2020年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營管理》試題及答案

2020年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營管理》試題及答案(最新)

1、[試題]從名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系來看，實(shí)際利率一定大于

名義利率。()

【答案】×

【解析】本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。名義利率與實(shí)際利率

的關(guān)系為：實(shí)際利率=(1+名義利率/計(jì)息周期)計(jì)息周期-1。如計(jì)息周

期數(shù)=1時(shí)，兩者相等。如計(jì)息周期數(shù)大于1時(shí)，實(shí)際利率大于名義利

率，當(dāng)計(jì)息周期數(shù)小于1時(shí)，實(shí)際利率小于名義利率。參見教材P156。

2、[試題]2008年，某市可供租售的房屋面積為3000萬in2，其中

可供銷售的住宅面積為1800萬㎡，可供出租的住宅面積為450萬㎡;

當(dāng)年銷售和出租的房屋總面積為2750萬I112，其中銷售的住宅面積為

1680萬㎡，出租的住宅面積為320萬㎡。該市2008年住宅市場吸納率

為()。

A.71.11%

B.88.89%

C.91.67%

D.93.33%

【答案】C

3、[試題]開發(fā)商投入的建設(shè)資金(不含土地費(fèi)用)達(dá)到或超過地上

物預(yù)計(jì)總投資的()以后，方可獲得政府房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的預(yù)

售許可證。

A.20%

B.25%

C.30%

D.40%

【答案】B

【解析】一般規(guī)定，開發(fā)商投入的建設(shè)資金(不含土地費(fèi)用)達(dá)到或

超過地上物預(yù)計(jì)總投資的25%以后，方可獲得政府房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)

的預(yù)售許可證。

4、[試題]下列房地產(chǎn)投資形式中，屬于按經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型劃分的有

()。

A.居住物業(yè)投資

B.商業(yè)物業(yè)投資

C.土地開發(fā)投資

D.房地產(chǎn)開發(fā)投資。E,房地產(chǎn)經(jīng)營投資

【答案】CDE

【解析】根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型的不同，可以將房地產(chǎn)投資劃

分為從事土地開發(fā)活動(dòng)的土地開發(fā)投資、從事各類房屋開發(fā)活動(dòng)的房

地產(chǎn)開發(fā)投資和從事各類房地產(chǎn)出租經(jīng)營活動(dòng)的房地產(chǎn)經(jīng)營投資。參

見教材P4。

5、[試題]因?yàn)樽儸F(xiàn)性較差，所以房地產(chǎn)投資不宜作為長期投資。

()

【答案】×

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。土地不會(huì)毀損，投資者在

其上擁有的權(quán)益通常在40年以上，而且擁有該權(quán)益的期限還可以依法

延長;地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。因此，房地產(chǎn)投資

非常適合作為一種長期投資。參見教材P7。

6、[試題]某知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按高于市場上同類物業(yè)的價(jià)格對

其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)，這種定方法是()。

A.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

B.挑戰(zhàn)定位法

C.隨行就市定價(jià)法

D.價(jià)值定價(jià)法

【答案】A

【解析】本題考查的是制定租售方案。如果某公司在房地產(chǎn)業(yè)或同

類物業(yè)開發(fā)中踞龍頭老大地位，實(shí)力雄厚，聲望極差，就具備了采用

領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法的條件，使其制定的價(jià)格在同類物業(yè)中居較高的價(jià)位。參

見教材P99。

7、[試題]某城市住宅市場調(diào)查結(jié)果顯示，該城市住宅的總需求與

總供給基本平衡，但同時(shí)顯示，套型建筑面積120㎡以上的住宅供過

于求，70㎡以下的住宅供不應(yīng)求，則該城市的住宅市場處于()狀態(tài)。

A.均衡

B.周期性失衡

C.結(jié)構(gòu)性失衡

D.區(qū)域性失衡

【答案】C

【解析】本題考查的是政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的必要性。供給檔次與

需求之間處于錯(cuò)位狀態(tài)，這屬于供求結(jié)構(gòu)失衡。參見教材P58。

8、[試題]金融機(jī)構(gòu)在為房地產(chǎn)置業(yè)投資者發(fā)放抵押貸款前，規(guī)定

權(quán)益投資比率的目的是為了控制信貸風(fēng)險(xiǎn)。()

