大型城市綜合項目定位報告及物業(yè)發(fā)展建議圖表豐富

[2012]CS-XC-09xx項目定位報告及物業(yè)發(fā)展建議（定稿2012）宏觀經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展基地分析第一部分第二部分住宅市場研究第三部分商業(yè)市場研究項目整體發(fā)展戰(zhàn)略第四部分第五部分項目容積率厘定第六部分項目定位項目總體開發(fā)建議第七部分第八部分經(jīng)濟(jì)效益分析第九部分報告框架第一部分：宏觀經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展

PART1

城市綜述

宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

xx歷史文化

城市發(fā)展規(guī)劃小結(jié)綱要城市綜述——湘西首府，區(qū)域中心。

xx概況

位于湖南省西部，武陵山脈東麓，毗鄰鄂、渝、黔三省市，是湘西土家族自治州首府，被譽(yù)為武陵山區(qū)的明珠城市。

市轄18個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處，總面積1062平方公里，人口29.43萬。

枝柳鐵路縱貫?zāi)媳保?09、319國道相互交匯。城市概況城市綜述——地廣人稀，城市化潛力巨大。

xx概況：行政規(guī)劃：位于xx市轄寨陽、己略、白巖、社塘坡、太平、排吼、排綢7個鄉(xiāng)，馬頸坳、河溪、矮寨、雙塘、丹青5個鎮(zhèn)，鎮(zhèn)溪、峒河、乾州3個街道辦事處，139個村民委員會，33個社區(qū)居民委員會，1個居民委員會，902個村民小組。其中：寨陽鄉(xiāng)，13個村；己略鄉(xiāng)，10個村；白巖鄉(xiāng)，10個村；社塘坡鄉(xiāng)，5個村；太平鄉(xiāng)，8個村；排吼鄉(xiāng)，6個村；排綢鄉(xiāng)，10個村；馬頸坳鎮(zhèn)，13個村，1個社區(qū)；河溪鎮(zhèn)，11個村，1社區(qū)；矮寨鎮(zhèn)，16個村，1個社區(qū)，1個居委會；雙塘鎮(zhèn)，13個村，1個社區(qū)；丹青鎮(zhèn)，7個村，1個社區(qū)；鎮(zhèn)溪街道辦事處，2個村，9個社區(qū)；峒河街道辦事處，9個村，8個社區(qū)；乾州街道辦事處，6個村，10個社區(qū).人口統(tǒng)計：截至2008年末人口普查，全市總?cè)丝跒?9.12萬人，比上年末增加0.22萬人。其中農(nóng)業(yè)人口16.31萬人，占總?cè)丝诘?6.0％；非農(nóng)業(yè)人口12.81萬人，占總?cè)丝诘?4.0％。總?cè)丝谥校贁?shù)民族人口22.52萬人，占總?cè)丝诘?7.3％，其中苗族人口12.1萬人、土家族人口10.12萬人。全市城鎮(zhèn)人口為19.25萬人，城市化率為66.1%。城市概況人口：28.34萬距離：55公里人口：40.96萬距離：52公里人口：30.12萬距離：83公里人口：29.58萬距離：60公里人口：57.52萬距離：268公里人口：14.27萬距離：137公里人口：14.32萬距離：58公里xx作為湘西政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，下轄7個縣，覆蓋人口約200萬人口。城市概況

xx概況：城市綜述——旅游資源豐富，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速、工業(yè)、農(nóng)業(yè)較為薄弱。經(jīng)濟(jì)發(fā)展：

2009年，全市生產(chǎn)總值為621077萬元，增長10.7%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值35584萬元，增長4.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值205123萬元，增長6.9%；第三產(chǎn)業(yè)增加值380370元，增長13.5%。按常住人口計算，人均生產(chǎn)總值為22609元，同比增加2615元。

在全市生產(chǎn)總值中，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2008年的6.0∶37.7∶56.3調(diào)整為5.7∶33.0∶61.3。

全市財政總收入（不含基金）43377萬元，增長15.7%。其中一般預(yù)算收入28658萬元，增長18.6%。財政總支出86025萬元，增長29.5%。省定xx市為民辦實事29項考核項目全面完成。

經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展存在的主要問題是：經(jīng)濟(jì)總量偏小，工業(yè)化水平較低、經(jīng)濟(jì)增長方式粗放；經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性矛盾突出，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定性、協(xié)調(diào)性和可持續(xù)性有待提高；企業(yè)綜合實力較弱；財政收支矛盾需改善；農(nóng)民持續(xù)增收后勁較弱；社會就業(yè)和扶貧攻堅壓力較大，社會保障能力有待進(jìn)一步加強(qiáng)；發(fā)展環(huán)境需繼續(xù)優(yōu)化。城市概況

從2004年—2008年間xx經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展整體良好，連續(xù)6年GDP保持10％左右增長；2009年，全市生產(chǎn)總值為621077萬元，增長10.7%。微超全國9%的平均增長速度；

其中第一產(chǎn)業(yè)增加值35584萬元，增長4.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值205123萬元，增長6.9%；第三產(chǎn)業(yè)增加值380370元，增長13.5%。按常住人口計算，人均生產(chǎn)總值為22609元，同比增加2615元。

相對而言，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對薄弱，經(jīng)濟(jì)發(fā)展基數(shù)偏小。經(jīng)濟(jì)基數(shù)偏小影響xx房地產(chǎn)市場的總量規(guī)模，但伴隨快速增長的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，xx房地產(chǎn)蘊(yùn)藏著一定潛力。國內(nèi)生產(chǎn)總值——xxGDP逐年攀升，發(fā)展勢頭良好，但缺乏主要支柱產(chǎn)業(yè)，相對省內(nèi)主要城市較為落后。城市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（元）長沙45765xx22609株洲27474湘潭26608常德22496郴州18569城市GDP周邊縣市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（元）花垣18148鳳凰8424龍山6586保靖10950永順6118蘆溪11102古丈6354xx市戶籍人口及增長率(2004-2009)

截至2009年末全市總?cè)丝跒?9.16萬人，增長0.38%。其中農(nóng)業(yè)人口16.33萬人，占總?cè)丝诘?6％；非農(nóng)業(yè)人口12.83萬人，占總?cè)丝诘?4％。

全市人口出生率12.21‰，下降0.5個千分點；死亡率4.2‰，上升4.47個千分點；人口自然增長率8‰。全市常住人口27.47萬人，增長0.62%。新型城市化穩(wěn)步推進(jìn)，全市城鎮(zhèn)人口19.55萬人，城市化率為67.03%，比上年提高1.5個百分點。

全市發(fā)放農(nóng)村部分計劃生育家庭獎勵扶助金26.7萬元，農(nóng)村部分計劃生育家庭扶助對象371人；發(fā)放獨生子女傷殘死亡家庭扶助金6.1萬元，共有獨生子女傷殘死亡家庭扶助對象55人。xx城市人口（含所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)）截至2009年底約為30萬，市區(qū)城市人口約20多萬，僅與寧鄉(xiāng)等發(fā)展縣城人數(shù)基本相當(dāng)，相對湘西州府所在地，城市人口相對偏小。根據(jù)湘西州、xx市規(guī)劃，未來xx城市人口將達(dá)到50萬。城市人口城市人口（萬）長沙664.22xx29.16株洲382.8湘潭295.26常德616.69郴州473.86產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2009年，全市生產(chǎn)總值為621077萬元，增長10.7%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值35584萬元，增長4.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值205123萬元，增長6.9%；第三產(chǎn)業(yè)增加值380370元，增長13.5%。按常住人口計算，人均生產(chǎn)總值為22609元，同比增加2615元。

在全市生產(chǎn)總值中，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2008年的6.0∶37.7∶56.3調(diào)整為5.7∶33.0∶61.3。

全市財政總收入（不含基金）43377萬元，增長15.7%。其中一般預(yù)算收入28658萬元，增長18.6%。財政總支出86025萬元，增長29.5%。省定xx市為民辦實事29項考核項目全面完成。

經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展存在的主要問題是：經(jīng)濟(jì)總量偏小，工業(yè)化水平較低、經(jīng)濟(jì)增長方式粗放；經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性矛盾突出，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定性、協(xié)調(diào)性和可持續(xù)性有待提高；企業(yè)綜合實力較弱；財政收支矛盾需改善；農(nóng)民持續(xù)增收后勁較弱；社會就業(yè)和扶貧攻堅壓力較大，社會保障能力有待進(jìn)一步加強(qiáng)；發(fā)展環(huán)境需繼續(xù)優(yōu)化。xx市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)(2008)xx市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)(2009)三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例合理，依托本身擁有的豐富旅游資源，第三產(chǎn)業(yè)在整個經(jīng)濟(jì)中占據(jù)一半以上，但工業(yè)基礎(chǔ)相對落后，工業(yè)產(chǎn)值在GDP所占比例偏低，工業(yè)化進(jìn)展緩慢，一定程度上減緩了農(nóng)民脫離土地，城市化進(jìn)展緩慢，這在一定程度上決定了xx的房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模。第三產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)收入與支出

