龍湖成本管理與房地產開發(fā)成本控制ppt資料

龍湖成本管理與房地產開發(fā)成本控制ppt資料第一頁，共88頁。

講師背景介紹：

高級工程師；一級建造師；原重慶龍湖地產發(fā)展有限公司總經濟師；重慶市造價協(xié)會第二屆理事會常務理事。第二頁，共88頁。

關鍵詞：成本管理，成本控制。第三頁，共88頁。

房地產開發(fā)的成本控制內容

龍湖的成本管理第四頁，共88頁。

房地產開發(fā)的成本控制內容

龍湖的成本管理第五頁，共88頁。以項目為管理對象項目的完全直接成本間接成本分攤龍湖成本管理的范圍第六頁，共88頁。

龍湖成本責任部門

房市金碟第七頁，共88頁。龍湖成本管理的職能職能部門成本管理職能戰(zhàn)略發(fā)展部土地成本管理設計研發(fā)部1、設計費管理2、設計優(yōu)化產品成本控制成本管理部1、目標成本測算和分攤、動態(tài)成本跟蹤控制2、開發(fā)成本（包括建造直接成本和間接成本）管控3、材料設備采購及認價4、工程招標、合同、造價管理工程管理部1、在成本控制下進度、質量管理2、施工技術方案、設計變更、現(xiàn)場簽證管控包括樣本銷售費用（包括體驗區(qū)）管控計劃財務部1、項目成本財務指標的管控2、分攤成本的管控3、總體資金計劃的管控

房市金碟第八頁，共88頁。序號一級成本費項二級成本費項三級成本費項責任部門1開發(fā)成本土地成本土地價款、契稅等發(fā)展部2前期費用設計費研發(fā)部報建費研發(fā)部、工程部三通一平費工程部3配套設施費用學校、幼兒園、會所等造價采購部4基礎設施費用水、電、氣配套工程部小區(qū)強弱電、總平工程造價采購部5主體建安成本建筑、安裝、裝飾工程造價采購部6園林景觀工程費用硬景、軟景、水電、小品等造價采購部7工程相關費用審計費計劃財務部造價咨詢費造價采購部監(jiān)理費、定額外檢測費工程部物業(yè)前期介入費、維修基金營銷部8期間費用銷售費用營銷設施建造費造價采購部其他銷售費用營銷部9財務費用貸款利息等計劃財務部10管理費用員工工資、福利等行政人力部

房市金碟第九頁，共88頁。

房市金碟第十頁，共88頁。

龍湖目標成本測算和分解

房市金碟第十一頁，共88頁。為什么要進行目標成本管理利潤=售價-成本

房市金碟第十二頁，共88頁。準確預測編制目標成本的作用提前鎖定投資合理確定銷售價格預測投資效益

房市金碟第十三頁，共88頁。特別在房屋預售階段，準確測算成本，預售價格確定以后，控制好成本才能保證利潤的實現(xiàn)。

房市金碟第十四頁，共88頁。目標成本管理的階段土地投資論證階段目標成本(土地版)項目啟動階段目標成本(啟動版)方案設計階段目標成本(方案版)初步設計階段目標成本(執(zhí)行版)工程實施階段目標成本(調整版)竣工階段項目竣工成本

房市金碟第十五頁，共88頁。土地投資論證階段責任部門工作成果發(fā)展部項目定位提供周邊配套提供土地信息地區(qū)總經理研發(fā)部造價采購部主持、確定項目預案目標成本測算通過滿足拿地成本要求未通過總經理重新給定成本限值審定存檔

房市金碟第十六頁，共88頁。

房市金碟第十七頁，共88頁。項目啟動階段項目團隊確定產品定位和銷售價格、銷售進度研發(fā)部根據(jù)規(guī)劃條件和市場定位進行預案的調整或重新考慮方案（產品業(yè)態(tài)、標準）造價采購部項目目標成本測算計劃財務部根據(jù)售價、銷售進度、成本測算、進行財務指標計算

房市金碟第十八頁，共88頁。方案設計階段研發(fā)部提供方案設計圖提供方案技術指標提供產品建造標準造價采購部目標成本測算提出方案優(yōu)化建議互動計劃財務部財務指標計算

