某區(qū)地產(chǎn)項目提案

鎮(zhèn)海新城南區(qū)項目提案2008年9月項目思維導圖項目背景市場背景解讀消費者成功案例借鑒項目發(fā)展戰(zhàn)略土地價格評估項目位于鎮(zhèn)海新城南區(qū)核心區(qū)域，臨近莊市街道，四周環(huán)路，通達性良好，但目前交通設(shè)施欠缺。寧鎮(zhèn)公路329

國道北高教園區(qū)世紀大道環(huán)城北路人民路常洪隧道距鎮(zhèn)海城關(guān)11公里距三江口10公里項目距江東家樂福7公里項目內(nèi)部較為平整，環(huán)境良好，有河道經(jīng)過。地塊四面環(huán)路，沿路綠化帶良好；地塊西面有河道經(jīng)過，水質(zhì)較好；現(xiàn)地塊內(nèi)部有部分民房尚未拆遷。項目周邊匯集多個住宅小區(qū)，教育資源豐富，但配套還處于初級階段。項目清泉花園鑫隆花園及幼兒園周邊有清泉花園、鑫隆花園等多個住宅小區(qū)已交付使用，居住氛圍較好；基本生活配套目前主要依托莊市街道商業(yè)，較為齊全，但檔次較低。項目臨近北高教園區(qū)，周邊教育資源豐富，大學、中學、小學、幼兒園等相對齊全。項目地塊經(jīng)濟技術(shù)指標分析地塊總用地面積約53公頃，由四個小地塊組成。其中8－6－2、8－7－3地塊為保留用地，其余地塊分二期開發(fā)。項目SWOT分析S：優(yōu)勢分析W：劣勢分析O：機會分析T：威脅分析1、地塊規(guī)模優(yōu)勢明顯，易塑造形象；2、四面環(huán)路，通達性良好；3、周邊匯集多個住宅小區(qū)，居住氛圍較好；4、地塊內(nèi)部較為平整，環(huán)境良好。1、地塊內(nèi)部尚有部分民房未搬遷；2、地塊東北面有高壓電線塔；3、地塊周邊配套都為基本生活配套，檔次較低1、項目位于鎮(zhèn)海新城南區(qū)核心區(qū)域，前景看好；2、項目路網(wǎng)通達，可以輻射更多的區(qū)域客戶；3、城市進入主動郊區(qū)化的發(fā)展階段，項目具備主動郊區(qū)化目的地的條件。1、體量大，造成市場競爭威脅；2、市場宏觀環(huán)境的不確定性；3、鎮(zhèn)海區(qū)域客源外流現(xiàn)象明顯，本地客源嚴重不足；項目界定城市近郊莊市新城核心區(qū)域住宅大盤項目問題界定通過對項目的審視，我們認為項目的問題在于：地塊雖然處于莊市新城核心區(qū)域，未來發(fā)展前景較好，但規(guī)模較大，開發(fā)周期較長，市場環(huán)境的不確定會對周期較長的本項目帶來開發(fā)風險。項目思維導圖項目背景市場背景解讀消費者成功案例借鑒項目發(fā)展戰(zhàn)略土地價格評估市場背景城市背景房地產(chǎn)市場浙江省各市GDP及增長比較（2007年）GDP呈現(xiàn)穩(wěn)步增長趨勢，07年繼續(xù)保持全省第二位，增幅接近15％。人均GDP和人均可支配收入處于較快增長階段，居民生活質(zhì)量繼續(xù)提高

07年人均GDP突破6萬元大關(guān)，達到61032元（按年平均匯率折算為8026美元）。07年人均可支配收入22307元，比上年增長13.4%。消費市場持續(xù)走旺，人均消費性支出增長明顯。07年實現(xiàn)社會消費品零售總額1035.5億元，比上年增長17.3%。

07年全年市區(qū)居民人均消費性支出13921元，增長9.9%，恩格爾系數(shù)為37.0%。城市背景總結(jié)寧波作為長三角核心城市，城市國民總體經(jīng)濟較快發(fā)展，增速處于中上水平；人均GDP和人均可支配收入較快增長，居民生活質(zhì)量繼續(xù)提高；消費市場持續(xù)走旺，人均消費性支出增長明顯，居民消費能力正在釋放的同時，消費潛力也在增強。市場背景城市背景房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)宏觀市場區(qū)域住宅市場區(qū)域商業(yè)市場房地產(chǎn)開發(fā)投資總額穩(wěn)步增長，但增幅有所回落07年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成332.9億元，比上年增長6.2%。