居民收入增長較快。2009年，xx市城市居民人均可支配收入13347元，增加1231元，同比增長10.2%，其中工資性收入9320元，增加12.2%；轉(zhuǎn)移性和財產(chǎn)性收入2209元，增加21.5%；經(jīng)營凈收入248元，下降25.3%，財產(chǎn)性收入741元，增長39.0%。農(nóng)村居民人均純收入3307元，增加324元，增長10.9％，其中工資性純收入1190元，增加111元；家庭經(jīng)營純收入1748元，增加187元；轉(zhuǎn)移性和財產(chǎn)性純收入368元，增加26元。

人民生活水平不斷改善。城市居民人均消費(fèi)支出9576元，增長15.4%。消費(fèi)投向熱點傾向于衣著、家庭設(shè)備用品及服務(wù)、醫(yī)療保健類的消費(fèi)，同比分別增長2.7％、4.5％、3.5％。農(nóng)村居民人均現(xiàn)金支出3842元，增長4.3％，其中，食品、衣著、居住、醫(yī)療保健、交通通信、分別增長25.5%、34.3%、34.8%、15.8%、和38.3%，家庭設(shè)備用品及服務(wù)、文教娛樂用品及服務(wù)類和其他商品及服務(wù)分別下降5.6%、20.8%、21.5%。農(nóng)村居民年末平均每百戶家庭擁有電話機(jī)34部，移動電話機(jī)110部。全市城市居民恩格爾系數(shù)為20.8%，農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)為50.4%。城市居民人均居住面積30.36平方米，減少0.39平方米；農(nóng)村居民人均住房面積27.53平方米，減少0.54平方米。從xx近年人均可支配收入來看，增幅保持較快增長，但基數(shù)相對較低。城市消費(fèi)增長比農(nóng)村居民消費(fèi)增長比社會消費(fèi)品零售總額

全年實現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額348978萬元，增長17.5％，其中批發(fā)業(yè)零售額129624萬元，增長8％；零售業(yè)零售額148803萬元，增長25.1％；住宿和餐飲業(yè)零售額59609萬元，增長22.4％；其他零售額10942萬元，增長16%。

城市消費(fèi)品市場零售額305227萬元，增長17.8%；縣以下農(nóng)村消費(fèi)品市場零售額43751萬元，增長14.9%。從行業(yè)所占社會消費(fèi)品零售額的比重看，批發(fā)業(yè)占37.1%，零售業(yè)占42.6%，住宿和餐飲業(yè)占17.1%。

熱點消費(fèi)貢獻(xiàn)突出。限額以上批發(fā)和零售業(yè)中，汽車類增長13.7%，石油及制品類增長5.6%，糧油食品和飲料煙酒類增長14.8%。從近年的社會消費(fèi)品零售總額數(shù)據(jù)來看，xx的消費(fèi)旺盛，尤其是集資事件爆發(fā)前2年最為突出，高消費(fèi)、低儲蓄的消費(fèi)特征明顯，這不利于房地產(chǎn)等大宗商品行業(yè)發(fā)展！消費(fèi)價格指數(shù)2009年，全市居民消費(fèi)價格總指數(shù)（CPI）為100.8，同比上升0.8%，繼10月首次轉(zhuǎn)正后，后兩個月繼續(xù)加快回升。

分類別看，八大類商品5漲3落：食品上漲2.4%，煙酒及用品上漲1.7%，衣著上漲3.8%，家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)上漲1.0%，醫(yī)療保健和個人用品上漲1.3%；交通和通信下降0.4%，娛樂教育文化用品及服務(wù)下降2.7%，居住下降0.7%。

截至12月份，商品零售物價總指數(shù)為101.0，同比上升1.0%。對外貿(mào)易全市外貿(mào)進(jìn)出口總額為4411萬美元，下降33.4%，其中出口4410萬美元，下降33.3%。全年實際利用外資174萬美元，下降81.3%。到位資金96101萬元，下降14.1%！

旅游

全市旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，旅游接待能力和服務(wù)質(zhì)量逐年提高。全年共接待游客219萬人次，實現(xiàn)旅游收入27900萬元，分別增長26.7%和22.1%。其中：德夯風(fēng)景區(qū)接待中外游客8.7萬人次，實現(xiàn)旅游收入426萬元。全面完成乾州古城旅游區(qū)規(guī)劃定位工作，將乾州古城打造成為xx市繼德夯風(fēng)景區(qū)之后旅游新亮點。旅游產(chǎn)業(yè)帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，酒鬼酒系列產(chǎn)品、老爹獼猴桃產(chǎn)品、土家織綿、苗族銀飾等特色旅游商品的規(guī)模和效益快速增長。全市持證導(dǎo)游員達(dá)560人。

市場主體加快發(fā)展。全市有星級飯店16家，其中四星級飯店1家，三星級飯店1家。旅行社18家，其中國際旅行社3家。旅游專業(yè)運(yùn)輸車隊3家，旅游運(yùn)輸車輛120臺。年經(jīng)營收入過千萬元的骨干旅游企業(yè)2家。固定資產(chǎn)投資2009年，全社會固定資產(chǎn)投資達(dá)600199萬元，增長30.9%。其中城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資538657萬元，增長25.4%；農(nóng)村投資15086萬元，增長24.9%；跨地區(qū)項目投資46456萬元，增長176.5%。

擴(kuò)大內(nèi)需效果顯現(xiàn)。在全市城鎮(zhèn)以上投資中，累計完成國有及國有控股經(jīng)濟(jì)投資366793萬元，增長31.4%；非公有制經(jīng)濟(jì)投資233406萬元，下降2.5%，其中私營經(jīng)濟(jì)投資182284萬元，增長26.3%。

投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整。第一產(chǎn)業(yè)投資2375萬元，增長26.3%；第二產(chǎn)業(yè)投資58668萬元，增長18.4%，其中電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)投資18660萬元，增長2.5倍；第三產(chǎn)業(yè)投資539156萬元，增長32.5%。

城鎮(zhèn)投資共有施工建設(shè)項目119個，增長17.8%，其中新開工建設(shè)項目53個，增長52.4%，竣工項目29個，增長52.6%。在全部施工項目中，投資5000萬元以上重點建設(shè)項目41個，同比增加1個。項目主要分布在農(nóng)林水利、電力、交通、信息網(wǎng)絡(luò)、城市基礎(chǔ)設(shè)施、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和社會發(fā)展等領(lǐng)域。吉茶高速公路、吉鳳工業(yè)園、國際大酒店、州人民醫(yī)院新區(qū)建設(shè)、污水處理廠、萬噸鋅渣回收項目、病險水庫除險加固、湘西民族職業(yè)技術(shù)學(xué)院新校區(qū)等建設(shè)項目進(jìn)展順利。

全年累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資161493萬元，增長25.8%，增幅比上年提高15個百分點；全年竣工房屋面積達(dá)8.2萬平方米，增長52.0%；累計實現(xiàn)房屋銷售面積22.25萬平方米，增長9.7%，實現(xiàn)銷售額38731萬平方米，下降1.4%；商品房屋空置面積為1.04萬平方米，下降42.7%。xx近來社會固定投資增長較快，但是受經(jīng)濟(jì)基數(shù)偏小影響，投資總額不大，城市房地產(chǎn)市場整體發(fā)展較慢。需要強(qiáng)調(diào)的2008年集資事件爆發(fā)后，周邊四省等大量投資資金外抽。導(dǎo)致目前xx房地產(chǎn)市場消費(fèi)者信心不足，對于二次啟動項目，處境尷尬以及艱難的半癱瘓狀態(tài)，與此同時對房地產(chǎn)的健康發(fā)展也產(chǎn)生了較大的影響。使xx地產(chǎn)市場在價格上滯后。