【答案】√

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)貸款。規(guī)定權(quán)益投資比率，即自

有資金比例最低比率，就是為了控制風(fēng)險(xiǎn)。參見教材P303。

9、[試題]下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資不確定因素的表述中，正確的

是()。

A.空置率與有效毛收入呈反向變動(dòng)

B.通過與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂長期合約，可以完全排除通貨膨脹對運(yùn)

營費(fèi)用的影響

C.權(quán)益投資比率高，意味著投資者承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬均增

加

D.金融機(jī)構(gòu)通常要求投資者的權(quán)益投資比率不得高于某一要求的比

率

【答案】A

10、[試題]在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究中，調(diào)查研究主要是從市

場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。其中資源調(diào)查的主要內(nèi)容有()。

A.項(xiàng)目用地

B.房地產(chǎn)市場供需

C.房價(jià)現(xiàn)狀及走勢

D.交通運(yùn)輸條件。E,外圍基礎(chǔ)設(shè)施

【答案】ADE

【解析】本題考查的是可行性研究的步驟。選項(xiàng)A為土地資源，選

項(xiàng)D為交通資源，選項(xiàng)E為配套資源。選項(xiàng)BC是市場調(diào)查的內(nèi)容。參

見教材P255。

11、[試題]房地產(chǎn)項(xiàng)目的臨界點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)

因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到()的極限值。

A.利潤為零

B.允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)

C.最大費(fèi)用

D.最大利潤

【答案】B

【解析】臨界點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房

地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界

值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。

12、[試題]房地產(chǎn)境內(nèi)投資與境外投資之間的比例結(jié)構(gòu)分析屬于產(chǎn)

品結(jié)構(gòu)分析。()

【答案】×

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。投資結(jié)構(gòu)：如直接投資與

間接投資、開發(fā)投資與置業(yè)投資、個(gè)人投資與機(jī)構(gòu)投資、境內(nèi)投資與

境外投資等。參見教材P37。

13、[試題]下列房地產(chǎn)投資行為中，房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)豐富的機(jī)

構(gòu)投資者通常會(huì)選擇的是()。

A.開發(fā)商品住宅

B.開發(fā)工業(yè)廠房

C.購買優(yōu)良區(qū)位的新竣工物業(yè)

D.購買繁華區(qū)域的成熟物業(yè)

【答案】C

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)直接投資。具備房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)

的機(jī)構(gòu)投資者，則更傾向于購買處于優(yōu)良區(qū)位的新竣工甚至尚未竣工

的物業(yè)，這類物業(yè)初始價(jià)值和收益水平較低，但物業(yè)價(jià)值和收益能力

逐步提升。參見教材P11。

14、[試題]某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為30萬元，假設(shè)在某

報(bào)告期內(nèi)的出租率為80%，所有承租人都能按時(shí)交納租金，物業(yè)其他收

入為2萬元，則物業(yè)在該報(bào)告期的有效毛收入為()萬元。

A.22.0

B.24.0

C.25.6

D.26.0

【答案】D

【解析】本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估。有效毛收入=

潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入=30×80%+2=26。參見教材

P367。

15、[試題]多因素敏感性分析一般要假定同時(shí)變動(dòng)的幾個(gè)因素都是

相互關(guān)聯(lián)的，且各因素發(fā)生變化的概率相同。()

【答案】錯(cuò)誤

16、[試題]產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的直接誘因是()。

A.土地稀缺

B.城市化進(jìn)程快

C.投機(jī)需求膨脹

D.過度放貸

【答案】C

17、[試題]個(gè)別發(fā)展項(xiàng)目因素、建筑物類型、地點(diǎn)等引起的項(xiàng)目風(fēng)

險(xiǎn)屬于()。

A.系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

B.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

C.比較風(fēng)險(xiǎn)

D.個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)

【答案】D

【解析】個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)是投資者可以控制的風(fēng)險(xiǎn)。

18、[試題]某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬開發(fā)總建筑面積為50000m2的住宅

