住宅及商業(yè)房地產(chǎn)金融

八、住宅金融住宅金融一、住宅抵押貸款分類（還款方式）（一）FRM（FixedRateMortgages）

固定利率抵押貸款（二）AMI（AdditionalMortgageInstruments）其他抵押貸款工具住宅金融一、住宅抵押貸款分類（還款方式）（一）FRM抵押貸款

1、CAM（theConstantAmortizationMortgages）

（本金）等額攤銷抵押貸款2、CPM（theConstantPaymentMortgages）

等額還款抵押貸款（標準抵押貸款）抵押貸款系數(shù)3、GPM（theGraduatedPaymentMortgages）

累進還款抵押貸款傾斜效應

4、BM（theBalloonMortgages）

氣球型抵押貸款

住宅金融一、住宅抵押貸款分類（還款方式）（一）FRM抵押貸款2、CPM抵押貸款機制例：貸款額10萬美元，年率10%，30年。

（1）計算年還款額和月還款額

（2）計算貸款本金余額

第6個月末？第5年年末？

（3）考慮融資成本（審查費、文件費、保險費等）后的實際年率（APR=內(nèi)部收益率）計算

插值法

（4）增大還款額、提前償付易于節(jié)省利息住宅金融一、住宅抵押貸款分類（還款方式）（二）其他抵押貸款工具

1、ARM（theAdjustedMortgages）

可變利率抵押貸款2、PLAM（thePriceLevelAdjustedMortgages）

價格水平調(diào)整抵押貸款3、SAM（theSharedAppreciationMortgages）

分享增值抵押貸款4、CM（theConvertibleMortgages）

逆向抵押貸款住宅金融一、住宅抵押貸款分類（還款方式）（二）其他抵押貸款工具

1、ARM--可變利率抵押貸款

含義

產(chǎn)生原因

條款

利率變動頻數(shù)

利率指數(shù)

附加利率

利率上限/利率上限構(gòu)成

初始優(yōu)惠利率（初始折扣）

可轉(zhuǎn)化條款住宅金融（二）其他抵押貸款工具

1、ARM--可變利率抵押貸款案例

ARM1ARM2貸款額100000美元100000美元還款期數(shù)360個月360個月利率變動頻數(shù)6個月1年附加利率200基點250基點初期優(yōu)惠利率5.00%5.25%折扣點（融資成本）2.00%2.00%調(diào)整利率上限無2.00%貸款壽命期利率上限6.00%6.00%還款額上限無無負攤銷上限無無住宅金融（二）其他抵押貸款工具

1、ARM--可變利率抵押貸款案例

（1）計算貸款期內(nèi)的利率變動情況（2）計算初始還款額（第1期還款額）

（3）計算第2期及以后各期還款額

住宅金融一、住宅抵押貸款分類（還款方式）（二）其他抵押貸款工具2、PLAM--價格水平調(diào)整抵押貸款含義

原因

機制—案例

假設：

貸款額100000美元，貸款期30年；

合同初始利率為有效利率3%，有效利率不變；

頭3年通貨膨脹率為4%，第4~6年為6%，其他年份5%

還款按年還款。

計算：還款額、利息額、調(diào)整前余額、調(diào)整后余額住宅金融一、住宅抵押貸款分類（還款方式）（二）其他抵押貸款工具3、SAM--分享增值抵押貸款

美國20世紀70、80年代高利率水平時期，貸款期10年，

較低利率，到期/出售時，評估房產(chǎn)分享增值

有利于消除利率調(diào)整總落后于通脹發(fā)生4、CM--逆向抵押貸款

“住著豪宅缺錢花”

已有房屋，以房屋作為抵押，銀行根據(jù)評估后的房屋價值和借款人申請的貸款期限與借款人簽署協(xié)議，然后分期向借款人支付貸款供其支配。住宅金融二、二級抵押貸款市場——抵押貸款證券化（一）內(nèi)涵與一級市場的區(qū)別：一級發(fā)行，二級買賣

儲蓄機構(gòu)和抵押貸款銀行，中介機構(gòu)，投資者、養(yǎng)老基金和人壽保險公司購買抵押貸款，以貸款抵押權為擔保，發(fā)行證券——抵押貸款證券化

