房地產(chǎn)REITs周報(bào)：上市房企購物中心規(guī)模如何

告|行業(yè)研究周報(bào)請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和免責(zé)申明1房地產(chǎn).16-2023.4.21)家公司數(shù)據(jù)，開業(yè)在營購物中心數(shù)量共有1228個(gè)(包含未上市的萬達(dá))，萬平方米，資產(chǎn)賬面價(jià)值達(dá)到11361億元。上市房企逐漸重視購物中心業(yè)務(wù)的發(fā)展，我們整理了如下規(guī)模房企的商業(yè)購物中心業(yè)務(wù)情況，包括大悅城、華潤置地我們首先梳理了部分內(nèi)地房企購物中心產(chǎn)品系列，多數(shù)房企的購物中心有多個(gè)產(chǎn)品線。根據(jù)華我們拆分了上面部分房企的購物中心開業(yè)情況，開業(yè)在營購物中心數(shù)量共有1228個(gè)，已開業(yè)面積達(dá)到6095萬平方米。覆蓋城市數(shù)量超過100個(gè)的有萬達(dá)、新城控股；覆蓋城市數(shù)量達(dá)到雙位數(shù)的有大悅城、華潤置地、萬科、龍湖、寶龍、旭輝、招商蛇口。已開業(yè)購物中心面積超過1000萬平方米的有新城控股、萬科、寶龍(寶龍商業(yè))；已開業(yè)購物中心面積超過100萬平方米不足1000萬平方米的有大悅城、華潤置地、龍湖集團(tuán)、招商蛇口、保利發(fā)展、數(shù)量超過100個(gè)的有萬達(dá)、萬科、新城控股。根據(jù)2022年上市公司披露數(shù)據(jù)，以上公司的2022年購物中心商業(yè)收入租金收入共有480中心商業(yè)收入體量過百億元的有華潤置地、新城控股；購物中心商業(yè)收入體量超過50億元不足百億的有龍湖、萬科。購物中心商業(yè)收入占公司總收入比例最大的是中國國貿(mào)，達(dá)到、保利發(fā)展。地產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模超過1000億元的是華潤置地、中國海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)、新城控股、招商蛇地產(chǎn)、陸家嘴、龍湖集團(tuán)、華潤置地、中國海外發(fā)展。REITs證綜指本周，中證REITs指數(shù)(收盤)下跌1.293%，REITs指數(shù)下跌1.582%，上證綜指下跌1.105%，國債指數(shù)上漲0.09%。滾動(dòng)4周，中證REITs指數(shù)(收盤)下跌4.08%，REITs指數(shù)下跌21日，中證REITs指數(shù)(收盤)與上證綜指呈現(xiàn)微弱的正相關(guān)，相關(guān)系數(shù)為0.09；中證REITs指數(shù)(收盤)與中債-10年期國債全價(jià)指數(shù)呈現(xiàn)正相關(guān)，相關(guān)系數(shù)為0.19。這主要與REITs具REITs分為產(chǎn)權(quán)類REITs和特許經(jīng)營權(quán)類REITs兩類看。本周，產(chǎn)權(quán)類REITs下跌2.47%，特許經(jīng)營權(quán)類REITs下跌1.05%。滾動(dòng)4周，產(chǎn)權(quán)類REITs下跌5.93%，特許經(jīng)營權(quán)類REITs下跌4.25%。整體看本周特許經(jīng)營類REITs指數(shù)表現(xiàn)強(qiáng)于產(chǎn)權(quán)類施類REITs的估值收益率普遍較高REITs量REITs基金估值的指標(biāo)。截至2023年4月21REIT設(shè)施REITs的估值收益率較高，并且普遍在5%以上；保障性租賃住房REITs的估值收益率除華夏基金華潤有巢REIT外均不高于證券研究報(bào)告2023年04月23日級級級劉清海分析師SACS0523010003tfzqcom胡孝宇分析師SACS0522070003zqcom勢圖12% 7% 2% 3% 8%-13%-18%-23%房地產(chǎn)滬深30022-042022-082022-12資料來源：聚源數(shù)據(jù)報(bào)告——統(tǒng)計(jì)局3月數(shù)據(jù)點(diǎn)評》2023-蘇3《房地產(chǎn)-行業(yè)研究周報(bào):購物中心近年來出租率有何變化？