某花園項目投資評估報告書

哈爾濱保利花園投資分析暨經(jīng)濟效益評估目錄頁碼TOC\o"1-3"\h\z目錄17.0實施進度計劃47.1有關本項目計劃的說明47.2本項目裝修標準47.3項目實施進度表6投資分析88.0投資構(gòu)成、成本分析88.1項目基本參數(shù)及預計施工進度安排88.2項目開發(fā)價值（銷售收入）108.3土地成本（政府地價和征地費用）108.4建安工程成本118.5前期費用148.6項目其它不可預見費148.7應繳納之開發(fā)期稅、費158.8紅線內(nèi)、外市政及公建配套工程費16凈8.9毛靜態(tài)總投資讀額他纏17崇8.10根資金籌措計俗劃及財務費該用萬疾17括厚資金籌措掉握17局攝財務費用毫派18仁8.11粉物業(yè)銷售有津關稅、費砍掙18蛾8.12種本項目銷售答費用嘗遇18裕8.13浸本項目所得引稅冷踏19押8.14喜靜態(tài)開發(fā)總設投資綜述重培19壯8.15稀項目全部開框發(fā)總投資綜暮述熊漢20浙9.0漏可行性研究使財務數(shù)據(jù)的芬預測和選定叮嚼22掙委小區(qū)物業(yè)管孔理費的收入胞與支出香補22脾管經(jīng)營稅、費盯艦22忍穿土地增值稅宮獄22葬富所得稅幼涂23洞經(jīng)濟效益分篇析事增23渴10.0瞎項目財務收退益分析侵陣23扣10.1索項目贏利能魚力遺樓24月10.1.青1椅財務內(nèi)部收吃益率（艷FIRR鞠）妖滴24很10.1.升2侄財務凈現(xiàn)值組（序FNPV備）總撈25緊10.1.刷3巷資本回報率堅（靜態(tài)）置帝25學10.1.勉4小靜態(tài)投資回社收期繩掘26兩10.2渾項目的不確趙定性分析緒敵28慰10.2.付1頂項目盈虧平辰衡分析哭兔28畢10.2.紹2裁項目敏感性濫分析研心28取10.2.模3色概率分析可模29達10.2嶼風險分析磁棗30值附表：畫副31叨附表鍋1玻：靜態(tài)總投濫資分期投放條比例及資金貞籌措計劃表妥殼31闖附表喘2插：全部投資片現(xiàn)金流量表反搬42猴附表閣3繁：項目損益羊表靜終44侮附表茅4端：概率分析徑表健釘46施附圖：話冶47冬附圖倡1你：本項目盈菊虧平衡圖鳥朋47頃附圖膛2厘：本項目靜絡態(tài)開發(fā)成本椒構(gòu)成圖闊御48車7鑒.0實施進灶度計劃蓬本項目地塊以占地廣闊，降開發(fā)規(guī)模巨育大，開發(fā)周葉期長，需投秤入大量的人只力、財力和妄物力，因此勝，發(fā)展商宜轉(zhuǎn)結(jié)合本項目慧市場研究調(diào)背查的結(jié)論以耗及現(xiàn)時自身肥的經(jīng)營狀況竹，包括關于鄭本項目開發(fā)漏的一些初步巡思路，通過像與研究人員晌共同確定，羅將整個項目餃的發(fā)展劃分各為三個連續(xù)吸的階段（即膛每兩年為一凡個階段，每靜年按4月至團11月為一邊個計算期）沫。胞7.1有關松本項目計劃障的說明皂1、根據(jù)市柄場研究所得浮結(jié)論，皮“得哈爾濱保利班花園鮮”訴的開發(fā)宜采幻取分區(qū)分階豪段開發(fā)，以塑前期回收之排資金再投入籮進行后續(xù)之傅開發(fā)，因此椅，各開發(fā)階壺段的劃分和驅(qū)開發(fā)先后次任序的確定，謠應根據(jù)市場臭反響而保持豪一定的開發(fā)修節(jié)奏，盡量私保證項目能婆夠啟動成功庭，持續(xù)發(fā)展槽，按照先啟錄動多層住宅狡樓的開發(fā)建狹設，一待時夸機成熟再開念發(fā)高層住宅膜的物業(yè)開發(fā)謹次序劃分。鞏2、根據(jù)市忘場發(fā)展的特寇點和市場的徹需要，各開怒發(fā)階段，特柏別是第一開理發(fā)階段的物核業(yè)類型應較鍛為多樣，各績階段物業(yè)的羨開發(fā)應保持攀一定的完整兇性和獨立性六，基礎設施遣、公建配套馬和綠化景觀子應隨之配套久，并且便于改實施封閉式彼管理。爐3、根據(jù)地芳塊周圍環(huán)境搖條件及其發(fā)晉展變化，結(jié)找合各種類型右物業(yè)和各開荒發(fā)階段對環(huán)比境的要求，護來確定各開真發(fā)階段的具疤體內(nèi)容。勺4、將根據(jù)盼項目的規(guī)劃借設計方案，趴結(jié)合公建安巾排、道路和灰景觀設計，摸但在目前階膏段，僅按連喜貫的開發(fā)過貓程（即全部聾開發(fā)期為6沈年，每個季早度為一個計濕算期，共分拖24期）并險不具體劃分李一、二、三蛛期各開發(fā)階斥段。呢7.2本項棟目裝修標準吉基礎：人工假挖孔樁及砼列樁承臺、鋼芒筋混凝土底虜板、地結(jié)構(gòu)、高層祥（主要以1承3層配一臺款電梯為主）安住宅樓采用嘗鋼筋混凝土諸框架或框架趟、剪力墻混耕合結(jié)構(gòu)、新膨型墻體磚砌且結(jié)；外墻：喊高級聚脂粉淹彩噴涂或鋪直砌釉面條形供錦磚；輕屋頂：西班停牙式天面瓦僅；窗戶：選煮用鋁合金窗粥框，平開式議配淺綠色強致化玻璃，窗致臺鋪高級花指崗石，廳、糧房均預留冷稈氣機位置；燒室內(nèi)墻壁、懼天花均涂國飾產(chǎn)乳膠漆，桂地面素水泥砌沙漿光面；姐電梯系統(tǒng)：會采用中外合莫資廠生產(chǎn)之體電梯（六層岡單復式無電棗梯），不銹荷鋼轎廂飾面搬，后備發(fā)電盯機與及必要禍之消防、環(huán)拜保設施；涌水、電系統(tǒng)趟：每戶均配命置足夠電力翻、自來水、奔暖氣供應（羅小區(qū)集中供去暖），室內(nèi)叔全部安裝埋式墻暖氣管、田上下水管、唱低壓電源線因、燈制及預警留有線電視寨插制，多路雁開關供空調(diào)煤和照明系統(tǒng)柜，采取獨立溝水、電表、枝配電箱，防看盜對講機、擴埋墻安裝I錦DD線戰(zhàn)槽。蜜室內(nèi)裝修工嘩程擬采用菜傘單式套餐服而務，即只計說算基本裝修托標準（交樓舉標準）工程碑造價（精裝糧修工程造價侍未計入本投楚資成本）。絞7.3項目限實施進度表晉項目名稱否第一年竭第二年勁第三年意第四年謹?shù)谖迥杲艿诹昵o建設、施工蹈進度、投資扶安排唐1達季度蘿2和季度陵3售季度琴4寨季度殿1矛季度大2加季度革3妨季度剩4借季度乎1膽季度旺2數(shù)季度坡3東季度羞4第季度匪1害季度固2像季度慘3睬季度課4扮季度利1贈季度榴2燭季度抵3礙季度菊4泳季度眠1腔季度危2邀季度恐3也季度罰4豪季度兄一、征地拆萌遷底呆環(huán)皺估智蠅悉屯年棉晉腹販掘指歷丹蛙盛縮關推買語1非、征地拆遷畏及場地七通爛一平愛田衰炊調(diào)廈具醒尚雨嚷寒鐮至牢每疊吳略秤炭埋誦錘糠二、設計與掏工程勘探畢擾繪尼半棋柿往冊聰亮金境汁久犁儀接六靠啄賭觸陜趨1.規(guī)劃方泛案設計、報初建族辦訂活宿袋繼兼塵治助殲壩舍稱斤賣蓋類取罷暈揭咽欲2.工程勘善測、建筑模獻型制作忘板押頁答箏義假擔仇學斑案楊標碌改嫂按憤恭瓜嬸既博3.各類施接工圖紙設計蹤仰奪快都屑賺鐮府縱釋況姐屆戲悔補虧鼻贈想印嗎癢留三、辦理前皆期報建手續(xù)憐覆曲守熱揭挪父鵲瑞校歷皆清寒剝慌嚇父專詢云愿四、工程施高工踐隆健嶄辟獻義卷番察兵豪疏弄癢文羨爸泰叔石返洗州下1、場地大兵開挖土方工農(nóng)程及基礎施匠工職拴拒魚國劫狐傍因商邪耀憤羊壽類炭疊脾膠波蹦尋午疏2、地下室燦工程（25柿層住宅樓）灑聲珍換梨喚勺甜欣夠碗換候傲慕謹他縣撈怨愈辦山雪原3、砼框架爹結(jié)構(gòu)土建及物室內(nèi)基本裝芹修檢聽色疑術(shù)爬墓顧崇傷承飾蠻臨童景借苗買筒便失立掌踏4、會所及援公建配套設腥施工程是折鹿輪態(tài)贊襯飛朽院熄很旱踏拖諷裹儲色培該杠運只血五、設備安糧裝筐印鉆因斧仁靈隸朋的鏡筐且定注繭盛園捧裝箭蒜色韻蹄1.給、排傘水工程笨另洲步山酒茫決偽頂泳辨創(chuàng)塑巡傍振凳赤式蓋婚言潮炕2.變配電艘及室內(nèi)電氣洪工程甘羽暴愿鏟衡淚抱拒簡吊稈勢忠煌別生仆您布森俯當沒驗3.消防工杜程烏更影毯匪蛇幣困貪雕遠券救工綠埋翻豪隸都觸嬸窩盆僚4.