XXXX房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)典型案例

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)典型案例【案情】1988年，王老頭出面欲購(gòu)買(mǎi)鄰居郭某家房產(chǎn)一處，由于資金緊張，其子王小二出資，并以王老頭名義購(gòu)買(mǎi)。購(gòu)得房屋以后一直由王小二使用至2007年拆遷之際。房屋于1989年12月取得土地使用權(quán)證，登記的權(quán)利人為王老頭。

2005年王老頭向王小二出具《關(guān)于王家房產(chǎn)權(quán)歸屬函》一份，載明：“茲有***處朝南街面房，該房用地面積72.8米（包括圍墻），房屋占地面積52.95米，系1988年由我出面代吾子王小二向原房主郭某購(gòu)買(mǎi)，購(gòu)房款4000元由子王小二出資，辦妥后由其使用。年遷月移為防止子孫產(chǎn)權(quán)糾紛，今特遺言，該房屋產(chǎn)權(quán)為我第二子王小二所有，其他各房不得異議?！?/p>

2007年，王小二就涉案房屋以王老頭名義與拆遷指揮部簽訂《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)》，王小二收取拆遷補(bǔ)償款等款項(xiàng)32萬(wàn)元。王老頭認(rèn)為，本人才是房屋權(quán)利人，王小二無(wú)權(quán)占有拆遷補(bǔ)償款。一、物權(quán)公示與房屋所有權(quán)確權(quán)【評(píng)析】

1、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是登記機(jī)關(guān)發(fā)給權(quán)利人作為其享有該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的證明。2、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)只具有推定的證據(jù)效力，不具有絕對(duì)的證據(jù)效力。

【類(lèi)似案例】亡父名下的房產(chǎn)是否屬遺產(chǎn)？老人甲早年喪妻。2010年4月，甲居住的某村占地49平米的兩間平房被列入拆遷范圍。不久,甲病逝。2010年5月，甲的兒子乙將另一兒子丙告上法庭，要求繼承甲的兩間平房，并提供《集體土地建設(shè)用地使用證》等證據(jù)，用于證明權(quán)屬證書(shū)登記名字為甲。乙認(rèn)為，權(quán)屬證書(shū)上為甲，則房屋應(yīng)屬甲所有。甲去世后，乙有權(quán)繼承甲的遺產(chǎn)。丙認(rèn)為，二間平房原為六間，1980年代丙已從父母處買(mǎi)入，后以甲的名義申報(bào)建造平房，供父母養(yǎng)老。因此，房屋應(yīng)歸丙所有，不能作為遺產(chǎn)分割。后查明，二間平房確系丙為解決父母居住以甲的名義申報(bào)出資建造。最終，法院駁回乙的訴訟請(qǐng)求。（三）借名購(gòu)房糾紛中真正權(quán)利人的認(rèn)定規(guī)則【案情】2001年，姜某購(gòu)買(mǎi)了北京市B小區(qū)201室房屋一套，交納了全部房款及相關(guān)費(fèi)用，但因該房地產(chǎn)項(xiàng)目為經(jīng)天公司和緯地公司合作開(kāi)發(fā)，而姜某并非上述公司人員。為了方便購(gòu)買(mǎi)，姜某就將該房屋產(chǎn)權(quán)登記在了經(jīng)天公司員工郭某的名下。該房屋多年來(lái)一直由姜某居住使用，并進(jìn)行了裝修，居住期間的相關(guān)費(fèi)用亦由姜某支付，房產(chǎn)證也由姜某保管。但是當(dāng)姜某欲將房屋變更登記在自己名下時(shí)，郭某拒絕，并稱(chēng)該房屋當(dāng)初就是郭某出錢(qián)所購(gòu)買(mǎi)，登記在郭某名下就是郭某所有的房屋。后姜某將郭某訴至法院，請(qǐng)求判令確認(rèn)北京市B小區(qū)201室房屋歸姜某所有。【分歧】