市場相對表現(xiàn)較為理性，購房者觀望氣氛濃厚。從08年上半年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，供應(yīng)量與去化量相比前幾年呈下降趨勢，整體市場較為溫和，客戶觀望現(xiàn)象較為嚴重。房價總體保持平穩(wěn)，同比漲幅穩(wěn)步回落的態(tài)勢。自07年底樓市受到宏觀信貸調(diào)控政策的影響，市場觀望氣氛一直較為濃厚，投資需求受到抑制，樓市成交不溫不火，房屋銷售價格各月同比漲幅呈現(xiàn)逐月小幅回落態(tài)勢。

鎮(zhèn)海市場鵝成交情況從統(tǒng)計抵數(shù)據(jù)來鼠看，07年7月至08年6月之間帶，鎮(zhèn)海方區(qū)商品州房成交具套數(shù)在讓經(jīng)歷07年第四季騾度的成交暢高潮之后齡，08年上半翠年成交口套數(shù)呈投現(xiàn)逐月屠回落的游趨勢。房地產(chǎn)宏伏觀市場總摸結(jié)房地產(chǎn)開候發(fā)投資總您額穩(wěn)步增忘長，但增茄幅有所回芽落，增幅辯已經(jīng)低于席全社會投太資增幅；受全國刮大環(huán)境拌影響，囑住宅市融場相對鐵表現(xiàn)較洗為理性遮，成交淺量同比赤去年有銀所下降饅，購房充者觀望立氣氛濃死厚；房價同迫比漲幅別出現(xiàn)穩(wěn)夜步回落勢的態(tài)勢呼，樓盤倚優(yōu)惠幅按度明顯虛加大，健降價現(xiàn)炮象也不椅足為奇房誠。區(qū)域月成盯交套數(shù)呈凈現(xiàn)逐漸回坊落趨勢。房地產(chǎn)臘市場房地產(chǎn)涂宏觀市莖場區(qū)域住宅織市場區(qū)域商業(yè)命市場鎮(zhèn)海市裝場現(xiàn)狀敵描述在售項目鎮(zhèn)海市乒場現(xiàn)狀必描述在售項皆目市場啞特征總籌結(jié)：區(qū)域樓猛盤分布眨相對較剛為分散，市場匯供應(yīng)量危較小，際以合生缺國際城賢、小駱挑花園、耳華榮風劇景九園酷作為典演型；建筑類型循大多是多層、翻小高層，部分有泛少量別墅頃產(chǎn)品；區(qū)域多層招均價在4000－5500元/平方米閃，部分別餃墅均價在1200耍0元/平方離米；區(qū)域主膨力客源參來自鎮(zhèn)海本地，部分來羨自江東、慶江北區(qū)域市粗場高低吩產(chǎn)品分找度明顯項，客群鋤呈現(xiàn)兩鋒極化。區(qū)域在言售樓盤抓分析小駱花園地理位栽置：位蹈于寧波撓市機電饅工業(yè)區(qū)千塊鎮(zhèn)海日片內(nèi)，烈東起鎮(zhèn)妄興路，丹西至長晝駱路，笑南臨新愛城主干斑道，北望至匯水逆路開發(fā)商：醬寧波百隆賊房地產(chǎn)有娛限公司總建面摩積：7200訂0平方米物業(yè)類炒型：14幢5F多層、13幢9－11F小高層容積率韻：1.3總戶數(shù)：690戶面積范圍距：多層90-1譽40平方米小高層70-1表20平方米開盤時鴨間：08年7月26日一期午第一批拜開盤08年8月2日一期第誕二批開盤銷售均牢價：小耳高層均雪價5200元/平方米多層均幣價550殊0元/平方米銷售情況番：已推部剩分去化38％（網(wǎng)上紫備案數(shù)據(jù)昨）區(qū)域在售擊樓盤分析一期成交染客戶分析從成交牛客戶區(qū)司域來源捉情況來肝看，駱阻駝本地顆客戶約燭占50％，市傘區(qū)客戶名比例約安占30％。在成鄉(xiāng)豐交客戶中槐，20％的客派戶來自賤開發(fā)商滋內(nèi)部。區(qū)域在床售樓盤撓分析華榮風策景九園地理位置滅：鎮(zhèn)海區(qū)畜寧鎮(zhèn)公路程北側(cè),金豐路、級金樞路之賓間開發(fā)商：霸寧波華榮炎時代置業(yè)賀有限公司物業(yè)類型挽：高層住搶宅、多層葉住宅、花選園洋房、嚴小型商街總建面積灣：3000股00平方米容積率：1.7/條2.2面積范圍捏：80－120平方米開盤時間摟：08年9月12日銷售價幕格：最宜低價429尾8元/M2起，均價530膚0元/M2最高價5980元/M2，716柄1元/M2（帶地下竭庭院）銷售情刊況：一坐期已去義化27％（網(wǎng)納上備案天數(shù)據(jù)）區(qū)域在錄售樓盤流分析一期成凱交客戶惱分析該項目淋一期成盆交客戶揚主要以屠項目周陵邊區(qū)域泥及老城惱區(qū)客戶夏為主，果約占59％，此妨外還有徐部分江窗北、江存東、海炊曙等客亡戶。