物業(yè)管理專(zhuān)項(xiàng)維修資金定義

物業(yè)財(cái)務(wù)管理【教學(xué)目的要求】了解財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置與管理體制，理解資金的籌措與使用、財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)的管理制度、財(cái)務(wù)核算方法，掌握物業(yè)管理資金來(lái)源和物業(yè)管理費(fèi)用的構(gòu)成。物業(yè)管理資金來(lái)源

物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成及測(cè)算

教學(xué)內(nèi)容

物業(yè)管理資金的籌措與使用財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置與管理制度第一節(jié)物業(yè)管理資金來(lái)源物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金物業(yè)服務(wù)收費(fèi)經(jīng)營(yíng)性收入特約服務(wù)收入公眾代辦性服務(wù)收入一、物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第54條規(guī)定：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金。（一）物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的涵義物業(yè)維修資金是指用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的維修、更新、改造的專(zhuān)項(xiàng)資金。按照有關(guān)規(guī)定，凡商品住房和公有住房出售后都應(yīng)當(dāng)建立住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修資金。專(zhuān)項(xiàng)維修資金是物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的“養(yǎng)老金”。由全體業(yè)主按產(chǎn)權(quán)份額分期繳交，因使用時(shí)數(shù)額較大，需提前籌備的一筆基金。（二）物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修基金的建立1．繳交范圍（哪些物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)交納）三類(lèi)物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金。第一類(lèi):住宅物業(yè)的業(yè)主第二類(lèi):住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主第三類(lèi):與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主2．商品住房維修資金的收取《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》2007年10月30日建設(shè)部第142次常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)，經(jīng)財(cái)政部聯(lián)合簽署，自2008年2月1日起施行。第二章交存中第七條商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。

直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地區(qū)情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的數(shù)額，并適時(shí)調(diào)整。3．公有住房售后的維修資金收取《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》第八條出售公有住房的，按照下列規(guī)定交存住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金：

業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的2%。

售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。（三）物業(yè)維修資金的使用與管理1．物業(yè)維修資金的權(quán)屬和用途①權(quán)屬：住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有。②用途：專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。2．物業(yè)維修資金管理使用的原則（1）堅(jiān)持“專(zhuān)款專(zhuān)用”的原則。嚴(yán)禁挪作他用。專(zhuān)項(xiàng)維修資金要按照下列規(guī)定使用：住宅自用部位和自用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān)。住宅共用部位和共用設(shè)備設(shè)施的維修、更新費(fèi)用，由整幢住宅的業(yè)主按照各自擁有的住宅建筑面積比例共同承擔(dān)；按規(guī)定設(shè)立物業(yè)維修資金的，在物業(yè)維修資金中列支；住宅的共用部位、共用設(shè)備設(shè)施屬人為損壞的，其維修、更新費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。（2）專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)、監(jiān)督使用的原則。在業(yè)主委員會(huì)未成立之前，可由政府主管部門(mén)負(fù)責(zé)管理，監(jiān)督使用。業(yè)主委員會(huì)成立之后，房屋維修資金由業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)使用，專(zhuān)款專(zhuān)用，按幢立賬，按戶(hù)核算，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)要定期公布物業(yè)維修資金的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。（3）預(yù)算報(bào)批、計(jì)劃使用的原則。物業(yè)維修資金的使用，業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)要全面安排、計(jì)劃使用，并為業(yè)主精打細(xì)算。當(dāng)維修基金不夠使用時(shí)，由業(yè)主大會(huì)決定按所擁有的住宅建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌。（4）保值增值，滾存使用的原則。在保證安全的基礎(chǔ)上，產(chǎn)生增值效益。根據(jù)《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》，由維修資金產(chǎn)生的利息凈收入，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)作維修資金，增加維修資金專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)，滾存使用和管理，但需經(jīng)業(yè)主大會(huì)認(rèn)可。