綜述宏觀經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

房地產(chǎn)開發(fā)投資：2009年，房地產(chǎn)開發(fā)投資1248364萬元，增長10.0%，增速比上年上漲10.5個百分點。

房屋竣工面積：房屋建筑施工面積87.7萬平方米，增長10.8%；房屋建筑竣工面積35.9萬平方米，上漲30.0％。

銷售面積：商品房屋銷售面積31.28萬平方米，上漲11.4%。其中，商品房期房銷售面積29.66萬平方米，上漲12.1%。商品房屋空置面積1.62萬平方米，下降8.7%。

xx商品房市場整體價格分析：xx商品房銷售價格自去年瘋漲9.7%之后，今年有一定回調(diào)，但仍處于緩速增長水平，基本保持2500元/㎡以上水平，價格區(qū)間在2100-3500元/㎡不等。據(jù)近兩月先馳投資監(jiān)測，xx樓市銷售增長態(tài)勢增長較緩慢，很可能是由于2009年集資風(fēng)暴影響，導(dǎo)致目前成交，由于xx市場目前客戶主要以剛性需求為主，從長遠(yuǎn)來看,預(yù)期整體市場不會有太大的變化。2005年—2009年住宅成交均價2005-2009年商業(yè)用房成交均價2005年-2009年住宅內(nèi)成交面積2005年—2009年商業(yè)服務(wù)類成交面積xx房地產(chǎn)市場2009-2010年出現(xiàn)價漲量跌的情況，說明市場仍處于博弈階段。市場需求略顯不足。由于大多數(shù)本地人一般都有兩至三套住房，后續(xù)房地產(chǎn)顯現(xiàn)出供大于求的趨勢。地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展——城市發(fā)展規(guī)劃xx總體規(guī)劃

構(gòu)建以市域中心城區(qū)為骨干，重點建制鎮(zhèn)與一般建制鎮(zhèn)相結(jié)合的三級城鎮(zhèn)體系。

大力發(fā)展中心城區(qū)。中心城區(qū)是城鎮(zhèn)體系的核心，包括峒河街道辦事處、鎮(zhèn)溪街道辦事處、乾州街道辦事處。規(guī)劃到2020年xx市城市總用地面積為6162.20公頃，其中城區(qū)建設(shè)用地規(guī)模為4808.20公頃（其中170.13公頃屬湘西州吉鳳經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)），新增城區(qū)建設(shè)用地2426.73公頃，城區(qū)生態(tài)綠地為1354.00公頃；另外重新規(guī)劃城區(qū)拓展區(qū)用地1288.00公頃。中心城區(qū)的規(guī)劃空間總體架構(gòu)為“一主一次兩點”，其中“一主”為乾州組團(tuán)，“一次”為峒河組團(tuán)，“兩點”即北部的振武營和東部的河溪馬鞍山工業(yè)生產(chǎn)基地，整個城區(qū)呈組團(tuán)式園林格局。積極發(fā)展重點建制鎮(zhèn)。重點建制鎮(zhèn)包括馬頸坳鎮(zhèn)、河溪鎮(zhèn)、矮寨鎮(zhèn)、雙塘鎮(zhèn)4個中心鎮(zhèn)，分布于市域的西北、東部、東南、東北地區(qū)，主要為工貿(mào)型城鎮(zhèn)。規(guī)劃到2020年，4個建制鎮(zhèn)規(guī)模為795.0公頃，新增356.33公頃。

適度發(fā)展一般建制鎮(zhèn)。主要指丹青鎮(zhèn)，是以農(nóng)副產(chǎn)品粗加工及發(fā)展為重點，將重點建制鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展配套的下游工業(yè)做為主要產(chǎn)業(yè)支撐的原材料供應(yīng)型城鎮(zhèn)。

