南寧秀湖翠都項目可行性研究報告書

南寧秀湖翠都項目可行性研究報告我們面對什么樣的市場環(huán)境？我們面對什么樣的市場環(huán)境？宏觀上中觀上微觀上相對穩(wěn)定健康的市場環(huán)境競爭相對激烈、產(chǎn)品日漸同質(zhì)化品牌化，優(yōu)勝劣汰己成必然我們面對什么樣的購買市場？我們面對什么樣的購買市場？對產(chǎn)品對區(qū)位對價格高性價比、物質(zhì)與精神復(fù)合產(chǎn)品有較好的城市配套及發(fā)展前景以地段來決定價格選擇我們自身又擁有什么？我們自身又擁有什么？優(yōu)勢劣勢機(jī)遇項目規(guī)模優(yōu)勢；借品牌實(shí)力優(yōu)勢；區(qū)域形象佳，配套完善。經(jīng)驗缺乏；資金缺乏；人力資源缺乏。南寧處于東盟及泛北部灣發(fā)展的核心及領(lǐng)頭位置。威脅新增體量太大；土地供給充足，郊區(qū)價格相對較便宜。我們的風(fēng)險在哪里？我們的風(fēng)險在哪里？產(chǎn)品定位風(fēng)險銷售風(fēng)險密度高，多元化，整體及主打路線路線難定整體體量大，時間要求緊，競爭激烈。我們準(zhǔn)備去哪里？我們準(zhǔn)備去哪里？客戶定位檔次定位形象定位新型南寧人。中檔、高生活品質(zhì)的精品社區(qū)。享受完善配套健康居住生活。價格定位住宅均價：/M2。。我們準(zhǔn)備如何去？我們準(zhǔn)備如何去？策略：項目未動品牌先行策略：項目未動品牌先行健康理念貫穿始終品牌導(dǎo)入理念導(dǎo)入產(chǎn)品導(dǎo)入品牌導(dǎo)入理念導(dǎo)入產(chǎn)品導(dǎo)入用健康的居住理念和近乎完美的功能配套來打動客戶。先認(rèn)識品牌再認(rèn)識產(chǎn)品，展示。以沙盤為依托，以置業(yè)顧問來導(dǎo)引，以活動來實(shí)現(xiàn)。用健康的居住理念和近乎完美的功能配套來打動客戶。先認(rèn)識品牌再認(rèn)識產(chǎn)品，展示。以沙盤為依托，以置業(yè)顧問來導(dǎo)引，以活動來實(shí)現(xiàn)。目錄第一部分南寧概況一、南寧地理位置及交通狀況…………………5二、城市基礎(chǔ)設(shè)施…………………‥8-9三、政策法規(guī)………………‥…9-10四、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r…………………11五、南寧城市近期建設(shè)規(guī)劃—發(fā)展方向…………12-17第二部分南寧1997—2007年11年房地產(chǎn)市場回顧一、見證南寧11年的發(fā)展………18二、南寧市11年房地產(chǎn)開發(fā)投資額指標(biāo)……………19三、南寧市11年商品房銷售指標(biāo)………………20-21四、2007年1～12月份房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況回顧…………………22第三部分2007—2008年2月南寧市住宅市場整體分析一、整體數(shù)據(jù)及住宅類數(shù)據(jù)……………………‥23-27二、2007年南寧市各區(qū)域房地產(chǎn)市場分析…………………28-38三、2007年南寧市房地產(chǎn)市場開發(fā)及住宅市場表現(xiàn)良好…39-43四、2008年年初南寧市住宅市場“淡”字開幕…………‥44-45第四部分本項目區(qū)域分析項目概況………………‥…46-53區(qū)域房地產(chǎn)市場……………54-55本項目SWOT分析………………56第五部分本項目定位目標(biāo)客戶定位………………57-60項目檔次定位………………‥61項目形象定位………………‥62項目價格定位………………‥63第六部分產(chǎn)品建議南寧概況地理位置及交通狀況1.中心城市的地位南寧位于廣西南部，是廣西政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、教育、金融、信息中心，是廣西壯族自治區(qū)黨政軍首腦機(jī)關(guān)的所在地。毗鄰粵、港、澳，背靠大西南，面向東南亞。南寧是中國西部各省區(qū)唯一沿海的省會城市，具有沿江（邕江穿城而過，是西江的支流，而西江又是珠江的干流）、沿海（距防城港172公里、北海港204公里、欽州港104公里）和沿邊（距中越邊境重鎮(zhèn)友誼關(guān)200多公里）地緣優(yōu)勢。南寧是中國大西南出海通道的重要樞紐城市，是中國華南、西南和東南亞經(jīng)濟(jì)圈的重要中心城市，是雙向溝通中國和東盟的前沿城市。2、自然氣候南寧地處北回歸線以南，受海洋氣候調(diào)節(jié)，屬亞熱帶季風(fēng)區(qū)，陽光充足，雨量充沛，霜少無雪。年平均氣溫21.7度，年平均降雨量達(dá)1300毫米，全年無霜期345－360天，有“草經(jīng)冬而不枯，花非春仍奔放”之說。3、地理環(huán)境南寧位于東經(jīng)107°45’—108°‘51’，北緯22°12’—23°32’。市區(qū)居于廣西四大盆地之一的南寧盆地，平均海拔74－79米，最高處為496米。南寧境內(nèi)主河流為西江最大的支流郁江，穿城而過的一段稱為邕江，匯入珠江水系。4、城市榮譽(yù)南寧市1991年以來先后榮獲“中國城市綜合實(shí)力50強(qiáng)”、“全國衛(wèi)生城市”、“全國城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市”、“全國雙擁模范城市”、“國家園林城市”等稱號。1998年作為精神文明建設(shè)的典型在全國廣泛宣傳。2002年獲中國城市居住環(huán)境建設(shè)的最高獎項——中國人居環(huán)境獎，被評為中國適合人類居住的“綠色家園”。從2004年起中國—東盟博覽會會址永久性落戶南寧。2007年10月1日，一個光輝的歷史時刻出現(xiàn)了，應(yīng)聯(lián)合國人居署邀請,陳向群市長率南寧市代表團(tuán)今日起程赴墨西哥，將接受由聯(lián)合國副秘書長兼人居署執(zhí)行主任安娜親自頒發(fā)的“聯(lián)合國人居獎”，這一獎項，將我們綠城南寧跨入國際性軌道。2008年2月21日，廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)被明確賦予‘重要國際區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作區(qū)’功能的，在我國迄今批準(zhǔn)實(shí)施的所有新區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)和試驗區(qū)中，惟有北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)，而南寧在其四市中又占據(jù)核心位置。5、區(qū)位優(yōu)勢（1）沿海的開放城市南寧南臨北部灣，距廣西的三大深水優(yōu)良港口城市—北海市、防城港市和欽州市僅204公里、173公里和104公里。廣西出?？谑侵袊x東南亞地區(qū)以及非洲最近的出?？凇V西沿海港灣眾多，可開發(fā)的大小港口21個，開發(fā)后年吞吐能力可達(dá)1億噸以上。近期規(guī)劃建設(shè)18個萬噸至十萬噸的泊位。廣西已確立了“南(寧)北(海)欽(州)防(城港)”沿海發(fā)展戰(zhàn)略，充分發(fā)揮南寧市對廣西沿海地區(qū)的大城市依托作用和輻射作用。這一地區(qū)將成為廣西乃至中國大西南經(jīng)濟(jì)發(fā)展最活躍的地帶，成為中國沿海地區(qū)發(fā)展的新熱點(diǎn)。（2）沿邊的首府城市廣西邊境有8個縣(區(qū)、市)與越南接壤，現(xiàn)有邊境口岸11個，南寧距中越邊境的廣西憑祥、東興口岸只有230公里和204公里，相鄰的7個縣（市）與越南接壤，陸地邊境線長1020公里，對發(fā)展邊境貿(mào)易有著天然的地利條件。