XXXX年物業(yè)管理實(shí)務(wù)沖刺班培訓(xùn)資料

物業(yè)管理實(shí)務(wù)點(diǎn)睛班主講：亢永2012.9.9第一章第二章2第三章2第四章2第五章1第六章第八章51第七章11單選題多選題案例分析2011年試題分值分布第九章27第十章22第十一章331第十二章21第十三章221第十四章1第十五章單選題多選題案例分析2011年試題解析第一章物業(yè)管理企業(yè)重要知識(shí)點(diǎn)：一、物業(yè)管理企業(yè)特征（1）獨(dú)立的企業(yè)法人；（2）屬于服務(wù)企業(yè)；（3）具有一定公共管理性質(zhì)的職能。二、各級(jí)資質(zhì)證書的管理一級(jí)資質(zhì)：國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。二級(jí)資質(zhì)：省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門、直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，接受國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。三級(jí)資質(zhì)：直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門、設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。三、物業(yè)管理企業(yè)的組織形式

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際情況，選擇適宜的組織形式。物業(yè)管理企業(yè)的組織形式有直線制、直線職能制、事業(yè)部制、矩陣制等。最常見的是直線職能制。四、總經(jīng)理室中的“三師”：總會(huì)計(jì)師、總經(jīng)濟(jì)師、總工程師

了解的知識(shí)點(diǎn)：

一、物業(yè)管理企業(yè)的分類按照投資主體的經(jīng)濟(jì)成分劃分：（1）全民所有制物業(yè)管理企業(yè)；（2）集體所有制物業(yè)管理企業(yè)；（3）民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)；（4）外資物業(yè)管理企業(yè)；（5）其他物業(yè)管理企業(yè)。按股東出資形式劃分：（1）物業(yè)管理有限責(zé)任公司；（2）物業(yè)管理股份有限公司；（3）股份合作型物業(yè)管理公司。職能機(jī)構(gòu)主要職責(zé)總經(jīng)理室對(duì)重大問題做出決策。一般設(shè)總經(jīng)理和若干副總經(jīng)理及“三師”（總會(huì)計(jì)師、總經(jīng)濟(jì)師、總工程師）。人力資源部制定企業(yè)各項(xiàng)人力資源管理制度，編制人力資源發(fā)展和培訓(xùn)計(jì)劃，設(shè)計(jì)實(shí)施薪酬管理，完成人員招募、任免、調(diào)配、考核、解聘、辭退等工作。行政管理部編制實(shí)施行政管理、企業(yè)文化建設(shè)、品牌管理和信息化建設(shè)的規(guī)劃和預(yù)算，建立相關(guān)規(guī)章制度、管理標(biāo)準(zhǔn)和工作標(biāo)準(zhǔn)、對(duì)外事務(wù)的聯(lián)絡(luò)等工作。財(cái)務(wù)部編制財(cái)務(wù)計(jì)劃、做好財(cái)務(wù)核算、成本控制、預(yù)算和決算管理、財(cái)務(wù)分析和財(cái)務(wù)管理等工作，還負(fù)責(zé)督促檢查各項(xiàng)目的財(cái)政收支情況等。品質(zhì)管理部企業(yè)質(zhì)量管理體系和維護(hù)，各物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)品質(zhì)監(jiān)督，客戶滿意度評(píng)價(jià)及監(jiān)督，管理評(píng)審，協(xié)助新物業(yè)項(xiàng)目建立質(zhì)量管理體系，客戶關(guān)系管理，客戶投訴處理等工作。市場(chǎng)拓展部物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)研，市場(chǎng)拓展、項(xiàng)目可行性研究分析，制作標(biāo)書，投標(biāo)管理，新接管物業(yè)項(xiàng)目前期介入管理的組織和協(xié)調(diào)等工作。經(jīng)營(yíng)管理部制定和分解企業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，制定物業(yè)項(xiàng)目考核體系，考核標(biāo)準(zhǔn)，組織對(duì)各物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行目標(biāo)考核。工程管理部工程維修和運(yùn)行保障，合格工程維修分包商評(píng)審、工程保養(yǎng)、改造項(xiàng)目招投標(biāo)、預(yù)算及審價(jià)、合同評(píng)審工作，為各物業(yè)項(xiàng)目提供技術(shù)支持等工作。安全管理部各物業(yè)項(xiàng)目安全管理監(jiān)督控制、安全管理指導(dǎo)的統(tǒng)籌安排、安全檢查的統(tǒng)籌安排、安全管理評(píng)審，負(fù)責(zé)公司安全管理制度及工作計(jì)劃的制訂與實(shí)施，完成安全巡查、安全投訴處理、定期消防安全檢查等工作。環(huán)境管理部負(fù)責(zé)清潔、綠化管理，保持環(huán)境衛(wèi)生，負(fù)責(zé)承包方的監(jiān)督檢查與考核；負(fù)責(zé)制定公共環(huán)境衛(wèi)生防護(hù)的各類管理措施。四、物業(yè)管理企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置及其職能

例題：

1.二、三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理由（C）負(fù)責(zé)。A國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門B

省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門C直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門D設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府房地產(chǎn)主管部門2.下列不是物業(yè)管理企業(yè)的特征的（D）A具有獨(dú)立的法人B是服務(wù)性質(zhì)的企業(yè)C具有一定的公共管理職能D是盈利性質(zhì)的3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)事業(yè)部制組織形式的缺點(diǎn)是（C）A成本較高B要求領(lǐng)導(dǎo)者通曉各種專業(yè)C協(xié)調(diào)困難D容易形成多頭領(lǐng)導(dǎo)4.物業(yè)管理企業(yè)總經(jīng)理室中的三師是指（ACD）A總經(jīng)濟(jì)師B總管理師C總工程師D總會(huì)計(jì)師E總分析師第二章物業(yè)管理招投標(biāo)重要的知識(shí)點(diǎn)：一、招標(biāo)主體

一般是物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)（單一業(yè)主）、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人（政府機(jī)關(guān)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)部門）。

須強(qiáng)調(diào)的是：業(yè)主大會(huì)成立前由物業(yè)建設(shè)單位負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)的招標(biāo)工作、業(yè)主大會(huì)成立后由業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施或大型公用設(shè)施的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人為政府國(guó)有資產(chǎn)管理部門，招標(biāo)由國(guó)有資產(chǎn)部門或相關(guān)產(chǎn)權(quán)部門的批準(zhǔn)。二、物業(yè)管理招標(biāo)類型劃分依據(jù)具體類型按物業(yè)類型劃分住宅項(xiàng)目、非住宅項(xiàng)目按項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容的實(shí)施劃分整體項(xiàng)目的招標(biāo)、單項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目的招標(biāo)和分階段項(xiàng)目的招標(biāo)按招標(biāo)主體的類型劃分物業(yè)建設(shè)單位為主體的招標(biāo)、業(yè)主大會(huì)為主體的招標(biāo)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人為主體的招標(biāo)按項(xiàng)目服務(wù)的方式劃分全權(quán)管理項(xiàng)目招標(biāo)、顧問項(xiàng)目招標(biāo)三、物業(yè)管理招標(biāo)的方式

公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)四、物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容（一）、早期介入和前期物業(yè)管理階段的招標(biāo)內(nèi)容：早期介入階段主要是指物業(yè)開發(fā)設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收階段。前期物業(yè)管理階段是指從入住到業(yè)主大會(huì)聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)日常管理前的階段。在早期介入和前期物業(yè)管理階段，要求提供相應(yīng)物業(yè)管理服務(wù)的主要招標(biāo)內(nèi)容有：1、對(duì)投標(biāo)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)提供專業(yè)的合理化建議；2、對(duì)投標(biāo)物業(yè)設(shè)施設(shè)備的合理性及建筑材料選用提供專業(yè)意見；3、對(duì)投標(biāo)物業(yè)的建筑設(shè)計(jì)、施工是否符合后期物業(yè)管理的需要提供專業(yè)意見并對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行必要監(jiān)督；4、提出投標(biāo)物業(yè)的其他管理建議；（管理人員的宿舍安排，要考慮擾民、形象等因素）5、參與物業(yè)的竣工驗(yàn)收，并提出相應(yīng)整改意見；6、設(shè)計(jì)物業(yè)管理模式，制定員工培訓(xùn)計(jì)劃；7、對(duì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)策劃，制訂租賃策略方案和宣傳推廣方案；8、建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，制定物業(yè)管理方案；9、辦理移交接管，對(duì)業(yè)主入住、裝修實(shí)施管理和服務(wù)。（二）常規(guī)物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容：1、項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的建立與日常運(yùn)作機(jī)制的建立，包括機(jī)構(gòu)設(shè)置、崗位安排、管理制度等；2、房屋及公用設(shè)施設(shè)備的管理；3、環(huán)境與公共秩序的管理，包括清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化養(yǎng)護(hù)、停車場(chǎng)及安全防范等；4、客戶管理、客戶服務(wù)和便民措施；5、精神文明建設(shè)；6、物業(yè)的租賃經(jīng)營(yíng)；7、財(cái)務(wù)管理，包括對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)和專項(xiàng)維修資金的使用和管理。五、投標(biāo)文件編制前對(duì)項(xiàng)目評(píng)估以及風(fēng)險(xiǎn)防范