（5）嚴(yán)格監(jiān)管，有效使用的原則。當(dāng)前，物業(yè)維修資金管理，缺乏有效的監(jiān)管機(jī)制，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)對(duì)維修基金管理不善，違規(guī)挪用時(shí)有發(fā)生，還有的只強(qiáng)調(diào)保值增值，維修基金得不到有效利用，違背了設(shè)立這份“養(yǎng)老金”的定義。3．挪用專(zhuān)項(xiàng)維修資金的處罰挪用專(zhuān)項(xiàng)維修資金有四種情況：一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)挪用。由于物業(yè)管理企業(yè)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的下屬單位，業(yè)主委員會(huì)未成立之前，開(kāi)發(fā)商籌集管理使用維修資金，因而可能成為挪用專(zhuān)項(xiàng)維修資金的主體；二是房地產(chǎn)行政主管部門(mén)挪用。有些地方規(guī)定在業(yè)主大會(huì)成立以前，專(zhuān)項(xiàng)維修資金由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代管，因此，地方房地產(chǎn)行政主管部門(mén)可能成為挪用專(zhuān)項(xiàng)維修資金的主體；三是物業(yè)管理企業(yè)挪用。物業(yè)管理企業(yè)具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的維修和養(yǎng)護(hù)，實(shí)際使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金，因此，物業(yè)管理企業(yè)可能成為挪用專(zhuān)項(xiàng)維修資金的主體；四是個(gè)別業(yè)主挪用。維修資金歸業(yè)主所有，這種所有是共同所有而不是個(gè)別業(yè)主所有，但在實(shí)踐中總是由具體的業(yè)主負(fù)責(zé)管理維修資金，因此個(gè)別業(yè)主也可能成為挪用專(zhuān)項(xiàng)維修基金的主體。按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十三條的規(guī)定，無(wú)論是哪一方挪用了專(zhuān)項(xiàng)維修資金，都要給予處罰。發(fā)生挪用行為以后，行政機(jī)關(guān)首先有責(zé)任追回被挪用的資金，然后再給予違法行為人行政處罰。具體的處罰措施包括警告，沒(méi)收違法所得，即沒(méi)收通過(guò)挪用專(zhuān)項(xiàng)維修資金所得的收益。行政機(jī)關(guān)可以根據(jù)情況決定給予挪用資金2倍以下的罰款。對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)挪用專(zhuān)項(xiàng)維修資金的行為，《物業(yè)管理?xiàng)l例》專(zhuān)門(mén)規(guī)定了一項(xiàng)處罰，即情節(jié)嚴(yán)重的吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他責(zé)任人員的刑事責(zé)任。二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)（一）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的含義國(guó)家發(fā)改委和建設(shè)部在2004年1月1日實(shí)施的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用，即通常所指的公共性服務(wù)費(fèi)。業(yè)主接受物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)，具體的服務(wù)內(nèi)容和相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)用應(yīng)由交易雙方協(xié)商確定。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價(jià)格主管部門(mén)的規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示。（二）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的

原則和價(jià)格形式1．物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的原則物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。合理性：體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)的價(jià)值；物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、程序等應(yīng)當(dāng)公開(kāi)，不能暗箱操作；物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)按質(zhì)論價(jià)，質(zhì)價(jià)相符，既不能只收費(fèi)不服務(wù)，也不能多收費(fèi)少服務(wù)。2．物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的價(jià)格形式從目前國(guó)家和地方的有關(guān)規(guī)定來(lái)看，對(duì)不同物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，實(shí)行的是不同的價(jià)格形式：（1）政府指導(dǎo)價(jià)——對(duì)涉及老百姓日常生活的普通住宅的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，國(guó)家予以適當(dāng)?shù)恼{(diào)控，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。有定價(jià)權(quán)限的人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。（2）市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)——對(duì)其他物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由經(jīng)營(yíng)者自主制定，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成的價(jià)格。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。（三）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的約定形式根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。1．包干制——由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。包干制的核心——物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的固定計(jì)費(fèi)包干使用，自負(fù)盈虧。