——REITs周對購物中入體量REITsREITs類REITs；2)具有穩(wěn)定現(xiàn)金流，分紅率較高的特許經(jīng)營權(quán)類REITs，如能源基礎(chǔ)設(shè)施類風(fēng)險(xiǎn)提示：政策實(shí)施不及預(yù)期、宏觀經(jīng)濟(jì)不及預(yù)期、項(xiàng)目運(yùn)營不及預(yù)期、購物中心業(yè)務(wù)發(fā)展及預(yù)期報(bào)告|行業(yè)研究周報(bào)請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和免責(zé)申明2 2.本周中證REITs指數(shù)跑輸上證綜指 52.1.本周特許經(jīng)營類REITs表現(xiàn)強(qiáng)于產(chǎn)權(quán)類REITs 52.2.倉儲(chǔ)物流類REITs日均換手率普遍偏低 63.交通基礎(chǔ)設(shè)施類REITs的估值收益率普遍較高 74.本周REITs審批進(jìn)度 85.本周公募REITs主要公告 9 報(bào)告|行業(yè)研究周報(bào)請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和免責(zé)申明3根據(jù)我們統(tǒng)計(jì)的16家公司數(shù)據(jù)，開業(yè)在營購物中心數(shù)量共有1228個(gè)(包含未上市的萬達(dá))，已開業(yè)面積達(dá)到6095萬平方米，資產(chǎn)賬面價(jià)值達(dá)到11361億元。上市房企逐漸重視購物中心業(yè)務(wù)的發(fā)展，我們整理了如下規(guī)模房企的商業(yè)購物中心業(yè)務(wù)情況，包括大悅城、華潤置地等共15家上市房企和未上市的萬達(dá)。我們首先梳理了部分內(nèi)地房企購物中心產(chǎn)品系列，多數(shù)房企的購物中心有多個(gè)產(chǎn)品線。根據(jù)整理的資料顯示，除新城控股和萬達(dá)等房企之外，多數(shù)房企的購物中心有多個(gè)產(chǎn)品物中心產(chǎn)品系列項(xiàng)目春風(fēng)里、祥云小鎮(zhèn)匯、萬象天地、萬科廣場場薈城、寶龍廣場、寶龍?zhí)斓赜罘?、環(huán)宇城地、悠方天地廣州合景·悠方萬達(dá)(未上市)廣場商花園城界鄰場mall大家裝泛悅mall·西匯店中心中心中國國貿(mào)國貿(mào)商城國貿(mào)商城資料來源：各房企官網(wǎng)、寶龍商業(yè)公告、招商蛇口公告、南國置業(yè)公告、陸家嘴公告、金融街公告、中國國貿(mào)公告等、天風(fēng)證券研究所我們拆分了上面部分房企的購物中心開業(yè)情況，開業(yè)在營購物中心數(shù)量共有1228個(gè)，已開業(yè)面積達(dá)到6095萬平方米。覆蓋城市數(shù)量超過100個(gè)的有萬達(dá)、新城控股；覆蓋城市數(shù)量達(dá)到雙位數(shù)的有大悅城、華潤置地、萬科、龍湖、寶龍、旭輝、招商蛇口。已開業(yè)購物中心面積超過1000萬平方米的有新城控股、萬科、寶龍(寶龍商業(yè))；已開業(yè)購物中心面積超過100萬平方米不足1000萬平方米的有大悅城、華潤置地、龍湖集團(tuán)、招商蛇口、保利發(fā)展、南國置業(yè)。開業(yè)購物中心數(shù)量超過100個(gè)的有萬達(dá)、萬科、新城控股。城市數(shù)量城市數(shù)量萬達(dá)(未上市)資料來源：大悅城官網(wǎng)、萬科官網(wǎng)、龍湖官方公眾號、萬達(dá)官網(wǎng)、各房企公告等、天風(fēng)證券研究所報(bào)告|行業(yè)研究周報(bào)請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和免責(zé)申明4上市房企購物中心已開業(yè)面積(萬平方米)大悅城300華潤置地798萬科A28新城控股1320龍湖集團(tuán)722寶龍商業(yè)1055旭輝96招商蛇口288保利發(fā)展114南國置業(yè)20陸家嘴45.7中國國貿(mào)7.9資料來源：華潤置地官方公眾號、龍湖官方公眾號、各房企公告等、天風(fēng)證券研究所注：大悅城和旭輝為截至2022年6月30日的數(shù)據(jù)，其他房企為截至2022年12月31日數(shù)據(jù)(個(gè))開業(yè)在營購物中心數(shù)量5004003002000資料來源：華潤置地官方公眾號、龍湖官方公眾號、萬達(dá)官網(wǎng)、各房企公告等、天風(fēng)證券研究所注：大悅城和旭輝為截至2022年6月30日的數(shù)據(jù)，其他房企為截至2022年12月31日數(shù)據(jù)根據(jù)2022年上市公司披露數(shù)據(jù)，以上公司的2022年購物中心商業(yè)收入租金收入共有480億元，其中收入體量最大的是華潤置地，占公司總收入比例最大的是中國國貿(mào)。