本項目位于乾州組團(tuán)與峒河組團(tuán)之間的雅溪組團(tuán)，左右逢源，未來發(fā)展優(yōu)勢明顯！城市用地金結(jié)構(gòu)分析雅溪組團(tuán)添將成為承粉接老城區(qū)師居民外溢麻的先頭兵趨。根據(jù)先馳春調(diào)查，由墾于老城區(qū)蔥后續(xù)已經(jīng)椒無地可供刪，未來住寶宅開發(fā)主汗力，集中孫于乾州。撫結(jié)合城市必發(fā)展規(guī)律及，新城區(qū)通成熟尚需5年左右時明間，雅溪痕組團(tuán)勢必篇由于離主蒸城區(qū)更近碌，而占有坦先天地理檔優(yōu)勢，更糕能滿足主賓城區(qū)老居冤民和務(wù)工茅者的需求顏。本案周邊交逼通規(guī)劃交通高速互酸通口，禾直接連劣接雅溪給路，成歉為本項育目面向銜縣級客裁戶群體購的又一序重大利階好?？慑e以預(yù)見隸雅溪組吼團(tuán)3-5年將成為貌xx市場痛的高速發(fā)異展區(qū)域高速公棉路：長渝高匠速公路唱在城區(qū)著的走向奪是從長蠅嶺口至桂阿娜，剛經(jīng)峒河謎、金壟肥山，七輪方橋、延小莊，嚇穿楠木班坪，越織雅溪、泛老石嶺策，接曙愧光往花壘恒。在般阿娜設(shè)樣互通與319國道相儲聯(lián)，在屢小莊設(shè)笛互通與宗臨三高反速公路拼和城區(qū)運(yùn)相聯(lián)，福在曙光梢設(shè)互通菜與209、319國道聯(lián)凍接。臨三（賤臨汾—三亞）高源速公路城刃區(qū)段從小涌莊經(jīng)芙蓉隱崗至大田缺灣、花果跑山到振武射營，在小殖莊和振武瘦營設(shè)互通艙與長渝高拜速公路、叛城區(qū)、S22噸9相聯(lián)。國道：G209國道規(guī)歌劃將城善區(qū)段向齊西郊外久遷，從蹤蝶曙光村域穿紅楓雜森林公瓶園到西基門口沿衣達(dá)老營湯盤，往考南街209老線往揪鳳凰。G319國道規(guī)工劃從曙屯光村沿言長渝高付速公路批至雅溪令接小橋延路，沿舍萬溶江口至河溪策接老319國道。鐵路站場磚：枝柳線性進(jìn)行技萌術(shù)改造潤和復(fù)線巷、電氣樸化建設(shè)時，擴(kuò)建心xx南餡站，將收火車客雨站遷往潔xx南都站，形菊成xx超主要的悅客貨站忽。汽車站場姓：保留現(xiàn)喘狀汽車張北站，枯新建乾駐州中心丑汽車南阻站。以163汽車東站療和汽車西疑站為基礎(chǔ)效，組建老花城區(qū)東西位汽車貨運(yùn)制站，新建恥乾東、乾持州、乾南羨汽車貨運(yùn)攜站，并在延乾東建設(shè)浸xx市大忠型物流中臥心。高速互通尊口xx地區(qū)境內(nèi)高速公路情況一覽表高速公路起點始點開工時間通車時間全長路程路況標(biāo)準(zhǔn)限速要求常吉高速常德xx2007年2009年223公里雙向四車道100公里/小時吉茶高速xx花垣茶峒2008年2010年64公里雙向四車道80公里/小時吉懷高速xx懷化2010年2012年104公里雙向四車道100公里/小時鳳大高速鳳凰貴州大興2009年2014年30公里雙向四車道80公里/小時吉恩高速xx湖北恩施2010年2014年185公里雙向四車道100公里/小時懷化芷江做機(jī)場：3C國內(nèi)支線裳機(jī)場張家界荷班花機(jī)場：4Ｄ國內(nèi)鋤支線機(jī)南場常德桃樂花源機(jī)絮場：3C國內(nèi)支巧線機(jī)場銅仁大興誕機(jī)場：4Ｄ國內(nèi)支啟線機(jī)場立體交煙通項目周薦邊四個貸機(jī)場，簡立體交芳通獨一富無二，脆可以預(yù)損見未來菊旅游業(yè)少將得到位進(jìn)一步政發(fā)展，浸xx位架置將更蛛加得到械凸顯。宏觀經(jīng)濟(jì)電和城市發(fā)孤展——小結(jié)小結(jié)湘西首府，區(qū)域核心城市。城市人口30萬，可輻射人口約200萬。是全國18個高速核心樞紐城市之一。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，工業(yè)、農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)薄弱。人均收入較低，但消費(fèi)水平相對較高。進(jìn)入2008年后由于集資風(fēng)暴的影響，導(dǎo)致目前商品房需求量明顯萎縮，供大于求；商品房整體價格偏低，價格穩(wěn)步增長。雅溪組團(tuán)將崛起，3-5年將由于老城區(qū)人口外溢和臨近高速互通口兩大引擎的拉動，可能成為高速發(fā)展的第三個城市核心區(qū)。4城市發(fā)展趨勢1城市綜述2宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3房地產(chǎn)指標(biāo)第二部拉分：基地分訂析PART輕2項目概況項目四至項目地塊血現(xiàn)狀項目周轟邊現(xiàn)狀交通價值繭認(rèn)知區(qū)域環(huán)雙境認(rèn)知景觀資源揪認(rèn)知小結(jié)綱要基地分析——概述項目概態(tài)況項目概況行政區(qū)域諷：xx市由雅溪組團(tuán)地塊四至富：東靠山雙體，西至忙楊家坪路江，南沒至州技校冶，北靠山藏體用地面積撲：約425畝容積率吸：3.0建筑限高癢：未知建筑密躺度：≤27％綠地率護(hù)：≥45％土地性龜質(zhì)：綜齒合性用菠地擬發(fā)展物熱業(yè)組合：痕住宅、商瘦業(yè)項目四至基地分析——項目四至腰地塊位于還湘西州x溪x市雅溪盒，人民中繪路東側(cè)，屠xx大學(xué)返南側(cè)，北秀靠芙蓉崗均森林公園撕。北至x罰x老城區(qū)恥（至市中賀心距離約4.2公里），駐南至乾州裕新區(qū)（距聽人民廣場助約4.8公里）。項目區(qū)域人民中路西東南北xx大學(xué)湘西涉外職業(yè)學(xué)校坡地、民房科技園北路地塊現(xiàn)狀基地分銜析——概述：地菜形不規(guī)則豬，地形地污貌復(fù)雜，場臨路地塊緒狹窄，項酷目展示面頃不足，道逢路組織有王一定困難橋。拆遷：地塊前溪期拆遷味工作已棗經(jīng)開始盼，但進(jìn)歐度較慢邪；地幅：地塊東暢西長寬約1500米，南北東長約880米，總用翠地面積約400多畝，合40萬平米，孫宗地規(guī)模掩屬于地市筒超級大盤解；地形：地塊形腐狀類似大寶鵬展翅形撲，或鳳凰擱形狀。南富向及東向嘆地塊為典傷型不規(guī)則非地塊；地貌：地塊勉區(qū)域分是為多級辰高差坡男地及臺敗地地貌疤，地表阻有拆遷孫附著民穩(wěn)房建筑毛；部分拔區(qū)域為跡典型山蘇地及坡豎地，東歪面地塊淚東西軸茫向形成屯山谷地?fù)蚊?，山膏地主要侍為林木?yōu)植被；群整塊地浩地貌復(fù)屬雜，形明成至西悔向東走電高多級扛高差。爭最西端越地塊臨慚人民路級主干道鞏，為寬60米的狹顏長地塊肚。地塊川有規(guī)劃例路和規(guī)怠劃高速睛路穿過稻。基地周旱邊現(xiàn)狀基地基地靠新者吉大但周左邊現(xiàn)狀相邁對落后，統(tǒng)且形象較心低，大多斥為農(nóng)民自塑建房以及80年代建鈴筑，項越目未來隔展示成未為關(guān)鍵鉛因素！交通現(xiàn)狀朝分析本項目周霉邊臨G31設(shè)9、G20物9、目前項磁目規(guī)劃道慘路主要有趕方圓路、襲人民東路依及緯二路地，且都處男于方案階配段，不確期定性因素威較多。直鏈接對規(guī)劃較造成一定遲影響。目前項厚目不臨射主路，畫目前主腦要依托蜜雅溪路虜（約10米）對敗外聯(lián)通惑，正方光路目前巴僅為小菊區(qū)級道其路狹窄懼。項目肌除雅溪沃路外，較其他均填無通車隔條件。人民中洞路雅溪路正方路本案區(qū)域環(huán)境蘇認(rèn)知名稱地理位置備注州中級人民法院接待處?團(tuán)結(jié)西路—州人民檢察院?團(tuán)結(jié)西路—xx市公安局人民北路—州公安局交通警察支隊?人民北路—名稱地理位置檔次距本項目步行距離中國工商銀行雅溪分理處?人民中路?支行15分鐘中國工商銀行乾州儲蓄所?人民南路營業(yè)廳15分鐘中國農(nóng)業(yè)銀行乾州支行?人民南路營業(yè)廳15分鐘名稱地理位置檔次/經(jīng)營項目距本項目步行距離新一佳超市人民北路大型綜合類超市25分鐘金宏商業(yè)廣場?人民南路中檔購物廣場25分鐘偉業(yè)購物廣場人民南路中檔休閑購物廣場25分鐘和盛堂百貨xx市人民北路99號高檔百貨、超市20分鐘名稱地理位置檔次xx大學(xué)人民南路120號大學(xué)xx市第一中學(xué)教育路高中xx市第八小學(xué)人民南路小學(xué)湘西自治州民族中學(xué)?人民南路中學(xué)雅溪小學(xué)?人民中路小學(xué)項目地淡塊周邊譜大環(huán)境詞配套設(shè)跨施相對數(shù)齊全，信主要集捕中在人至民路和退團(tuán)結(jié)路益一帶，雖地塊500米內(nèi)日常簽基礎(chǔ)設(shè)施貝配套缺乏谷！景觀資源圣認(rèn)知本案除換東面和識北面靠被自然山舅體外景套觀資源掌相對匱巨乏。項目區(qū)域人民中路西東南北xx大學(xué)湘西涉外職業(yè)學(xué)校坡地、民房科技園北路基地分敏析——小結(jié)小結(jié)項目目前基地呈口袋型布局，臨街面短、縱深長，展示面不足。且地勢存在高差，周邊景觀等資源匱乏。交通條件一般，進(jìn)入地塊路幅狹窄，地塊四周目前僅一側(cè)臨路，其他暫時都不具備通車條件。大范圍配套較好，但地塊周邊500米以內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施情況不完善，日常生活存在不便利性。區(qū)域未來前景良好，多條道路都是城市的主要干道。背靠芙蓉嶺森林公園，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越。4未來規(guī)劃1地塊現(xiàn)狀2交通條件3基礎(chǔ)配套第三部才分：住宅市場險研究PART翼3整體住宅燃市場分析住宅分殖析消費(fèi)者問寬卷調(diào)查小結(jié)綱要2009年新建博住宅商兼品房成地交均價榴為1936元/㎡，比2008年成交均程價181破6元/㎡上升了6.6%；存量遷房成交倉均價為994元/㎡，比200篩8年成交陰均價995元/㎡下降了0.1玩%；預(yù)售局商品房女預(yù)售均堵價為2126元/㎡，比200該8年預(yù)售應(yīng)均價199產(chǎn)7元/㎡上升了6.46助%。2005年—20耳09年住宅閱成交均遲價住宅均價著從2005年——20遺09年都呈且現(xiàn)增長厲趨勢。魔跨度較茶大的為2007年—200踩8年房地產(chǎn)味住宅市場噴均價。漲癥幅達(dá)到400元/㎡。整體住宅市場分析住宅市場輝概況：住宅成謹(jǐn)交均價——xx房地蠢產(chǎn)市場住逢宅成交均悅價持續(xù)呈缸現(xiàn)升勢，鎖住宅成交悠均價小幅薯增長。住宅市捷場概況轟：住宅成乏交面積——xx房你地產(chǎn)市聚場住宅探成交面附積逐年穿增加，抹存量房脖數(shù)量穩(wěn)殲定，市所場呈現(xiàn)宜供求基巴本平衡辟的良好蕉格局，邀市場發(fā)劣展穩(wěn)健錄。2009年新建住債宅成交面聯(lián)積為24.果70萬㎡，比2008年成交緩面積22.側(cè)91萬㎡上灣升了7.8傾1%，每套平攪均面積為127㎡；二手漿房成交鐮面積為11.5證1萬㎡，符比200傘8年8.9筑4萬㎡上升旗了28.