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的企業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。2．酬金制：在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。實(shí)行酬金制的物業(yè)服務(wù)費(fèi)構(gòu)成，包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。（1）代管：預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。（2）定期公布：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，且每年不少于1次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。（3）有權(quán)審計(jì)：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取酬金制方式時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。（四）物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳納在物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。在物業(yè)服務(wù)合同法律關(guān)系中，提供物業(yè)服務(wù)和支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用是物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的主要義務(wù)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是物業(yè)服務(wù)合同的必備內(nèi)容之一，1．物業(yè)服務(wù)費(fèi)用繳納的對(duì)象物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的繳納有三種不同情況：第一種是由業(yè)主繳納；第二種是由使用人繳納；第三種是由建設(shè)單位繳納。2．物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的收取依據(jù)和辦法收取依據(jù)：國(guó)家發(fā)改委和建設(shè)部2004年1月1日起實(shí)施的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》。物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取是物業(yè)管理企業(yè)有償服務(wù)、按質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符的重要體現(xiàn)。確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持“誰(shuí)受益、誰(shuí)負(fù)擔(dān)”的原則，以業(yè)養(yǎng)業(yè)，取于物業(yè)用于物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)測(cè)算科學(xué)合理，收取穩(wěn)定，真正成為物業(yè)管理與服務(wù)經(jīng)費(fèi)最主要最管的理不穩(wěn)定的來(lái)源。收取辦法：一是每戶(hù)交納多少元，二是可以用每月每平方米建筑面積多少元表示。（五）逾匯期不繳納杰物業(yè)服務(wù)漢費(fèi)的法律塔責(zé)任《物業(yè)管樸理?xiàng)l例》規(guī)定：廳即業(yè)主枝違反物納業(yè)服務(wù)由合同約蘋(píng)定，逾藍(lán)期不繳猜納物業(yè)襖服務(wù)費(fèi)鵝用的，柜業(yè)主委濤員會(huì)應(yīng)養(yǎng)當(dāng)督促將其限期喇交納；步逾期仍候不交納廈的，物多業(yè)管理蠶企業(yè)可動(dòng)以向人寺民法院茅起訴。業(yè)主逾期怒不繳納物乓業(yè)服務(wù)費(fèi)怎，這一違份法行為有點(diǎn)雙重性質(zhì)嘩。首先，緣瑞對(duì)于物業(yè)越管理企業(yè)安而言，業(yè)箭主享受了嚼服務(wù)而不皆繳納服務(wù)聽(tīng)費(fèi)，是一壟種違約行膚為；其次耳，對(duì)于物鑄業(yè)管理區(qū)滑域內(nèi)的其域他業(yè)主而抵言，這種件“搭便車(chē)層”的行為攜，實(shí)際上典侵害了按丙時(shí)繳費(fèi)的祥業(yè)主的權(quán)莫益，是對(duì)娘業(yè)主共同悅利益的侵捧犯。業(yè)主會(huì)大會(huì)可以旦在業(yè)主公寨約中對(duì)這規(guī)類(lèi)行為約舌定相應(yīng)的廢處理辦法奧。三、利竟用物業(yè)教共用部帝位、共碌用設(shè)施械設(shè)備經(jīng)術(shù)營(yíng)所得外利益利用共駝?dòng)貌课惑H、共用鄰設(shè)施設(shè)禾備經(jīng)營(yíng)接需要征區(qū)得相關(guān)鐮業(yè)主、崖業(yè)主大個(gè)會(huì)、物漸業(yè)管理歐企業(yè)的最同意。毛經(jīng)營(yíng)所許得收益襪屬于業(yè)普主。所得收益督的使用有付兩個(gè)方面賀：1．利用皇共用部交位、共毀用設(shè)施編設(shè)備所駁得經(jīng)營(yíng)吼收益的魯使用應(yīng)逝當(dāng)優(yōu)先蜂用于補(bǔ)批充住房鼻專(zhuān)項(xiàng)維兆修資金張。主要礦理由有抵兩點(diǎn)：釘一是收枯益來(lái)源嶺于利用同共用部搭位、共索用設(shè)施院設(shè)備經(jīng)膝營(yíng)所得煮，應(yīng)該糧主要用探于其維獎(jiǎng)修養(yǎng)護(hù)諒；二是歇住房專(zhuān)意項(xiàng)維修權(quán)資金是隆房屋的松“養(yǎng)老徹金”，驕由全體嘩業(yè)主按冤照產(chǎn)權(quán)采份額分譽(yù)期繳交萄，一旦戲急需時(shí)眼所需數(shù)臺(tái)量較大猛，利用格共用部芒位、共妥用設(shè)施奶設(shè)備經(jīng)犬營(yíng)所得駐補(bǔ)充住旅房專(zhuān)項(xiàng)泰維修資教金有利攜于及時(shí)水籌備所夾需資金瓦。2．業(yè)主大尊會(huì)決定使亡用。為尊振重全體業(yè)銷(xiāo)主的意愿碌和特殊使灶用需要，蒜業(yè)主所得罩收益也可積以按照業(yè)看主大會(huì)的滲決定使用找。四、特紹約服務(wù)風(fēng)費(fèi)必要性完：（1）隨著生瀉活水平昂的不斷薦提高，者在公共駛服務(wù)以釣外人們稼的許多譽(yù)特殊要侵求需要棗得到滿(mǎn)冊(cè)足。（2）補(bǔ)充絨收入不隸足。企通業(yè)擴(kuò)大仙業(yè)務(wù)范制圍、增附加業(yè)務(wù)取項(xiàng)目、遍提高經(jīng)惹濟(jì)效益且。還可繪以增強(qiáng)版企業(yè)的擠親和力冤和業(yè)主考的認(rèn)同溪感。注意點(diǎn)推：（1）特約服永務(wù)事項(xiàng)由末特定的業(yè)嗽主和管理頓企業(yè)進(jìn)行臘約定。特營(yíng)殊服務(wù)項(xiàng)重目，在前碌期物業(yè)合蛇同和物業(yè)杏服務(wù)合同費(fèi)中是沒(méi)有巷約定的，宅需在物業(yè)盆服務(wù)合同景之外另行難訂立一個(gè)辜合同。該且合同與物拉業(yè)服務(wù)合饑同在主體近、內(nèi)容等惡方面并不蓋一致，不隔能混為一池談。（2）特約服狡務(wù)是一種取有償服務(wù)奇，“誰(shuí)受筐益，誰(shuí)付鋸錢(qián)”。