新城科技園南河風光帶建設環(huán)境綜合整治工程項目建設可行性研究報告

萬元。工程造價估算指標見下表10-4：表10-4綜合管線工程工程造價指標表單位：萬元序號工程和費用名稱單位數(shù)量單價合計1.1雨水管米2806611003087.251.2雨水井座11231900213.301.3供水管米2806611603255.651.4污水管（雙壁波紋管）米2806616454616.851.5污水井座11232000224.531.6供電管線米2806611503227.581.7弱電管線米1403311001543.631.8熱力管線米1403312201712.021.9燃氣管線米1403310801515.562.0桿線遷移4849.09合46第六節(jié)環(huán)境景觀配套設施建設景觀環(huán)境配套設施建設主要包括景觀環(huán)境及配套設施建設、園路人行小道廣場鋪裝、重點石刻雕塑、綠化和亮化等工程。本部分內容投資為15762.37萬元。表10-5環(huán)境景觀配套設施估算指標表單位：萬元序號工程和費用名稱單位數(shù)量單價合價1建筑物及配套1.1配套用房（辦公、商業(yè)、公廁等）平方米1764125004410.251.2標示導向系統(tǒng)套125000025.001.3人行道平方米19775.07001384.251.4廢物箱個99345044.691.5石刻、雕塑座94000036.001.6景觀小品座82000016.001.7硬質鋪裝平方米399256002395.491.8其它配套200.002綠化2.1景觀綠化平方米931583503260.532.2景觀樹、行道樹棵9932420417.143亮化3.1沿湖亮化平方米25947300778.413.2地塊亮化平方米864923002594.763.3濱河道路路燈桿6663000199.84*合計15762.37第七節(jié)其他費用一、工程部分其他費用1、建設單位管理費按工程費用的3%估算，投資額為3660.39萬元。2、工程勘察設計費按工程費用的2.5%估算，投資額為3050.32萬元。3、工程建設監(jiān)理費按工程費用的1.5%估算，投資額為1830.19萬元。4、圖審費按工程費用的費用的1%估算，投資額為1220.13萬元。二、預備費用本項目基本預備費按固定資產投資第一部分和第二部分費用之各扣除征地補償費的5%估算，為19561.73萬元。根據(jù)國家計委《關于加強對基本建設大中型項目概算中“價差預備費”管理有關問題的通知》（計投資[1999]1340號）的規(guī)定，自1999年9月20日起，基本建設大中型項目的投資價格指數(shù)按零計。本項目固定資產投資中預備費用為19561.73萬元。三、建設期利息項目建設期為3年，本項目長期投資借款共計330000萬元，當年借款平均按年中投入計算。根據(jù)中國人民銀行2008年12月23日的最新規(guī)定，一年至三年(含三年)貸款年有效利率為5.4%，建設期投資長期借款利息為26730萬元。第九節(jié)總投資本項目總投資即固定資產投資總額，項目固定資產投資總額478605.85萬元，本項目固定資產投資總額構成詳見下表：表10-7固定資產投資總額構成表序號項目名稱投資額(萬元)占固定資產投資總額比例1工程費用122012.9625.49%2工程建設其他費用269221.5456.25%2.1其中:拆遷補償費259460.5054.21%3預備費19561.734.09%4建設期貸款利息267305.58%5應付墊資單位利息41079.628.58%合計478605.85100.00%注:具體詳見建設投資估算表附表1

第十一章資金籌措及借款償還第一節(jié)資金籌措和使用計劃一、固定資產投資本項目固定資產投資總額為478605.85萬元，建設期為3年，擬申請銀行長期貸款330000萬元，項目資本金解決148605.85萬元，根據(jù)中國人民銀行2008年12月23日最新存貸款利率，1-3年的中長期貸款的實際年利率為5.4%。資本金與銀行貸款各年籌集與使用情況詳見表：表11－1 項目資金籌措表單位：萬元478605.85214734.57183643.5080227.78478605.85330000.00165000.00132000.0033000.00148605.8549734.5751643.5047227.78148605.85固定資產使用計劃參見單項工程分年投資表（附表2、附表2-1及附表2－6）。