項(xiàng)目評(píng)估中包括投標(biāo)物業(yè)的基本情況、招標(biāo)物業(yè)的物業(yè)的項(xiàng)目定位、業(yè)主的需求、建設(shè)單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、物業(yè)使用人的基本情況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況、企業(yè)自身?xiàng)l件等方面。風(fēng)險(xiǎn)防范主要是對(duì)招標(biāo)人和招標(biāo)物業(yè)、投標(biāo)人、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析等。六、投標(biāo)文件的編寫（1）投標(biāo)文件編寫的基本要求。作為評(píng)標(biāo)的基本依據(jù)，投標(biāo)文件必須具有統(tǒng)一的編寫基礎(chǔ)，以便于評(píng)標(biāo)工作的順利進(jìn)行。1）使用國(guó)家統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量單位；2）使用統(tǒng)一的貨幣；3）使用國(guó)家統(tǒng)一頒布的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范；4）使用準(zhǔn)確的表述方式；5）確保資料的真實(shí)性。一、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)特點(diǎn)

1、綜合性2、差異化3、特殊性二、物業(yè)管理招投標(biāo)的基本原則

公平、公開、公正三、物業(yè)管理招標(biāo)的程序1、成立招標(biāo)小組2、編制招標(biāo)文件3、公布招標(biāo)公告或發(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng)書招標(biāo)人采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)向3個(gè)以上物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書，投標(biāo)邀請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)包含招標(biāo)公告載明的事宜。4、發(fā)放招標(biāo)文件5、投標(biāo)申請(qǐng)人的資格預(yù)審在資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人過多時(shí)，可以由投標(biāo)人從中選擇不少于5家資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人。

熟悉了解知識(shí)點(diǎn)：6、接受投標(biāo)文件7、成立評(píng)審委員會(huì)8、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)開標(biāo)：應(yīng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時(shí)間的同一時(shí)間公開進(jìn)行；評(píng)標(biāo)：評(píng)標(biāo)由評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)，除現(xiàn)場(chǎng)答辯外，其他程序應(yīng)在嚴(yán)格保密的情況下進(jìn)行；中標(biāo)：招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時(shí)限30日前確定中標(biāo)人。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)之日起15日內(nèi)向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門備案。四、制訂物業(yè)管理方案的要點(diǎn)及方法（難點(diǎn)）（一）物業(yè)管理方案的基本內(nèi)容1、關(guān)鍵性內(nèi)容（宏觀）（1）項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思；（2）組織架構(gòu)與人員的配置；（3）費(fèi)用測(cè)算與成本控制；（4）管理方式、運(yùn)作程序及管理措施2、實(shí)質(zhì)性內(nèi)容（微觀，具體操作層面）（1）管理制度的制訂；（2）檔案的建立與管理；（3）人員培訓(xùn)及管理；（4）早期介入與前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容；（5）常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述；（6）管理指標(biāo)；（7）物質(zhì)裝備；（8）工作計(jì)劃。1.管理制度主要是由公眾制度和內(nèi)部管理制度兩大部分組成，期中公眾制度主要內(nèi)容不包括（C）A入住管理B裝修管理C行政管理D電梯使用管理2.物業(yè)管理方案的關(guān)鍵性內(nèi)容主要包括（ABE）A組織架構(gòu)與人員的配置B費(fèi)用測(cè)算與成本控制C管理制度的制定D常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述E項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思3.物業(yè)管理投標(biāo)來自于招投人和招標(biāo)物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)（BDE）A盲目作出服務(wù)承諾B招標(biāo)方與其他投標(biāo)人存在關(guān)聯(lián)交易C竊取他人的投標(biāo)資料和商業(yè)秘密D物業(yè)延遲交付使用而造成早期介入期限延長(zhǎng)E招標(biāo)方未告知可能會(huì)直接影響投標(biāo)結(jié)果的信息造成項(xiàng)目無法正常進(jìn)行4.以下關(guān)于物業(yè)管理招標(biāo)程序的表述中，正確的有（ACE）A招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效截止時(shí)限30日前確定中標(biāo)人B招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)過程中完成招標(biāo)文件的編制C在進(jìn)行規(guī)模較大、比較復(fù)雜的物業(yè)項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)，通常由招標(biāo)機(jī)構(gòu)在投標(biāo)人獲得招標(biāo)文件后，統(tǒng)一安排投標(biāo)人會(huì)議D招標(biāo)人采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，只能向3個(gè)以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書E公開招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于20日例題：5.在物業(yè)管理招標(biāo)的程序中，以下關(guān)于中標(biāo)及簽訂合同的表述，不正確的是（B）A投標(biāo)有效期應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中載明B招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時(shí)限15日前確定中標(biāo)人C招標(biāo)人無正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂合同，給中標(biāo)人造成損失的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)給予賠償D招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案6.物業(yè)管理的招標(biāo)主體不包括（B）A物業(yè)的建設(shè)單位B房地產(chǎn)主管部門C業(yè)主大會(huì)D物業(yè)產(chǎn)權(quán)人（政府機(jī)關(guān)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)部門）7.物業(yè)管理招標(biāo)方式包括（A）A公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)B公開招標(biāo)和非公開招標(biāo)C協(xié)議招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)D住招標(biāo)宅項(xiàng)目招標(biāo)和非住宅項(xiàng)目

案例分析：

甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)接到了某大廈的物業(yè)服務(wù)投標(biāo)邀請(qǐng)函。該大廈是一座大型綜合智能型綜合寫字樓，建筑面積15萬平方米，配套設(shè)施設(shè)備完善。被邀請(qǐng)的幾家物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)力都很強(qiáng)，競(jìng)爭(zhēng)激烈。甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)總經(jīng)理對(duì)這次投標(biāo)工作非常重視，并完成該物業(yè)服務(wù)投標(biāo)書的編寫工作，參加了現(xiàn)場(chǎng)答辯。但并未中標(biāo)，評(píng)委認(rèn)為該公司的物業(yè)服務(wù)方案存在一些專業(yè)方面的缺陷是原因之一。請(qǐng)分析后回答以下問題：1.甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)在編寫該大廈物業(yè)服務(wù)方案時(shí)，應(yīng)該怎樣避免專業(yè)方面的缺陷？2.如果您是甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)的總經(jīng)理，您將怎樣組織參加這次投標(biāo)活動(dòng)？3.投標(biāo)文件編寫的基本要求？參考答案：1.應(yīng)該從以下三個(gè)方面采取措施避免（1）管理方案包括管理和技術(shù)兩個(gè)方面，所以不可能一個(gè)人完成，應(yīng)該成立投標(biāo)小組，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行充分的調(diào)研，盡可能收集資料，進(jìn)行編寫。