典型案戲例分析綠城桂花棋園地理位置蘭：鎮(zhèn)海駱翻駝街道杭嗓甬南路199號總建面播積：22萬平方跪米產(chǎn)品類滴型：15幢多層、20幢小高層開盤時務(wù)間：05年12月底主力產(chǎn)品逗：多層130-經(jīng)150M欲2小高層150－160M稼2開盤均價加：多層4100元/M2小高層4300元/M2目前售慎價：多名層7000元/M2小高層650廚0元/M2銷售情況循：已售完鎮(zhèn)海市招場現(xiàn)狀率描述待售項澤目未來鎮(zhèn)爹海市場推供應(yīng)量冊將在71萬平方米左右鎮(zhèn)海市場現(xiàn)特征總結(jié)通過對悅鎮(zhèn)海市佳場的分綠析，我轎們發(fā)現(xiàn)賤以下幾屬個特征皮：片區(qū)市肌場項目營分散，晴開發(fā)量柏相對其數(shù)他區(qū)域斜較少，都商品房蜘開發(fā)相手對滯后爪；受環(huán)境以透及城市建火設(shè)落后的獅影響，鎮(zhèn)柄海區(qū)域客狗源外流現(xiàn)泊象明顯，像本地客源穿嚴重不足怒；莊市新城章后續(xù)供應(yīng)鐵量較大，弊未來競爭諒將會激烈呈。我們的拳發(fā)展方席向：延伸浙電唯置業(yè)的品倒牌價值，亡填補區(qū)域馳內(nèi)中高端農(nóng)產(chǎn)品稀少感的空缺，蝦升級產(chǎn)品返競爭力，游跳脫區(qū)域宵市場，融裁入市區(qū)板疏塊，打造豎高形象、商高檔次的烤精致產(chǎn)品滔。競爭市場刊分析城西板塊洪塘板塊下應(yīng)板塊高新區(qū)板塊雖然可完以錯開倍區(qū)域內(nèi)冰高檔產(chǎn)慈品的直鋤接競爭值，但是葉本項目聯(lián)仍然面朝對寧波淚其他同朽類區(qū)域欺市場分埋流客戶稱的競爭茅。競爭對吧手確定下應(yīng)板昆塊板塊基增本描述區(qū)域描奔述：市攜場供應(yīng)讀量大，冰該版塊篩正向中筒高檔居溝住區(qū)方洋向發(fā)展產(chǎn)品類型伯：以高層重、小高層仰為主，少同有別墅產(chǎn)控品區(qū)域行宜情：8000元/平方米巨左右主力面愉積：三茶房80-常110平方米璃，四房130平方米左薦右主力客磚源：主鉛要來自鄞州區(qū)妻、江東苗區(qū)，部分膝來自海曙、江忽北高新區(qū)板唉塊板塊基傅本描述區(qū)域描黑述：位挺于市區(qū)適東面，曉區(qū)域內(nèi)儀在售項桂目不多翁，目前洋區(qū)域產(chǎn)景品以中暫檔產(chǎn)品紋為主，進中高檔遠產(chǎn)品相許結(jié)合的萄結(jié)構(gòu)產(chǎn)品類壞型：大喉多是小大高層、替高層混興合型小掀區(qū)，其瞞中高層挺為主區(qū)域行情辰：800腰0元/平方米左急右主力面日積：二退房90-1驗00平方米，潤三房120湯-15刻0平方米主力客源膽：區(qū)域主裁力客源來森自江東、科梯技園區(qū)，部分來微自北侖、道鎮(zhèn)海洪塘板坊塊板塊基本塵描述區(qū)域描帆述：位脂于市區(qū)塑西北，島以洪塘砌區(qū)域為敲主，水弓資源豐富，區(qū)餡域內(nèi)在珍售項目補不多，建但規(guī)模梁較大產(chǎn)品類型霧：以多層渠、小高層/高層為主狗，少有別攪墅產(chǎn)品區(qū)域行情歲：750贈0元/平方米左敗右主力面積惰：二房80-1帶00平方米聾，三房90-1番20平方米主力客源洗：主要來繡自海曙區(qū)與頓江北區(qū)，少量惰來自江東區(qū)城西板幅塊區(qū)域描噴述：包康括了機品場路附針近、集串士港、狡高橋，里起步較捧晚，市場供窄應(yīng)量較蔽大產(chǎn)品類型窯：多層、棉小高層、閑高層產(chǎn)品區(qū)域行情同：集中在7000元/平方米主力面腎積：三鮮房80-1催10平方米以坐上主力客房誠源：主丟力客源渾來自海曙及城牽西，部分首來自江東板塊基轟本描述競爭對再手確定通過對同伏類市場的剝競爭分析妙，我們認冶為洪塘板塊廈、城西板劍塊在總價、鐘客源與項耀目所在區(qū)細位存在直驅(qū)接競爭。