擔(dān)74%；批準(zhǔn)變預(yù)售面騙積為28.2基9萬㎡,比200詳8年批準(zhǔn)綢預(yù)售面榨積48.卵01萬㎡下降息了41.0暮7%。200消9年實際預(yù)共銷售面積薦為21.蟲22萬㎡。2005年—200音9年住宅成倦交面積整體住宅市場分摔析住宅市乳場概況監(jiān)：商業(yè)服輩務(wù)類成雨交面積——成交面熔積在200瞞7年達(dá)到首頂峰，2008年房地腦產(chǎn)市場丘低迷，浩主要以林消化存幕量房為雪主，商下業(yè)呈現(xiàn)伍大幅下罪滑的趨陵勢。2009年至今香銷售相臭對平穩(wěn)決，但是誓去化速振度一般攀。新建商看業(yè)服務(wù)耍類成交惡面積5.1萬㎡，燦比2008年成交遼面積1.2休7萬㎡上培升了301.貸57%；存量房細(xì)成交1.9掙6萬㎡，傭比2008年成交面曠積1.25萬㎡上題升了56.8愿%；批準(zhǔn)背預(yù)售面狗積6.6邪1萬㎡,比2008年批準(zhǔn)屯預(yù)售面疑積3.95萬㎡上剛升了67.3瀉4%。200般5年—200能9年商業(yè)犬服務(wù)類池成交面擇積整體住略宅市場分析住宅市親場概況予：住宅成交吹金額——2009年xx茂市房地偽產(chǎn)住宅嗓成交金懷額隨成析交面積梢和房價捏的上漲調(diào)，出現(xiàn)共了大幅兼的增加驢。新建商快品房成迫交金額4789菜2萬元，漁比2008年成交金職額416瓶17萬元上甲升了15.0票7%；存量備房成交頭金額1144情1萬元，比200好8年成交金堆額8900萬元上菠升了28.氧55%；2009年實際謊預(yù)售金賢額為4511腰8萬元。200書5年—200披9年住宅菜成交金模額整體住奸宅市場分析住宅市爐場概況瞎：xx房玻產(chǎn)成交躍用途——20液09年的xx茂市房產(chǎn)交再易除住宅倆與商業(yè)服耐務(wù)類之外婆其他的各袍種用途的懸房產(chǎn)交易植也很活躍花。200啦9年xx成局交房產(chǎn)用陰途分類圖2009年xx各則類房屋成班交面積總面積（萬㎡）住宅商業(yè)服務(wù)類辦公樓工業(yè)倉儲其它49.3236.217.060.40.761.29整體住宅市場分析xx市它樓盤分匪布圖乾州新城擾區(qū)：無論從數(shù)患量還是樓真盤規(guī)模來朽看，乾州誤新區(qū)是目炭前xx住唇宅市場的泥主戰(zhàn)場，淡隨著政府餅單位的搬沒遷，大量撥新建樓盤榴拔地而起幟。老城區(qū)閣：從目前棒的居住園便利性縱來說，賤老城區(qū)統(tǒng)還是不獲可替代場的；從仔項目規(guī)臘模來看匪，普遍較以中等貸規(guī)模為壤主。住宅分樸布情況感：老城區(qū)規(guī)字模普遍偏沾小，其周污邊區(qū)域和庫乾州新區(qū)玩規(guī)模普遍缸偏大，大倍規(guī)模社區(qū)燥逐漸開發(fā)安成熟。整體住俱宅市場分析截止200處9年底，杠累計供爐應(yīng)量達(dá)16,怕233想,30股0平方米21世紀(jì)以叉來，新箏增房屋創(chuàng)建筑供盆應(yīng)穩(wěn)步肺增長，陷平均年垂增長率暮達(dá)到40%螺-45視%。房地產(chǎn)委市場近童幾年的扒大熱，侵使得存尾量供應(yīng)避持續(xù)走嶺高，市里場供大較于求明家顯。隨著xx賴居民收入夏水平逐漸單提高，需孫求也越來立越多樣化粉。中鐵開啞發(fā)商的進(jìn)糕入，引進(jìn)貼了全新的絲式生活理念烤和生活質(zhì)快量的新標(biāo)勤準(zhǔn)，提高療了新商品賴住宅項目解開發(fā)的門典檻。中高端序住宅市微場在這統(tǒng)個環(huán)境承下開始音萌芽發(fā)器展。如挖對山體易、湖景樂的優(yōu)化間利用，集精心內(nèi)筐外部環(huán)峰境設(shè)計旅和追求吧品質(zhì)的富物業(yè)管予理服務(wù)占，使得罰在xx我逐漸出戚現(xiàn)了一縱個趨向痕成熟的括中高端貓住宅市退場。房屋住宅港整體市場削供應(yīng)（2002丹-200掙8）數(shù)據(jù)來源礙：我司市檢調(diào)；湘西它統(tǒng)計信息誼網(wǎng)歷史供守應(yīng)整體住宅市場分徑析數(shù)據(jù)來源弊：我司市扁調(diào)；湘西能統(tǒng)計信息蜂網(wǎng)商品住宅顏整體市場禾需求及價贊格（200返5-2白010）200屆5-2租007年，xx謊住宅銷售兔均價走勢趴保持平穩(wěn)址，200夾7-2秋010年呈上抱漲趨勢棍。受宏觀武經(jīng)濟(jì)形幻玉勢影響極，2008年吸納稠率跌至53%左右。xx市美目前剛雪需客戶蘿較少，綿且投資賤客戶受軟政策及搖經(jīng)濟(jì)影出響持觀喬望態(tài)度毛，處于證與開發(fā)析商膠著巴狀態(tài)，姑使得今殺年xx豆整體樓感市略顯格低迷，困吸納率例跌至最鍋低谷，備僅為51.偵7%。價格與吸席納情況：近三年x姜x樓市價爛格緩慢增恢長，趨于重穩(wěn)定，而厚吸納率波艦動受政策夫、經(jīng)濟(jì)、店地方等多磁重因素影責(zé)響，波動蜓較大。整體住宅市場分析2009年住宅屠類成交浪面積圖數(shù)據(jù)來源蛇：我司市朱調(diào)；湘西勢統(tǒng)計信息搶網(wǎng)商品住宅反整體市場拒成交面積辛（200贏9年四季物度）2009年xx樓壓市興盛，文新建商品還房成交面話積保持全浸年逐步上誓升的趨勢燭。存量房魯從二季藏度開始能步入銷次售旺季早，且一休直持續(xù)看到年末楊，成交恐面積保言持穩(wěn)定朱。預(yù)售商品費(fèi)房前三季輸度銷售速托度快，上治升趨勢明駐顯，到年辯末略有回麻落。住宅市期場需求害：2009年住宅寧的成交恩面積比惰去年小售幅增加織，但全卡年批準(zhǔn)己預(yù)售的伴商品房故面積下雙降較多萍，使得云市場上斥房源數(shù)旺量下降飼不少。整體住宅市場分岔析開發(fā)企業(yè)總數(shù)資質(zhì)等級暫定資質(zhì)二級資質(zhì)三級資質(zhì)四級資質(zhì)40193144湘西州鄭屬房地隊產(chǎn)開發(fā)氣企業(yè)資潮質(zhì)等級咬圖湘西州屬否房地產(chǎn)開度發(fā)企業(yè)資烘質(zhì)等級統(tǒng)葬計表開發(fā)企業(yè)總數(shù)資質(zhì)等級暫定資質(zhì)二級資質(zhì)三級資質(zhì)四級資質(zhì)3222271xx市陡屬房地冠產(chǎn)開發(fā)盤企業(yè)資共質(zhì)等級攀統(tǒng)計表xx市屬慣房地產(chǎn)開棄發(fā)企業(yè)資茂質(zhì)等級圖湘西州地屬房地沈產(chǎn)開發(fā)艇企業(yè)共40家，其中夏近半數(shù)企辮業(yè)等級為慰暫定資質(zhì)逗，三家達(dá)家到二級資坑質(zhì)，僅占7.5%；xx市狹屬房地胃產(chǎn)開發(fā)憲企業(yè)共32家，其突中近七純成企業(yè)咐等級為督暫定資吧質(zhì)，兩練家達(dá)到墻二級資僻質(zhì)，僅室占3.13六%；據(jù)統(tǒng)計整目個湘西x珠x地區(qū)共72家房地興產(chǎn)開發(fā)招企業(yè)，斷暫定資酷質(zhì)等級努的達(dá)到57%，而二級枯資質(zhì)不到7%。湘西x握x地區(qū)劫開發(fā)商菜整體水鹽平較低兩，大多必為暫定調(diào)資質(zhì)等淡級。整體住丑宅市場分析項目總數(shù)新建項目續(xù)建項目停工竣工4462558xx項漫目工程臟進(jìn)度表xx項目全工程進(jìn)度慶圖據(jù)統(tǒng)計騾，xx豪共44個房地衣產(chǎn)項目脆，處于災(zāi)續(xù)建項好目階段犯的有25個，達(dá)56.柴8%；竣工項目籍為8個，占18.享2%；新建項碌目有6個，占13.6嚴(yán)%；停工項目劑最少，僅桂占11.4然%。xx市由區(qū)房地圣產(chǎn)規(guī)劃鬧較興旺聚，在建含項目過素七成。整體住宅市場分析xx項目傭體量區(qū)間艦統(tǒng)計表xx項硬目體量啟區(qū)間統(tǒng)革計圖項目總數(shù)項目總建筑面積區(qū)間（萬㎡）≤1010-2020-30≥302214503xx市區(qū)遮房地產(chǎn)項酬目大多體炎量小，20萬方以賊上的僅鴨占13.顆6%。據(jù)統(tǒng)計，裳xx共22個在售項稻目中不到10萬平米的晝共14個，達(dá)63.屈6%；體量在10萬平米丈到20萬平米蘇之間的勸為5個，占22.7紀(jì)%；30萬平米以耍上的項目閥為3個，僅校占13.6黑%。整體住身宅市場分亦析xx項目費(fèi)容積率區(qū)所間統(tǒng)計圖xx項目鼠容積率區(qū)妄間統(tǒng)計表項目總數(shù)項目容積率區(qū)間1.5以下1.5-2.02.0-2.52.5-3.03.0以上22213412xx市區(qū)芬房地產(chǎn)在滋售項目小多高層、高轎層居多，申容積率大丹多在3.0以上。據(jù)調(diào)查統(tǒng)良計，xx22個在售抗項目中北容積率遞在3.0以上的為12個，達(dá)54.5畝%；容積率具在2.5-洞3.0之間的為4個，占18.籮2%；容積率密在2.0-償2.5之間的舌為3個，占13.6千%；容積率糠以下的咬為2個，占9.1%；容積率在1.5-堵2.0之間的最例少，只有1個，僅礙占4.6%整體住緞?wù)袌龇盅牢稣w住宅圈市場分析——小結(jié)近幾年x血x市房地搜產(chǎn)成交金沸額中住宅忙也隨成交貝面積和房襲價的上漲旅，出現(xiàn)了辯大幅的增古加，而商信業(yè)服務(wù)性繪用房則出喚現(xiàn)了較大足的增長幅法度。xx市區(qū)怠分為老城競區(qū)和乾州規(guī)新城區(qū)，呀老城區(qū)住饅宅規(guī)模普展遍偏小，鼠其周邊區(qū)攏域和乾州招新區(qū)規(guī)模鼠普遍偏大伐，大規(guī)模嬸社區(qū)逐漸鑄開發(fā)成熟典。xx市摩住宅市球場供應(yīng)瞞持續(xù)走韻高，供渡大于求委明顯；意同時中裹高端市劉場發(fā)展害趨向成元熟。后捷續(xù)供應(yīng)以高密適度的物揉業(yè)為主鋪。小結(jié)123住宅分抄布情況住宅市鉆場概況整體住柜宅供需執(zhí)分析xx歷高年住宅旁供應(yīng)量商品住宅之整體市場胡供應(yīng)走勢義（200課1-2膏009年）2001子-200拍3年xx住烏宅供應(yīng)穩(wěn)昏步提升，2003然-200攤5年處于杏維持穩(wěn)援定狀態(tài)袖。2005慕-200很7年住宅沖供應(yīng)快大速提升剪，且2007年達(dá)到胸歷史供澡應(yīng)最高糧點，樓儲市亦大惡熱。受政策調(diào)瓜控2007泰-200壺9年供應(yīng)臟不斷下移降，旨撈在消化紛往年累柿計供應(yīng)杰房。歷史供漿應(yīng)：供應(yīng)量始整體緩譽(yù)慢上升喊，政策頌作用明或顯。住宅分罰析通過我基司詳細(xì)努市調(diào)數(shù)串據(jù)分析轟所得，訊xx城熔區(qū)目前派供應(yīng)總杠量約13萬㎡，約110槐0套房；已獻(xiàn)售項目未班來供應(yīng)量搜約為136萬㎡，約1130豬0套房。其中目前踏規(guī)劃和報刑建項目約96萬方。近期供應(yīng)吩：未來潛憤在供應(yīng)穿量達(dá)230萬方。

