湖南房地產(chǎn)小型住宅項(xiàng)目整合營(yíng)銷(xiāo)方案

“xx國(guó)際公寓”項(xiàng)目整合營(yíng)銷(xiāo)方案xx置業(yè)策劃有限公司【為80后吶喊○為80后圓夢(mèng)】項(xiàng)目?jī)r(jià)值解析Chapter3Chapter4項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略Chapter2營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)術(shù)Chapter6項(xiàng)目推廣策略Chapter1前言部分Chapter2樓盤(pán)掃描Chapter2營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)術(shù)Chapter5項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)判Chapter2營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)術(shù)Chapter7概念及案名演繹前言“xx國(guó)際公寓”項(xiàng)目已進(jìn)入建設(shè)階段，將在年底前完成正負(fù)零工程。根據(jù)前期與貴司洽談及我司進(jìn)行深入市場(chǎng)調(diào)研的前提下，我司提出對(duì)于項(xiàng)目銷(xiāo)售及推廣進(jìn)行合理系統(tǒng)的策略建議，確保本案能夠銷(xiāo)售得更好、更快，并保障貴司的利潤(rùn)最大化。項(xiàng)目?jī)r(jià)值解析Chapter3Chapter4項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略Chapter2營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)術(shù)Chapter6項(xiàng)目推廣策略Chapter1前言部分Chapter2樓盤(pán)掃描Chapter2營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)術(shù)Chapter5項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)判Chapter2營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)術(shù)Chapter7概念及案名演繹天健芙蓉盛世長(zhǎng)沙商務(wù)中心未來(lái)城謀房博客陽(yáng)光100芙蓉路三一大道韶山路湘府路盛大澤西城郡原廣場(chǎng)伍家?guī)X生活廣場(chǎng)蘋(píng)果派SOHO天都豪菲斯新時(shí)代廣場(chǎng)鉑宮由上到下：金色家園未央大邦香頌國(guó)際印象天心天心華庭建鴻達(dá)華都摩天1號(hào)山水華景旭日東升白沙晶城華府1航線(xiàn)小戶(hù)型分布附帶小戶(hù)項(xiàng)目純小戶(hù)項(xiàng)目xx國(guó)際沁園春·御院楓華府第遠(yuǎn)大麓谷旭輝藏郡西城龍庭金麓國(guó)際長(zhǎng)沙小戶(hù)型樓盤(pán)掃描長(zhǎng)沙小戶(hù)型市場(chǎng)特征：1、長(zhǎng)沙小戶(hù)型市場(chǎng)以湘江為界，河?xùn)|多為純小戶(hù)型項(xiàng)目，河西多為住宅小區(qū)附帶的部分小戶(hù)型。2、在整個(gè)大河西市場(chǎng)，小戶(hù)型供應(yīng)相對(duì)較為稀缺，市場(chǎng)供不應(yīng)求。3、在品質(zhì)方面河西小戶(hù)型整體檔次普遍偏低，與河?xùn)|差距較大。4、長(zhǎng)沙小戶(hù)型多集中在較為繁華的地段，河?xùn)|芙蓉路為分布主軸，河西集中在桐梓坡路及市府片區(qū)市場(chǎng)分析：基于目前長(zhǎng)沙小戶(hù)型的市場(chǎng)供求態(tài)勢(shì)分析，無(wú)論河?xùn)|與河西小戶(hù)型均處于脫銷(xiāo)局面，尤其是河西市場(chǎng)高檔純小戶(hù)型樓盤(pán)更是絕段稀缺，因此小戶(hù)型公寓面臨著巨大的市場(chǎng)機(jī)遇。中心地段的純小戶(hù)型面積：35㎡-50㎡為市場(chǎng)熱銷(xiāo)產(chǎn)品，其次為60㎡左右產(chǎn)品；在朝向及戶(hù)型方面有優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品去化速度更快。中心地段純小戶(hù)型項(xiàng)目案例分析項(xiàng)目名銷(xiāo)售業(yè)績(jī)暢銷(xiāo)產(chǎn)品滯銷(xiāo)產(chǎn)品摩天一號(hào)09年5月9日開(kāi)盤(pán)，當(dāng)天銷(xiāo)售230余套已經(jīng)推貨部分南向摩天輪49.7㎡銷(xiāo)售最為理想，去化較大，余貨不多北向（天璽大酒店）部分及面積較大產(chǎn)品相對(duì)滯銷(xiāo)金色家園09年一季度銷(xiāo)售179套，08年底開(kāi)盤(pán)至今共銷(xiāo)售865套金色家園僅32㎡、45㎡兩種戶(hù)型，銷(xiāo)售情況均較好45㎡戶(hù)型相對(duì)32㎡戶(hù)型略差云鼎公館09年上半年2個(gè)月銷(xiāo)售將近100套35.89㎡（A8）31.70㎡（A1）最為暢銷(xiāo)，銷(xiāo)售完畢，其余40㎡左右產(chǎn)品銷(xiāo)售也較好。C1、C2大戶(hù)型產(chǎn)品相對(duì)滯銷(xiāo)長(zhǎng)沙中心地段純小戶(hù)掃描長(zhǎng)沙市內(nèi)近期純小戶(hù)型樓盤(pán)項(xiàng)目名稱(chēng)是否精裝精裝標(biāo)準(zhǔn)未來(lái)城是800元/平米謀房博客是800元/平米香麓麗舍否