房市金碟第十九頁，共88頁。初步設計階段工程部提供現(xiàn)場布置方案提供施工用水電以及甲方臨設設置方案初步施工方案及土石方平衡對比提供初步設計圖提供產品建造標準基礎方案對比造價采購部目標成本分解進行成本敏感性分析編制合約規(guī)劃研發(fā)部計劃財務部財務指標計算

房市金碟第二十頁，共88頁。

房市金碟第二十一頁，共88頁。合約規(guī)劃的目的：將各費項成本分解成未來可執(zhí)行的合同隨項目進展，合約規(guī)劃逐步變成真實的合同

房市金碟第二十二頁，共88頁。工程實施階段工程部現(xiàn)場簽證、技術核定的現(xiàn)場控制、工程質量和進度的管控、編制進度計劃提供施工圖設計變更的控制、專項工程的優(yōu)化造價采購部簽證變更的費用審核、專項工程的成本分析、動態(tài)成本的跟蹤和回顧、成本調整研發(fā)部計劃財務部財務指標的動態(tài)跟進資金計劃審核互動

房市金碟第二十三頁，共88頁。動態(tài)成本的組成

動態(tài)成本=已結算合同成本+未結算合同成本+非合同性成本+待發(fā)生成本動態(tài)成本待發(fā)生成本待發(fā)生費用未簽約合同估價已發(fā)生成本非合同性成本合同性成本已結算合同成本未結算合同成本合同金額結算調整(含簽證變更)合同金額預估結算調整(含預估簽證變更)

房市金碟第二十四頁，共88頁。工程竣工階段工程部審核工程竣工資料對合同相關條款進行評估對供應商進行相關履約評估設計總結造價采購部與供應商進行竣工結算（含材料供應結算）編制竣工成本并與目標本（執(zhí)行版）比較研發(fā)部計劃財務部財務決算核算最終的財務指標