項(xiàng)目，可銷售面積為47500m2，項(xiàng)目的開發(fā)成本為5000元/m2，銷售均

價(jià)為6500元/m2，營業(yè)稅金及附加為銷售收入的5.5%。當(dāng)該項(xiàng)目利潤

為零時(shí)，售價(jià)允許降低的最大幅度是()。

A.14.32%

B.18.62%

C.19.03%

D.23.08%

【答案】A

【解析】本題考查的是盈虧平衡分析。設(shè)保本售價(jià)為A，當(dāng)利潤為

零時(shí)：銷售收入-銷售稅金=總成本4.75A(1-5.5%)=5000×5

A=5569.48(元/m2)降價(jià)幅度=(6500-5569.48)/6500=14.32%。參見

教材P218。

19、[試題]認(rèn)為利率水平是由貨幣的供給與需求決定的代表性理論

是()。

A.馬克思的利率決定理論

B.可貸資金利率理論

C.Is—1M曲線模型利率理論

D.流動(dòng)性偏好利率理論

【答案】D

20、[試題]當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很難了解購買者和競爭者對本企業(yè)產(chǎn)

品價(jià)格變化的反應(yīng)時(shí)，往往采用()。

A.挑戰(zhàn)定價(jià)法

B.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

C.目標(biāo)定價(jià)法

D.隨行就市定價(jià)法

【答案】D

【解析】本題考查的是制定租售方案。另行定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)較大，難以把

握時(shí)，一般會(huì)隨行就市。參見教材P99。

21、[試題]房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的根本目的是為了使項(xiàng)目投

資的經(jīng)濟(jì)效益最大化。()

【答案】×

【解析】本題考查的是可行性研究的含義和目的?？尚行匝芯康母?/p>

本目的，是減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、

社會(huì)和環(huán)境效益。參見教材P249。

22、[試題]房地產(chǎn)空間市場上的需求者就是房地產(chǎn)資產(chǎn)市場上的供

給者。()

【答案】×

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)空間市場與資產(chǎn)市場?？臻g市場上的

需求者是需要使用空間的家庭和企業(yè)，房地產(chǎn)資產(chǎn)市場的供給者是新

建建筑物者(可以理解為開發(fā)商)。參見教材P48～49。

23、[試題]房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業(yè)

的()。

A.銷售收入

B.租金收入

C.轉(zhuǎn)讓收入

D.利息收入

【答案】B

24、[試題]一般來說，投資于房地產(chǎn)信托基金(REITs)的風(fēng)險(xiǎn)比直

接投資于房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)要小得多，這主要是因?yàn)镽EITs具有()。

A.較高的收益性

B.較強(qiáng)的流動(dòng)性

C.直接融資的功能

D.抵御通貨膨脹影響的功能

【答案】B

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資信托基金概述。信托的流動(dòng)性僅

次于現(xiàn)金。流動(dòng)性好就會(huì)減小風(fēng)險(xiǎn)。參見教材P316。

25、[試題]下列統(tǒng)計(jì)指標(biāo)中屬于變異指標(biāo)的是()。

A.眾數(shù)

B.調(diào)和平均數(shù)

C.中位數(shù)

D.標(biāo)準(zhǔn)差

【答案】D

【解析】變異指標(biāo)又稱變動(dòng)度，包括全距、平均差、標(biāo)準(zhǔn)差、變異

系數(shù)等。眾數(shù)、調(diào)和平均數(shù)、中位數(shù)屬于平均指標(biāo)。

26、[試題]某投資者以160萬元購買一個(gè)商鋪用于出租經(jīng)營，其中

的60萬元為銀行提供的年利率8%、期限10年、按年等額還本付息的

抵押貸款，其余為自有資金。若該商鋪的年租金收入為30萬元，不包

括還本付息的年運(yùn)營費(fèi)用為年租金收入的25%，所得稅率為25%，則該

項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為()。

A.8.48%

B.13.56

C.15.00%

D.22.50%

【答案】B

【解析】本題考查的是現(xiàn)金回報(bào)率和投資回報(bào)率。參見教材P201。

27、[試題]下列關(guān)于房地產(chǎn)市場劃分的說法，不正確的是()。

A.二級(jí)市場是指土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場

B.三級(jí)市場是指存量房地產(chǎn)交易市場

C.按照增量存量的方式，將土地市場劃分為一級(jí)土地市場和二級(jí)土

地市場

D.按照增量存量的方式，房屋市場劃分為一級(jí)房屋市場，二級(jí)房屋

市場和三級(jí)房屋市場

【答案】D

【解析】按照增量存量的方式，房屋市場劃分為一級(jí)房屋市場和二

級(jí)房屋市場。

28、[試題]房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能否獲得其他金融機(jī)構(gòu)提供的抵押貸款

