富報(bào)泉項(xiàng)目策劃方案

“富報(bào)泉〞工程籌劃方案第一章 市場(chǎng)分析一、重慶宏觀經(jīng)濟(jì)狀況二、重慶市房地產(chǎn)總體市場(chǎng)現(xiàn)狀及走勢(shì)分析三、北部新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析四、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析第二章 工程分析一、工程概況二、工程地盤解析三、工程周邊概況四、工程SWOT分析五、工程綜合評(píng)價(jià)和開展策略第三章 產(chǎn)品定位一、定位原那么二、工程市場(chǎng)定位三、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)建議第四章、工程概念定位工程核心概念工程名稱第五章、工程價(jià)格定位第六章、工程推廣思路第一章、市場(chǎng)分析一、重慶宏觀經(jīng)濟(jì)分析設(shè)立直轄市后重慶的政治地位和經(jīng)濟(jì)地位得到提高，在國內(nèi)外的知名度也隨之提升；而重慶又是中國西部大開發(fā)戰(zhàn)略的重點(diǎn)和前沿陣地，其將會(huì)成為西部地區(qū)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。作為中國的老工業(yè)基地之一的重慶，隨著體制改革的完善，重慶工業(yè)重振雄風(fēng)指日可待。而三峽工程的建設(shè)、三峽庫區(qū)移民及庫區(qū)開展，也將促進(jìn)整個(gè)重慶經(jīng)濟(jì)社會(huì)結(jié)構(gòu)的巨大變化。中國最具開展?jié)摿Φ慕?jīng)濟(jì)帶長江沿江地區(qū)開發(fā)開放已拉開序幕，建設(shè)以三峽庫區(qū)為核心的長江上游新型產(chǎn)業(yè)群將成為長江沿江開發(fā)開放的重點(diǎn)。與上海浦東產(chǎn)業(yè)群相照應(yīng)，將加快形成長江沿江產(chǎn)業(yè)帶。重慶直轄以來，國民經(jīng)濟(jì)保持了較快的增長速度。2003年是重慶市直轄以來經(jīng)濟(jì)增長最快的一年，去年GDP實(shí)現(xiàn)2250.11億元，比上年增長11.4%。城鄉(xiāng)居民生活水平持續(xù)提高。2003年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8094元，比上年增長11.8%。全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額835.53億元，比上年增長9.5%。城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款1896.55億元，比上年增長18.9%。經(jīng)濟(jì)快速開展的同時(shí)，城鄉(xiāng)居民生活水平相應(yīng)得以快速增長?！?〕、重慶市國內(nèi)生產(chǎn)總值〔GDP〕分析單位：億元資料來源：重慶市統(tǒng)計(jì)局分析工程199819992000200120022003國內(nèi)生產(chǎn)總值1429.261479.711589.341749.771971.102250增長率〔%〕—7.6%8.5%9.0%10.3%11.4%分析：在國家繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，加大對(duì)西部地區(qū)投入力度的推動(dòng)下，國民經(jīng)濟(jì)保持良好勢(shì)頭，經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，且增幅逐年升高，并高于全國平均GDP增長速度，宏觀經(jīng)濟(jì)呈加速增長態(tài)勢(shì)。根據(jù)重慶目前的經(jīng)濟(jì)開展態(tài)勢(shì)，這種增長速度在僅幾年內(nèi)都會(huì)保持并有所增高?！?〕、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)開展變化分析(歷年三大產(chǎn)業(yè)所占GDP比重變化分析)：資料來源：重慶市統(tǒng)計(jì)局年份第一產(chǎn)業(yè)所占GDP比重第二產(chǎn)業(yè)所占GDP比重第三產(chǎn)業(yè)所占GDP比重199820.9%41.0%38.1%199919.2%40.8%39.9%200017.8%41.4%40.8%200116.7%41.5%41.7%200216.0%41.9%42.1%分析：重慶作為中國的老重工業(yè)城市，第二產(chǎn)業(yè)GDP中的比重一直占有重要地位，且相對(duì)較為穩(wěn)定；而第一產(chǎn)業(yè)那么持續(xù)下降，第一產(chǎn)業(yè)的萎縮是國家經(jīng)濟(jì)開展的大勢(shì)所在；第三產(chǎn)業(yè)比重相應(yīng)提升，反映出重慶城市化進(jìn)程較快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐漸優(yōu)化?！?〕、生活水平逐年提高重慶市城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入變化分析資料來源：重慶市統(tǒng)計(jì)局年份199819992000200120022003城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入〔元〕546758966276672172388094增幅〔%〕—7.8%6.4%7.1%7.7%11.8%分析：隨著經(jīng)濟(jì)的增長，居民生活水平亦逐年得到提高，到2003年城市居民年人均可支配收入已經(jīng)到達(dá)8020元，以一戶家庭平均3.15人口計(jì)算，家庭年平均可支配收入已經(jīng)到達(dá)25263元。