（2）為了保證物業(yè)服務(wù)方案的專業(yè)性和可行性，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)著重介紹本公司的服務(wù)特色、服務(wù)承諾、服務(wù)內(nèi)容等等方面的詳細(xì)情況。2.答案是投標(biāo)的程序與策略的內(nèi)容。3.教材中有具體的答案。（使用國(guó)家統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量單位；使用統(tǒng)一的貨幣；使用國(guó)家統(tǒng)一頒布的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范；使用準(zhǔn)確的表述方式；5）確保資料的真實(shí)性。）合同的杯訂立，助必須經(jīng)貨過要約手和承諾撲兩個(gè)階抄段。一、合末同的要贏件合同要漠件即有夸效合同頑應(yīng)當(dāng)具貍備的必灣要條件拔包括以裙下幾個(gè)尿方面：（一）當(dāng)擠事人的締責(zé)約能力（二）當(dāng)杠事人的真承實(shí)意思表滋示（三）往合同的闊內(nèi)容合方法（四）合盾同的形式臭合法二、前圾期物業(yè)悟服務(wù)合投同前期物窄業(yè)服務(wù)飛合同，務(wù)是指物業(yè)建梨設(shè)單位與物業(yè)管茂理企業(yè)就前期管風(fēng)理階段雙俘方的權(quán)利絕義務(wù)所達(dá)世成的協(xié)議虎，是物業(yè)候管理企業(yè)銳被授予開素展物業(yè)管葬理服務(wù)的拆依據(jù)。前靠期物業(yè)服齡務(wù)合同的當(dāng)事人饞不僅涉席及到建杏設(shè)單位宅與物業(yè)恢管理企子業(yè)，也涉及到業(yè)主爸。但簽約主體是物駐業(yè)管理企椅業(yè)和物業(yè)郵建設(shè)單位四。三、物艇業(yè)服務(wù)儀合同物業(yè)服紅務(wù)合同某是物業(yè)管理臘企業(yè)與業(yè)主（或業(yè)主大距會(huì)授權(quán)的刃業(yè)主委員壇會(huì)，下同）之疏間就物業(yè)僵管理服務(wù)霞合同及相彎關(guān)的物業(yè)耗管理活動(dòng)牙所達(dá)成的際權(quán)利義務(wù)謹(jǐn)關(guān)系的協(xié)皆議。重要的知什識(shí)點(diǎn)：第三章番物業(yè)管真理合同四、物業(yè)延服務(wù)合同檔與前期物席業(yè)服務(wù)合琴同的主要宋區(qū)別物業(yè)服務(wù)著合同中關(guān)圈于服務(wù)內(nèi)負(fù)容的條款遍與前期物立業(yè)服務(wù)合騰同基本相車同，主要光差別在于抵：不同方面前期物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同訂立合同當(dāng)事人不同物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主（或業(yè)主大會(huì)）合同期限不同期限不明確期限明確一、合佛同要約的碑構(gòu)成要件（1）收要約必仔須是特底定人的燃意思表地示，必壓須具有皮訂立合諒?fù)囊獠畧D。(2)緊要約必須規(guī)包括合同論的主要內(nèi)悠容并且內(nèi)慰容必須具董體確定。（3）麗要約必禮須傳達(dá)病到受要驚約人才狠能生效季。要約一旦揚(yáng)作出，要判約人要承掏擔(dān)法律責(zé)屢任。熟悉了解群的知識(shí)點(diǎn)敵：二、合論同要約嫌與邀請(qǐng)止要約要約不同寇于邀請(qǐng)要住約。邀請(qǐng)澆要約是一屑方邀請(qǐng)他藝方向自己憐發(fā)出要約駝，邀請(qǐng)要獸約人無擾須承擔(dān)滋法律責(zé)使任。1、拍截賣邀請(qǐng)要儲(chǔ)約：拍籌賣廣告嗓以及拍鞋賣人宣律布拍賣辟某物要約：吊拍賣過存程中出返價(jià)人每醫(yī)次出價(jià)霜。2、廣置告一般的捆廣告不饒是要約漠，只是號(hào)邀請(qǐng)邀啄約，但腔對(duì)于某惠些已經(jīng)很做出許手諾的廣忽告，且見廣告的嫁內(nèi)容符歇合要約珍規(guī)定，戲則可能飽成為要項(xiàng)約，如柳懸賞是蹦要約，冬只要有怎人完成魯廣告所型約定的價(jià)行為，淚合同即層成立。3、標(biāo)本價(jià)標(biāo)價(jià)是邀呼請(qǐng)要約，刷但是如果毅顧客根據(jù)個(gè)貨物清單油價(jià)目表交談錢購買，緒訂單就是扭要約。4、招歪標(biāo)招標(biāo)是尊邀請(qǐng)要系約，投樣標(biāo)是要濫約。三、合莊同的承鳥諾承諾是指間受要約人烏按照要約聯(lián)規(guī)定的時(shí)濕間和方式光，用語言類或行為對(duì)標(biāo)要約表示過完全接受月以締結(jié)合籠同的一種狗意思表示徹。要約一經(jīng)尖承諾，合婦同即告成野立。（一）合踐同承諾的示構(gòu)成要件（1）承匆諾必須由預(yù)受要約人愿或其代理鋤人作出。（2）承若諾必須在鞠有效時(shí)間犁內(nèi)作出。（3）絲式承諾必仙須與要惜約的內(nèi)蒙容一致達(dá)。（4）承趣諾必須傳各達(dá)給要約期人。四、合脈同的形孟式口頭合增同、書面合駱同、事實(shí)合尊同五、合貸同簽訂蛙應(yīng)遵循挺的基本垂原則（一）饞主體平擇等（二）晚合同自蔬由合同自膛愿原則膏，也就讓是合同窯自由原喚則，或槽稱為契孕約自由漢原則。（三）爬權(quán)利義胃務(wù)公平紹對(duì)等（四）饒誠實(shí)信井用誠信信躍用原則冊(cè)是民法箭、合同溜法的最義基本原啄則。（五）守覺法和維護(hù)稈社會(huì)公益它是合同膚法的最高嘗要求。1.民法、合本同法的最榜基本原則陳是（A鞠）A誠寨實(shí)信用孝原則槍B合駕同自由磚原則副C守諒法和維妨護(hù)社會(huì)儉效益原效則D射權(quán)利巧義務(wù)對(duì)衣等原則2.簽嫂訂物業(yè)拳服務(wù)合慘同應(yīng)注抱意的事勞項(xiàng)包括注（A控BCE恰）A明確貿(mào)業(yè)主委員和會(huì)的權(quán)利某和義務(wù)字B明確痰物業(yè)服務(wù)訓(xùn)企業(yè)的權(quán)馬利和義務(wù)C對(duì)違即約責(zé)任的白約定D攝合同是瓦否附生效淘條件E匯明確違各約責(zé)任的角界定及爭(zhēng)廳議的解決由方式3.原則倘上，一般形廣告不是伴要約，廣塔告只是邀祖請(qǐng)要約，撓下列選項(xiàng)擾中，可作綱為要約的拜廣告是（污B）A商場(chǎng)昂家用電答器的促奏銷廣告蚊B創(chuàng)懸賞廣短告C政府暗某建設(shè)項(xiàng)雷目的招標(biāo)算廣告推D企府業(yè)建設(shè)項(xiàng)肚目的招標(biāo)團(tuán)廣告4.前期物練業(yè)服務(wù)聞合同的容中不涉究及(惠C)A建設(shè)氧單位坐B物業(yè)氏服務(wù)企業(yè)刷C業(yè)近主委員會(huì)頓D業(yè)萬主5.前睛期物業(yè)俯服務(wù)合去同和物洲業(yè)服務(wù)酒合同主凳要區(qū)別稱是（行AE風(fēng)）A合同仇的期限不把同B嗚合同的內(nèi)問容不同貼C合同蔑的終止條拘件不同D葡合同的再約束力不格同E訂華立合同的漆當(dāng)事人不釣同例題：案例分析圣1：某大型住映宅小區(qū)2005年建成交近付使用。乞由于尚未苗成立業(yè)主予大會(huì)，物脖業(yè)管理公態(tài)司聘請(qǐng)了30位業(yè)主作虹為物業(yè)服討務(wù)義務(wù)監(jiān)蛛督員，并紀(jì)定期召開除會(huì)議征求鏟意見，通普?qǐng)?bào)情況。201貸0年，在指義務(wù)監(jiān)械督員會(huì)之議上，并義務(wù)監(jiān)紅督員提嬌出如下難建議。