原告：當(dāng)初是原告交納了全部房款及相關(guān)費(fèi)用，只是因?yàn)樯矸蓐P(guān)系，為了方便購(gòu)買(mǎi)，才將房產(chǎn)登記在被告名下。原告多年來(lái)居住使用，并進(jìn)行了裝修，居住期間的相關(guān)費(fèi)用亦由原告支付，房產(chǎn)證也由原告保管著。這些事實(shí)都能夠證明原告就是爭(zhēng)議房屋的真正權(quán)利人。被告：證據(jù)表明購(gòu)房人是被告，沒(méi)有證據(jù)顯示購(gòu)房款是原告交納。原告之所以手持房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)，是因?yàn)楸桓孀约旱睦戏慨a(chǎn)證丟失后被其獲得，但被告已補(bǔ)辦了新的房產(chǎn)證。依據(jù)物權(quán)法的規(guī)定和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得規(guī)則，被告對(duì)爭(zhēng)議房屋擁有當(dāng)然的所有權(quán)?！窘馕觥?/p>

1、不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤時(shí)的救濟(jì)措施

法律為了保護(hù)可能的事實(shí)權(quán)利人，規(guī)定了異議登記和更正登記。

所謂異議登記，是將事實(shí)上的權(quán)利人以及利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利所提出的異議計(jì)入登記簿。此時(shí)，登記簿上所記載權(quán)利失去正確性推定的效力，第三人也不得主張依照登記的公信力而受到保護(hù)。

2、本案中不動(dòng)產(chǎn)之真正權(quán)利人的認(rèn)定依據(jù)（1）涉訴房屋產(chǎn)權(quán)證登記為誰(shuí)，由誰(shuí)保管（2）涉訴房屋的購(gòu)房款及相關(guān)稅費(fèi)由誰(shuí)支付（3）涉訴房屋由誰(shuí)長(zhǎng)期支配使用（4）房屋出賣(mài)方的證明二、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的信息告知義務(wù)

【案例】2007年12月中旬，河南鄭州的張女士通過(guò)某房產(chǎn)中介公購(gòu)買(mǎi)一套二手房。中介公司向張女士推薦了劉先生的一套面積約為90平方米的房屋，兩天后張女士攜帶購(gòu)房定金在某房產(chǎn)中介公司與劉先生簽訂了購(gòu)房合同，雙方很快就辦結(jié)了房屋交接和過(guò)戶(hù)手續(xù)。2008年1月初，張女士籌備結(jié)婚事宜。被鄰居告知這套房子是“兇宅”。張女士憤怒，遂以劉先生隱瞞真相為由，堅(jiān)決要求其中止合同退還房款。但劉先生堅(jiān)稱(chēng)該房屋是從別人手中購(gòu)買(mǎi)的，自己對(duì)原房主的妻子在房里吊死一事并不知情，故不愿意退還房款，雙方發(fā)生糾紛。張女士請(qǐng)求法院：確認(rèn)自己和劉先生簽訂的購(gòu)房合同無(wú)效，判令劉先生返還購(gòu)房款40萬(wàn)元，并判令某房產(chǎn)中介公司、劉先生連帶賠償其精神損失1萬(wàn)元。一審法院：1、購(gòu)房合同是雙方真實(shí)意思表示，合法有效。2、“兇宅”是其主觀認(rèn)識(shí)問(wèn)題，屬于封建迷信。3、雖未告知買(mǎi)方，但并不影響房屋使用，也不存在違法等情形。判決：賣(mài)方無(wú)需返還購(gòu)房款、賠償經(jīng)濟(jì)損失。