目前供應(yīng)量（㎡）未來供應(yīng)量（㎡）半山公館480017000香閨園180026000湘州陽光060000綠水金邸95002500福景花園320010000水畔銘城1300030000錦繡乾城30000世紀(jì)山水30000770000康盛瑞苑20000華程大廈44000錦繡香江58000250000湘德雅居040000金宏帝景088000山水華府064000仁杰首府華庭在報建159400恒信地產(chǎn)規(guī)劃799200共計1297002316100數(shù)據(jù)來臥源：我愧司市調(diào)老、分析瘦、計算稀所得愁！住宅分析

去化速度（套/月）去化率（推出房源）銷售時間（年）半山公館994%2香閨園1094%3湘州陽光25100%4綠水金邸670%2福景花園1265%1水畔銘城3590%2.5錦繡乾城2080%2康盛瑞苑1088%1.5華程大廈1580%2錦繡香江816%3金宏帝景30100%1.5平均1680%2.2數(shù)據(jù)來訂源：我銅司市調(diào)懲、分析湖、計算局所得xx樓盤灰去化進(jìn)度斤表通過我司圾詳細(xì)市調(diào)姜數(shù)據(jù)分析俱所得，x得x城區(qū)目惕前樓盤銷笨售平均速合度為16套/月，近2套/天，推適出房源堤平均去堪化率為80%。其中部呢分樓盤慘如湘州皺陽光和斃金宏帝干景因銷鮮售時間珍跨度較童長長，軟且銷售玻速度較屋快，已章全部售碼罄。錦繡香江夸因一次性永推出體量灶過大，且寸無優(yōu)惠措蠅施，戶型搏設(shè)計過大皇等因素致源使去化速螞度較慢；酒而綠水金甲邸剩余戶懼型大多為百四房滯銷慌戶型，使科得去化速恒度排名墊勿底，僅為6套/月。xx樓肥盤整體吼去化速屢度較慢顆，銷售膀時間跨尼度較長載。住宅分析xx老城朽區(qū)樓盤信貼息一覽表樓盤名稱總建面（㎡)容積率物業(yè)類型在售均價（元/㎡)配套金梧桐·龍鳳山莊11.6萬0.97高層3000市一中、吉大師院、吉大師院附小、州腫瘤醫(yī)院水畔銘城18萬2.1高層2500老吉大、純新加坡風(fēng)情園林、幼兒園建基·錦繡香江二期33萬2.3小高層2500農(nóng)校、xx師范學(xué)院、附小、電大、協(xié)和醫(yī)院等湘德苑4.2萬6.3高層2800州幼兒園、民族實驗小學(xué)、一小、中醫(yī)院康盛·瑞苑1.86萬5.8高層2500州醫(yī)院、xx市幼兒園、三小、菜市場體育新城3.1萬3.2小高層2680州藝校、實驗小學(xué)、紅旗門菜市場、市一小中港花園4.6萬3.85小高層2388xx經(jīng)濟(jì)貿(mào)易學(xué)校、民族中學(xué)、吉星農(nóng)貿(mào)市場福景花園3萬5.56小高層2580麗人醫(yī)院、州醫(yī)院、鐵中、二小、銀行湘德·雅居4.3萬5.23高層3100市人民醫(yī)院、州中醫(yī)院、婦幼保健院、市一小、實驗小學(xué)金龍商業(yè)步行街3.6萬3.75高層2000州幼兒園住宅分析物業(yè)類型雹多以高層套和小高層亂為主，缺孔失多層、暑別墅等中寺高檔產(chǎn)品稿。乾州新采城區(qū)樓分盤信息萍一覽表樓盤名稱總建面（㎡)容積率物業(yè)類型在售均價（元/㎡)配套正陽·半山公館8.88萬3.37高層2700雅思學(xué)校、水校、吉大醫(yī)院、光彩建材市場中鐵·世紀(jì)山水79.2萬2.5多層、小高、高層、別墅高層、小高：3500洋房：4500別墅：7000八小、州醫(yī)院、萬佳超市、福佳堂等金宏·帝景17.6萬3.2高層+多層多層：1700小高層：2400新圖書館、文化館、展覽館、湘西職業(yè)技術(shù)學(xué)院盛世·水云天11萬2.25小高層+多層多層：1600小高層：2300世紀(jì)廣場、農(nóng)貿(mào)市場、四中、州醫(yī)院、市政府xx九龍山莊41.3萬2.8高層2400大坡公園、農(nóng)貿(mào)市場、州人民醫(yī)院嘉園·香桂園6.4萬2.84小高層2760州民族中學(xué)、市民廣場、乾州農(nóng)貿(mào)市場、市政府衡民·華程大廈2.54萬3.7高層2880xx國際實驗學(xué)校、市政大樓、雅思中學(xué)、州民中拓展·雙城11.8萬3.7小高層2300州人民醫(yī)院、金宏商業(yè)廣場、二四五隊醫(yī)院湘泉·綠水金邸4.14萬5.07高層2820偉業(yè)廣場、湘西州民族中學(xué)、城市信用社金城·湘州陽光9.3萬2.54小高層2550市政府花園、八小、錦繡湘西大酒店、中國建設(shè)銀行大漢·錦繡乾城2.5萬1.2小高層2100乾州農(nóng)貿(mào)市場、萬溶江人民醫(yī)院、七小、八小、四中物業(yè)類型仁多以高層習(xí)和小高層運(yùn)為主，缺降失多層、般別墅等中額高檔產(chǎn)品莫。住宅分姻析通過我司墓市調(diào)xx追市21個樓盤，遠(yuǎn)有多層產(chǎn)弱品的只有且三個樓盤同，表明x監(jiān)x房地產(chǎn)必市場目前跨缺失多層熔住房；我司建議浮本項目適節(jié)當(dāng)做些多筐層產(chǎn)品，堂且不拘一牲格，如改爸良版多層繡、退臺式猜住宅等高槳品質(zhì)產(chǎn)品恩方向發(fā)展嫁。產(chǎn)品對比萌分析建議喪：改良版多那層、退臺諸式住宅——多層中的紐奉戰(zhàn)斗機(jī)。挽提升項目內(nèi)品質(zhì)！住宅分煩析xx市在售項目銷售情況統(tǒng)計項目一房兩房三房四房五房復(fù)式別墅已銷售待銷售總計水畔銘城9310815690000278169447錦銹香江2期002402400200148352500福景花園34104491706018426210中鐵世紀(jì)山水1期50912406085180220400金宏帝景2期0643021402000400400體育星城015191000011690206湘州陽光010040000600242318560香桂園1期0341601400019513208正陽半山公館010038550060552080600山水華府0452804503800408408湘德雅居12012015600000396396華程大廈06565008011028138康盛瑞苑06868008012816144錦銹乾城0826300035237湘泉綠水金邸0013880007031101總計2979222731567022810220625494755百分比6.25%19.39%57.43%11.92%0.00%4.79%0.21%46.39%53.61%100%產(chǎn)品對比侵分析建議該：三房是秒xx市場索絕對的主傅力。別墅繭所占比例蛇稀少。小趙戶型是市畢場的空白知點，銷售工火爆，后妄續(xù)規(guī)劃待呈售2549套。住宅分析xx城區(qū)撿樓盤戶型伍一覽表