（3）沿江的內(nèi)河口岸城市南寧是西江水系廣西境內(nèi)的4個內(nèi)河口岸之一。西江水系從云貴高原而來，橫穿廣西，經(jīng)廣東流入南海，是大西南地區(qū)通往港澳的一條黃金水道。目前南寧至廣州、香港、深圳、梧州等8條內(nèi)河航線已開通，待西江航道二期整治工程完工，一千噸級內(nèi)河船舶可從南寧直達(dá)廣州和港澳地區(qū)。（4）線的樞紐城市云南、貴州、四川諸省幅員遼闊，人口眾多，面積和人口占中國的1／4和1／5，是一個巨大的市場。湘桂、黔桂、黎湛和南昆鐵路在南寧交匯，使之成為粵瓊港澳西進(jìn)的門戶，川黔滇藏南下出海的樞紐。（5）華南、西南兩大經(jīng)濟(jì)圈的交匯點(diǎn)南寧毗鄰粵、瓊、港、澳，背靠云、貴、川，既可以接受華南沿海發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)的輻射，又可以利用西南地區(qū)豐富的資源。在兩個經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)合部，南寧市作為中心城市，對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著舉足輕重的作用。6、立體交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)作為大西南出海通道的樞紐城市，南寧己形成航空、鐵路、公路、水路四通八達(dá)的立體交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)：（1）航空航空，目前南寧已開通飛往北京、上海、廣州、香港、曼谷、河內(nèi)等國際國內(nèi)航線47條。。（2）鐵路鐵路運(yùn)輸通過全國最先進(jìn)的電氣化鐵路南昆線及湘桂線與京廣線等干線相通，可直達(dá)祖國的大江南北，其中湘桂線終點(diǎn)還和越南接軌。目前，西南地區(qū)最大的鐵路編組站正在南寧建設(shè)。公路公路，由國道、省道、高速公路編織成聯(lián)系緊密、輻射四方、方便快捷的公路網(wǎng)絡(luò)，可通達(dá)廣西各縣、市和全國主要城市。全國最長的區(qū)內(nèi)高速公路——桂林至北海高速公路以首府南寧為重要節(jié)點(diǎn)；西南地區(qū)最近的出海通道——南寧至河池（水任）高速公路連接貴州、四川等地；南寧至中越邊境重鎮(zhèn)友誼關(guān)的南友高速公路，被譽(yù)為“南疆國門第一路”，是中國通往越南乃至東南亞地區(qū)最便捷的陸路國際大通道。（4）航運(yùn)水路運(yùn)輸已開通7條內(nèi)河航線，沿西江逆水而上可通龍州、百色，直入云貴，順可達(dá)粵、港、澳，南寧港年貨運(yùn)吞吐量385萬噸。（5）市內(nèi)交通市內(nèi)公共交通十分便利，公共汽車全部實(shí)行了無人售票，1998年空調(diào)公共汽車開始投入運(yùn)營。市民和外地旅客出門乘坐的士可招手即停，出租車行業(yè)的文明經(jīng)營讓外地來客乘興而來，滿意而歸。二、城市基礎(chǔ)設(shè)施近年來，南寧市按照建設(shè)大西南出海通道樞紐城市的要求，加大投入，加強(qiáng)城市道路、橋梁、通訊、電力、供水等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，不斷創(chuàng)造良好的生活、生產(chǎn)和投資環(huán)境。（1）路橋通暢全市道路總長599公里，縱橫交錯的634條道路使市內(nèi)交通四通八達(dá)；66座造型多樣的大小橋梁則如道道彩虹飛架于江、河、湖、溪之上，其中市區(qū)內(nèi)橫跨邕江的大橋有4座；全長39公里，還有5座大橋正在建設(shè)中，路幅60米寬的城市快速環(huán)道已經(jīng)建成通車。城市外環(huán)線也將建成通車，南寧市的城市交通網(wǎng)絡(luò)骨架已基本形成。（2）水電充足南寧市民幾乎沒有缺水、少電之煩惱，即使在用水用電量高峰的盛夏時節(jié)，日供水能力達(dá)91.12萬噸的市內(nèi)5座水廠和年供615463萬千瓦電力的供電力仍然為居民生活和工業(yè)用水用電提供了保障。（3）郵政業(yè)務(wù)齊全南寧市內(nèi)的76個郵政局（所）已開辦各種信函、包裹郵寄、報刊零售、郵政儲蓄、國際國內(nèi)特快、圖文傳真等多項業(yè)務(wù)，郵政業(yè)的功能日臻完善。（4）電信發(fā)展迅猛南寧電信從規(guī)模容量到技術(shù)層次和服務(wù)水平不斷躍上新臺階。1997年市內(nèi)電話總?cè)萘窟_(dá)42.26萬門，市話用戶達(dá)到23.4萬戶，電話普及率達(dá)到每百人35部，躍入全國城市先進(jìn)行列；移動電話、無線尋呼用戶逐年增多；公用電話3704部，普及率名列全國省會城市前10名。目前，微波、光纖、衛(wèi)星等現(xiàn)代通信技術(shù)的運(yùn)用已形成了以南寧為中心，直通全國各地及世界近200個國家和地區(qū)通訊網(wǎng)絡(luò)。（5）環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備全市有生活垃圾無害化處理廠（場）3座，垃圾中轉(zhuǎn)站34座，公共廁所334座，瑯東污水處理廠1座（江南污水處理廠正在建設(shè)中），市區(qū)主次干道實(shí)行了機(jī)械化清掃，全日保潔，生活小區(qū)、小街小巷都整潔衛(wèi)生。三、政策法規(guī)環(huán)境1、房地產(chǎn)有關(guān)法規(guī)南寧市政府采取積極措施促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。幾年來，頒布了《南寧市城市建設(shè)綜合開發(fā)項目管理暫行辦法》、《南寧市住宅小區(qū)建設(shè)管理的若干規(guī)定》、《南寧市房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合驗收暫行辦法》、《南寧市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》、《南寧市城市房地產(chǎn)交易管理條例》等一系列法規(guī)規(guī)章，加強(qiáng)了對全市房地產(chǎn)開發(fā)的宏觀控制和規(guī)范化管理。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理部門對開發(fā)項目實(shí)施全過程跟蹤管理，同時積極引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)確立全新的開發(fā)理念，以市場為中心，實(shí)施精品戰(zhàn)略，創(chuàng)建名牌樓盤，帶動和促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項目向高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)邁進(jìn)。2、“136”城市建設(shè)計劃南寧制定實(shí)施“136”目標(biāo)和“城市建設(shè)管理年方案”，旨在把城市建設(shè)管理作為該市新世紀(jì)經(jīng)濟(jì)主要增長點(diǎn)來抓，消除過去視城市建設(shè)為消費(fèi)和花錢的觀點(diǎn)，塑造城市最佳環(huán)境，把區(qū)位優(yōu)勢和環(huán)境優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，促進(jìn)生產(chǎn)力發(fā)展。同時，拉開城市框架，拓展城市空間，推進(jìn)舊城改造，加快新區(qū)開發(fā)，打通城市干道，完善配套設(shè)施，強(qiáng)化城市管理，努力把南寧建成具有民族特色和亞熱帶風(fēng)格現(xiàn)代園林城市。