二、籌資能力分析項目資金來源由銀行貸款和建設單位墊資兩部分組成，其中銀行貸款部分已經(jīng)與有關銀行達成初步貸款意向。第二節(jié)貸款償還擬申請銀行長期貸款330000萬元，還款期為3年，公司按貸款協(xié)議還本付息，償還資金由南京新城科技園建設發(fā)展有限責任公司出讓土地收益償還貸款。根據(jù)南京市人民政府市長辦公會議紀要第7號《關于建鄴區(qū)城市建設有關問題的會議紀要》，紀要中明確同意將興隆大街以北，應天大街以南以地塊出讓金用于南河環(huán)境整治工程。此地塊土地出讓金收益按建鄴區(qū)土地價格值預估，定為1200萬元/畝，此地塊約有600畝，共有72億元收益。項目償本付息按還本付息進度償還。第十二章社會影響分析第一節(jié)社會影響效果分析自南京市提出建設河西新城的規(guī)劃以來，在近幾年的高速建設和發(fā)展之下，河西新城向著南京市現(xiàn)代化CBD和南京市的城市中心的建設目標大步邁進。新城發(fā)展致力于建設“四個適宜”新城區(qū)，即：適宜總部集聚，適宜創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，適宜生活居住，適宜休閑旅游。2014年，青奧會將在南京舉辦，青奧會的主會址選在南京河西地區(qū)，屆時河西新城將作為南京市的城市名片，代表整個城市形象。本項目建設，通過拆遷、土地整理、河道整治、路網(wǎng)建設、綠化景觀建設、商業(yè)以及基礎設施建設，有利于改善區(qū)域環(huán)境，提高居民生活水平；有利于改善可向基礎設施條件，提升城市形象；有利于改善招商引資環(huán)境，加快經(jīng)濟社會發(fā)展水平。除此以外，由于該項目的建設，將會帶來一定數(shù)量的就業(yè)機會。項目建設過程將會給包括施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機會。建成以后，要想維護良好的環(huán)境，必須聘用物業(yè)管理人員進行維護和保潔，這就給物業(yè)管理公司提供了機會?？梢?，本項目的建設將會給社會提供一部分就業(yè)機會。第二節(jié)社會適應性分析項目建設對社會的影響及相關措施見表12-2-1：表12-2-1項目建設對社會的影響及相關措施序號社會因素影響范圍程度可能出現(xiàn)的后果措施建議1對居民生活水平與生活質量的影響影響到周邊區(qū)域居民、公司職員提高人們的生活質量2對不同利益群體的影響地方政府、周邊企事業(yè)單位、居民政府提高了公信力，企事業(yè)單位工作環(huán)境改善，居民生活水平提高3對地區(qū)、文化、衛(wèi)生的影響文化、衛(wèi)生方面范圍廣增添文化氣氛、形成健康衛(wèi)生環(huán)境持續(xù)發(fā)展4對地區(qū)基礎設施、社會服務質量和城市化進程的影響基礎設施、社會服務質量等各方面范圍廣促進地區(qū)基礎設施建設，提高服務質量，加快城市化進程持續(xù)發(fā)展5對部分居民就業(yè)問題的解決工程建設、設計、監(jiān)理、招標單位和物業(yè)管理可提供一部分就業(yè)機會6對少數(shù)民族風俗習慣和宗教影響無無無第三節(jié)社會評價結論本項目建設地點位于南京市建鄴區(qū)新城科技園，項目建設有利于改善區(qū)域環(huán)境，提高居民生活水平；有利于改善可向基礎設施條件，提升城市形象；有利于改善招商引資環(huán)境，加快經(jīng)濟社會發(fā)展水平。項目建成后，將會加快新城科技園及整個河西新城的建設發(fā)展，并為南京迎接青奧會的舉辦打造良好的環(huán)境，項目社會效益顯著。-PAGE4-第十三章風險分析第一節(jié)風險因素分析本項目從立項、拆遷和建設過程中不可避免地要受到眾多不確定因素的影響，對本項目的投資、質量、進度和安全等工程目標帶來達不到預期目標的可能性，另外本項目投資巨大，因此，需對各種風險有足夠的估計，以便采取相應的對策。一、工程建設風險本項目工程建設工程量大、涉及專業(yè)多，既有水利工程、河道清淤、綠化工程、市政管網(wǎng)，也有設備安裝等相關內容。項目實施內容的相對煩雜，使各個承包商容易在施工過程中產生干擾而發(fā)生責任推諉、相互扯皮，影響工程進度、質量。新成立的項目組也可能由于項目管理內容與工作環(huán)節(jié)較多、部分人員經(jīng)驗不足，給整個項目在計劃組織、管理控制、配合協(xié)調等方面帶來困難。