房地產(chǎn)商業(yè)管理使用權銷售及招商策略提案含收支測算

使用權銷售及招商策略使用權銷售定價和返租辦法第一部分1、定價2、返租的制定3、收支測算1、定價所以，為了名利雙收——出售給農(nóng)民40年的使用權，同時，按階段給予農(nóng)民戶主每年返利。這樣做的目的：按這樣的價格出售，是保證我們的項目建設資金；返租，是保證每一戶農(nóng)民的正常收益；而對于我們自己而言，則是在運營一個完整的市場，40年產(chǎn)權在手，可以申請貸款，可以出售套現(xiàn)，可以有穩(wěn)定收益……

定價：二層：2200元/平米；三層：2000元/平米。這是成本價二三層都是要銷售給農(nóng)民的，但是在一個市場成熟之前，出售產(chǎn)權是合不來的2、返租的制定

怎樣返租？返多少？這是制定返租的最直接原因為了給村民一個穩(wěn)定的收入來源，為了解決政府移民安置的政治大問題，為了實現(xiàn)更多的回報收益，我們決定給村民40年使用權全部返租的完美政策，這在中國實屬罕見；返租額的定法，取決于招商政策的制定方法第一年（2011年）：一層20元/平米/月，二層15元/平米/月，三層10元/平米/月第二年（2012年）：一層25元/平米/月，二層17元/平米/月，三層12元/平米/月第三年（2013年）：一層40元/平米/月，二層25元/平米/月，三層18元/平米/月2、返租的制定

大商戶數(shù)量最多為20%，其余為一般商戶。

入駐率（保守測算）：第一年入駐率約為60%，空置40%；第二年約為90%，空置10%；第三年為100%。在此基礎上進行返租和回報測算。第一年：我們對經(jīng)營時間滿一年的大商戶進行追加獎勵，即將其所交納的租金全部返還，按入駐率60%計算，剩余收益為36%的面積的收益。第二年：不再進行追加獎勵，即按正常的租金收取，可得90%面積的收益。第三年：可得100%面積的收益。這三年之中的剩余收益，包含要返還給農(nóng)民的兩層全部的返租額和市場運營的工人開支。

向農(nóng)民銷售使用權，一定要有一個回本周期，我們將它定為最長時間為10年，40年之中，最高的回報為三層20元/平米/月，二層21元/平米/月，即為12%，是現(xiàn)在銀行存款利率的3倍。具體返租總額如下表：3、收支測算

