物業(yè)經(jīng)營管理第四章中節(jié)

物業(yè)經(jīng)營管理收益性物業(yè)價(jià)值評(píng)估考試信息一、物業(yè)經(jīng)營管理概述二、房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇三、房地產(chǎn)投資分析技術(shù)四、收益性物業(yè)價(jià)值評(píng)估五、房地產(chǎn)市場與市場分析六、租賃管理七、成本管理八、合同與風(fēng)險(xiǎn)管理九、財(cái)務(wù)管理與績效評(píng)價(jià)十、寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理十一、零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理十二、物業(yè)經(jīng)營管理的未來發(fā)展物業(yè)經(jīng)營管理目錄

第四章收益性物業(yè)價(jià)值評(píng)估第一節(jié)收益性物業(yè)的概念第二節(jié)收益性物業(yè)價(jià)格的概念和特征第三節(jié)收益性物業(yè)價(jià)值和價(jià)格的種類第四節(jié)影響收益性物業(yè)價(jià)格的因素第五節(jié)收益性物業(yè)估價(jià)的基本方法

掌握：物業(yè)價(jià)格的構(gòu)成，投資價(jià)值、市場價(jià)值、成交價(jià)格、市場價(jià)格的聯(lián)系與區(qū)別、市場法、成本法和收益法的用途、適用對(duì)象和操作步驟熟悉：收益性物業(yè)價(jià)格及其特征，收益性物業(yè)價(jià)格和價(jià)值的種類，收益法估價(jià)的基本公式及其應(yīng)用了解：影響收益性物業(yè)價(jià)格的因素，市場法和成本法的應(yīng)用目錄

收益性物業(yè)價(jià)格的概念和特征收益性物業(yè)價(jià)值和價(jià)格的種類影響因素收益性物業(yè)的估價(jià)方法1112目錄

收益性物業(yè)價(jià)格的概念和特征收益性物業(yè)價(jià)值和價(jià)格的種類影響因素收益性物業(yè)的估價(jià)方法1112

第一節(jié)收益性物業(yè)的概念

物業(yè)經(jīng)營管理——又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主的目標(biāo)，綜合利用物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對(duì)象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù)。

1、物業(yè)按照是否產(chǎn)生收益來劃分，分為收益性物業(yè)和非收益性物業(yè)。收益性物業(yè)是指能直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟(jì)收益的物業(yè)。收益性物業(yè)——

寫字樓零售商業(yè)物業(yè)出租型別墅或公寓工業(yè)物業(yè)酒店休閑娛樂設(shè)施等

判斷依據(jù)：對(duì)于具體一個(gè)物業(yè)來說，它是屬于收益性物業(yè)還是屬于非收益性物業(yè)，不是看它目前是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益，而是看這種類型的物業(yè)在本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力。

2、收益性物業(yè)價(jià)值的高低主要取決于3個(gè)因素：①未來凈收益的大?。苜嵍嗌?？）②獲得凈收益期限的長短（能賺多久？）③獲得凈收益的可靠性（靠不靠譜？）有租約限制的物業(yè)或者附帶有租約的物業(yè)、已出租的物業(yè)?！白赓U物在租賃期間發(fā)生的所有權(quán)變動(dòng)，不影響租賃合同的效力”。

2011年真題（多選）下列物業(yè)類型中，屬于收益性物業(yè)的是（）。A、空置公寓B、公益圖書館C、停車場D、影劇院E、政府辦公樓

2011年真題（多選）下列物業(yè)類型中，屬于收益性物業(yè)的是（ACD）。A、空置公寓B、公益圖書館C、停車場D、影劇院E、政府辦公樓

練習(xí)題以下有關(guān)收益性物業(yè)的說法，正確的是（）A.影響收益性物業(yè)的因素，最終都表現(xiàn)在未來能夠帶來的收益這一最核心、最直接的因素上B.只要現(xiàn)在沒有產(chǎn)生收益，就不是收益性物業(yè)C.有租約限制的物業(yè)，估價(jià)時(shí)不需要考慮租約的影響D.目前自用的物業(yè)，就一定不是收益性物業(yè)

練習(xí)題以下有關(guān)收益性物業(yè)的說法，正確的是（A）A.影響收益性物業(yè)的因素，最終都表現(xiàn)在未來能夠帶來的收益這一最核心、最直接的因素上B.只要現(xiàn)在沒有產(chǎn)生收益，就不是收益性物業(yè)C.有租約限制的物業(yè)，估價(jià)時(shí)不需要考慮租約的影響D.目前自用的物業(yè)，就一定不是收益性物業(yè)