為確保“136”目標(biāo)和“城市建設(shè)管理年方案”的順利實(shí)施，南寧制定頒布一批重要的配套政策，以創(chuàng)造良好、寬松的投資和建設(shè)環(huán)境。此外，也加大舊城改造力度，促進(jìn)城市功能布局的完善，加快舊貌換新顏，突出綠城生態(tài)特色。3、決策影響南寧市近來“136”目標(biāo)和大規(guī)模的舊城改造使許多被拆遷戶為尋求更好的居住環(huán)境而持幣待購，新的“六縣六城區(qū)”大南寧框架的形成和國內(nèi)各地人口的涌入以及從2004年起中國—東盟博覽會會址永久性落戶南寧，這將會有大批的國內(nèi)外客商聚集南寧，推動著南寧房地產(chǎn)市場的急劇升溫。4、西部開發(fā)優(yōu)惠政策南寧已出臺西部開發(fā)優(yōu)惠政策。外商來南寧投資興辦企業(yè)，可以享受沿海開放城市和國家西部開發(fā)的有關(guān)優(yōu)惠政策，外商在南寧投資包括房地產(chǎn)在內(nèi)的13個項目，均可享受外商投資的鼓勵類項目的各項優(yōu)惠政策。四、經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況2006年南寧市生產(chǎn)總值（GDP）861.94億元，比上年增長13.4%。南寧市城鄉(xiāng)居民收入增加。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10193元，比上年增長10.75%。2007年南寧市生產(chǎn)總值（GDP）突破860億元，達(dá)1062.99億元，增長17.1％，比上年加快6.35個百分點(diǎn)，增幅創(chuàng)1995年以來的最高水平，經(jīng)濟(jì)總量穩(wěn)居全區(qū)各市之首。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入突破萬元大關(guān)，達(dá)到11877.09元，比上年增長13.8％；“十一五”經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)，經(jīng)濟(jì)總量不斷壯大，在優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提高效益和降低消耗的基礎(chǔ)上，生產(chǎn)總值年平均增長12%；力爭到2010年，生產(chǎn)總值突破1000億元；人均生產(chǎn)總值比2000年翻1.5番；工業(yè)總產(chǎn)值突破1000億元，年平均增長19％；工業(yè)增加值、財政收入、全社會固定資產(chǎn)投資、外貿(mào)出口總額比2005年翻一番，工業(yè)增加值年平均增長16％，財政收入年平均增長15%，全社會固定資產(chǎn)投資年平均增長16％，外貿(mào)出口總額年平均增長20％；社會消費(fèi)品零售總額年平均增長13％；社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制比較完善，開放型經(jīng)濟(jì)達(dá)到新水平。“十一五”期間，城市規(guī)模：至2010年末，中心城區(qū)人口規(guī)模將達(dá)到208萬人，城市建設(shè)用地總規(guī)模約為208平方公里，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入將達(dá)到12900元，城鎮(zhèn)居民人均居住面積將達(dá)到25平方米。連續(xù)四屆中國-東盟博覽會的成功舉辦，強(qiáng)勁拉動了南寧市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。2006年南寧市經(jīng)濟(jì)增幅創(chuàng)1995年以來的最高水平經(jīng)濟(jì)增量繼上年首次突破100億元后，2006年又實(shí)現(xiàn)新突破，經(jīng)濟(jì)增量達(dá)138.6億元。為了給中國-東盟紀(jì)念峰和中國-東盟博覽會提供一個良好的會務(wù)環(huán)境，南寧市去年加大了城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，投資150多億元人民幣，加強(qiáng)對大型游樂場、路橋以及一些新開發(fā)區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。同時，使南寧的對外貿(mào)易獲得了極大的發(fā)展機(jī)遇。2006年南寧市實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額9.29億美元，增長29.18％，其中出口總額7.17億美元，增長24.26％。同時，2006年南寧市也迎來了外資投資高潮，合同外資保持增長，新批外商投資項目86個，合同外資額4.69億美元，增長47.88％；南寧市實(shí)際利用外資1.85億美元，增長8.31％。五、南寧城市近期建設(shè)規(guī)劃——發(fā)展方向《南寧市城市總體規(guī)劃（2006～2020年）》明確了南寧未來的發(fā)展方向：沿江布局、整體向東、重點(diǎn)向南，提出了建設(shè)舊城、鳳嶺和五象3大各有側(cè)重的城市中心，確定了蟠龍、鳳嶺等8大近期重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)組團(tuán)。此外輕軌等城市公交系統(tǒng)也提上了日程。此規(guī)劃近期到2010年，遠(yuǎn)景為2020年以后。新南寧的未來形象將是西南地區(qū)交通樞紐、中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)的區(qū)域性國際城市。3年后，作為泛珠三角經(jīng)濟(jì)圈西部區(qū)域性中心城市以及廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心城市，南寧中心城建設(shè)用地控制在216平方公里，相比此前的控制目標(biāo)155平方公里，增加近1/3?！按饲斑m用的《南寧市城市總體規(guī)劃（1995～2010）》，它確定的2010年發(fā)展目標(biāo)已經(jīng)提前實(shí)現(xiàn)，建設(shè)用地已經(jīng)完成?！蹦蠈幨幸?guī)劃局負(fù)責(zé)人表示，南寧2002年和2004年兩次大的行政區(qū)域調(diào)整，市域范圍發(fā)生了重大變化，而與東盟經(jīng)濟(jì)合作的加強(qiáng)以及北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的逐漸成形，都需要對南寧進(jìn)行新設(shè)計。主要內(nèi)容城市性質(zhì)與職能城市性質(zhì)：南寧是廣西壯族自治區(qū)首府，西南地區(qū)交通樞紐，中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)的區(qū)域性國際城市。城市主要職能：（1）區(qū)域性國際城市：中國－東盟自由貿(mào)易區(qū)的區(qū)域性物流基地、商貿(mào)基地和加工制造業(yè)基地，以及區(qū)域性信息中心、交通中心和金融中心。（2）泛珠三角經(jīng)濟(jì)圈西部區(qū)域性中心城市：珠三角經(jīng)濟(jì)向西擴(kuò)散的樞紐，新興產(chǎn)業(yè)化基地。（3）西南地區(qū)交通樞紐：承擔(dān)西南大通道的交通樞紐職能。（4）廣西壯族自治區(qū)首府：承擔(dān)政治、經(jīng)濟(jì)、文化與信息中心職能。（5）北部灣（廣西）經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心城市：承擔(dān)區(qū)域現(xiàn)代服務(wù)中心與科技創(chuàng)新基地的職能。