2022年購物中心商業(yè)收入體量過百億元的有華潤置地、新城控股；購物中心商業(yè)收入體量超過50億元不足百億的有龍湖、萬科。購物中心商業(yè)收入占公司總收入比例最大的是中國國貿(mào)，達(dá)到33.67%；其他占比超過5%的有新城控股、華潤置地、寶龍地產(chǎn)；占比不足1%的有招商蛇口、中國海外發(fā)展、保利發(fā)展。末部分房企的購物中心商業(yè)收入規(guī)模和占公司總收入比例上市房企購物中心商業(yè)收入規(guī)模(億元)占公司總收入比例華潤置地1137.66.55%萬科A87.21.73%新城控股100.068.67%龍湖集團(tuán)94.33.76%寶龍地產(chǎn)17.415.55%中國海外發(fā)展0.67%招商蛇口12.890.70%保利發(fā)展4.90.17%陸家嘴2.442.07%中國國貿(mào)11.5933.67%資料來源：各房企公告、wind、天風(fēng)證券研究所注：寶龍地產(chǎn)的購物中心商業(yè)收入僅包含60個(gè)自持項(xiàng)目的收入根據(jù)2022年上市公司披露數(shù)據(jù)，以上公司投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值合計(jì)11361億元，其中規(guī)模最大的是華潤置地，投資性房地產(chǎn)占公司總資產(chǎn)比例最高的是中國國貿(mào)。2022年投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模超過1000億元的是華潤置地、中國海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)、新城控報(bào)告|行業(yè)研究周報(bào)請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和免責(zé)申明52021/10…2021/11…2021/12…2022/10…2022/11…2022/12…2021/10…2021/11…2021/12…2022/10…2022/11…2022/12…REITs指數(shù)綜指債-10年期國債全價(jià)指數(shù)(指數(shù))90中證REITs指數(shù)(收盤)800部分房企的投資性房地產(chǎn)規(guī)模和占公司總資產(chǎn)比例房企置地城控股團(tuán)產(chǎn)房企置地城控股團(tuán)產(chǎn)合景泰富商蛇口保利發(fā)展投資性房地產(chǎn)(億元)307.855.61%6.60%資料來源：wind、天風(fēng)證券研究所REITsREITsREITs本周，中證REITs指數(shù)(收盤)下跌1.293%，REITs指數(shù)下跌1.582%，上證綜指下跌1.105%，國債指數(shù)上漲0.09%。滾動(dòng)4周，中證REITs指數(shù)(收盤)下跌4.08%，REITs指數(shù)下跌4.85%，上證綜指上漲1.09%，國債指數(shù)上漲0.32%。根據(jù)我們的統(tǒng)計(jì)測算，截至2023年4月21日，中證REITs指數(shù)(收盤)與上證綜指呈現(xiàn)微弱的正相關(guān)，相關(guān)系數(shù)為0.09；中證REITs指數(shù)(收盤)與中債-10年期國債全價(jià)指數(shù)呈現(xiàn)正相關(guān)，相關(guān)系數(shù)為0.19。這主要與REITs具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的特性有關(guān)。資料來源：wind，天風(fēng)證券研究所注：為保證可比性，我們將REITs指數(shù)的基日調(diào)整為與中證REITs指數(shù)(收盤)一致的2021年9月30日將REITs分為產(chǎn)權(quán)類REITs和特許經(jīng)營權(quán)類REITs兩類看。