(1)本小區(qū)中煉心花園鐵鳥藝圍欄銹路蝕毀損嚴(yán)賠重，應(yīng)予現(xiàn)更換。(2)由物業(yè)成管理公陳司同義賭務(wù)監(jiān)督魯員共同罷組成籌率備組，達(dá)組織召與開首次憤業(yè)主代焰表大會(huì)予，選舉仆產(chǎn)生業(yè)適主委員含會(huì)。同建時(shí)物業(yè)漢管理公襪司提出殼，基于么物價(jià)上因漲，物狀業(yè)管理痕成本提挨高，要己求提高戶物業(yè)服陳務(wù)費(fèi)收茄費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)貫。問題：1.經(jīng)物業(yè)躍管理公般司測(cè)算況，全部藝更換鐵靈藝圍欄預(yù)約需費(fèi)鏟用13萬元。請(qǐng)漆問更換鐵科藝圍欄事忌項(xiàng)應(yīng)由誰心決定?如何決定?費(fèi)用如何績(jī)解決?2.義務(wù)監(jiān)憂督員提罪出的建蕉議(2)是否可行?請(qǐng)說明理繳由。參考答薦案：1.應(yīng)由業(yè)攪主大會(huì)字商量決鬼定，物巨業(yè)管理液公司聘喂請(qǐng)的30位業(yè)主春作為義嘴務(wù)監(jiān)督完員不能茅夠代表骨全體業(yè)占主的意恒思，只鋒有業(yè)主喉代表大隱會(huì)2/3以上業(yè)主姥投票同意雨才能形成健決定。13萬元的嗚經(jīng)費(fèi)，哨如果在抵保修期譯內(nèi)，應(yīng)宣由按照尚單位按蓮照合同揚(yáng)約定處斃理，如擾果在保較修期外賊，應(yīng)從磚專項(xiàng)維躍修資金矛中出資抹。2.不可行寧。成立裙業(yè)主大糾會(huì)應(yīng)由規(guī)業(yè)主總西數(shù)的5%以上或者騙專有部分羞面積占建讓筑物總面悼積的5%以上的業(yè)緊主自行向冬物業(yè)所在寬街道辦事絡(luò)處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)岔人民政府燥提出成立宇業(yè)主大會(huì)須的書面申盡請(qǐng)，首次秘業(yè)主大會(huì)勇應(yīng)由街道酒辦事處、存鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民濃政府自接吊到成立業(yè)斯主大會(huì)申別請(qǐng)之日起60日內(nèi)指定鑼首次業(yè)主采大會(huì)會(huì)議國(guó)籌備組組悔織，組織異建設(shè)單位符、業(yè)主代切表成立首于次業(yè)主大脂會(huì)會(huì)議籌鋼備組。首痛次業(yè)主大妙會(huì)召開前揚(yáng)，籌備組縣應(yīng)當(dāng)將首聯(lián)次業(yè)主大尋會(huì)會(huì)議議柴題和需要約業(yè)主表決史的內(nèi)容以循書面形式術(shù)在物業(yè)管遞理區(qū)域內(nèi)堤顯著位置悼公告并告妄知相關(guān)的鑰社區(qū)居民莫委員會(huì)，洽公告期不白少于15日。業(yè)主巾大會(huì)選舉雖產(chǎn)生業(yè)主票委員會(huì)。案例分丘析2：李某購買植了一套頂警層的商品猛房，辦理腥入住手續(xù)禿時(shí)與物業(yè)核公司簽訂瀉了《前期兼物業(yè)管理織服務(wù)協(xié)議擋》和《臨積時(shí)管理規(guī)亭約》中明飼確規(guī)定：擴(kuò)為維護(hù)小雙區(qū)整體形吸象和相鄰炊住戶的安土全，業(yè)主流不得私自仗封閉觀景枝陽臺(tái)，不蝦得在窗戶益上加裝防術(shù)護(hù)欄。入癥住后李某桶擅自封閉滋了觀景陽山臺(tái)并加裝絹防護(hù)欄。堆物業(yè)公司搬發(fā)現(xiàn)后要芝求其拆除輕，李某認(rèn)策為：這是柄自己的房涌子，自己愧有權(quán)做任藍(lán)何決定，占拒不拆除梅。物業(yè)公田司決定，聲對(duì)李某罰流款200柱0元，李鐮某拒絕繳哀納。在不騎得已的情砍況下，物吧業(yè)公司采簡(jiǎn)取斷水、策斷電停止疫服務(wù)等系趣列措施。狼雙方矛盾慢十分尖銳潛，物業(yè)公恒司因此把布李某告上文法庭。問題：1.物痕業(yè)公司裕的訴訟泥能否得嫌到法院三的支持損？2.業(yè)而主有哪研些不當(dāng)歇之處？3.物注業(yè)公司鞠有哪些喘不當(dāng)之愉處？參考答案綁：1.能廉夠得到咬法院的窯支持，掌根據(jù)簽燦訂的《沒前期物足業(yè)管理曾服務(wù)協(xié)扒議》和途《臨時(shí)昂管理規(guī)炕約》，局業(yè)主做團(tuán)了規(guī)定炭之外禁甚止的事切情。2.業(yè)乖主的不智當(dāng)之處早為，業(yè)班主應(yīng)合蘿理地使沸用房屋節(jié)，不得伴損害他捷人權(quán)益遵和公共使利益，遼李某置區(qū)小區(qū)整符體形象版和相鄰耕業(yè)主的繳安全于側(cè)不顧，牲擅自封證閉陽臺(tái)膊和加裝咽護(hù)欄，跟不僅侵無犯了其顆他相關(guān)予業(yè)主的襪合法權(quán)蹦益，而杜且違反錘了《前喝期物業(yè)咽管理服寬務(wù)協(xié)議敵》和《未臨時(shí)管暮理規(guī)約謠》。3.物梢業(yè)公司刺錯(cuò)誤之肚處是不椅應(yīng)該罰臂款，因胞為物業(yè)秋公司不危是執(zhí)法櫻機(jī)構(gòu)，神沒有權(quán)飼利罰款挪；其次抬，物業(yè)停管理公成司按照茅約定，惹采取協(xié)葛商或司恩法途徑茂解決矛蠟盾，無甲權(quán)采取娃停電、彎停水等偷方式。一、早期蔽介入和前撤期物業(yè)管較理的區(qū)別早期介入是指新建物業(yè)屆竣工之前喉，建設(shè)單稻位根據(jù)項(xiàng)時(shí)目開發(fā)建更設(shè)的需要俯所引入的鋪物業(yè)管理費(fèi)的咨詢活郵動(dòng)。物業(yè)管鑄理的咨詢況活動(dòng)，主因要指從物業(yè)管理溜的角度對(duì)鼓開發(fā)建設(shè)番項(xiàng)目提出凡的合理化脅意見和建系議，其可以森由物業(yè)管潮理企業(yè)提推供，也可槍以由物業(yè)都管理專業(yè)濾人員提供討。前期物驅(qū)業(yè)管理是指從數(shù)物業(yè)承沙接查驗(yàn)哲開始至軍業(yè)主大絹會(huì)選聘懸物業(yè)管吉理企業(yè)堆為止的離物業(yè)管允理階段蜘。早期介入與前期面物業(yè)管僅理是不氣同的，酸主要表刻現(xiàn)在：一是內(nèi)昆容作用膀不同，早期易介入是恨建設(shè)單橋位開發(fā)宿建設(shè)物全業(yè)項(xiàng)目家階段引疑入的物凱業(yè)管理捉專業(yè)技得術(shù)支持佳，前期躺物業(yè)管床理是物暗業(yè)管理查企業(yè)對(duì)束新物業(yè)酬項(xiàng)目實(shí)浸施的物紛業(yè)管理子服務(wù)；二是服蜻務(wù)的對(duì)閣象不同，早期失介入服蝕務(wù)的對(duì)覽象是建埋設(shè)單位濾，并由憐建設(shè)單汽位根據(jù)轎約定支姜付早期嚼介入服虹務(wù)費(fèi)用朽。前期擠物業(yè)管蜜理服務(wù)而的對(duì)象坦是全體血業(yè)主，籍并按規(guī)虎定向業(yè)術(shù)主收取帝物業(yè)管較理服務(wù)蝕費(fèi)用。重要知識(shí)更點(diǎn)：第四章壟早期禍介入與詳前期物疏業(yè)管理早期介噸入與前蔥期物業(yè)母管理的被階段劃奸分如下衡圖所示德：二、早韻期介入占的作用（一）優(yōu)編化設(shè)計(jì)（二）老有助于奮提高工繭程質(zhì)量（三）有獻(xiàn)利于了解標(biāo)物業(yè)情況（四）寒為前期穴物業(yè)管瓣理作充拘分準(zhǔn)備（五）有吹助于提高恩建設(shè)單位訪的開發(fā)效坑益三、早程期介入店的內(nèi)容（一）可齡行性研究粒階段1.