房市金碟第二十五頁，共88頁。

龍湖景觀裝飾工程成本管理第二十六頁，共88頁。景觀工程成本管理控制階段職能部門職責方案設計階段初步設計階段設計研發(fā)部落實設計單位進行方案交底提供設計項目各項技術指標造價采購部景觀工程專項成本測算工程實施階段設計研發(fā)部管理設計變更控制景觀效果營銷部造價采購部景觀專項成本動態(tài)管理工程竣工階段工程部組織現(xiàn)場收方、審核竣工資料造價采購部審核竣工結算完善景觀成本數(shù)據(jù)資料第二十七頁，共88頁。景觀工程成本構成場地整治費苗木栽植費苗木?；铕B(yǎng)護管理費景觀效果調整增加費苗木價第二十八頁，共88頁。第二十九頁，共88頁。龍湖景觀綠化指標參考內容控制比例軟景：硬景80～85:15～20灌木：草坪5～10:95～90景觀單方造價…第三十頁，共88頁。景觀工程成本管理措施景觀工程分不同設計階段成本控制喬木或貴重苗木部分由甲供景觀效果過程控制控制移栽等造成的損失建立苗木基地或自己的苗圃積累苗木資源嚴格管理現(xiàn)場收方結算第三十一頁，共88頁。龍湖控制景觀的方法喬木、灌木種在那里樓宇行道樹道路灌木喬木第三十二頁，共88頁。第三十三頁，共88頁。公共部分裝飾工程成本管理控制階段職能部門職責方案設計階段初步設計階段設計研發(fā)部落實設計單位進行方案交底提供設計項目各項技術指標造價采購部裝飾工程專項成本測算工程實施階段設計研發(fā)部管理設計變更控制裝飾效果營銷部造價采購部裝飾專項成本動態(tài)管理工程竣工階段工程部組織現(xiàn)場收方審核竣工資料造價采購部審核竣工結算完善裝飾成本數(shù)據(jù)資料第三十四頁，共88頁。公共裝飾工程成本管理措施裝飾工程分不同設計階段成本控制主要裝飾面層材料部分由甲供裝飾工程效果過程控制避免返工等造成損失嚴格管理現(xiàn)場收方結算第三十五頁，共88頁。材料設備采購管理原則序號供應方式適用范圍1甲方供應適用于單價高、通用性較強、使用量較大的材料設備，如商砼、鋼筋、主要裝飾材料、電梯、電線電纜等。2甲方限價、乙方采購適用于用量較大、但市場較成熟、品牌和價格差異不大的材料設備，如給排水管、外墻勾縫劑、外墻面磚粘貼劑等。3乙方自行采購適用于產品質量差異較小、價格差異不大的低質高耗量材料，如砂、石、砌筑用磚等。第三十六頁，共88頁。甲方供應材料設備的目的集約方式規(guī)模采購有利于市場競爭降低材料設備的造價和采購成本可以有效控制主要材料設備的質量第三十七頁，共88頁。龍湖體驗區(qū)樣板房成本管理樣板房的成本范圍樣板房成本包括：樣板房建造費、樣板房裝飾工程費、樣板房家具及樣板房小品擺設第三十八頁，共88頁。第三十九頁，共88頁。影響樣板房成本的主要因素1）、樣板房裝飾風格定位2）、樣板房裝飾材料標準3）、樣板房風格影響樣板房家具小品風格和造價第四十頁，共88頁?？刂茦影宸砍杀镜拇胧?）、樣板房裝飾成本原則應該控制在目標成本執(zhí)行版的分解測算控制范圍內2）、確定合適的樣板房裝飾風格以控制裝飾成本和家具小品成本3）、控制主要裝飾材料標準，好材料用在關鍵部位4）、耐用品回收和周轉使用第四十一頁，共88頁。龍湖體驗區(qū)樣板景觀成本管理樣板區(qū)景觀成本的范圍樣板區(qū)景觀成本包括：樣板景觀喬木、灌木、草坪、小品、水體、便道、擋墻、護欄等，同時還包括配套的休息用家具。第四十二頁，共88頁。影響樣板區(qū)景觀成本的因素1）、樣板區(qū)景觀設計定位2）、樣板區(qū)景觀喬木、灌木、草坪的比例不按常規(guī)比例，如何達到效果和成本的統(tǒng)一3）、樣板區(qū)景觀樹木定位高名貴樹種多于常規(guī)配置4）、樣板區(qū)景觀水體不按常規(guī)設置，高于項目配置平均標準5）、樣板區(qū)景觀小品不按常規(guī)設置，高于項目配置平均標準第四十三頁，共88頁?？刂茦影鍏^(qū)景觀成本的措施1）、樣板區(qū)景觀成本原則應該控制在目標成本執(zhí)行版的分解測算控制范圍內2）、合理搭配樣板區(qū)景觀喬木、灌木、草坪的比例和效果，控制名貴苗木的數(shù)量和效果3）、樣板區(qū)景觀突破目標成本要有補救措施，如控制項目總體景觀成本，樣板區(qū)景觀苗木移栽等第四十四頁，共88頁。

房地產開發(fā)的成本控制內容

龍湖的成本管理第四十五頁，共88頁。房地產主要成本費項構成成本分類成本費項成本內容直接成本（開發(fā)成本）土地費土地價款、拆遷安置補償費、與土地有關的費用前期工程費勘測設計費、三通一平工程費、行政及政策性收費基礎設施費滿足項目使用功能的設施設備配套設施費按規(guī)劃和有關要求設置的配套建筑建安工程費建筑工程、安裝工程（含各項設備、智能化工程費）、戶內精裝修、環(huán)境景觀工程工程相關費用監(jiān)理費、各項咨詢費、定額外專項檢測費、工程測量費用、各項驗收費用期間費用銷售費用調研、推廣廣告費、售樓處、樣板房、樣板環(huán)境、交易相關手續(xù)費管理費用管理人員工資、行政支出、福利等費用財務費用資金成本第四十六頁，共88頁。項目制成本管理組織形式營銷部成本管理部工程管理部設計研發(fā)部計劃財務部公司總經理研發(fā)專員項目負責人項目研發(fā)經理項目工程經理項目成本經理項目營銷經理項目財務經理專業(yè)工程師成本專員營銷顧問財務專員第四十七頁，共88頁。