夠服務(wù)報(bào)酬狹的數(shù)額、貍支付方式治、支付時(shí)眉間等由當(dāng)滿(mǎn)事人自主山約定。（3）特約服敏務(wù)屬于派現(xiàn)生服務(wù)的冶范疇，提挽供特約服挑務(wù)，并不延是物業(yè)管刻理企業(yè)的披法定義務(wù)狂，業(yè)主不駛能強(qiáng)制要豆求物業(yè)管叮理企業(yè)提游供。五、公眾艙代辦性服系務(wù)費(fèi)公眾代術(shù)辦性服歇?jiǎng)?wù)是指疑物業(yè)管渾理企業(yè)吐為業(yè)主蛛（或使凳用人）慕提供代糞繳水電銹費(fèi)、煤獄氣費(fèi)、余有線電粱視費(fèi)、猜電話(huà)費(fèi)駕等代辦朋性服務(wù)江收取的嶼費(fèi)用。按照《物業(yè)管華理?xiàng)l例》和其他的辦有關(guān)規(guī)定哄，供水、坐供電、供我氣、供熱獄、通訊、撒有線電視害等單位應(yīng)透當(dāng)向最終些用戶(hù)收取障有關(guān)費(fèi)用拴。這里的遵最終用戶(hù)宴，是指水靜、電、氣忘、熱、通緣瑞訊、有線駱電視的最茶終使用人備。物業(yè)管致理企業(yè)接堪受委托代緊收上述費(fèi)攏用的，可檔向委托單品位收取手指續(xù)費(fèi)，不目得向業(yè)主埋收取手續(xù)緣瑞費(fèi)等額外卸費(fèi)用。同沈時(shí)，物業(yè)潑管理企業(yè)管有權(quán)根據(jù)忽自身經(jīng)營(yíng)初狀況，決狹定是否接跌受供水、綁供電、供癢氣、供熱攀、通訊、歌有線電視毛等單位委蛾托，這些攻單位無(wú)權(quán)前強(qiáng)制要求產(chǎn)物業(yè)管理婚企業(yè)代收門(mén)有關(guān)費(fèi)用蘇。第二節(jié)忠物業(yè)材服務(wù)費(fèi)的撓構(gòu)成及測(cè)秒算一、物澤業(yè)服務(wù)萍費(fèi)的構(gòu)雨成（包僻干制下腔）物業(yè)服務(wù)旋成本法定稅途費(fèi)企業(yè)利北潤(rùn)物業(yè)服模務(wù)成本療或物業(yè)氣服務(wù)支虜出構(gòu)成狠一般包坊括以下活部分：1.管理服務(wù)焦人員的工捕資、社會(huì)但保險(xiǎn)和按酬規(guī)定提取爆的福利費(fèi)認(rèn)等；2.物業(yè)共刺用部位冠、共用咳設(shè)施設(shè)虧備的日遭常運(yùn)行孫、維護(hù)化費(fèi)用；3.物業(yè)管笑理區(qū)域壞清潔衛(wèi)呀生費(fèi)用級(jí)；4.物業(yè)管理依區(qū)域綠化雷養(yǎng)護(hù)費(fèi)用涉；5.物業(yè)管理岔區(qū)域秩序?qū)W維護(hù)費(fèi)用與；6.辦公費(fèi)回用；7.物業(yè)管甘理企業(yè)件固定資儲(chǔ)產(chǎn)折舊造；8.物業(yè)共用肅部位、共味用設(shè)施設(shè)鍵備及公眾貼責(zé)任保險(xiǎn)味費(fèi)用；9.經(jīng)業(yè)主董同意的削其他費(fèi)恩用。物業(yè)共愚用部分狠、共用梨設(shè)施設(shè)脫備的大衛(wèi)修、中妥修和更途新、改望造費(fèi)用牽，應(yīng)當(dāng)腳通過(guò)專(zhuān)埋項(xiàng)維修醫(yī)資金予袍以列支司，不得磁計(jì)入物哨業(yè)服務(wù)專(zhuān)支出或柜物業(yè)服雞務(wù)成本序。二、物猛業(yè)服務(wù)軌費(fèi)的測(cè)鋸算（包概干制）X—物業(yè)服務(wù)伏收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)鹽，單位為酬元／（月·m2）Xi—各分項(xiàng)費(fèi)岔用收費(fèi)標(biāo)胃準(zhǔn)，單位采為元／（哭月·m2）i—分項(xiàng)項(xiàng)數(shù)∑—表示對(duì)各禍分項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)算術(shù)求和第三節(jié)惑物釀業(yè)管理資企業(yè)的持資金品籌措與犯使用一、資金項(xiàng)籌措的概盯念和目的資金籌折措：指播為建立削物業(yè)管布理企業(yè)握及滿(mǎn)足王企業(yè)正碗常經(jīng)營(yíng)嬌管理活年動(dòng)對(duì)資燃金的需鎖要，通秤過(guò)各種慮形式和寄渠道集而中籌集煮的資金蕉。包括旺內(nèi)部資拼金和從色外部借鞠入資金警?；I措資獻(xiàn)金的目伶的主要柄有兩個(gè)熟：一是其為組建堡物業(yè)管楚理企業(yè)鬼或擴(kuò)大社公司規(guī)丘模而籌朝集所需圾資本金沃和長(zhǎng)期柄資金；爭(zhēng)二是為線經(jīng)營(yíng)管軟理過(guò)程庸中的資吩金短缺軋而籌集棉短期資銹金。資抬金籌措牽的方式訓(xùn)有多種配多樣，避不同的闖籌資方闊式，對(duì)灰物業(yè)管必理企業(yè)悉意味著宰不同的圓資金成怎本。此勸外，不詢(xún)同籌資蒸方式有閃不同的帖限制性終條件及例操作程兵序。二、物業(yè)配管理企業(yè)盒的

資金贈(zèng)籌措渠道（一）喊自籌資睡金（組盼建公司宗的基本晉籌資方容式）自籌資金妙是物業(yè)管凱理企業(yè)由巨其創(chuàng)辦人后自己籌集當(dāng)資金組建盡物業(yè)管理雷企業(yè)或擴(kuò)常大公司規(guī)掀模。投資殲者從過(guò)去扒的經(jīng)營(yíng)收奸益或其他餡方面的資筆金來(lái)源中燃籌集并投竊入公司，頓用于公司討的組建和推啟動(dòng)，自?xún)x籌資金通室常構(gòu)成物沾業(yè)管理企斧業(yè)資本金降（凈資產(chǎn)息）或所有凝者權(quán)益。（二）漫物業(yè)管徐理收費(fèi)物業(yè)管理碗企業(yè)按收座費(fèi)管理規(guī)禾定，根據(jù)流自己所提鐵供的服務(wù)展的性質(zhì)、瘦特點(diǎn)、檔促次、內(nèi)容壺和質(zhì)量等削向物業(yè)服境務(wù)對(duì)象收鑒取的費(fèi)用戴。物業(yè)管偵理企業(yè)的宮主營(yíng)業(yè)務(wù)集收入就來(lái)直自物業(yè)管疲理費(fèi)，它慈是物業(yè)管譜理企業(yè)向祥業(yè)主和用路戶(hù)收取的竄，也是物身業(yè)管理企喘業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)凈定的收入究，其營(yíng)業(yè)啟收入主要闊包括物業(yè)侵管理收入般和物業(yè)經(jīng)雪營(yíng)收入。浴物業(yè)管理悼收入主要造包括日常選綜合管理留費(fèi)和特約刑服務(wù)費(fèi)。（三）汗建立專(zhuān)匹項(xiàng)維修烘基金（四）碧開(kāi)發(fā)商靠給予一眼定的資陪金支持1.啟動(dòng)資金好。啟動(dòng)資范金又叫“溫開(kāi)發(fā)費(fèi)”持，它有兩仇種含義：駝一是指物嚴(yán)業(yè)管理企倡業(yè)在政府沉工商管理翻部門(mén)注冊(cè)唇時(shí)所必須京投入資金雨，一般應(yīng)言具有50萬(wàn)元以上嬸的注冊(cè)資偵金（三級(jí)愧資質(zhì)）；改二是指物康業(yè)管理企裕業(yè)在物業(yè)敗管理投標(biāo)酬成功后，醬接管物業(yè)激從事前期租介入工作很所需要的衰用于設(shè)備捷、設(shè)施、岸工具、辦瘋公用品、析人員培訓(xùn)卡、學(xué)習(xí)、財(cái)工資獎(jiǎng)金木、服飾以跑及前期介環(huán)入活動(dòng)中粒的管理費(fèi)欄用等。這燦部分資金爭(zhēng)按有關(guān)規(guī)央定由開(kāi)發(fā)先商提供，材用于物業(yè)貧管理的啟葡動(dòng)資金。泛這后一種漿資金是物鏡業(yè)管理資交金來(lái)源的軋重要組成這部分。物業(yè)管吧理啟動(dòng)量資金的飛收取比申例，目瘦前國(guó)家者尚無(wú)明役文規(guī)定報(bào)。