伍家?guī)X生活廣場(chǎng)否

SOHO天都否

蘋(píng)果派是500元/平米雙子座公寓否

華府1號(hào)未定

新時(shí)代廣場(chǎng)否

印象天心否

天心華庭否

新青年公寓否

巧克力空間否

鑫遠(yuǎn)杰座未定

未央大邦否

香頌國(guó)際否

左岸右岸否

鉑宮是1500元/平米目前小戶(hù)市場(chǎng)毛坯房多，精裝修小戶(hù)供應(yīng)量小，目前精裝標(biāo)準(zhǔn)集中在700-800元/平米。河西小戶(hù)有存量的純小戶(hù)型項(xiàng)目已沒(méi)有，現(xiàn)小戶(hù)型存量較大的項(xiàng)目均為地段稍偏的大型社區(qū)附帶的部分生活派小戶(hù)型。小戶(hù)市場(chǎng)消費(fèi)人群以過(guò)渡型的自住客戶(hù)較多。大河西小戶(hù)市場(chǎng)觀察河西市場(chǎng)目前小戶(hù)型存量較大的樓盤(pán)項(xiàng)目名地址均價(jià)小戶(hù)型面積裝修標(biāo)準(zhǔn)旭輝·藏郡岳麓區(qū)觀沙嶺茶子山路（長(zhǎng)郡河西校區(qū)側(cè)）6200元/㎡45-80㎡精裝修麓江·春岳麓大道與銀盆南路交匯處西南角4800元/㎡40-90㎡毛胚西城龍庭金星大道與岳麓大道交匯處西南角5000元/㎡40-60㎡毛胚區(qū)域市場(chǎng)含小戶(hù)型的在售樓盤(pán)>>商業(yè)空白區(qū)xx西城龍庭金麓國(guó)際湘騰中心城麓江·春楓華四季園盛大澤西城名仕官邸恒晟大廈天驕福邸日月商住樓待售樓盤(pán)在售樓盤(pán)項(xiàng)目周邊樓盤(pán)均價(jià)在4700-5000元/㎡左右。項(xiàng)目周邊在售的小戶(hù)型產(chǎn)品少，一般為毛胚房，精裝小戶(hù)僅有旭輝·藏郡一個(gè)樓盤(pán)，其價(jià)格已達(dá)6200元/平方米。項(xiàng)目周邊待售樓盤(pán)因受90/70的政策限制，皆有小戶(hù)房源，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加大。周邊商業(yè)缺乏，岳麓大道上無(wú)娛樂(lè)購(gòu)物休閑的商業(yè)形態(tài)。小戶(hù)型購(gòu)房客戶(hù)裝修意向問(wèn)卷調(diào)研：為做好“xx國(guó)際公寓”項(xiàng)目，我們進(jìn)行了一次小范圍的問(wèn)卷調(diào)查，具體調(diào)研結(jié)論為：年齡層次主要集中在21-25歲這個(gè)年齡段，比例為57%，年齡在26-30占21%。年齡在36-40占11%。這三部分人最能代表本次問(wèn)卷調(diào)查的聲音，一部分為社會(huì)新銳階層，能夠迅速接受新潮事物。有62％的人會(huì)選擇精裝房，認(rèn)可程度較高。29％的人因心存顧慮，表明這部分人對(duì)精裝房不排斥，決心不明確，仍存在選擇的現(xiàn)象。僅有7％的反對(duì)精裝房，不會(huì)選擇。上述說(shuō)明精裝修房是迎合市場(chǎng)需求的。目前市場(chǎng)精裝房最為有市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿?。?3％的認(rèn)為精裝修帶來(lái)部分費(fèi)用節(jié)省，有19％的認(rèn)為精裝修避免入住后的噪音之苦，有68%的人認(rèn)為精裝修節(jié)省時(shí)間的同時(shí)也省下精力。精裝小戶(hù)型市場(chǎng)接受度及關(guān)注點(diǎn)分析長(zhǎng)沙的小戶(hù)型市場(chǎng)存量小，供不應(yīng)求。市內(nèi)小戶(hù)一般位于城市核心地段，主要面對(duì)投資客戶(hù)的純小戶(hù)型項(xiàng)目比例大。小戶(hù)市場(chǎng)毛胚房量大，精裝修供應(yīng)量小，發(fā)展?jié)摿Υ蟆?5㎡-50㎡為市場(chǎng)熱銷(xiāo)產(chǎn)品，其次為60㎡左右產(chǎn)品。25-35歲年齡段為主力客戶(hù)群體。受到政府規(guī)劃限制（90/70政策等），今后小戶(hù)型競(jìng)爭(zhēng)將加大。項(xiàng)目周邊在售的小戶(hù)型產(chǎn)品少，現(xiàn)狀市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較小。項(xiàng)目周邊均價(jià)在4700-5000元/㎡左右。周邊居住人群大，但商業(yè)配套缺乏，岳麓大道上的娛樂(lè)購(gòu)物休閑業(yè)態(tài)暫時(shí)空缺。市場(chǎng)綜合分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值解析Chapter3Chapter4項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略Chapter2營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)術(shù)Chapter6項(xiàng)目推廣策略Chapter1前言部分Chapter2樓盤(pán)掃描Chapter2營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)術(shù)Chapter5項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)判Chapter2營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)術(shù)Chapter7概念及案名演繹核心價(jià)值實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化賣(mài)掉不是問(wèn)題，如何賣(mài)到6200元/㎡以上？總占地面積：5522.75㎡總建筑面積：30249.72㎡建筑密度：23.89容積率：6.99綠地率：30.12停車(chē)位：142個(gè)層數(shù)：32層商業(yè)：4層（1-4層）住房：28層（5-32層）商業(yè)總面積：4063.03㎡住宅總面積：25392.64㎡本案地處長(zhǎng)沙市河西北大橋立交橋西南角。項(xiàng)目規(guī)劃為32層單體樓，其中1層：臨街商鋪1029.34㎡，2-4層：每層商鋪1011.23㎡，5-23層：每層926.88㎡，戶(hù)型為30-70㎡的小戶(hù)型，附帶部分復(fù)式型結(jié)構(gòu)房。項(xiàng)目基本概況xx國(guó)際公寓西城核心，市府中央CPD核心，占據(jù)大河西先導(dǎo)區(qū)絕版地段，獨(dú)樹(shù)一幟超越長(zhǎng)沙的繁華五大區(qū)域價(jià)值>>大勢(shì)利好：政府投資500億建設(shè)大河西先導(dǎo)區(qū)，濱江新城建設(shè)，濱江新城步行街的規(guī)劃，上萬(wàn)拆遷戶(hù)安置；市府中央：CPD核心，政務(wù)商務(wù)中央?yún)^(qū)域；坐擁江景：北大橋橋頭堡，坐擁江景無(wú)限；交通便利：岳麓大道與銀盆路交匯處，四通八達(dá)；升值潛力：地鐵經(jīng)濟(jì)、湘江隧道拉通。過(guò)江隧道，2009年已動(dòng)工五大項(xiàng)目?jī)r(jià)值>>地標(biāo)建筑：百米高層建筑，北大橋頭地標(biāo)建筑。強(qiáng)勢(shì)配套：4層底商完善配套，周邊酒店、學(xué)校一應(yīng)俱全；增值空間：市府核心未來(lái)，商住地標(biāo)。酒店公寓：酒店式服務(wù)、全明精裝戶(hù)型設(shè)計(jì)—小戶(hù)型典范投資空間：30-70㎡商住空間，投資潛力巨大樹(shù)立河西完美地標(biāo)建筑市府中央·商住地標(biāo)五大區(qū)域價(jià)值+五大項(xiàng)目?jī)r(jià)值關(guān)鍵詞：先導(dǎo)區(qū)、CPD核心、地標(biāo)建筑、社區(qū)商業(yè)、30-70㎡稀缺產(chǎn)品、商住空間、地鐵經(jīng)濟(jì)、隧道拉通、精裝修……十大價(jià)值體系，未來(lái)說(shuō)來(lái)就來(lái)……項(xiàng)目?jī)r(jià)值解析Chapter3Chapter4項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略Chapter2營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)術(shù)Chapter6項(xiàng)目推廣策略Chapter1前言部分Chapter2樓盤(pán)掃描Chapter2營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)術(shù)Chapter5項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)判Chapter2營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)術(shù)Chapter7概念及案名演繹項(xiàng)目Ｓ滾ＷＯＴ炭分析【優(yōu)勢(shì)】1、地段匙：項(xiàng)目地坡處大河西載中央商務(wù)吐區(qū)，中央親生活區(qū)，限升值在望摟；2、交通筆：處岳麓崇大道、銀皮盆南路及炭銀杉路交挨匯處，二北大橋等，廉四通八達(dá)調(diào)；3、景絮觀：3應(yīng)2層地至標(biāo)建筑綢,眺望缺湘江景慢觀優(yōu)良困；4、配套沖：地塊周復(fù)邊有岳麓俘區(qū)人民法率院，長(zhǎng)沙填市政府，甩學(xué)校，醫(yī)最院，酒店糊，宜居宜陽(yáng)商；5、戶(hù)魔型:揭戶(hù)型設(shè)節(jié)計(jì)合理稈,可自冬由組合皮,多功當(dāng)能性強(qiáng)僻?！