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長幅度在10%左右.重慶市社會(huì)消費(fèi)品零售總額開展趨勢(shì)分析：單位：億元資料來源：重慶市統(tǒng)計(jì)局年份199819992000200120022003社會(huì)消費(fèi)品零售總額553.70596.26643.58699.33763.05835.53增幅〔%〕—7.7%7.9%8.7%9.1%9.5%分析：整個(gè)重慶市的社會(huì)消費(fèi)品零售總額不斷升高，且每年的平均增長速度在8.3%左右。重慶市的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)較為樂觀。(4)、社會(huì)固定資產(chǎn)投資2003年，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過“八五〞期間的總和，從2002年的996億元增加至1220億元，增幅22.5%.小結(jié)：重慶市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的主要特點(diǎn)：重慶經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了一個(gè)持續(xù)、快速、健康增長期。2004年，重慶國內(nèi)生產(chǎn)總值預(yù)期增長9.5%，城鎮(zhèn)化率將由目前的35%到達(dá)39.8%，社會(huì)經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持良好增長勢(shì)頭。宏觀經(jīng)濟(jì)呈加速增長態(tài)勢(shì)；工業(yè)生產(chǎn)明顯加快，經(jīng)濟(jì)效益顯著提高；固定資產(chǎn)投資繼續(xù)在高位運(yùn)行；消費(fèi)市場(chǎng)逐年上升；財(cái)政收入增長較快，金融運(yùn)行平穩(wěn)；城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)提高；二、重慶市房地產(chǎn)總體市場(chǎng)現(xiàn)狀及走勢(shì)分析1、重慶房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)指標(biāo)分析地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資施工房屋面積竣工房屋面積絕對(duì)值〔萬元〕同比增長〔%〕絕對(duì)值〔㎡〕同比增長〔%〕絕對(duì)值〔㎡〕同比增長〔%〕重慶市327888133.30528703219.801676968820.60渝中區(qū)2925118.9053532952.00936324-10.50江北區(qū)32766440.90531472428.1012448988.80渝北區(qū)34634718.6051047177.701073588-27.50南岸區(qū)49788866.20528049836.40178414264.20九龍坡區(qū)38718023.80518141710.0017168481.70沙坪壩區(qū)34648233.60492356232.30150898610.70大渡口區(qū)105293106.60137936945.00503613100.21地區(qū)實(shí)際銷售面積實(shí)際銷售額銷售均價(jià)產(chǎn)銷率〔%〕絕對(duì)值〔㎡〕同比增長〔%〕絕對(duì)值〔萬元〕同比增長〔%〕絕對(duì)值〔元〕同比增長〔%〕重慶市1316826929.50210226032.901596.002.5778.5渝中區(qū)6486764.102159071.603328.00-2.4369.2江北區(qū)99626228.2021798444.802188.0012.9680.0渝北區(qū)952184-23.80182236-23.501914.000.3788.6南岸區(qū)140276785.10294741131.002101.0024.7678.6九龍坡區(qū)126551212.4022614215.301787.002.5273.7沙坪壩區(qū)114028721.3025627526.702247.004.3775.5大渡口區(qū)614417148.4093141180.301516.0012.80122.0重慶市主城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資綜合表2003年重慶市主城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資綜合表2004年1——3月地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資〔億元〕房地產(chǎn)開發(fā)施工面積〔萬㎡〕竣工面積〔萬㎡〕重慶市63.393666.95163.86渝中區(qū)4.49297.127.66大渡口區(qū)1.2487.526.10江北區(qū)5.35440.115.13沙坪壩區(qū)4.47334.6810.62九龍坡區(qū)7.09427.0717.93南岸區(qū)9.86390.1318.93渝北區(qū)11.71429.464.48地區(qū)實(shí)際銷售面積〔萬㎡〕實(shí)際銷售額〔億元〕銷售均價(jià)〔元〕產(chǎn)銷率〔%〕重慶市159.3125.651610.0097.2渝中區(qū)2.060.542621.0026.9大渡口區(qū)7.801.521949.00.127.9江北區(qū)6.891.602322.00134.3沙坪壩區(qū)13.652.732000.00128.5九龍坡區(qū)15.733.162021.0087.7南岸區(qū)15.134.272822.0079.9渝北區(qū)9.172.002181.00204.7重慶市主城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