二審法院：1、“兇宅”雖不構(gòu)成房屋物質(zhì)性使用的障礙，但會(huì)影響心理，客觀上降低效用。2、既然知曉為“兇宅”，就應(yīng)在出賣(mài)前告知。違背《民法通則》第七條“民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得損害社會(huì)公共利益”。3、“兇宅”顯然屬于重要事實(shí)?！逗贤ā返谒陌俣鍡l“居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告”的規(guī)定相違背。二審判決：1、確認(rèn)購(gòu)房合同無(wú)效。2、房東將40萬(wàn)元購(gòu)房款返還給買(mǎi)方。

【類(lèi)似案例】杭州濱江案2011年3月，章女士通過(guò)中介購(gòu)買(mǎi)了濱江一套別墅，房款共678萬(wàn)元，中介費(fèi)等用80多萬(wàn)。過(guò)戶(hù)后，2011年6月，開(kāi)始裝修房子。就在這個(gè)時(shí)候，一件意想不到的事情發(fā)生了。原來(lái)，2003年別墅內(nèi)發(fā)生過(guò)一起兇殺案。章女士找到房東，要求退房。協(xié)商無(wú)果，訴至法院，要求房東解除購(gòu)房合同、歸還購(gòu)房款，并賠償自己的損失?！靖鞣接^點(diǎn)】【原告律師】房東故意隱瞞重大事實(shí)，構(gòu)成欺詐，購(gòu)房合同應(yīng)當(dāng)撤銷(xiāo)。兇宅不吉利，房屋的價(jià)值也會(huì)因?yàn)閮礆付蟠罂s水。章女士卻是在不明真相的情況下用市場(chǎng)價(jià)買(mǎi)了這套房。【房東律師】房屋買(mǎi)賣(mài)合同合法有效，而且早就全面履行完畢，不存在任何可以撤銷(xiāo)的情形?！澳阗I(mǎi)的是房子，又不是房子的歷史。房子產(chǎn)權(quán)清晰，功能全面，沒(méi)有一點(diǎn)問(wèn)題，有什么理由撤銷(xiāo)合同？有一定年份的二手房，很可能曾經(jīng)發(fā)生死傷一類(lèi)的事情。我們沒(méi)有告知你房子死過(guò)人的義務(wù)，你們也沒(méi)主動(dòng)來(lái)問(wèn)。兇殺案這件事，當(dāng)時(shí)那么轟動(dòng)，你們只要稍微查一下就能知道，我們完全沒(méi)有隱瞞的必要?！比?、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的審核義務(wù)【案例1】2009年7月初，張某委托某中介為自己提供租房信息。雙方簽訂居間服務(wù)合同后，某中介在網(wǎng)上搜索到一合適的房源，于是通知張某看房。當(dāng)月15日，張某在中介陪同下與出租人見(jiàn)面看房。自稱(chēng)為李某的出租人出示了房屋回遷安置合同復(fù)印件和本人身份證以證明自己是房東。中介人員對(duì)上述材料真實(shí)性未提出異議。此后，張某對(duì)房屋滿(mǎn)意，當(dāng)場(chǎng)向出租人支付4000元定金。次日，雙方在中介公司簽定《房屋租賃合同》，約定租期一年（2009年7月16日至2010年7月15日），租金24000元。此后，張某支付出租人剩余租金20000元，張某向中介公司支付服務(wù)費(fèi)1500元。同年7月24日，該房屋真正權(quán)利人李某出現(xiàn)，對(duì)張某使用房屋提出質(zhì)疑并訴至法院，稱(chēng)自己2009年6月底已將房屋租給王某，不知張某如何入住房屋，李某要求張某搬出房屋。9月10日，張、李二人達(dá)成調(diào)解協(xié)議，張某騰出房屋交還給李某。此后張某將中介公司訴至法院，稱(chēng)中介未盡到核實(shí)出租人房屋及身份情況的義務(wù)，致使自己損失，要求中介公司返還服務(wù)費(fèi)1500元，賠償損失24000元。中介公司辯稱(chēng)：經(jīng)紀(jì)人通過(guò)網(wǎng)上搜索為張某找到房源并安排看房，在看房現(xiàn)場(chǎng)，自稱(chēng)為李某的出租人出示了相關(guān)資料與證件，表明為出租人所有。經(jīng)紀(jì)人還到物業(yè)公司查詢(xún)?cè)摲繕I(yè)主是否是李某，物業(yè)公司說(shuō)該房業(yè)主是李某，但未同意查看資料。中介已合理履行義務(wù)，對(duì)于房屋偽造的證件也無(wú)法識(shí)別。同時(shí)，張某簽定合同也負(fù)有審查義務(wù)，對(duì)損失的發(fā)生也有責(zé)任。焦點(diǎn)問(wèn)題：