重點競爭惡版塊確定江北洪塘貪版塊高新區(qū)版翅塊江北洪米塘板塊在售項完目自04年底洪塘始第一個項缺目“親親莊家園”上坐市熱銷后崖，區(qū)域市培場發(fā)展良午好，購房割者對該區(qū)制域的認知令度也逐漸廢加強，促炸使區(qū)域樓抄盤銷售火初熱。區(qū)域代表土樓盤分析奧林80地理位置篇：江北洪頑都路西側(cè)庭，洪都花杜園對面總建面柴積：16萬M2產(chǎn)品類型毀：多層、訂高層主力面漫積：80－100變M2銷售均價雁：780輪0元/M2開盤時間佳：08年1月銷售情況溫：已推部門分去化66％區(qū)域代津表樓盤揀分析成交客足戶分析成交客戶色以江北和梅海曙客戶姥為主，約鋪占到80％，剩余易客戶鎮(zhèn)海步北侖及寧酷波周邊的渣客戶。高新區(qū)帖板塊在售項目良好的叉道路條省件以及雅道路與雞市區(qū)／屈北侖等譯區(qū)域的村可達性拼給區(qū)域鄭帶來大脂的發(fā)展壺，區(qū)域救樓盤逐刺漸興起亭，項目號銷售情配況良好刷。萬景梅仁庭區(qū)域代表桂樓盤分析地理位置仇：高新區(qū)接南一東路假和云杉東屢路交匯處總建面積腦：1.2萬M2產(chǎn)品類罩型：小其高層主力面積在：90－130額M2銷售均價頸：650弟0元/M2開盤時間顏：08年3月29日銷售情權(quán)況：已鈔推部分滑去化91％區(qū)域代表摧樓盤分析成交客戶養(yǎng)分析從成交彈客戶區(qū)繳域來看貼，江東趙區(qū)客戶督占據(jù)最融大比重費，另外宴還有部眨分客戶僚來自北嘩侖小港嶺、外地慕等同類競拜爭市場勒普遍存繁在以下孩問題：1、區(qū)僅域距離抄傳統(tǒng)老支城區(qū)較拜遠，客灘戶被動沖消費較屢為明顯季，因此褲心理距嫂離將主哭導客戶征的選擇羨傾向。2、生活貼配套以及茄人氣都在涂短期內(nèi)嚴禍重不足，皮成為客戶賭普遍的憂烏慮。3、近動年別墅謀市場的嫁火暴導躺致大多待數(shù)樓盤烏都規(guī)劃室了大量冬的別墅件，導致構(gòu)常規(guī)性稀產(chǎn)品容主積率高擁，產(chǎn)品兄品質(zhì)無睬法得到糾滿足。4、洪刮塘、高豈新區(qū)板晨塊將會捉對本項懸目客戶腥截流，賭若項目欠沒有明挺顯的價旱格優(yōu)勢給，客戶毅選擇該岔兩個板機塊的機摧會要大喇于項目易所在區(qū)萬域。競爭市崖場總結(jié)市場問珠題界定通過對整騾體市場及目區(qū)域市場露的分析，楚我們認為嶼目前市場鼠存在以下騾幾個問題鑒點：問題一：拌受整體市嗓場影響，酷成交量與謝價格有一弟定幅度的默回落，未啟來市場走臥勢較難判理斷；問題二祥：項目退處于新穿城核心換區(qū)域，繼未來項希目云集閃，市場拌供應(yīng)競海爭壓力嚼大。問題三：漫項目體量奔大，屆時釣將會與洪他塘、高新兼區(qū)兩個相孝對較為成桌熟的板塊蹤蝶存在客源澤競爭。房地產(chǎn)市神場房地產(chǎn)儀宏觀市心場住宅市葡場商業(yè)市場莊市商基業(yè)現(xiàn)狀商業(yè)市捆場界定問題一：莊市商業(yè)竄尚處于初伏級階段。罩主要以滿今足基本生售活配套的薦沿街商鋪鎮(zhèn)為主，檔押次相對較釋為低級。問題二：莊市住袍宅小區(qū)咳的商業(yè)陸氛圍不顏濃，商傷鋪出租雞率較低腦。通過對喊莊市商寧業(yè)的分隱析，我嫂們認為劑目前存即在以下抬幾個問陜題點：項目思維拒導圖項目背景市場背景解讀消費者成功案例借鑒項目發(fā)展戰(zhàn)略土地價格評估本項目屬替于區(qū)域大漿盤，客戶子群較為寬粗泛，因此姨必須牢牢豈抓住城市枯的中端客集群家庭年旱收入30萬以上接受總?cè)鈨r百萬手以上的叨別墅、TOH骨O類產(chǎn)品頂端產(chǎn)黨品的消勺費者家庭年奮收入8-30萬總價在40~毯50萬以上嶼的150餃~20流0平米大戶疏型產(chǎn)品中高端沸產(chǎn)品的版主力消裹費階層家庭年收濤入5-8萬總價在30~制40萬110~辛150平米戶型倡產(chǎn)品中價位甜樓盤的泳主力消釣費力量家庭年字收入3-4萬左右總價在30萬以下110平米以下線的小戶型拐產(chǎn)品中低價位處經(jīng)濟型樓本盤的主要丙消費力量家庭年錘收入3萬以內(nèi)基本無住寸宅消費力法量中低端中端低端中高端富豪一般來講剛，越是高瓦收入階層嘴，其購房泳人群的比栽例越高；脈針對本項釣?zāi)慷?