資綜合表2004年4月地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資〔億元〕房地產(chǎn)開發(fā)施工面積〔萬㎡〕竣工面積〔萬㎡〕重慶市29.38320.1170.68渝中區(qū)2.5522.7115.45大渡口區(qū)0.742.390江北區(qū)2.7241.755.29沙坪壩區(qū)2.663.630.11九龍坡區(qū)5.5626.053.84南岸區(qū)4.628.860渝北區(qū)2.6291.3624.99地區(qū)實(shí)際銷售面積〔萬㎡〕實(shí)際銷售額〔億元〕銷售均價(jià)〔元〕產(chǎn)銷率〔%〕重慶市94.0718.021516133.1渝中區(qū)10.82.63243569.9大渡口區(qū)2.270.512247江北區(qū)6.821.041525128.9沙坪壩區(qū)2.780.517992527.3九龍坡區(qū)15.183.622385395.3南岸區(qū)8.852.973356渝北區(qū)13.883.44247855.542003年是重慶房地產(chǎn)開發(fā)快速開展的一年，在這一年里，房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)保持在較高的景氣水平，各月平均指數(shù)均保持在110點(diǎn)以上。從前述列表可以看出，2003年重慶房地產(chǎn)開呈現(xiàn)出持續(xù)穩(wěn)定健康開展的良好勢(shì)頭，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額、施工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額及銷售均價(jià)等各項(xiàng)指標(biāo)均實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)定增長。其中南岸、江北及大渡口三區(qū)的開展勢(shì)頭尤為迅猛，由于該三區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)較熱，因此價(jià)格上漲幅度也較大。2、重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)特征供需兩旺，商品房空置情況有所好轉(zhuǎn)：根據(jù)前表統(tǒng)計(jì)，2003年重慶商品房銷售面積同比增幅達(dá)29.50%，銷售增速高于竣工增速8.9個(gè)百分點(diǎn)，銷售領(lǐng)先于竣工。同時(shí)，2003年重慶主城區(qū)商品房開發(fā)產(chǎn)銷率達(dá)80%，截止12月末，全市商品房空置面積減少8.34萬㎡，受此因素帶動(dòng)，12月商品房空置面積分類指數(shù)比去年同期大幅下降11.78%?！騼r(jià)格持續(xù)穩(wěn)定增長：受地價(jià)及建材漲價(jià)、城市大拆遷、銀行降息等諸多因素的影響，重慶房地產(chǎn)銷售價(jià)格近年來呈現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定增長的勢(shì)頭。截止12月末，全市商品房平均銷售價(jià)格為1596元/㎡，比去年同期上漲2.57%，主城區(qū)商品房價(jià)格增幅達(dá)5.37%，實(shí)現(xiàn)了持續(xù)穩(wěn)定的增長。進(jìn)入2004年以來，房價(jià)上漲速度進(jìn)一步明顯加快，據(jù)地房局預(yù)測(cè)，2004年房地產(chǎn)價(jià)格的漲幅將到達(dá)8%，平均200元/㎡左右?！蛲顿Y熱情高漲，投資品種多元化：受銀行降息并加收利息稅及股市低迷等因素的影響，重慶房地產(chǎn)投資市場(chǎng)熱情高漲，而且投資品種也不再僅限于傳統(tǒng)的門面，主城各區(qū)商鋪、住宅、寫字樓投資市場(chǎng)開展亦持續(xù)看好。據(jù)宏大公司市調(diào)統(tǒng)計(jì)，有投資打算的投資者約占全部置業(yè)者的20%左右，其中以住宅為投資對(duì)象者所占比重有所上升，達(dá)37.97%。◎大盤、名盤領(lǐng)跑熱點(diǎn)區(qū)域：與2002年相比，一方面是外地有實(shí)力開發(fā)商大舉涌入重慶圈地，另一方面外鄉(xiāng)品牌開發(fā)商圈地和開發(fā)規(guī)模亦有所擴(kuò)大，導(dǎo)致大盤時(shí)代蓄勢(shì)待發(fā)，龍湖、金科、翡翠湖、融橋、美茵河谷、奧園、棕櫚泉、保利、陽光100、學(xué)府大道、大川水岸等千畝大盤，在主城區(qū)各地四處開花，其中北部新區(qū)和南濱路堪稱大盤云集的熱點(diǎn)區(qū)域?！蚨址拷灰咨仙?；據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年1—11月，重慶主城區(qū)二手房累計(jì)成交面積達(dá)318.62萬方，同比增長33.2%.◎?qū)懽謽鞘袌?chǎng)反轉(zhuǎn)；伴隨經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，寫字樓市場(chǎng)逐漸復(fù)蘇，2003年，寫字樓成交面積23.14萬平方米，同期上漲144.4%，成交金額7.22億元，上漲231.6%，寫字樓市場(chǎng)迎來春天?！蛏虡I(yè)地產(chǎn)抬頭；2003年，主城各區(qū)共推出商業(yè)工程近20個(gè)，并有社區(qū)商業(yè)無數(shù)，開發(fā)體量在100萬平方米以上，代表著重慶商業(yè)地產(chǎn)正式啟動(dòng)。3、房地產(chǎn)市場(chǎng)開展趨勢(shì)重慶市政府根底設(shè)施建設(shè)全面提速?！鞍诵r(shí)重慶〞和“半小時(shí)主城〞已根本完成。