抵押貸款支持證券（MortgagesBackedSecurities）

穩(wěn)定現(xiàn)金流

住宅金融二、二級抵押貸款市場——抵押貸款證券化（二）原因

（1）保持資產(chǎn)流動性，直接出售抵押貸款方式存在障礙負債流動性--儲蓄存款擠兌

貸款種類不一而且復雜，潛在風險大（違約風險）

（2）資金需求供給不匹配

地區(qū)不匹配

機構(gòu)不匹配

（3）其他原因

人壽保險公司降低抵押貸款購買數(shù)量

政府支持

住宅金融二、二級抵押貸款市場——抵押貸款證券化（三）MBS--抵押貸款支持證券

1、投資價值

（1）較一般抵押貸款信用更佳，違約風險更小FHA/VA/保險機構(gòu)/機構(gòu)擔保、本票擔保

（2）能避免雙向收稅

證券發(fā)行稅（證券發(fā)行商）、資本利得稅（投資者）

（3）現(xiàn)金流穩(wěn)定

住宅金融二、二級抵押貸款市場——抵押貸款證券化（三）MBS--抵押貸款支持證券

2、種類抵押貸款傳遞證券（Mortgagepass-throughsecurities）

抵押貸款支持債券（Mortgage-backedbond）

抵押貸款傳遞債券（Mortgage

pay-throughbond）

被擔保的抵押貸款債券（collateralizedmortgageobigations）

互換交易

房地產(chǎn)綜合投資證券RESIs

商業(yè)抵押貸款支持證券CMBS

信用租賃債券CTLS

住宅金融二、二級抵押貸款市場——抵押貸款證券化2、種類

（1）抵押貸款傳遞證券MPTSs

內(nèi)涵：

貸款（抵押權、支付方式和金額）完全傳遞

中介收取擔保費

最常見的類型

機制：

發(fā)行、回報和提前還款

優(yōu)缺點

評估

高級傳遞證券和低級傳遞證券/過量擔保

住宅金融二、二級抵押貸款市場——抵押貸款證券化2、種類

（2）抵押貸款支持債券MBBs

內(nèi)涵：

類似企業(yè)債券：每半年支付利息，到期按面值支付本金

投資者不持有貸款抵押權

私人機構(gòu)發(fā)行MBB利率、期限＜抵押貸款利率、期限機制：

發(fā)行和運營

擔保

：過量擔保

住宅金融二、二級抵押貸款市場——抵押貸款證券化2、種類

（3）抵押貸款傳遞債券MPTBs

內(nèi)涵：

介于MPTS和MBB之間

與MPTS一樣，本金分期支付、投資者的現(xiàn)金收入與抵押貸款還款額掛鉤，提前還款直接支付債券本金；

與MBB一樣，投資者不持有抵押權，以債券方式發(fā)行，過量擔保，但擔保數(shù)量小于MBB。住宅金融二、二級抵押貸款市場——抵押貸款證券化2、種類

（4）被擔保的抵押貸款債券CMOs

內(nèi)涵：

目的是為了克服現(xiàn)金流不穩(wěn)的問題

發(fā)行方案最為復雜，不是一個債券，而是一個債券組合

資產(chǎn)（抵押貸款）分配組合發(fā)行/貸款年限（年）利率（%）總額（萬美元）抵押貸款總額為10600萬美元，利率為10%，期限30年債券A5~99.253000債券B9~149.503000債券C12~1710.002500債券Z28~3010.51500債券發(fā)行合計10000住宅金融二、二級抵押貸款市場——抵押貸款證券化（三）MBS--抵押貸款支持證券3、MBS估價

（1）傳統(tǒng)債券估價

案例：

債券A，面值1000美元，

息票年率10%，每半年兌付一次息票

，到期后一次性還本。目前該債券剩余期限為19年。

請問：若現(xiàn)在購買該債券，該債券的出售價格是多少？

住宅金融二、二級抵押貸款市場——抵押貸款證券化（三）MBS--抵押貸款支持證券3、MBS估價

（2）傳遞證券MPTSs估價案例：MPTS貸款池為CPM抵押貸款，單筆貸款10萬美元，期限30年，貸款利率10%，共計100筆。MPTS發(fā)行總額1000萬美元，發(fā)行400份，面值2.5萬美元，票面利率10%（不計擔保費率），支付方式與貸款池中的CPM還款方式一致。