中介公司是否盡到了審核義務(wù)及如實(shí)報(bào)告義務(wù)？一、關(guān)于房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)盡的法定義務(wù)（一）法定義務(wù)的主要來(lái)源：1、《合同法》“第二十三章《居間合同》”【第424條】居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同?！镜?25條】居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！镜谒陌俣鶙l】居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。對(duì)居間人的報(bào)酬沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)居間人的勞務(wù)合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)居間人的報(bào)酬。居間人促成合同成立的，居間活動(dòng)的費(fèi)用，由居間人負(fù)擔(dān)?！镜谒陌俣邨l】居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。【居間人的義務(wù)】1、報(bào)告訂約機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)的義務(wù)2、忠實(shí)和盡力的義務(wù)3、負(fù)擔(dān)居間活動(dòng)費(fèi)用的義務(wù)2、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十一條

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同前，應(yīng)當(dāng)向委托人說(shuō)明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同和房屋買(mǎi)賣(mài)合同或者房屋租賃合同的相關(guān)內(nèi)容，并書(shū)面告知下列事項(xiàng)：（一）是否與委托房屋有利害關(guān)系；（二）應(yīng)當(dāng)由委托人協(xié)助的事宜、提供的資料；（三）委托房屋的市場(chǎng)參考價(jià)格；（四）房屋交易的一般程序及可能存在的風(fēng)險(xiǎn)；（五）房屋交易涉及的稅費(fèi)；（六）經(jīng)紀(jì)服務(wù)的內(nèi)容及完成標(biāo)準(zhǔn)；（七）經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和支付時(shí)間；（八）其他需要告知的事項(xiàng)。二、未盡志如實(shí)報(bào)告座義務(wù)的法判律責(zé)任（一）民境事責(zé)任提供虛炸假信息鞠通常包濤括三種珠情況：1、故意始提供虛假于情況。2、疏墾于審核緊和調(diào)查站，虛假熊情況沒(méi)顫有發(fā)現(xiàn)束。3、根衰據(jù)交易無(wú)習(xí)慣進(jìn)遇行全面妙審核，扯卻沒(méi)有渡發(fā)現(xiàn)虛假情況吸。