一批信息化工程建成，渝懷鐵路、渝鄰高速公路、江北國際機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建等工程進(jìn)度加快，主城區(qū)新的路橋建設(shè)工程的開工，都市興旺經(jīng)濟(jì)圈的城市規(guī)劃面積的擴(kuò)大，數(shù)個(gè)板塊的規(guī)劃調(diào)整與建設(shè)等等，都將極大地促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)投資和消費(fèi)的進(jìn)一步活潑。城鎮(zhèn)化率的提高和舊城改造是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步擴(kuò)大的剛性支撐。作為直轄市的重慶城鎮(zhèn)化率低于全國平均水平，按照市政府的規(guī)劃，2005年我市城鎮(zhèn)化率將提高到41%，隨著城鎮(zhèn)化率的增多，住宅需求必將同步增加。今后2-3年內(nèi)，年拆遷量在200萬平方米左右的舊城改造，無疑與城鎮(zhèn)化率共同構(gòu)成促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)增長的剛性需求。重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將以較高的開展速度迎接新的未來。根據(jù)專家計(jì)算，當(dāng)一個(gè)地區(qū)人均GDP到達(dá)8000美元時(shí)，它的房地產(chǎn)市場(chǎng)才相對(duì)趨于平穩(wěn)，市場(chǎng)開展將接近飽和狀態(tài)。重慶市2003年人均GDP值為8075元，約合972美元。但是距離人均8000美元的經(jīng)濟(jì)水平還有相當(dāng)大的差距。由此可見，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)在相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)仍將具有較大的開展空間。2003年重慶全市商品房平均單價(jià)為1596元/平方米，主城區(qū)商品房均價(jià)為每平方米2103元/平方米〔注：除注明外凡重慶商品房價(jià)格均指套內(nèi)價(jià)，而其它地區(qū)均按建筑面積計(jì)〕。2003年重慶主城區(qū)房價(jià)增幅為5.5%，而一季度那么快速飆升，增幅達(dá)23.7%。今年1-5月份商品房住宅均價(jià)為2097元/平方米。從上述房價(jià)基數(shù)來看，重慶與全國的房價(jià)基數(shù)差距大，重慶房價(jià)缺乏上海房價(jià)的一半。房地產(chǎn)投資增長略快，高空置面積是“急功近利〞的表征如下列圖為1999-2004年重慶市房地產(chǎn)投資增長幅度：表：2003年國內(nèi)局部城市GDP與房地產(chǎn)投資指標(biāo)城市GDP增長房地產(chǎn)投資增長房地產(chǎn)投資占GDP的比例全國9.1%29.7%8.66%重慶11.4%33.3%14.57%上海11.8%20.3%14.42%廣東13.6%8.3%9.00%四川11.8%30.4%8.23%北京10.5%21.5%33.29%有效需求的增加得益于重慶經(jīng)濟(jì)水平的持續(xù)開展和人民生活水平的提高。2003年重慶市GDP增長11.4%，按常住人口計(jì)算的全市人均生產(chǎn)總值為8072元〔972美元〕。全年城市居民人均可支配收入8094元，比上年增加11.8%；城市居民消費(fèi)性支出7118元，其中居住支出增長24.7%。居住支出增長幅度相對(duì)過快。小結(jié)：整體來說，重慶目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“牛市〞期，但由于土地供給放量〔據(jù)相關(guān)政府部門統(tǒng)計(jì)2003年主城區(qū)供給土地達(dá)15193.2畝〕，商業(yè)物業(yè)的空置面積居全國前列等因素，市場(chǎng)存在一定隱憂。因此工程此時(shí)入市，雖然面臨的市場(chǎng)局勢(shì)整體較好，但仍然應(yīng)慎重選擇物業(yè)形態(tài)及市場(chǎng)定位。4、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析說明：在前一局部房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀局部所列舉的房地產(chǎn)開發(fā)指標(biāo)在此不再贅述，本篇主要針對(duì)消費(fèi)者需求進(jìn)行分析。為了把握重慶住宅消費(fèi)的開展動(dòng)向，在房交會(huì)期間對(duì)潛在購房人群做了調(diào)查問，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，重慶人住宅消費(fèi)主流在保持根本面的同時(shí)，也出現(xiàn)了引人注目的一些新特點(diǎn)：●首次置業(yè)仍是房市主流，二次置業(yè)需求看漲本次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，參加房交會(huì)的潛在購房者大多數(shù)還是第一次的置業(yè)者，占到被訪者總數(shù)的56％；但是，被訪者為第二次置業(yè)的占到34％，這個(gè)數(shù)據(jù)與2002年秋交會(huì)調(diào)查結(jié)果比擬，漲幅有13個(gè)百分點(diǎn)，這說明，在我市房地產(chǎn)需求市場(chǎng)上，首次置業(yè)買房的消費(fèi)者仍然是市場(chǎng)的主力群體，但是，已經(jīng)有越來越多的市民成為二次或?qū)掖蔚馁彿恐脴I(yè)者?！駶撛谛枨笸?jù)數(shù)據(jù)調(diào)查顯示：參加房交會(huì)并準(zhǔn)備在今后一年內(nèi)購房的市民占了觀眾的七成多。有10％的被訪者準(zhǔn)備在近1-2月內(nèi)就購房置業(yè)，半年內(nèi)會(huì)購房的消費(fèi)者有37％，半年至一年內(nèi)購房的占24％?！