請問：1、該MPTS的發(fā)行價格是多少？2、五年后，該MPTS的出售價格是多少？3、假設：每五年貸款池中的CPM抵押貸款的提前償還率為10%，那么，五年后，該MPTS的出售價格是多少？住宅金疼融二、二脂級抵押御貸款市毫場——抵押貸桶款證券億化（三）MBS-鄉(xiāng)豐-抵押貸款錢支持證券3、MBS估價（2）抵押貸盼款支持債躬券MBB凈s估價案例：林奇家族諸信托購買謙了華盛頓赴互助銀行1000筆總計1.1億美元的CPM抵押貸款熄（單筆貸賽款11萬美元汽，期限30年，貸款蜘利率10.企5%），并據(jù)容此發(fā)行總掩額1億美元，20年期，短票面利妻率9.5%的MBB債券（嘗一年支衡付一次瞞利息，燙到期一毛次還本譽）。同澤時，林撈奇家族科信托設找立了基酸金，專摩門管理素抵押貸宋款的本必息還款萬，并由指該基金陳支付MBB債券的利彩息和本金唉。假設：寧抵押不崗存在提怨前還款元，抵押脊貸款前痰十年存刺在違約雄，年違展約率0.5輔%，基金勁年均盈脈利為8%。以年雹為單位必分析。請問：該基金之是否盈利購？盈利率江是多少？九、商薯業(yè)房地烈產(chǎn)金融商業(yè)房地泰產(chǎn)金融一、概述（一）基服礎概念收益：現(xiàn)金漁流、市倦場貼現(xiàn)巧率；風險：風險敬偏好、耳風險控竄制、風臺險管理籃；信用：信用本哲質(zhì)、信用廁分級、信鑼貸規(guī)模和廊結(jié)構(gòu)、抵微押和擔保沙；價值：價值抱評估、遷價值評貪估模型委；金融杠桿蔑和資本結(jié)棍構(gòu)：商業(yè)房翠地產(chǎn)金躍融一、概似述（二）烏金融杠茶桿和資坐本結(jié)構(gòu)1、內(nèi)涵和磨意義案例1：某項簡單遍資產(chǎn)價值街為100萬美元，弦其未來投少資期內(nèi)年培現(xiàn)金流為10萬美元。仇一個投資昆者有100萬美元肉的資金橋，他應云如何投芝資？（1）該投栗資者將輛全部資窮金投入西該簡單鐵資產(chǎn)。（2）該投占資者能識以8%年利率四借到60萬資金。（3）該投或資者能憤以8%年利率借戚到400萬資金駛。商業(yè)房岔地產(chǎn)金飼融一、概述（二）繪金融杠毀桿和資獵本結(jié)構(gòu)2、金融戒杠桿對丸房地產(chǎn)莖投資價繼值的影遙響案例2：西雅諒圖利雅咱房地產(chǎn)呢投資公螺司決定柱投資購警買市中泡心一棟6層新式除住宅公黨寓并通餅過出租術盈利，朵投資方彼案有完骨全以自廟有資金翼投入和煙借入一懶部分資倍金投入圈兩種。率請根據(jù)倘下面數(shù)攏據(jù)計算危這兩種倘投資方賀案的現(xiàn)弦金流、少凈現(xiàn)值歲（NPV）和內(nèi)含填報酬率（IRR）。并稀說明金勢融杠桿最對房地梅產(chǎn)投資目價值的戲影響。商業(yè)房地徐產(chǎn)金融一、概嘉述（二）金礦融杠桿和識資本結(jié)構(gòu)2、金融粘杠桿對置房地產(chǎn)岸投資價盒值的影孟響1、該房趴地產(chǎn)投弊資項目片的購置族總成本丑為280萬美元贊，其中朗地上公符寓建筑逐評估價散格為250萬美元。2、若需要密，華盛頓蛋互助銀行取可以提供身一筆100萬美元余，9%年率，30年期的禍長期固測定商業(yè)浪房地產(chǎn)葬抵押貸租款。3、該項梳目周期逼計劃為膊五年，往第一至默第五年蘆運營該惕公寓，膜將公寓窩予以出獅租，第勞五年末迫出售公垃寓收回懸投資。4、經(jīng)測唇算，預判計出租召第一年旁的毛租豬金為522耕100美元，慢并以每據(jù)年8%的速率增梯長，物業(yè)準價值則以蹲每年6%的速率手增長。判若第五格年末售燭出，屆頓時銷售梅代理費駁為5%。5、其他屢相關數(shù)朋據(jù)見下膊表。商業(yè)房煌地產(chǎn)金須融一、概蜓述（二）金耀融杠桿和陣資本結(jié)構(gòu)項目數(shù)據(jù)空置成本毛租金的6%其他收入（停車收費、自動售貨機、滯納金）毛租金的1%第一年經(jīng)營費用第一年毛租金的16%年經(jīng)營費用增長率7%轉(zhuǎn)售價格增長率6%折舊27.5年直線折舊，無殘值，月中慣例。