玖觿?shì)廣】1、汽車(chē)朽噪音，空相氣污染大渾；2、南向涼臨移動(dòng)信農(nóng)號(hào)鐵塔，欄輻射大；3、北向川立交橋下沿，飛塵多著，噪音大確，非常不必利于居住揚(yáng)；4、西向鍬和南向部盯分都有1他0多米高魂的護(hù)坡，狹并有房屋脫，樓層較繭低的部分店陽(yáng)光及視施野被阻擋蠟。5、房間估無(wú)明顯廚敵房設(shè)計(jì)和訂排煙管道益設(shè)計(jì)，部李分戶(hù)型廚只房功能缺會(huì)失；6、周邊陜商業(yè)氛圍升薄弱，與誘商業(yè)中心艇區(qū)域相比泡不甚便利從，商業(yè)價(jià)辱值有所降除低?！緳C(jī)會(huì)點(diǎn)快】1、市場(chǎng)掏行情：作傭?yàn)樾卤P(pán)入隨市，只要哭選擇好的頃營(yíng)銷(xiāo)策略今，系統(tǒng)化效營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃餡的執(zhí)行下梅，本項(xiàng)目趕將存在極杠大的市場(chǎng)克機(jī)會(huì)。2、商炮務(wù)利好慣：全球?yàn)⒔?jīng)濟(jì)起相伏不定現(xiàn),企業(yè)未縮減成儀本,風(fēng)迫險(xiǎn)意識(shí)奧增強(qiáng),宇市中票心中央隊(duì)商務(wù)區(qū)滔售價(jià)及帽租金居詢(xún)高不下丈，很多盲企業(yè)為脈了節(jié)約值辦公成累本，紛抖紛向城托市副中無(wú)心轉(zhuǎn)移啄。對(duì)于疲地段好據(jù)性?xún)r(jià)比售優(yōu)良的砌商務(wù)辦贊公物業(yè)會(huì)，成長(zhǎng)誦型企業(yè)手更是趨及之若鶩旬。3、競(jìng)誘爭(zhēng)對(duì)手摸:目前莫的競(jìng)爭(zhēng)陪對(duì)手較滿(mǎn)少,只尿有個(gè)別拔項(xiàng)目有于小戶(hù)型縫，具備圾很好的鬼入市機(jī)松會(huì)。【威脅醉點(diǎn)】1、政策祝：下辦年飽國(guó)家貸款聰從緊，宏姥觀調(diào)控對(duì)笨房地產(chǎn)行蜂業(yè)限制加壘強(qiáng)，開(kāi)發(fā)蓄商風(fēng)險(xiǎn)增窯加；2、發(fā)展扶趨勢(shì):小伴戶(hù)型，大板社區(qū)的開(kāi)說(shuō)發(fā)模式受岸到消費(fèi)者漢的喜愛(ài)；項(xiàng)目Ｓ絡(luò)ＷＯＴ尋分析整體市場(chǎng)軟投資的環(huán)緊境好市府核心臟產(chǎn)品投資完價(jià)值高先導(dǎo)區(qū)核敗心地段升腿值潛力大小戶(hù)型蒸產(chǎn)品投妨資范圍班廣結(jié)論：高成長(zhǎng)性妨的增值地呆位好、高擁、大、院廣“xx印國(guó)際公打寓”引氣領(lǐng)河西額新產(chǎn)品紛時(shí)代“xx初國(guó)際公禁寓”怎以其功能、汁附加值控、產(chǎn)品束特色等方面液，決定純了居住反與投資愁價(jià)值潛腰在力，那在河西辣小戶(hù)型橫產(chǎn)品競(jìng)丘爭(zhēng)市場(chǎng)普中形成青差異化透競(jìng)爭(zhēng)，碧迅速占苗領(lǐng)市場(chǎng)綢，形成些領(lǐng)頭羊旺趨勢(shì)，瘋實(shí)現(xiàn)產(chǎn)種品價(jià)值販的最大域化。項(xiàng)目?jī)r(jià)戚值再提嫩升鎖定客初群、植疾入概念煙，將項(xiàng)料目?jī)r(jià)值貢發(fā)揮到惡極致客戶(hù)分渡類(lèi)客戶(hù)類(lèi)型經(jīng)濟(jì)承受能力置業(yè)動(dòng)因需求產(chǎn)品投資客戶(hù)強(qiáng)投資，主動(dòng)置業(yè)地段好，投資價(jià)值高的產(chǎn)品。往往多為位于商業(yè)中心及交通樞紐，例如鉑宮等自住客戶(hù)低下,經(jīng)濟(jì)承受能力低下的青年群體，對(duì)產(chǎn)品價(jià)格敏感自住或過(guò)渡性自住，被迫置業(yè)交通便利，能夠滿(mǎn)足基本生活需求，有日常生活必備元素。辦公兼自住型經(jīng)濟(jì)承受能力有限的初期創(chuàng)業(yè)者，自由職業(yè)者辦公兼自住，被迫置業(yè)交通便利，能夠滿(mǎn)足居家條件，同時(shí)具備SOHO公寓條件目標(biāo)客影戶(hù)群體神定位分糟析目標(biāo)客級(jí)戶(hù)群體抵定位分遇析目標(biāo)客戶(hù)鐵描述：有烘思想、有填主張、特此立獨(dú)行、押張揚(yáng)個(gè)性脆的80后釀族群……職業(yè)：企事業(yè)單縣位白領(lǐng)階移層；年齡：25-至30歲朋之間中咬青年；文化：本科以爹上學(xué)歷護(hù)，具備北良好的綢文化素碰養(yǎng)；喜好：運(yùn)動(dòng)、交畫(huà)友、咖啡持、時(shí)尚、械游戲等；區(qū)域：河西占畏50%訊、河?xùn)|姥占30莊%、其吉他占2憂(yōu)0%；目的：看重物業(yè)似升值空間其，投資居斤住功能兼栗具。特立獨(dú)則行、激墳情張揚(yáng)侄的80擠后目標(biāo)客揚(yáng)戶(hù)群體么定位分街析他們是群現(xiàn)代社知會(huì)的：上行階層江、精英分荒子！關(guān)鍵詞故：先導(dǎo)沙區(qū)、C閃PD核論心、百牧米標(biāo)桿慨建筑、遺社區(qū)商告業(yè)、3肥0-7堅(jiān)0㎡商隔住空間柏、投資搭潛力、奔精裝修脫、中青雕年、精饒英、素尺質(zhì)……或自住比、或投殘資、抑存或短期逃自住、統(tǒng)長(zhǎng)遠(yuǎn)投癢資，80后概是我們愈應(yīng)重點(diǎn)貍鎖定的傾目標(biāo)客兇群。市府中歌央Bo謝uti辱que竭私人酒未店公寓Priv亭ate槍Bout僵ique少Per腫sona之lHo效tel經(jīng)Apar編tmen遼t*政經(jīng)中心胖：鏈接西城居政務(wù)區(qū)與謠商業(yè)區(qū)的碗樞紐地段門(mén)。*生活方式殺：簡(jiǎn)單的帳、放松老的80丙后快樂(lè)止磁場(chǎng)*完善配套脖：項(xiàng)目所處炸位置及自更身商業(yè)配永套的體現(xiàn)*地標(biāo)建筑沒(méi)：樞紐中心京百米高度琴建筑，投縱資最佳選錄擇要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)腥目?jī)r(jià)值最捷大化，項(xiàng)診目不能夠趟單單只是詞一個(gè)小戶(hù)描型的載體鑒，更要切菠合消費(fèi)人罩群的特質(zhì)承賦予項(xiàng)目坡價(jià)值內(nèi)涵交，提升項(xiàng)絲式目的形象堵檔次和價(jià)墾值高度。保居住者、雨投資者才釘會(huì)對(duì)于項(xiàng)訂目未來(lái)有畝足夠的信稈心。定位建偏議：關(guān)于B的out優(yōu)iqu當(dāng)e的故擋事關(guān)鍵詞：個(gè)性化雜酒店、筒雅皮族私、精品飼公寓、默私人酒稍店、精槐品商店泊、精品毒生活…砍…Bou已tiq院ue耐私人酒夸店：布迪克紀(jì)友好劈燕的，謙磚遜的，沾非常個(gè)荒性的。趕讓你擺離脫西裝羅領(lǐng)帶，備完全地渣放松在矛自己的鮮領(lǐng)地。Boutique私人酒店Boutique品牌街區(qū)實(shí)現(xiàn)精裝小戶(hù)型、商業(yè)裙樓的完美對(duì)接。商業(yè)定位于>>消費(fèi)群體斬：住戶(hù)及纖區(qū)域范圍漸內(nèi)以中端稿消費(fèi)人群遺為主力。以填補(bǔ)商呢業(yè)空白為辯基礎(chǔ)，以罷可持續(xù)經(jīng)釀營(yíng)為導(dǎo)向鳥(niǎo)！打造Bou露tiq劍ue式的商業(yè)判街區(qū)，既擁有輸自身獨(dú)特樹(shù)的個(gè)性，如又符合當(dāng)穗代時(shí)代潮碗流，因此鋪在商業(yè)配岡套方面要朽求迎合當(dāng)護(hù)前年輕人詢(xún)的心態(tài)；由于當(dāng)前抹岳麓大道健沿線(xiàn)購(gòu)物與休閑娛樂(lè)廚的商業(yè)業(yè)巴態(tài)空白，洽因此在商去業(yè)方面力臣求做到精眾細(xì)，業(yè)態(tài)肥應(yīng)貼近生那活，打造削便利生活互娛樂(lè)的商制業(yè)配套；保障商業(yè)比價(jià)值最大豈化，與住讀宅部分形拉成有效互離動(dòng)，實(shí)現(xiàn)彈兩者利潤(rùn)盞最大化的捧雙贏。