承諾，越來越成為金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放商用房地產(chǎn)開發(fā)貸

款的重要條件之一。()

【答案】√

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)貸款。開發(fā)商是否可以獲得抵押

貸款承諾，越來越成為金融機(jī)構(gòu)發(fā)放房產(chǎn)開發(fā)貸款的重要條件之一。

參見教材P302。

29、[試題]下列關(guān)于房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的表述中，正確的有()。

A.房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌?dòng)

現(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生

B.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最低點(diǎn)，空置率最高

C.房地產(chǎn)周期循環(huán)的供求平衡點(diǎn)是長期均衡價(jià)格

D.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最高點(diǎn)，供給增長率等于需求增長率。E,在

房地產(chǎn)周期循環(huán)中，價(jià)格(租金)和空置率通常是同向變動(dòng)的

【答案】ABD

【解析】房地產(chǎn)周期循環(huán)的供求平衡點(diǎn)是長期平均空置率

30、[試題]房地產(chǎn)市場供給壟斷性的原因不包括()。

A.房地產(chǎn)市場需求的廣泛性

B.房地產(chǎn)市場供給的異質(zhì)性

C.土地所有權(quán)的排他性

D.土地的有限性

【答案】A

31、[試題]下列費(fèi)用中，不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營費(fèi)用范圍的是

()。

A.保險(xiǎn)費(fèi)

B.房產(chǎn)稅

C.法律費(fèi)

D.貸款利息

【答案】D

【解析】本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估。抵押貸款還本

付息不屬于經(jīng)營費(fèi)用。參見教材P367。

32、[試題]下列財(cái)務(wù)報(bào)表中，儲(chǔ)存基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)的是()。

A.總投資估算表

B.資產(chǎn)負(fù)債表

C.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表

D.現(xiàn)金流量表

【答案】A

【解析】本題考查的是基本報(bào)表。儲(chǔ)存基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)的是輔助報(bào)表。

參見教材P267。

33、[試題]政府的土地供應(yīng)政策會(huì)直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的()。

A.產(chǎn)品質(zhì)量

B.產(chǎn)品性價(jià)比

C.規(guī)模和結(jié)構(gòu)

D.產(chǎn)品檔次

【答案】C

【解析】政府的土地供應(yīng)政策會(huì)直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。

參見教材P58。

34、[試題]對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，下列房地產(chǎn)開發(fā)的工作內(nèi)容中，

屬于前期工作的是()。

A.土地儲(chǔ)備

B.銷售方案的細(xì)化

C.建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量控制

D.申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

【答案】D

【解析】本題考查的是前期工作。A土地儲(chǔ)備是政府行為，對房地

產(chǎn)開發(fā)來說，前期應(yīng)是獲取土地。B屬于租售階段;C屬于建設(shè)階段的

工作內(nèi)容。參見教材P67。

35、[試題]根據(jù)參與者的介入程度和品牌間的差異程度，可將消費(fèi)

者購買行為分為()

A.習(xí)慣性購買行為

B.尋求多樣化購買行為

C.化解不協(xié)調(diào)購買行為

D.復(fù)雜購買行為

【答案】ABCD

36、[試題]單一項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)頗大，若把這兩個(gè)投資項(xiàng)目組合起

來，便可以將兩者的風(fēng)險(xiǎn)變化相互抵消，從而把組合風(fēng)險(xiǎn)降到最低，

要達(dá)到這個(gè)理想效果的前提條件是各投資項(xiàng)目間有一個(gè)()。

A.正的協(xié)方差

B.負(fù)的協(xié)方差

C.標(biāo)準(zhǔn)協(xié)方差

D.絕對協(xié)方差

【答案】B

37、[試題]對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不出現(xiàn)在項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中

的是()。

A.銷售收入

B.開發(fā)建設(shè)投資

C.增值稅

D.借款本金償還

【答案】D

【解析】本題考查的是基本報(bào)表。選項(xiàng)D出現(xiàn)在資本金現(xiàn)金流量表。

參見教材P267。

38、[試題]下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)基礎(chǔ)參數(shù)中，屬于收益相

關(guān)指標(biāo)的是()。

A.出租率

B.基準(zhǔn)收益率

C.成本利潤率

D.財(cái)務(wù)杠桿比率

【答案】A

【解析】本題考查的是選擇基礎(chǔ)參數(shù)。選項(xiàng)B屬于評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類指