第二節(jié)收益性物業(yè)價(jià)格的概念和特征一、物業(yè)價(jià)格

物業(yè)價(jià)格是和平地獲得他人的物業(yè)所必須付出的代價(jià)=貨幣額、商品或其他有價(jià)物。物業(yè)價(jià)格通常用貨幣來表示，慣例上也是用貨幣形式償付，但也可以用實(shí)物、勞務(wù)等其他形式來償付

想一想

二、物業(yè)價(jià)格的形成條件有用性稀缺性有效需求

（一）、有用性1、定義：有用性是指物品能夠滿足人們的某種需要，即有使用價(jià)值。

（二）、稀缺性定義：是指物品的數(shù)量沒有多到使每個(gè)人都可以隨心所欲地得到它，是相對(duì)缺乏，而不是絕對(duì)缺乏。稀缺性對(duì)價(jià)格的作用是很大的，俗話說"物以稀為貴"。（空氣、水）（三）臨、有效牙需求定義：有效需求胞是指對(duì)物姜品的有支付完能力支晉持的需屈要。對(duì)于商品匙的需求具屬備兩個(gè)條忽件？（三）、督有效需求定義：有效需謝求是指井對(duì)物品嶄的有支付能衡力支持的叫需要。個(gè)人對(duì)于丑商品的需抬求需要具錘備兩個(gè)條信件：（1）個(gè)人具剪有購買意愿；（2）個(gè)人具鐮有支付能件力。適用條曉件：芒有（1）有（2）---個(gè)人需求有（1）無（2）---個(gè)人需要練習(xí)題寇（多選布）物業(yè)價(jià)格編的形成條屋件包括（槐）A.市優(yōu)場供給B.市滴場需求C.有客用性D.稀帖缺性E.有效展需求練習(xí)題（乞多選）物業(yè)價(jià)鏟格的形苦成條件午包括（慈CDE伏）A.市場各供給B.市局場需求C.有父用性D.稀嶼缺性E.有扮效需求三、物業(yè)襖價(jià)格的特痕征1、物業(yè)喬價(jià)格與一假般物業(yè)價(jià)像格的相同之摔處①都端是價(jià)格，用貨植幣來表絲式示；②都有波動(dòng)，受供興求因素稅的影響所；③都是按質(zhì)論價(jià)：優(yōu)質(zhì)冊(cè)高價(jià)，眼劣質(zhì)低喜價(jià)。2、物蔬業(yè)價(jià)格繡的特征（一）物孔業(yè)價(jià)格受區(qū)位的影響畫很大。由于物業(yè)陜的不可移框動(dòng)性，所國以其價(jià)格崗和區(qū)位有聾密切關(guān)系自。最常見痰、最簡藍(lán)單的是步用距離尋衡量區(qū)壺位的好獻(xiàn)壞，現(xiàn)縫在越來嶺越重視腿的是交醉通時(shí)間厭距離而煌不是直階線距離泉。練習(xí)題衡量房地臭產(chǎn)區(qū)位質(zhì)孝量優(yōu)劣的勤最常見、鹿最簡單的雜指標(biāo)是（殖）。A.地剝理位置撓B.講價(jià)格水睬平C.距離D.周狡邊環(huán)境練習(xí)題衡量房下地產(chǎn)區(qū)住位質(zhì)量搖優(yōu)劣的澇最常見殖、最簡禿單的指尤標(biāo)是（C）。A.地理肝位置淺B瘋.價(jià)格水厚平C.距勤離D.周鏈邊環(huán)境（二）物朝業(yè)價(jià)格實(shí)也質(zhì)上是物野業(yè)權(quán)益的昆價(jià)格。物業(yè)具有方不可移動(dòng)院性，在交襪易當(dāng)中，尋可以轉(zhuǎn)移立的是不是私其實(shí)物，廳而是其所津有權(quán)、使棗用權(quán)和其妻他權(quán)益。實(shí)物狀況揉相同，權(quán)珍益狀況千兄差萬別，蒼物業(yè)價(jià)格賓是物業(yè)權(quán)殲益的價(jià)格筒。（三）制物業(yè)價(jià)糞格既有之交換代歇價(jià)的價(jià)排格，又柏有使用漂代價(jià)的宮租金。物業(yè)存在買賣和租企賃兩種交毀易方式肢，存在淹兩個(gè)市凳場。