新建拉物業(yè)一詞般由開(kāi)慕發(fā)商按駛建筑安岔裝綜合沫造價(jià)的2%撥給物業(yè)蘋(píng)管理企業(yè)嗽作為啟動(dòng)置資金。有爬些新建住述宅小區(qū)，貌由開(kāi)發(fā)商脊按建筑安緞裝總造價(jià)結(jié)的1％撥款，獻(xiàn)作為物業(yè)尖管理的啟篩動(dòng)資金。2.質(zhì)量保證得金。質(zhì)量悠保證金是頑房地產(chǎn)開(kāi)首發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)向物業(yè)管孫理企業(yè)移殊交物業(yè)時(shí)義，提供的義一筆用于荒交房后一黎定期間被租管理的物只業(yè)的報(bào)修魯經(jīng)費(fèi)，其殃使用的范刑圍限于室飄內(nèi)裝飾、穗水電、管蘆線、隱蔽刪工程及室尋外建筑、降公共設(shè)施矮等因建造茅質(zhì)量問(wèn)題花所引起的頑返修等工薄料費(fèi)。質(zhì)稈量保證金盯的繳納有囑多種方法超，它可以吉留在開(kāi)發(fā)渴商處，由架物業(yè)管理境企業(yè)在接郊受業(yè)主保哥修，組織委返修施工曾后實(shí)報(bào)實(shí)當(dāng)銷(xiāo)；也可撿以由開(kāi)發(fā)沒(méi)商一次性掘繳納給物巴業(yè)管理企荒業(yè)，保修厚期滿(mǎn)后結(jié)感算，多退湖少補(bǔ)，或尊可采取包搜干辦法一杰步到位，靜盈虧由物彈業(yè)管理企晉業(yè)負(fù)擔(dān)。祖具體運(yùn)用痕哪種方法矩，物業(yè)管評(píng)理企業(yè)可林視情況與金開(kāi)發(fā)商協(xié)紋商決定。（五）可政府多設(shè)方面的繡支持地方政半府的政陶策性支惡持是物氏業(yè)管理容企業(yè)有大效籌措豈資金的芬重要保略障。政能府的具持體做法蹲主要有展以下幾括個(gè)方面疤：1.制定合舉理的收乞費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)勇，加強(qiáng)多收費(fèi)管磁理。2.對(duì)“房循改房”視，由原睛產(chǎn)權(quán)單臟位負(fù)責(zé)野支付電嫂梯、高總壓水泵粘、供暖膜等共用蒼設(shè)施設(shè)菊備的維諸修和更箭新等費(fèi)肆用，可服減輕購(gòu)筆房人的抹負(fù)擔(dān)。3.在金融稅珠收方面提擊供一定的秤優(yōu)惠政策釋。4.撥出一董定的城率市建設(shè)鞭維護(hù)費(fèi)阿，用于墊小區(qū)公唐用部位謹(jǐn)、共用凝設(shè)施設(shè)輛備的管閃理，以宋減輕小擠區(qū)日常御管理費(fèi)儲(chǔ)用的負(fù)括擔(dān)。5.舊小區(qū)道在規(guī)劃蹲允許的鍬范圍內(nèi)弱，適當(dāng)打新建一限些商業(yè)全用房，型以成本懸價(jià)或較蔥低的租瞇金提供憂(yōu)給物業(yè)點(diǎn)管理企弓業(yè)，增俯加住宅乒小區(qū)購(gòu)血物、家篇政服務(wù)思等經(jīng)營(yíng)快性收入膀，彌補(bǔ)棒物業(yè)管碰理經(jīng)費(fèi)伐的不足媽。（六）碌銀行借將款銀行借娛款是物舉業(yè)管理貍企業(yè)向命商業(yè)銀芒行貸款蔥取得資維金的一證種籌資稿渠道。農(nóng)實(shí)際上詳除了商叢業(yè)銀行怎外，物惕業(yè)管理宮企業(yè)還醒可向保勞險(xiǎn)公司講、租賃通公司、裹信托投封資公司飽等其他雕金融機(jī)蕩構(gòu)貸款槳，但商燥業(yè)銀行委貸款是粘其取得權(quán)貸款資屆金的主晌要渠道燃。銀行貼借款資攻金具有明使用時(shí)咱間長(zhǎng)、卸數(shù)量大誼等特點(diǎn)御，主要擁用于物紗業(yè)管理鼓企業(yè)的稠小額固列定資產(chǎn)釣投資和學(xué)永久性辟流動(dòng)資抱金的占赤用。（七）橫濃向聯(lián)合橫向聯(lián)合濤是指物業(yè)談管理企業(yè)利利用其他壯企業(yè)閑置仿或者富余蟲(chóng)的人力、舟物力、財(cái)蛾力、技術(shù)酬等資源，逗進(jìn)行企業(yè)陳間的聯(lián)營(yíng)嗚、入股、險(xiǎn)租賃、承鑒包等資產(chǎn)晴重組，以遞達(dá)到融物翅或融資，灶實(shí)現(xiàn)資源齊最佳配置均的目的。目前，跨一些大術(shù)型的物境業(yè)管理李企業(yè)擁紹有大型朵的設(shè)備棍而業(yè)務(wù)出量不足耳，導(dǎo)致同資源浪垂費(fèi)，而選一些小午型的物其業(yè)管理管企業(yè)因撒資金不腦足購(gòu)買(mǎi)凡不起這撇樣的設(shè)著備，如繳高層樓究宇的清醒洗設(shè)備匆、維修蠶設(shè)備、修下水管微道維修狗設(shè)備等節(jié)。它們超之間可窄以通過(guò)退租賃方波式實(shí)現(xiàn)決橫向的在資源共膝享，有略些物業(yè)細(xì)管理企號(hào)業(yè)還開(kāi)勉展了融獻(xiàn)資業(yè)務(wù)顫。特別償是隨著煉市場(chǎng)競(jìng)訓(xùn)爭(zhēng)的加嚷劇，一拉些實(shí)力毛雄厚的坦大型物識(shí)業(yè)管理揀企業(yè)兼泊并、收允購(gòu)那些里小型的兵物業(yè)管酬理企業(yè)優(yōu)或其他聲企業(yè)，吩或者組塵建控股陰型的物掘業(yè)管理扁企業(yè)集愛(ài)團(tuán)，這秀已成為默物業(yè)管居理行業(yè)含發(fā)展的袖趨勢(shì)。（八）發(fā)等行股票股票籌廟資可以勿作為一粉種長(zhǎng)期致的籌資德方式，雖股份有強(qiáng)限公司舅發(fā)行的濤股票不養(yǎng)存在固劫定到期戚日不用洗還本，溝只能在投證券市港場(chǎng)上轉(zhuǎn)危讓和出領(lǐng)售，可揀以形成旗穩(wěn)定而候長(zhǎng)期占蒜用的資因本，但燭籌資成楚本較高然，投資猛者期望北的投資她報(bào)酬率伶也高。（九）發(fā)歲行債券發(fā)行股票潛債券籌集妨資金的限創(chuàng)定條件比閱較多，審涌批也極為佳嚴(yán)格，特句別是物業(yè)姓管理企業(yè)舞能從這個(gè)原渠道取得色資金的可噸能性較小專(zhuān)。這也是厚負(fù)債性籌汗資，有固簡(jiǎn)定到期日樸，到期還沈本付息。目前我苗國(guó)的物某業(yè)管理稿企業(yè)的主資金籌致措渠道塑還主要她是以銀嘴行貸款財(cái)為主，吹表明企閱業(yè)對(duì)銀伯行的高揉度依賴(lài)花，物業(yè)捧管理企擋業(yè)應(yīng)該景在拓寬槳籌資渠芒道、改攔善現(xiàn)有帳的資金潛構(gòu)成方在面進(jìn)行棉更多的嘗改革與規(guī)創(chuàng)新。犧物業(yè)管惱理企業(yè)液還可以立利用企崖業(yè)閑置舞的人力份、物力疾、財(cái)力盲、技術(shù)尊資源進(jìn)候行資產(chǎn)阻重組，機(jī)發(fā)展企壟業(yè)。三、物扁業(yè)管理扶資金的袋使用（一）謊物業(yè)管眼理周期滲與資金純使用量任何一獲項(xiàng)物業(yè)樹(shù)都要經(jīng)太歷由新疑到舊，漠到最后逼更新這凝樣的生昨命周期衰。因此震，物業(yè)竊的管理快也是有杜周期性討的。物懂業(yè)管理語(yǔ)企業(yè)要駱?lè)治鏊汲薪拥穆曃飿I(yè)是咬處于哪扔個(gè)生命膚周期的沿物業(yè)，騎采取不餡同的管奴理方法狀和策略頃，安排勝不同的拍資金使薄用量，也靈活調(diào)緊劑使用確資金，凈使資金塵達(dá)到最祝佳的使腐用效果懶。一般來(lái)陪說(shuō)，如蹲果物業(yè)若管理企瓦業(yè)承接狀的是一白項(xiàng)新建抗的物業(yè)盯，該物腔業(yè)管理敞的重點(diǎn)罩就是日鹿常養(yǎng)護(hù)榮，因此怖所需投刺入和墊恢付的資除金便大仙大減少喘。隨著艘該物業(yè)廈步入成惱熟期的廚“中年爪”，其撤內(nèi)外部握的一些乖零部件井就會(huì)開(kāi)竹始出現(xiàn)鉆不能正猛常運(yùn)作加的狀況翠，這時(shí)茫該物業(yè)沉的管理希重點(diǎn)就擔(dān)在于檢倒修，物訓(xùn)業(yè)管理慕所需的帽資金也酷開(kāi)始增冤加，隨描著該物蓬業(yè)步入割“老年出”期間喪，其內(nèi)音外部的爽零部件驢就開(kāi)始幣輪番不慕能使用街，需大木修或更橋新，這論一時(shí)期販物業(yè)管曠理的重竟點(diǎn)是大阿修和更冰新，這窮時(shí)需要風(fēng)墊付的降物業(yè)管墓理資金惡量達(dá)到謠最大化描。由此芳可見(jiàn)，轎隨著物饑業(yè)生命蜓周期的洲變化，料物業(yè)管傘理的周駛期也隨鑒之變化步，管理匹資金的討使用也接必然隨任之變化環(huán)。（二）博物業(yè)管練理周期把與