電梯工宇程程腹倍挪丑袍職日籮雜乖炊拔掛坡卡贈磁僅培廁袋綱扶技5.暖氣工愛程礙涌棕牢飼某俯唐慈豈爹精愿憲銀宰軋破紅翅稱繳足傅顆6.煤氣工棵程砌追桐瓜惡泥御疏蜓巨串漿董磁植絹宣壯甚升霸信顛袋六、小區(qū)范競圍內(nèi)、外配描套工程口牛慮錦泥潮膽是擦母認黑振赤孕布剪排憐城筑判銹歉垂外水、外電術(shù)、綠化、道擋路、公建混蜻僵剃粱帶槐炕椅員遭候應芒努竭讀俯章錢材賺舞隱它說明：時間是單位為季度束1、總工期糧為理論工期顏，未含外界翼因素(或施歪工單位、設裁備供應商進澆場、生活及錢臨建施工、便施工準備和迷設計修改、敲報建、出施蟲工圖紙、圖幫紙會審等時柔間工期延誤摟)影響.趨2、除二次袍裝修、室內(nèi)禽、外環(huán)境工銷程，其它分堅項工程，如期內(nèi)、外墻砌量體及裝飾、肅客、貨電梯項、給、排水式、空調(diào)、消低防、通訊、聲煤氣等分項施工程可同時兇穿插進行施各工.嶺3、由于東斑北特殊氣候圖原因,每年協(xié)11月15之日后到第2豆年4月15勇日前室外不惠能施工.但配依然可以利箭用該段時間蛾進行施工準架備等浪。再資料來源：歸受托方研究叢部投資分析躁本項目各項循總投資開發(fā)匠成本的計算砌，是充分結(jié)啦合了本地塊責開發(fā)狀況以尖及委托方的軟經(jīng)營能力，逃基本采取按玩各階段開發(fā)而過程中實際書取得的土地臘面積，分階腔段、按比例英實行對征地等補償款、綜野合開發(fā)費和尚征地款利息丟、小區(qū)道路索占地面積的開征地款的投退入，其它分綿項成本：建暈安工程造價或、前期費用項、紅線內(nèi)外宵市政配套設克施工程費用銜和開發(fā)期稅謹費的投入，戲按實際工程余量統(tǒng)計和計快算。串8席.0連投資構(gòu)成、纖成本分析敬本項目總投西資的基本構(gòu)婆成和整體建漢設的開發(fā)投度入的計劃安轟排，是經(jīng)過集受托方研究孩部與委托方譜以及本項目殘建筑設計單跨位共同商討麻的結(jié)果，并奮經(jīng)過初步統(tǒng)生計和歸納出版對本開發(fā)項凈目的用地規(guī)傻模、分塊發(fā)厭展方式，包蒼括對各類單旗項開發(fā)成本主的分階段投破入、物業(yè)功誕能要求和檔滔次標準、小采區(qū)內(nèi)部道路殃的占地面積業(yè)以及公共建境筑配套、市隨政基礎設施凱的統(tǒng)一分攤驗原則，并根冷據(jù)此原則，蟻提出了分階逗段發(fā)展和投院資成本的分域階段投入安蝴排建議。鞋8枯.1棋項目基本參奇數(shù)及預計施豆工進度安排浸各類投資成銀本的分階段惕發(fā)展投入安驢排，是基于瀉穩(wěn)健有序、便滾動式開發(fā)夫的原則。根熄據(jù)委托方提燒交的初步土漫地出讓協(xié)議難，并且，考掙慮到項目開唇發(fā)所征用土酬地的地塊面等積巨大，委沒托方前階段年必須支付的況費用主要包聰括：國有土獵地使用權(quán)出用讓金、（征紀地補償款、隸土地綜合開壞發(fā)費為未知炎數(shù)，待求）淘和前期費用縣、建筑工程耍安裝費用、驅(qū)開發(fā)期稅、繞費、紅線內(nèi)詠外市政配套盾設施工程費丸以及銷售期含稅、費包括糧銀行貸款等嚴的金額投入笨量過大，同統(tǒng)時，考慮到抵本項目開發(fā)緞的物業(yè)種類擊，開發(fā)周期珍較長等原因惜影響。蹦本項目投資奉建設計劃，臘根據(jù)地塊規(guī)湯劃方案的具淹體要求，采義用分地塊、杯分階段發(fā)展退的方式。客施工進度安前排包括開發(fā)里計劃橫度圖質(zhì)詳見本報告黨第七部分。泳表8-1父濾本項目建筑枝技術(shù)參數(shù)一刺覽表巨資料來源：宗受托方研究妹部就8.2項目班開發(fā)價值（繡銷售收入）深本項目銷售挺總收入：8侍6,229撇萬元；詳見隸下表。累表8-2咸白本項目銷售析收入一覽表予8.0鑒各功能物業(yè)勿總銷售收入擾可銷售建筑底面積鑄單價賽(駝人民幣元靜)結(jié)83,17嶼4萬元貪8.1久多層住宅銷金售收入方17,79源0平方米加2,500暗元/平方米鼠4,448捕8.2握高層住宅銷蜓售收入蔑214,2洗12平方米桿2,800芽元/平方米蹤59,97鉗9揉8.3毅商場部分銷盡售收入課30,55即0平方米鴨4,500階元/平方米貸13,74惜8賄8.4雖停車位銷售凈收入蓮500個撿10萬元/觸個劍5,000享資料來源：祖受托方研究退部鄙8儉.耐3土地成本膛（政府地價派和征地費用竭）般經(jīng)過委托方診提供之關于抵土地成本的濱資料，本文凱項目土地出致讓金與征地探補償費擬按頓照一億九千穴萬元考慮，波樓面地價（織單價）：6去21元/平鞭方米。即：噴1、本項目顫土地出讓金焦：11,1森16萬元，沙按照總建筑住面積曠305,7輸12平方米繭進行言分攤，則單拍方成本為：江364博元鑒/平方米。順2、培擬準備談判休繳交之征地榴、拆遷、安箭置補償費：挑7獅,膝884萬元慢。薪3、豈地塊范圍內(nèi)逮房屋拆遷工聯(lián)程及征地管鏈理費約為0及.享00萬元。詳見下表：陪表8-3蠅潑本項目土地死成本構(gòu)成一守覽表豆序號示項目名稱寨技術(shù)參數(shù)賀基本參數(shù)液合計仙(籍萬元辟)而按總建筑面矩積分攤抹1.0燃土地成本（傘1.1+1瞎.2+1.彎4汽）張趴缺19,00后0萬元伯621元/閉平方米笛1.1縫多層住宅國贏有土地使用沾權(quán)出讓基準移地價含(364賀元回/m泳2羊×1.1)犬17,79防0平方米仰400元/捧平方米丹712.3快1萬元寧按哈爾濱市散國土出讓金勻標準坑1.2慶高層住宅國宜有土地使用幫權(quán)出讓基準室地價極(364奉元錯/m洗2短×1.1)領214,2半12平方米勢400元/熟平方米頃8,577贈.05萬元謎按哈爾濱市曲國土出讓金屠標準赴1.3山商場國有土飲地使用權(quán)出鋼讓基準地價失(520泡元吐/m只2屯×1.15艇)吧30,55蘿0平方米脅598元/孟平方米稿1,826律.89萬元忌按哈爾濱市問國土出讓金繭標準句1.4君擬準備談判湖繳交之征地弓、拆遷、安榜置補償費簡305,7嚴12平方米村258元/妄平方米睜7,883晨.75萬元筋1.5枝地塊范圍內(nèi)初房屋拆遷工謹程及征地管洗理費宅120,8間90平方米服0.00萬悉元找資料來源：梁受托方研究般部脂8.4建安亡工程基成本可本項目建安泄工程造價是羞按照建筑設匆計方案進行宋估算；總計叢為：34,邊100萬元通，按照總建削筑面積駁305,7悲12平方米狂進行燈分攤，則單皆方成本：舍1,115詠元相/平方米；塌按照總可售腦面積深285,0蛙52平方米司進行烈分攤，則單燭方成本：植1,119猜6元愛/平方米；詳見下表：逮表8-4診折本項目建安武工程造價構(gòu)扣成一覽表是序號卻項目名稱淘技術(shù)參數(shù)徹基本參數(shù)繡合計算(欲萬元姓)歪按總建面積槍分攤帖備注差2.0限建安工程投愉資（欠2.1+2故.2血）辮麻體34,10擺0萬元搬1,115花元/平方米捎1,196椒元/平方米爛資料來源：沃受托方研究鞋部其中：尚1、土建及卸裝修工程造標價：26牙,750萬散元，館按照總建筑幼面積瘋305,7川12平方米贊進行梢分攤，則單襯方成本：漁875元笨/平方米；踩詳見下表：餅表8-5槍扮本項目土建灘工程造價構(gòu)踢成一覽表農(nóng)序號乓項目名稱妻技術(shù)參數(shù)過基本參數(shù)腳合計搜(坑萬元為)糞按總建筑面掌積分攤齡2.1進土建及裝修忌工程（捉炎+~2.1慚.6創(chuàng)）謙揪產(chǎn)26,75事0萬元旦875元/遞平方米擺曠一期過:輸多層住宅樓柄土方工程、啟基礎承臺連縫上部框架結(jié)柄構(gòu)工程費箭9,696季平方米兩510元/營平方米恭494.5撈0萬元堅以下均已包閑括裝修工程說造價礎課一期齊:徒多層住宅樓佳室內(nèi)裝修工遇程造價桃9,696桑平方米孩190元/件平方米爸184.2丹2萬元狐多層土建造擋價700元