1房1廳2房1廳2房2廳3房2廳4房2廳復(fù)式別墅世紀(jì)山水52㎡

76-93㎡90-150㎡160-165㎡120-190㎡296-310㎡福景花園39-45㎡50-60㎡86-104㎡120-140㎡160-170㎡190-280㎡

湘德雅居57-64㎡

74-98㎡93-139㎡

半山公館

127㎡155㎡175㎡270㎡290-320㎡錦繡乾城

80-100㎡115-140㎡160-178㎡

水畔銘城

85-87㎡89-101㎡108-135㎡156-180㎡

綠水金邸

147㎡162-179㎡

湘州陽光

71-100㎡132-147㎡

147-260㎡

香桂園

93㎡100-137㎡162㎡

華程大廈

100㎡126㎡

156-212㎡

康盛瑞苑

96㎡120-130㎡

160-224㎡

錦繡香江

121-147㎡132-181㎡208-335㎡

山水華府

96㎡123-127㎡138-141㎡234-238㎡

金宏帝景

103-114㎡130-138㎡159㎡201㎡

產(chǎn)品缺失產(chǎn)品缺失產(chǎn)品缺失住宅分姜析戶型對比燥分析建議謀：一房小戶姐型填補(bǔ)市習(xí)場空白，蓬疊拼拔高富項目整體售形象。xx市冰住宅供機(jī)應(yīng)主要零以二房慶二廳、虎三房二拘廳、四舟房二廳衡為主，暑復(fù)式為嚷輔；濟(jì)一房產(chǎn)爆品缺失磨，緊湊崖型二房篇及別墅趨產(chǎn)品供逃應(yīng)不足隊；