城市規(guī)模人口規(guī)模：市域總?cè)丝?010年控制在690～710萬人，2020年控制在780～800萬人。中心城人口2010年控制在210萬人，2020年控制在290萬人。用地規(guī)模：2010年，中心城建設(shè)用地控制在216k㎡，人均建設(shè)用地103.0㎡。2020年，中心城建設(shè)用地控制在298k㎡，人均建設(shè)用地102.8㎡。總體布局形態(tài)中心城應(yīng)突出“一軸兩帶多中心”的發(fā)展模式，逐步形成沿邕江兩岸串珠式展開、沿其支流縱深發(fā)展的城市布局形態(tài)。（1）“一軸”：沿江城市發(fā)展軸。（2）“兩帶”：西部北部生態(tài)保護(hù)帶和南部生態(tài)保護(hù)帶。中心城內(nèi)的18條內(nèi)河（邕江一級支流）形成生態(tài)廊道，溝通“一軸”與“兩帶”之間的聯(lián)系。（3）“多中心”：以城市中心為極核、片區(qū)中心為主體、組團(tuán)中心為骨干、社區(qū)中心為基礎(chǔ)的多層次、網(wǎng)絡(luò)型的城市公共中心體系。規(guī)劃3個功能各有側(cè)重的城市中心（舊城、鳳嶺和五象），3個片區(qū)中心（江南、相思湖和龍崗），15個組團(tuán)中心。城市發(fā)展方向城市的主導(dǎo)發(fā)展方向：整體向東，重點(diǎn)向南。邕江蜿蜒穿城而過，歷史上南寧的城市中心集中于江北，而江南地區(qū)則稍顯薄弱。五象新區(qū)成為南寧向南發(fā)展的主戰(zhàn)場。作為一個全新城區(qū)，五象新區(qū)規(guī)劃研究范圍175平方公里，規(guī)劃設(shè)計范圍88平方公里，核心區(qū)范圍18平方公里，基本相當(dāng)于重建了一個新南寧。在功能上，五象新區(qū)集中于行政辦公、體育休閑、文化娛樂等，以此區(qū)別于舊城區(qū)商業(yè)、金融、旅游服務(wù)的主導(dǎo)功能，另一個中心鳳嶺則集中于商務(wù)和會展。城區(qū)的大規(guī)模擴(kuò)建被視作向開發(fā)商提出的利好信號。“南寧的城市發(fā)展是一種低密度擴(kuò)張方式。南寧的城市建設(shè)在向外迅速擴(kuò)張，因為南寧土地資源豐富。”南寧市副市長趙宏聲曾表示?！爸攸c(diǎn)向南，是南寧長期發(fā)展的方向。此新規(guī)劃的重點(diǎn)，突出了南寧在中國—東盟戰(zhàn)略合作中的橋頭堡作用和北部灣城鎮(zhèn)群發(fā)展中的核心作用，也是南寧的魅力所在。”另外一種聲音則寄望于南寧對北部灣地區(qū)的吸聚力開始發(fā)揮效應(yīng)。3、中心城組團(tuán)結(jié)構(gòu)中心片區(qū)：自治區(qū)級商業(yè)中心和行政辦公中心、區(qū)域商務(wù)中心、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，綜合型居住社區(qū)。居住人口96萬人，建設(shè)用地規(guī)模94km2。包括： 舊城組團(tuán)，南湖組團(tuán)，明秀組團(tuán)，東溝嶺組團(tuán)，安吉組團(tuán)和北湖組團(tuán)。江南片區(qū)市級文化中心，制造業(yè)基地、區(qū)域交通樞紐與物流中心、花園式居住新城。居住人口69萬人，建設(shè)用地規(guī)模69km2。包括：亭洪組團(tuán)，富寧組團(tuán)，沙井組團(tuán)和那洪組團(tuán)。青秀片區(qū)中國東盟商務(wù)中心、大型商貿(mào)會展中心、花園式居住新城。居住人口30萬人，建設(shè)用地規(guī)模32km2。包括：鳳嶺組團(tuán)和青山組團(tuán)。西鄉(xiāng)塘片區(qū)科研教育中心、文教基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、花園式居住新城。居住人口30萬人，建設(shè)用地規(guī)模30km2。包括：相思湖組團(tuán)和石埠組團(tuán)。邕寧片區(qū)區(qū)級商業(yè)中心、花園式居住新城、特色休閑旅游度假區(qū)。居住人口25萬人，建設(shè)用地規(guī)模26km2。包括：蒲廟組團(tuán)，龍崗組團(tuán)，仙葫組團(tuán)。良慶片區(qū)自治區(qū)級文化中心、體育中心，區(qū)域交通樞紐與物流中心，花園式居住新城。居住人口40萬人，建設(shè)用地規(guī)模47km2。包括：蟠龍組團(tuán)，玉洞組團(tuán)，平樂組團(tuán)和大沙田組團(tuán)。軌道交通開始提上日程在南寧大規(guī)模擴(kuò)大的同時，軌道交通在大南寧的布局中開始提速。按照新總體規(guī)劃，南寧在2020年內(nèi)將建設(shè)完成兩條輕軌，一條東西走向布局，一條南北走向布局。近期形成十字交叉的格局，總長預(yù)計達(dá)44.5公里。并且以此為基礎(chǔ)，在遠(yuǎn)期線網(wǎng)規(guī)劃上形成6條線路長達(dá)160公里的軌道交通規(guī)模。第二部分南寧1997—2007年房地產(chǎn)市場回顧一、.見證南寧11年的發(fā)展南寧市歷年GDP與三大產(chǎn)業(yè)一覽表(按當(dāng)年價格計算)單位：億元、%年份GDP第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增速產(chǎn)值增速產(chǎn)值增速產(chǎn)值增速1997304.491478.591492.229133.69181998339.551283.44699.738156.38171999356.99585.272101.992169.7392000377.94687.663105.373184.9192001412.96988.491111.145213.32152002451.71993.015122.4510237.25112003502.531195.653148.4621258.4292004588.8613.2102.757184.97253016623119.5716230.9925372.1242006861.9419134.6813293.5327433.731720071062.9917.1158.627.5367.3321.1537.0417.3近11年來，南寧GDP總量都以穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢前進(jìn)，自2005年起開始進(jìn)入快速發(fā)展階段。據(jù)初步統(tǒng)計，2007年，南寧市全市GDP總量突破1000億元，同比增長17%，增長速度高于全區(qū)、全國，是自1994年以來該市經(jīng)濟(jì)增長的最高速度。連續(xù)三年南寧市GDP增幅都達(dá)到10%以上，表明南寧市正處于在改革開放以來，快速發(fā)展時間最長，穩(wěn)定性最好的時期。二、房地產(chǎn)開發(fā)投資額指標(biāo)11年以來，南寧市房地產(chǎn)開發(fā)投資額逐年遞增，自2002年后，南寧房地產(chǎn)發(fā)展步入快速軌道，市場投資交易量都急速上升。直到2005年“國八條”以后，房地產(chǎn)拉開調(diào)控的帷幕，隨后2006年“國六條”的出臺，繼承了去年宏觀調(diào)控的序幕，調(diào)控力度不斷加大，南寧房地產(chǎn)投資熱潮得以抑制。2005年至2007年南寧市房地產(chǎn)投資仍不斷上漲，但增速開始減緩，而市場交易仍相當(dāng)紅火。近兩年，南寧城市發(fā)展已不僅僅局限在南寧，泛北部灣的發(fā)展規(guī)劃、東盟商務(wù)區(qū)的日漸成熟，南寧房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展更為前途無量。2007年，南寧市房地產(chǎn)累計完成投資187.46億元，同比增長34.49%，增幅比去年提高了2.48個百分點(diǎn)，增長速度高出同期全社會投資增速9.22個百分點(diǎn)。全年房地產(chǎn)投資額占全社會投資的比重為33.46%，比上年提高2.36個百分點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出加速上升的走勢，08年我市房地產(chǎn)市場仍雄性待發(fā)。三、商品房銷售指標(biāo)2007年，南寧市商品房均價相對去年有小幅上漲，全年商品房交易均價為3404元/㎡，細(xì)品市場，今年保障類住宅大量融入市場，中低檔次住宅大受消費(fèi)者青睞，價格集中在2000-2500元之間，而高品質(zhì)商品房價格大幅度上升，市場呈現(xiàn)兩及分化，但城市房地產(chǎn)總體市場均價持平。1997年-2000年，南寧市房地產(chǎn)發(fā)展處于房改的起步階段，因此市場銷售相當(dāng)平淡，2001年起，市場初見起色，直至2006年后，市場消化開始加快，外地人口逐步遷入南寧，市場消費(fèi)力度不斷增強(qiáng)。四、南寧市2007年1-12月份房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況回顧1、商品房供應(yīng)情況1-12月，全市批準(zhǔn)預(yù)售項目共計235個，商品房批準(zhǔn)預(yù)售600.79萬平方米，與上年同比增長26.1%，其中商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售495.88萬平方米，與上年同比增長32.37%。2、商品住房銷售情況1-12月商品住房實(shí)際銷售54994套,面積為594.75萬平方米，與上年同比增長36.07%，商品住房銷售均價為：3279.91元/平方米,與上年同比增長17.14%。商品住房銷售均價走勢平穩(wěn)。3、存量住房交易情況1-12月存量住房成交6666套,與上年同比增長2.74%，成交面積為61.77萬平方米，與上年同比增長9.21%，成交金額為13.38億元,與上年同比增長33.80%,平均銷售價格為2166.53元/平方米，與上年同比增長22.53%。第三部分2007年—2008年2月南寧市住宅市場整體分析一、整體數(shù)據(jù)：2007年房地產(chǎn)施工總面積2116.34萬㎡，竣工面積419.77萬㎡。商品房銷售面積628.84萬㎡，商品房銷售總額130億元，商品房平均售價3404元/㎡，完成房地產(chǎn)投資187.46億元。