小型商料超+梨品牌餐顛飲+精跌品店+兩會(huì)所“Bo慢utiq滔ue街區(qū)星”商業(yè)定警位>斤>以基本滿(mǎn)足小杏區(qū)業(yè)主佳需求為原則與住宅是的品質(zhì)檔探次相匹撐配以提升住宅煌品質(zhì)銷(xiāo)售鋪、降低運(yùn)坦?fàn)I成本、車(chē)實(shí)現(xiàn)贏利為目標(biāo)在功能方心面突出特色化藥、主題明化、專(zhuān)駐業(yè)化商業(yè)業(yè)做態(tài)建議繳：Bou蕩tiq疲ue個(gè)槍性商業(yè)蠟——本案位所于市府寇板塊核均心，周俱邊商業(yè)因配套較河為缺乏眠，對(duì)日智常生活梨產(chǎn)生了病較為不隸便的影揉響，因絡(luò)此建議鼻在本項(xiàng)斷目引進(jìn)嗓小型商頓場(chǎng)或超呢市（如飛千惠、騙7-E吃L(fǎng)EV召EN等專(zhuān)）和餐趁飲業(yè)態(tài)奔，改善唱生活配取套，配交以品牌輛服飾及藝會(huì)所配嬌套等業(yè)匹態(tài)。業(yè)態(tài)功能及設(shè)置數(shù)量Boutique街區(qū)——社區(qū)配套商業(yè)精品專(zhuān)賣(mài)店若干小型百貨超市1-2美容美發(fā)2-5服裝店若干西餅屋1-2咖啡、茶室各1干洗店1-2特色家居店1-2鮮花禮品水果店1-2圖書(shū)音像店1-2煙酒專(zhuān)賣(mài)1-2特色食品店1-2網(wǎng)吧、健身房1-2Hom棍eS邊hop止pin店g雄(家居訂培購(gòu)服務(wù))Dis飽cov纖ery智To好ur彼(悠閑旅游享服務(wù))Fine負(fù)Liv順ing籠(管家富服罷務(wù))Busi柳ness劍Ser訴vice潮s(商務(wù)管理點(diǎn)服務(wù))１.2辜4小時(shí)獸酒店式請(qǐng)個(gè)人化春管理服鑒務(wù)拿什么樸支撐x艦x布迪踏克？在外觀煙設(shè)計(jì)上悉考慮夜添間效果敘。建議引入崇新型房間跌照明系統(tǒng)強(qiáng)，主人可錯(cuò)根據(jù)心情棉調(diào)節(jié)自己融喜歡的燈權(quán)光顏色，烤在外觀上臘就可以形獻(xiàn)成一個(gè)巨糞大的、不不斷變化的國(guó)lomo想wal墊l，從而梳達(dá)到由內(nèi)嚇而外的視脈覺(jué)統(tǒng)一，鍵成為時(shí)尚辯新潮的都陷市景觀。2.外鵝立面閃光捉墻會(huì)所對(duì)游于住客爆具有聚洽集性，限而小型情的極具杠個(gè)性化緞會(huì)所對(duì)仔于年輕東一代更嶺極具吸殘引力。箭會(huì)所聯(lián)繼想到小離型西式薯會(huì)所法愧國(guó)蓬皮刺杜餐廳。3.羨超小型孟MIN沾I會(huì)所根據(jù)調(diào)查躁，單身居丈住者經(jīng)?；\有親朋聚悼會(huì)，那么烏住宿就成旗為一個(gè)比造較頭疼的善問(wèn)題，設(shè)屯立團(tuán)聚房歸，則體現(xiàn)述了人性化刪的關(guān)切。4.設(shè)腳立團(tuán)聚詠HOU壩SE在商業(yè)悅的娛樂(lè)云部分設(shè)遣置小型拉MIN鎖I放映斷室、專(zhuān)鏟供住客移欣賞影填片之用季，可通窄過(guò)大片霧觀影會(huì)醬等活動(dòng)燙體現(xiàn)身默分感、阿尊貴感粗。5.布登迪克影吧完成定位萄閃級(jí)亮登場(chǎng)嘉地執(zhí)巧行：營(yíng)塘銷(xiāo)道具辦+造勢(shì)吧活動(dòng)我們將怎攜樣點(diǎn)燃客逆戶(hù)置業(yè)激除情？市府中盾央·精布裝小戶(hù)蠟·布迪騰克私人走酒店公預(yù)寓區(qū)域價(jià)值候、產(chǎn)品、演概念、生詠活方式實(shí)哀現(xiàn)高精準(zhǔn)航打擊目標(biāo)德客戶(hù)群體教。人云亦熄云的優(yōu)新勢(shì)不是雙重點(diǎn)，鉆項(xiàng)目自舊身獨(dú)有鐘的優(yōu)勢(shì)滾才是取遮勝的關(guān)險(xiǎn)鍵，項(xiàng)岸目獨(dú)有氏的賣(mài)點(diǎn)錘（US百P）將耕是項(xiàng)目的銷(xiāo)售破速局的切入點(diǎn)和明突破口。一、賣(mài)抄點(diǎn)梳理xx國(guó)際淺公寓：二、營(yíng)峽銷(xiāo)執(zhí)行惹總體計(jì)哲劃形象先行嬌/活動(dòng)為腹主/環(huán)環(huán)吹相扣/不駝斷刺激1、工程埋進(jìn)度依據(jù)妥：依據(jù)開(kāi)發(fā)錫商提供的評(píng)工程進(jìn)度滿(mǎn)安排，項(xiàng)算目201爭(zhēng)0年5月恨可實(shí)現(xiàn)正稀負(fù)零以上任10層，好達(dá)到預(yù)售厭條件。2、入市末時(shí)機(jī)依據(jù)娘：在目前長(zhǎng)陪沙房地產(chǎn)剛市場(chǎng)形勢(shì)交漲幅加快及的大環(huán)境化下，項(xiàng)目桂的入市時(shí)莫機(jī)選擇顯奏得尤為重問(wèn)要。結(jié)合本逮項(xiàng)目的思工程進(jìn)灶度、蓄禿客周期荒、入市遞時(shí)機(jī)等喝綜合考鮮慮，本圖項(xiàng)目應(yīng)郊以提早波亮相蓄夠客、結(jié)先合春季升房交會(huì)陸累計(jì)客遷戶(hù)的要宇營(yíng)銷(xiāo)策賠略，在蔑銷(xiāo)售氛譯圍形成未后，快艘速銷(xiāo)售量，確保宣項(xiàng)目開(kāi)良發(fā)商資剩金回籠茅的根本毫利益。二、營(yíng)銷(xiāo)里執(zhí)行總體臘計(jì)劃形象預(yù)熱形象塑造開(kāi)盤(pán)熱格銷(xiāo)持續(xù)熱銷(xiāo)強(qiáng)勢(shì)蓄抖水2月中拾3月廊初毒4月踐5辭月初喘6貴月初旺7月尤中撲10雞月初脫12月存底穩(wěn)2響011繞年3月領(lǐng)底初步炒熱伐板塊,建境立知名度售樓處總籌備各種宣傳幕物料與廣承告到位酒店管理避公司接洽積累客戶(hù)忍資源工地現(xiàn)場(chǎng)風(fēng)包裝推出項(xiàng)償目樹(shù)立縮慧形象形象起勢(shì)砌。懸念式訪(fǎng)戶(hù)外出街血項(xiàng)目初步鐵形象；聚集客戶(hù)戚資源裝修招標(biāo)彼發(fā)布參加春季豆房交會(huì)強(qiáng)勢(shì)蓄懼水/打爆造核心革競(jìng)爭(zhēng)力客戶(hù)篩地選.發(fā)售VIP卡.正式推出探布迪克形擊象迷友會(huì)銷(xiāo)，打造項(xiàng)葉目核心競(jìng)腿爭(zhēng)力；裝修設(shè)計(jì)住方案展示古及評(píng)分活臉動(dòng)各種行銷(xiāo)括物料/各大媒處體全力峽配合，盼開(kāi)始轟獨(dú)炸形象推溪進(jìn),更換戶(hù)外壇主題實(shí)景體驗(yàn)鋪,刺激銷(xiāo)伸售項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)難及樣板間朱開(kāi)放布迪克形奪象迷友會(huì)腐第二階段暖促銷(xiāo)刺激參加秋押季房交榴會(huì)推出第二限批房源形象推谷進(jìn),更換戶(hù)伙外主題xx國(guó)際公寓無(wú)推介酒會(huì)持續(xù)銷(xiāo)窩售,完杯成目標(biāo)產(chǎn)品體特驗(yàn)系列載活動(dòng)xxBo獎(jiǎng)utiq扭ue酒吧晚會(huì)其他促進(jìn)損銷(xiāo)售的活良動(dòng)持續(xù)熱銷(xiāo)二批推脅售二、營(yíng)銷(xiāo)借執(zhí)行總體御計(jì)劃（開(kāi)亮盤(pán)前）時(shí)段工程進(jìn)度階段主題目標(biāo)計(jì)劃工作完成時(shí)間籌劃期至儲(chǔ)客期地面至六層○發(fā)展商及項(xiàng)目形象包裝○內(nèi)部認(rèn)購(gòu)基礎(chǔ)工作準(zhǔn)備○售樓部設(shè)計(jì)及裝修○吉祥物布迪克制作○確定酒店物業(yè)管理公司○售樓法律手續(xù)辦理○按揭手續(xù)辦理○營(yíng)銷(xiāo)中心布置工地形象○現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境、道路施工及維護(hù)○塑造工地形象○塑造物業(yè)形象○完成VI設(shè)計(jì)○簡(jiǎn)單印刷品（折頁(yè)）設(shè)計(jì)制作○戶(hù)外廣告設(shè)計(jì)及配合實(shí)施○樓書(shū)（戶(hù)型指南）及其他售樓資料制作○人員全部進(jìn)場(chǎng)○內(nèi)部認(rèn)購(gòu)策略○入市前后價(jià)格策略，○入市前媒體策略○銷(xiāo)售說(shuō)辭及三板斧○人員培訓(xùn)考核過(guò)關(guān)2010年4月15日前內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期七層至十層○正式發(fā)售VIP卡○裝修公司招標(biāo)方案展示——客戶(hù)有獎(jiǎng)打分○成立“布迪克形象迷友會(huì)”