管盾理資金截的使用毯控制由于各墾種不同巖性質(zhì)的脖物業(yè)的螞生命周坦期各不阻相同，潛物業(yè)管狀理的重姥點(diǎn)不同等，導(dǎo)致乘在物業(yè)夜管理過(guò)堂程中資貿(mào)金的使曬用量、舌使用重立點(diǎn)和使芳用方式朗等都是敵不同的欣。物業(yè)轟管理企淹業(yè)就必章須針對(duì)妻不同的巡壽物業(yè)生低命周期歐，制定酒出不同桑的管理柔資金的撒使用預(yù)基算，匯辱總后得克出每年紅、每月引所需要朱的全部護(hù)管理資世金，對(duì)貸暫時(shí)不扎用的多顧余資金逃，物業(yè)竟管理企趣業(yè)可以毫用于無(wú)搬風(fēng)險(xiǎn)的撇投資。哪通過(guò)對(duì)紀(jì)資金的潤(rùn)靈活調(diào)咽劑使用蜘，實(shí)現(xiàn)海最佳的拍資金使梯用效果對(duì)。（三）資牛金使用的電控制與管財(cái)理1.確定資金半使用的重職點(diǎn)。對(duì)所綁有管理服廢務(wù)開(kāi)支進(jìn)周行嚴(yán)格的耐計(jì)算和預(yù)馳測(cè)，確定睛所管物業(yè)新是處于哪弱個(gè)生命周明期上，從耽而決定物奪業(yè)管理資焦金的使用兇重點(diǎn)，為斯制定預(yù)算書(shū)方案和使餃用計(jì)劃做沿好準(zhǔn)備。2.制定預(yù)算刮方案。制羞定預(yù)算方眾案就是對(duì)片管理服務(wù)尚的所有費(fèi)址用開(kāi)支進(jìn)液行科學(xué)的速計(jì)算預(yù)測(cè)辛，對(duì)管理靜服務(wù)中的愈各項(xiàng)費(fèi)用卷支出和資績(jī)?cè)聪囊?guī)禮定數(shù)量界承限。3.制定使用泥計(jì)劃。由白于物業(yè)管攜理企業(yè)接洗管的物業(yè)盯類(lèi)型繁多毅，再加上功它們處于租不同的生德命周期，饞從而使各止物業(yè)的管筑理資金使朽用的重點(diǎn)乒不同，資系金的需求犬量也不同德，因此，濁就有必要幟在預(yù)算的柳基礎(chǔ)上，允制定出接皂管的各物巡壽業(yè)每月甚號(hào)至每周的千資金使用佳計(jì)劃，在懂財(cái)務(wù)上做法出合理的澆安排。4.設(shè)立專(zhuān)荒用賬戶(hù)壇。要想朝加強(qiáng)資臟金使用孩的控制歸，就要態(tài)設(shè)立各稠種資金許使用的摔專(zhuān)用賬族戶(hù)，及疲時(shí)提供他物業(yè)管須理資金母使用的振信息，觀使物業(yè)陡管理企菌業(yè)內(nèi)部膛人員全對(duì)面掌握嘩資金使全用方向固。四、物銅業(yè)管理用企業(yè)的濫財(cái)務(wù)管庭理體制（一）添物業(yè)管殖理企業(yè)喝財(cái)務(wù)管策理的原擾則1.執(zhí)行財(cái)務(wù)戶(hù)制度，做飽好財(cái)務(wù)計(jì)洞劃，良性嫩使用資金豆。2.開(kāi)展多費(fèi)種經(jīng)營(yíng)檢，拓寬鬼經(jīng)營(yíng)領(lǐng)穩(wěn)域，以粉業(yè)養(yǎng)業(yè)捏。在多疏種經(jīng)營(yíng)頂、提高席管理服酒務(wù)效率蚊、規(guī)模漏經(jīng)營(yíng)等亞方面廣掛開(kāi)財(cái)源滿(mǎn)，實(shí)現(xiàn)春“管理島、經(jīng)營(yíng)撒、服務(wù)隨”三統(tǒng)集一。3.維修基宰金專(zhuān)戶(hù)巴存儲(chǔ)、嬌專(zhuān)款專(zhuān)惠用、監(jiān)持督使用啊。4.統(tǒng)籌安排樣、合法經(jīng)乒?fàn)I、良性烤循環(huán)。（二）和物業(yè)管警理企業(yè)付的成本敗費(fèi)用管瘡理物業(yè)管理影企業(yè)成本團(tuán)費(fèi)用是指辱物業(yè)管理腸企業(yè)在經(jīng)附營(yíng)管理和付服務(wù)過(guò)程慈中發(fā)生的回各項(xiàng)支出量。1．營(yíng)業(yè)成賤本：指企汪業(yè)在從事永物業(yè)管理佛服務(wù)活動(dòng)駝中發(fā)生的權(quán)各項(xiàng)直接捎支出。包踐括直接人塘工費(fèi)、直射接材料費(fèi)冊(cè)和間接費(fèi)揭用。（1）直接館人工費(fèi)展：指支揭付給企斤業(yè)直接沉從事物糾業(yè)管理殃服務(wù)活腦動(dòng)人員漂的工資貍、獎(jiǎng)金據(jù)和職工跪福利費(fèi)量等。（2）直接丘材料費(fèi)柱：指企則業(yè)在物怪業(yè)管理覽服務(wù)活堤動(dòng)中直翠接消耗賽的各材販料、輔渣助材料李、燃料廁和動(dòng)力豎、構(gòu)配焰件、零槽件、低共值易耗甩品、包立裝物等鮮。（3）間接天費(fèi)用：好指企業(yè)蹈所屬物前業(yè)管理棉單位管掩理人員耕的工資野、獎(jiǎng)金此及職工早福利費(fèi)后、固定六資產(chǎn)折文舊費(fèi)、盈修理費(fèi)壤、水電竊費(fèi)、取為暖費(fèi)、牧差旅費(fèi)教、郵電呀費(fèi)、交積通運(yùn)輸續(xù)費(fèi)、租證賃費(fèi)、鄰財(cái)產(chǎn)保瓶險(xiǎn)費(fèi)、共勞保費(fèi)抵、保安糠費(fèi)、綠洋化維護(hù)暮費(fèi)、低只值易耗欄攤銷(xiāo)及割其他費(fèi)串用等。2．費(fèi)用倒：指物謊業(yè)管理求企業(yè)發(fā)炸生的銷(xiāo)態(tài)售費(fèi)用嚼、管理輩費(fèi)用和差財(cái)務(wù)費(fèi)犧用。發(fā)墊生時(shí)應(yīng)濤計(jì)入當(dāng)妹期損益筐。（1）管理災(zāi)費(fèi)用是羨指企業(yè)疫行政管奇理部門(mén)聰為管理舞和組織估經(jīng)營(yíng)活遷動(dòng)而發(fā)途生的各何項(xiàng)費(fèi)用慚。如公污司經(jīng)費(fèi)釘、業(yè)務(wù)范招待費(fèi)唱等。（2）財(cái)務(wù)布費(fèi)用是贈(zèng)指企業(yè)燈為籌集軟資金而歐發(fā)生的辱各項(xiàng)費(fèi)干用。如膛利息凈類(lèi)支出、宗匯兌凈企損失、滑金融機(jī)露構(gòu)手續(xù)宴費(fèi)等。自物業(yè)管糟理企業(yè)菜也可不德設(shè)銷(xiāo)售秩費(fèi)用。3.物業(yè)管理狀企業(yè)費(fèi)用山控制物業(yè)管趴理企業(yè)哪費(fèi)用控樸制指物宴業(yè)管理聰企業(yè)在撲運(yùn)營(yíng)過(guò)諷程中根滅據(jù)各項(xiàng)糾費(fèi)用計(jì)將劃和預(yù)涉算，控忍制費(fèi)用禽的實(shí)際意發(fā)生，骨采取措腥施保證撲費(fèi)用計(jì)復(fù)劃及費(fèi)夠用預(yù)算拆的順利恭執(zhí)行。暴物業(yè)管封理企業(yè)求的費(fèi)用群控制是糖提高經(jīng)敵濟(jì)效益雪的要求擋。（三）企列業(yè)利潤(rùn)的灘形成物業(yè)管頌理企業(yè)澇的利潤(rùn)洽總額包礎(chǔ)括營(yíng)業(yè)板利潤(rùn)、要投資凈住收益、存營(yíng)業(yè)外藍(lán)收支凈懂額和補(bǔ)困貼收入喚四部分粱。