2007年南寧市通過“招牌掛”出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)共計36宗，出讓總面積3408.721畝，總成交價為63.48億元。其中，掛牌出讓20宗，出讓面積3016.62畝，成交總價42.09億元；拍賣出讓16宗，出讓面積392.098畝，成交總價21.39億元。西鄉(xiāng)塘區(qū)土地儲備較為充裕，且得益于舊城改造項目，該區(qū)域成為2007年全市出讓土地宗數(shù)最多的城區(qū)。二、住宅類數(shù)據(jù)：（1）供應(yīng)情況：2007年全年住宅供應(yīng)總量499.25萬㎡，月均供應(yīng)量41.6萬㎡。與06年全年供應(yīng)總量的433.76萬㎡相比，增加了65.49萬㎡，增幅約13.2%。2007年—2008年2月各月份供應(yīng)量如圖：說明：從供應(yīng)量年度走勢來看，首個供應(yīng)量波峰出現(xiàn)在4月份，8月份即跌入谷底，受宏觀調(diào)控政策對住宅市場結(jié)構(gòu)的調(diào)整，大部分在建住宅項目在產(chǎn)品上調(diào)整，推遲了上市時間。為了迎接十一黃金周消費(fèi)，9月份供應(yīng)量放量突然增大，10月份供應(yīng)量再度萎縮。接近年末有一集中供量過程。到2008年2月供應(yīng)量一直下滑，說明樓市正在回歸于理性。（2）2007年—2008年2月銷售情況：2007年全年銷售面積累計達(dá)573.38萬㎡，月平均銷售面積為47.78萬㎡說明：2007年每月的銷售量沒有太大的波動，與月均水平相持平，由于春節(jié)節(jié)日的緣故，使得2008年2月住宅銷售量只有21.56萬平方米。各區(qū)域年度住宅供應(yīng)量如圖：說明：從供應(yīng)量城區(qū)分布結(jié)構(gòu)比例看，青秀區(qū)以54.8%占據(jù)供應(yīng)量第一，江南位居第二。說明：青秀區(qū)的銷售面積約占總量的59.7%，位居第一。西鄉(xiāng)塘區(qū)銷售面積占14.10%，隨著目前高新開發(fā)區(qū)大型企業(yè)的進(jìn)駐，相思湖片區(qū)的逐步開發(fā)與周遍配套的日益完善，在今后應(yīng)該能保持不低的市場份額。隨著五象新區(qū)規(guī)劃的出臺和政府關(guān)于實(shí)施城市重點(diǎn)向南發(fā)展的戰(zhàn)略，江南的房地產(chǎn)得到了很大的提升。銷售戶型狀況：說明：三房戶型以39.09%占據(jù)第一，二房22.11%位居第二，單間13.54%位居第三，剩余25%的份額由其他戶型占據(jù)。銷售價格區(qū)間比例：說明：3000元/平米以下的是市場上最受歡迎的價格，3000-4000的價格區(qū)間位居第二，5000元/㎡以上的價格只有少數(shù)的人能承受該價位的住宅。三、2007年各區(qū)域房地產(chǎn)市場分析：1.青秀區(qū)青秀區(qū)的銷售情況是南寧樓市的風(fēng)向標(biāo)。作為南寧未來國際化形象標(biāo)志區(qū)域，青秀區(qū)樓市的風(fēng)吹草動，都牽動著南寧樓市的神經(jīng)。2007年，青秀區(qū)共銷售商品房27966套，銷售面積為32.15萬平方米，月銷售均價3419.75元/平方米。無論是從銷售的套數(shù)還是月銷售均價來說，都是當(dāng)之無愧的冠軍。