○五證手續(xù)辦理完畢○售樓部展示的“xxBoutique酒吧晚會(huì)”○房交會(huì)布展○前期對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)的試探聚集人氣，制造局部供不應(yīng)求氣氛○完全消化VIP客戶(hù)○蓄更多客戶(hù)資源○廣告策略制訂○創(chuàng)意主題（包括平面廣告和電視廣告）○廣告設(shè)計(jì)、制作○活動(dòng)方案擬定及可行性驗(yàn)證○軟性廣告組織○春季房交會(huì)蓄客○開(kāi)盤(pán)執(zhí)行方案2010年4月15日至6月1日預(yù)售階段十層以上○xx項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)推廣○體驗(yàn)樣板間裝修完成○xx國(guó)際公寓推介酒會(huì)○年底xx旅游活動(dòng)○做好開(kāi)盤(pán)工作○創(chuàng)造良好的市場(chǎng)業(yè)績(jī)○樹(shù)立良好的物業(yè)形象及品牌○蓄更多客戶(hù)資源○項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)○配合進(jìn)行活動(dòng)組織○預(yù)售廣告設(shè)計(jì)○市場(chǎng)策略調(diào)整○秋季房交會(huì)蓄客○二次推盤(pán)2010年6月1日至——2011年2大營(yíng)銷(xiāo)喪準(zhǔn)備+6大關(guān)鍵動(dòng)漫作在項(xiàng)目世營(yíng)銷(xiāo)思誘想和主耍線(xiàn)確立繼后，項(xiàng)及目須緊租扣營(yíng)銷(xiāo)晌主題進(jìn)臉行銷(xiāo)售肯造場(chǎng)行頓動(dòng)，并雙通過(guò)各送個(gè)銷(xiāo)售扁活動(dòng)配氏合，最定終達(dá)成蔑營(yíng)造銷(xiāo)蜂售氛圍朵、貫徹露營(yíng)銷(xiāo)主喬題和促已進(jìn)項(xiàng)目繞銷(xiāo)售的久目的。營(yíng)銷(xiāo)秘胖訣：增渾強(qiáng)銷(xiāo)售打氛圍、倒強(qiáng)化客永戶(hù)儲(chǔ)備招、展示閉附加價(jià)箭值三、營(yíng)銷(xiāo)恒準(zhǔn)備及活籠動(dòng)分解營(yíng)銷(xiāo)準(zhǔn)刊備一：遮“xx巧”虛擬挨吉祥物窯——他安的名字奇叫布迪卵克（雛醬鷹）針對(duì)目標(biāo)陵客戶(hù)群體稀，獨(dú)特的積形象物使財(cái)項(xiàng)目形象奔區(qū)別的其亮他類(lèi)似樓碧盤(pán)。應(yīng)用：廣告制作選、電子寵垃物、售樓腦部門(mén)口、房誠(chéng)展示廳、巡壽看房派送炎、購(gòu)房贈(zèng)剝送超大型歪的“布迪辛克”公仔磁。效果：以俘布迪克公耕仔代言，糠新穎獨(dú)特。來(lái)歷：xx的象征“勾鷹”。發(fā)揮：xx國(guó)際公寓悟的形象物臂“雛鷹”端，象征項(xiàng)你目巨大的極升值潛力匹和80后對(duì)社會(huì)綢說(shuō)“啊不裂、啊不籍、不做稀小鳥(niǎo)，必要像鷹觸一樣的京生活”。我們繳叫他“交啊布”洗。他是“xx客戶(hù)群的窩典型”“啊布都，啊不塑···虹”不做番小鳥(niǎo)，墳要像鷹柄一樣飛搶翔”，金地科學(xué)筑家產(chǎn)品手冊(cè)2007xx內(nèi)部通訊季刊2010xx國(guó)際公寓產(chǎn)品手冊(cè)2010營(yíng)銷(xiāo)準(zhǔn)備平二：一份講刊物，一支本手冊(cè)演貴繹價(jià)值最禾核心刊物屬性得：戶(hù)型產(chǎn)品葉手冊(cè)、客線(xiàn)戶(hù)通訊季組刊。產(chǎn)品手冊(cè)遙：介紹項(xiàng)目澤戶(hù)型特色勢(shì)及“酒店嶄式服務(wù)”夸的附加價(jià)布值及本項(xiàng)沖目代表的梅居住品味扔及生活主嚼張。通訊季刊彈：建立和飛維系與禮項(xiàng)目與聾客戶(hù)、魄客戶(hù)與抽客戶(hù)的儉關(guān)系，塘以成體板系、長(zhǎng)高效化為辟特色，卵持續(xù)支珍撐項(xiàng)目病銷(xiāo)售，藍(lán)并適時(shí)扶發(fā)布項(xiàng)物目最新朵動(dòng)態(tài)，窗并對(duì)以以后的上捐門(mén)商業(yè)幫服務(wù)提膊供宣傳嶼途徑，論并對(duì)8革0后單振身男女徒及文筆熄愛(ài)好者柏提供書(shū)敬寫(xiě)的平揉臺(tái)。造勢(shì)動(dòng)作識(shí)一：引進(jìn)期星級(jí)酒店辱物業(yè)管理術(shù)公司引進(jìn)物啦管公司巡壽：引進(jìn)星級(jí)糠酒店物業(yè)夸管理公司旗（如喜來(lái)公登、華天依等），舉芝行盛大的誓簽約儀式買(mǎi)，為項(xiàng)目悼品牌造勢(shì)腹。使消費(fèi)仔者相信x答x的生活型品質(zhì)，為才成客戶(hù)口占碑中的“耗五星級(jí)私辛人酒店寓今”。項(xiàng)目廣澆告宣傳肝：以酒管公催司簽約為碰噱頭進(jìn)行司造勢(shì)，往障后的宣傳訪(fǎng)上帶入知逐名物管公搭司，提升觸項(xiàng)目附加懶值。裝修公伍司招標(biāo)罵：邀請(qǐng)各大準(zhǔn)知名裝修主公司進(jìn)行蝴項(xiàng)目精裝痕修設(shè)計(jì)方牛案招標(biāo)。宣傳目的醫(yī)：使產(chǎn)品怖裝修風(fēng)刃格零距刊離貼近呆市場(chǎng)，驚為項(xiàng)目廉銷(xiāo)售造建勢(shì)，贏掩得市場(chǎng)菊認(rèn)同。招標(biāo)動(dòng)作擇應(yīng)用：裝修公司創(chuàng)提交裝修凡設(shè)計(jì)方案丙在營(yíng)銷(xiāo)中恰心懸掛，賣(mài)內(nèi)部刊物驅(qū)上裝修設(shè)樓計(jì)方案，秤邀請(qǐng)客戶(hù)獎(jiǎng)進(jìn)行裝修呀風(fēng)格的意筒見(jiàn)及打分捕，并進(jìn)行沿客戶(hù)參與總的抽獎(jiǎng)活秩動(dòng)。投標(biāo)人稍資質(zhì)要?jiǎng)P求：境內(nèi)外銀凡經(jīng)合插法注冊(cè)刊并具有啄法人資槍格，具喉有與工捷程要求友相符合私的資質(zhì)銳（資格膀）的設(shè)弦計(jì)承包疏商均可搜報(bào)名。1、獨(dú)移立法人漸企業(yè)；送注冊(cè)資覆金應(yīng)在狂100國(guó)萬(wàn)元以地上。2、具備表裝修設(shè)計(jì)忙和施工資旅質(zhì)的品牌帝裝修企業(yè)洗。3、有裝察修酒店公贈(zèng)寓業(yè)績(jī)的糧施工單位誼優(yōu)先。4、經(jīng)爹資質(zhì)預(yù)湖審合格唇者為入合選單位公。造勢(shì)動(dòng)作詢(xún)二：裝修亮公司招標(biāo)鼓方案展示繳——客戶(hù)獨(dú)有獎(jiǎng)打分娘（產(chǎn)品價(jià)壓值提升）目的：在目標(biāo)客朱戶(hù)中提升晃影響力，鞏增加口碑德宣傳，促叫進(jìn)銷(xiāo)售。應(yīng)用：通過(guò)推鞭介酒會(huì)增吸引8糾0后，您對(duì)xx悔酒店式晶公寓喜洲愛(ài)有加寇，以活布動(dòng)期間棄優(yōu)惠役的機(jī)會(huì)共緊緊把藥握目標(biāo)愁客戶(hù)。氛圍：酒店門(mén)該口大型漿形象娃瞧娃樹(shù)立壟，禮品敬贈(zèng)送，瓣酒會(huì)場(chǎng)奧地DV碧宣傳，解并適時(shí)敗插入產(chǎn)滋品介紹牢。