央/平米宮搞一期武:籮高層住宅樓曲土方工程、陵基礎承臺連適上部框架結(jié)舊構(gòu)工程費格55,60朗2平方米戒620元/信平方米會3,447計.32萬元家高層土建造盤價830元大/平米給標一期療:受高層住宅樓慚室內(nèi)裝修工剃程造價雁55,60能2平方米累210元/桿平方米揀1,167識.64萬元汪商場土建1楚,000元旦/平方米瘋玩一期達:歇商場部分土四方工程、基矩礎承臺連上械部框架結(jié)構(gòu)際工程費寨13,83凍4平方米毛550元/晚平方米柿760.8繡7萬元偉會所及公建房土建695倦元/平米闊千一期萍:姥商場部分室循內(nèi)裝修工程昏造價臭13,83住4平方米稠450元/傲平方米折622.5暮3萬元橋地下室土建恒1,250刃元/平米盤棕二期席:急多層住宅樓顯土方工程、寄基礎承臺連基上部框架結(jié)走構(gòu)工程費攻4,008承平方米擋510元/眨平方米房204.4埋1萬元氧裝修套餐詳取見交樓裝修嚷標準究館二期仆:著多層住宅樓缸室內(nèi)裝修工邁程造價補4,008裝平方米雷190元/細平方米糠76.15龜萬元估建安工程造句價則含水電坊設備單部二期凳:雷高層住宅樓喜土方工程、厚基礎承臺連責上部框架結(jié)老構(gòu)工程費唉94,09諷5平方米構(gòu)620元/府平方米泰5,833投.89萬元傍多層住宅8約37元/平萌方米妙姻0捷二期韻:氏高層住宅樓蜂室內(nèi)裝修工鍛程造價楚94,09咬5平方米化210元/查平方米敗1,976羞.00萬元動高層住宅9買74元/平量方米什址1倆二期斬:斷商場部分土絨方工程、基派礎承臺連上立部框架結(jié)構(gòu)革工程費叼9,160識平方米變550元/羞平方米獵503.8賄0萬元茫裙樓商場1案,150元粒/平方米模奏2餓二期芬:賢商場部分室彼內(nèi)裝修工程朵造價疊9,160辨平方米滾450元/沸平方米痛412.2嚷0萬元扮會所公建8諷38元/平短方米美上3命三期熱:耕多層住宅樓瓣土方工程、悶基礎承臺連汁上部框架結(jié)堅構(gòu)工程費鵝4,086寄平方米仗510元/見平方米臉208.3利9萬元截地下室1,燃392元/遲平方米沃呼4背三期抖:控多層住宅樓渴室內(nèi)裝修工撤程造價澇4,086姨平方米擠190元/若平方米背77.63侮萬元色6茶層住宅樓無系電梯紀晃7虜三期垮:兆高層住宅樓繞上部框架結(jié)俘構(gòu)工程費籍64,51轎5平方米襯620元/晃平方米腰3,999柴.93萬元晌多層住宅按堆6酒層計算模已8慌三期肌:肝高層住宅樓群室內(nèi)裝修工某程造價漿64,51習5平方米廁210元/猜平方米臣1,354極.82萬元洗高層住宅按判13錦層計算聚桃9竭三期需:淋商場部分土肅方工程、基蛛礎承臺連上施部框架結(jié)構(gòu)流工程費滋7,556賢平方米黑550元/叨平方米朗415.5睛8萬元屬商場按裙樓益2露層計算除哈0垂三期駕:群商場部分室祝內(nèi)裝修工程就造價鍛7,556嘩平方米印450元/項平方米砍340.0式2萬元稠地下室按表1圣層計算鏡丸1燕二期逆:危地下室土方轎工程、挖孔蜓樁及承臺、傷砼底板、防耀水工程費枝27,90榜0平方米址1,250慘元/平方米未3,487綢.50萬元刻會所及公建弟按核2奔層計野湊3擔會所及公建舌配套設施部劫分框架結(jié)構(gòu)乞連基本裝修手工程造價阿17,02便0平方米傲695元/魯平方米售1,182躲.21萬元蓬高層住宅配愿1揭臺電梯掏資料來源：掛受托方研究測部兇2、機電設賀備安裝工程蒼造價：7漆,350萬乎元，波按照總建筑輛面積賀305,7憐12平方米織進行驗分攤，則單升方成本：池240元大/平方米；詳見下表：旨表8-6都穴本項目機電爽設備安裝工欺程造價構(gòu)成觸一覽表據(jù)序號才項目名稱貼技術(shù)參數(shù)爪基本參數(shù)撿合計即(彼萬元像)令按總建面積辮分攤筍2.2齊機電設備安濁裝工程（慘側(cè)+~2.2份.10希）笛株餐7,350亦萬元插240元/遵平方米口犬中外合資廠舌生產(chǎn)之備用匙發(fā)電機及環(huán)零保消音器外(1800嘩KVA)稱2臺啟45萬元/澡臺迫90.00慎萬元旱水電及設備包工程造價如事下獨林多層住宅樓鳳室內(nèi)外電力恢系統(tǒng)西(馬含高低壓配磚電柜、線槽河施工虎)右17,79膜0平方米唱59.0元間/平方米州104.9丈6萬元偷多層住宅1簡37元/平剪方米村雖高層住宅樓黎室內(nèi)外電力建系統(tǒng)斃(獨含高低壓配暫電柜、線槽絕施工螞)顛214,2槳12平方米嚼62.0元估/平方米織1,328泥.11萬元材高層住宅1約44元/平漂方米煮臟商場部分室漏內(nèi)外電力系綢統(tǒng)艱(背含高低壓配疼電柜、線槽增施工狡)揀30,55鑒0平方米晶65.0元氧/平方米也198.5險8萬元候裙樓商場1必50元/平燙方米繼且會所及公建譽配套設施電澇力系統(tǒng)巴(仆含高低壓配剩電柜、線槽窩施工售)敲15,26卡0平方米緣60.0元容/平方米蛙91.56煮萬元憑會所公建1額41元/平震方米搜競地下室部分既室內(nèi)外電力膝系統(tǒng)捎(不含高低壓配厭電柜、線槽夕施工殊)惰27,90督0平方米旱62.0元詢/平方米張172.9或8萬元哪地下室14但4元/平方稅米兔肯中外合資廠耗生產(chǎn)之名牌蹈電梯系統(tǒng)愈(覽連安裝工程稼)控65臺遵22.5萬千元/臺神1,461豐.53萬元檔含暖氣設備裕及管道安裝鵝費剖營商場及地下神室、會所消鉛防栓、煙感餃、噴淋頭及簡保安監(jiān)視屬73,71肝0平方米宗95.0元牲/平方米巧700.2葵5萬元灣含高低壓配悅電柜及線槽破責多層住宅樓貿(mào)供、排水管毛網(wǎng)安裝工程呼造價乞17,79絕0平方米鑼78.0元福/平方米按138.7賄6萬元統(tǒng)含給排水管或道安裝工程棒費炸嚼0溉高層住宅樓瓣供、排水管允網(wǎng)安裝工程樂造價故214,2黨12平方米買82.0元廈/平方米雄1,756鏟.54萬元臺吉1保商場部分供巡、排水管網(wǎng)啞安裝工程造膨價魂30,55菌0平方米鐵85.0元定/平方米少259.6澡8萬元應科2傷會所及公建疊配套設施供丈、排水管網(wǎng)商安裝工程造哲價尚15,26斑0平方米絮81.0元啦/平方米押123.6箭1萬元本售3死地下室供、麗排水管網(wǎng)安釋裝工程造價灣27,90埋0平方米姜82.0元遺/平方米腿228.7赴8萬元油管4鉤供暖用國產(chǎn)仙鍋爐設備連鞋管道安裝工育程造價吊2臺誘339萬元脅/臺素678.0書0萬元獻每臺低10笨噸罪革5撤管道煤氣安仇裝工程費怪1,814珍戶已0.00萬妥元賤由購房消費丟者負擔零姑6潮有線電視安楊裝費（同300貝元床/透戶）掉1,814惰戶桌0.00萬剩元壞由購房消費膽者負擔酬陪7繪大樓保安及果住宅對講系丟統(tǒng)（每250怪元柱/綁戶）掘1,814憑戶敞0.00萬菊元丘由購房消費瑞者負擔息不8音零星工程費蔽（防雷接地財、泛光照明撇等）坊0.23%零7,333愚萬元鬧16.87尚萬元僑資料來源：雷受托方研究販部狼8.5前期笑費用伯本項目前期度費用：10熔55萬元，購按照總建筑車面積給305,7穴12平方米挽進行譯分攤，則單浪方成本：蘇35元粒/平方米。匹按照總可售庭面積躁285,0援52平方米秤進行津分攤，則單京方成本：伯37元稿/平方米；詳見下表：病表8-7趙凡本項目前期碧費用構(gòu)成一遇覽表近資料來源：囑受托方研究注部稅8.6項目奪其它不可預拐見費佳本項目項目外其它不可預型見費：68追0萬元，按枝照總建筑面敵積點305,7炸12平方米鄭進行動分攤，則單賓方成本：2妖2迷元唱/平方米；賽按照總可售者面積遺285,0偽52平方米華進行朱分攤，則單嘗方成本：兇24元屆/平方米；詳見下表：餐表8-8印乳項目其它不齒可預見費計偽算表瞧序號凡項目名稱呈技術(shù)參數(shù)惱基本參數(shù)毅合計用(潑萬元典)割按總建面積戴分攤沸備注磚4.0愈項目不可預銜見費（永2.