持有期5年邊際稅率28%資本利潤稅率15%計提折舊稅率25%市場平均稅后貼現(xiàn)率15%商業(yè)房申地產(chǎn)金耀融一、概述（二）金昆融杠桿和榨資本結(jié)構(gòu)2、金融渴杠桿對對房地產(chǎn)差投資價丘值的影刑響稅后經(jīng)營現(xiàn)現(xiàn)金流量=毛租金－奔空置成片本＋其他廣收入（=有效總收扭入）－經(jīng)營費潑用（=凈經(jīng)營收嫌入）－抵押秤貸款還欲款（=稅前現(xiàn)踏金流量良）－經(jīng)營撥稅金經(jīng)營稅卷金=有效總收憤入－經(jīng)營蜓費用（=凈經(jīng)營收音入）－利息－萬折舊=（應稅恐經(jīng)營收宏入）×邊際稅順率商業(yè)房地降產(chǎn)金融一、概述（二）金挽融杠桿和雞資本結(jié)構(gòu)2、金融施杠桿對被房地產(chǎn)瓦投資價吩值的影件響稅后轉(zhuǎn)售嚼現(xiàn)金流量=轉(zhuǎn)售價儉格－銷器售費用亂（=凈售價乏）—未付款守貸款余品額（=稅前轉(zhuǎn)售辨收入）—轉(zhuǎn)售總筋稅金轉(zhuǎn)售總醉稅金=計提折昏舊稅金+資本利于潤稅金計提折舊肅稅金=計提折舊撐（累計折妖舊）×計提折查舊稅率資本利潤皇稅金=轉(zhuǎn)售資本叨利潤×資本利潤摧稅率轉(zhuǎn)售資癢本利潤=轉(zhuǎn)售價錘格—銷售費用槽（=銷售所肚得）—調(diào)整基準貞（=銷售總利版潤）—計提折舊商業(yè)房剝地產(chǎn)金柴融一、概壞述（二）營金融杠貴桿和資夏本結(jié)構(gòu)2、金融杠陣桿對房地薪產(chǎn)投資價奮值的影響現(xiàn)金流=稅后經(jīng)因營現(xiàn)金懂流+項目轉(zhuǎn)猛售稅后擴現(xiàn)金流凈現(xiàn)值內(nèi)部報酬自率IRR肝=當NPV值為零騎時的貼鼓現(xiàn)率商業(yè)房地警產(chǎn)金融一、概濁述（二）稠金融杠隨桿和資凳本結(jié)構(gòu)2、金融術杠桿對貓房地產(chǎn)笑投資價浴值的影佛響年限012345稅后現(xiàn)金流量（美元）-2800000321330346810373160401662431374+3333978商業(yè)房地球產(chǎn)金融一、概述（二）金橋融杠桿和車資本結(jié)構(gòu)2、金融理杠桿對撤房地產(chǎn)軋投資價分值的影露響無杠桿:NPV：887勿11，IRR：15.勇88%有杠桿姨：資本的結(jié)構(gòu)：35.脈71%夜=（借入資涌本/總資本責）NPV：3703祝90，IRR：20.5裁1%商業(yè)房境地產(chǎn)金膽融二、房地律產(chǎn)投資（一）市蜓場分析和裹可行性研拐究（二）戴現(xiàn)金流賭分析和索投資績礦效測算（三）招風險控浴制和管松理（四）畢房地產(chǎn)遙投資項耕目分析園和管理（五）嚷房地產(chǎn)臂投資的速稅收問旬題（六）其惹他問題研朵究商業(yè)房地蓬產(chǎn)金融三、房地界產(chǎn)融資（一）驚資金來臣源與房氧地產(chǎn)融爆資債務融纖資權益融父資商業(yè)房治地產(chǎn)金現(xiàn)融三、房左地產(chǎn)融習資（一）獅資金來驅(qū)源與房結(jié)地產(chǎn)融譜資1、債務佳融資美國住臺宅抵押止貸款主鏈要融資于渠道（200見4年數(shù)據(jù)躲）：商業(yè)銀行18.9礎%儲蓄銀行擠和儲蓄貸民款協(xié)會GSE（Gov圍ern肺men滔t-S擾pon這sor版ed啊Ent訂erp止ris戀es）46%美國商業(yè)抄房地產(chǎn)貸縣款主要融餃資渠道（200罷4年數(shù)據(jù)趴）：商業(yè)銀腹行50.4宗%儲蓄機氧構(gòu)5.8%人壽保險氧公司13.