房地產開發(fā)的投資控制第四十八頁，共88頁?？⒐を炇?/p>

試運行采購

施工設計

勘察可行性研究項目建議書房地產建設投資階段劃分建設工程項目的階段啟動階段規(guī)劃階段實施階段收尾階段第四十九頁，共88頁。房地產投資比例階段劃分建設安裝完成投使入用投資可行性研究投資合發(fā)同包決立策項100%勘察設計施工采購竣工驗收第五十頁，共88頁。

房地產開發(fā)的投資控制要點第五十一頁，共88頁。投資測算過程的控制分為：

·投資論證階段測算

·設計階段測算執(zhí)行過程的控制主要是施工控制投資控制包括投資測算過程的控制和執(zhí)行過程的控制

房市金碟第五十二頁，共88頁。

土地投資論證

·根據(jù)提供的土地信息，確定擬取得地塊的項目定位

·結合市場需求對不同業(yè)態(tài)使用功能建筑面積的合理配置

·結合周邊環(huán)境、相鄰項目售價、市場需求等情況論證項目投資可行性

·參考類似業(yè)態(tài)工程項目歷史經驗數(shù)據(jù)編制投資估算投資論證階段

房市金碟第五十三頁，共88頁。方案設計（概念設計）初步設計（擴初設計）施工圖設計

工程設計階段

房市金碟第五十四頁，共88頁。投資決策至初步設計階段，通過對設計方案的比較，本階段投資控制的效果約為75%～80%，控制投資的阻力最小，控制投資需要的成本最低深化設計至施工圖設計階段，通過對建筑標準的比較，本階段投資控制的效果約為15%～20%施工圖設計結束至施工階段（實施階段），通過對施工方案的比較，本階段投資控制效果約為5%以內，控制投資阻力較大，控制成本較高設計階段投資控制效果

房市金碟第五十五頁，共88頁。概念設計施工/安裝使用控制的效果控制的阻力控制的成本主要控制價值區(qū)

房市金碟第五十六頁，共88頁。方案設計控制要點

在容積率指標控制面積，結合市場需求對不同業(yè)態(tài)建筑面積的合理配置，建多少高層、建多少多層、建多少商業(yè)、建多少別墅、建多少花園洋房；配置那些基礎設施和配套設施，獲得最大銷售額和高額利潤。

房市金碟第五十七頁，共88頁。方案設計控制要點

對業(yè)態(tài)和戶型的多方案設計，通過比較確定單體平面和戶型；通過對建筑面積、套內面積、公攤面積的比例測算，確定最合理戶型和戶型搭配從而獲得最大得房率和銷售面積。

房市金碟第五十八頁，共88頁。對各方案合理搭配主要建筑和配套設施、車庫、景觀綠化面積，景觀綠化面積、區(qū)內配套道路管網等，并進行土地成本、配置標準和建造成本的造價比較，對各方案的建設工期、銷售速度、銷售價格和資金成本的比較，編制投資估算。方案設計控制要點第五十九頁，共88頁。初步設計（擴初設計）階段控制要點

限額設計

確定限額設計控制指標限額設計是按照批準的設計任務書及投資估算控制初步設計，對設計規(guī)模、設計標準、工程數(shù)量和預算指標等各方面的控制，凡是能進行定量綜合的設計內容，均要通過計算確定，要充分考慮施工的可能性和經濟性。

房市金碟第六十頁，共88頁。初步設計（擴初設計）階段控制要點

根據(jù)地貌標高，比較總體平面布置，以確定建筑物和總平面標高，合理確定平場土石方標高，達到平基土石方的挖填運最合理方案，減少擋墻工程量，減少基礎深度增加地下利用面積的方案比較。第六十一頁，共88頁。初步設計（擴初設計）階段控制要點