上1漆×敢2臘.憲5幸%朵）第2哥.填5鋒%旺2疲6浪,螺75閥0限680萬元絕22元/平卵方米趁24元/平施方米針資料來源：手受托方研究帖部衫8.7應繳罷納之開發(fā)期唱稅、費喉本項目應繳勁納開發(fā)期稅通、費：拉2,460側(cè)萬元留，按照總建藏筑面積浩305,7拜12平方米罪進行醫(yī)分攤，則單拆方成本：8輪0啊元肚/平方米。陡按照總可售恐面積笑285,0班52平方米礙進行盲分攤，則單橡方成本：漢86元吧/平方米；杏詳見下表：標表8-9灘囑項目應繳納然開發(fā)期稅、去費構(gòu)成一覽葡表助資料來源：雪受托方研究牌部亭8.8紅線弦內(nèi)、外市政帆及公建配套舅工程費粘本項目紅線景內(nèi)、外市政候及公建配套帆工程費：喊1,390換萬元，按照疊總建筑面積爪305,7薪12平方米盒進行晃分攤，則單說方成本：哈45元章/平方米。擱按照總可售中面積婆285,0痰52平方米街進行姿分攤，則單舒方成本：熄49元戰(zhàn)/平方米；找詳見下表：穴表8-10灘蕩紅線內(nèi)、外印市政及公建陪配套工程費燙構(gòu)成一覽表硬序號集項目名稱見技術(shù)參數(shù)肝基本參數(shù)扔合計界(株萬元戴)傳按總建面積塵分攤污備注谷6.0包紅線內(nèi)、外笑工程成本（束6.1+脾～砌6.8粘）溜足族1,390站萬元曉45元/平趟方米趙49元/平買方米轎6.1雙外電工程費取(識含新裝變電鏡設備及小區(qū)利范圍電纜溝瞎敷埋挖掘臭)下305,7鞏12平方米鐘65元肚397.4孝3萬元欄20%粉按實際工程姑個案估算貝6.2夾臨時施工用及電費巷305,7疲12平方米銀7.8元初59.61飾萬元堵25%絞按實際工程訓個案估算挺6.3玻小區(qū)紅線范齡圍內(nèi)道路設風施及標牌工啞程費憲120,8正90平方米贏55元奴200.6攜7萬元毀30%愈按實際經(jīng)驗產(chǎn)估算漫6.4羨外水工程費底(滲包含大廈內(nèi)懲上下水管道臥敷埋挖掘繡)儲305,7政12平方米爆90元旗412.7雀1萬元歪15%鞭按實際工程耗個案估算鑼6.5害臨時施工用勞水費碌305,7撿12平方米麻5.5元哥42.04舅萬元石25%丹按實際工程有個案估算肉6.6捉環(huán)境美化及豎園林綠化工象程費嗎120,8測90平方米尊60元雪217.6吵0萬元裁30%捉按實際經(jīng)驗使估算誘6.7徒紅線內(nèi)市政扣及公建配套床設施零星工間程費頃120,8蝦90平方米端25元侵30.22器萬元晝10%般按實際經(jīng)驗訓估算茫6.8鳳紅線外市政傳及公建配套紡設施零星工紛程費坐120,8仙90平方米探25元園30.22救萬元主10%噸按實際經(jīng)驗薯估算藥資料來源：生受托方研究奏部挎8.9靜態(tài)顛總投資額疏本項目靜態(tài)自開發(fā)總投資孫（1.0+剝～6.0）逐：知58,68爹5萬元捐。按照總建磨筑面積奸305,7夠12平方米斥進行攜分攤，則單果方成本：1畏,920元付/平方米。補按照總可售淹面積斗285,0性52平方米搬進行黑分攤，則單除方成本：2梳,059元哀/平方米；膊本項目各類謠靜態(tài)開發(fā)總城投資構(gòu)成，盒詳見下表：汁表8牲飲11麥任本項目靜態(tài)逝總投資構(gòu)成太一覽表（按燒總建筑面積構(gòu)分攤）研序號院項目名稱寧技術(shù)參數(shù)找基本參數(shù)漲合計胖(均萬元榆)牢按總建面積奶分攤翅備注敵7.0煙靜態(tài)投資總軋額（收1.0+欲～記6.0?。c巖甲58,68撐5萬元庭1,920惰元/平方米燒2,059白元/平方米甩資料來源：乳受托方研究售部押8充.浙10資金籌追措計劃及財跳務費用呼堅資金籌措肥本項目開發(fā)儉投資的資金粥來源有三個隔渠道：首先圓，是企業(yè)自童有資金；其饒二是銀行貸柄款；第三，辟是預售樓花各。壁資金運作方襖式如下：自會有資金全部符用于投資，狂當自有資金助全部投入完填畢尚有資金照缺口時，通距過貸款解決茫。預售房主簽要安排在靜夢態(tài)總投資已蔥經(jīng)達到25挪%時，但由挎于該部分收蹤入不穩(wěn)定，筒原則上只用扶于還貸，而融不作為投資西資金的來源蹤。咬前財務費用莖本項目的財格務費用主要宵由利息費用晉構(gòu)成。利息陰費用的計算停參照建設部映發(fā)布的經(jīng)濟神評價標準按恨如下方法確毫定：假定貸撫款發(fā)生在當襖年均在年中雙支用，按半愁年計息，其沸后年份按全栗年計算，還蟲貸當年按年汁末償還，照聯(lián)全年計息，詠即：每年應奉計利息=（額年初借款本防息累計+本匠年借款額錫÷元2）談×葉貸款年利息養(yǎng)本項目當前舍融資成本為毯年利率8.聽0%，鑒于妙銀行利率已卡開始下調(diào)，雅估計數(shù)年后覺融資成本必解將下降。據(jù)烤此，假定建線設期內(nèi)貸款淺利率維持8霉.0%不變驗，并維持整臣個開發(fā)期。脹本項目合計港需支付利息身3,255豬萬元，至項啊目開始第七預年還清。蹈8吩.林11臭物業(yè)銷售有浮關稅、費層本項目物業(yè)猾銷售有關稅增費為：圓4,500熔萬元。詳見下表；笨表8票釋12掉闖本項目席物業(yè)銷售有秩關稅費啞一覽表捷9.0簽物業(yè)銷售有寧關稅費編5.41%莊83,17氣4萬元質(zhì)4,500歲萬元已9.1疼營業(yè)稅金：騎按營業(yè)額糞5%暑計算。蘋5%潛4,159曬萬元臥9.2缸營業(yè)稅附加憲:糖包括教育附殖加費等按營語業(yè)稅額得5%叉計算健0.25%較208萬元蠅9.3移防洪費：按命營業(yè)額即0.18%鉛計算。樣0.09%考75萬元走9.4渾其它稅費炕0萬元搜9.5威印花稅：按治交易額的帳0.05%你計算?；I0.07%乎58萬元奔資料來源：度受托方研究察部獵8咬.群12本項目點銷售費腸用寄本項目物業(yè)劑銷售費肆用為：顧3,327反萬元。計算蔬過程詳見下向表；唯表8挺遷13倘計本項目昨銷售費趟用一覽表疑10.0膨銷售費用綢(疏按出租收入及5%奉計算垂)粘4.0%晶83,17儲4萬元幕3,327誤萬元熟資料來源：破受托方研究泛部曾8.13本聯(lián)項目所得稅殿本項目所得塌稅為：窗2,745階萬元。計算負過程詳見下高表；駕表8年乳14仍環(huán)本項目經(jīng)營拆所得稅一覽義表輛14.0槳經(jīng)營所得稅帥(室按銷售額釘33%拴之芬10%廟計提絞)旦3.3%離83,17里4萬元晴2,745屈萬元援資料來源：私受托方研究塔部蘇8.14靜塞態(tài)開發(fā)總投流資綜述羅綜合上述，濤得出本項目走開發(fā)的靜態(tài)看投資成本（炭不包含財務斯成本），為謊：擇58鹿,據(jù)685狼萬元，以本漫開發(fā)項目總汗建筑面積服305,7字12灘m白2慎分攤，則靜封態(tài)總投資的平單方成本，慌為：職1,920安元議/m毅2架；以本開發(fā)隙項目實際可龍銷售面積的菊總建筑面積附285,0寇52蘇m蘇2狂分攤，則靜穿態(tài)總投資的買單方成本，拿為：距2,059著元蒙/m北2揮；雪表8釀-果15樹且靜態(tài)開發(fā)總快投資構(gòu)成比史例（按總建仔筑面積分攤獸）一覽表盡序號陽項目名稱帥總建筑面積納按總建筑面搭積分攤單價由靜態(tài)總投資鼠占靜態(tài)總投譽資比例乘1.0考土地成本株305,7純12平方米北621元拍19,00強0萬元糧32.38站%雄1.1哲政府地價竄30渡5,712果平方米僑304元智9,289中萬元愿15.83伏%鋤1.2瑞其它土地成柿本陶305,7圾12平方米根318元匪9,711勾萬元賓16.55辜%六2.0砌建安工程費鈔用篩305,7瞎12平方米卵1,115櫻元蓬34,10酸0萬元梅58.11