造勢(shì)動(dòng)作談三：xx吃國(guó)際公寓廁推介酒會(huì)位置：運(yùn)達(dá)喜來(lái)驢登酒店酒會(huì)標(biāo)廁準(zhǔn)：自助茶廢點(diǎn)（提籃供不同嘴款式糕株點(diǎn)10假樣）酒水（鳥(niǎo)提供紅緩酒、飲孝料、咖騙啡、茶機(jī)共5款讀）水果拼盤(pán)做（時(shí)令水左果3-4裕款）主食（次15種共）籌備細(xì)浩節(jié)：提供專(zhuān)董業(yè)服務(wù)僑員、餐冤具、酒批水、茶餓點(diǎn)及餐穴臺(tái)。目的：在售樓部躁裝修完成槽后，以活匹動(dòng)形式告洽知客戶(hù)，船并培養(yǎng)客尊戶(hù)。應(yīng)用：在售樓處饅舉辦了一跳場(chǎng)酒吧式謎的晚會(huì)，稼邀請(qǐng)專(zhuān)業(yè)縮慧的表演者原前來(lái)表演，為x范x80后鳥(niǎo)酒店式公其寓的體驗(yàn)途式地產(chǎn)營(yíng)軟銷(xiāo)揭開(kāi)序槳幕。邀請(qǐng)：邀請(qǐng)焦點(diǎn)造、長(zhǎng)沙房盞產(chǎn)網(wǎng)等大記型房地產(chǎn)雄網(wǎng)站的購(gòu)階房團(tuán)、業(yè)居內(nèi)人士、周邊鮮自發(fā)詢(xún)問(wèn)肚的客戶(hù)。條件：售樓部爐裝修完頁(yè)成，形攀象公仔尿、單頁(yè)振、樓書(shū)揉、沙盤(pán)詠、展板你制作完成，售樓餅部酒會(huì)氛艦圍布置完佳成，銷(xiāo)售償人員準(zhǔn)備膏就緒，。造勢(shì)動(dòng)搞作四：融現(xiàn)代生閣活的酒投吧文化感帶入x丈xBo奔uti愉que造勢(shì)動(dòng)作諒五：成立肚“布迪克倉(cāng)形象迷友柴會(huì)”巡展招募咨詢(xún)點(diǎn)招募購(gòu)房意向調(diào)查購(gòu)房客戶(hù)儲(chǔ)備客戶(hù)/宣傳客戶(hù)活動(dòng)通知寄發(fā)宣傳資料節(jié)點(diǎn)式電話(huà)跟蹤寄發(fā)通訊月刊組織會(huì)員活動(dòng)寄發(fā)項(xiàng)目形象公仔（布迪克濕形象迷友錄會(huì)）組織制運(yùn)作模式效架構(gòu)在項(xiàng)目蓄陣客過(guò)程中痕，建立“識(shí)布迪克形里象迷友會(huì)”取代一般香的VIP會(huì)員活誕動(dòng)，先直做朋友礦、建立杜互信，驅(qū)后做買(mǎi)辨賣(mài)，一啟氣呵成放。采取走芽出去請(qǐng)握進(jìn)來(lái)及凳售樓部良定點(diǎn)儲(chǔ)格客的渠薦道無(wú)論必客戶(hù)短趟期內(nèi)有鍛無(wú)購(gòu)房車(chē)意向均壞可成為偷“布迪饒克形象亦迷友會(huì)疏”會(huì)員仗。在項(xiàng)目銷(xiāo)沈售期間及蛇銷(xiāo)售后，糞可定點(diǎn)組賽織一系列楚的主題活楊動(dòng)“如80后酒會(huì)惕”等均項(xiàng)可依托掙項(xiàng)目會(huì)跡員參與六與開(kāi)展樂(lè)，為項(xiàng)競(jìng)目聚集著人氣。項(xiàng)目在銷(xiāo)藍(lán)售周期內(nèi)農(nóng)，定點(diǎn)將總項(xiàng)目的通哨訊月刊按次時(shí)投放的范入會(huì)客戶(hù)陷手中。通過(guò)“布瀉迪克形象矩迷友會(huì)”刷獨(dú)特運(yùn)作異模式的運(yùn)暖用，形成止一個(gè)與項(xiàng)謹(jǐn)目心心相使通的客戶(hù)趨群體，可籮起到義務(wù)棗宣傳員的訪(fǎng)作用。對(duì)于“布僚迪克形象刑迷友會(huì)”奶會(huì)員，經(jīng)逮過(guò)升級(jí)可列成為白金VIP會(huì)員，享繳受比普通VIP客戶(hù)更呢多的購(gòu)為房折扣贈(zèng)及優(yōu)惠壤。造勢(shì)動(dòng)作彩六：全尺最寸體驗(yàn)樣滿(mǎn)板間——揚(yáng)以切身體爐驗(yàn)感受綜喬合附加值與項(xiàng)目宴售樓部斜同步建擔(dān)設(shè)和融傾合，設(shè)壓計(jì)1：1全比例體獄驗(yàn)樣板間虹。以樣板斧間為載蔬體開(kāi)展壁體驗(yàn)營(yíng)辯銷(xiāo)，讓澡客戶(hù)切膊實(shí)感受禾“酒店絞式服務(wù)掠”的產(chǎn)中品附加喚值，進(jìn)街而激發(fā)也其購(gòu)買(mǎi)們沖動(dòng)。樣板房射內(nèi)，一趨切均以牢實(shí)際生謎活場(chǎng)景地進(jìn)行布腔置，一括切都是辯真實(shí)可衫切實(shí)體乏驗(yàn)的，糕并為今體后的樣屯板房試渠住活動(dòng)敲做好鋪爛墊。時(shí)尚現(xiàn)代榻榻米1、住爆宅銷(xiāo)售番分析高層小戶(hù)伸型住宅的個(gè)銷(xiāo)售與項(xiàng)捆目的樓層曲、朝向息豈息相關(guān)。產(chǎn)品朝向優(yōu)劣分析產(chǎn)品評(píng)價(jià)位置優(yōu)劣勢(shì)普通產(chǎn)品西向西朝向的房屋一般當(dāng)西曬，相對(duì)本項(xiàng)目而言景觀方面也不足。優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品東向東向采光面足，并觀江景。本項(xiàng)目樓董層高的因冷有景觀優(yōu)減勢(shì)，屬于蕉本項(xiàng)目暢痛銷(xiāo)產(chǎn)品；蘇就朝向來(lái)竿看，西向懲的戶(hù)型因廊景觀和居俘住的舒適探感相對(duì)較包差，東向英戶(hù)型因由續(xù)江景支持央，屬于優(yōu)怒質(zhì)產(chǎn)品。產(chǎn)品樓層優(yōu)劣分析分類(lèi)位置優(yōu)劣勢(shì)面積（㎡）普通產(chǎn)品5-10層樓層低，無(wú)景觀，北向產(chǎn)品噪音大。5561.28優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品11-18層采光足，景觀面好，東北向和東向均能觀江景。7415.04極優(yōu)產(chǎn)品19-32層采光足，景觀面好，東北向和東向均能觀江景，并俯視大河西全景。12976.32合計(jì)5-32層——25952.64四、銷(xiāo)售鋪分析商鋪層數(shù)優(yōu)劣勢(shì)銷(xiāo)售評(píng)級(jí)面積（㎡）1F十字路口臨街鋪優(yōu)623.462F上樓的門(mén)開(kāi)在南向，位置偏；買(mǎi)一層可做兩層用，實(shí)用率高。一般1011.283F上樓的門(mén)開(kāi)在南向，位置偏；買(mǎi)一層可做兩層用，實(shí)用率高。一般1011.284F上樓的門(mén)開(kāi)在南向，位置偏；買(mǎi)一層可做兩層用，實(shí)用率高。一般1011.28合計(jì)——整體良好3657.3商業(yè)裙樓完的臨街差閣異決定了倘商鋪的層寇次。2、商鋪軍銷(xiāo)售分析本項(xiàng)目震商鋪因激層高為痰5.2栗米，做概2層商搖鋪而言械樓上只預(yù)有部分感面積能籍被隔開(kāi)吊使用；刊一層的零臨街商今業(yè)因十店字路口錄的便利視，加大修了商業(yè)逝的價(jià)值析提升；示2-4茂層的商笛業(yè)因進(jìn)壯門(mén)廳較篩偏使得胖價(jià)值相件對(duì)臨街替鋪而言刊低。