本周，產(chǎn)權(quán)類REITs下跌2.47%，特許經(jīng)營權(quán)類REITs下跌1.05%。滾動(dòng)4周，產(chǎn)權(quán)類REITs下跌5.93%，特許經(jīng)營權(quán)類REITs下跌4.25%。整體看本周特許經(jīng)營類REITs指數(shù)表現(xiàn)強(qiáng)于產(chǎn)權(quán)類REITs指數(shù)。報(bào)告|行業(yè)研究周報(bào)請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和免責(zé)申明6(指數(shù))9080REITs指數(shù)產(chǎn)權(quán)類指數(shù)特許經(jīng)營權(quán)類指數(shù)資料來源：wind，天風(fēng)證券研究所注：我們將REITs指數(shù)、產(chǎn)權(quán)類指數(shù)、特許經(jīng)營權(quán)類指數(shù)的基日軍調(diào)整為2021年9月30日分具體基金看，本周華夏越秀高速公路REIT單周漲幅最大為1.6718%，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT單周跌幅最大為9.1614%；IPO以來鵬華深證能源REIT漲幅最大為35.2103%，平安廣交投廣河高速REIT、華夏中國交建高速REIT、中金安徽交控REIT、國金中國鐵建高速REIT、華夏杭州和達(dá)高科產(chǎn)園REIT、華泰江蘇交控REIT為六支IPO以來下跌的基金，跌幅分別為20.05%、16.08%、11.13%、7.73%、3.20%、1.14%%；IPO以來產(chǎn)權(quán)類REITs普遍表現(xiàn)優(yōu)于特許經(jīng)營權(quán)類REITs。資料來源：wind，天風(fēng)證券研究所REITs均換手率普遍偏低本周，日均換手率最高的是國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT，日均換手率達(dá)到3.85%，日均換手率最低的是滬杭甬杭徽REIT，日均換手率為0.3091%。周換手率較上周上升最明顯的是華夏基金華潤有巢REIT，換手率提高1.09pct，換手率下降最多的是富國首創(chuàng)水務(wù)封閉報(bào)告|行業(yè)研究周報(bào)請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和免責(zé)申明7東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT華安張江光大園REIT建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT中金普洛斯REIT紅土創(chuàng)新鹽田港REIT滬杭甬杭徽REIT國金中國鐵建高速REIT華夏中國交建高速REIT華夏越秀高速公路REIT中航首鋼綠能REIT鵬華深圳能源REIT紅土深圳安居REIT華夏北京保障房REIT中金廈門安居REIT華夏合肥高新產(chǎn)園REIT華泰江蘇交控REIT中金安徽交控REIT華夏基金華潤有巢REIT中航京能光伏REIT資料來源：wind東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT華安張江光大園REIT建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT中金普洛斯REIT紅土創(chuàng)新鹽田港REIT滬杭甬杭徽REIT國金中國鐵建高速REIT華夏中國交建高速REIT華夏越秀高速公路REIT中航首鋼綠能REIT鵬華深圳能源REIT紅土深圳安居REIT華夏北京保障房REIT中金廈門安居REIT華夏合肥高新產(chǎn)園REIT華泰江蘇交控REIT中金安徽交控REIT華夏基金華潤有巢REIT中航京能光伏REIT資料來源：wind，天風(fēng)證券研究所根據(jù)資產(chǎn)類型分類看，本周成交額占REITs整體成交額比例最大的是園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs，所占比例達(dá)到31.82%，成交額占比最小的是生態(tài)環(huán)保REITs，所占比例為6.05%。