孟克燭拉農(nóng)貿(mào)副食批發(fā)市場2010年招商策略提案第二部分●項目營銷推廣與招商策略及程序策劃建議提案內(nèi)容●目標客戶定位●

目的●

招商執(zhí)行招商目的,,,,認同這個城市鄂爾多斯-中國資源城市之首接受這個項目

進駐這個項目

認同這個區(qū)域鄂爾多斯財富城市認同這個項目孟克燭拉農(nóng)貿(mào)副食批發(fā)市場認同這個定位內(nèi)蒙古獨一無二的數(shù)字化平臺農(nóng)貿(mào)副食批發(fā)市場■我們招商目的之一目的1孟克燭拉農(nóng)貿(mào)副食批發(fā)市場做全國的說服客戶“孟克燭拉農(nóng)貿(mào)副食批發(fā)市場”主人說服區(qū)政府做內(nèi)蒙古第一流農(nóng)貿(mào)副食批發(fā)市場做達到三者共贏的結果農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品的安全示范城市■我們招商目的之二目的2目標客戶定位,,,,◆誰是我們的客戶〖準商戶〗項目招商目標客戶主力客戶1農(nóng)貿(mào)副食行業(yè)的蔬菜類經(jīng)營（一批）2345約占60%/36000平方米■孟克燭拉農(nóng)貿(mào)副食批發(fā)市場招商目標客戶淺析農(nóng)貿(mào)副食行業(yè)的水果類經(jīng)營（一批）農(nóng)貿(mào)副食行業(yè)的肉類經(jīng)營（一批）農(nóng)貿(mào)副食行業(yè)的副食調料類經(jīng)營（一批）小商品行業(yè)的廚房用品，居家日用類類經(jīng)營（一批）◆項目次主力店及散戶目標客戶次主力店與配套散戶1休閑商業(yè)｛中西美食/超市/便利店｝2配套商業(yè)｛銀行/電信/移動/干洗｝3辦公，庫房約占40%/24000平方米■孟克燭拉農(nóng)貿(mào)副食批發(fā)市場招商目標客戶淺析｛物業(yè)/商戶｝孟克燭拉農(nóng)貿(mào)副食批發(fā)市場項目營銷推廣與招商策略及程序策劃建議關鍵詞注重前期科學的定位/包裝/營銷/招商策劃就是水到渠成項目的品牌價值與經(jīng)濟效益！,,,,先定位后動作先定位/后動作是指：首先要科學的以市場為依據(jù)（但又要創(chuàng)造市場）把項目功能/項目形象/項目業(yè)態(tài)劃分/進行井井有條的又別具一格的定位，再可進行營銷推廣原則是：內(nèi)蒙古農(nóng)貿(mào)副食行業(yè)的升級版/西北地區(qū)農(nóng)貿(mào)副食交易的一流平臺1◆項目營銷與招商策劃六大策略六大策略先形象后內(nèi)容先形象/后內(nèi)容是指：創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的形象包裝與品牌塑造相當重要，包括建筑形態(tài)、產(chǎn)品形態(tài)、項目主打形象等。原則是：過目不忘、觸動客戶又能極大的表現(xiàn)項目內(nèi)涵與特征2（轉下頁）■孟克燭拉農(nóng)貿(mào)副食批發(fā)市場營銷推廣與招商策略及程序策劃建議◆項目營銷與招商策劃六大策略（承上頁）先招業(yè)類大戶后整合散戶先招業(yè)類大戶/后整合散戶是指：我們首先要在項目各業(yè)態(tài)功能中各重點招進代表項目定位的大的商戶，再去整合散戶進駐。招主力店的原則是：大戶必須先“入”才能為“主”！(大戶帶動小戶散戶)先招內(nèi)再招外先招內(nèi)再招外是指：招商要以鄂爾多斯本地商戶為招商平臺，先招鄂爾多斯本地的主力商戶，再整合包頭以及全國其他地區(qū)商戶，才能保證招商質量，才能刺激內(nèi)外部商戶進駐。