（二）行餡政責(zé)任《房地產(chǎn)訊經(jīng)紀(jì)管理蹦辦法》第烘三十三條吵“（四帶）房地產(chǎn)道經(jīng)紀(jì)機(jī)尖構(gòu)簽訂公房地產(chǎn)雪經(jīng)紀(jì)服芝務(wù)合同囑前，不向交易家當(dāng)事人半說(shuō)明和徑書(shū)面告岸知規(guī)定事項(xiàng)的”：縣級(jí)以上小地方人民積政府建設(shè)溝（房地產(chǎn)伸）主管部門(mén)責(zé)濕令限期戴改正，緞?dòng)浫胄女a(chǎn)用檔案仇；對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)鉗紀(jì)人員處以1贈(zèng)萬(wàn)元罰吐款；對(duì)房地產(chǎn)子經(jīng)紀(jì)機(jī)刻構(gòu)處以1沒(méi)萬(wàn)元以尖上3萬(wàn)剛元以下罰款?！绢?lèi)似亭案例】潘某偽澆造其岳蝕父袁先盼生的身末份證件晶，經(jīng)中刃介公司累牽線(xiàn)與梳馮某簽味訂了房屋買(mǎi)追賣(mài)合同并算收取了1鞋30萬(wàn)元僵房款。在麗辦過(guò)戶(hù)手囑續(xù)時(shí)，馮此某被交易中心雜告知袁先秩生的身份翠證是偽造品的，不能暢辦理過(guò)戶(hù)盜手續(xù)。后院經(jīng)公安偵破蠻，查清潘偶某使用偽濾造的袁先顛生的身份治證和印章摔，持房產(chǎn)證，還狀找人冒餃充袁先楚生辦理驅(qū)過(guò)戶(hù)手冷續(xù)，而西袁先生建本人不攝知情。慢此后，法院竄以合同詐睬騙罪判處圍潘某有期綁徒刑10臣年。此后逼，馮某將再中介公司告到蹲法院，認(rèn)嗎為中介公衣司未盡審遣查義務(wù)，撤要求中介殖返還服務(wù)類(lèi)費(fèi)并賠償損失悉70萬(wàn)元要。法院審理描認(rèn)為，引戰(zhàn)用《合同郵法》第4卷25條…寨…中介公骨司應(yīng)向委何托人如實(shí)報(bào)高告有關(guān)訂講立合同的祖事項(xiàng)。該環(huán)案中房產(chǎn)理中介對(duì)潘敲某有無(wú)袁貴某的真實(shí)委迷托、袁某搜的身份及賞證件真?zhèn)瓮醋霰匾獢R的、謹(jǐn)慎汗的、充分室的審核，故愁對(duì)馮某損撿失負(fù)有不癢可推卸的墨責(zé)任，應(yīng)骨承擔(dān)賠償琴責(zé)任。而膽馮某作為炒買(mǎi)受人琴也有義騙務(wù)對(duì)所公購(gòu)房屋滔具體情條況做全奇面調(diào)查辜，不能傷因由中介公期司居間基而放棄漸自己應(yīng)號(hào)盡的防舞范風(fēng)險(xiǎn)誰(shuí)的注意單義務(wù)，桶也應(yīng)承臟擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。始因此判決尺中介公司既返還居間眠服務(wù)費(fèi)并陡賠償損失蜜22萬(wàn)元坊。四、跳順單的認(rèn)亮定【案例】涂2008臟年下半年評(píng)，原產(chǎn)權(quán)劑人李某到牲多家房屋嚇中介公司云掛牌銷(xiāo)售房劈燕屋。20數(shù)08年1損0月22束日，某房殃地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)箭有限公司扯帶陶某看了該房茄屋；11糧月23日逼，上海某吩房地產(chǎn)顧晴問(wèn)公司帶帆陶某之妻水曹某看了該窯房屋；1狹1月27滾日，中誠(chéng)稍公司帶陶朽某看了該搜房屋，并棟于同日與陶腎某簽訂了貨《房地產(chǎn)咳求購(gòu)確認(rèn)遠(yuǎn)書(shū)》。該堂《確認(rèn)書(shū)腿》第2.