屬1%ABS（資產(chǎn)醋支持證日券）19.5護%（1997：8%）——C漸MBS商業(yè)房倚地產(chǎn)抵批押貸款膊支持證鋒券商業(yè)房地鹿產(chǎn)金融三、房地轎產(chǎn)融資（一）飛資金來牲源與房握地產(chǎn)融互資中國房地索產(chǎn)貸款數(shù)鑼據(jù)2015年年末議，人民禁幣房地壞產(chǎn)貸款貸余額達雞到21.0指1萬億元比，同比會增長21%，增速汗比201貪4年年末劫高2.1劑%。其中：房產(chǎn)開發(fā)蔑貸款余額欣為5.04萬億元，息同比增長17.至9%，增速比201演4年年末低3.8%；地產(chǎn)開皇發(fā)貸款消余額為1.52萬億元，助同比增長12.8擊%，增速比2014年年末差低12.既9%。個人購房賭貸款余額你為14.股18萬億元濱，同比父增長23.2閘%，增速弄比201績4年年末高5.7%，比各析項貸款揭增速高8.9狂%。房產(chǎn)開炎發(fā)貸款廉中，保障性住重房開發(fā)貸煙款余額為1.82萬億元，嬌同比增長59.5完%，增速比201減4年年末愛高2.5%；增量占重同期房產(chǎn)票開發(fā)貸款居的92.7嗓%，比201筑4年增量占淺比高37.7和%。商業(yè)房播地產(chǎn)金湊融三、房地練產(chǎn)融資（一）資避金來源與障房地產(chǎn)融燈資2、權益繭融資美國商業(yè)模房地產(chǎn)權隙益存量（1999年數(shù)據(jù)酷，單位零：億美梁元）：美國商刷業(yè)房地弄產(chǎn)權益互總存量免：726詢3.3截9，68.7片%養(yǎng)老基金赤：170過6.8巨6外國投汽資者：93.玩17私人投資治機構(gòu)：62.捷46人壽保削險公司科：242焰.27私人投洋資者：355嬸5.5印5房地產(chǎn)信耐托：119授8.2公共合妖伙企業(yè)赤：5.12013年底中浙國房地圍產(chǎn)投資鐮信托余袖額1.03萬億。商業(yè)房地鋤產(chǎn)金融三、房膀地產(chǎn)融衡資（二）開椅發(fā)階段與擴房地產(chǎn)融政資購置、開朝發(fā)、建設ADC融資（Acq掌uir哀ing重–D漠eve抹lop嘉ing抓-Co兄nst搞ruc蟲tin所gF雷ina箭nce）商業(yè)房單地產(chǎn)金泰融三、房問地產(chǎn)融暈資（二）富開發(fā)階刑段與房脅地產(chǎn)融環(huán)資1、購置融會資（Acqu損irin胸gFi落nanc姑e）土地貸偉款土地儲尾存、土行地投機厚，50-6販0%土地留置慰權和釋放繼條款賣方貸框款期權融資校：期權（若保險）費鐘、行權價龜格、調(diào)整碑指數(shù)賣方融資以：推遲支雙付，商業(yè)形票據(jù)、更絞高利率、洋稅負延后細部信斤托：部庸分支付憂，開發(fā)智商無產(chǎn)輪權、避欺免違約餃、破產(chǎn)商業(yè)房地詠產(chǎn)金融三、房地嘗產(chǎn)融資（二）元開發(fā)階稠段與房貌地產(chǎn)融績資2、開發(fā)融套資（Dev稈elo桑pin險gF梅ina喘nce）開發(fā)內(nèi)駝容規(guī)劃設計與勘翠測土地細分體力工作稈：土地平禾整、修建燒道路公共克設施、景厚觀美化一級土地累開發(fā)（生舌地轉(zhuǎn)熟地勢）土地征轉(zhuǎn)三通一平脖、五通一往平、七通段一平商業(yè)房地隆產(chǎn)金融三、房地茅產(chǎn)融資（二）開毀發(fā)階段與醋房地產(chǎn)融頭資3、建設融謝資（Cons眼truc外ting恢Fin拼ance）抵押物及攜風險永久性們貸款承輩諾建設貸僵款管理開發(fā)商必榆須投入自匆有資金，20%按建設催進度提尾供資金項目完號工前，鵲開發(fā)商魄不支付王利息總之，然確保建奧設按工博期進行商業(yè)房地他產(chǎn)金融三、房豬地產(chǎn)融景資（二）開倘發(fā)階段與刺房地產(chǎn)融伶資3、建設冊融資（Con夾str餓uct集ing崇Fi尖nan務ce）ADC融資案例：某開發(fā)勾商建設趨一項多縮慧層住宅三項目，世建設成賢本估計奴總額219簽000坡0美元。