裾{(diào)查中提到，生活中最重要的方面，答復(fù)比例最高的為：健康，占31％，其次是家庭和睦占29％，再其次是事業(yè)占16％，然后才是女子成長、財(cái)富、社會(huì)地位，分別占10％，9％，4％?！敖】胆暫汀凹彝ズ湍括暿琴彿咳后w的生活觀中最重要的兩點(diǎn)，因此，開發(fā)商在產(chǎn)品規(guī)劃、設(shè)計(jì)和推廣中把握這兩點(diǎn)是最有效的溝通源點(diǎn)。從“家庭和睦〞可知，重慶市三代同堂的家庭占有一定的比率?！癖敬握{(diào)查中消費(fèi)者能承受的單價(jià)是1500-2000元居多，占的比例為36.71％，其次是2000-3000元。本次調(diào)查中，購房總價(jià)在20-30萬的居多，占40.54％，其次是15-20萬，35-40萬的只占6.35％。不同家庭結(jié)構(gòu)能承受的購房總價(jià)。由于重慶經(jīng)濟(jì)開展水平的提高，人均收入的提高，承受的住宅單價(jià)和總價(jià)也迅速提高?！翊舜握{(diào)查顯示，在購房因素上消費(fèi)者最看重的是配套設(shè)施的完善與否，統(tǒng)計(jì)得出配套設(shè)施完善占18％，其次考慮的是價(jià)格合理和地理位置優(yōu)越分別占12％，戶型合理占11％，物業(yè)管理占10％，不太注重的是增值潛力，只占3％，知名度高占2％。●在居家到工作地的車程的時(shí)間大多數(shù)能接受20-30分鐘左右?！翊舜握{(diào)查中，擁有私家車的購房者偏少，僅占5.06％。三、北部新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、北部新區(qū)概況北部新區(qū)位于重慶主城區(qū)北部，地域面積130平方公里。下轄人和、鴛鴦、大竹林、禮嘉四鎮(zhèn)，人口9.6萬。北部新區(qū)地勢(shì)平坦，地理位置十分優(yōu)越。南接重慶中心城區(qū)江北區(qū)和渝中區(qū)；北靠江北國際空港；西鄰嘉陵江，與高校、科研院所密集的沙坪壩區(qū)、北碚區(qū)一橋相聯(lián)；東南3公里與規(guī)劃中的長江寸灘滾裝碼頭毗鄰。210、319、212三條高速公路呈U型在新區(qū)分布，已經(jīng)開工建設(shè)的渝懷鐵路從該區(qū)穿過，重慶新火車客運(yùn)站正在區(qū)內(nèi)興建，西南大型電信交換樞紐之一在新區(qū)南緣。優(yōu)越適中的地理位置和興旺便捷的交通、通信條件，使北部新區(qū)具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和較大的開展?jié)摿?。區(qū)域規(guī)劃：重慶北部新區(qū)總體規(guī)劃凸現(xiàn)可持續(xù)開展理念，結(jié)合新區(qū)逶迤起伏、臨水傍山的淺丘地形，采用“多中心、組團(tuán)式〞模式，規(guī)劃為7個(gè)組團(tuán)、10個(gè)產(chǎn)業(yè)片區(qū)，形成“北斗七星〞組團(tuán)布局；各組團(tuán)間用綠地、森林和生態(tài)農(nóng)地等隔離，既保護(hù)組團(tuán)的城市形態(tài)，又?jǐn)U大了綠地面積。在編制完成重慶北部新區(qū)建設(shè)規(guī)劃的同時(shí)，重慶北部新區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開展規(guī)劃、旅游規(guī)劃、教育規(guī)劃、生態(tài)建設(shè)規(guī)劃、物流規(guī)劃等一批專業(yè)規(guī)劃已經(jīng)啟動(dòng)并加緊編制，一個(gè)指導(dǎo)重慶北部新區(qū)可持續(xù)開展的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、科技和環(huán)境協(xié)調(diào)開展的規(guī)劃文本體系正在日趨完善之中。產(chǎn)業(yè)開展：重慶北部新區(qū)主要開展信息技術(shù)、光電子、生物工程和新醫(yī)藥、綠色環(huán)保等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)；醫(yī)療器械、汽車及零配件等現(xiàn)代制造業(yè)；出口加工制造等產(chǎn)業(yè)。長安福特汽車工業(yè)園和重慶光電產(chǎn)業(yè)園已在2001年4月奠基并開工建設(shè)。經(jīng)過短短21個(gè)月的緊張建設(shè)，中美合資的長安福特汽車首款產(chǎn)品福特“嘉年華〞已于2003年1月正式下線，形成批量生產(chǎn)。重慶出口加工區(qū)于2001年11月在重慶北部新區(qū)經(jīng)開園奠基，首期0.4平方公里已于2002年8月建成并封關(guān)運(yùn)行，同年底第一批價(jià)值100多萬美元的機(jī)電產(chǎn)品已出口德國。重慶環(huán)保產(chǎn)業(yè)園〔國家環(huán)保產(chǎn)業(yè)重慶基地〕和重慶軟件園于2002年4月分別在重慶北部新區(qū)經(jīng)開園和高新園奠基和授牌。重慶北部新區(qū)共成功引進(jìn)49個(gè)工程，其中有世界500強(qiáng)和知名企業(yè)延鋒偉世通、APL等，合同投資總額到達(dá)86.4億元。根底設(shè)施：道路：建成道路總里程22公里，縱貫北部新區(qū)南北主干道——金開大道已經(jīng)通車，橫貫東西的主干道——金山大道正在加緊建設(shè)，重慶北部新區(qū)首期開發(fā)的五個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)之間已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了城市快車道連接。2、北部新區(qū)各組團(tuán)分析北部新區(qū)規(guī)劃為七個(gè)組團(tuán)：人和組團(tuán)、鴛鴦組團(tuán)、大竹林組團(tuán)、大云組團(tuán)、禮嘉組團(tuán)、黃茅坪組團(tuán)、金山組團(tuán)。