莊%彈2.1故土建工程造并價（含豪華蹦裝修）世305,7打12平方米囑875元番26,75具0萬元踩45.58斤%豈2.2冊機電設備安仰裝頸305,7姐12平方米籍240元躁7,350衰萬元畝12.52扎%舉3.0辨前期費用陸305,7褲12平方米尼35元開1,055放萬元微1.80%主4.0聰項目不可預孕見費聲305,7糕12平方米欠22元殃680萬元祥1.16%諒5.0鉆開發(fā)期稅費瓜305,7亮12平方米找80元倚2,460囑萬元印4.19%柜6.0鵲紅線內(nèi)外工遲程費許305,7肺12平方米系45元想1,390判萬元網(wǎng)2.37%襯7.0折靜態(tài)總投資臥305,7么12平方米題1,920豈元熔58,68誼5萬元停100.0耍%甜資料來源：祝受托方研究鑄部丟表8門-斜16笑棕靜態(tài)開發(fā)總錄投資構(gòu)成比士例（按總可犧售面積分攤宮）一覽表貌序號千項目名稱眾總可售面積乏按總可售面漫積分攤單價稼靜態(tài)總投資擇占靜態(tài)總投斥資比例太1.0螞土地成本未285,0饅52平方米晉667元深19,00巖0萬元鵝32.38毅%覺1.1高政府地價猾285,0副52平方米尊326元闊9,289叨萬元湖15.83鋤%故1.2庭其它土地成幸本隔285,0消52平方米偉341元勵9,711婆萬元失16.55著%后2.0稍建安工程費帖用處285,0弦52平方米秀1,196播元坑34,10采0萬元高58.11腎%遞2.1羊土建工程造殊價過285,0吐52平方米局938元數(shù)26,75趨0萬元顆45.58犯%事2.2走機電設備安西裝搭285,0盆52平方米毯258元逢7,350憑萬元抹12.52斯%礦3.0弱前期費用喝285,0悅52平方米按37元技1,055豬萬元曬1.80%跟4.0常項目不可預損見費榮285,0鉗52平方米陣24元賠680萬元毫1.16%杯5.0勝開發(fā)期稅費擺285,0敏52平方米辨86元破2,460棗萬元后4.19%猾6.0致紅線內(nèi)外工桿程費英285,0榜52平方米死49元惕1,390錘萬元擠2.37%內(nèi)7.0究靜態(tài)總投資竭285,0衡52平方米桶2,059斧元代58,68育5萬元刃100.0兆%黨資料來源：究受托方研究另部凱8.15項振目全部開發(fā)未總投資綜述果表8懶-印17攔恨項目全部開痰發(fā)總投資構(gòu)胃成比例（按丙總建筑面積厲分攤）一覽坦表閣序號搶項目名稱癢總建筑面積女按總建筑面絹積分攤單價匙靜態(tài)總投資冒占靜態(tài)總投止資比例碎1.0慕土地成本松305,7愿12平方米虧621元香19,00甲0萬元攻26.20鏡%百1.1啟政府地價粘305,7余12平方米萄304元任9,289醋萬元塞12.81襯%然1.2醉其它土地成踐本攏305,7稍12平方米替318元拘9,711程萬元撞13.39去%儀2.0恥建安工程費娃用靈305,7批12平方米弓1,115宰元類34,10渡0萬元宋47.03戚%塑2.1法土建工程造政價余305,7咽12平方米噴875元況26,75滾0萬元徹36.89道%捉2.2加機電設備安伸裝束305,7跟12平方米音240元慮7,350計萬元送10.14遷%繡3.0么前期費用籌305,7扁12平方米宰35元甲1,055姻萬元遵1.46%占4.0糾項目不可預預見費償305,7槳12平方米秧22元貌680萬元昌0.94%誤5.0苦開發(fā)期稅費懂305,7勻12平方米碧80元醫(yī)2,460父萬元捷3.39%跡6.0耐紅線內(nèi)外工良程費玉305,7柜12平方米貞45元勵1,390墨萬元佳1.92%危7.0積靜態(tài)總投資數(shù)305,7愁12平方米集1,920姿元移58,68崇5萬元腐80.9%媽8.0吸各功能物業(yè)舌總銷售收入覺305,7漫12平方米聰2,721俗元嘴83,17嗓4萬元彩9.0汗物業(yè)銷售有祝關稅費留305,7債12平方米期147元制4,500槐萬元刮6.2%仗10.0做銷售費用(旗按出租收入謹4.0%計混算)伴305,7嗓12平方米神109元爪3,327三萬元樹4.6%支11.0默財務費用(釘按銀行利息枕8.0%計狠算)田305,7謠12平方米測106元宿3,255莫萬元膝4.5%脹12.0會稅前開發(fā)毛關利潤菌305,7極12平方米燈439元辯13,40架8萬元記13.0先稅前資本收瓦益率健305,7挪12平方米尤22.85慰%徹14.0攀經(jīng)營所得稅娛(按銷售額岔33%之1玻0%計提)謹305,7儉12平方米視90元扯2,745撞萬元麥3.8%敲15.0確稅后開發(fā)凈資利潤取305,7菊12平方米逼349元掃10,66筍3萬元易16.0超稅后資本收您益率湯305,7炭12平方米歸1元鄉(xiāng)18.17燥%竭17.0刊稅后開發(fā)收睡益(元/平限方米計算）判305,7第12平方米撐349萬元恥18.0拳開發(fā)總成本福305,7身12平方米耍2,372婚元堪72,51咱2萬元馬100.0拋%擋資料來源：廣受托方研究積部腎表8寄-做18訪餐項目全部開叼發(fā)總投資構(gòu)百成比例（按罰總可售面積臨分攤）一覽滑表咳序號帳項目名稱慕總可售面積宜按總可售面許積分攤單價匙靜態(tài)總投資港占靜態(tài)總投知資比例順1.0秤土地成本順285,0純52平方米飄667元斃19,00電0萬元螞26.20寸%慰1.1鞭政府地價歲285,0軋52平方米矩326元械9,289兼萬元分12.81扶%巧1.2攤其它土地成鑼本跨285,0悔52平方米題341元耐9,711誦萬元猴13.39匙%軋2.0度建安工程費童用須285,0船52平方米拋1,196杠元疾34,10屑0萬元菠47.03甲%妄2.1謎土建工程造紗價狠285,0霜52平方米攪938元霧26,75當0萬元圓36.89翻%抗2.2稈機電設備安燃裝罰285,0脊52平方米贈258元章7,350愧萬元聰10.14尚%鐘3.0征前期費用魄285,0插52平方米澇37元妥1,055茶萬元趕1.46%釀4.0贈項目不可預腸見費權(quán)285,0計52平方米尚24元辭680萬元捉0.94%立5.0陵開發(fā)期稅費決285,0幟52平方米爐86元患2,460頓萬元投3.39%鼓6.0吸紅線內(nèi)外工疏程費鄉(xiāng)285,0叨52平方米利49元精1,390金萬元灶1.92%西7.0馳靜態(tài)總投資恢285,0賭52平方米林2,059蠻元敘58,68辦5萬元損80.9%橫8.0胳各功能物業(yè)銜總銷售收入攝285,0向52平方米宿2,918己元暖83,17境4萬元向9.0危物業(yè)銷售有例關稅費腿285,0語52平方米誰158元布4,500晝?nèi)f元鑄6.2%阿10.0愈銷售費用(宰按出租收入屋4.0%計妄算)揪285,0長52平方米嚷117元甲3,327因萬元少4.6%島11.0糞財務費用(通按銀行利息阿8.0%計述算)螺285,0閱52平方米辱114元蹲3,255著萬元在4.5%直12.0命稅前開發(fā)毛讓利潤統(tǒng)285,0貢52平方米遼470元奉13,40樣8萬元匠13.0窯稅前資本收繁益率逮285,0炮52平方米專22.85拘%泛14.0鼓經(jīng)營所得稅京(按銷售額唇33%之1渣0%計提)弱285,0碗52平方米蜂96元裝2,745眠萬元甘3.8%貸15.0郵稅后開發(fā)凈犁利潤稻285,0描52平方米念374元肌10,66鵝3萬元緞16.0辛稅后資本收擋益率畏285,0陷52平方米沸18.17悔%渴17.0姿稅后開發(fā)收從益(元/平撕方米計算）誘285,0短52平方米些12元鎖349萬元暢18.0舌開發(fā)總成本評285,0霸52平方米佛2,544畢元芳72,51家2萬元脅100.0植%怎資料來源：盟受托方研究戚部蛙9.0浪可行性研究戒財務數(shù)據(jù)的座預測和選定樂脈小區(qū)物業(yè)管卻理費的收入峽與支出灘根據(jù)目前國炒內(nèi)物業(yè)管理哭業(yè)界發(fā)展的版現(xiàn)狀，地產(chǎn)偶開發(fā)商一般蠶要求物業(yè)管粉理公司保持貨收支平衡，儀并不作盈利饒打算，本項伏目在銷售完晃畢，住客入教住和小區(qū)經(jīng)齊營期間，物辛業(yè)設備維護恩、人員支出旬等費用中抵扒扣，原則上叉管理費收入餅與支出基本攻平衡，故該各部分不作為浩項目投資效披益測算內(nèi)容脂，效益分析疏時也不列出內(nèi)此兩項。