地塊投資可行性分析報(bào)告

PAGE番禺區(qū)龍歧地塊投資可行性分析恒昌地產(chǎn)研究部前言

2003年12月2日，番禺區(qū)國(guó)土局發(fā)布了國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓公告，公開(kāi)掛牌出讓五宗國(guó)有土地使用權(quán)，競(jìng)價(jià)日期自2003年12月12日至2003年12月22日上午10時(shí)正止。本次土地掛牌有三個(gè)新亮點(diǎn)：第一，地價(jià)提升；第二，教育配套設(shè)施由政府統(tǒng)一配置；第三，拍賣(mài)地塊集中于南區(qū)、鐘村。番禺區(qū)政府決定從2003年起重點(diǎn)開(kāi)發(fā)市橋南區(qū)，并把南區(qū)定位為“具有南國(guó)水鄉(xiāng)特色，融精品商業(yè)、休閑度假和文化娛樂(lè)于一體的生態(tài)型生活園區(qū)”。本次土地掛牌出讓就有兩塊地塊位于南區(qū)，以下就其中沙灣鎮(zhèn)龍岐村地塊作一個(gè)初步的開(kāi)發(fā)投資可行性分析，粗鄙之處請(qǐng)行家指正。

本次分析主要分為：基礎(chǔ)分析、市場(chǎng)分析、項(xiàng)目定位、成本效益、結(jié)論及思考五個(gè)部分。

一、基礎(chǔ)分析

1.地塊背景資料

2.區(qū)位分析

1)隨著德興大橋的通車(chē)、西麗大橋的動(dòng)工，阻礙南區(qū)社會(huì)發(fā)展的交通問(wèn)題得到緩解，規(guī)劃中的路網(wǎng)、橋梁的建設(shè)也正如火如荼地順利進(jìn)行，令市民可充分享受市橋城區(qū)的生活環(huán)境，使該區(qū)域的城市化進(jìn)程加快。

2)南區(qū)及沙灣是市民公認(rèn)的教育資源配置最豐富、最完善的區(qū)域，番禺的“高等學(xué)府”基本上都在該區(qū)域范圍內(nèi)，教育配套從省一級(jí)幼兒園、中小學(xué)到職業(yè)技術(shù)學(xué)院等完全是“一條龍”，這使該區(qū)域住宅的吸引力有較大提升。

3)該區(qū)域近兩年發(fā)展快速，生活氛圍日漸成熟，大型的批發(fā)市場(chǎng)、花卉市場(chǎng)、綜合市場(chǎng)等的啟用，轄區(qū)內(nèi)的樓盤(pán)以大型項(xiàng)目或別墅項(xiàng)目為主，而且新建樓盤(pán)在整體規(guī)劃上都有較高標(biāo)準(zhǔn)，使該區(qū)域的生活設(shè)施和住宅配套日益完善，促使該區(qū)域成為番禺未來(lái)居住中心區(qū)。

4)目前項(xiàng)目周邊的公共配套尚未完善，除中小學(xué)和一些中小型商鋪外，其他方面的配套有待改善，特別是公共交通、市場(chǎng)、醫(yī)院等方面。

二、市場(chǎng)分析

1.區(qū)域住宅市場(chǎng)分析

1)供應(yīng)量：以舊盤(pán)新貨為主

由表2可以看出，南區(qū)及沙灣的樓盤(pán)的供應(yīng)情況可分為兩大部分，一部分為一、兩年前的產(chǎn)品，現(xiàn)剩余少量尾貨在售，另一部分為大型樓盤(pán)的新組團(tuán)。

單從市場(chǎng)供應(yīng)角度分析，估計(jì)現(xiàn)時(shí)該區(qū)域一手住宅的總供應(yīng)量約為1500套。

2)產(chǎn)品：大盤(pán)大戶(hù)型占主導(dǎo)

現(xiàn)時(shí)該區(qū)域市場(chǎng)上以小高層和多層兩種住宅為主，高層住宅的供應(yīng)量較少，而且番禺的別墅也較集中于該區(qū)域，因此住宅小區(qū)的密度較低，樓盤(pán)占地面積和建設(shè)規(guī)模較大，多在7~40萬(wàn)平方米。