標(biāo);選項(xiàng)C必須加目標(biāo)兩字方為評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo);選項(xiàng)D屬于融資參

數(shù)。參見教材P258。選擇基礎(chǔ)參數(shù)(四類參數(shù))

39、[試題]房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業(yè)

的()。

A.銷售收入

B.轉(zhuǎn)讓收入

C.租金收入

D.利息收入

【答案】C

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)間接投資。房地產(chǎn)投資信托基金的投

資收益主要來源于其所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入。參見教材P12。

40、[試題]業(yè)主選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，需要經(jīng)()同意。

A.業(yè)主委員會(huì)

B.專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主

C.占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主

D.專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主

【答案】D

【解析】《物權(quán)法》規(guī)定，下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：(1)制定和

修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;(2)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)

約;(3)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;(4)選聘和解聘物業(yè)

服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;(5)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修

資金;(6)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(7)有關(guān)共有和共同管理權(quán)

利的其他重大事項(xiàng)。決定第⑤項(xiàng)和第⑥項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部

分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)

主同意。決定其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)

主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

41、[試題]商品住房價(jià)格迅速上升，導(dǎo)致居民住房支付能力下降、

潛在金融風(fēng)險(xiǎn)增加，進(jìn)而影響整體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。這表明房地

產(chǎn)市場具有()的特性。

A.信息不對稱性

B.交易復(fù)雜性

C.供給壟斷性

D.經(jīng)濟(jì)外部性

【答案】D

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場的特性。房地產(chǎn)市場的外部性問

題非常突出。房地產(chǎn)市場的外部性是指，外部的因素會(huì)影響房地產(chǎn)市

場，房地產(chǎn)市場也會(huì)影響其它方面。房地產(chǎn)價(jià)格迅速上升，會(huì)導(dǎo)致居

民家庭住房支付能力下降，引發(fā)住宅問題，也會(huì)導(dǎo)致潛在金融風(fēng)險(xiǎn)增

加，甚至引發(fā)金融危機(jī)，進(jìn)而影響整體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，從而產(chǎn)

生了負(fù)外部性。參見教材P45。

42、[試題]寫字樓經(jīng)營者與甲公司簽定了20年的租賃合同，租金

為400元/m2?年，則其面臨()。

A.市場供求風(fēng)險(xiǎn)

B.周期風(fēng)險(xiǎn)

C.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

D.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

【答案】D

【解析】通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)也稱購買力風(fēng)險(xiǎn)。是指投資完成后所收回的

資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)收

益是通過其他人分期付款的方式獲得時(shí)，投資者就面臨著最嚴(yán)重的購

買力風(fēng)險(xiǎn)。以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長，投資者所承擔(dān)的購

買力風(fēng)險(xiǎn)就越大。

43、[試題]()，是把金融機(jī)構(gòu)所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)

化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金、分散房

地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)等目的。(P12第一章房地產(chǎn)投資及其風(fēng)險(xiǎn))

A.間接投資于房地產(chǎn)企業(yè)債券

B.房地產(chǎn)抵押擔(dān)保

C.住房抵押貸款證券化

D.投資于金融證券

【答案】C

44、[試題]房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生的利潤總額，應(yīng)首先用于()。

A.向投資者分配

B.提取法定盈余公積金

C.繳納企業(yè)所得稅

D.彌補(bǔ)企業(yè)5年內(nèi)的累計(jì)虧損

【答案】D

【解析】本題考查的是基本報(bào)表。稅后利潤的分配順序，首先是彌

補(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損，然后是提取法定盈余公積金，之后是可向投

資者分配的利潤。參見教材P270。

45、[試題]下列物業(yè)中，屬于特殊物業(yè)的是()。

A.在建工程

B.車站

C.購物中心

D.科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)

【答案】B

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。物殊物業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)需要

得到政府的特殊許可。參見教材P6。

46、[試題]房地產(chǎn)投資易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)的主要原因，是房地產(chǎn)

具有()。

A.異質(zhì)性

B.用途廣泛性

C.類型多樣性

D.弱流動(dòng)性

【答案】A

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)的異質(zhì)性，也導(dǎo)致

每宗房地產(chǎn)在市場上的地位和價(jià)值不可能一致。這就為房地產(chǎn)市場價(jià)