原則是：內(nèi)優(yōu)外緊、內(nèi)先外后43（轉下頁）■孟克燭拉農(nóng)貿(mào)副食批發(fā)市場營銷推廣與招商策略及程序策劃建議◆項目營銷與招商策劃六大策略（承上頁）先政策后招商先政策后招商是指：先制定招商政策，再統(tǒng)一招商，其政策有兩大政策：其一：政府對項目制定的產(chǎn)業(yè)招商政策；其二：項目為進駐商戶制定的招商政策原則是：政策扶持、進駐優(yōu)惠政府+企業(yè)品牌+行業(yè)捆綁推廣捆綁推廣是指：在進行項目營銷推廣時，不要單一的采用項目優(yōu)勢孤軍奮戰(zhàn)，要把政府支持/企業(yè)政策/數(shù)字化平臺/專業(yè)市場等優(yōu)勢與賣點捆在一起進行四合為一的強勢推廣原則是：整合資源、緊拳出擊65（轉下頁）■孟克燭拉農(nóng)貿(mào)副食批發(fā)市場營銷推廣與招商策略及程序策劃建議◆項目營銷與招商策劃六大策略（承上頁）六大策略孟克燭拉農(nóng)貿(mào)副食批發(fā)市場→價值連城五唯論鄂爾多斯資源商都城市價值項目地處城市大發(fā)展及著重遷徙之地板塊價值內(nèi)蒙古地區(qū)唯一數(shù)字化平臺服務的農(nóng)貿(mào)副食批發(fā)市場科學定位，功能價值政府的高度支持項目的招商政策政府價值唯城市論農(nóng)貿(mào)副食行業(yè)的龍頭產(chǎn)業(yè)商機無限行業(yè)價值唯地段論唯定位論唯行業(yè)論唯政策論■孟克燭拉農(nóng)貿(mào)副食批發(fā)市場營銷推廣與招商策略及程序策劃建議◆項目策因劃推廣程敬序12大推廣程挺序由2009年10月1日始，馬太福星項目組井開始作飾業(yè)；并其在2010年1月20日前完成建每筑形態(tài)修船飾定位與蛛功能劃分偽定位；并雀確定主要緊業(yè)態(tài)，產(chǎn)鍵生項目定位紋報告1功能定位在2010年1月20歇日-3月20云日，馬太福星頁需要完成項目婦的整體形見象定位、形象招商手冊、主閘打推廣文濁案等，產(chǎn)額生項目形篩象定位報公告2形象定位在2010年3月30日養(yǎng)前，馬太福星協(xié)助甲險方向政蠻府進行耀項目定北位說明匯報會，共并借機機爭取政府混招商政策谷，并在4月15換日前完魚成與落累實政府與項目稿的招商藏政策文憂件3招商政謝策（轉下頁召）■孟克燭腰拉農(nóng)貿(mào)磨副食批港發(fā)市場營銷推廣棵與招商策似略及程序尿策劃建議◆項目婦策劃推程廣程序（承上頁進）在2010年7月前馬太福星協(xié)助甲方積確定項目倒的物業(yè)管專理與營運管理機貪構及合合作模式侮，便于佳項目招貢商推進賞，提高練項目附秀加值！6在2010年1月-2月-3月，馬太福星在此之前池產(chǎn)生招商紫會館的軟羨包裝，甲方開投始進行錢裝修，咱并爭取閘在2010年3月前完成循，并對外嶼公開?。▽脮r爹舉辦公瓶開活動芹）5營銷會頁館（轉下緩頁）在2010年3月10日前，馬太福撕星完成營銷漸道具的所洽有文案策呈劃/版面設繼計/并交雹付甲方制緣瑞作，爭取羞在4月1日前產(chǎn)響生營銷挑道具4服務機除構■孟克燭西拉農(nóng)貿(mào)態(tài)副食批暈發(fā)市場營銷推廣廈與招商策掩略及程序供策劃建議營銷道曠具◆項目策椒劃推廣程傷序（承上妹頁）從2010年正月到二準月（春熔節(jié)后），進行蜻項目的第狐一次強勢眠推廣，分島別為：形象片篇→功能難篇→招商麻篇8招商推否廣在2010年3月份，馬太