內(nèi)容（1）秒根據(jù)物乞業(yè)建設(shè)床及目標(biāo)森客戶群擴(kuò)的定位晉確定物看業(yè)管理匯的模式叨；（2）根夸據(jù)規(guī)劃和脆配套確定堤物業(yè)管理宇服務(wù)的基晶本內(nèi)容；（3）根貢據(jù)目標(biāo)客膀戶情況確繪定物業(yè)管僅理服務(wù)的縱總體服務(wù)蝦質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)坡；（4）根紫據(jù)物業(yè)管交理成本初橫步確定物釣業(yè)管理服綁務(wù)費(fèi)的收穿費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；（5）設(shè)貪計(jì)與客戶線目標(biāo)相一慨致并具備芬合理性能這價(jià)格比的灣物業(yè)管理唇框架性方辰案。（二）規(guī)包劃設(shè)計(jì)階先段1.內(nèi)狠容（1）郊就物業(yè)波的結(jié)構(gòu)桃布局、受功能方寸面提出乖改進(jìn)建縮慧議；（2）就樣物業(yè)環(huán)境向及配套設(shè)吉施的合理日性、適應(yīng)賢性提出意自見或建議梯；（3）速提供設(shè)錄施設(shè)備遣的設(shè)置圈、選型民及服務(wù)丈方面的筑改進(jìn)意姓見；（4）就仆物業(yè)管理敬用房、社美區(qū)活動(dòng)場(chǎng)條所等公共膊配套建筑牽、設(shè)施、進(jìn)場(chǎng)地的設(shè)株置、要求撿等提出意熄見。（三）建霜設(shè)階段1.內(nèi)容（1）棗與建設(shè)溪單位、鏟施工單耽位就施嘉工中發(fā)撲現(xiàn)的問愁題共同彼商榷，渾及時(shí)提葉出并落割實(shí)整改梳方案。（2）配勤合設(shè)備安彼裝、確保神安裝質(zhì)量知。（3）對(duì)核內(nèi)外裝修川方式、用析料及工藝量等從物業(yè)北管理的角密度提出意拉見。（4）循熟悉并榆記錄基甩礎(chǔ)及隱秋蔽工程道、管線岸的鋪設(shè)池情況，座特別注扮意那些霉在設(shè)計(jì)哀資料或迷常規(guī)竣慌工資料藥中未反瓣映的內(nèi)章容。（四）銷狂售階段1.內(nèi)逝容（1）完保成物業(yè)管隔理方案及坡實(shí)施進(jìn)度外表；（2）案擬定物升業(yè)管理槽的公共折管理制嗽度；（3）擬沖定各項(xiàng)費(fèi)回用的收費(fèi)嘴標(biāo)準(zhǔn)及收偷費(fèi)辦法，懷必要時(shí)履困行各種報(bào)橋批手續(xù)；（4）糞對(duì)銷售暈人員提筋供必要國(guó)的物業(yè)膠管理基餡本知識(shí)紅培訓(xùn)；（5）派艱出現(xiàn)場(chǎng)咨缸詢?nèi)藛T，甲在售樓現(xiàn)進(jìn)場(chǎng)為客戶肯提供物業(yè)鬧管理咨詢匪服務(wù)；（6）海將全部議早期介娃入所形堡成的記樂錄、方左案、圖螞紙等資豆料，整隊(duì)理后歸便入物業(yè)紫管理檔漏案。前期物業(yè)彼管理的特可點(diǎn)（1）繪是前期局物業(yè)管膊理的特線定的內(nèi)陸容是以短后常規(guī)期物廢業(yè)管理的肉基礎(chǔ)，對(duì)常啟規(guī)期物跡業(yè)管理茂有著直效接和重糾要的影喉響。（2）前栗期物業(yè)管邪理階段是過渡時(shí)樹期和過話渡過程。（3）前隨期物業(yè)管識(shí)理階段的服務(wù)會(huì)遲出現(xiàn)波雖動(dòng)和不撿穩(wěn)定狀赴態(tài)。（4）經(jīng)營(yíng)虧損。前期物位業(yè)管理階語段的經(jīng)營(yíng)邪收入一般吧呈現(xiàn)收入符少、支出蘇多、收支變不平衡和只虧損狀態(tài)岔。熟悉了偽解的知算識(shí)點(diǎn)：1.早紙期介入招與前期撒物業(yè)管伴理的區(qū)貢別是（亞AB膏）A內(nèi)丙容作用忠不同含B謙服務(wù)旗的對(duì)象監(jiān)不同C管理澇的側(cè)重點(diǎn)貼不同數(shù)D管熟理的時(shí)間規(guī)段不同E合稿同簽訂石的方式萬不同2.早醋期介入宣服務(wù)的梳對(duì)象是跡（B頂）輸，并由答其根據(jù)芬約定支唇付早期含介入服蝕務(wù)費(fèi)用雙。A全體孤業(yè)主新B建設(shè)翁單位茫C物業(yè)告產(chǎn)權(quán)人場(chǎng)D業(yè)主六大會(huì)3.根據(jù)涂目標(biāo)客戶忙情況確定倆物業(yè)管理污服務(wù)的總渣體服務(wù)質(zhì)晌量標(biāo)準(zhǔn)屬彎于物業(yè)開戚發(fā)項(xiàng)目（宗B旅）階段早伍期介入的走內(nèi)容A規(guī)劃盼設(shè)計(jì)階段厘B可魯行性研究晌階段C胡設(shè)備維于修記錄忘D竣工鞠驗(yàn)收4.早逢期介入押的作用館有（唱ABC閱D）A優(yōu)篩化設(shè)計(jì)B有助侄于提高調(diào)工程質(zhì)蓋量C有利于巨了解物業(yè)吹情況樸D為前懂期物業(yè)管捕理作充分趕準(zhǔn)備E有助于嘴提升企業(yè)趟的品牌5.下淚面哪一慣項(xiàng)內(nèi)容擴(kuò)不是早濾期介入綢中規(guī)劃亞設(shè)計(jì)階罰段的內(nèi)周容（Ａ晚ＢＣＤ等）Ａ就物業(yè)旺的結(jié)構(gòu)布兇局、功能星方面提出耐改進(jìn)建議資；Ｂ就物業(yè)重環(huán)境及配愉套設(shè)施的休合理性、榜適應(yīng)性提濤出意見或檔建議；Ｃ提供設(shè)賠施設(shè)備的三設(shè)置、選遼型及服務(wù)砌方面的改水進(jìn)意見；Ｄ就物棵業(yè)管理云用房、志社區(qū)活爺動(dòng)場(chǎng)所屋等公共沙配套建狠筑、設(shè)紡施、場(chǎng)尚地的設(shè)瘦置、要夕求等提駕出意見淘。Ｅ根據(jù)規(guī)錫劃和配套刊確定物業(yè)沈管理服務(wù)即的基本內(nèi)航容例題：案例分析收：某物業(yè)認(rèn)項(xiàng)目總擁建筑面降積達(dá)40余萬平惱方米，間屬于多厚層、中攔高層住美宅物業(yè)溫。項(xiàng)目材分三期籃建設(shè)，她是當(dāng)?shù)仨斪畲蟮臐L住宅建擊設(shè)項(xiàng)目犧和該市緞的重點(diǎn)額工程，床倍受當(dāng)藝地居民約和政府驗(yàn)關(guān)注。問題：1、該項(xiàng)目茅是否有早大期介入的睬必要性?2、早期僵介入對(duì)聾樓盤開腫發(fā)建設(shè)太有哪些懇好處?參考答案葡：1、該項(xiàng)沙目有早冬期介入側(cè)的必要太性，理和由是：(1)該項(xiàng)目抓建筑面臨積大，蓋建設(shè)周搏期長(zhǎng)，伏又屬于愉住宅建俯設(shè)項(xiàng)目永，物業(yè)襖類型多稻樣。因恨此在整針個(gè)開發(fā)席建設(shè)過些程中，勿容易出復(fù)現(xiàn)建設(shè)盯、管理口、使用中三個(gè)方隊(duì)面不匹班配的問膽題。(2)如果對(duì)牧這個(gè)項(xiàng)閉目實(shí)施蔥早期介翠入，就裹可以將膊物業(yè)公省司長(zhǎng)期下積累的是管理經(jīng)每驗(yàn)及物貓業(yè)使用憤體會(huì)用飯于規(guī)劃待設(shè)計(jì)，浮從源頭卵開始實(shí)鍛現(xiàn)建、拿管、用歡的配合主。同時(shí)羨又在建蓮設(shè)施工巷和銷售舒階段，指對(duì)實(shí)現(xiàn)泄建、管披、用的浪匹配進(jìn)鼓行配合嬌，這樣燒可以較匠好的消溝防或減烘少不利輔于管理賀和使用開的因素粱，使物職業(yè)投入楚使用后莖，管理域工作可既以順利片開展，績(jī)業(yè)主的郊利益也災(zāi)能夠得撒到必要紹的保障界。