樓盤(pán)建設(shè)較有特色，如番奧以運(yùn)動(dòng)為主題、海倫堡和御院以歐洲水景為主題，內(nèi)部依靠造景能形成較好的社區(qū)人文環(huán)境，使該區(qū)域的整體素質(zhì)得到提升。

住宅戶(hù)型偏大，100平方米以上的單位占六成；以100~120平方米的3房為主，約占五成；其次是2房和4房單位，這反映出客戶(hù)在該區(qū)域購(gòu)房是以自住為主。

資料來(lái)源：珠江恒昌代理三部實(shí)地調(diào)查

注：上述數(shù)據(jù)以戶(hù)型的面積為量化標(biāo)準(zhǔn)

3)價(jià)格：高低兩極明顯，中檔盤(pán)少

南區(qū)及沙灣現(xiàn)時(shí)在售的一手住宅，單價(jià)集中在2000~2500元/m2的范圍內(nèi)，總價(jià)集中在20~30萬(wàn)元的范圍內(nèi)，分別約占三成。

該區(qū)域的樓價(jià)兩極分化明顯，單價(jià)最低低于1600元/m2，最高價(jià)高于3500元/m2，相差超過(guò)2000元/m2，例如御院和華薈南景園、番奧和朗陶居，都是相隔一條馬路但均價(jià)卻拉差1000元/m2，使同戶(hù)型住宅的總價(jià)相差10~20萬(wàn)，令該區(qū)域集中了大量高端和低端的客戶(hù)。

2.目標(biāo)住宅市場(chǎng)分析

本區(qū)域住宅目標(biāo)市場(chǎng)分為二類(lèi)：

第一類(lèi)為高質(zhì)素樓盤(pán)目標(biāo)客戶(hù)：客源分布區(qū)域廣，包括本區(qū)域及市橋、周邊各鎮(zhèn)等地區(qū)的中、高收入人群，他們對(duì)住宅質(zhì)素要求高，對(duì)價(jià)格考慮少，住宅消費(fèi)潛力大?？山邮軜莾r(jià)在2800元以上，對(duì)戶(hù)型需求則從兩房到四房均有一定比例。

第二類(lèi)為低價(jià)樓盤(pán)目標(biāo)客戶(hù)：客源主要集中在本區(qū)域，主要考慮價(jià)格優(yōu)惠，對(duì)戶(hù)型需求偏小。

三、項(xiàng)目定位分析

優(yōu)劣勢(shì)分析

s優(yōu)勢(shì):享有河涌綠化帶資源，周邊環(huán)境良好；位處重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域南區(qū)；周邊生活配套規(guī)劃前景好，教育資源豐富；鄰近舊區(qū)，四周均有40米或50米的規(guī)劃路,交通方便。

w劣勢(shì)：南郊偏西方向，存在一定區(qū)域門(mén)檻；現(xiàn)時(shí)交通不便，生活配套設(shè)施未完善;四周規(guī)劃主干道造成噪音污染;河涌綠化帶橫穿地塊,影響規(guī)劃布局;項(xiàng)目規(guī)模小。

o機(jī)會(huì)：南區(qū)規(guī)劃建設(shè)全面鋪開(kāi)，有力促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；南郊居住氣氛日益濃厚，置業(yè)前景理想；區(qū)域存在中檔樓盤(pán)缺口。

t威脅：御苑、番奧、金沙灣等大型成熟樓盤(pán)存量較大，阻礙項(xiàng)目發(fā)展；南郊尚有較多待開(kāi)發(fā)土地，競(jìng)爭(zhēng)激烈，而本次拍賣(mài)北斗大橋地塊規(guī)模大、成本相對(duì)較低，對(duì)項(xiàng)目構(gòu)成直接威脅；項(xiàng)目地價(jià)成本高，利潤(rùn)空間不大。

市場(chǎng)定位

根據(jù)上述SWOT分析，項(xiàng)目應(yīng)以自身規(guī)模及河涌綠化帶為基本立足點(diǎn)，從彌補(bǔ)區(qū)域中檔市場(chǎng)空白點(diǎn)，尋求樓盤(pán)差異化出發(fā)，確立項(xiàng)目市場(chǎng)定位。