福星協(xié)助甲泄方招聘嘴與組建哨及培訓域一支精忠干而又善專業(yè)的招商帳團隊，正基式向意向沾主力店開瓶始進行目秘標式一對忘一的招商9招進主力（轉下說頁）在2010年新年元來臨時倘，項目樂正式對束外推廣知，并在扔營銷會擺館公開桌時舉辦內(nèi)蒙古媒體/撒意向商腔戶的新薪聞說明仍會，充姜分調動飲本市及內(nèi)蒙古主要媒體與行盟業(yè)雜志貼進行經(jīng)惕濟新聞寶式推廣7推廣進行■孟克燭拉贊農(nóng)貿(mào)副食摩批發(fā)市場營銷推廣協(xié)與招商策娘略及程序葡策劃建議◆項目錫策劃推帶廣程序（承上頁首）在2010年10月薯1日前爭頭取正式營哲業(yè)，及主途力店先開幕業(yè)（目的乘：讓主力菊店先開能帶矮動與提高謎項目人氣段、商氣、貸與后期招血商完成）11主力開片業(yè)在2011年春節(jié)笨前項目眾正式全稻面開業(yè)叼，并在象開業(yè)期題主辦第克一次鄂爾多停斯市食品安全文化節(jié)債（以后體此節(jié)每獸兩年一恐次）12正式開扇業(yè)在2010年5月確定剝幾家意趙向主力研店后，晴并主辦忠項目第醫(yī)一次招琴商說明怠會，在會上簽唇定主力店濫意向書，料并開始強崗勢網(wǎng)式的剖招商推廣逐與招商實物施10整合招擺商■孟克燭片拉農(nóng)貿(mào)命副食批幣發(fā)市場營銷推廣醒與招商策兄略及程序旨策劃建議招商執(zhí)轟行,,,,方向：渠插道接觸削形象但引爆體驗提喪升圈層擴會大整體招商策略渠道接煩觸形象引爆體驗提槳升客戶渠道聯(lián)系人豬法則吸引客戶搞定客場戶圈層活慎動接觸成交擴大圈層擴桂大■孟克燭拉苗農(nóng)貿(mào)副食椒批發(fā)市場栗招商執(zhí)行■招商執(zhí)行---渠道策頸略1、形象宵調性樹嬌立戶外廣告·調性和信考息點報紙·溢價和信渠息點3、二期濁調性推隨售信息1、客戶依情感匹柳配訴求2、項目承賣點挖圍掘地塊潤價值傳掀遞3、引導財豆富、精神騙誘因項目溢價能摧力挖掘電視、網(wǎng)賄絡·調性和盼信息點1、形象窩調性樹寸立1、項目調墳性信息短信·信息點·截流客戶1、項目劈燕賣點信吳息DM·信息點·截流客戶2、售樓處豪開放邀請2、售樓稅處開放墻信息3、開盤距信息2、售樓處更開放顯性渠異道隱性渠道后：圈層效厲應針對客削戶的職汪業(yè)特征賤，著重宣傳王市場與國站內(nèi)知名市齡場（如山東恰壽光，北趴京新發(fā)地玻）等同盟市梢場同步信鵲息的概念完（將為商浪戶提供更鍵多更好的方上游客戶脈）■招商執(zhí)說行---渠道策略核心：建立獨特歡的深刻的能引起客默戶共鳴的睬標簽化形非象內(nèi)蒙古地加區(qū)唯一采辜用數(shù)字化線平臺服務揪的農(nóng)貿(mào)副特食一級批睬發(fā)市場，愚其軟硬件誼配套設施堂之先進與齡完善就內(nèi)部蒙地區(qū)絕蘆無僅有。撿其蘊含的暴商業(yè)價值害可見一斑瞞！■招商執(zhí)弦行---形象引爆仍策略目標：通過形求象的系眼列引爆囑，建立孟克燭拉怎農(nóng)貿(mào)副食肅批發(fā)市場的高端持定位!通過形象柔的系列引走爆，建立孟克燭獎拉農(nóng)貿(mào)暈副食批命發(fā)市場的高端貫影響力當!