第四節(jié)禍財(cái)判務(wù)管理笛機(jī)構(gòu)設(shè)唐置與管疑理制度一、財(cái)務(wù)狀管理的機(jī)遮構(gòu)設(shè)置：匙職能部門(mén)——財(cái)務(wù)部每個(gè)物業(yè)置管理企業(yè)小會(huì)根據(jù)具受體情況來(lái)汗設(shè)置財(cái)務(wù)方管理機(jī)構(gòu)揉，配備財(cái)都務(wù)管理人爹員，其基赤本崗位要汪根據(jù)工作老內(nèi)容的多痰少來(lái)決定她?？偨?jīng)理財(cái)務(wù)部（櫻部門(mén)經(jīng)理抬）主管會(huì)計(jì)現(xiàn)金出納統(tǒng)計(jì)員收費(fèi)員財(cái)務(wù)部奪工作人尊員的崗潮位職責(zé)因事設(shè)萍崗，因遭崗定職鋪，因職市定責(zé)。制定各崗門(mén)位責(zé)任制冶：1.財(cái)務(wù)部經(jīng)蕉理的崗位柴職責(zé)2.主管會(huì)協(xié)計(jì)的崗鑄位職責(zé)3.出納員鏡的崗位兔職責(zé)4.統(tǒng)計(jì)員榮的崗位虛職責(zé)5.收費(fèi)員快的崗位醒職責(zé)財(cái)務(wù)部竭經(jīng)理的桐崗位職躬責(zé)1）向總美經(jīng)理負(fù)桿責(zé)，主講持物業(yè)潤(rùn)管理企繞業(yè)財(cái)務(wù)絞部的管諸理工作桿。2）組織則財(cái)務(wù)部伶門(mén)的政歸治和業(yè)莫?jiǎng)?wù)學(xué)習(xí)橫。3）負(fù)責(zé)償組織全量企業(yè)的熄經(jīng)濟(jì)核理算工作浴，掌握廢好資金壁的籌集濟(jì)、使用辜、耗費(fèi)偽，收入撕和分配燒，保證升整個(gè)企蓬業(yè)經(jīng)營(yíng)弄活動(dòng)的匹正常進(jìn)題行。4）按時(shí)希審核各俘種會(huì)計(jì)民報(bào)表和汗統(tǒng)計(jì)報(bào)隱表，并淋做出分管析報(bào)告坦。5）檢查、逼督促各項(xiàng)益費(fèi)用的收釀繳和管理櫻，保證公頌司資金的展正常運(yùn)轉(zhuǎn)為。6）合理慚有效地滿(mǎn)經(jīng)營(yíng)好控公司的殃金融資階產(chǎn)，為沸公司創(chuàng)始造更多嘉的利潤(rùn)胞。7）審核雪、控制奮各項(xiàng)費(fèi)宰用的支憂(yōu)出，杜谷絕浪費(fèi)緩。8）組織擬低訂物業(yè)管避理費(fèi)等各杰項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)煌準(zhǔn)的預(yù)算踩方案。9）熟悉幣各種工資商、財(cái)奏會(huì)及稅猴務(wù)管理距制度，叮運(yùn)用法汁律、政摧策手段腹保護(hù)企墻業(yè)的合搖法效益棚。10）根據(jù)擺本公司喇的特點(diǎn)梳和實(shí)際興情況，搖制定財(cái)攏務(wù)管理獻(xiàn)的細(xì)則夜。主管會(huì)計(jì)憲的崗位職勾責(zé)1）按照霧會(huì)計(jì)規(guī)冷范及時(shí)震編制收羞、付款雅和轉(zhuǎn)賬述憑證，幸負(fù)責(zé)總晚賬、明若細(xì)賬的為登記工泄作。2）按時(shí)編豆制月度、盲季度、年尺度會(huì)計(jì)報(bào)義表。3）建立各非種收付款摟輔助臺(tái)賬核，并應(yīng)與貪有關(guān)科目影余額相符水。4）及時(shí)清聯(lián)理債權(quán)債油務(wù)，將債撇務(wù)壓縮到建最低限度圣。5）核算蠶庫(kù)存材零料，認(rèn)炮真核對(duì)服庫(kù)存的盡收支情矩況，并寇按要求白抽查核爪實(shí)實(shí)物氣。做好宣固定資斧產(chǎn)管理避工作，米及時(shí)建走立固定偶資產(chǎn)卡象片，按顆時(shí)計(jì)提伸折舊。6）保管榨好未用販、已用及的發(fā)票榆、收據(jù)世、有價(jià)啄票據(jù)，饒定期檢旁查各部特門(mén)、各帥收款點(diǎn)鍵的在用誓票據(jù)，渴妥善保叼管好會(huì)傍計(jì)賬冊(cè)本、憑證衡等資料非。7）檢查衰、審核少各經(jīng)營(yíng)賢部門(mén)及駁下屬機(jī)驗(yàn)構(gòu)的收絕支賬目并。出納員的氏崗位職責(zé)1）負(fù)責(zé)裙現(xiàn)金和詢(xún)銀行存傲款的收臥付工作好，對(duì)于驗(yàn)當(dāng)天收扮入的現(xiàn)摟金和轉(zhuǎn)閥賬票據(jù)捷要及時(shí)政送存銀碗行，不澡積壓并僅做到數(shù)貓字準(zhǔn)確庸、不出稱(chēng)差錯(cuò)。2）每天鄰登記好酒現(xiàn)金和萬(wàn)銀行存閃款日記跟賬，做駱到賬面番整潔、鑼字跡清往楚，要耕日清日表結(jié)，每改月核對(duì)然好銀行舍賬單，雹并做出見(jiàn)未達(dá)賬毅的調(diào)整鏟表，與繳總分類(lèi)甩賬相符征。3）及時(shí)戀向部門(mén)和經(jīng)理報(bào)炒告銀行嬌存款余誰(shuí)額，銀碧行存款盤(pán)不得出低現(xiàn)赤字撕。4）嚴(yán)格遵飛守現(xiàn)金管雷理制度和纏銀行支票騙使用規(guī)定業(yè)，庫(kù)存現(xiàn)杠金按規(guī)定毫限額執(zhí)行漆，不得挪鈔用庫(kù)存現(xiàn)討金，不得浙以白條單消據(jù)抵庫(kù)。5）嚴(yán)格執(zhí)婦行外匯管膜理制度，題如有外幣腹收入，不孤得私自套弱換。6）對(duì)辦理容報(bào)銷(xiāo)的單褲據(jù)，須檢授查審核手橫續(xù)是否完櫻備，有否鑰違反企業(yè)夫的規(guī)定，臨凡手續(xù)不鍛完備的，挑一律拒絕該付款。7）及時(shí)辦垂理各種轉(zhuǎn)邪賬，現(xiàn)金謙支票，并先交會(huì)計(jì)做扛賬。統(tǒng)計(jì)員哭崗位職三責(zé)1）對(duì)部尿門(mén)經(jīng)理架負(fù)責(zé)，裕遵守企膀業(yè)所制乳定的財(cái)?shù)饎?wù)人員申管理細(xì)毛則，做蒸好本職算工作。2）及時(shí)統(tǒng)唐計(jì)，存貯休各種交收徐費(fèi)資料。3）維護(hù)寬好電腦眉設(shè)備，索保管好瞞所存的斯資料，亂對(duì)于變秤動(dòng)的資懼料，要集隨變隨四改，以量免出現(xiàn)群差錯(cuò)。4）完成蛙經(jīng)理交挪辦的其米他事項(xiàng)病。收費(fèi)員硬崗位職嘴責(zé)1）對(duì)部壓門(mén)經(jīng)理敬負(fù)責(zé)，牌遵守企餐業(yè)制定漫的財(cái)務(wù)超人員管盒理細(xì)則恒，做好擺本職工狡作。2）負(fù)責(zé)物細(xì)業(yè)管理費(fèi)狂等各項(xiàng)費(fèi)謀用的通知眠和收繳，球在收費(fèi)時(shí)屆要準(zhǔn)確打慘印各項(xiàng)收穴費(fèi)項(xiàng)目，延正確填寫(xiě)鄰發(fā)票，及搜時(shí)、快捷筒收妥業(yè)主岡應(yīng)付的費(fèi)誦用。做到拘快、準(zhǔn)、賀不錯(cuò)收、貴漏收，對(duì)吳各種鈔票君必須捆認(rèn)真驗(yàn)明盟真?zhèn)巍?）了解床物業(yè)管回理費(fèi)及疾其他費(fèi)宅用的構(gòu)醒成，以閉便回答盒業(yè)主的忌疑問(wèn)。噸同時(shí)掌燙握業(yè)主雄的繳費(fèi)漫情況，殖做好追寄收工作司。4）每天幕收入的腿現(xiàn)款、腔票據(jù)必話(huà)須與收市款單核貌對(duì)相符皺，認(rèn)真周登記好例收款臺(tái)皆賬，本巨日下班森前，要腸將當(dāng)日綁款報(bào)表挎匯總，侍與款項(xiàng)辣相符后騎，及時(shí)暈交財(cái)務(wù)當(dāng)部出納襖員。5）備用周障轉(zhuǎn)金必須集天天核對(duì)騙，不得以處白條抵庫(kù)宏，一切現(xiàn)掩金收入不睡準(zhǔn)坐支，驚不得將收嗽入的現(xiàn)金替借給任何芹部門(mén)和任古何人。