工追期、建設掘進度、進很度所需資拐金如下表鞭：商業(yè)房地考產(chǎn)金融三、房地太產(chǎn)融資（二）開仁發(fā)階段與展房地產(chǎn)融驢資3、建設膜融資（Con視str竭uct變ing夕Fi逆nan怠ce）ADC融資案姥例（續(xù)1）：某銀行為私該開發(fā)商撈提供18個月的2190猛000美元貸款鞏，約定年晝利率12%，合同終毀止時，銀帖行可以獲坡得2%的折扣覺（對開赴發(fā)商來傭講，則隱是貸款帶費用2%）。每月資熱金撥付歲、貸款寧債務余補額、未我來價值政如下表詞。商業(yè)房地遍產(chǎn)金融三、房恰地產(chǎn)融沾資（二）開朽發(fā)階段與博房地產(chǎn)融頂資3、建設融絡資（Con揭str懇uct平ing誦Fi站nan菠ce）ADC融資案皮例（續(xù)2）：假設該京項目土頂?shù)貫殚_燃發(fā)商自象有資金300材000美元購得吹，存在意滿外損失600餅00美元。請計算膀項目總淋投資額摘、貸款禍價值比且。商業(yè)房眾地產(chǎn)金硬融三、房誤地產(chǎn)融票資（三）驅(qū)永久性堤房地產(chǎn)凍融資非永久性史融資不以產(chǎn)圖權持有部為目的項的短期蒙融資。以購銷懶差價為悟收入來宜源購置、溝開發(fā)、縫建設融撥資。永久性融啦資以產(chǎn)權持葡有為目的摩的長期融閃資。以未來箏經(jīng)營現(xiàn)胖金流為炎收入來優(yōu)源。標準、枕長期、鎮(zhèn)固定的些商業(yè)性證房地產(chǎn)補貸款。股權參與腐式貸款。租賃性帖融資。商業(yè)房地鐘產(chǎn)金融三、房地嘴產(chǎn)融資（三）鋪永久性掘房地產(chǎn)穴融資1、標準、嗚長期、固酷定的商業(yè)膨性房地產(chǎn)匹貸款常見貸款黎，與住宅鳳抵押貸款蓄類似。與住宅貸悔款的區(qū)別霸：貸款價值慮比低60~跳70%（90~9得5%）。繳納提徐前償還洲罰金租金轉(zhuǎn)讓現(xiàn)條款其他基本吵規(guī)則完全所有坑權作抵押乞，不含追展索取5~20年，最賺長30年，固陡定利率銳，借款人宿財務狀率況不得塔虧損，點必須要蓮有管理仗經(jīng)驗。商業(yè)房巨地產(chǎn)金廣融三、房藏地產(chǎn)融小資（三）永牙久性房地科產(chǎn)融資2、股權參者與式貸款基本概露念：貸款人挺低息貸巧款，以頓分享資梅產(chǎn)收益升或增值垃為作為陵回報。巴分享收劃益有最籍低數(shù)額剩。分享車收益實林質(zhì)是對預剩余收染益的分阿享?；驹瓌t：借款人青（物業(yè)備所有者者）和貸是款人之連間必須茫公平交樣易。參與貸款豪會減少借冶款人的利蔬息，借款蠟人會支付嘴額外的增凈值分享，繡如果這導丈致借款人恐的現(xiàn)金流保量大大減縮慧少，借款愧人會拒絕伍使用該種碑貸款；同摸理，如果愛導致貸款舅人的回報輪減少，貸宮款人也不堤會發(fā)放該訓種貸款。所以，借海貸雙方會滿謹慎考慮抹，商談確情定貸款條腥件。商業(yè)房提地產(chǎn)金顆融三、房嚴地產(chǎn)融蹄資（三）晃永久性魚房地產(chǎn)匠融資2、股權參肆與式貸款案例：某開發(fā)耀商貸款嬌購買一攜項多層鎮(zhèn)住宅項因目，投雹資期5年，第戴五年末師轉(zhuǎn)售。壘該開發(fā)閥商與銀彩行可簽俱訂標準府商業(yè)房揮地產(chǎn)貸晌款協(xié)議死，也可教簽訂股災權參與織式貸款冬協(xié)議，腔相應貸扛款協(xié)議半條款如伙下。請計算耍開發(fā)商撥簽訂兩簽份協(xié)議笨的現(xiàn)金濫流、凈條現(xiàn)值、駁內(nèi)含報快酬率（IRR），并緣瑞比較兩娃類貸款睜的差異粒。貨幣單位：美元標準商業(yè)房地產(chǎn)貸款股權參與式貸款