七個(gè)組團(tuán)間用生態(tài)農(nóng)地、林地、綠地和主題公園相隔離，規(guī)劃為北線精準(zhǔn)農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)園。重點(diǎn)開展名、優(yōu)、特、新、稀種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)，開展都市觀光農(nóng)業(yè)和城郊休閑旅游業(yè)。規(guī)劃有一個(gè)森林和鳥類保護(hù)區(qū)，兩個(gè)景觀林木培植區(qū)，三個(gè)主題生態(tài)公園，四個(gè)生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)。嘉陵江16公里沿江江岸線規(guī)劃為嘉陵江濱江山水園林綜合產(chǎn)業(yè)帶。重點(diǎn)培植沿江綠化帶，建設(shè)生態(tài)公園、休閑度假中心和高檔住宅區(qū)，開展休閑旅游、生態(tài)觀光和高檔物業(yè)。各組團(tuán)、各產(chǎn)業(yè)園區(qū)之間用區(qū)內(nèi)環(huán)狀道路交通連接。人和組團(tuán)人和組團(tuán)規(guī)劃建設(shè)用地20平方公里，人口4萬人，組團(tuán)內(nèi)規(guī)劃有綜合商務(wù)區(qū)和光電產(chǎn)業(yè)園的一局部。綜合商務(wù)區(qū)將主要建設(shè)為新區(qū)的行政、商務(wù)、金融、信息中心，重慶鐵路新客站也將在這里建設(shè)。光電園重點(diǎn)開展光電產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。鴛鴦組團(tuán)規(guī)劃用地17平方公里，人口8萬人，組團(tuán)內(nèi)規(guī)劃有汽車工業(yè)園及金山汽車配套產(chǎn)業(yè)，主要開展長安福特汽車工程以及相關(guān)的汽車配套產(chǎn)業(yè)。大竹林組團(tuán)規(guī)劃用地7.76平方公里，人口4萬人，組團(tuán)內(nèi)規(guī)劃有軟件產(chǎn)業(yè)園和光電產(chǎn)業(yè)園的一局部。軟件產(chǎn)業(yè)園重點(diǎn)開展軟件產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。大云組團(tuán)規(guī)劃用地5.77平方公里，人口2萬人，組團(tuán)內(nèi)主要規(guī)劃有生物工程及新醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園，重點(diǎn)開展生物工程和新藥生產(chǎn)及其相關(guān)的高科技產(chǎn)業(yè)。禮嘉組團(tuán)規(guī)劃用地11.3平方公里，人口6萬人，組團(tuán)內(nèi)規(guī)劃有新材料產(chǎn)業(yè)區(qū)和局部生物工程和新醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園。新材料產(chǎn)業(yè)區(qū)重點(diǎn)開展新型材料和環(huán)保產(chǎn)業(yè)及其他高科技產(chǎn)業(yè)。黃茅坪組團(tuán)規(guī)劃用地3.17平方公里，人口1萬人，規(guī)劃有創(chuàng)新科教園。重點(diǎn)建設(shè)北部新區(qū)的研發(fā)、教育和培訓(xùn)基地，形成北部新區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的孵化基地。金山組團(tuán)規(guī)劃總用地3平方公里，人口1萬人，重點(diǎn)開展外向型產(chǎn)業(yè)，出口加工業(yè)，拓展海外市場(chǎng)。3、北部新區(qū)房地產(chǎn)開展特征五黃路、新牌坊地區(qū)為重慶房地產(chǎn)開發(fā)較早的區(qū)域，中高檔工程較為密集。而人和至兩路區(qū)域，2003年前的房地產(chǎn)開發(fā)還是較為滯后的，由于其距主城區(qū)較遠(yuǎn)，因此除少量高端別墅工程外，其余均是以中低檔的小規(guī)模工程為主，且數(shù)量較大。正是因?yàn)橛灞眳^(qū)房地產(chǎn)開發(fā)具有兩極性，所以從前述“2003重慶房地產(chǎn)開發(fā)主要指標(biāo)列表〞的統(tǒng)計(jì)來看，其房屋總體均價(jià)較低，均價(jià)上漲速度也較慢。但目前，隨著北部新區(qū)的進(jìn)一步建設(shè)和道路根底設(shè)施的進(jìn)一步完善，以及在政府“大渝北〞開展思路的帶動(dòng)下，眾多品牌開發(fā)商，紛紛越過新牌坊向人和地區(qū)挺進(jìn)，其中包括香江國際、和記黃埔、龍湖、棕櫚泉、奧園等本市及國內(nèi)知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。這些工程均直取市場(chǎng)高端，具有規(guī)模大、價(jià)值高的特點(diǎn)。這對(duì)于該地區(qū)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的帶動(dòng)無疑是有積極意義的。同時(shí)，受城市大拆遷的影響，2003年，北部新區(qū)的房地產(chǎn)以其優(yōu)越的人居環(huán)境和相對(duì)主城其它區(qū)域低廉的價(jià)格而吸引了較多的外區(qū)〔特別是江北和渝中區(qū)〕的消費(fèi)者遷入，可以說北部新區(qū)已經(jīng)成為重慶主城中幾個(gè)新興開發(fā)區(qū)中最具人氣吸引力的區(qū)域。另一個(gè)值得重視的情況是，雖然2003年，渝北區(qū)房地產(chǎn)竣工面積、銷售面積和銷售總額均呈負(fù)增長，銷售單價(jià)較為穩(wěn)定，而產(chǎn)銷率卻較高，達(dá)88%，僅次于大渡口區(qū)，顯示了較強(qiáng)的消化能力。