本周日均換手率最高的是能源基礎(chǔ)設(shè)施REITs，日均換手率為1.41%；日均換手率最低的是倉儲(chǔ)物流REITs，日均換手率為0.85%。(%)53052050成交額占REITs總成交額比重(%)周日均換手率(%)1.601.401.201.000.800.600.400.200.00資料來源：wind，天風(fēng)證券研究所REITs的估值收益率普遍較高我們選取中債估值的REITs估值收益率作為衡量REITs基金估值的指標(biāo)。截至2023年4月21日，REITs估值收益率最高的是平安廣交投廣河高速REIT，達(dá)到9.61%；估值收益率最低的是鵬華深圳能源REIT，僅1.84%。分資產(chǎn)類型看，交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs的估值收益率較高，并且普遍在5%以上；保障性租賃住房REITs的估值收益率除華夏基金華潤有巢REIT外均不高于5%。(萬份)5,000.004,500.004,000.003,500.003,000.002,500.002,000.001,500.001,000.00500.000.00成交量(萬份)周均日換手率(%)4.504.003.503.002.502.001.501.000.500.00報(bào)告|行業(yè)研究周報(bào)請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和免責(zé)申明8資料來源：wind，天風(fēng)證券研究所Ts所公募REITs名稱理人基礎(chǔ)資產(chǎn)資產(chǎn)類型項(xiàng)目狀態(tài)更新日期所基金武漢市光谷軟件園A1-A7售所礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金高速項(xiàng)目售交所創(chuàng)新鹽田港倉儲(chǔ)物流封基金土創(chuàng)新基金流園流施入項(xiàng)目冊生效交所商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式設(shè)施證券投資基金基金光明項(xiàng)目入項(xiàng)目冊生效所設(shè)施證券投資基金江門市、重慶市的倉儲(chǔ)物流園流施擴(kuò)募發(fā)售所江廣大園封閉式基礎(chǔ)證券投資基金基金擴(kuò)募發(fā)售所基金HH2項(xiàng)目和配套運(yùn)維驛站項(xiàng)目能源售過所施證券投資基金林光伏項(xiàng)目、晶泰光伏項(xiàng)目能源售過所東倉儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施投資基金基金重慶、武漢、廊坊項(xiàng)目流施售過所基礎(chǔ)設(shè)施投資基金長治市污水處理特許經(jīng)營PPP目環(huán)保施擴(kuò)募發(fā)售資料來源：上交所，深交所，天風(fēng)證券研究所報(bào)告|行業(yè)研究周報(bào)請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和免責(zé)申明9代碼簡稱508088.SH國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REITREIT銷售公司調(diào)整旗下產(chǎn)品參與直銷APP費(fèi)率優(yōu)惠活動(dòng)的公告508021.SH國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REITREIT銷售公司調(diào)整旗下產(chǎn)品參與直銷APP費(fèi)率優(yōu)惠活動(dòng)的公告508000.SH華安張江光大園REIT說明書基金合同(草案)508000.SH華安張江光大園REIT協(xié)議托管協(xié)議(草案)180102.SZ華夏合肥高新產(chǎn)園REIT收益分配公告180101.SZ博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT協(xié)議基金托管協(xié)議(草案)180101.SZ博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT說明書基金合同(草案)180301.SZ紅土創(chuàng)新鹽田港REIT說明書基金合同更