從銷售套數(shù)來看，2月、4月和10月銷量相對較少，其余月份的銷量都在2000套以上（見表1）。從均價分析，除3月的區(qū)域均價為2988元/平方米外，其他月份的均價都在3000元/平方米以上。10月份區(qū)域均價達(dá)到全年最高點(diǎn)——3750元/平方米。另外，除3月、11月和12月區(qū)域均價有所下降外，其他月份的均價沒有大起大落的現(xiàn)象，保持較為穩(wěn)定的小幅增長。青秀區(qū)所銷售的住宅戶型的種類比較齊全，從單間配套到八室戶型一應(yīng)俱全，而八室戶型更是青秀區(qū)獨(dú)有的住宅戶型種類。具體來看，青秀區(qū)銷售住宅的戶型特點(diǎn)是三室戶型“一枝獨(dú)秀”，而四室、兩室和單間戶型“勢均力敵”。2007年青秀區(qū)共銷售三室住宅戶型12220套（見表2），占區(qū)域總銷量的43.7％；四室、兩室和單間戶型住宅分別銷售了4766套、4160套和3722套，各占區(qū)域總銷量的17.04％、14.88％和13.31％。2007年青秀區(qū)的供應(yīng)量

區(qū)域全年供應(yīng)總量為327.20萬平米，銷售總量為313.93萬平米，比例上各占據(jù)全市總量的一半以上，供求基本趨于平衡。整體看來，青秀區(qū)今年供應(yīng)量以新盤推量為主，面市一年以上的老盤已經(jīng)銷化完畢，漸退出市場。2007年青秀區(qū)的銷售量

從上圖可看出，07年以來，青秀區(qū)各月銷化量以月均25萬平米為一軸線上下波動，漲幅在10萬平米以內(nèi)，月銷售在20~30萬平米之間。2.江南區(qū)均價隔月小幅波動

2007年，江南區(qū)商品房均價一旦有所上漲，次月就會立刻回調(diào)。偶數(shù)月份的區(qū)域均價有小幅上漲，而在奇數(shù)月份的區(qū)域均價立刻調(diào)整回落，于是區(qū)域均價出現(xiàn)了小幅度一起一落的情況（見表5）。

而江南區(qū)的銷量保持相對穩(wěn)定，月銷量保持在600多套左右。2月份的銷量最少，僅有372套；8月份的銷量最大，達(dá)914套。二室和三室戶型熱銷

2007年，江南區(qū)以二室和三室的住宅戶型最為熱銷，銷量分別為2203套和4607套（見表6）。二室和三室戶型僅次于青秀區(qū)，銷量排名第二。業(yè)內(nèi)人士分分析，選擇在江南區(qū)置業(yè)的人群，多為自主型購房者，這兩種戶型能夠滿足人民普遍的居住需求。2007年江南區(qū)的供應(yīng)量

江南區(qū)全年供應(yīng)總量為65.37萬平米，銷售總量為90.38萬平米，整體呈供不應(yīng)求態(tài)勢。2007年江南區(qū)的銷售量

年初，隨著龍光普羅旺斯的推出，迅速帶動了江南片區(qū)市場發(fā)展，使片區(qū)在年初就站穩(wěn)了銷售亞軍的位置。碧園.南城故事緊接其后，5月中茵麗景星城面市，云星尚雅名都一次次緊急加推，整個片區(qū)今年來呈一片繁榮盛況。被人們遺忘已久的江南片區(qū)在今年迅速活躍起來，漸成為消費(fèi)者追逐的圣地?！皩幰币粡埓?，不要江南一套房”的傳言亦漸成歷史。3.西鄉(xiāng)塘2007年西鄉(xiāng)塘區(qū)的供應(yīng)量西鄉(xiāng)塘區(qū)全年供應(yīng)總量為76.84萬平米，銷售總量為83.75萬平米。全年供應(yīng)量主要集中在6月和10月，分別為12.36萬平和14.61萬平。2007年西鄉(xiāng)塘區(qū)的銷售量

07年西鄉(xiāng)塘片區(qū)銷售小高峰集中在5-9月，該時段月均銷售面積達(dá)8.5萬平米以上。整個片區(qū)均呈現(xiàn)一片大好盛況。4.興寧區(qū)區(qū)域均價全市漲幅最高

興寧區(qū)首個均價波峰出現(xiàn)在4月份，均價達(dá)3078元/平方米，首破3000元大關(guān)（見表7）。不過，市場旋即進(jìn)入調(diào)整期，直到8月份區(qū)域均價才再次突破3000元/平方米。從8月份開始，區(qū)域均價進(jìn)入快速上漲通道，11月和12月的均價都突破了4000元/平方米，而11月均價更是高達(dá)4808元/平方米，創(chuàng)南寧市商品房區(qū)域均價新高。

興寧區(qū)的商品房月均銷量保持在500套左右，起伏較大的月份與江南區(qū)一樣，都是2月和8月。2月銷量低至181套，而8月的銷量卻高達(dá)869套。住宅總供應(yīng)量較少

興寧區(qū)熱銷戶型與江南區(qū)相似，都是二室和三室的住宅戶型銷量較大。二室和三室戶型住宅分別銷售了1467套和2150套（見表8），而其他戶型銷售表現(xiàn)平平。業(yè)內(nèi)人士分析，興寧區(qū)是傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，住宅物業(yè)供應(yīng)量較少，以滿足普遍需求的二室和三室住宅戶型為主。2007年興寧區(qū)的供應(yīng)量

興寧區(qū)全年供應(yīng)總量為56.68萬平米，銷售總量為49.88萬平米。

由于朝陽商圈地段繁華，寸土寸金，該地段內(nèi)多以少用地、高密度商住樓為主。今年來商圈內(nèi)新推樓盤有綠都錦江匯、盛世聯(lián)邦廣場等。2007年興寧區(qū)的銷售量

從曲線圖可看出，興寧區(qū)的銷售量從4月起，就逐漸呈上升趨勢，8月達(dá)最高峰，9月及以后趨于平緩5.良慶區(qū)均價較為平穩(wěn)

2007年良慶區(qū)商品房均價最為穩(wěn)定，除2月、10月區(qū)域均價環(huán)比漲幅在10個百分點(diǎn)以上，其余月份的變動幅度都在1個百分點(diǎn)左右。直到年11月，良慶區(qū)的均價才首破3000元/平方米。11月和12月區(qū)域均價分別為3072元/平方米和3085元/平方米（見表9）。業(yè)內(nèi)人士分析，隨著南寧市“整體向東，重點(diǎn)向南”的城市總體規(guī)劃的出臺，良慶區(qū)樓市價值將得以挖掘。

總體來看，去年全年良慶區(qū)的商品房銷量較小，月均銷量僅有310套左右。業(yè)內(nèi)人士分析，由于區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項目較少，因此區(qū)域銷量受項目供應(yīng)量影響較大。樓中樓“受寵”

良慶區(qū)住宅銷售具有戶型和銷量“雙減”的特點(diǎn)。該區(qū)域銷售的住宅沒有六室、七室和八室戶型（見表10），是南寧市銷售住宅戶型種類最少的一個城區(qū)。另外，區(qū)域住宅總銷量較少，僅為3767套，占全市住宅銷售總量的6.94％。值得注意的是，良慶區(qū)的樓中樓住宅較為熱銷，其銷量繼青秀區(qū)之后排名全市第二。2007年興寧區(qū)的銷售量良慶區(qū)全年供應(yīng)總量為21.61萬平米，銷售總量為33.56萬平米，需求大于供應(yīng)。該片區(qū)距離城市核心片區(qū)相對較遠(yuǎn)，市民對片區(qū)認(rèn)同感不高，故片區(qū)去化量及供應(yīng)量均處于城市較低水平。2007年良慶區(qū)的銷售量四、2007年南寧市房地產(chǎn)開發(fā)及住宅市場表現(xiàn)良好房價屢創(chuàng)新高、國家宏觀調(diào)控頻出……2007年，對于南寧市房地產(chǎn)市場來說，注定是不平凡的一年。南寧房產(chǎn)市局信息化合作單位——綠城人居網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)顯示，2007年，總體來看，南寧房產(chǎn)市場銷售面積大于新增面積，房價漲幅屢次在全國排名中名列前茅。2007年1月南寧普通商品房均價僅2833元/平方米，而11月份則達(dá)到了3602元/平方米，是全年的最高點(diǎn)，不到一年時間，房產(chǎn)均價漲了769元。雖然高房價讓廣大購房者苦不堪言，但也不可否認(rèn)，2007年是南寧房地產(chǎn)快速發(fā)展年。市場供應(yīng)