總投資2800000同左

其中：建筑物2500000同左

貸款總額2000000同左

貸款利率12%10%貸款期限30年同左參與條款1：營運增值分享比率（凈營運收入超過280000美元部分）15%參與條款2：轉(zhuǎn)售增值分享比率（轉(zhuǎn)售價格超過總投資部分）10%

第一年毛租金522100同左

空置率5%同左第一年運營費用83536同左

毛租金增值率8%同左

運營費用增值率7%同左

轉(zhuǎn)售價格增長率6%同左

銷售費用比率5%同左

邊際稅率、計提折舊稅率、資本利潤稅率28%、25%、15%同左商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)金融三、房地女產(chǎn)融資（三）永蓄久性房地灑產(chǎn)融資2、股權沃參與式姥貸款運營現(xiàn)渣金流計汪算：稅后經(jīng)例營現(xiàn)金侄流量=稅前經(jīng)營傅現(xiàn)金流量—經(jīng)營稅金稅前經(jīng)營趟現(xiàn)金流量=毛租金—空置成養(yǎng)本＋其棄他收入—經(jīng)營費量用－抵鎖押貸款敲還款經(jīng)營稅企金=應稅經(jīng)營跡收入×邊際稅堆率應稅經(jīng)障營收入=凈經(jīng)營收鞠入－利息姥－折舊—營運增冷值商業(yè)房多地產(chǎn)金怖融三、房地潑產(chǎn)融資（三）永臺久性房地淡產(chǎn)融資2、股權鼓參與式裹貸款到期轉(zhuǎn)痕售現(xiàn)金蒙流計算：到期稅后妥轉(zhuǎn)售現(xiàn)金此流量=稅前轉(zhuǎn)售崖收入—轉(zhuǎn)售總償稅金稅前轉(zhuǎn)膊售收入=轉(zhuǎn)售價拼格－銷功售費用陸－未付邪貸款余果額轉(zhuǎn)售總響稅金=計提折乎舊稅金+資本利潤專稅金計提折剛舊稅金=銷售總粉利潤×計提折舊/銷售總利織潤×計提折舊訊稅率資本利潤意稅金=銷售總屋利潤（1－計提折觸舊/銷售總關利潤）×資本利潤評稅率銷售總利優(yōu)潤=轉(zhuǎn)售價猾格－銷洗售費用乒－調(diào)整近基數(shù)－轉(zhuǎn)售增奇值第1年第2年第3年第4年第5年標準商業(yè)房地產(chǎn)貸款借款人現(xiàn)金流量1402431654441914822196361635635市場貼現(xiàn)率15%凈現(xiàn)值511730IRR30%貸款人12%股權參與式貸款借款人現(xiàn)金流量1508661723511943742181901570753市場貼現(xiàn)率14.75%凈現(xiàn)值506333IRR30.26%貸款人現(xiàn)金流量2320372371022425922485302275427市場貼現(xiàn)率12.25%凈現(xiàn)值0IRR12.25%商業(yè)房丹地產(chǎn)金旅融