新(草案)180301.SZ紅土創(chuàng)新鹽田港REIT協(xié)議基金托管協(xié)議(草案)180101.SZ博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT說明書擴(kuò)募并新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目招募說明書(草案)180301.SZ紅土創(chuàng)新鹽田港REIT說明書擴(kuò)募并新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目招募說明書(草案)180202.SZ華夏越秀高速REIT報(bào)告023年一季度報(bào)告180103.SZ華夏杭州和達(dá)產(chǎn)園REIT報(bào)告023年一季度報(bào)告180102.SZ華夏合肥高新產(chǎn)園REIT報(bào)告023年一季度報(bào)告180501.SZ紅土深圳安居REIT報(bào)告023年一季度報(bào)告180801.SZ中航首鋼生物質(zhì)REIT報(bào)告023年一季度報(bào)告180101.SZ博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT報(bào)告023年一季度報(bào)告180301.SZ紅土創(chuàng)新鹽田港REIT報(bào)告023年一季度報(bào)告180401.SZ鵬華深圳能源REIT報(bào)告023年一季度報(bào)告508098.SH嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT報(bào)告023年一季度報(bào)告508000.SH華安張江光大園REIT報(bào)告023年一季度報(bào)告508027.SH東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園REIT報(bào)告023年一季度報(bào)告508056.SH中金普洛斯倉儲(chǔ)物流REIT報(bào)告023年一季度報(bào)告508058.SH中金廈門安居REIT報(bào)告023年一季度報(bào)告508088.SH國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT報(bào)告023年一季度報(bào)告508006.SH富國首創(chuàng)水務(wù)REIT報(bào)告023年一季度報(bào)告508099.SH建信中關(guān)村REIT報(bào)告023年一季度報(bào)告508018.SH華夏中國交建高速REIT報(bào)告023年一季度報(bào)告508068.SH華夏北京保障房REIT報(bào)告023年一季度報(bào)告508001.SH浙商證券滬杭甬高速REIT報(bào)告023年一季度報(bào)告508077.SH華夏華潤有巢租賃住房REIT報(bào)告023年一季度報(bào)告508009.SH中金安徽交控REIT報(bào)告023年一季度報(bào)告180501.SZ紅土深圳安居REIT收益分配的公告180301.SZ紅土創(chuàng)新鹽田港REIT收益分配的公告180201.SZ平安廣州交投廣河高速公路REIT報(bào)告023年一季度報(bào)告資料來源：wind，天風(fēng)證券研究所1)政策實(shí)施不及預(yù)期：若政策實(shí)施不及預(yù)期，REITs的推進(jìn)或受影響，REITs上市的數(shù)量或受影響。2)宏觀經(jīng)濟(jì)不及預(yù)期：若宏觀經(jīng)濟(jì)不及預(yù)期，REITs底層資產(chǎn)的運(yùn)營或受到影響，REITs底層資產(chǎn)的凈利潤或不及預(yù)期，REITs的現(xiàn)金分派或受波及。3)項(xiàng)目運(yùn)營不及預(yù)期：若項(xiàng)目運(yùn)營不及預(yù)期，REITs的底層凈利潤或不及預(yù)期，現(xiàn)金流分派或受到影響。4)購物中心業(yè)務(wù)發(fā)展不及預(yù)期：若購物中心業(yè)務(wù)發(fā)展不及預(yù)期，購物中心租金收入或受影響，現(xiàn)金流或受波及，或難成為REITs的底層資產(chǎn)報(bào)告|行業(yè)研究周報(bào)讀正文之后的信息披露和免責(zé)申明