控制單體建筑的特徵指數(shù)，包括：外墻周長、面積系數(shù)，門窗面積系數(shù)窗墻比、窗地比指標、體型系數(shù)等對節(jié)能保溫、消防、抗震設計標準的影響。第六十二頁，共88頁。初步設計（擴初設計）階段控制要點確定產品配置系統(tǒng)、內容、標準開閉所（如果有）、高配室、低配室的區(qū)域位置的選定；給水、消防分區(qū)是否合理第六十三頁，共88頁。初步設計（擴初設計）階段控制要點

控制建筑設計標準，控制單體工程配置標準；比較外墻保溫材料和作法，門窗材質、標準；外裝飾材料的選擇搭配，室內不同公共部分裝修標準，在滿足必要使用功能的同時成本最合理。第六十四頁，共88頁。初步設計（擴初設計）階段控制要點根據(jù)初步設計圖紙對規(guī)劃建筑面積、銷售建筑面積、造價建筑面積進行計算比較，盡量減少公攤面積增大得房率。景觀工程控制軟硬景面積比例，包括水體面積，鋪裝面積，喬木、灌木、草坪面積的比例。第六十五頁，共88頁。初步設計（擴初設計）階段控制要點

綜合管網方案，包括：道路工程、雨污水工程、雨污水處理、強弱電管網、給水管道工程等的走向作法進行造價分析比較，使布置、走向、作法更合理，挖溝的土石方量最小。編制概算，對投資進行控制。第六十六頁，共88頁。施工圖設計控制要點比較不同形式基礎工程造價，確定合理基礎形式；比較不同結構體系對工程造價的影響，確定合理結構體系，認真計算合理選擇安全系數(shù)；把握細部設計、作法和材料選用由此可見設計階段投資控制的重點又在方案設計和初步設計（擴初設計）階段。第六十七頁，共88頁。運用價值工程控制投資

投資測算過程包括投資論證階段測算和設計階段測算，這一階段運用價值工程分析，確定合理功能，有效控制投資。價值工程是把技術與經濟結合起來的管理技術，通過對產品的功能分析，達到產品適當?shù)膬r值，以最低的成本去實現(xiàn)產品的必要功能。第六十八頁，共88頁。

如何有效提高產品的價值

功能F成本C第六十九頁，共88頁。1、功能不變，成本下降2、功能大幅提高，成本略有增加3、功能提高，成本降低4、功能略有降低，成本大幅降低5、成本不變，功能提高

如何有效提高產品的價值第七十頁，共88頁。

表中的價值不是從價值構成的角度來理解的，而是從功能角度出發(fā)理解價值的，表現(xiàn)為功能與成本之比；成本也不是一般意義上的成本，它是構成產品壽命周期的成本，包括建造成本和使用成本。

如何有效提高產品的價值第七十一頁，共88頁。所以上表也表示為：功能（或效用）價值=；成本（或費用）

F用數(shù)學公式表示V=

C第七十二頁，共88頁。工程實施階段控制要點

確定合理的工期，為了及時達到投資效益，搶工期可能會增加成本，但搶工期獲得的效益是否與增加的成本等值。第七十三頁，共88頁。

施工方案的比較和造價控制包括施工平面布置中施工設備的選擇和配置，基礎土石方和室內回填土石方平衡、外運方案比較，有（增加）費用的非常規(guī)施工方案多方案比較等（如：止水帶、剛性套管、防水拉桿）工程實施階段控制要點第七十四頁，共88頁。工程實施階段控制要點

施工材料設備采購，對材料要比值比價；對設備除了滿足功能外，要比較質量、價格、運輸及運行成本和使用壽命，還要考慮備品配件價格和維修的費用；第七十五頁，共88頁。投資控制（目標成本管理）編制目標成本或計劃成本分階段對目標成本或計劃成本進行檢查、修正對目標成本或計劃成本與實際成本進行比較對項目進行后評估第七十六頁，共88頁。目標成本編制的方法投資估算（歷史成本數(shù)據(jù)庫）設計概算第七十七頁，共88頁。歷史成本數(shù)據(jù)庫包括：成本測算基礎資料開發(fā)成本匯總表單位工程建安指標第七十八頁，共88頁。第七十九頁，共88頁。成本測算基礎資料：搜集各房地產項目工程（歷史）的各項