項矛經(jīng)營稅、費跑本項目之經(jīng)壟營稅、費，俊主要指的是朋銷售過程中輸發(fā)生的稅費問。運計算期內(nèi)，龜無論工程竣送工與否，但汪因已有部分癢銷售收入，歡需繳交與銷籃售有關稅費蛙。進行物業(yè)駛銷售時預計鏈須支付的稅搖項主要包括射有：薯表9-1涼憶物業(yè)銷售經(jīng)差營須繳納的柏稅費一覽表科9.0睡物業(yè)銷售有透關稅費巧5.41%犬83,17胡4萬元偷4,500刮萬元桃9.1優(yōu)營業(yè)稅金：小按營業(yè)額獲5%冒計算。邊5%挺4,159鹿萬元瓦9.2疊營業(yè)稅附加蟲:親包括教育附飛加費等按營歸業(yè)稅額渣5%脖計算腰0.25%送208萬元稿9.3宇防洪費：按辟營業(yè)額談0.18%仗計算。址0.09%促75萬元灶9.4澡其它稅費爪0萬元恰9.5則印花稅：按女交易額的矩0.05%提計算。付0.07%篇58萬元百資料來源：而研究部點革土地增值稅和土地增值稅帳實行四級超滿額累進稅率室。增值未超念過扣除項目逐金額挑50%設的部分，稅苗率為隔30%駝；增值額超渣過扣除項目挺50%~1放00%宏的部分，稅電率為腎40%漸；增值額超雙過扣除項目徑100%~竭200%務的部分，稅棚率為陽50%滋；增值額超軋過扣除項目務金額龜200吩的部分，稅悉率為禿60%亞。舊免征土地增迎值稅有兩種肌情況，一是粗納稅人建造禾普通標準住塑宅出售，增芝值額未超過跟扣除項目金煉額妄20%甲的；二是因曉國家建設需竿要依法征用取、收回房地塑產(chǎn)。愈土地增值稅沒的征收，發(fā)駁生在企業(yè)所歪得稅之前。早由于國內(nèi)目蠶前尚未有對風發(fā)展商征收手該稅項，加豬上房地產(chǎn)業(yè)澆界均對該稅君項的設立仍補然存有很大萌的異議，估逃計項目竣工饞之時進行調(diào)認整的可能性飼較大，因而泡在計算本項菠目損益，評席價經(jīng)濟效益小時，并沒有廊將其考慮在褲內(nèi)。濾猶所得稅菠在本項目工腰程結(jié)算后，高房地產(chǎn)發(fā)展泳商已經(jīng)有了億帳面收入，財在扣除開發(fā)龍總投資以及西經(jīng)營稅費、知財務費用等遭費用后，從件而得出銷售寫利潤，房地奮產(chǎn)投資經(jīng)營歉企業(yè)年所得責額亦即年實音現(xiàn)利潤凈值維。格所得稅的稅震率，一般為斑33%暢（基本稅率吊為叢30%托，另按應納沉稅額附征化10%債的地方所得僑稅率，兩項柿合計，按應軌納稅的所得杏額計算，稅張率為斬33%襲）。在經(jīng)濟蘿特區(qū)、經(jīng)濟拒技術(shù)開發(fā)區(qū)葉等實行特殊糟優(yōu)惠政策的己區(qū)域，該項似稅率最低可意降至太15%醫(yī)。由此，計政得本項目的進所得稅（本雄項目所得稅暈率暫按銷售玻收入33%委之10%計雀提，即為地3控.軍3%喘）。豈詳見本項目辦全部資金現(xiàn)揉金流量表。林經(jīng)濟效益分蛾析再本項目經(jīng)濟剝效益分析報代表格式的依頃據(jù)是國家計叨委和建設部信發(fā)布的《建繞設項目經(jīng)濟御評價方法與爆參數(shù)》（第助二版），參霞照我國的財榮會制度，結(jié)躲合現(xiàn)時房地榮產(chǎn)開發(fā)的實翻際情況，對奸項目投資計屆算經(jīng)濟效益取。選取的計叉算指標為內(nèi)辰部收益率（縫IRR）、兩凈現(xiàn)值（N喪PV）、凈描現(xiàn)值率（N償PVR）及煌靜態(tài)投資回嬌收期。鄉(xiāng)10抄.0艱項目財務收擾益分析岔在經(jīng)過和委黑托方詳細的躍磋商后，對邪進行財務分動析的前提進查行了若干的蝕設定，并且炎建立了相應敞的數(shù)學模型購，現(xiàn)將有關筐的計算過程勸表述如下：幟10撞.1懇項目贏利能紫力煉依照國內(nèi)房漏地產(chǎn)開發(fā)對峽項目經(jīng)濟效家益和財務評頌價的慣例，脹本報告以本呢項目進行市綱場售價測定黑時的建議價鍋格作為計算梳依據(jù)，在進穴行項目投資調(diào)估算，銷售夏收入計算，侍經(jīng)營成本的稀假設等均采為用現(xiàn)時的價揉格水平，在引整個計算期遷內(nèi)保持不變牌，不考慮通硬貨膨脹因素壓對項目評價末指標的影響紛。奧參照我國的忍財會制度，師結(jié)合現(xiàn)時房難地產(chǎn)開發(fā)的證實際情況，桿在進行本項謎目的經(jīng)濟效奴益評判時，搞所選取的財圾務指標為：買10.1.限1財務內(nèi)部君收益率（F因IRR）菠內(nèi)部收益率何（IRR）農(nóng)是指項目在恭整個計算期濤內(nèi)各年凈現(xiàn)鹿金流量現(xiàn)值繪累計等于0納時的折現(xiàn)率響，它反映項耍目所占用資躁金的盈利率夕，是考察項止目盈利能力帶的主要動態(tài)碑評價指標。尖當IRR大原于基準收益率率時，則認夏為其盈利能謊力已滿足最辟低要求。迫可以采用下胞列方程式求誦得：沙∑岸（CI-C甚O）梢t度×臘（1＋FI習RR）慧-t靈=0堪在房地產(chǎn)開隱發(fā)項目評價市中，將求出禽的財務內(nèi)部弱收益率與行容業(yè)基準收益喇率相比較，觸當前者大于顆或等于后者見時，則認為逢該項目在財藥務上是可以討通過的。揮財務內(nèi)部收平益率可以通暮過內(nèi)插法求埋得，即先按毯行業(yè)基準收鉗益率求得項狹目的凈現(xiàn)值殺，如為正，討則采用更高栽的貼現(xiàn)率為合接近于零的鹽負值，最后獲利用內(nèi)插法知公式求得F程IRR。披FIRR=啦i尺1伸+（i謝1畏－i王2致）夜×控（FNPV猜1爽）貌÷鼓（FNPV依1失+鑰‖厚FNPV婆2付‖房）式中：致i違1單—凝當凈現(xiàn)值為母接近于零的暫正值時的折碌現(xiàn)率；圍i輪2焦—小當凈現(xiàn)值為面接近于零的釋負值時的折絮現(xiàn)率；涉FNPV貿(mào)1貫—絹正凈現(xiàn)值；肚FNPV癥2軋—檔負凈現(xiàn)值。糟貼現(xiàn)率是計馳算凈現(xiàn)值的閘主要參數(shù)，毒其大小取決肯于銀行利率分的高低、項雷目性質(zhì)、經(jīng)盤營風險程度楊、經(jīng)營目標討和要求，一口般趨于選取朝“蜂稍大于銀行另同期貸款利咳率胸”靈作為基準貼墾現(xiàn)率。本項扛目選用銀行牧金融機構(gòu)一勤年期貸款利紡息增加約2熟點，即約1西0%作為社缸會平均收益捎率或本項目崖的貼現(xiàn)率。錘詳見本項目項全部資金現(xiàn)睡金流量表。病本項目菜全部資金犯所得稅前內(nèi)驗部收益率遭(IRR)壩：21答.免53徑%掙本項目灶全部資金梯所得稅后內(nèi)芳部收益率薦(IRR因)肉：18搞.笛15寫%劍10.浮1.2財務跑凈現(xiàn)值（F米NPV丟）聽凈現(xiàn)值（快NPV陶）是按設定堅的貼現(xiàn)率（京本項目為1肺0%），將槽項目計算期所內(nèi)各年凈現(xiàn)直金流量折現(xiàn)附到建設期初句的現(xiàn)值之和虹。它是考察擁項目在計算頸期內(nèi)盈利能猛力的動態(tài)評鳳價指標，凈墳現(xiàn)值大于或請等于亡0笛時的項目是病可以考慮接神受的。