交換代價(jià)吩的價(jià)格（副價(jià)格）：本身的一逆?zhèn)€經(jīng)濟(jì)學(xué)肥上的源泉猜價(jià)格。一般物品趴，家具、飼服裝主要非是買賣價(jià)菌格。使用代價(jià)朱的租金（飲租金）：使用一定臣時(shí)間的價(jià)協(xié)格，經(jīng)濟(jì)淘學(xué)上的服壇務(wù)價(jià)格。關(guān)系如奇同本金通和利息以買房為零例，一是考制察其外盒部功能妹、環(huán)境超、管理坐。短時(shí)量間不易希了解。二是虎物業(yè)與塵周圍物腔業(yè)形成姑一定區(qū)如域，而些這個(gè)區(qū)壯域的社亡會(huì)經(jīng)濟(jì)焦地位在納經(jīng)常變憲化，考府慮過去狀如何使鏈用，將提來會(huì)有脖什么樣環(huán)的發(fā)展陷。四、物業(yè)潮價(jià)格形成話的時(shí)間較腫長五、物業(yè)田價(jià)格容易費(fèi)受到交易咱者的個(gè)別舒因素的影酬響物業(yè)不能臘搬到一起芳進(jìn)行比較順，具有獨(dú)莖一無二性型，只有實(shí)艷地考察，崗容易受到徑個(gè)別因素燙（偏好、左討價(jià)還價(jià)活能力、情移感沖動(dòng)）2012烤年真題關(guān)于物業(yè)賀價(jià)格特征莖，說法正枯確的是（恒）。A、物禁業(yè)價(jià)格演受區(qū)位溉影響較固小B、物折業(yè)價(jià)格僵實(shí)質(zhì)上寫是物業(yè)委的權(quán)益慚價(jià)格C、物業(yè)舟價(jià)格不容咸易受到交辯易者的個(gè)戚別因素的奮影響D、物各業(yè)價(jià)格者形成的劇時(shí)間較泄短2012謎年真題關(guān)于物業(yè)戴價(jià)格特征微，說法正捉確的是（園B）。A、物業(yè)福價(jià)格受區(qū)咐位影響較小B、物業(yè)封價(jià)格實(shí)質(zhì)農(nóng)上是物業(yè)記的權(quán)益價(jià)帽格C、物籠業(yè)價(jià)格不容易彈受到交易者勸的個(gè)別圾因素的牲影響D、物業(yè)鄙價(jià)格形成枕的時(shí)間較鍵短2011澡年真題關(guān)于物業(yè)因價(jià)格特征銳，說法不鎮(zhèn)正確的是格（）。A、物陳業(yè)價(jià)格渠受區(qū)位胃影響大B、物業(yè)毀價(jià)格實(shí)質(zhì)脆上是物業(yè)含的權(quán)益價(jià)扯格C、物業(yè)袍價(jià)格容易匙受到交易院者的個(gè)別勤因素的影梁響D、物盯業(yè)價(jià)格歌形成的爪時(shí)間較餐短201獎(jiǎng)1年真賣題關(guān)于物業(yè)選價(jià)格特征罵，說法不囑正確的是蝦（D）。A、物業(yè)蘆價(jià)格受區(qū)柏位影響大B、物響業(yè)價(jià)格攪實(shí)質(zhì)上售是物業(yè)奶的權(quán)益刻價(jià)格C、物業(yè)攝價(jià)格容易小受到交易散者的個(gè)別揪因素的影攜響D、物業(yè)拜價(jià)格形成適的時(shí)間較劈燕短第三節(jié)建收益性再物業(yè)價(jià)僑值和價(jià)碼格的種棕類1、使辯用價(jià)值獸和交換呢價(jià)值2、投骨資價(jià)值讓和市場況價(jià)值3、成交胃價(jià)格、市從場價(jià)格和穴理論價(jià)格4、總屠價(jià)格和瞇單位價(jià)通格5、實(shí)環(huán)際價(jià)格崗和名義崖價(jià)格6、現(xiàn)房廉價(jià)格和期蕉房價(jià)格7、起價(jià)部、標(biāo)價(jià)、染成交價(jià)和慮均價(jià)8、評(píng)存估價(jià)、爪保留價(jià)歡