值和投資價(jià)值的判斷帶來了許多困難，使投資者面臨著資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。

參見教材P8。

47、[試題]對于開發(fā)銷售模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，開發(fā)商所

投入的開發(fā)建設(shè)資金均屬于固定資產(chǎn)投資的性質(zhì)。()

【答案】錯(cuò)誤

48、[試題]認(rèn)為利率水平是由貨幣的供給與需求決定代表性的理論

是()。

A.馬克思的利率決定理論

B.可貸資金利率理論

C.IS-LM曲線模型利率理論

D.流動(dòng)性偏好利率理論

【答案】D

【解析】本題考查的是利息與利率。流動(dòng)性偏好利率理論認(rèn)為利率

不是由儲(chǔ)蓄與投資決定的，而是由貨幣的供給與需求決定的。參見教

材P152。

49、[試題]如果整個(gè)投資市場的平均收益率為15%，國債收益率為

9%，房地產(chǎn)投資市場相對于整個(gè)投資市場的系統(tǒng)性市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為

0.23，則按資本資產(chǎn)定價(jià)模型計(jì)算出的房地產(chǎn)投資折現(xiàn)率是()。

A.10.38%

B.11.07%

C.12.45%

D.13.62%

【答案】A

【解析】9%+0.23(15%-9%)=10.38%

50、[試題]建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格是()的價(jià)格。

A.扣除折舊后

B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)

C.客觀

D.建筑物全新狀態(tài)下

【答案】BCD

51、[試題]在房地產(chǎn)自然周期的下降階段，物業(yè)租金的增長率是下

滑的。()

【答案】√

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場的自然周期。自然周期的下降階

段，指的是第三、第四階段，第三階段租金上漲趨勢減緩，第四階段

租金絕對減少。參見教材P50～52。

52、[試題]房地產(chǎn)屬于非貨幣性資產(chǎn)，銷售過程復(fù)雜，流動(dòng)性很差，

其擁有者很難在短時(shí)期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)

投資風(fēng)險(xiǎn)的()。

A.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

B.政策風(fēng)險(xiǎn)

C.利率風(fēng)險(xiǎn)

D.市場供求風(fēng)險(xiǎn)

【答案】A

53、[試題]以下有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的說法不正確的是()。

A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得物業(yè)服務(wù)收入，應(yīng)繳納增值稅

B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于一般納稅人的，稅率為6%

C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于小規(guī)模納稅人的，征收率為3%

D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收的水費(fèi)、電費(fèi)，也應(yīng)繳納增值稅

【答案】D

【解析】本題考查的是收益性物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。代收的各項(xiàng)費(fèi)用，

不計(jì)入銷售額中，不需要繳納增值稅。參見教材P375。

54、[試題]某居住項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積為30000m2，含土地費(fèi)用在內(nèi)

的開發(fā)成本為7500萬元，開發(fā)費(fèi)用為1650萬元，銷售稅費(fèi)為銷售收

入的5.5%，銷售均價(jià)為5500元/m2，適用的土地增值稅稅率為30%，

則該項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅為()萬元。

A.1482.75

B.1755.00

C.1932.75

D.2205.00

【答案】A

【解析】本題考查的是營業(yè)收入、利潤和稅金。

55、[試題]企業(yè)決定應(yīng)對主要競爭者的對策，可根據(jù)以下幾種情況

做出決定：

A.競爭者的強(qiáng)弱

B.競爭者與本企業(yè)的相似程度

C.競爭者表現(xiàn)的好壞

D.競爭者在市場中的地位

【答案】ABC

【解析】主要是根據(jù)前三種情況。

56、[試題]政府的土地供應(yīng)政策會(huì)直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的()。

A.產(chǎn)品質(zhì)量

B.產(chǎn)品性價(jià)比

C.規(guī)模和結(jié)構(gòu)

D.產(chǎn)品檔次

【答案】C

【解析】政府的土地供應(yīng)政策會(huì)直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。

參見教材P58。

57、[試題]對已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)項(xiàng)目，凡轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的建筑面

積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在()以上的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅

的清算。

A.55%

B.65%

C.75%

D.85%

【答案】D

【解析】《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》規(guī)定，對已竣工驗(yàn)收

的房地產(chǎn)項(xiàng)目，凡轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積

的比例在85%以上的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入

與扣除項(xiàng)目金額配比的原則，對已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行土地增值稅的清