五、產(chǎn)品蝦推售順序忌及銷(xiāo)售節(jié)搬奏把控第一批房源第二批房源第一批房奧源：西向戶(hù)型員作為在朝李向上處于劇劣勢(shì)的產(chǎn)律品，作為烤第一批房梨源推出，蜘根據(jù)樓層問(wèn)及戶(hù)型優(yōu)巖劣進(jìn)行價(jià)功格調(diào)整，纏預(yù)計(jì)時(shí)間挖為5個(gè)月氏。第二批房悅源：東向觀疑江景房閥源作為耐優(yōu)勢(shì)產(chǎn)吼品，作獄為第二餡批房源訂在10析月秋季鑒房交會(huì)姐期間推重出，根局據(jù)實(shí)際勢(shì)情況進(jìn)砌行價(jià)格壩調(diào)整，刮預(yù)計(jì)時(shí)士間6個(gè)斜月，1舊0月份菌同時(shí)開(kāi)廳始出售懇商鋪。商鋪及續(xù)車(chē)位：在201泛0年底，鞋住宅尾盤(pán)們期間商鋪孝以產(chǎn)權(quán)出莖售形式全賊部推出；變車(chē)位同時(shí)吼推出。北向1、銷(xiāo)傾售政策芳設(shè)定建豬議折扣優(yōu)惠（銷(xiāo)售政策）設(shè)定一次性?xún)?yōu)惠2%客戶(hù)根據(jù)不同的付款方式享受相應(yīng)的正常購(gòu)房?jī)?yōu)惠。按揭優(yōu)惠1%VIP優(yōu)惠2%VIP客戶(hù)專(zhuān)享的優(yōu)惠在銷(xiāo)售過(guò)繩程中可通泊過(guò)VIP帶優(yōu)惠政策居合理降低占前期購(gòu)房援業(yè)主的置爽業(yè)成本，憂(yōu)利于項(xiàng)目歸實(shí)現(xiàn)順利候開(kāi)局，在故VIP活騙動(dòng)結(jié)束后串，立即取吃消VIP子購(gòu)房?jī)?yōu)惠色，可實(shí)現(xiàn)課項(xiàng)目2%紛的整體價(jià)蠅值提升，姨可以起到汽隱蔽提價(jià)畏的效果，帳同時(shí)也可款起到避免極后續(xù)客戶(hù)屆情緒反彈佛的現(xiàn)象。六、銷(xiāo)堤售實(shí)施披策略2、V忠IP活孤動(dòng)實(shí)施議策略VIP活動(dòng)構(gòu)成VIP發(fā)卡活動(dòng)VIP選房活動(dòng)VIP發(fā)卡目的穩(wěn)定并消化前期積累的意向客戶(hù)，檢驗(yàn)市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的接受程度。VIP選房目的結(jié)合VIP發(fā)卡的情況，利用發(fā)卡和選房?jī)纱位顒?dòng)之間的時(shí)間差，進(jìn)行銷(xiāo)售價(jià)格的最后調(diào)整。價(jià)格公開(kāi)VIP選房活動(dòng)前天公開(kāi)銷(xiāo)售價(jià)格。VIP卡實(shí)施規(guī)則1、一個(gè)客戶(hù)不可以同時(shí)購(gòu)買(mǎi)多張VIP卡。2、VIP優(yōu)惠卡均設(shè)有效期，預(yù)期作廢，認(rèn)籌金全額返還。4、原則上不允許VIP轉(zhuǎn)讓和更名。5、客戶(hù)憑此VIP卡可享受2%的購(gòu)房?jī)?yōu)惠。市場(chǎng)價(jià)格壘尚待觀察檔，因此在鑼項(xiàng)目VIP活動(dòng)中，鍵針目標(biāo)客媽?xiě)糍I(mǎi)卡數(shù)駕量，檢驗(yàn)補(bǔ)市場(chǎng)的接兄受程度，別為項(xiàng)目的劈燕最終價(jià)格順定位服務(wù)歷。通過(guò)VIP活動(dòng)有寶助于真天實(shí)把握忍市場(chǎng)，租并利用膚發(fā)卡和艦選房之苦間的時(shí)添間差對(duì)遲價(jià)格進(jìn)閑行最后桌修正，噴規(guī)避風(fēng)猾險(xiǎn)，實(shí)鵝現(xiàn)項(xiàng)目鴉成功運(yùn)營(yíng)作。3、銷(xiāo)售蚊階段安排奮《《第一階段商：銷(xiāo)售導(dǎo)斑入期—取—201綠0年3月～5月底關(guān)鍵節(jié)妖點(diǎn)：銷(xiāo)售進(jìn)列場(chǎng)、春秧季房交叢會(huì)主要任務(wù)螺：客戶(hù)接待葡和客戶(hù)儲(chǔ)市備儲(chǔ)客目標(biāo)緊：儲(chǔ)備400名以上定準(zhǔn)客戶(hù)愁資源階段活動(dòng)否：售樓部新極張80酒會(huì)、VIP卡發(fā)放準(zhǔn)備工作?。菏蹣遣拷ㄉ⒃O(shè)、圍墻眨廣告制作納、形象公鎮(zhèn)仔批量制黨作、宣傳敘單頁(yè)、樓基書(shū)、沙盤(pán)乞制作、售占樓部展板醉設(shè)置、網(wǎng)博站廣告投鍬放、戶(hù)外三廣告設(shè)置櫻、報(bào)紙軟益文排期、決引進(jìn)星級(jí)筐酒店物管湖公司舉辦險(xiǎn)簽約儀式短、精裝修籍的招標(biāo)活惜動(dòng)、售樓怎部開(kāi)發(fā)的煩酒會(huì)活動(dòng)獅（聯(lián)合各堡大網(wǎng)站旗陡下的購(gòu)房蓬團(tuán)、業(yè)內(nèi)體人士及上息門(mén)客戶(hù)參非與）、春缺季房交會(huì)爬布置、V苦IP政策盾制定、形鉛象公仔派犬發(fā)、內(nèi)部乖刊物制作拳。關(guān)鍵節(jié)洞點(diǎn)：6月中旬晚項(xiàng)目開(kāi)似盤(pán)主要任務(wù)蜂：VIP客戶(hù)簽約役及項(xiàng)目正箭式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售目標(biāo)板：消化VIP客戶(hù)，并夏吸收更多員新客戶(hù)。階段活宅動(dòng)：舉行xx國(guó)際公姿寓開(kāi)盤(pán)咳活動(dòng)準(zhǔn)備工程作：五證齊全斤；第一批型推盤(pán)房源蕉確立；現(xiàn)座場(chǎng)包裝營(yíng)緞造開(kāi)盤(pán)氛梢圍；開(kāi)盤(pán)汪信息告知活；強(qiáng)化媒童介組合，蔥增加電臺(tái)稼、報(bào)紙等搏強(qiáng)勢(shì)渠道連進(jìn)行廣告午投放；以鼠確保項(xiàng)目鉛開(kāi)盤(pán)活動(dòng)炊的圓滿(mǎn)成壤功。3、銷(xiāo)姻售階段憑安排《假《第二階亡段：開(kāi)信盤(pán)期屬——歪20忠10年幅6月初～7月嬸31日關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)漸：十一國(guó)糧慶及秋輸季房交幼會(huì)主要任仗務(wù)：做好十奔一及秋毫交會(huì)期仇間的銷(xiāo)騾售準(zhǔn)備亮工作銷(xiāo)售目震標(biāo)：在9月底前完筐成項(xiàng)目第閃一批房源馬銷(xiāo)售任務(wù)伐的80%階段活動(dòng)陪：為新老悄客戶(hù)舉絹辦“xx酒會(huì)”虎，促進(jìn)框老帶新船客戶(hù)重點(diǎn)工揮作：裝修招立標(biāo)方案付的最后巷選定及雕客戶(hù)評(píng)掉委的抽離獎(jiǎng)活動(dòng)營(yíng)，樣板牲房的制勢(shì)作；加姥大廣告螺宣傳力棋度，并劍輔以報(bào)叨紙廣告落進(jìn)行大屈力支持棕，形成湊項(xiàng)目的惡口碑傳逆播效應(yīng)躍，大力銜鼓勵(lì)和英支持以里老帶新丈行為，礦確保項(xiàng)歐目在在企201穩(wěn)0年9尼月底完插成第一堡階段任蚊務(wù)目標(biāo)禽。并為邪09年吳秋交會(huì)棉、國(guó)慶誓的契機(jī)捏做好銷(xiāo)屑售前期躺準(zhǔn)備工腥作，加匯大銷(xiāo)售若工作力樹(shù)度。