由于專業(yè)知識、專業(yè)人才及管理方面的不足和困難，工程建設以及勘探、設計、施工、材料等項目實施過程中均有可能出現(xiàn)產品質量問題。而面對錯綜復雜的環(huán)境，項目實施單位的經(jīng)營策略與管理水平若不能與之適應，將會帶來一定的風險。本項目屬于地方政府牽頭、下屬單位具體實施工程，具有巨大的示范效應和社會影響。如果疏于管理、把關不嚴，則很可能導致工程質量存在隱患，施工質量不能滿足有關設計要求、國家標準，交付使用時間大大延誤。這不但會招致廣大人民群眾的非議，極大影響建設單位的聲譽，更會造成不良的社會反響，影響黨和政府在群眾心目中形象，極大降低政府的公信力，不利于今后類似項目的開展實施。二、資金籌措風險本項目對建設資金的需求較大，項目建設對銀行貸款有較高程度的依賴。若貸款銀行進行業(yè)務調整，改變對本類型項目及關聯(lián)行業(yè)的貸款政策，將會極大影響項目資金的到位情況。本項目資金來源主要為公司自有資金和銀行借款。若公司自有資金和銀行貸款不能按時到位，將極大影響項目建設進度，影響項目社會效益，不能及時發(fā)揮對當?shù)亟?jīng)濟社會推動作用；若銀行貸款利率增加，將增加項目融資成本，增加地方政府的財政還款壓力。因此，項目存在資金籌措風險。三、政策及其它風險項目的政策風險因素主要包括國家政策和地方政策兩個方面。國家政策對項目的主要影響包括區(qū)域產業(yè)布局調整、用地出讓政策改變、征地拆遷與補償政策變化等。這些政策的變化可能會帶來建設成本的增加，影響項目的實施建設。地方政策主要為省、市制定的城市總體規(guī)劃、產業(yè)發(fā)展方向、環(huán)保政策，特別是當?shù)貙Νh(huán)境整治項目所給予的政策，這些將直接影響項目的建設。其它政策性風險還有國家和城市的產業(yè)政策、金融政策、建筑管理、安全管理有關條例和法規(guī)、項目建設過程的各項審批手續(xù)等。以上風險因素均會在不同程度上影響本項目運營。四、環(huán)境與意外事故風險本項目在建設過程有可能造成對環(huán)境的污染和生態(tài)環(huán)境的改變，引發(fā)環(huán)境風險；另外還會因為意外事故的發(fā)生帶來意外事故風險，主要包括人為意外事故風險和不可抗力意外事故風險。人為意外事故風險主要是在施工過程中操作不慎帶來的意外事故風險，如停水、停電、停氣，人員意外傷害等等；除此之外還有風災、水災、火災、地震等不可抗拒的自然災害也會給項目的造成嚴重的影響，帶來潛在風險。五、社會風險本項目在建設過程中需要動遷部分居民房屋和企、事業(yè)單位等各類建筑設施，可能會引發(fā)當?shù)鼐用窦敖M織抵觸情緒，處理不當會造成矛盾，影響社會穩(wěn)定。第二節(jié)風險對策分析一、工程建設風險對策加強項目單位自身的專業(yè)隊伍建設，多渠道、多形式地吸引人才，充分發(fā)揮人才、政策、設施、環(huán)境等方面的優(yōu)勢，建立靈活的經(jīng)營機制和內部激勵機制，充分灌輸質量意識，強化項目本身的設計、施工、監(jiān)理的人員力量，提高對實施全過程的控制力，確保設計、施工的水平，并努力提高自身專業(yè)管理水平，抵御經(jīng)營管理風險。在確保參加投標企業(yè)的質量的基礎上，選擇擁有相應資質、技術力量雄厚的監(jiān)理單位，嚴把質量關、進度關、投資關。同時，設計單位加強實施過程中的技術交底、現(xiàn)場配合和設計變更管理，保證設計的質量、深度達到設計任務書中的要求。采用依法招標方式選擇施工單位，并且在招標過程中加強資格審查，對施工單位的業(yè)績進行認真調查和認定，杜絕施工單位中普遍存在的掛靠現(xiàn)象，堅決防止工程轉包和違法分包現(xiàn)象的發(fā)生。切實選擇實力強、業(yè)績好、信譽佳的施工企業(yè)，以降低本項目的實施風險。二、資金籌措風險對策針對項目籌資風險，本項目可采取如下措施：1、項目單位須配置必要的預防資金，保證項目在發(fā)生較大變化的情況下能夠迅速投入資金以使項目正常進行。2、進一步加強與貸款銀行的合作。根據(jù)項目進展情況，積極與相關金融機構溝通，必要時追加銀行貸款以保證項目的實施。3、將資產負債率控制在合理水平，若遇到特殊情況可采用適當增加資產負債率來籌措建設資金，保證項目的如期建成。三、政策風險及其它風險對策加強對國家宏觀經(jīng)濟政策、相關產業(yè)政策以及地方規(guī)定的研究，把握國家及地方政策的動態(tài)，在政策調整時，及早制定出對策，化解因政策調整而帶來的風險。同時，加強