產(chǎn)品定位：中偏高檔的生態(tài)、高尚精品社區(qū)；住宅類(lèi)型以六層、九層洋房為主，并可利用良好景觀資源配置少量疊層別墅；戶(hù)型以二房、三房為主，主力戶(hù)型面積75平方米~110平方米，充分考慮小二房、小三房配置。

消費(fèi)者定位：本區(qū)、市橋及周邊各鎮(zhèn)有穩(wěn)定收入的中產(chǎn)階層買(mǎi)家為主，戶(hù)型要求實(shí)用，樓盤(pán)質(zhì)素、品味要求高。

價(jià)格定位：六層洋房均價(jià)2600元/M2，九層電梯洋房均價(jià)2900元/M2，又疊層別墅均價(jià)3500元/M2，洋房總價(jià)主要控制在25~30萬(wàn)元之間（市場(chǎng)空白點(diǎn)），別墅總價(jià)控制在60萬(wàn)元左右。

形象定位：中產(chǎn)者的高尚社區(qū)——城市中心水岸家園

四、成本效益分析

1.項(xiàng)目方案建議

項(xiàng)目建議由10%疊層別墅、50%多層住宅、40%高層住宅組成。地上建筑面積為92065平方米，設(shè)置1層地下室，面積為10000平方米。配置2500平方米會(huì)所面積（含規(guī)劃指定的公建配套）。車(chē)庫(kù)分別設(shè)在地下室和地面空地，共24300平方米。

項(xiàng)目由2004年1月（假設(shè)時(shí)間）開(kāi)始進(jìn)入籌建階段，2004年7月～2006年6月為工程建設(shè)階段，預(yù)計(jì)在2005年1月開(kāi)始預(yù)售。

注：1）、利用河涌綠化帶建設(shè)小部分別墅，可增加項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益；

2）、考慮電梯洋房為大勢(shì)趨向，因此后建建議以九層電梯洋房為主，且可節(jié)約用地營(yíng)造綠化空間，提升樓盤(pán)檔次；

3）、設(shè)置一定規(guī)模的主題會(huì)所，增加項(xiàng)目附加值。

2.項(xiàng)目成本及效益分析

成本估算：

根據(jù)初步估算，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需投入成本約為21871萬(wàn)元，其中競(jìng)買(mǎi)土地的支出占總成本的32.87％以上，土地成本明顯提高。為營(yíng)造項(xiàng)目質(zhì)素，園林綠化及廣場(chǎng)成本應(yīng)適當(dāng)增加，因此紅線(xiàn)內(nèi)外工程費(fèi)適當(dāng)增加，但對(duì)項(xiàng)目總體成本影響不大。

項(xiàng)目銷(xiāo)售總收入約3.1億（不包括會(huì)所經(jīng)營(yíng)收入和車(chē)位的租金收入）。多層洋房均價(jià)為2600元/平方米，九層洋房均價(jià)為2900元/平方米，后者均價(jià)高300元，其一為電梯房，其二為后期銷(xiāo)售，因地價(jià)拍賣(mài)成本提高，估計(jì)后期樓價(jià)會(huì)逐步提升。

效益分析：

項(xiàng)目在前述建議的開(kāi)發(fā)方案與售價(jià)的前提下，稅前、稅后的資本收益率尚屬理想，在扣除所得稅、貸款利息后利潤(rùn)約為3328萬(wàn)元。

3.盈虧平衡分析/敏感性分析

1）忽略售價(jià)變動(dòng)因素，且考慮銷(xiāo)售率為90％的情況下，當(dāng)?shù)貎r(jià)為8780萬(wàn)元時(shí)，資本收益率等于零，投資剛好保本。

2）忽略地價(jià)、建筑成本變動(dòng)因素及車(chē)位、商鋪售價(jià)變化，只考慮洋房均價(jià)的變化，當(dāng)六層洋房均價(jià)為2600元，九層洋房均價(jià)為2900元時(shí)，銷(xiāo)售率為82.6%時(shí)，資本收益率為零，盈虧平衡。當(dāng)洋房均價(jià)下降200元，銷(xiāo)售率為90%時(shí)，項(xiàng)目勉強(qiáng)保持盈利，具備一定抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，但抗擊力較弱，特別是目前地價(jià)尚有可能提升。（盈虧平衡分析表略）