債其表達式為獲：FNPV鋪=鳳∑題（CI-C年O）涂t傍×視（1＋Ic哲）電-t冷FNPV諒—紗財務凈現(xiàn)值藏CI斗—誠現(xiàn)金流入量犬；CO兄—箭現(xiàn)金流出量重N譽—幟計算期；i蠅C賢—誼基準收益率羨或設定的貼樂現(xiàn)率訴本項目壩全部資金所糕得稅前凈現(xiàn)壘值(NPV雄)：6,4超88萬元漠本項目蠶全部資金所屢得稅后凈現(xiàn)顧值(NPV此)：4,5架48萬元度詳見本項目躍全部資金現(xiàn)聯(lián)金流量表。請10.1.壤3雖資本回報率塑（靜態(tài)）欄項目靜態(tài)投串資回報率是快以項目計算韻期內(nèi)的凈現(xiàn)擊金流量之和塞除以全部投崗資而得出的朱指標，它沒附有考慮通貨倒膨脹而使貨臘幣貶值的因釣素，是一個局簡單表達盈辮利情況的指包標。瓜本項目衰全部資金所天得稅前資本尸回報率：2悶2.85%閉本項目看全部資金所循得稅后資本盒回報率：1例8.17%遠詳見本項目遷靜態(tài)投資效緣益分析表。僚表10-愚1摟紋靜態(tài)投資效股益分析路序號報項目名稱肯計算基礎桶金額絨(愁萬元瓣)杜1.0遮現(xiàn)金流入融佳+1.1.匙2+1.1夜.3僻83,17臨4色1.1撲多層住宅銷貌售收入欠17,79應0平方米繼4,448汪1.2盆高層住宅銷制售收入在214,2歇12平方米塞59,97菜9佛1.3筋停車位銷售麗收入膜500平方管米壘5,000妥1.4惱商場部分銷掉售收入卡30,55潔0平方米融13,74爛8娛2.0利現(xiàn)金流出量2.1+…儲+2.7億72,51摔2哲2.1哲開發(fā)總投資睛槽+2.1.駱2+2.1套.3判58,68升5礎藍土地成本裙寇19,00吉0碗輝建安成本顏荷34,10梯0聯(lián)趙其他成本憐她5,585辛2.2席銷售稅郊臂4,500慚2.3下銷售宣傳費占用車說3,327圈2.4稿財務費用圾矛3,255其2.5劇項目利潤樓13,40陪8憶2.6愈經(jīng)營所得稅島預2,745脾3.0梳項目利潤泳容13,40勢8衣4.0距項目利潤率綁習22.85否%削5.0侄所得稅后利轎潤踏1.0-2良.0稻10,66自3老6.0冷所得稅后利箱潤率給協(xié)18.17紛%敘資料來源：賠受托方研究襲部帖10.1.庸4刷靜態(tài)投資回殃收期謙項目靜態(tài)投歇資回收期指追達到累計凈弦現(xiàn)金流量等表于零的年份遞所需時間，系此項計算，蔬沒有考慮到炸銀行貸款的麗利息，也沒陸有考慮到自劣有資金的利撇息回收。顛本項目靜態(tài)關投資回收期稍：5.64殺年。詳見附貨表《項目全宋部投資現(xiàn)金灘流量表》。笛表10-夫2補厘本項目到帳惕時間、金額脆和比例一覽延表相經(jīng)營收入到養(yǎng)帳時間慢合螺計袍第一年嘆第二年塑第三年識第四年削第五年納第六年萍1季度拜2季度煉3季度淋4季度內(nèi)1季度笨2季度狹3季度譽4季度膏1季度鼻2季度蹲3季度孕4季度怨1季度泰2季度吹3季度梢4季度摧1季度第2季度治3季度洲4季度施1季度詞2季度釀3季度南4季度緞到帳比例子100.0滋%沖良貝擊2.0%繳2.0%仙3.0%士3.0%掛3.5%談3.5%務4.0%山4.0%妹4.5%蓮4.5%狠5.0%稅5.0%確5.0%艦5.5%嚇5.5%泡6.0%騾6.0%憑6.5%商6.5%薪7.0%爭8.0%衣到帳金額辣83,17矮4萬元逼夜起龍1,663廉1,663奸2,495戚2,495茄2,911犧2,911塑3,327楚3,327久3,743藝3,743狡4,159芒4,159荷4,159頓4,575塞4,575懷4,990湖4,990云5,406患5,406胖5,822證6,654挎多層住宅銷納售收入站4,448腿萬元持89頂89蓄133籌133包156喬156走178幣178冬200五200加222蒼222錫222齊245戲245騰267繩267頁289貪289織311困356貨高層住宅銷乒售收入腰59,97腸9萬元丹1,200璃1,200北1,799毀1,799凍2,099斑2,099故2,399忍2,399心2,699廉2,699沒2,999水2,999邀2,999璃3,299霧3,299訴3,599央3,599罵3,899振3,899輩4,199予4,798屢商場部分銷橡售收入值13,74胞8萬元澆275名275戶412柿412飼481冶481撒550翅550蹲619欠619圍687成687偉687番756傭756悔825弊825脾894灶894摘962攜1,100把停車位銷售棍收入奪5,000餃萬元伙100能100鋤150思150善175處175未200撈200鄰225混225翅250廢250隙250案275秤275賣300拼300壁325蓄325息350伏400悔銷售面積合魄計厭285,0驅(qū)52平方米畢5,701朽5,701驕8,552較8,552繩9,977婆9,977室11,40蕉2勞11,40拘2邪12,82賄7向12,82司7決14,25槽3鼠14,25振3展14,25業(yè)3布15,67伶8弱15,67任8泊17,10起3凱17,10喂3籃18,52腹8衛(wèi)18,52束8轟19,95保4劈22,80基4待多層住宅食17,79醒0平方米嚷356效356塘534差534駐623上623紅712板712集801靜801趙890配890仆890惡978座978鑒1,067正1,067毅1,156傻1,156云1,245旺1,423撒高層住宅煙214,2格12平方米壟4,284蹲4,284配6,426唐6,426綢7,497畏7,497糖8,568桑8,568斃9,640所9,640屯10,71目1既10,71炎1被10,71脖1丙11,78制2藥11,78避2股12,85某3貫12,85那3昨13,92獻4才13,92射4聰14,99笑5鳳17,13網(wǎng)7為裙樓商場莊30,55壽0平方米持611定611絞917捐917棗1,069貌1,069款1,222翻1,222宵1,375鬼1,375峰1,528輕1,528哀1,528步1,680坑1,680燙1,833冶1,833箱1,986臣1,986媽2,139蝴2,444丟室內(nèi)停車位蛙（平方米）泛22,50敬0平方米搏450邀450予675益675芬788犬788籃900收900供1,013沒1,013吹1,125賭1,125保1,125站1,238類1,238推1,350享1,350洗1,463遮1,463禿1,575乞1,800綿室內(nèi)停車位它（個）享500個牢10輸10代15賺15萬18均18疼20低20棵23汪23鑰25槽25晨25壟28終28啞30翁30岔33早33飄35劈40劃資料來源：除受托方研究偏部抽10.2項棵目的不確定搏性分析統(tǒng)10.2.亮1項目盈虧喚平衡分析剩由于項目開稿發(fā)采用了低望價促銷的方頌式，各類住柱宅的定價方饑式采用了成月本加成價和凝推廣價兩種撿形式。其中先，推廣價是擾由成本加成馬價乘以11辮5%而得，燒所以，本項年目的住宅物論業(yè)通過推廣六價來銷售的漂難度較以成明本加成價銷味售的難度大袖。因此，有走必要對以推梁廣價銷售的療住宅物業(yè)的聞銷售狀況進坑行盈虧平衡返分析。臂分別對項目手預售樓款的盜回收方案作粘盈虧平衡分口析（見附圖傭1），從計片算結(jié)果看，例當以推廣價潤銷售之物業(yè)鋼銷售率達到拐81.40揭%時，本項叨目的開發(fā)效掛益剛好達到弦盈虧平衡。餃綜合市場、津小區(qū)規(guī)劃和區(qū)物業(yè)測價等行因素分析，捏要做到以推溫廣價銷售之澡住宅物業(yè)銷陸售率達到8鞭1.40%業(yè)以上，委托逝方在營銷方洋面需作一定東的努力。覺10新.繩2.2項目似敏感性分析紀選取本項目蛋開發(fā)以推廣撞價方式銷售系的住宅價格貸和土地成本晨作為敏感性毫因素，針對殺資本受益率龜指標分別作榜單因素敏感盯分析，計算炎結(jié)果見下表惑。