房地產(chǎn)政策和形勢(shì)

對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策和形勢(shì)分析王玨林住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心

第一頁(yè)，共十九頁(yè)。一、2010年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)1、房?jī)r(jià)仍處高位第二頁(yè)，共十九頁(yè)。2、開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)過(guò)快

第三頁(yè)，共十九頁(yè)。3、房屋銷(xiāo)售歷史最好第四頁(yè)，共十九頁(yè)。

2007-2009年商品房月均銷(xiāo)售面積為6444.28萬(wàn)平方米

2010年商品房月均銷(xiāo)售面積為7603.02萬(wàn)平方米第五頁(yè)，共十九頁(yè)。二、2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)過(guò)熱的主要原因

一是貫徹落實(shí)“國(guó)十條”差距較大二是社會(huì)資金過(guò)多進(jìn)入地產(chǎn)三是居民消費(fèi)過(guò)于集中四是市場(chǎng)房屋供應(yīng)量不足五是土地管理、市場(chǎng)管理力度不夠六是二三線(xiàn)城市漲幅過(guò)快第六頁(yè)，共十九頁(yè)。

2010年11月份部分城市房?jī)r(jià)漲幅情況同比漲幅環(huán)比漲幅城市比例(%)城市比例(%)三亞49.8岳陽(yáng)2.0?？?9.3烏魯木齊1.6岳陽(yáng)13.7南昌1.4溫州10.6桂林1.2西安10.3蚌埠1.2鄭州9.5包頭0.9北京9.1廈門(mén)0.8宜昌8.9鄭州0.7合肥8.6長(zhǎng)沙0.7烏魯木齊8.6重慶0.7全國(guó)平均7.7全國(guó)平均0.3第七頁(yè)，共十九頁(yè)。2010年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平方米）銷(xiāo)售面積增速全國(guó)

104349.1110.1%東部地區(qū)

50822.01

4.1%中部地區(qū)

26223.44

19.9%西部地區(qū)

27303.66

13.5%第八頁(yè)，共十九頁(yè)。三、調(diào)控加碼的原因

一是“十二五”規(guī)劃的目標(biāo)和要求二是“國(guó)十條”的要求尚未全面落實(shí)三是物價(jià)膨脹帶來(lái)的壓力四是房?jī)r(jià)潛在反彈跡象五是把握住兩會(huì)召開(kāi)前的戰(zhàn)機(jī)第九頁(yè)，共十九頁(yè)。四、2011年調(diào)控政策重點(diǎn)一是確定房?jī)r(jià)漲幅指標(biāo)二是擴(kuò)大限購(gòu)范圍三是推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革四是調(diào)整二套房首付比例五是嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理六是建立約談問(wèn)責(zé)機(jī)制

第十頁(yè)，共十九頁(yè)。五、限購(gòu)、房地產(chǎn)稅、加息對(duì)市場(chǎng)的影響

1、限購(gòu)對(duì)市場(chǎng)的影響

一是排除法、傾斜法、過(guò)度法二是長(zhǎng)期的、全面的

第十一頁(yè)，共十九頁(yè)。2、房地產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)的影響

上海方案：

征收范圍：上海居民家庭新購(gòu)第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購(gòu)住房征收房產(chǎn)稅，稅率因房?jī)r(jià)高低分別暫定為0.6%和0.4%

征收標(biāo)準(zhǔn)：人均建筑面積60平方米的免稅差別化稅率：一般適用稅率暫定為0.6%，但對(duì)應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于上年度新建商品住房平均銷(xiāo)售價(jià)格2倍（含2倍）的，稅率可暫減為0.4%房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納

第十二頁(yè)，共十九頁(yè)。

退免稅條件：上海居民家庭在新購(gòu)一套住房后的一年內(nèi)出售該居民家庭原有唯一住房的，可退稅上海居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新購(gòu)住房、且該住房屬于成年子女家庭唯一住房的，可免稅符合國(guó)家和上海有關(guān)規(guī)定引進(jìn)的高層次人才、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)緊缺急需人才，持有上海居住證并在上海工作生活的，其新購(gòu)住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，可免稅持有上海居住證滿(mǎn)3年并在上海工作生活的購(gòu)房人，其新購(gòu)住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，可免稅第十三頁(yè)，共十九頁(yè)。重慶方案：

征收范圍：主城九區(qū)內(nèi)存量增量獨(dú)棟別墅、新購(gòu)高檔商品房、外地人在重慶購(gòu)第二套房，將被征收房產(chǎn)稅，其稅率為0.5%-1.2%

征收標(biāo)準(zhǔn)：獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1%；4倍（含4倍）以上的稅率為1.2%在重慶市同時(shí)無(wú)戶(hù)籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)第二套（含第二套）以上的普通住房，稅率為0.5%

第十四頁(yè)，共十九頁(yè)。房地產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)影響分析一是當(dāng)前試點(diǎn)方案屬于淺試水，波及面較小二是從趨勢(shì)看，范圍會(huì)越來(lái)越大，相關(guān)內(nèi)容會(huì)逐步充實(shí)和完善三是對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期，影響會(huì)逐步加大第十五頁(yè)，共十九頁(yè)。2、加息對(duì)市場(chǎng)的影響

一是連續(xù)加息會(huì)增加消費(fèi)負(fù)擔(dān)、開(kāi)發(fā)成本二是對(duì)市場(chǎng)的影響是全面，波及的人群是最大的三是潛在的力度大于限購(gòu)和稅收第十六頁(yè)，共十九頁(yè)。六、對(duì)2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析

1、第一季度會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的觀(guān)望期

2、隨著調(diào)控政策的明朗,消費(fèi)開(kāi)始逐步釋放,二季度市場(chǎng)開(kāi)始趨于好轉(zhuǎn)

3、土地供應(yīng)量增加,貸款政策的趨緊,消費(fèi)政策的限制,房?jī)r(jià)、地價(jià)起伏趨穩(wěn)

4、消費(fèi)政策傾斜,對(duì)投資性購(gòu)房的限制,剛性需求將成為消費(fèi)市場(chǎng)主體

5、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大環(huán)境看好,房地產(chǎn)投資、土地開(kāi)發(fā)勢(shì)頭不減，對(duì)今年的市場(chǎng)還應(yīng)當(dāng)有信心

第十七頁(yè)，共十九頁(yè)。謝謝大家！第十八頁(yè)，共十九頁(yè)。內(nèi)容總結(jié)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策和形勢(shì)分析。五是土地管理、市場(chǎng)管理力度不夠。五、限購(gòu)、房地產(chǎn)稅、加息對(duì)市場(chǎng)的影響。一是排除法、傾斜法、過(guò)度法。二是長(zhǎng)期的、全面的。征收范圍：上海居民家庭新購(gòu)第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購(gòu)住房征收房產(chǎn)稅，稅率因房?jī)r(jià)高低分別暫定為0.6%和0.4%。差別化稅率：一般適用稅率暫定為0.6%，但對(duì)應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于上年度新建商品住