2003年，渝北區(qū)房地產(chǎn)施工面積同比增幅僅7.7%，由此也顯示出2004年上半年的區(qū)域供給量較為適度，但隨著經(jīng)開新城大盤的紛紛推出，2004年末至2005年初，渝北房地產(chǎn)將會(huì)呈現(xiàn)出品質(zhì)躍升，價(jià)格上升和供給量增加的勢(shì)頭。第二章、工程分析1、工程區(qū)域分析本工程位于北部新區(qū)人和鎮(zhèn)，緊鄰重慶棕櫚泉花園與龍湖藍(lán)湖郡之間。工程距龍溪鎮(zhèn)約2000米，距紅旗河溝立交橋及重慶汽車北站約占2500米,距重慶市區(qū)3500米，距火車站5000米，距朝天門15000米，距江北全天候國際機(jī)場(chǎng)18000米，交通十分便利。東接原人和居住區(qū)，南靠人和舊公路，西臨上人干道，北臨人和中學(xué)。本工程為原人和鎮(zhèn)商貿(mào)區(qū)，極具地域優(yōu)勢(shì)。附近有重慶交警十九支隊(duì),工程對(duì)面為重慶交警隊(duì)與武警部隊(duì)宿舍樓。隨著重慶成為直轄市、重慶市北部城區(qū)成立，根據(jù)新重慶的城市總體規(guī)劃要求，北部城區(qū)將是未來新重慶的主城區(qū)，其建設(shè)水平勢(shì)必提高到一個(gè)新的臺(tái)階。目前北部城區(qū)正成為開發(fā)熱土，渝懷鐵路開工建設(shè)，龍湖水晶酈城、金科美社、重慶棕櫚泉、奧林匹克花園等一大批工程開始啟動(dòng)，使北部城區(qū)人氣上升，消費(fèi)水平提高，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的開展。2、工程地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)工程地塊主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo):項(xiàng)目單位數(shù)值備注工程位置人和鎮(zhèn)吉樂四社地塊規(guī)劃總用地㎡31948.27㎡其中道路、及綠化行政劃撥㎡9350.11㎡土地凈面積㎡22598.16㎡規(guī)劃總建筑面積㎡約60000㎡3、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查附近樓盤調(diào)查表工程名稱占地面積〔m2〕總建面〔m2〕總戶數(shù)主力戶型銷售均價(jià)〔元/m2〕開盤時(shí)間交房時(shí)間富悅景園/24529182二室二廳17402003.2現(xiàn)房渝復(fù)麗園627029815264兩房、三房%21002003.82004.10人和春天/54970/二室二廳14902003.92004.1金科天簌200畝142000800四室二廳30002003.82004.3楓林秀水/73431二室二廳36302003.92004.12九龍湖畔1209139340242兩房、三房24002003.12004.4天一桂湖994043737.1790多兩房、三房、錯(cuò)躍2250.4.172004.2金華苑C棟132兩房、三房18802003.7底2004.4碧云花園13333/462兩房、三房、四房23002002.92003.6.30仁和欣座1498933787.50154兩房、三房19502003．112004．10小結(jié)：〔1〕、北部新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)情況來看，新牌坊地區(qū)是開展較早，檔次較高也最為成熟的區(qū)域。其主要特征是，以龍湖花園為核心，形成了上規(guī)模的高端品質(zhì)樓盤和規(guī)模較小的中等品質(zhì)樓盤兩大集團(tuán)軍。前者往往在整個(gè)重慶房地產(chǎn)界都是執(zhí)牛耳的工程，因而十分注重營銷及廣告的推廣，吸引的也是整個(gè)重慶市內(nèi)的消費(fèi)群。而后者那么普遍依附于前者展開營銷，不僅價(jià)格上與前者保持一定的距離，同時(shí)廣告宣傳力度也較弱，消費(fèi)覆蓋面相對(duì)有限?！?〕、緊鄰的新牌坊地區(qū)相比，人和的房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚，縱觀整個(gè)地域內(nèi)的商住單體樓或小型社區(qū)，普遍集中在經(jīng)開大道北部，鎮(zhèn)內(nèi)主干道龍壽路兩側(cè)，整個(gè)地域內(nèi)樓盤普遍存在著檔次低、設(shè)計(jì)差、規(guī)模小的通病，許多樓盤都屬自然銷售，但普遍銷售狀況都較好，說明有很大的開發(fā)市場(chǎng)?！?〕、目前，隨著北部新區(qū)的進(jìn)一步建設(shè)和道路根底設(shè)施的進(jìn)一步完善，以及在政府“大渝北〞開展思路的帶動(dòng)下，眾多品牌開發(fā)商，紛紛越過新牌坊向人和地區(qū)挺進(jìn)，其中包括香江國際、和記黃埔、龍湖、棕櫚泉等本市及國內(nèi)知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。這些工程均直取市場(chǎng)高端，具有規(guī)模大、價(jià)值高的特點(diǎn)?？梢灶A(yù)見，在未來1-3年內(nèi)，人和將成為北部新區(qū)高檔住宅的又一密集區(qū)域，這對(duì)于人和地區(qū)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的帶動(dòng)無疑是有積極意義的?！?〕、周邊樓盤都以兩室至三室的戶型為主。〔5〕、工程都是小區(qū)樓盤，具有一定的環(huán)境和配套優(yōu)勢(shì)?！?〕、單價(jià)普遍集中在1800—2500元/㎡，除個(gè)別單體樓盤價(jià)格在1600—3000元左右?！?〕、工程依托周邊小區(qū)樓盤，配套都較為成熟，學(xué)校、醫(yī)院、銀行都較為方便?！?〕、周邊工程銷售情況都比擬良好。4、工程SWOT分析工程優(yōu)勢(shì)〔S〕工程位于人和鎮(zhèn)，毗鄰加新花園、金科天湖美鎮(zhèn)、棕櫚泉國際花園城等高品質(zhì)住宅小區(qū)旁，區(qū)位檔次較高，開展?jié)摿臻g極大。