，微市場的主嗽流人群集糞中在5~3妄0萬元之間樂家庭收入宗的人群，診他們的購剖房特征成愉為我們重引點研究的頸對象。在確定富項目客柿戶層面星的后，港對客戶喪區(qū)域、蠻職業(yè)、濤年齡、階收入、股置業(yè)動志機、需賠求進行禾細分華通麗輛景華府候置業(yè)顧匆問：目前購床買的客扒戶主要輕來自本陰地和市煉區(qū)范圍尊客戶，莊市本地烈人不多，勒對于項目掏支撐有限哨；市區(qū)范脅圍客戶琴主要是參購買不窩起市區(qū)穗的房子蛇，而選占擇在大脊市近郊炸購買；他們一般據(jù)收入水平墳都不高，趕例如企業(yè)呼中低層、祝個體小商謠戶、外地厚駐鎮(zhèn)海人蓮員等等；這部分卻客戶很炸多都不旱是本地創(chuàng)人，或浙者是中損途工作興進入鎮(zhèn)愉海，所西以對于蠢傳統(tǒng)的婦區(qū)域觀輝念較為轎淡薄。鑫隆花背園置業(yè)潔顧問：我們這淚個樓盤窄來買的我客戶主雷要是以苦本地客喘戶市區(qū)嚷范圍客宅戶為主絕為主；本地客戶易外流現(xiàn)象建較明顯，市區(qū)客戶衣對于價格釘較為敏感塞，購買房濁子一般考殲慮要自己召能承受的嫂范圍；市區(qū)客戶郊選擇莊市梨更多考慮渡價格，如果價格撲優(yōu)勢不明它顯會考慮襪離市區(qū)更伯近的高新裁區(qū)和洪塘際。鄞州建設(shè)遭局陳先生豎：本人在并鄞州建純設(shè)局上木班，夫始人在鎮(zhèn)桌海上班頸希望在轟附近購羨置一套臉住宅。在鎮(zhèn)海吊沒找到酒合適的笛房子，郊主要覺皆得戶型樣和風格練都不太喚合適；篇比較認泄可莊市施區(qū)域，燃認為環(huán)握境較好加；但是是辰否購買跟在莊市期取決于置價格，嶺不然可蜂能會考園慮高新譯區(qū)。我們還訪過談了：華榮風成景九園鋒的購買恒客戶鎮(zhèn)海LG甬興化工逆鄧先生鎮(zhèn)海煉化詞羅先生鎮(zhèn)海設(shè)計衰院胡女士。。。我們訪臥談部分況人群了麗解區(qū)域搖消費者春置業(yè)特莫點消費者查小結(jié)通過分炕析，我尖們發(fā)現(xiàn)諷目前消鄉(xiāng)豐費者置故業(yè)存在禁以下兩限個現(xiàn)象耀：鎮(zhèn)海本燙地客戶濾外流現(xiàn)扛象明顯描，莊市宅原住民蒼有限，覽市場容灑量不大叛。市區(qū)范手圍客戶紋對于價迅格敏感舉，項目棟沒有明得顯的價惜格優(yōu)勢論，客戶刺將會被天發(fā)展較攪為成熟漁的洪塘呈、高新石區(qū)截留或。對于體量季巨大的本顫項目來說探，由于本廣地客戶外銹流以及市斯區(qū)客戶被萄洪塘和高紐奉新區(qū)截留方，可能會矛讓項目在啄開發(fā)中后鳳期形成客源真鑒空化的座尷尬局傘面。項目思潤維導圖項目背景市場背景解讀消費者成功案例借鑒項目發(fā)展戰(zhàn)略土地價格評估成功案極例借鑒為了借凡鑒成功蠻經(jīng)驗并夸啟發(fā)思棄路，我伏們選取2個成開功樹立役市場標額桿的項悔目，對膀其營銷屬戰(zhàn)略與秤策略進壯行深入逃研究分漿析。案例選擇將原則：1、規(guī)模賊較大2、位于覺同等區(qū)位3、產(chǎn)品授具有一樣滴的市場競載爭力4、價互格和銷閣售速度宗上實現(xiàn)妻全面超顏越合生國際擔城華榮風景討九園成功案魯例借鑒合生國額際城市場地位喪：寧波大學塞旁，約5500格00平米棕大型國際腹生活社區(qū)總規(guī)模晌：55萬平口方米產(chǎn)品類型記：獨棟、謎聯(lián)排、續(xù)雙拼別貧墅、高油層開盤時卻間：一期第喉一批07年1紡2月29記日；一期限第二批0賠8年7月勇25日銷售價扒格：獨棟150酬00元/平方米，杏聯(lián)排、雙康拼120夸00元/平方米銷售情挑況：推出215睜套獨棟翻、聯(lián)排攪、雙拼墻別墅，學已去化渠78％控?？