、起拍排價(jià)、應(yīng)雙價(jià)、成燦交價(jià)9、買賣沾價(jià)格、租軍賃價(jià)格10、市禮場調(diào)查價(jià)秧、政府指斜導(dǎo)價(jià)、政歸府定價(jià)11、原宅始價(jià)值、樣賬面價(jià)值拌、市場價(jià)需值一、使用價(jià)值利和交換價(jià)鳴值1、使用價(jià)扎值：商品的使蘿用價(jià)值是筒指該種商顆品能滿足窄人們某種撲需要的效腔用；2、交換價(jià)值：是指該蘋種商品龜同其他堤商品相縱交換的猾量的關(guān)蔽系或比單例，通常用貨歇幣來衡量，即交換際價(jià)值表現(xiàn)贏為一定數(shù)萍量的貨幣碌、商品或文其他有價(jià)病物。使用價(jià)指值是交理換價(jià)值卸的前提抗，沒有洪使用價(jià)詠值就無丹法交換沒有交換默價(jià)值不一剝定沒有使漏用價(jià)值。作為商品轟的物業(yè)，跨既有使用訂價(jià)值也有村交換價(jià)值伍。二者關(guān)系練習(xí)題有關(guān)交換醉價(jià)值和使附用價(jià)值的蔥說法不正究確的是（賓）。A、沒僵有交換雖價(jià)值一藥定沒有被使用價(jià)言值B、使良用價(jià)值辰是交換聯(lián)價(jià)值的危前提C、沒有陰使用價(jià)值時(shí)肯定沒有兵交換價(jià)值D、作為蜻商品的物映業(yè)，既有登使用價(jià)值加，也有交已換價(jià)值練習(xí)題有關(guān)交害換價(jià)值劃和使用謊價(jià)值的循說法不區(qū)正確的笛是（A）。A、沒有尚交換價(jià)值罪一定沒有職使用價(jià)值B、使貼用價(jià)值功是交換耕價(jià)值的首前提C、沒扯有使用區(qū)價(jià)值肯精定沒有覆交換價(jià)溜值D、作桐為商品職的物業(yè)仿，既有搏使用價(jià)創(chuàng)值，也彼有交換如價(jià)值二、投資價(jià)正值和市友場價(jià)值1.撥投資價(jià)荒值：某一物翻業(yè)的投亮資價(jià)值禮，是指某個(gè)特定湖的投資者（如某表個(gè)具體嗽的購買懇者）基站于個(gè)人的倒需要或罰意愿，對(duì)該物送業(yè)所評(píng)達(dá)估出的永價(jià)值。（主觀旺的、個(gè)可人因素姻）2.用市場價(jià)領(lǐng)值：該物業(yè)招的市場替價(jià)值，罵是指該籃物業(yè)對(duì)李于一個(gè)走典型的鄭投資者幼（市場自上抽象獎(jiǎng)的一般高投資者僑，他代表諷了市場窗上大多趙數(shù)人的驚觀點(diǎn)）代的價(jià)值不。（客觀的枝、非個(gè)人條）3、投資堪價(jià)值和市年場價(jià)值的薄區(qū)別和聯(lián)晉系（1）在某一時(shí)辭點(diǎn)，市場骨價(jià)值是惟煩一的，而凳投資價(jià)值胃會(huì)因投資暴者的不同上而不同。撇同一物業(yè)牛有不同的隆投資價(jià)值晴，是因?yàn)榭诓煌耐恫刭Y者可能輔在：①開發(fā)成本澆或經(jīng)營費(fèi)蜓用方面的壟優(yōu)勢(shì)不同②納稅狀載況不同科和對(duì)未榴來的信漸心不同吃，等等川。（2）評(píng)估投戶資價(jià)值隙與評(píng)估蝴市場價(jià)這值的方法本如質(zhì)上是胸相同的，所不柱同的是掘假設(shè)前濱提。折現(xiàn)率：嚴(yán)市場價(jià)值欠---社慶會(huì)一般報(bào)精酬率/投想資價(jià)值-宅--最低訊期望收益縱率凈收益：魂評(píng)估投資籮要扣除所泰得稅/市鋼場投資通少常不扣除投資行為估形成的條吧件：投資妖價(jià)值＞市貿(mào)場價(jià)格201廳1年真弦題關(guān)于特定搏物業(yè)在某科一時(shí)點(diǎn)市獅場價(jià)值和弄投資價(jià)值朱的說法，變正確的是晌（）。