藝表10-尺3蜜慨本項目敏感性性分析表牽項踢目儲所得稅前指灰標額所得稅后指映標局所得稅前指缺標情所得稅后指嗚標與凈現(xiàn)金流量蠟(禽萬元洗)失凈現(xiàn)金流量嫩(轟萬元新)喬資本收益率蔑資本收益率竿基本方案搖13,40研8顛12,96布5煉22.85傳%憲18.17方%減建安成本變郵化宵+15%渠8,363挪8,087珠13.11齡%云12.68嫌%從+10%筐10,15速3哭9,818劑16.35鎮(zhèn)%本15.81倦%厲+5%擴11,94裂3瓦11,54但9瘦19.78齒%鴿19.12嗎%寸+0%書13,40饑8揀12,96粥5怒22.85撓%寸18.17婚%已-5%且15,52鄙3存15,01冒1挎27.24其%仇26.34遭%匪-10%觸17,31半3柱16,74追2濱31.32荒%著30.29只%膊-15%扯19,10閑3腳18,47金3斜35.66頓%耐34.48碗%亦土地成本變謙化臉+15%私10,74吊1影10,38謝6滲17.45舍%監(jiān)16.88翼%潤+10%儲11,73最8納11,35發(fā)1從19.37釣%信18.74焰%站+5%凳12,73氧6虛12,31求5趴21.36航%漿20.65殖%曲+0%惕13,40咳8樓12,96返5粘22.85頓%該18.17武%強-5%誤14,73氏1睜14,24舊4賤25.51嘉%頁24.67史%砌-10%左15,72冬8既15,20呼9知27.70腿%求26.78臘%楊-15%墊16,72秒6垂16,17膠4淘29.96行%盆28.97蚊%周物業(yè)價格變隙化疑+15%憑25,03志5撒24,20蹲9椅42.66如%耕41.25震%群+10%情21,26切8牲20,56傾6萌36.24么%惠35.04絞%辣+5%漠17,50藍0詠16,92片3舒29.82敘%抄28.84器%掩+0%苗13,40所8炕12,96閃5械22.85病%步18.17紅%盒-5%業(yè)9,966怪9,637訊16.98到%但16.42性%其-10%戲6,198渠5,994劃10.56蠻%畏10.21果%闖-15%傲2,431捆2,351辮4.14%看4.01%宴資料來源：文受托方研究蠟部啊對上表的數(shù)擋據(jù)進行分析盆，有如下的額結(jié)論：密在本方案中城，當住宅物艷業(yè)的價格下屠降接近至8紐0%，土地跑成本上升接塑近20%，牌或以推廣價嗓銷售之部分窗住宅物業(yè)的慨價格下降接至近20%時相，即超出本斃敏感性分析宇表格的范圍寄時凈現(xiàn)值才釣有可能出現(xiàn)卡負值，可見少上述因素對不凈現(xiàn)值這個科指標不敏感版。但資本收裕益率在選取物的敏感性因鑄素在-15龍%～+15晶%區(qū)間的變苗化時，仍然震保持正數(shù)，殘由此可認為制，庫本方案基本麥上仍能滿足至“蔬盈虧平衡并牢且略有盈余喚”蝕的目標；欄從本項目方著案的敏感性狐分析知道，調(diào)本項目方案去的抗風險能國力一般。投10避.蟲2.3概率盆分析貫根據(jù)市場調(diào)達查結(jié)果及形根勢預測，項姜目將售價較垮基準方案高撲的機會較小推，而投資增旺加的機會較汁大。由此判緣斷，銷售價因格、建設投逆資（兩者間沿相互獨立）品等不確定因星素可能發(fā)生溝的變化及其扶發(fā)生的概率姨值見下表。券表10-4賭倉不確定性因緒素變化的概躁率值楚較基準方案愈變化零+10%旬0劈-10%擦銷售價格立30%捆50%杜20%賭建設投資脆30%司50%賺20%夾資料來源：俱研究部灶對本項目自需有資金的凈顯現(xiàn)值進行計薦算，可得凈掩現(xiàn)值的期望窮值為5,4爹03萬元，教詳細分析見購附表《概率蝴分析表》。礎10.2風貍險分析肉由于開發(fā)各礙階段的測價嚴反映的僅僅士是各階段的屑內(nèi)部盈利能刻力，因此，槍如何去順應甜外部市場的鉛變化，經(jīng)營棚好整個項目魚的開發(fā)仍然宜是一個艱巨棗的課題。投從本項目靜末態(tài)總投資各代個單項開發(fā)項成本的構(gòu)成贈圖（附圖2賄）進行分析刃，對于本項暑目的發(fā)展商爆而言，由于醬獲得土地開竹發(fā)權(quán)之成本曲費用相對比扶較固定，因塞此，建安工錄程造價所占怠的比例和數(shù)姿額在所有開褲發(fā)成本中的僅比例相對比帝較高，對建松安工程造價誰的控制，成銳為本項目必惕須重點把握雜的最主要部殼分。亦是減嗎少或規(guī)避風左險的最主要抵方面。附表：橋附表佳1罰：靜態(tài)總投熟資分期投放煮比例及資金泛籌措計劃表棒資料來源：賤受托方研究悼部軋附表因2舊：全部投資陳現(xiàn)金流量表比還序號梅項目名稱踢合計量第一年挽第二年映第三年恥第四年侄第五年古第六年水1季度軌2季度蹄3季度確4季度判1季度慢2季度脊3季度半4季度身1季度禮2季度告3季度歲4季度炒1季度覆2季度衫3季度備4季度襖1季度虜2季度絨3季度岸4季度炕1季度哨2季度者3季度染4季度云1本現(xiàn)金流入戒83,17禽4顫-釣-沸-升1,663鉛1,663轎2,495勒2,495悲2,911周2,911率3,327蓋3,327嫌3,743訓3,743小4,159卡4,159濾4,159劇4,575役4,575游4,990常4,990恒5,406炊5,406牙5,822托6,654叉1.1袖多層住宅銷丸售收入紹4,448牌-項-斑-扯89矛89始133必133煤156梯156抄178室178鋒200張200途222土222鎖222租245涉245針267郊267送289肅289榆311隆356楊1.2剝高層住宅銷動售收入枝59,97礎9沈-鄉(xiāng)-桌-貌1,200利1,200蹄1,799蔬1,799嘴2,099送2,099雄2,399球2,399煌2,699劉2,699買2,999柄2,999盒2,999犬3,299鬧3,299摧3,599鬧3,599聲3,899勉3,899知4,199蛋4,798妥1.3夜商場部分銷疊售收入上13,74撿8凝-躁-蛋-哀275絕275泊412盡412騾481置481兇550澇550文619焰619嘆687禁687都687侮756頃756搶825沾825少894壽894償962隱1,100講1.4敬停車位銷售尼收入浩5,000愉-寬-頃-恭100側(cè)100潛150神150敞175裳175金200笑200最225傭225朝250因250旺250作275轉(zhuǎn)275備300居300很325并325博350驕400冰2兆現(xiàn)金流出擱69,25薄6況2,405霸5,554拌3,138茶2,642脂1,402憲3,961穴2,107拋1,766爽2,652厲5,292驗3,068榆2,635覺3,439甘3,306浩3,274幼3,135館2,880屆2,763蟲3,205針2,539丑2,341敗2,094促2,144褲1,519袋2.1國總投資流58,68因5腰2,405廚5,554單3,138紀2,430壤1,190擱3,644餅1,789嗽1,396憶2,282偽4,869后2,646偶2,159娛2,963貌2,777流2,745忙2,606諒2,298總2,182錦2,571春1,905潔1,654澇1,406闊1,404窯673元悠土地成本摔19,00移0俘2,256咬5,402癢2,702角1,971變214巷2,573抬548截-談214哄2,573碗548趁-姥-餡-幻-匪-每-陜-耽-權(quán)-唱-紛-旨-字-顯掃建按安工程銅造價囑34,10殲0煩-閉-畝71丑111暈578肅684捏849線1,006解1,688攔1,916聲1,886眠1,948淋2,801度2,615孫2,588宵2,448發(fā)2,141錘2,024遺2,413栗1,747伯1,498便1,273桌1,273劃543格纖前期費用宅1,055綱42客42跑93域86拌86仗