蛻羟槁?lián)況：老城、塞駱駝、飯莊市的尤企業(yè)主斤占90%以受上，寧大梯的老師占久少數(shù)比例健，寧波區(qū)際域僅有少貿(mào)量江北客旗戶來購房蝕。成功案例愉借鑒點：區(qū)域內(nèi)歸大規(guī)模觀樓盤，緞采用分棚期開發(fā)陰分批銷部售的模逃式；別墅和丙高層的斥產(chǎn)品組靈合方式胳，提升釀項目檔賴次；以先銷侄售別墅刑的方式辱，拉高資項目的效形象；以低價單入市，創(chuàng)贏得較刺佳銷售副量；設(shè)立實景稼樣板區(qū)，翅增加客戶葡的實景體橡驗感。華榮風景鬧九園成功案例悼借鑒市場地位括：寧大東，30萬平六方米BL捷OCK生雙活城總規(guī)模：30萬平刻方米產(chǎn)品類型鍋：多層圍合旁洋房，高疲層獨排公王寓開盤時間容：一期第一趁批08年底9月1挖2日銷售價尾格：均價5300元旗/平方戚米銷售情況假：推出約170房唱源，已去嘆化97％客戶情況燃：項目周邊站及老城區(qū)貴客戶約占60％左照右，老三遼區(qū)和外地斥客戶也占潮據(jù)一定的坊比例。成功案例狐借鑒點：大規(guī)模張樓盤，憶采用分柄期開發(fā)縫分批銷戶售的模逃式；圍合多層壺洋房、高洪層獨排公準寓的產(chǎn)品壁組合，提惕升項目的泊檔次；圍合式智多層的手創(chuàng)新產(chǎn)饒品，吸紋引客戶轉(zhuǎn)的眼光慰；以低價偽入市，今創(chuàng)造較終佳的銷巷售業(yè)績費；銷售的同現(xiàn)時配合實容景樣板區(qū)摸，增加客斗戶的實景良體驗感。成功案舟例啟示啟示一警：后續(xù)項云目的開光發(fā)必須賄在全新揭的大盤灶開發(fā)思她路指導察之下重仙新起跑曠；與城罩市融合垂的開放豪式規(guī)劃賤、社區(qū)賀資源的榴共享和崖豐富的趟產(chǎn)品線尊是對本奶項目的厭必然要蘇求；啟示二：解決產(chǎn)趟品的建蜘筑質(zhì)量奇問題和喪配套完棵善問題鑄是保證僑項目成陵功的基鉗礎(chǔ)前提條；啟示三快：良好的產(chǎn)坑品組合、事展示、推糠廣等必然聽拉動銷售剖增長；啟示四晚：客戶對麻于區(qū)域斯的認同凡大于對許產(chǎn)品的歪認同，竿區(qū)域價師值是營校銷的發(fā)象力點；本項目額作為一捉個區(qū)域遞大盤，輛通過借影鑒大盤漏操作的散成功案膛例，我從們發(fā)現(xiàn)衡產(chǎn)品多掌元化、賄合理開抄發(fā)節(jié)奏殲、營銷茶專屬的勾客戶圈永層是大汪盤成功潮的關(guān)鍵半點123大盤的哭啟動以輕立勢為檢主，必居須形象稿高端，糞以次高物端產(chǎn)品畝做標桿陰，中高焰端產(chǎn)品呈回現(xiàn)，抹在此模饑式之下垃，保證則后期的熔價格提胳升的潛悔力空間45大盤功能棒配比必須咱是復合和事分層級的益，不同層渾級承擔不驕同的功能素，并在開秧發(fā)期的不嶄同階段發(fā)岸揮不同的施作用大盤必須材營造區(qū)域紛價值，然桂后形成項遲目獨特的罷核心價值律主張大盤產(chǎn)品旁相對復合嗽和多樣，壇通過標桿慕產(chǎn)品、回掀現(xiàn)產(chǎn)品、偶創(chuàng)新產(chǎn)品幻玉的組合搭鼠配，整體逝實現(xiàn)項目撥目標大盤需要誰營造自己荷專屬的客謊戶圈層，斯主流客戶粒群，且客戰(zhàn)戶群要復焦合而非單非一根據(jù)大盤腦的成功操圓作，我們評該如何對稼項目進行票定位？項目思勁維導圖項目背景市場背景解讀消費者成功案例借鑒項目發(fā)展戰(zhàn)略土地價格評估項目整伶體發(fā)展廟戰(zhàn)略本項目陡的核心秩發(fā)展戰(zhàn)網(wǎng)略：在確保產(chǎn)娃品競爭力溝的基礎(chǔ)上牧，整合項土目城市價泄值、自然納生態(tài)資源挖，全面超雹越市場競東爭，成為千寧波房地啟產(chǎn)市場的稱標桿項目絮。項目整體譽定位新江北大型國嫂際人文兵社區(qū)定位詮釋域：項目的塔區(qū)位優(yōu)頂勢，致本以打造鍵新江北柳的概念毒，拉近昏項目與晃市區(qū)的該心里距睬離；教育的重梨要本質(zhì)特充征就是它扭的人文性喂，人文教察育是不可干以從教育蹦中包括大暴學教育中不抽出的，庭人文教育底在大學教斜育中具有角重要的基原礎(chǔ)性地位治。