盼4條約定，唯陶某在驗(yàn)皆看過(guò)該房葉地產(chǎn)后六晶個(gè)月內(nèi)，家陶某或其誦委托人、代辯理人、牌代表人扎、承辦錯(cuò)人等與索陶某有予關(guān)聯(lián)的辮人，利半用中誠(chéng)公司提供兇的信息、嚴(yán)機(jī)會(huì)等條愁件但未通碌過(guò)中誠(chéng)公唇司而與第坦三方達(dá)成買(mǎi)賣(mài)交軋易的，陶型某應(yīng)按照舌與出賣(mài)方裹就該房地蓋產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)達(dá)侵成的實(shí)際成交價(jià)料的1%，償向中誠(chéng)公繩司支付違之約金。當(dāng)時(shí)，狗中誠(chéng)公規(guī)司對(duì)該墾房屋報(bào)虎價(jià)16彩5萬(wàn)元降，而某質(zhì)房地產(chǎn)師顧問(wèn)公司報(bào)價(jià)1墳45萬(wàn)元霧，并積極費(fèi)與賣(mài)方協(xié)防商價(jià)格。銜11月3唯0日，在脫某房地產(chǎn)顧斥問(wèn)公司律居間下潤(rùn)，陶某俘與賣(mài)方騰簽訂了砍房屋買(mǎi)站賣(mài)合同身，成交價(jià)13們8萬(wàn)元氏。后買(mǎi)犯賣(mài)雙方鍬辦理了襪過(guò)戶(hù)手扯續(xù)，陶奴某向某灣房地產(chǎn)福顧問(wèn)公司晝支付傭喘金1.夏38萬(wàn)鍵元。【評(píng)析】法院審欺理認(rèn)為革，1、衡叫量買(mǎi)方緣瑞是否“不跳單”顏違約的蘇關(guān)鍵，彈是看買(mǎi)釘方是否受利用了該中材介公司提頂供的房源艷信息、機(jī)咸會(huì)等條件孤。2、原漸產(chǎn)權(quán)人陵通過(guò)多伍家中介杰公司掛卵牌出售絞同一房偽屋，陶某及其家甲人分別通灑過(guò)不同的撒中介公司護(hù)了解到同賀一房源信息，并通游過(guò)其他中閃介公司促蔽成了房屋怨買(mǎi)賣(mài)合同緩成立。因此，汽陶某并膏沒(méi)有利百用中誠(chéng)掠公司的供信息、坐機(jī)會(huì)，仿故不構(gòu)成違約熟，中誠(chéng)公份司的請(qǐng)求倚不能得到悲支持?！咎鴨握J(rèn)軟定的四個(gè)伐條件】1、中介奪公司的委窯托授權(quán)。2、中介早公司是否題提供了房駱源信息或簡(jiǎn)成交機(jī)會(huì)稼，并積極履酬行媒介服涂務(wù)。3、委托爐人是否利飯用該信息浪、機(jī)會(huì)與讀出賣(mài)方私雞下成交或凱另委托仆他人居色間成交耗。4、委托表人是否存綠在逃避支潑付（不付賤或少付）叨傭金的惡隱意。五、意茄向合同鞭違約金【案情評(píng)】20駁12年裕7月5俯日，張壞三、李礦四與王尼二通過(guò)貫中介公癥司簽訂擺《意向轉(zhuǎn)讓協(xié)早議書(shū)》，好約定張三劣、李四將贈(zèng)坐落杭州律市城北某屆小區(qū)的一息套房屋轉(zhuǎn)讓答給王二，址轉(zhuǎn)讓價(jià)1蓬13萬(wàn)元隔，王二通國(guó)過(guò)商業(yè)按勿揭方式支渣付房款，首付犁款34萬(wàn)憂(yōu)元于20直12年7軍月12日龍前支付。燃如產(chǎn)生營(yíng)斜業(yè)稅及個(gè)有稅合同自警動(dòng)取消啄，雙方林不承擔(dān)乏違約責(zé)答任。王嘆二為表槐示購(gòu)買(mǎi)軍誠(chéng)意，破同意向居間央方支付墳意向金透2萬(wàn)元盼。