我班司建議元在滿足脫二房、柜三房、趕四房的陵基礎(chǔ)上憲，適當(dāng)畢做些一晌房小戶研型產(chǎn)品飲，填補(bǔ)菠市場空緣瑞白。且?guī)旄鶕?jù)地允勢做一泳些退臺娛洋房，擴(kuò)用于美柔化項目竄形象，脈提高項庭目檔次姻。住宅分析在售項田目研究慶：建基·錦繡香怪江——水岸·大宅·五星級落家園開發(fā)商湖南建基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(廣東開發(fā)商)區(qū)位xx老城區(qū)（原xx農(nóng)校）新橋路88號物業(yè)屬性多層、小高層基本資料總建面33萬㎡，占地12萬㎡，總戶數(shù)2500戶，容積率1.6，綠化率40%。配套花果山、峒河、組團(tuán)花園、社區(qū)商業(yè)代理公司xx大地房地產(chǎn)營銷策劃公司物業(yè)公司建基物業(yè)管理有限公司設(shè)計單位華優(yōu)建筑設(shè)計有限公司推出產(chǎn)品三室二廳為主，107㎡小戶型——230㎡復(fù)式樓價格均價2500元/㎡，起價2308元/㎡。住宅分析戶型配比濾情況（二般期）戶型面積區(qū)間（㎡）戶數(shù)比例銷售率3房2廳121—147500048%70%4房2廳132—181400048%50%復(fù)式208—33530004%40%合計121-33512000100%16%客戶來源購買動機(jī)本地外地剛需改善型居住投資客所占比例65%35%70%30%0%消化速度8套/月消化率16%暢銷戶型及理由小三房與小四房，面積適中，總價不高，戶型周正，景觀好。滯銷戶型及理由大三房與大四房，面積過大，總價過高。價格描述起價2308元/㎡，均價2500元/㎡，最高價3380元/㎡，樓層差50-100元/㎡，平層差70-80元/㎡。主要賣點配套齊全，親水社區(qū)（峒河）商業(yè)描述及價格情況一期多層沿街底商，近10000㎡，商鋪60個，層高5.5m，均價7000元/㎡，已售罄。小區(qū)公共配套游泳池、兒童游樂場、親水廣場、商務(wù)中心、小學(xué)優(yōu)惠措施開盤當(dāng)天無優(yōu)惠，未辦VIP卡客戶描述營銷描述析與分析住宅分答析錦繡香江姻戶型點評戶型方正美實用，南快北朝向，撲通風(fēng)采光奸俱佳；功能分區(qū)夏明顯，動舌靜分離，撐干濕分區(qū)附；觀景陽衡臺+生活陽守臺設(shè)計慘，注重泉觀景采竭光。戶型方正項實用，全蘿明設(shè)計，域采光充沛筍；客廳大，慨空間開闊察，盡顯“歌大家”風(fēng)沸范；入戶花園+觀景陽聚臺+全落地恰凸窗，嬸多功能遭戶型設(shè)蒜計；空調(diào)機(jī)位砌的人性化丑設(shè)計。三房二骨廳一廚薪二衛(wèi)：136乖-14篇7㎡四房二廳恰一廚二衛(wèi)賤：132-儲170㎡觀景陽伶臺入戶花園生活陽爭臺觀景陽臺空調(diào)機(jī)獲位住宅分四析優(yōu)勢：本項目背楊靠花果山尿，南臨峒翁河，依山餓傍水，適忙合于現(xiàn)代挖住家風(fēng)水慰，是xx船難得一見駱的大宅人由文社區(qū)。純板式歸電梯洋鋼房、多壓層洋房雞，戶型適選擇空醬間大，惑適合各磨類客戶獄層的購?fù)曩I需要蠶。社區(qū)配肉套設(shè)施鑰齊全，避高標(biāo)準(zhǔn)哪物業(yè)管頓理服務(wù)貸，更為摩項目增索添色彩艙。劣勢：項目周竄邊建筑惜環(huán)境差蓋，影響唯項目整習(xí)體檔次令，項目位于銹城市邊緣鐘，交通不雁便。戶型配比褲單一，戶幕型面積過抹大，總價草過高。該項目起物業(yè)管寨理以及止業(yè)主生位活配套蔬設(shè)施建芝設(shè)都值塊得我們捎借鑒與頸學(xué)習(xí)。住宅分漸析開發(fā)商湘西州正陽房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司區(qū)位人民南路（民營小區(qū)旁）物業(yè)屬性高層基本資料總建面8.9萬㎡，占地2.6萬㎡，總戶數(shù)2500戶，容積率3.37，綠化率47%。配套山體、社區(qū)泳池、互動會所、組團(tuán)花園代理公司長沙捷信房地產(chǎn)投資咨詢有限責(zé)任公司物業(yè)公司長沙君天物業(yè)管理有限公司設(shè)計單位南方·華林建筑設(shè)計有限責(zé)任公司推出產(chǎn)品120㎡三室二廳——240㎡復(fù)式樓不等價格均價2500元/㎡，層差價格約為30元/㎡在售項目腿研究：正陽·半山公館——1蠢0萬平米澡東南亞柜皇家水榴景園林騰國際豪堅宅江住宅分斜析戶型配比蓋情況（一器期）戶型面積區(qū)間（㎡）戶數(shù)比例2房2廳12710020%3房2廳15528557%4房2廳1755010%復(fù)式2706012%合計127-270395100%客戶來源購買動機(jī)xx市縣級外地剛需改善居住投資客所占比例55%40%5%60%30%10%消化速度8-10套/月消化率94%，一期剩30套戶型銷售情況及理由所有戶型銷售速度都較慢，主要因為戶型面積均偏大，單價偏高，不符合xx大眾化消費(fèi)水平。價格描述起價2400元/㎡，均價2700元/㎡，最高價3500元/㎡，樓層差30-50元/㎡，平層差10-20元/㎡。主要賣點傍山大型社區(qū)，小區(qū)內(nèi)配套完善。商業(yè)描述及價格情況商業(yè)為臨街鋪面，僅一層，層高5m，鋪面最大200㎡，最小50㎡，均價14000元/㎡，已售95%，剩余兩個有柱子的商鋪。小區(qū)公共配套家居大市場、綜合批發(fā)大市場優(yōu)惠措施開盤至今基本無優(yōu)惠及促銷活動客戶描述營銷描痰述與分襖析住宅分縣析半山公館憑戶型點評戶型方正很實用，主幸臥私密性流，且獨享散一衛(wèi)，闊傲綽空間相注匹配；綠意入頑戶花園值，主客版動靜分們區(qū)合理錯；超大觀景求陽臺，270度轉(zhuǎn)角乳寬景凸抬窗，視踩野開闊歉；多方位空秀調(diào)機(jī)位設(shè)晌置，體現(xiàn)拼人性化。戶型格局昌開揚(yáng)，搭角配入戶花油園；明廚配置撲，超大觀故景陽臺，勝可享受陽貼光美食新孕生活；主臥私密巾性，獨享萄一衛(wèi)，且些自配270度轉(zhuǎn)角寬哪景落地窗千，彰顯貴宴氣；多方位空膨調(diào)機(jī)位設(shè)痰置，體現(xiàn)層人性化。三房二廳談一廚二衛(wèi)辮：152冶-15鞠9㎡二房二驚廳一廚斗二衛(wèi)：125啞-12益8㎡觀景陽慣臺入戶花園觀景陽臺生活陽臺入戶花殲園住宅分噴析優(yōu)勢：項目整洞體色彩茫明快，頌線條簡而潔，小扇區(qū)規(guī)劃劣別致新庸穎，人姐車分流村。小區(qū)的掩綠化率鴉高，園劫林綠化討富有層止次，還柳有xx粗最大得胖社區(qū)泳奮池。項目毗鄰飯老城區(qū)和邪乾州新城隊之間，交裙通便利，園鬧中取靜證。周邊教員育配套扒設(shè)施完系善，人袋文氛圍商好。物業(yè)管理姓設(shè)施完善萌，多重安肆防設(shè)施。劣勢：戶型面積銜大，最小惕的2房都有122平方米，滔導(dǎo)致房屋城總價過高君，特別頂泉層復(fù)式樓孝，面積達(dá)白到240平方米胳。項目周瀉邊商業(yè)潤氛圍差胖，居民驕生活購暢物以及約就醫(yī)、拉上學(xué)等早都極為抱不便。該項目靜與本案嗚地理區(qū)側(cè)位及地農(nóng)勢相近某，“離塵不決離城”的推廣宣方傳手法給蛇本案的住怪宅項目一觸定的啟示聰。住宅分嗓析開發(fā)商中鐵金橋世紀(jì)山水置業(yè)有限公司區(qū)位xx市乾州世紀(jì)大道市政府旁物業(yè)屬性別墅、小高層、高層、酒店、公寓基本資料總建面80萬㎡，占地29萬㎡，總戶數(shù)6500戶，容積率2.5，綠化率42%。配套周邊配套：仙子湖、原生山態(tài)、市政單位社區(qū)配套：酒店、步行街、會所、幼兒園等代理公司武漢亞展國際設(shè)計單位思納史密斯集團(tuán)（中國）推出產(chǎn)品40㎡一室一廳——300㎡別墅不等價格洋房4500元/㎡，高層、小高層3500元/㎡，別墅7000元/㎡，樓層差約40元/㎡。在售項目慎研究：中鐵·世紀(jì)山糠水——世界500強(qiáng)，打啊造湘西照第一城住宅分析戶型配結(jié)比情況慣（一期橫第一批匪，共計400套。）戶型面積區(qū)間（㎡）戶數(shù)比例1房2廳525012.5%2房2廳76-939122.75%3房2廳90-15024060%4房2廳160-16561.5%復(fù)式120-19082%別墅296-31051.25%合計52-310400100%購買方式一次性付款98折；按揭為亦98折。暢銷戶型及理由三房二廳：面積適中，跨度大，居住品質(zhì)高；一房二廳：部分用于教育投資的客戶購買。滯銷戶型及理由樓層較低和較高的兩房，居住品質(zhì)低，住著熱。價格描述起價3100元/㎡，高層、小高層3500元/㎡，洋房4500元/㎡，別墅7000元/㎡，樓層差40元/㎡，平層差10-20元/㎡。主要賣點開發(fā)商品牌、大社區(qū)、小區(qū)內(nèi)配套及周邊配套、山水景觀資源小區(qū)公共配套游泳池、學(xué)校、會所、酒店、步行街。幼兒園、籃球場、羽毛球場等優(yōu)惠措施8月8日開盤，2000元辦會員卡99折，同時2000元可抵房款。營銷描述滋與分析客戶來源購買動機(jī)xx市縣級剛需改善型居住投資客所占比例80%20%15%80%5%客戶描邁述住宅分析世紀(jì)山慌水戶型限點評一梯兩齡戶板式思戶型，堤南北通節(jié)透；4.5拾m面寬客廳沙，帶大型噸陽臺，顯皆赫氣派；北向10多㎡見超大觀允景露臺血，增加豎使用空滑間，可嘴三房變穴四房。戶型格識局方正挖舒適，差客廳寬義闊大氣傘；雙向大奏陽臺設(shè)櫻計，觀祖景陽臺滿與客廳法相連；戶型精瘦巧別致董，緊湊似實用，當(dāng)空間利獎用率高沸。三房二己廳一廚脂二衛(wèi)：130訴.61兼㎡二房二廳則一廚二衛(wèi)廉：89.胃94㎡寬闊而客廳觀景陽臺生活陽臺4.5規(guī)m觀景陽診臺觀景露臺住宅分析優(yōu)勢：項目周邊置有三座原保生坡地和前四個湖畔獨半島，建屢筑依坡坐嶄落，且山暖體與湖面煮間留有視饅線通廊，繪使山、水床、建筑之駛間有了更辦富人情味瘦的過渡和裁呼應(yīng)。建筑立面菜清新雅致占，現(xiàn)代中交式風(fēng)格，糧獨具文化拳內(nèi)涵而不薄失時尚質(zhì)齒感。項目品尺牌國際在化。多功能刊物業(yè)搭蘿配，配吼套多樣盞化，滿黨足不同種客群的趕消費(fèi)需哥求。劣勢：項目體量媽大，且地晃處新城區(qū)叔，去化速建度慢。項目定價冠略高，影慎響去化速簽度。該項目愧無論品謹(jǐn)牌、產(chǎn)肥品、配進(jìn)套及宣規(guī)傳推廣現(xiàn)都處于戲xx市謀樓盤領(lǐng)恒先行列糟，但剛彩需數(shù)量陸少等問甲題使得頸去化速昂度不理碑想。住宅分帆析區(qū)域價格稼走勢2009年四季摸度各商陸品房價席格走勢201鄉(xiāng)豐0年1-8月商品房活價格走勢新建商旺品房與史預(yù)售商咳品房價饒格全年醬呈增長隨態(tài)勢，哲下半年障增長緩拐慢，年照末達(dá)到吹最高，版分別為2001元/㎡與2164元/㎡；存量房多旁以二手房屋為主，波頓動不大，爛整體緩慢在增長，年杏末達(dá)到109四9元/㎡。住宅類急商品房贊價格浮豬動不大樹，前五側(cè)月維持障在2000元/㎡以上，6、7月受經(jīng)濟(jì)倆、政策及節(jié)