住宅供應(yīng)同比增長9.48%

綠城人居網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2007年南寧房產(chǎn)市場全年供應(yīng)量合計587.87萬平方米，比去年增長5.05%。其中，住宅類物業(yè)供應(yīng)量合計為474.88萬平方米（見表1），較去年增長9.48%；商鋪物業(yè)和寫字樓物業(yè)的供應(yīng)量分別為38.97萬平方米和16.58萬平方米；其他物業(yè)（包含車庫、雜物房和會所，下同）供應(yīng)量為59.44萬平方米。

市場銷售方面，2007年，南寧普通住宅銷售面積合計573.36萬平方米，商鋪銷售面積合計28.41萬平方米，寫字樓銷售面積為16.41萬平方米；其他物業(yè)銷售面積合計22.46萬平方米。住宅

房價屢創(chuàng)新高

從住宅價格走勢來看，首個價格波峰出現(xiàn)在2月份，均價達(dá)3088元/平方米，首次突破3000元大關(guān)（見表2）。緊接的3月份普通住宅均價回跌1月份水平。

不過，從4月份開始，普通住宅均價進(jìn)入迅速增長期。除6月和12月的均價有小幅下降外，南寧普通住宅均價逐月保持1個百分點(diǎn)以上的增幅。特別是10月和11月，環(huán)比增幅一度高達(dá)3.78%和3.15%。11月住宅均價達(dá)到全年的“制高點(diǎn)”，為3602元/平方米。

2007年南寧房價漲幅較大，幾次排名均在全國各市房價漲幅前列。購房者“追漲殺跌”造成供求關(guān)系失衡，對房價影響較大。商鋪

價格波動較大

2007年，南寧市商鋪物業(yè)的均價波動較大。1~6月份，南寧市商鋪均價仍在7000元/平方米左右徘徊，而7月份是商鋪均價的“分水嶺”，每平方米均價首破萬元大關(guān)（見表3）。7~11月，南寧市商鋪均價都在10000元/平方米以上，直到12月價格才有所“降溫”，回落到9525元/平方米。

根據(jù)供求關(guān)系分析，2007年商鋪供應(yīng)面積達(dá)38.97萬平方米，而銷售面積為28.41平方米，供應(yīng)已滿足了需求。但由于盛世·聯(lián)邦廣場等項目面市，其以高價位、大投放量而引起商鋪物業(yè)整體價格的波動。

寫字樓

供應(yīng)制約銷售

2007年南寧市寫字樓物業(yè)供應(yīng)量較少，市場銷售情況因此受到較大的影響。全年南寧市寫字樓的供應(yīng)面積為16.578萬平方米，而銷售面積達(dá)16.41萬平方米，幾乎是出來一套就銷售一套。3月、6月、8月、9月和12月，寫字樓的市場供應(yīng)量為零，而2月、3月、4月、6月、7月和9月的銷售套數(shù)較少，商鋪月銷量在70套以下（見表4）。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，寫字樓市場的銷量受供應(yīng)量的制約較大。其他物業(yè)

年底銷量最大

2007年，其他物業(yè)的銷售情況可謂是起伏不定。4月份銷量跌入谷底，僅銷售了202套。隨后的幾個月中，銷量全面復(fù)蘇。熱銷情況一直持續(xù)到年底的12月，并達(dá)到全年銷量最高點(diǎn)。(見表5)

受宏觀調(diào)控政策影響，住宅市場結(jié)構(gòu)有所調(diào)整，12月、8月和3月有不少其他物業(yè)類型推出，在這三個月中，其他物業(yè)的銷量名列前三。購買人群比例

外地人占36%

2007年南寧市共銷售了60841套商品房。其中，南寧本地人購買了39220套，占總量的64%（見表6）；南寧以外、廣西區(qū)內(nèi)購房者購買了13189套，占總量的22%；外省和境外的購房者分別購買了8222套和210套，各占總量的14%和0.35%。

南寧以外、廣西區(qū)內(nèi)的購房者和外省購房者所占的比重越來越大，說明越來越多的人看好南寧的發(fā)展，并紛紛涌入南寧置業(yè)。五、08年初，南寧住宅市場“淡”字開幕2008年1月，南寧市房地產(chǎn)綜合物業(yè)辦理預(yù)售總面積為42.58萬平方米，環(huán)比下降54.02%，與去年同期相比增長5.27%，預(yù)售項目共19項，其中5項為首次面市項目，如凱旋世紀(jì)、文雅苑、裕豐·英倫、唐山華都、邕江時代廣場。2008年2月綜合物業(yè)辦理預(yù)售總面積為11.85萬平方米，與去年同期相比其預(yù)售量萎縮的較嚴(yán)重，降幅達(dá)到24.62%。本月辦理預(yù)售項目共8項，其中越南園區(qū)、河畔國際公寓、老撾園區(qū)月亮灣、老撾園區(qū)吉象人家、民發(fā)·大觀天下為首次面市項目。2008年兩個月行政預(yù)售面積主要集中在青秀區(qū)，分別為59.35%和85.98%，而良慶區(qū)兩個月只有很少的預(yù)售面積，只有1.6%。2008年1—2月份，我市住宅備案量開始呈現(xiàn)下降趨勢，1月住宅備案4800套，面積為51.69萬平方米，環(huán)比下降13.01%和11.2%，與去年同期相比依然呈現(xiàn)增長趨勢，分別漲幅5.68%和13.21%。2月住宅備案2080套，面積21.56萬平方米，環(huán)比分別降幅56.67%和58.29%，與去年同期相比下降28.94%和29.35%。第四部分本項目區(qū)域分析第五部分本項目定位一、目標(biāo)客戶定位1.目標(biāo)客戶定位推倒購買力購買力地域消費(fèi)觀念定義范圍持續(xù)穩(wěn)定或上升的購買群體履蓋全市的購買人群，特別是城區(qū)心態(tài)開放，重視健康理念，親睞時尚較寬的目標(biāo)客戶定義目標(biāo)客戶