待賣(mài)示方接受頁(yè)買(mǎi)方的餅購(gòu)買(mǎi)條廉件并簽或署該意向書(shū)溝后，居布間方所葵收買(mǎi)方披的意向臥金轉(zhuǎn)為蜻購(gòu)房定堡金。賣(mài)矮方同意剪于201帆2年1蔥0月2倆5日前分交房給鈔買(mǎi)方。臘買(mǎi)賣(mài)雙賽方同意梁在該協(xié)想議書(shū)簽站字后七個(gè)工作說(shuō)日內(nèi)簽訂蠻《房屋轉(zhuǎn)扇讓合同》卡。協(xié)議書(shū)戒經(jīng)買(mǎi)賣(mài)雙是方簽字后深，買(mǎi)方或贊賣(mài)方違畫(huà)約，違田約方應(yīng)停按房屋倉(cāng)擬轉(zhuǎn)讓玻價(jià)的1鐘0%向碑對(duì)方支筑付違約金。如熊買(mǎi)方未蟲(chóng)通過(guò)按當(dāng)揭申請(qǐng)唇手續(xù)，暢并不愿憂(yōu)意更改悄付款方確式，導(dǎo)廉致此房屋買(mǎi)賣(mài)瞞無(wú)法進(jìn)行范，則該意營(yíng)向協(xié)議自誰(shuí)動(dòng)終止，堡買(mǎi)賣(mài)雙方柔及居間方嶄均不承擔(dān)任溪何責(zé)任。允后王二未象在約定時(shí)擋間與張三步、李四簽?zāi)懹啞斗课菸鬓D(zhuǎn)讓合同》皆，也未在兄約定時(shí)間蠅支付首付踩款。2012飲年7月1億3日，張緒三、李四貪委托律師染向王二發(fā)膏函，稱(chēng)王叛二已構(gòu)成違約王，要求缸解除雙郵方協(xié)議梢書(shū)，并腿追究違層約責(zé)任歐。【評(píng)析周】1、《意打向轉(zhuǎn)讓協(xié)強(qiáng)議書(shū)》系牲真實(shí)意思千表示，不練違反強(qiáng)制成性規(guī)定。鋼違約金約避定是確定集并且有效幫的。2、王二喂未按照意耽向協(xié)議約似定與其簽頃訂《房屋午轉(zhuǎn)讓合同》看及支付插首付款極，應(yīng)屬厘違約。3、王二支在簽訂合伐同之前即坦應(yīng)當(dāng)知曉干其履行能君力及其是否牧能取得幼按揭貸癢款，其瞎簽訂合招同之后款再以無(wú)法取得躬按揭貸鉛款為由殿不履行堂合同，蜻并不能魯免除其槐責(zé)任。4、意向帳合同屬正透式合同前帥的預(yù)約合眨同。一方華因另一方違嘆約而遭渣受損失圓應(yīng)限定煌在為準(zhǔn)勢(shì)備達(dá)成刑正式合轉(zhuǎn)同而支出的拐費(fèi)用范圍敢內(nèi)。合同乎約定的違惹約金與損訪(fǎng)失相比顯然過(guò)膠高。六、違挪法經(jīng)紀(jì)掀服務(wù)的嘆行政處和罰2012輔年2月初澆，購(gòu)房人欣周某在網(wǎng)君上看到杭蘇州某紀(jì)公司發(fā)布訊的城西一糠套房源，暈經(jīng)詢(xún)問(wèn)，倍公司職員混小趙向周某告近知該房蠻尚未辦間理“三顏?zhàn)C”，迷并向其劇出示了辦房東陳某的購(gòu)變房合同竭。經(jīng)過(guò)題小趙的魚(yú)居間撮帆合，2帝月12癢日，陳某與周某拋簽定了《紀(jì)房屋轉(zhuǎn)讓爹預(yù)約協(xié)議致》，該協(xié)扇議明確“甲、四乙雙方甘均已知炭悉上述睬物業(yè)甲者方的三器證尚未千辦理完畢，暫萄不能辦理聽(tīng)交易過(guò)戶(hù)播手續(xù)，但嫂甲、乙雙毀方要求先行確立烘轉(zhuǎn)讓協(xié)議怨，待上述抽物業(yè)原三柿證辦理完包畢后，再正式厘辦理物譯業(yè)權(quán)屬得過(guò)戶(hù)手手續(xù)”。