三、房地望產(chǎn)融資（三）永捉久性房地守產(chǎn)融資3、租賃性稀融資經(jīng)營租賃蘭和融資租詠賃的區(qū)別是經(jīng)營租興賃還是持鴿有物業(yè)的隨比較是售后回儉租還是商葛業(yè)貸款的店比較售后回寶租的財杯務處理房地產(chǎn)戴領域的蒜融資租言賃商業(yè)房死地產(chǎn)金嗚融三、房地漂產(chǎn)融資（四）桂房地產(chǎn)蓮持有的滑所有權裳形式與宇房地產(chǎn)病融資1、所有權滾形式個人獨魚資企業(yè)/個人公芝司公司C型公司S型公司合伙企傻業(yè)普通合雁伙企業(yè)有限責任淋合伙企業(yè)公開交飾易合伙劫制房地產(chǎn)投輝資信托商業(yè)房祖地產(chǎn)金柳融三、房芹地產(chǎn)融稻資（四）房蛛地產(chǎn)持有訪的所有權滲形式與房腦地產(chǎn)融資1、所有權辰形式個人獨資和一人公司C型公司S型公司無限合伙有限合伙公開交易合伙房地產(chǎn)投資信托稅收環(huán)境中差好好好好好投資者責任無限連帶責任有限責任有限責任無限連帶責任有限責任有限責任有限責任接軌資本市場差好差差中好好總體中等偏下中等偏下中等下中等好極好商業(yè)房渠地產(chǎn)金近融三、房嗓地產(chǎn)融炭資（四）耗房地產(chǎn)云持有的己所有權岡形式與摘房地產(chǎn)驕融資2、房地濟產(chǎn)有限奪合伙制有限合伙降與公司的啄區(qū)別存在時間集中管理有限責任股權轉(zhuǎn)讓適用法畝律商業(yè)房后地產(chǎn)金倉融三、房菜地產(chǎn)融扛資（四）壁房地產(chǎn)毅持有的表所有權米形式與半房地產(chǎn)投融資2、房地產(chǎn)掃有限合伙絕制法律、夏稅收的候影響191委6年，《統(tǒng)一有辜限責任遠合伙企虧業(yè)法案》（ULP特A）規(guī)定匆：有限毛合伙人接無法獲構(gòu)得合伙街企業(yè)財座產(chǎn)抵押先的擔?；j物權；結(jié)限制有蘭限合伙測人參與叮經(jīng)營管絹理；允隔許不滿餡合伙人鋸起訴解燒散合伙喉企業(yè)以隊獲得投嗎資收益摟。使有急限合伙倍受到限族制，197臭6年《UL極PA修正案》進行了播修正。1981年，《經(jīng)濟復異興稅法》規(guī)定加影速折舊英。刺激知了有限揉合伙的參發(fā)展。1986、87年稅法驅(qū)改革，回制定的塊消極虧螺損限額搶、加大耳限制房泡地產(chǎn)合潔伙企業(yè)瓶避稅、炕取消收邊入調(diào)節(jié)響稅率。吸打擊了聽房地產(chǎn)社領域的焦有限合介伙。1981菜~198捧9年，美國忙房地產(chǎn)合鉛伙企業(yè)發(fā)慶展的流行棒期。商業(yè)房地腰產(chǎn)金融三、房地弦產(chǎn)融資（四）初房地產(chǎn)葛持有的惕所有權臥形式與椅房地產(chǎn)教融資3、房地祝產(chǎn)投資煉信