五、結(jié)論及思考

結(jié)論

總結(jié)以上分析，按目前6980萬(wàn)元拍賣(mài)底價(jià)，該地塊進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)存在一定利潤(rùn)空間，但抗擊風(fēng)險(xiǎn)能力不高，因此，地價(jià)不宜再大輻提升，最好能控制在10%的升輻范圍，以減少投資風(fēng)險(xiǎn)、增加利潤(rùn)空間。同時(shí)提高項(xiàng)目質(zhì)素，創(chuàng)造差異性產(chǎn)品，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，是發(fā)展商能獲取更多利潤(rùn)的最佳方法。

思考

縱觀本次分析并結(jié)合土地拍賣(mài)的經(jīng)濟(jì)效果得出以下幾點(diǎn)：

首先，本次土地拍賣(mài)價(jià)較之前大輻提升，說(shuō)明在眾多利好政策的支持下，番禺土地已明顯增值。地價(jià)成本提高，為創(chuàng)造更多利潤(rùn)空間，必然要求發(fā)展商提升樓盤(pán)質(zhì)素，增加樓盤(pán)附加值，而樓價(jià)隨之上升是必然趨勢(shì)。

其次，土地拍賣(mài)提高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的門(mén)檻，對(duì)于實(shí)力較弱的發(fā)展商難以單獨(dú)開(kāi)發(fā)，加快他們被市場(chǎng)淘汰的速度；但對(duì)于一些有豐富實(shí)操經(jīng)驗(yàn)、系統(tǒng)管理手段和充足資金的大型發(fā)展商，如果能夠合理控制成本是可以獲得一定利潤(rùn)，這也促成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向更高更強(qiáng)的領(lǐng)域發(fā)展。

另外，實(shí)行土地拍賣(mài)后，進(jìn)一步加大市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的發(fā)言權(quán)，并使發(fā)展商利潤(rùn)與他們的市場(chǎng)觸覺(jué)直接掛鉤。

客觀而言，這次土地拍賣(mài)活動(dòng)使番禺房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)向市場(chǎng)化、規(guī)范化邁進(jìn)一大步。目錄TOC\o"1-3"一、報(bào)告摘要 71.1開(kāi)發(fā)企業(yè) 71.2項(xiàng)目簡(jiǎn)介 71.3項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo) 71.4結(jié)論、風(fēng)險(xiǎn)及建議 8二、項(xiàng)目概況 92.1項(xiàng)目綜述 92.1.1項(xiàng)目位置 92.2項(xiàng)目用地 112.2.1用地面積 112.2.2地塊形狀 112.2.3地塊現(xiàn)狀 122.2.4項(xiàng)目用地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 132.3項(xiàng)目發(fā)展?fàn)顩r 132.3.1項(xiàng)目發(fā)展單位簡(jiǎn)介 132.3.2項(xiàng)目法律手續(xù) 14三、項(xiàng)目投資環(huán)境 153.1宏觀經(jīng)濟(jì)分析 153.1.1全國(guó)整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境 153.1.2東莞經(jīng)濟(jì)環(huán)境 183.2石龍鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境 213.2.1石龍鎮(zhèn)概況 213.2.2石龍鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì) 223.2.3石龍鎮(zhèn)城鎮(zhèn)規(guī)劃 25四、石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 274.1市場(chǎng)總體特征 274.2市場(chǎng)供給分析 284.2.1住宅供給 284.2.2商業(yè)供給 324.3市場(chǎng)需求分析 354.3.1住宅需求 354.3.2商業(yè)需求 36五、項(xiàng)目發(fā)展定位 375.1項(xiàng)目SWOT分析 375.2發(fā)展戰(zhàn)略 385.3形象定位 385.4產(chǎn)品定位 395.5戶(hù)型定位 405.6客戶(hù)定位 41六、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)的組織實(shí)施計(jì)劃 426.1有關(guān)工程計(jì)劃說(shuō)明 426.2施工進(jìn)度表 42七、項(xiàng)目總投資估算、資金籌措計(jì)劃、投資計(jì)劃 437.1項(xiàng)目總投資估算 437.2資金籌措計(jì)劃 457.3項(xiàng)目投資計(jì)劃 46八、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、財(cái)務(wù)分析 478.1項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益估算 478.1.1銷(xiāo)售收入 478.1.2銷(xiāo)售回款計(jì)劃 P