“新南寧人”年輕一族，追求高品質(zhì)生活重視生活質(zhì)量功能青年一族注重健康理念的中年一族外來人口中高收入人群行政事業(yè)單位公務(wù)員私營企業(yè)主企業(yè)白領(lǐng)及灰領(lǐng)主流2.定位依據(jù)（1）購買力因素針對消費(fèi)能力最穩(wěn)定、最持續(xù)或增長最迅速的群體。（2）地域因素覆蓋的客戶群有條件在全市范圍內(nèi)輻射。周邊縣市客源不容忽視。（3）消費(fèi)觀念因素哪個年齡層次的人比較注重生活？哪個類群體比較容易接受新的理念？3.定位結(jié)論““新南寧人”4、特征分析（1）個性獨(dú)立，擁有高收入，追求高品質(zhì)生活的單身或者年輕小兩口；（2）注重生活質(zhì)量，注重小區(qū)的功能，注重區(qū)域的生活配套，注重健康，擁有運(yùn)動喜好，同時追求年輕時尚的青年家庭；（3）注重健康理念，看中區(qū)域生活配套的中年一族；（4）外來人口中高收入人群，包括東盟各國人士，落戶南寧的精英人士；（5）追求南寧省會大都市生活的周邊縣市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)富裕群體。5、職業(yè)分類（1）行政事業(yè)單位公務(wù)員（2）私營企業(yè)主（3）企業(yè)白領(lǐng)及灰領(lǐng)6、目標(biāo)客戶特性需求分析（1）行政事業(yè)單位公務(wù)員特征：?工作和收入穩(wěn)定，有較多積蓄。有較高文化素質(zhì)，思想觀念比較新，容易接受新事物。?追求較舒適的生活環(huán)境，生活講究品質(zhì)。非常注重子女教育。?人員結(jié)構(gòu)本地人和外地人都有，本地人為主。數(shù)量龐大且結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，置業(yè)需求明顯，因工作年限和職級的不同，一、二次置業(yè)的可能性均等。需求：?要求教育配套完善，并且不滿足于傳統(tǒng)的應(yīng)試教育。?距離工作單位近，車程在二十分鐘以內(nèi)，上下班方便。?完善的配套，安全舒適的居住環(huán)境，良好社區(qū)文化，體現(xiàn)身份檔次。以二房、三房戶型為主，注重朝向。私營企業(yè)主特征：?對于南寧一個省會大都市來說私營企業(yè)主的數(shù)目相當(dāng)龐大，同時資本雄厚，收入高，購買能力強(qiáng)。屬二次及多次置業(yè)者。?雖然文化素質(zhì)不高，但由于營商的原因，接觸新鮮事物多且理念超前，，同時投資意識非常強(qiáng)烈。?人員結(jié)構(gòu)主要是本地人，置業(yè)在地域上沒有明確的要求，如果是周邊縣市的私營企業(yè)主多數(shù)是為子女求學(xué)，望子成龍。需求：?要求教育配套完善，注重子女教育。?優(yōu)美舒適的居住環(huán)境，完善的配套設(shè)施，能滿足社交的需求。?對產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)要求比較高，體現(xiàn)其身份。?以中等面積為主。企業(yè)白領(lǐng)及灰領(lǐng)特征：?他們是伴隨著城市的發(fā)展迅速形成的新興群體，屬于消費(fèi)能力增長最快的人群。收入較高，但積蓄有限。?他們是南寧的新人類，生活節(jié)奏快，時間觀念強(qiáng)，生活注重品位和細(xì)節(jié)。?置業(yè)在地域上沒有太多的約束，比較理性，講求最高性價比。多屬首次置業(yè)。需求：?生活配套完善，交通便利，距離工作地點(diǎn)較近。?追求較高的性價比，有戶口的要求。?需求以中小戶型為主，多注重朝向。二、項目檔次定位1、定位推導(dǎo)采用排除法高檔高檔中高檔中檔中低檔論證論證排除法結(jié)論：不支持結(jié)論：支持結(jié)論：不支持結(jié)論：中高檔價格、中檔成本、高檔形象。結(jié)論：中高檔價格、中檔成本、高檔形象。檔次定位本項目定位為“中高檔、高素質(zhì)的精品社區(qū)”。所謂中高檔，主要是針對成本而言，力求控制未來的銷售價格不要過高；雖以中高檔為定位，但在產(chǎn)品形象上應(yīng)走高端路線，即將能夠體現(xiàn)項目形象的地方做足功夫，通過提供性價比高的產(chǎn)品促進(jìn)銷售。三、項目形象定位1、形象概念推導(dǎo)思路市場導(dǎo)向性：市場需求市場需求品牌需求形象概念結(jié)合自身從市場需求推導(dǎo)形象定位的關(guān)鍵詞高品位，高質(zhì)量的生活高品位，高質(zhì)量的生活良好的健康社區(qū)環(huán)境完美的配套及居住環(huán)境子女教育核心目標(biāo)客戶源對產(chǎn)品的需求產(chǎn)品自身特色推導(dǎo)形象定位的關(guān)鍵詞時尚、現(xiàn)代時尚、現(xiàn)代健康、運(yùn)動清新、安逸離塵不離市自身特點(diǎn)四、項目價格定位目錄1總論 11.1項目背景 11.1.1項目名稱 11.1.2項目承辦單位 11.1.3項目地址、地點(diǎn) 11.1.4項目建設(shè)規(guī)模與目標(biāo) 11.1.5項目投資資金及效益情況 21.1.6承擔(dān)可行性研究工作的單位 21.2研究工作概況 31.3編制依據(jù) 31.4可行性研究結(jié)論 42項目建設(shè)背景和必要性 52.1項目建設(shè)背景 52.1.1國家和地區(qū)產(chǎn)業(yè)政策背景 52.1.2行業(yè)背景 52.1.3企業(yè)背景 62.2項目建設(shè)的必要性 62.3項目建設(shè)的基礎(chǔ)條件 72.4項目投資的必要性 73建設(shè)單位基本情況 83.1公司概況 83.2公司團(tuán)隊 84項目市場分析 94.1規(guī)模擴(kuò)增項目 94.1.1廣西錳礦產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 94.1.2項目產(chǎn)品及主要流向 104.1.3市場供求狀況 104.1.4產(chǎn)品市場需求預(yù)測 124.1.5產(chǎn)品市場競爭力 134.1.6項目經(jīng)營模式 134.1.7產(chǎn)品市場風(fēng)險性分析 134.2投資擔(dān)保機(jī)構(gòu)項目 144.2.1客戶群體 144.2.2廣西中小企業(yè)融資現(xiàn)狀 144.2.3市場需求預(yù)測 154.2.4運(yùn)營模式 164.2.5產(chǎn)品風(fēng)險性分析 165建設(shè)項目選址 185.1場址選擇 185.2項目區(qū)的建設(shè)條件 185.2.1項目地理位置 185.2.2自然條件 195.2.3社會經(jīng)濟(jì)狀況 215.2.4交通運(yùn)輸情況 215.3項目選址意見 216項目建設(shè)方案 226.1規(guī)模擴(kuò)增項目 226.2投資擔(dān)保機(jī)構(gòu)項目 227環(huán)境保護(hù) 237.1項目擬采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 237.2項目主要污染源和污染物分析 237.3環(huán)境保護(hù)措施 247.3.1主要環(huán)境保護(hù)目標(biāo) 247.3.2環(huán)境保護(hù)措施 258項目投資估算和資金籌措 268.1投資估算依據(jù) 268.2項目總投資估算 268.3資金來源 278.4投資使用計劃 278.5貸款償還計劃 279項目經(jīng)濟(jì)評價 289.1財務(wù)評價依據(jù) 289.2財務(wù)計算 289.2.1銷售（營業(yè)）收入 289.2.2銷售（營業(yè)）稅金及附加 299.2.3成本概算 299.2.4利潤