.035545.8892.4銷售稅金及附加02088.1711392.112.5土地增值稅01517.761011.842.6所得稅02405.721603.813凈現(xiàn)金流量（1）-（2）-5743.7313041.30833.984折現(xiàn)凈