工程位于人和鎮(zhèn)金開大道旁，道路通達(dá)度良好，樓盤形象展示良好。工程周邊自然環(huán)境良好。工程為緊鄰金開大道，底商價(jià)值高。工程雖然規(guī)模不大，但與周邊樓盤借勢(shì)，有一定大環(huán)境景觀，并且自身也可在綠化休閑方面做文章。工程劣勢(shì)〔W〕工程規(guī)模偏小，要想成為關(guān)注熱點(diǎn)有一定難度。工程緊鄰城市快速干道，有一定的噪音污染和塵污染。工程規(guī)模偏小，自然綠化環(huán)境難以滿足客戶需要。工程雖緊鄰公路，但目前公交線路缺乏，生活本錢較高工程周邊生活配套不十分理想，中小學(xué)、醫(yī)院等比擬缺乏。商業(yè)門面目前人氣缺乏，比擬難以吸引客戶的關(guān)注。工程時(shí)機(jī)〔O〕重慶城市改造進(jìn)程加快，北部新城為重慶房地產(chǎn)最具吸引力的區(qū)域之一，北部新城對(duì)外區(qū)的吸引力持續(xù)增強(qiáng)。隨著房屋居住的郊區(qū)化，人和的物業(yè)熱銷勢(shì)頭還有進(jìn)一步增加的趨勢(shì)。北部新城-人和組團(tuán)的開發(fā)步伐加快。北部新區(qū)在下半年有眾多大盤推出，本工程可依托于大盤下做足產(chǎn)品的差異化贏得市場(chǎng)。江北及渝中區(qū)等地的大拆遷在今明兩年還將進(jìn)一步加加強(qiáng)力度。香江國際集團(tuán)500畝工程落戶人和鎮(zhèn)，規(guī)劃的包括領(lǐng)事館區(qū)、會(huì)展中心、歌劇院、大型商場(chǎng)、星級(jí)賓館、商務(wù)公寓等，和記黃埔國際品質(zhì)社區(qū)形象浮出水面。隨著光電園的建設(shè)，越來越多的企業(yè)落戶人和，帶來銷售時(shí)機(jī)。隨著金科天籟城等工程的開發(fā)，拉開了人和片區(qū)高端工程的開發(fā)序幕，而從前面的分析中，我們可以看到，未來人和地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)工程以規(guī)模較大的品質(zhì)工程為主，而區(qū)域內(nèi)與本案具有可比性的工程，如富悅景園、天河世紀(jì)星等均已進(jìn)入銷售后期，對(duì)本工程威脅不大。工程威脅〔T〕人和地區(qū)現(xiàn)有人口僅2萬余人，消化能力有限，而本區(qū)域?qū)ν獾慕煌ㄓ植皇呛芊奖悖绾挝渌貐^(qū)消費(fèi)者前往置業(yè)。本區(qū)域內(nèi)，與本案規(guī)模相當(dāng)?shù)臉潜P均為經(jīng)濟(jì)實(shí)用房，給消費(fèi)者形成了一個(gè)低價(jià)的概念，本案要如何沖破消費(fèi)者的價(jià)格設(shè)限，以求效益的最大化。新牌坊地區(qū)的中檔物業(yè)會(huì)對(duì)本案形成消費(fèi)攔截。江北區(qū)它區(qū)域的經(jīng)濟(jì)實(shí)用房亦會(huì)對(duì)本案形成競(jìng)爭(zhēng)分流，尤其是對(duì)拆遷戶形成競(jìng)爭(zhēng)分流。如大石壩、南橋寺等地。三、工程定位1、目標(biāo)客戶群定位住宅目標(biāo)消費(fèi)群定位：中上層市民目標(biāo)消費(fèi)群階層身份識(shí)別：■通過對(duì)重慶市預(yù)購房群體所屬各社會(huì)階層及其職業(yè)構(gòu)成的細(xì)分研究，預(yù)購房群體中十大階層的分布情況如下：社會(huì)上層社會(huì)中層社會(huì)中下層其它階層構(gòu)成國家與社會(huì)管理職業(yè)經(jīng)理人私營企業(yè)主辦事人員專業(yè)技術(shù)人員個(gè)體工商戶產(chǎn)業(yè)工人商業(yè)效勞人員城鄉(xiāng)無業(yè)或失業(yè)人員農(nóng)業(yè)勞動(dòng)者離、退休者學(xué)生2002年5.62%7.69%2.37%40.24%14.20%6.8%8.28%8.58%1.78%1.78%2.66%2003年5.09%5.36%2.41%27.61%24.93%10.99%6.97%4.29%4.83%0.27%5.63%1.61%■通過對(duì)上述階層劃分的統(tǒng)計(jì)接合工程的實(shí)際情況進(jìn)行分析，我們認(rèn)為本案的目標(biāo)消費(fèi)群應(yīng)主要集中在社會(huì)中上層，兼及其它階層。社會(huì)的中上層亦是社會(huì)各階層最大的分化群體，其中一局部經(jīng)濟(jì)資源、文化資源及組織資源占有較為充分者，會(huì)向著社會(huì)的上層分化，而這局部群體的住宅追求亦會(huì)向著品質(zhì)住宅看齊，所以本案要爭(zhēng)取的是屬于具有平實(shí)生活指向的社會(huì)中上層?！鼍唧w而言，其職業(yè)構(gòu)成包括：各類企事業(yè)單位的普通辦事人員及職工、個(gè)體工商戶、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主、具有平實(shí)生活指向的專業(yè)技術(shù)人員和離退體者等。■目標(biāo)消費(fèi)群年齡構(gòu)成：考慮到本案區(qū)域狀況，再接合目標(biāo)消費(fèi)群的階層身份特征來看，其年齡結(jié)構(gòu)應(yīng)在28-55歲左右?！瞿繕?biāo)消費(fèi)群區(qū)域構(gòu)成：江北及渝北的消費(fèi)者占到60%左右，渝中區(qū)的消費(fèi)者約占到25%左右，其余地區(qū)的消費(fèi)者約占15%?！瞿繕?biāo)消費(fèi)群經(jīng)濟(jì)情況：綜合前述目標(biāo)消費(fèi)群的各項(xiàng)指標(biāo)來看，其屬于社會(huì)中上層，其家庭月收入通常在4000-7000元之間?！瞿繕?biāo)客戶置業(yè)特征：這局部客戶年齡在28-55歲之間，多為事業(yè)有成、收入較為殷實(shí)人士。他們要求舒適的環(huán)境和齊備的功能。但