2、早期介膝入可以為虧樓盤建設(shè)泛帶來以下雁好處：(1)有利于直建設(shè)項(xiàng)憐目?jī)?yōu)化黎設(shè)計(jì)(2)有利于提暖高工程質(zhì)博量(3)有利于了泡解物業(yè)情浸況(4)可為前期遇管理作充泳分準(zhǔn)備(5)有助于受提高建哥設(shè)單位雜的開發(fā)設(shè)效益物業(yè)的貪承接查夠驗(yàn)發(fā)生焰在物業(yè)近管理企弊業(yè)對(duì)新接管項(xiàng)姓目的物業(yè)共皂用部位勸、共用鬼設(shè)施設(shè)網(wǎng)備進(jìn)行陽承接查套驗(yàn)。分為新建物業(yè)叫的承接查松驗(yàn)和物業(yè)管醉理機(jī)構(gòu)歷更迭時(shí)周的承接點(diǎn)查驗(yàn)兩種類型散。前者發(fā)管生在建設(shè)單位陰向物業(yè)管兆理企業(yè)移交物業(yè)擠的過程中約，后者發(fā)盤生在業(yè)主大會(huì)虎或產(chǎn)權(quán)單罩位向新的小物業(yè)管理罪企業(yè)移交物業(yè)桿的過程中豈。第五章垃物業(yè)線的承接誤查驗(yàn)一、物業(yè)味查驗(yàn)的主格要內(nèi)容與糊方法查驗(yàn)項(xiàng)目?jī)?nèi)容物業(yè)資料1、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖、配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；2、設(shè)施設(shè)備的安裝、使用、維護(hù)保養(yǎng)等資料；3、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明書；4、物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)共用部位1、主體結(jié)構(gòu)、外墻及屋面；2、共用部位樓面、地面、內(nèi)墻面、天花、門窗；3、公共衛(wèi)生間和陽臺(tái)；4、公共走廊、樓道及其扶手、護(hù)欄。共用設(shè)施設(shè)備種類繁多，凡是不是業(yè)主獨(dú)立擁有的都屬于共用的設(shè)備設(shè)施，如電梯、給水排水等等園林綠化工程園林綠化一般分為園林植物和園林建筑。物業(yè)園林植物一般有花卉、樹木、草坪等。園林建筑主要有小品、花架等。其他公共配套設(shè)施物業(yè)大門、圍墻、道路、廣場(chǎng)、社區(qū)活動(dòng)中心等等重要的知老識(shí)點(diǎn)：物業(yè)查驗(yàn)宋的方式查驗(yàn)方式方法觀感查驗(yàn)對(duì)對(duì)象外觀的檢查，一般采取目視、觸摸等方式使用查驗(yàn)啟用設(shè)備設(shè)施來直接檢查其符合性、舒適性和安全性。檢測(cè)查驗(yàn)通過運(yùn)用儀器、儀表、工具等對(duì)檢測(cè)對(duì)象進(jìn)行測(cè)量。試驗(yàn)查驗(yàn)通過必要的試驗(yàn)方法來測(cè)試相關(guān)設(shè)施設(shè)備的性能。二、物昨業(yè)管理凱機(jī)構(gòu)更聞迭時(shí)的隸承接查胖驗(yàn)在物業(yè)管撥理機(jī)構(gòu)發(fā)頁生更迭時(shí)胖，新的物粘業(yè)管理企勁業(yè)必須在垃下列條件星均滿足的但情況下實(shí)什施承接查和驗(yàn)：（1）物業(yè)的產(chǎn)啊權(quán)單位或希業(yè)主大會(huì)茫與原有物豈業(yè)管理機(jī)輩構(gòu)完全解地除了物業(yè)您服務(wù)合同簽；（任何一騾方不能單腦方面接觸證服務(wù)合同必。）（2）物乏業(yè)的產(chǎn)權(quán)扒單位或業(yè)有主大會(huì)同刊新的物業(yè)炸管理企業(yè)跑簽訂了物該業(yè)服務(wù)合辣同。二、物瓜業(yè)查驗(yàn)墳的內(nèi)容查驗(yàn)方面查驗(yàn)內(nèi)容物業(yè)資料情況除檢查的設(shè)計(jì)承接查驗(yàn)新建物業(yè)的相關(guān)資料以外，還要對(duì)原管理機(jī)構(gòu)在管理過程中產(chǎn)生的重要質(zhì)量記錄進(jìn)行交流。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)狀1、建筑結(jié)構(gòu)及裝飾裝修工程的狀況；2、供配電、給水排水、消防、電梯、空調(diào)等機(jī)電設(shè)施設(shè)備；3、保安監(jiān)控、對(duì)講門禁設(shè)施；4、綠化及設(shè)施；5、清潔衛(wèi)生設(shè)施；6、停車場(chǎng)、門崗、道閘設(shè)施；7、室外道路、雨污水井等排水設(shè)施；8、公共活動(dòng)場(chǎng)所及娛樂設(shè)施；9、其他需了解查驗(yàn)的設(shè)施、設(shè)備。各項(xiàng)費(fèi)用與收支情況、項(xiàng)目機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況包括物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)、水電費(fèi)、其他有償服務(wù)費(fèi)收取和支出，維修資金的收取，使用和結(jié)存，各類押金、欠收款項(xiàng)、待付費(fèi)用等賬務(wù)情況。其他內(nèi)容物業(yè)管理用房、產(chǎn)權(quán)屬所有業(yè)主的設(shè)備、工具、材料。與水、電、通信等市政管理單位的供水、供電合同、協(xié)議等。熟悉了邁解的知井識(shí)點(diǎn)：一、物綁業(yè)管理罪工作的貞移交移交工作醉分為三種遍情況；一是由建設(shè)固單位將諸新建物曾業(yè)移交侮給物業(yè)柏管理企掏業(yè)；二是在業(yè)主大窄會(huì)選聘新家的物業(yè)管桂理企業(yè)并例訂立物業(yè)疼服務(wù)合同棟后，由業(yè)鐵主大會(huì)或憐物業(yè)產(chǎn)權(quán)謊單位將物盟業(yè)移交給仇物業(yè)管理短企業(yè)；三是在物業(yè)管止理企業(yè)與頃業(yè)主大會(huì)膝或物業(yè)產(chǎn)序權(quán)單位終罩止物業(yè)服睬務(wù)合同、皂退出物業(yè)枯管理項(xiàng)目罪的同時(shí)，米由物業(yè)管棕理企業(yè)向斧業(yè)主大會(huì)恨或物業(yè)產(chǎn)圖權(quán)單位移校交或交接奔物業(yè)。（一）新物業(yè)的移交雙方在新建州物業(yè)的遭移交過類程中移交方：補(bǔ)開發(fā)建設(shè)等單位承接方壁：物業(yè)夢(mèng)管理企具業(yè)。（二）拳移交內(nèi)菌容移交的口物業(yè)資上料包括欺：產(chǎn)權(quán)網(wǎng)資料，村竣工驗(yàn)渠收資料曉，設(shè)計(jì)火、施工籃資料，鋒機(jī)電設(shè)物備資料癢。物業(yè)蔬保修和續(xù)物業(yè)使皮用說明賤資料，盟業(yè)主資半料。移交的浩對(duì)象包括：物業(yè)共甲用部位樓、共用泛設(shè)施設(shè)蘿備以及架相關(guān)清起單（如房屋絮建筑清單漠、共用設(shè)繼施設(shè)備清掩單、園林銅綠化工程促清單、公敬共配套設(shè)芒施清單等慎）。建設(shè)雜單位應(yīng)按愁照有關(guān)法聾規(guī)政策規(guī)滅定，向物鋸業(yè)管理企纖業(yè)提供物妹業(yè)管理用詠房。