■招商執(zhí)灘行---體驗提升由策略考慮的莊核心：庭變賣場著為體驗妥館“關鍵遭摸遇”—招商中心考慮的核涌心：打造“電旋子交易”借市場買賣淚體驗體驗網(wǎng)絡瓣信息平臺“關鍵時刻”—活動體驗■招商執(zhí)半行---圈層擴沸大策略商戶入悟駐行為分杏析模型外部影孤響市場環(huán)境圈層家庭影響活動自我概念牢與經(jīng)營方式內(nèi)部影箏響動機個性情緒態(tài)度需要欲望決策過程影響關鍵人撿的影響項目的影工響環(huán)境的埋影響進駐行為■招商執(zhí)行---圈層擴吩大策略報紙廣播蛾電視廣告通過廣告替信息類實揭現(xiàn)受眾認茅知圈層擴瘦大口碑人東脈宣傳通過內(nèi)外逆部的關鍵就人（公司撐員工、招區(qū)商人員、成交是大戶）對偉項目進行膀認知宣傳行銷人員慘推廣通過招特商人員昂一對一規(guī)重點有于針對性某的走訪胃宣傳活動推附廣“安全皂示范基與地啟動技儀式”揭、“食謊品安全百文化節(jié)”銷等公關講活動以妖及促銷攤活動孟克燭拉媽農(nóng)貿(mào)副食摧批發(fā)市場201及0年招商政摧策建議第三部分一、政溝府對項信目制定悠的產(chǎn)業(yè)極招商政耕策政府給柱予經(jīng)營膝商戶三春年免稅政府對粱商戶工蜻商變更犬實行一光站式服襪務政府下力頌度整頓不糊衛(wèi)生、不肆安全的專埋業(yè)市場（模包括富興若、再就業(yè)懲、鑫通等嘆）二、項民目為進稅駐商戶制定的腸招商政鉆策開發(fā)商給矮經(jīng)營時間思滿一年的狂大商戶租張金全免開發(fā)商謀給肉類經(jīng)經(jīng)營者勁提供免解租金的色冷庫開發(fā)商強積力扶持入不駐商戶，尤免第一年例管理費，寧并為市場匙做大力宣榨傳開發(fā)商頃針對最翅早入駐散的小商己戶給予騾招商租械金折扣■優(yōu)惠政熱策一、與瞞大客戶合同期為1-2年.基本期1年，執(zhí)排行最高配招商價片格；2年期，城實行第動二年9折優(yōu)惠。大客戶桑滿1年的返還丙第一年全疾部租金，綱第二年優(yōu)司先進駐，盜并按第一販條實行優(yōu)惠。招商中可麥介紹十組采以上（含漏）其他客鎖戶的，給尤予現(xiàn)金獎歉勵，具體燒獎勵數(shù)額為所介滋紹或帶來評客戶簽約沒總金額的10%（只限絡第一年女）。二、與猾一般商匯戶合同期會為6個月到1年?；緮y期六個月悠，執(zhí)行最暢高招商價亮格；1年期，峽實行后半年9折優(yōu)惠耗。一般商戶果介紹其他漂商戶進駐字，五戶以勿上（含）做獎勵大部攏地自己鋪友位面積的半年租磁金；十戶皮以上（含陵）免自己落商鋪一年篩租金?！龊献鞣金W式孟克燭拉辣農(nóng)貿(mào)副食父批發(fā)市場項目運勝營收益提測算第四部畫分1、保守測盆算：假設顆四十年租西金不變，債維持在一族個平均水賣平，三層川平均租金為50元/平米/月。那漿么5700初0平米的屑年收益閘為343扣9萬元。40年總收訪益：13.賄76億元。返給農(nóng)民遠的總數(shù)為捕：793異502畫00元*4.60臘2=3.萌65億40年凈收益日：13.豬76億元-3.甩65億=10億元2、常規(guī)算碧法：三年資之后，返臭租每五年淋一個周期么，無論招腎商和返租蜂比例都是一個比籌較穩(wěn)定勒數(shù)字。艦按租金新的一般奧遞增規(guī)勞律測算騰后37年的變委化及交手易總額鞭。■項目運營租收益測算第一個階越段——五年：平均租泄金應該能膜維持在40元/平米/月，返恰租五年扯定為平孩均11%，五年裙共計55%。租金收爪益：40元/平米/月*12月*570晨00平米*5年=1.削37億元返租額盯：793劣502漠00元*55%=閘4364萬元五年凈收且益為：1.3以7億元-43薪64萬=933組6萬元第二個階損段——十年：平均租堵金基本能蒼維持在60元/平米/月，返租寒十年平均栗定為封頂酸的12%，十年置共計120%。租金收斧益：60元/平米/月*12月*570極00平米*10年=4.1億元返租額透：7935測0200元*120%股=952