作為區(qū)域秀大盤，項全目有志成喊為標桿項界目。項目產(chǎn)品從定位基于環(huán)境陜、格局、匯市場以及豎自身地塊愿的全方位飽考慮，根據(jù)項群目容積皺率和占蹈地規(guī)模羊，通常胡可能出蛙現(xiàn)三種焦產(chǎn)品形接式的組界合方式概：方案一、譯多層＋（姑?。└邔臃桨付?、多層嘆＋洋房量＋（小削）高層方案三恩、小高評層＋高催層低容積作蜘出產(chǎn)品品乒質(zhì)，提升偵項目形象物業(yè)類型仍齊全,減輕銷禽售壓力做足容積述率，項目埋利潤最大址化產(chǎn)品十徑大創(chuàng)新名點創(chuàng)新點纏一：退臺洋房屋創(chuàng)新方向班，寬景h編ouse創(chuàng)新點二根：小高層機創(chuàng)新方鏡向－LOFT辜公寓創(chuàng)新點三奏：魔術(shù)錯本躍空間創(chuàng)新點四姜：高層創(chuàng)新讓方向－寧波上匆空造院、都市院電風景創(chuàng)新點五席：個性獨膠特的建竊筑風格削，豐富愛的建筑潔外立面效和精致險的顏色創(chuàng)新點條六：社區(qū)入蒜口廣場館設(shè)置具裕有可識薪別性的活標志物創(chuàng)新點七示：統(tǒng)一調(diào)性前的區(qū)域?qū)Ь曄到y(tǒng)，創(chuàng)新點八返：風情商蹈業(yè)街的炕營造創(chuàng)新點九碰：以水為主蓄題的主景齒觀體系貫馳穿于整個艦社區(qū)，并嶼且分割和晃聯(lián)系各個巖相對獨先立的小扮組團創(chuàng)新點十碌：節(jié)能環(huán)保細配套創(chuàng)新點脾一：退臺洋宮房創(chuàng)新張方向，薦寬景h賽ous垂e核心價項值點大面寬或，橫廳1-2層贈送半撥地下室與厲露臺3層復式圍結(jié)構(gòu)享受別盛墅般的箱庭院露臺和誕地下室層高3.9～4.5米，上下硬兩層復式匆戶型下層辦公任、會客，藍上層居住薦，一套公章寓同時滿壺足辦公、嶼居住兩種裹功能，盡紅顯經(jīng)濟時蒜尚創(chuàng)新點字二：小盲高層創(chuàng)忙新方向每－LOF栗T公寓創(chuàng)新點房誠三：魔賞術(shù)錯躍閣空間魔術(shù)錯戴躍空間遭雙層公女寓，，伯做到了喪既錯又魚躍，，腹帶給居選住者的學是豐富嗚變化的奮空間感減受。創(chuàng)新點棋四：高硬層創(chuàng)新并方向－啊寧波上其空造院慮、都市遞院風景私家空間畏＋共享空子間空中院儲館，即囑在多數(shù)頑戶型中兄，建筑防單位在在靠近客顛廳、餐等廳以及航功能房庸之間，解再設(shè)計警一個20多平方軋米的內(nèi)恨部庭園芬，使之靜成為家睬庭生活貌的中心晴點，兼嚼顧了住梁家的私焰密性與臘安全性塘，并提提供了室駕內(nèi)居住派空間與邊室外景釀觀空間步的積極洪過渡，昌多數(shù)戶涉型可三老面采光瓣?？罩性壕攫^通過時拍尚現(xiàn)代貪的產(chǎn)品議形象，享充分表嚷達城市處的自由蔽與活力創(chuàng)新點備五：個性獨沉特的建繞筑風格蜻，豐富親的建筑櫻外立面頁和精致無的顏色廣場可作理為公眾休悄憩場所，痛提供小型袋表演舞臺糠和臨時的氣展示空間扇，給社區(qū)詠居民提供喬一種“人煎居人聚”蔽的雙優(yōu)空銳間，為他昆們創(chuàng)造一尖種城市生閑活體驗的歇價值創(chuàng)新點六宗：社區(qū)入口冠廣場設(shè)置攀具有可識愁別性的標促志物，作旗為社區(qū)形疼象中心和肢精神象征創(chuàng)新點址七：統(tǒng)一調(diào)性慘的區(qū)域?qū)Ъ家曄到y(tǒng)，丙運用特色符號愁語言凸顯儉邊界感、雷領(lǐng)域感創(chuàng)新點八旺：風情商海業(yè)街的營鏈造，展示旺社區(qū)城辱市生活揪意境，榆滿足生材活配套調(diào)需要商業(yè)街區(qū)友強調(diào)參與環(huán)性，景觀月設(shè)計能夠拍使人駐留閘，使人在蘋購物、休烏憩、嬉戲題、交往等沙人性化活懶動中體驗激到生活的舍樂趣創(chuàng)新點九寫：以水為疤主題的主辛景觀體系峽貫穿于整宿個社區(qū)，拉并且分割狀和聯(lián)系各銜個相對獨冠立的小組糞團水系突體出變化吳和參與初性，建桑議采用拉較淺的稅硬質(zhì)底獨水系，墾營造出秩整個社衣區(qū)的水厚岸文化雪主題。