二、物犬業(yè)管理絨機(jī)構(gòu)更裂迭時(shí)管交理工作碰的移交（一）移炸交雙方物業(yè)管理慣機(jī)構(gòu)發(fā)生頑更迭時(shí)管邊理工作的蹦移交包括女：（1）各原有物必業(yè)管理魂機(jī)構(gòu)向襪業(yè)主大顧會(huì)或物肝業(yè)產(chǎn)權(quán)寄單位移種交移交方塑：原有營(yíng)物業(yè)管束理企業(yè)承接方賣：業(yè)主陽大會(huì)或直物業(yè)產(chǎn)友權(quán)單位（2）執(zhí)業(yè)主大離會(huì)或物僚業(yè)產(chǎn)權(quán)留單位向魄新的物倡業(yè)管理列企業(yè)移元交移交方川：業(yè)主柏大會(huì)或取物業(yè)產(chǎn)氣權(quán)單位承接方：背新的物業(yè)則管理企業(yè)。（二）暈移交內(nèi)湯容1．物業(yè)聯(lián)資料（1）每物業(yè)產(chǎn)硬權(quán)資料源、綜合圾竣工驗(yàn)鳴收資料腥、施工耀設(shè)計(jì)資變料、機(jī)銀電設(shè)備亮資料等撓。（2）突業(yè)主資瘋料包括瘋：1）業(yè)主壁入住資料騾，包括入嫁住通知書斜、入住登偵記表、身俗份證復(fù)紹印件、相難片；2）房屋鑰裝修資料嫁，包括裝鳳修申請(qǐng)表賤、裝修驗(yàn)贏收表、裝當(dāng)修圖紙、漏消防審批們、驗(yàn)收?qǐng)?bào)彩告、違章萌記錄等。（3）管日理資料包睛括：各類贊值班記錄賠、設(shè)備維扔修記錄、巴水質(zhì)化驗(yàn)周報(bào)告等給壩類服務(wù)質(zhì)柴量的原始咸記錄。（4）財(cái)掃務(wù)資料包牙括：固定騾資產(chǎn)清單細(xì)、收支賬圖目表、債遙權(quán)債務(wù)移某交清單、碗水電抄表課記錄及費(fèi)遷用代手代阻繳明細(xì)表烤、物業(yè)服傭務(wù)費(fèi)收繳蹄明細(xì)表、招維修資金役使用審批烈資料記錄信、其他需杯移交的各精類憑證表示格清單。（5）心合同協(xié)案議書，肝指對(duì)內(nèi)渡對(duì)外簽就訂的合逼同、協(xié)永議原件筍。（6）歡人事檔肝案資料蚊，指雙抱方同意請(qǐng)移交留逃用的在歲職人員醉的人事脆檔案、圣培訓(xùn)、軟考試記動(dòng)錄等。（7）傅其他需膝要移交甩的資料嫁。2．物業(yè)世共用部位進(jìn)及共用設(shè)農(nóng)施設(shè)備管桑理工作的心交接（1）房漏屋建筑工慶程共用部贈(zèng)位及共用碑設(shè)施設(shè)備管，包括消邁防、電梯圖、空調(diào)、聚給水排水坦、供配電敘等機(jī)電設(shè)濫備及附屬帝配件，共搭用部位的均門窗，各依類設(shè)備房啄、管道井范、公共門資窗的鑰匙降等；（2）礎(chǔ)共用配希套設(shè)施穩(wěn)，包括窯環(huán)境衛(wèi)對(duì)生設(shè)施圣（垃圾水桶、箱鄭、車等乒）、綠喬化設(shè)施腰、公共嫌秩序與針消防安合全的管舉理設(shè)施顫（值班壩室、崗適亭、監(jiān)駐控設(shè)施狂、車輛壇道閘、兄消防配駁件等）亂、文娛愉活動(dòng)設(shè)面施（會(huì)伯所、游套泳池、識(shí)各類球旱場(chǎng)等）岔；（3）奧物業(yè)管籍理用房栽，包括采辦公用用房、活此動(dòng)室、著員工宿煎舍、食兇堂（包穿括設(shè)施糧）、倉送庫等。肺停車場(chǎng)傷、會(huì)所質(zhì)等需要助經(jīng)營(yíng)許棄可證和優(yōu)資質(zhì)的賄，移交寸單位應(yīng)津協(xié)助辦納理變更符手續(xù)。例題：1.在物業(yè)巡壽管理機(jī)再構(gòu)發(fā)生愁更迭時(shí)恰，新的紫物業(yè)服急務(wù)企業(yè)沫必須在族（D）情況到下，方京可實(shí)施所承接查右驗(yàn)。A物業(yè)您的產(chǎn)權(quán)單靈位與原有茂的物業(yè)管聲理機(jī)構(gòu)完抵全解除了臣物業(yè)服務(wù)鴨合同B物業(yè)盜的業(yè)主大龜會(huì)與原有阻的物業(yè)管堆理機(jī)構(gòu)完城全解除物義業(yè)服務(wù)合臥同C物業(yè)父的產(chǎn)權(quán)單耗位或業(yè)主招大會(huì)同新貓的物業(yè)服且務(wù)企業(yè)簽仙訂了物業(yè)檢服務(wù)合同D物業(yè)愁的產(chǎn)權(quán)劇單位與悄原有物兄業(yè)管理水機(jī)構(gòu)完仿全解除成了物業(yè)尿服務(wù)合線同并且成同新的方物業(yè)服命務(wù)企業(yè)魄簽訂了風(fēng)物業(yè)服鏡務(wù)合同2.物秩業(yè)管理古機(jī)構(gòu)更蔬迭時(shí)，怒管理工砌作應(yīng)移共交的合唯同協(xié)議勁書是指六（B淡）A各錢類值班陶記錄各B對(duì)袋內(nèi)對(duì)外羨簽訂的于合同、戀協(xié)議原息件C設(shè)牌備維修餐記錄聞D對(duì)獵內(nèi)對(duì)外灰簽訂的柱合同、念協(xié)議原艱件或附霸件3.物貍業(yè)的共慚用設(shè)施排設(shè)備種辣類繁多誘，各種仔物業(yè)配飽置的設(shè)風(fēng)備不盡屋相同，夕共用設(shè)幟施設(shè)備抓承接查馳驗(yàn)的主索要內(nèi)容表有（障B）A樓陡道及其莖扶手醫(yī)B安書全防范關(guān)系統(tǒng)錄C主予體結(jié)構(gòu)搖及外墻聲D豬內(nèi)墻面4.物業(yè)穗的查驗(yàn)的釣過程中，唇（A忌）查驗(yàn)是鳴對(duì)查驗(yàn)對(duì)燃象外觀的搞檢查，一弟般采取目懲視、觸摸皮等方法進(jìn)扇行。A觀析感B沃檢測(cè)濟(jì)C猜試驗(yàn)投D使起用5.物業(yè)洲管理機(jī)構(gòu)車更迭，管園理工作移鎮(zhèn)交中的重蝦點(diǎn)和難點(diǎn)外是（B財(cái)）A管逝理資料線的移交廉B悶承接時(shí)介的物業(yè)肚管理運(yùn)栗作銜接充C銀人事檔未案資料繡的移交捐D甜合同協(xié)朵議書的滑移交備齊資料填寫申報(bào)登記表登記簽訂管理服務(wù)協(xié)議辦理開工手續(xù)施工驗(yàn)收重要的知眠識(shí)點(diǎn)：一、裝泳飾裝修賀流程第六章蟲物雹業(yè)入住用與裝修衫管理二、流程涂分述1.備印齊資料資料的準(zhǔn)取備由業(yè)主舍（或物業(yè)依使用人）饑和施工隊(duì)省分別準(zhǔn)備膀和提供。旦一般包括物業(yè)所宴有權(quán)證鞋明，申請(qǐng)人南身份征踢原件及裹復(fù)印件，裝飾裝修絡(luò)設(shè)計(jì)方案，裝修施證工單位稈資質(zhì)，原有建硬筑、水遲電氣等祖改動(dòng)設(shè)寫計(jì)和相顏關(guān)審批，以及其酸他法規(guī)規(guī)擦定的相關(guān)劇內(nèi)容。物昌業(yè)使用人浸對(duì)物業(yè)進(jìn)塌行裝飾裝球修時(shí)，還受應(yīng)當(dāng)取得遲業(yè)主的書嚼面同意。2.描物業(yè)裝座飾裝修餃申報(bào)用戶在入愚住過程中路，應(yīng)已收端到物業(yè)管家理企業(yè)發(fā)猶出的裝修手冊(cè)芹及裝修申揪報(bào)登記表。用戶歌在裝修刃施工前出，須認(rèn)蟻真閱讀柜裝修手原冊(cè)，填芳寫申報(bào)督登記表脆，并提拼交管理圣單位登鈔記備案雕。只有宋在物業(yè)啦管理單明位對(duì)裝躍飾裝修蜜內(nèi)容的孕登記備防案完成如之后，蒜用戶才斃能動(dòng)工丈裝修。3.物方業(yè)裝飾裝已修登記物業(yè)管魯理單位媽在進(jìn)行始裝飾裝溉修登記澤時(shí)，可駁以書面佳形式將裝飾裝市修工程執(zhí)的禁止肺行為和鼻注意事炒項(xiàng)告知裝打修人和鑒裝修人幫委托的撐裝飾裝干修企業(yè)淋，并且是督促裝社修人在攝裝飾裝史修開工娛前主動(dòng)經(jīng)告知鄰方里。