二、物腿業(yè)管理卻企業(yè)的階財(cái)務(wù)管廢理制度支票支付遼制度備用金市制度銀行往來(lái)趴賬目管理存款與拐資金保繭管制度報(bào)價(jià)方崗式與程泥序管理正式發(fā)拴票管理庫(kù)存管理固定資產(chǎn)搖管理制度支票支付第制度物業(yè)管溝理企業(yè)掉總的支快出原則把應(yīng)當(dāng)是巧支票支月付。但里為了簡(jiǎn)濾化交易順程序，品可以同信時(shí)規(guī)定蠻：xxx元以下的艦支出可從到備用金中摸支出；超筐出xxx元，但低東于xxx元的支出積若要從備祥用金中支庭付，需由私部門(mén)經(jīng)理券批準(zhǔn)；xxx元以上賀則由總縱經(jīng)理批妻準(zhǔn)等。支票支逐付的具削體制度椒按銀行這規(guī)定執(zhí)潛行，如姥：1）除了從興備用金中它支付的不逆記名支票壯和由現(xiàn)金怎支付的工襲資單支票白外，所有篇發(fā)出的支額票均需注葡明“僅至陵收款人賬腫戶(hù)”，不吳得背書(shū)。2）尚未使貫用的支票長(zhǎng)在工作時(shí)制間需放入僚保險(xiǎn)柜內(nèi)法，保險(xiǎn)柜側(cè)的鑰匙應(yīng)雕委托兩名棵職員分別輕保管。3）支付豬支票需泰有支付遣憑單證蕩明。4）所有失涼效的支票晨需注明“字作廢”字蒸樣，并存遮檔。備用金制稼度企業(yè)運(yùn)作悼過(guò)程中發(fā)惱生的低于xxx元的支出磨，可從備牽用金中支嗽出。備用多金的審批伴程序如下黑：1）只有煌用鋼筆宇書(shū)寫(xiě)和懲打印出蠻來(lái)的備謝用金憑研證才能蓄支付，季而且憑唐證的后蒼面要附苗上發(fā)票院證明。2）必須鎖在其所日賦予的寫(xiě)財(cái)務(wù)權(quán)興限范圍群內(nèi)，授詢(xún)權(quán)批準(zhǔn)屬備用金初。3）資金保榨管者有責(zé)岸任在24h內(nèi)妥善保豎管該資金禾。4）在支蜜付備用旬金時(shí)，竹所有憑膀證和證員明文件敘應(yīng)蓋上為“已付晌”印章清，以證朵明此款蹄已付。銀行往敞來(lái)賬目晚管理1．批準(zhǔn)開(kāi)恰設(shè)銀行往惰來(lái)賬與企業(yè)開(kāi)連戶(hù)銀行往溝來(lái)賬有關(guān)針的支票、墓匯票、本燙票、定貨藥單以及其貴他所有的糞可轉(zhuǎn)讓票唉據(jù)之出具凡、制造、賞核收和簽虹名的權(quán)限猴如下：1）部門(mén)甚經(jīng)理或肥副總經(jīng)衣理xxx元以下2）總經(jīng)栽理或董杜事總經(jīng)灑理暈無(wú)限額2．定期存舊款定期存款協(xié)應(yīng)存入開(kāi)駕戶(hù)銀行或遷存入提供質(zhì)最優(yōu)厚利繳率的金融京機(jī)構(gòu)，并樹(shù)需由總經(jīng)臟理批準(zhǔn)。存款與山資金保麗管制度1．存款沉程序1）每天的罪收入必須倘及時(shí)存入么銀行。2）必須備紙有各種形笑式的存款伯單：如現(xiàn)繭金、匯票聚；支票等脫。3）必須確航保由銀行洽送回的存碼款單上有組銀行出納復(fù)員的核實(shí)勒蓋章，以忠及銀行所綿打印的數(shù)釘值與存款渾賬戶(hù)之?dāng)?shù)刻值相符。2.資金保憂(yōu)管1）未存狀入銀行交的收入妹必須加季以上鎖今。2）與其他仔資金，如僑未領(lǐng)的工墻資、小額隨現(xiàn)金等合燒理分開(kāi)。3）每日下零班前必須錫將所有現(xiàn)厚金放到公助司保險(xiǎn)柜遣內(nèi)（保險(xiǎn)很柜內(nèi)現(xiàn)金帶控制在xxx元以下）兔。4）收入不途準(zhǔn)用于任挪何費(fèi)用支催付，不得越坐支現(xiàn)金告。5）公司應(yīng)喚為接受和雅保管現(xiàn)金讓的員工購(gòu)撐買(mǎi)職員忠墾誠(chéng)保險(xiǎn)。報(bào)價(jià)方儉式與程魔序管理1．報(bào)價(jià)慕方式1）口頭泊報(bào)價(jià)用晶于xxx元或低詠于xxx元的商品筒及服務(wù)。2）書(shū)面報(bào)膏價(jià)用于高貨于xxx，但低集于xxx元的商點(diǎn)品及服松務(wù)。3）邀請(qǐng)缸投標(biāo)報(bào)競(jìng)價(jià)用于糧總經(jīng)理慌同意的圈，高于xxx元，但低煉于xxx的商品悟及服務(wù)尤。4）公開(kāi)投安標(biāo)報(bào)價(jià)用威于高于XXX元的商品勞及服務(wù)。2．程序咳管理在獲取酷報(bào)價(jià)時(shí)慌，必須故遵照下吉列程序宵：1）除非沾萬(wàn)不得濱以（如灰特別代情理商經(jīng)濕銷(xiāo)的專(zhuān)限賣(mài)品）腳，均須施有三組定報(bào)價(jià)。2）對(duì)于杯文具、薦辦公用植品、備嚼件、操悔作材料才等，需伙要及時(shí)迎增補(bǔ)的冠商品，密必須取含得供應(yīng)山商的報(bào)瞇價(jià)，并痕購(gòu)買(mǎi)最飼具競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)力的商倡品。3）訂貨或擋要求服務(wù)梢時(shí)，除了稠從備用金綱中支出的召內(nèi)容外，投其他均須膠有預(yù)先編赤號(hào)的“購(gòu)根貨訂單”悅或“工作判通知單”撫。4）所有“皂購(gòu)貨訂單練”和“工捉作通知單比”必須由施核準(zhǔn)人和套財(cái)務(wù)主管去簽名。5）“購(gòu)貨搏訂單”和賠“工作通萌知單”的峽會(huì)計(jì)憑證趙須寫(xiě)明正睬確的付款6）被指定境接受交貨匆、取貨時(shí)練，須有“黨購(gòu)貨訂單嚼”副本。格接受交貨袍時(shí)，必須興核實(shí)此“踐購(gòu)貨訂單螞”是否已匯經(jīng)批準(zhǔn)。7）接受購(gòu)記貨數(shù)量，驗(yàn)應(yīng)根據(jù)需曾要由持有鈴“購(gòu)貨訂懷單”、“斬提貨單”購(gòu)或供應(yīng)廠家商“發(fā)貨轎單”的接董受交貨人徒員負(fù)責(zé)。8）如果拍對(duì)方提崗供滿(mǎn)意姑服務(wù)，媽需在供鵲應(yīng)廠商今“工作或報(bào)告”器或“工授作通知問(wèn)單”的號(hào)副本中漫注明。9）收到供到應(yīng)商的賬窗單后，須鴉經(jīng)常與銀庭行貸方記挖錄核對(duì)，愁記入貸方戚。10）收到五的債權(quán)饅人發(fā)票增，須直膛接送到敏財(cái)務(wù)部舍，以便京準(zhǔn)備支炮付憑證國(guó)。正式發(fā)均票管理1）所有正興式發(fā)票必默須按順序鋤編號(hào)。2）所有利正式發(fā)搶票均須色核實(shí)。3）正式發(fā)概票須用于窗所有收到暢的支付，劉并按順序焦開(kāi)出。4）正式發(fā)戀票須在收謊到款項(xiàng)的因當(dāng)時(shí)開(kāi)出駐，并于當(dāng)歲天核對(duì)。5）對(duì)于支旨票收款，趣出納員須度在“支票卵收集一覽撈表”上記障錄收到的陸支票，并葡由其主管今核對(duì)。6）正式發(fā)覽票上的任沈何改動(dòng)均知須有公司傳蓋章，或扣財(cái)務(wù)主管買(mǎi)簽字。7）作廢的職正式發(fā)票部必須明確速證明其無(wú)鑰效，原件燥附在會(huì)計(jì)拜憑證副本姓上。庫(kù)存管瘡理物業(yè)管理刻企業(yè)的庫(kù)斃存管理有樹(shù)其服務(wù)的奴特點(diǎn)，所隙以要庫(kù)存棟一些維修劑常用的材蒙料、工具織備品、清勻潔用品和西辦公用品購(gòu)等。物業(yè)杯管理企業(yè)尤庫(kù)存量不液大，但品師種較多，抖較復(fù)雜，由要求對(duì)庫(kù)膜存管理有肅嚴(yán)格的管撥理制度。1．庫(kù)存扇管理的升基本要棵求。1）保證所虹有的庫(kù)存久物質(zhì)數(shù)量肥和質(zhì)量完擦好無(wú)損。2）保證庫(kù)優(yōu)存物質(zhì)做閣到物卡相跳符、賬卡餡相符、賬演賬相符。3）庫(kù)存物惰質(zhì)