鍛同時(shí)，嫩雙方約釣定由乙方周某堡支付雙方守共同委托靜人定金1練萬(wàn)元，也漲約定待原三證姥辦理完駱畢后1仇0個(gè)工見(jiàn)作日內(nèi)憂(yōu)雙方簽扣訂《杭脆州市房屋轉(zhuǎn)讓鴿合同》亂并支付恥代理費(fèi)淋。（一）馳相關(guān)管濃理規(guī)定《房地產(chǎn)砌經(jīng)紀(jì)管理浮辦法》第魂二十五條誓房地產(chǎn)捎經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和灘房地產(chǎn)經(jīng)柔紀(jì)人員不御得有下列您行為：…填…（九）為樂(lè)不符合交槳易條件的鵲保障性住姑房和禁止交易的稠房屋提禍供經(jīng)紀(jì)該服務(wù)《房地拴產(chǎn)經(jīng)紀(jì)見(jiàn)管理辦降法》第飄三十七汗條規(guī)定責(zé)，違反本辦法卵第二十芳五條第墊（九）捷項(xiàng)的，疏由縣級(jí)撞以上地方人民政鋸府建設(shè)（徒房地產(chǎn)）鉆主管部門(mén)亂責(zé)令限期費(fèi)改正，記入文信用檔案忍；對(duì)房地構(gòu)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人鬧員處以1需萬(wàn)元罰款；對(duì)死房地產(chǎn)經(jīng)棵紀(jì)機(jī)構(gòu)，溫取消網(wǎng)上視簽約資格海，處以3萬(wàn)袖元罰款。（二）違加法事實(shí)的僅證據(jù)1、20聰12.0拴3.30撞周某提交詳?shù)男旁L(fǎng)投奇訴件1份拳。2、甲糞乙雙方食簽定的性《房屋碑轉(zhuǎn)讓預(yù)鵲約協(xié)議撿》。3、針對(duì)栗涉案房屋槽的《查檔育證明》，鉤證明該房輩房產(chǎn)登記取營(yíng)得權(quán)屬的暈時(shí)間為2厲012年疼3月12摔日。4、周某休、陳某及拘經(jīng)紀(jì)公司草的《調(diào)查嚼詢(xún)問(wèn)筆錄矮》。5、經(jīng)紀(jì)論公司《情奇況說(shuō)明》槳。（三）認(rèn)扔定事實(shí)及照處理結(jié)果涉案公司呀在代理房腔屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)減程中，未枝核實(shí)房產(chǎn)權(quán)屬信息魄，居間買(mǎi)吐賣(mài)雙方對(duì)患未依法登為記取得權(quán)謝屬證書(shū)的神房屋簽貞訂《房?jī)A屋轉(zhuǎn)讓想預(yù)約協(xié)簽議》的且行為，擾亂了房該地產(chǎn)交易暮及經(jīng)紀(jì)活培動(dòng)秩序，膜違反了《桐房地產(chǎn)經(jīng)撇紀(jì)管理特辦法》蠅第25質(zhì)條第9幕項(xiàng)的規(guī)哨定，根紅據(jù)《房地捧產(chǎn)經(jīng)紀(jì)憶管理辦廣法》第附37條竭的規(guī)定抓，對(duì)被呈處罰人涉闖案經(jīng)紀(jì)辱公司罰虛款人民麗幣三萬(wàn)貍元。七、房屋飽買(mǎi)賣(mài)合同巴無(wú)效后的庭抵押是否抵有效？【案例】紅原告甲與蠅被告乙系淘夫妻關(guān)系裂，與被告柱丙系表兄妹關(guān)系眨，被告慕丙與被棄告丁系羽夫妻關(guān)般系。甲與乙的獨(dú)夫妻共同潔財(cái)產(chǎn)中有懲位于某小坑區(qū)房屋一椅套，所有車(chē)權(quán)人為乙嚴(yán)，共有露人為甲搖。20漠08年戚4月1肉日，三拋被告在激原告不懶知情的情哄況下，隊(duì)找一女斧子冒名