3、銷(xiāo)售快階段安排網(wǎng)《《第三階段刷：強(qiáng)銷(xiāo)期忌——襖201他0年7～挎9月底關(guān)鍵節(jié)夠點(diǎn)：201膚0年春交會(huì)猜及國(guó)慶節(jié)主要任務(wù)及：在10月1日國(guó)慶圍節(jié)及秋芒季房交周會(huì)累計(jì)底客戶(hù)促進(jìn)銷(xiāo)參售達(dá)成。階段活喝動(dòng)：樣板房開(kāi)臂放重點(diǎn)工逆作：更新宣西傳單頁(yè)誘內(nèi)容，塌重新印禁制以江筒景為主臺(tái)要的D莊M單張稠，并在信此基礎(chǔ)卡上將宣僅傳工作姻提高到挖重要的消高度，喪房交會(huì)共上派單劉宣傳，番形成旺版盛的客糾戶(hù)資源利需求，嫌帶動(dòng)項(xiàng)雅目后續(xù)透的銷(xiāo)售稱(chēng)。3、銷(xiāo)猶售階段撈安排《匪《第四階段運(yùn)：二批房評(píng)源推售—丑—20短10年1協(xié)0月關(guān)鍵節(jié)嫩點(diǎn)：春節(jié)前后主要任畏務(wù)：2010年底完成80%的階段銷(xiāo)飾售目標(biāo)銷(xiāo)售目醉標(biāo)：朝90%的終極目航標(biāo)發(fā)起沖榮刺階段活動(dòng)輛：促進(jìn)老帶恢新客戶(hù)活圖動(dòng)“xx旅游活森動(dòng)”重點(diǎn)工作黨：更新宣搞傳單頁(yè)橫內(nèi)容，謝重新印罰制帶商傅業(yè)銷(xiāo)售理的DM舅單張，羊并在此其基礎(chǔ)上慮將“布陡迪克迷忍友會(huì)旅榨游活動(dòng)設(shè)”工作桑提高到澤重要的蘆高度，侍讓新客竟戶(hù)羨慕寧老客戶(hù)利，老帶添新客戶(hù)陷的挖掘逼，帶動(dòng)恐項(xiàng)目后慶續(xù)的銷(xiāo)謝售。3、銷(xiāo)拐售階段含安排《曲《第五階蓋段：持處續(xù)銷(xiāo)售絡(luò)期——殖201央0年1哈1月～201飼1年3月關(guān)鍵節(jié)吧點(diǎn)：現(xiàn)房銷(xiāo)售主要任務(wù)跳：徹底完后成90%的銷(xiāo)售任秧務(wù)銷(xiāo)售目攜標(biāo)：力爭(zhēng)超額協(xié)完成90%的銷(xiāo)售任遮務(wù)重點(diǎn)工作圓：充分利鞏用房屋小精裝修窩完畢，闊可現(xiàn)房乖現(xiàn)賣(mài)的驅(qū)核心優(yōu)糾勢(shì)進(jìn)行熄宣傳推曾廣，可替制作專(zhuān)榜門(mén)的銷(xiāo)苗售海報(bào)昏進(jìn)行宣摧傳推廣氏；此外表該階段溉應(yīng)重點(diǎn)定加強(qiáng)對(duì)勁客戶(hù)購(gòu)每房款的蔽催繳工礦作，為穿項(xiàng)目銷(xiāo)乳售撤場(chǎng)拌做準(zhǔn)備怎。3、銷(xiāo)售凈階段安排籮《《第六階段扔：清盤(pán)掃循尾期朋——20規(guī)11年4梢月～20防11年6毛月（距項(xiàng)疊目開(kāi)盤(pán)猜12個(gè)暫月）項(xiàng)目?jī)r(jià)毛值解析Chap徑ter場(chǎng)3Chap焦ter米4項(xiàng)目營(yíng)字銷(xiāo)策略Cha高pte敗r2營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)術(shù)Cha戒pte售r6項(xiàng)目推軟廣策略Chap賺ter要1前言部磨分Cha吼pte鞠r2樓盤(pán)掃揀描Chap迎ter渾2營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)灘術(shù)Cha跨pte廣r5項(xiàng)目?jī)r(jià)格采預(yù)判Cha滾pte渣r2營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)混術(shù)Chap粉ter添7概念及膚案名演促繹項(xiàng)目所組在區(qū)域頓及周邊桃樓盤(pán)的璃價(jià)格水移平是我交們對(duì)本正項(xiàng)目銷(xiāo)貪售價(jià)格笛進(jìn)行預(yù)揮判的依耍據(jù)。項(xiàng)目名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)型銷(xiāo)售均價(jià)旭輝藏郡高層（部分精裝小戶(hù)）6000元/㎡麓江·春高層（附帶小戶(hù)）4700元/㎡西城龍庭小高層、高層（余少量房源）5000元/㎡住宅價(jià)格辦預(yù)判：目前項(xiàng)中目周邊令樓盤(pán)的何銷(xiāo)售價(jià)某格區(qū)間懲大致在4700異-500賺0元/㎡之間，可騾作為本項(xiàng)鹿目住宅價(jià)敵格預(yù)判的凡參考。結(jié)合目前說(shuō)區(qū)域小戶(hù)耀型產(chǎn)品相薄對(duì)稀缺的評(píng)現(xiàn)狀，我恢們預(yù)計(jì)在尖項(xiàng)目銷(xiāo)售晉氛圍形成露后，項(xiàng)目桐開(kāi)盤(pán)后的悟價(jià)格將得郵到較大幅從度的提升辜。項(xiàng)目東豎向樓層梳較高因協(xié)具備濱沾江資源顧優(yōu)勢(shì)，牙坐擁觀凡景面住許宅的銷(xiāo)皆售均價(jià)馳預(yù)期可重突破6500元/㎡。結(jié)合我方絹的規(guī)劃思摟想，本項(xiàng)灣目產(chǎn)品的倍性?xún)r(jià)比、里景觀的優(yōu)衣良性和產(chǎn)盞品層次的難豐富性，班因此在價(jià)續(xù)格定位時(shí)乒應(yīng)根據(jù)不買(mǎi)同產(chǎn)品的厭類(lèi)型和綜辰合素質(zhì)進(jìn)善行價(jià)格預(yù)素判。本項(xiàng)目最棵快預(yù)期要闖到201畫(huà)0年下半鈔年推出刻，基于邀項(xiàng)目所必在區(qū)域摔的房地賭產(chǎn)價(jià)格兔水平及左發(fā)展態(tài)逢勢(shì)，我歉司預(yù)判——銷(xiāo)售均勸價(jià)預(yù)判嚼：均價(jià)6200元/㎡（江景住震宅均價(jià)在6500以上）項(xiàng)目名均價(jià)面積優(yōu)惠備注風(fēng)華四季園1F：20000元/㎡2F：10000元㎡//未來(lái)城1F：29000元/㎡（返租后為24000—25000元/㎡）45—200（主力面積45—80㎡）返租2年市場(chǎng)接受度較低，銷(xiāo)售周期長(zhǎng)公園里1F：10000元/㎡2F：6000元/㎡30-200㎡（主力面積30-70㎡）未定09年11月開(kāi)始銷(xiāo)售，該商鋪全部為社區(qū)型，商業(yè)價(jià)值較低。共和世家1F：20000元/㎡60㎡一次性9.7，按揭9.8折臨楓林路門(mén)面基本全部售罄，剩余個(gè)別門(mén)面位置較差。商鋪價(jià)苗格定位榜參考：1-4界層整體內(nèi)均價(jià)：祝保底1亞000裁0元/依㎡商鋪銷(xiāo)躬售模式漲：直接哈銷(xiāo)售產(chǎn)簡(jiǎn)權(quán)門(mén)面商鋪價(jià)仍格預(yù)判剩：商鋪層數(shù)面積（㎡）價(jià)格(元/㎡)銷(xiāo)售額（萬(wàn)元）1F623.46210001309.272F1011.28110001112.413F1011.289000910.154F1011.287000707.9合計(jì)3657.3120004039.73項(xiàng)目?jī)r(jià)排值解析Cha瓣pte疲r3Cha燭pte彈r4項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)本策