A、市掉場價(jià)值色是唯一針的，投購資價(jià)值籃是不唯陸一的B、市急場價(jià)值口是唯一吃的，投映資價(jià)值笨也是唯砌一的C、市場單價(jià)值不是蘇唯一的，理投資價(jià)值術(shù)是唯一的D、市場資價(jià)值是不改唯一的，火投資價(jià)值圣也是不唯懼一的201幸1年真姑題關(guān)于特峽定物業(yè)麗在某一歐時(shí)點(diǎn)市運(yùn)場價(jià)值戒和投資宋價(jià)值的沃說法，螞正確的蛇是（A排）。A、市場價(jià)局值是唯躍一的，寨投資價(jià)勺值是不玻唯一的B、市坦場價(jià)值封是唯一另的，投箭資價(jià)值愚也是唯施一的C、市別場價(jià)值森不是唯嘆一的，獲投資價(jià)藥值是唯舒一的D、市場矛價(jià)值是不則唯一的，嗚投資價(jià)值立也是不唯秘一的三、成蠅交價(jià)格扇、市場已價(jià)格、池理論價(jià)張格（一）其成交價(jià)緣瑞格定義：成交價(jià)格萌簡稱成交是價(jià)，是指榮在一筆物鍵業(yè)交易中交易雙方顯實(shí)際達(dá)成劇交易－買者鞭同意付免出、賣掃者同意漿接受，漏或者買篇者支付鏟、賣者趣收取的裙貨幣額謠、商品責(zé)或其他蒜有價(jià)物考。成交價(jià)格幸是一個(gè)已經(jīng)完頭成的事實(shí)頁。影響因素安：交易者的催財(cái)力、動(dòng)極機(jī)、市場渾了解程度控、急迫程扭度、討價(jià)襪還價(jià)能力脾、交易雙悠方的關(guān)系叉、賣者的家銷售策略辜。1、賣價(jià)殼是站在賣者的角度，柳指賣者出炮售物業(yè)時(shí)假所愿意接蘿受的價(jià)格啞。（價(jià)越剪高越好遇）2、買搭價(jià)是站鉗在買者的角度尋，指買滲者購買晨物業(yè)時(shí)把所愿意買支付的側(cè)價(jià)格。（價(jià)逢越低越津好）3、賣根價(jià)和買曬價(jià)都只是買蹲賣雙方中苗某一方所愿意蠟接受的疲價(jià)格。在實(shí)際生全活中，只術(shù)有買者所鞏愿意支付辱的最高價(jià)堪格高于或搞等于賣者歲愿意接受外的價(jià)格時(shí)持，交易才鳥可能成功體，并由最型低賣價(jià)和母最高買價(jià)攝構(gòu)成了成交價(jià)格裝的區(qū)間。形成機(jī)制4、買穴方市場恥和賣方良市場賣方市場：供不蛋應(yīng)求、嘉相對(duì)短庸缺、賣膀方掌握薄著主動(dòng)逝權(quán)的市李場。買方市場：供大于渾求、相對(duì)剩過剩、買災(zāi)方掌握著橡主動(dòng)權(quán)的濫市場。當(dāng)處于賣衫方市場的欣時(shí)候，成海交價(jià)會(huì)偏元向最高買換價(jià)；當(dāng)處妻于買家市炊場的時(shí)候乓，成交價(jià)釀會(huì)偏向最寺低賣價(jià)。練習(xí)題在買方肚市場下的，成交嬌價(jià)格會(huì)炭（).A、偏向巴最低賣價(jià)B、偏廊向最低甘買價(jià)C、偏自向最高采賣價(jià)D、偏向帝最高買價(jià)練習(xí)題在買方市聞場下，成越交價(jià)格會(huì)廉（A）A、偏向遭最低賣價(jià)B、偏為向最低兼買價(jià)C、偏向他最高賣價(jià)D、偏向耍最高買價(jià)5、成照交價(jià)的趕種類正常成然交價(jià)和糞非正常浙成交價(jià)來：①公開腎市場、夕信息暢極通、平獄等自愿題、誠實(shí)宅無欺、語無利害遷關(guān)系下慎形成的嘉正常成率交價(jià)。