算。

58、[試題]如果同一地區(qū)的某一類型物業(yè)的售價(jià)持續(xù)大幅度上漲，

那么該類型物業(yè)的出租需求就會(huì)()。

A.減少

B.增加

C.不變

D.同步遞減

【答案】B

59、[試題]租賃融資在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用模式主要是()。

A.置業(yè)投資

B.設(shè)備租賃

C.售后回租

D.權(quán)益融資

【答案】C

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)債務(wù)融資。租賃融資主要是兩種模式，

一是回租租賃，一是售后回租。參見教材P290。

60、[試題]()是一種專業(yè)行業(yè)，它綜合運(yùn)用多學(xué)科的知識(shí)，通

過人員、場所、流程和技術(shù)的整合，來確保建筑環(huán)境的正常運(yùn)行。

A.物業(yè)管理

B.資產(chǎn)管理

C.績效管理

D.投資組合管理

【答案】A

61、[試題]下列影響購房者購買行為的因素中，屬于心理因素的是

()。

A.生活方式

B.受教育程度

C.購買動(dòng)機(jī)

D.自我形象

【答案】C

【解析】本題考查的是影響消費(fèi)者購買行為的主要因素。選項(xiàng)ABD

均為個(gè)人因素。參見教材P131。

62、[試題]下列房地產(chǎn)開發(fā)成本中，不計(jì)入建筑安裝工程費(fèi)用的是

()。

A.三通一平費(fèi)

B.設(shè)備采購費(fèi)

C.結(jié)構(gòu)工程費(fèi)

D.電梯安裝費(fèi)

【答案】A

【解析】本題考查的是投資估算。三通一平費(fèi)屬于勘察設(shè)計(jì)和前期

工程費(fèi)。參見教材P260。

63、[試題]城市房屋拆遷估價(jià)的目的是為確定被拆遷房屋()而評

估其房地產(chǎn)市場價(jià)格。

A.與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋結(jié)算差價(jià)

B.價(jià)值

C.貨幣補(bǔ)償金額

D.重置價(jià)格

【答案】C

【解析】拆遷估價(jià)目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金

額而評估其房地產(chǎn)市場價(jià)格”。

64、[試題]在房地產(chǎn)周期循環(huán)周期過程中，空置率持續(xù)下降到合理

的空置率以下的階段為房地產(chǎn)市場自然周期中的()。(P49第二章房

地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律)

A.第一階段

B.第二階段

C.第三階段

D.第四階段

【答案】B

65、[試題]下列住房類型中，屬于合法供給的城市住房有()。

A.廉租住房

B.公共租賃住房

C.經(jīng)濟(jì)適用住房

D.商品住房。E,小產(chǎn)權(quán)房

【答案】ABCD

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。公共住房：廉租住房;經(jīng)

濟(jì)適用住房;限價(jià)商品住房;公共租賃住房。商品住房：普通住宅;高檔

住宅;公寓;別墅。參見教材P5。

66、[試題]為適應(yīng)房地產(chǎn)市場波動(dòng)，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過降低成

本利潤率來確定其商品房銷售價(jià)格，該定價(jià)方法為()。

A.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法

B.成本加成定價(jià)法

C.挑戰(zhàn)定價(jià)法

D.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

【答案】B

【解析】本題考查的是制定租售方案。成本加成定價(jià)法是指開發(fā)商

按照所開發(fā)物業(yè)的成本加上一定百分比的加成來制定房地產(chǎn)的銷售價(jià)

格，加成的含義就是一定比率的利潤。參見教材P98。

67、[試題]下列房地產(chǎn)投資方式中，屬于直接投資形式的是()。

A.購買房地產(chǎn)股票

B.購買商鋪

C.購買房地產(chǎn)債券

D.購買住房抵押支持證券

【答案】B

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)直接投資。選項(xiàng)ACD均屬于房地產(chǎn)的

間接投資。參見教材P10。

68、[試題]某投資商欲進(jìn)行寫字樓置業(yè)投資。其目標(biāo)收益率為12%，

當(dāng)前整個(gè)市場的平均收益率為15%，國家債券的收益率為3.5%。此時(shí)，

該地區(qū)寫字樓市場相對整個(gè)投資市場的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)是(