園林是家弄居的延伸先，是人們籠生活的第網(wǎng)二客廳創(chuàng)新點斧十：節(jié)伯能環(huán)保和配套先進凈木水系統(tǒng)采用過濾廳水和直飲淘水相繼組既合的方式增加產(chǎn)嘴品附加耀值和賣于點產(chǎn)品組條合方案面對多種積產(chǎn)品組合膜方案，基見于做滿容竿積率、實桌現(xiàn)項目利狀潤最大化恰等方面的惜考慮，我癢們選擇其先中的一種偶產(chǎn)品組合嬸方案對項蹤蝶目進行規(guī)齊劃：小高層＋坡高層根據(jù)產(chǎn)擠品組合擁方案，哨作出項紛目規(guī)劃胸方案：鎮(zhèn)海新城奔南區(qū)項目妖總平方案商業(yè)區(qū)住宅區(qū)項目產(chǎn)品顧分布情況項目思智維導圖項目背景市場背景解讀消費者成功案例借鑒項目發(fā)展戰(zhàn)略土地價格評估未來市場浮預(yù)判□目前宏觀牙經(jīng)濟困局膝為難政府尊，放松、收緊銀耐根將會影童響開發(fā)商填的資金鏈交?！跄壳胺康刈x產(chǎn)市場進罪入調(diào)整階膚段，調(diào)整夕周期可能遙較長，后始期的不可馳預(yù)測性較續(xù)強?！醪糠秩フ谀陜r格班上漲過有快的樓旁盤將有可能冶因資金放問題下獎?wù){(diào)，屆帖時“特馬價房”觀將會風頃行，價懂格可能艙會出現(xiàn)竟回落趨棒勢。□未來消尖費者購施房將更納加理性就，“純肯投資”維行為勢啞必會減榆少。區(qū)域土地刷市場預(yù)判未來土言地供應(yīng)胳量較大鎮(zhèn)海新城景定位為寧右波中心城剖北部商貿(mào)丸商務(wù)中心樣。隨著新盒城規(guī)劃的傳進一步落鉤實，新城弦區(qū)將成為淘未來房地鏡產(chǎn)市場的資主要發(fā)展脖區(qū)域，從箏近幾年的稈區(qū)域土地癢市場成交綠情況來看展，成交量正蠶逐年上升西，隨著區(qū)撫域發(fā)展的伐逐漸成熟元，未來將誦成為區(qū)域等房地產(chǎn)市飄場的主要箱供應(yīng)源。地價測賽算對于本吳項目的膽地價，開我司從增兩個角探度來進光行測算：首先，行從歷年突土地成次交類比耐得出合耕適的成妥交地價思；其次，扁從項目衫能獲利蹤蝶潤倒推育項目合塌理的地繡價。尋嫂求項目粘合理的夾地價范徹圍。項目售價載預(yù)估繼上半扒年寧波隙樓市表謊現(xiàn)冷淡濫之后，戒下半年劣似乎未拉曾有回棚暖的跡甜象，萬首科的降刺價給寧緊波市場泄帶來了哲連鎖反眠應(yīng)，其居他開發(fā)融商也跟密進降價釘，市區(qū)碑樓盤價市格下調(diào)喂幅度在20－30％。目前寧波挺市場進入引調(diào)整階段蔬，經(jīng)歷周倍期較長，模受市區(qū)板隸塊價格下請調(diào)的影響歉，近郊樓宅盤價格也慎不可避免危的受到了鋤影響，部炊分新開樓現(xiàn)盤價格都構(gòu)要比預(yù)期次的價格下燦降10－15％。樓盤名稱預(yù)期價格（元/平方米）開盤價格（元/平方米）價格幅度變化萬科金色水岸12000（精裝修）9000（簡單裝修）下調(diào)25%銀億上上城8500－90006100－6800下調(diào)24％－28％華榮風景九園5500－60005300下調(diào)4％－12％水木清華60004960下調(diào)17％項目售訊價預(yù)估因此，們我們以封目前市惑場銷售竭價格下棄調(diào)10％－15％之后的價探格對項目精地塊進行笛價值評估芽，以減少勾未來不可禮預(yù)期的風抵險。小高層：6000元/平方米高層：560匙0元/平方米寫字樓：600責0元/平方米商鋪：1200巨0元/平方米地下車費庫：6500睜0元/個各可售摟產(chǎn)品分暢配情況清以及市媽場價格打預(yù)計項目總銷殿：516訴954籮020芬0元市場售懶價倒推炊法：以目前項揉目各類產(chǎn)贏品的市場余價格，對暈項目進行斑經(jīng)濟測算壤，在保證深項目15％和20％的合拘理利潤交的前提凈下，推怪出項目放土地價星格：每畝地酬