②壟斷、柜不了解行艦情、強(qiáng)迫座交易下形塘成的是非昨正常交易交易方柔式非為：①招標(biāo)斃成交價(jià)手：采取他招標(biāo)方激式交易遇物業(yè)的駱成交價(jià)析格②拍賣菠成交價(jià)徐：拍賣鳥方式③掛牌成卷交價(jià)：掛瘋牌成交方企式④協(xié)議成委交價(jià)：采圈取協(xié)議方嬸式（二）坦市場價(jià)晃格定義：是指某種惱物業(yè)在市遲場上的一般、平身均水平價(jià)川格，是該類礙物業(yè)大量驚成交價(jià)格中的抽象結(jié)意果。（三）劑理論價(jià)挨格理論價(jià)格僚是經(jīng)濟(jì)學(xué)由假設(shè)的“床經(jīng)濟(jì)人”燦的行為和范預(yù)期是理齊性的，或卡真實(shí)需求職與真實(shí)供哄給相等的暢條件下形鋪成的價(jià)格橡。理論價(jià)格盯和市場價(jià)護(hù)格的關(guān)系價(jià)格與端供給：一是，價(jià)羊格是由供賄給和需求加決定的二是，供奸給量與需閑求量又受賞到價(jià)格的控影響市場價(jià)蔽格是短綿期均衡豎價(jià)格；羽理論價(jià)消格是長欠期均衡她價(jià)格。在正常暗市場條逆件或正裝常經(jīng)濟(jì)記發(fā)展下棕，市場鐮價(jià)格一借般與理役論價(jià)格崇相吻合古。不會(huì)并偏離太勒遠(yuǎn)，四、總護(hù)價(jià)格和白單位價(jià)漆格（一）總價(jià)格：簡稱總價(jià)澇，是指某癥一宗或某圖一區(qū)域范勝圍內(nèi)的物業(yè)整體閥的價(jià)格。（二）單躁位價(jià)格單位土鈔地面積部的土地禿價(jià)格，物業(yè)的單贈(zèng)位價(jià)格一溝般可以反塊映物業(yè)價(jià)必格水平的底高低。建筑物的惠單位除了睡面積，還哲有體積或喜者車位。認(rèn)清單撒位價(jià)格具，必須襖認(rèn)清價(jià)格單別位。價(jià)格旱單位由貨幣和葉面積兩方面掌構(gòu)成。1.究貨幣：朱包括幣莊種和貨廚幣單位坡。2.在面積：挨包括面稿積內(nèi)涵妙和面積蠶單位。湊（貝如：多望少錢/組平米）五、實(shí)際肅價(jià)格和名領(lǐng)義價(jià)格（一）實(shí)際價(jià)格是指在成交日嶺期時(shí)一錯(cuò)次付清衣的價(jià)格，或者將脖不是在成稅交日期時(shí)一次付問清的價(jià)浙格折現(xiàn)墾到成交食日期時(shí)的價(jià)格徒。（二）名義價(jià)鉆格是指在炮成交日暈期時(shí)講兵明，但不是在成奇交日期時(shí)念一次付清的價(jià)格。實(shí)例一套建畝筑面積蔬100惜㎡、單區(qū)價(jià)30蝴00元弊/㎡，贏總價(jià)3社0萬元護(hù)的住房理，在實(shí)案際交易曉中的付委款方式宏有以下糟幾種可雖能：1、要汪求在成治交日期察時(shí)一次疊付清。不存在名掠義價(jià)格。2、如果榜在成交日炒一次付清禮，給予折修扣，優(yōu)惠得5%實(shí)際單毅價(jià)為3喝000訴（1-腔5%）劃=28搏50元押，實(shí)際換總價(jià)為堡28.遍5萬元一套建全筑面積機(jī)100殊㎡、單默價(jià)30醒00元客/㎡，豪總價(jià)3對(duì)0萬元討的住房冶，在實(shí)固際交易碗中的付移款方式份有以下灰?guī)追N可嫩能：3、從馬成交日竹期起分慶期付清翅，如首泥期支付榴10萬磨元，余鐘款在一軋年內(nèi)分暖兩期支叛付，如券每隔半劉年支付暑10萬攀元。實(shí)際總價(jià)紡為10+師10/（臨1+5%故）0.5+10場/(1漫+5%當(dāng))=2前9.2步8萬元儀，假定提折現(xiàn)率爛為5%刊。一套建今筑面積宗100旨㎡、單場價(jià)30奇00元蝕/㎡，旨總價(jià)3繪0萬元片的住房慈，在實(shí)站際