物仔業(yè)管理細(xì)單位應(yīng)僻該在規(guī)瘋定工作之日（一般為指3個(gè)教工作日）內(nèi)完方成登記域工作；患超出物漿業(yè)項(xiàng)目戚管理單死位管理董范圍的教，應(yīng)報(bào)吼主管部譯門物業(yè)管打理單位破應(yīng)詳細(xì)蠢檢查裝欺飾裝修笛申請(qǐng)登批記表中凡的裝修恨內(nèi)容，有下列貴行為之倡一的將兇不予登谷記：（1）未復(fù)經(jīng)原設(shè)計(jì)艘單位或具美有相應(yīng)資研質(zhì)等級(jí)的疑設(shè)計(jì)單位惹提出設(shè)計(jì)臂方案，擅漠自變動(dòng)建慢筑主體和騎承重結(jié)構(gòu)倆的；（2）赤將沒有鍋防水要蒙求的房穿間或者該陽臺(tái)改碼為衛(wèi)生瞞間、廚牙房間的雞；（3）擴(kuò)斥大承重墻蝕上原有的慣門窗尺寸央，拆除連節(jié)接陽臺(tái)的舉磚混凝土腐墻體的；（4）濟(jì)損壞房巨屋原有霸的節(jié)能黨設(shè)施，司降低節(jié)象能效果臣的；（5）旁未經(jīng)城短市規(guī)劃當(dāng)行政主摟管部門敏批準(zhǔn)搭孫建建筑逮物、構(gòu)洗筑物的柏；（6）未揚(yáng)經(jīng)城市規(guī)龍劃行政主征管部門批殘準(zhǔn)改變住腫宅外立面蛾，在非承得重外墻上譯開門、窗晚的；（7）厘未經(jīng)供掌暖管理遙單位批吵準(zhǔn)拆改證供暖管錘道和設(shè)矩施的；（8）未頸經(jīng)燃?xì)夤苎世韱挝慌饻?zhǔn)拆改燃無氣管道和喚設(shè)施的；（9）粗其他影珍響建筑放結(jié)構(gòu)和蛛使用安忽全的行啊為。4.簽訂《火物業(yè)裝藥飾裝修嫂管理服香務(wù)協(xié)議適》包括以遷下內(nèi)容沫：（1）裝菠飾裝修工頁程的實(shí)施洗內(nèi)容；（2）裝舊飾裝修工握程的實(shí)施麗期限；（3）允顛許施工的榜時(shí)間；（4）宗廢棄物稍的清運(yùn)揪與處置（5）外刑立面設(shè)施孩及防盜窗到的安裝要議求；（6）弊禁止行房誠為和注況意事項(xiàng)滾；（7）管斜理服務(wù)費(fèi)復(fù)用；（8）違丹約責(zé)任；（9）其按他需要約哲定的事項(xiàng)韻。5.心辦理開槽工的一鄰般手續(xù)（1）秩業(yè)主按憲有關(guān)規(guī)殲定向物耐業(yè)管理蛾單位（圖或指定淘方）繳患納裝飾稻裝修管秧理服務(wù)支費(fèi)；（2）裝灰飾裝修施倘工單位應(yīng)四到物業(yè)管白理單位辦瘦理開工證升、出入證盆等；（3）裝燙修人或裝灘飾裝修施芝工單位應(yīng)盼備齊滅火前器等消防懲器材。6.施惠工物業(yè)裝飾際裝修施工索期間，裝烏修人和裝堪飾裝修施坊工單位應(yīng)仁嚴(yán)格按照塑裝修申報(bào)燥登記的內(nèi)枝容組織施女工。7.慌驗(yàn)收物業(yè)管理涉單位應(yīng)按抖照裝飾裝唱修管理服盛務(wù)協(xié)議進(jìn)慨行現(xiàn)場(chǎng)檢士查，對(duì)照此裝修申報(bào)皇方案和裝惡飾裝修實(shí)嫂際結(jié)果進(jìn)憲行比較驗(yàn)辟收，驗(yàn)收霉合格后應(yīng)潛簽署書面腰意見。三、物輝業(yè)裝飾瘦裝修范銅圍和時(shí)削間管理物業(yè)裝飾摧裝修的區(qū)麻域關(guān)鍵是跳遵循“自有區(qū)域”的范堡圍。裝飾裝主修時(shí)間吐應(yīng)根據(jù)敲各地不榮同的作縱息時(shí)間硬、季節(jié)獵交換以稍及習(xí)慣稻習(xí)俗等桃綜合確景定。（1）綱一般裝宰修時(shí)間視是指除頑節(jié)假日熟之外的邊正常時(shí)今間。（2）授特殊裝千修時(shí)間外是指節(jié)頁假日休緩息時(shí)間忍。（3）底裝修期怪是指裝友飾裝修類過程的艇完結(jié)時(shí)核間（一莖般不超振過三個(gè)塑月）。四、物業(yè)孩裝飾裝修叼管理的要疫求為確保物粉業(yè)安全和閉全體業(yè)主烏的合法權(quán)罵益，物業(yè)城裝飾裝修涌管理應(yīng)重堂點(diǎn)檢查：（1）迫有無變捧動(dòng)建造曉主體和漫承重結(jié)則構(gòu)。（2）有虹無將沒有挎防水要求村的房間或潤(rùn)者陽臺(tái)改土為衛(wèi)生間幕、廚房間生。（3）有打無擴(kuò)大承果重墻上原去有的門窗晨尺寸，拆敵除連接陽聽臺(tái)的磚、椒混凝土墻浮體。（4）有授無損壞房筆屋原有節(jié)呀能設(shè)施，齡降低節(jié)能按效果。（5）想有無其斧他影響脆建筑結(jié)鵲構(gòu)和使抓用安全蓄的行為旬。（6）有凝無未經(jīng)有碎關(guān)單位的騾批準(zhǔn)的下割列行為：1）搭轎建建筑測(cè)物、構(gòu)候筑物；車2）改律變住宅高外立面征，在非舞承重外賊墻上開能門、窗說的；3羨）拆改爺供暖管蕉道和設(shè)半施；4叨）拆改秩燃?xì)夤艹堑篮驮O(shè)跌施；5濃）超過顏設(shè)計(jì)標(biāo)能準(zhǔn)或者近規(guī)范增推加樓面盯荷載的尖；6）瘡改變衛(wèi)哥生間、影廚房間巡壽防水層域的。同時(shí)，還宗應(yīng)注意檢撫查以下方捷面：1）施工求現(xiàn)場(chǎng)有無氏采取必要醬的安全防記護(hù)和消防揀措施，有小無擅自動(dòng)孤用明火和彼進(jìn)行焊接娃作業(yè)等；2）有無菌任意刨鑿類樓地面、遇穿鑿梁柱素等；3）樓地重面鋪設(shè)材餓料是否超睛過10m揀m、新砌腥隔墻是否諒采用輕質(zhì)鈔材料等；4）是茫否符合軋物業(yè)裝漁修公共秘及室外堆統(tǒng)一要頁求（如禮空調(diào)室鋼外機(jī)的鍵安裝和么排水的遞統(tǒng)一要搜求、陽襲臺(tái)欄桿譜的統(tǒng)一派要求等哄）；5）物份業(yè)裝修以方案和褲材料的議選擇是眉否符合裙環(huán)保、橡節(jié)能的蠻要求。五、在直物業(yè)裝兆飾裝修救中各方熊主體的跌責(zé)任（一）裝篩修人和裝連修企業(yè)的總責(zé)任裝修人系冒指業(yè)主或病物業(yè)使用息人，裝修額企業(yè)指裝耗修施工單摟位。裝修名人和裝修乏企業(yè)在裝或飾裝修活才動(dòng)中的責(zé)歡任包括以叨下內(nèi)容：（1）因裝飾裝線修活動(dòng)造袖成相鄰住龜宅的管道戶堵塞、滲蹈漏水、停哪水停電、栽物品毀壞恰等，依據(jù)融責(zé)任，由串裝修人或鋼施工單位槍負(fù)責(zé)。（2）裝修人裝旨飾裝修活加動(dòng)侵占了龍公共空間吩，對(duì)公共每部位和設(shè)穿施造成損艦害的，責(zé)嚷任由裝修方人承擔(dān)。（3）裝修人境未申報(bào)器登記就盡進(jìn)行住酸宅室內(nèi)競(jìng)裝飾裝屈修活動(dòng)題的，由販城市房西地產(chǎn)行驗(yàn)政主管核部門責(zé)紐奉令改正武，并處洋罰款。（4）裝驢修人違反推規(guī)定，將亮住宅室內(nèi)愿裝飾裝修對(duì)工程委托特給不具有紙相應(yīng)資質(zhì)趴等級(jí)企業(yè)消的，由城烏市房地產(chǎn)果行政主管劣部門責(zé)令缺改正，并歷處罰款。（5）裝傘飾裝修企晨業(yè)自行采勝購或者向扶裝修人推它薦使用不偶符合國(guó)家憲標(biāo)準(zhǔn)的裝帳飾裝修材組料，造成策空氣污染乳超標(biāo)的，弟由城市房綢地產(chǎn)行政電主管部門繼責(zé)令改正胳，造成損旗失的，依蝕法承擔(dān)賠街償責(zé)任。（6）裝奮修活動(dòng)有欄下列行為紙之一的，課由城市房鵲地產(chǎn)行繪政主管蕩部門責(zé)位令改正，并處罰款：1）將沒弦有防水要超求的房間吉或者陽臺(tái)饅改為衛(wèi)生互間、廚房飽間的，或洗者拆除連圖接陽臺(tái)的猜磚、混凝紫土墻體的粥，對(duì)裝修詞人和裝飾破裝修企業(yè)劃分別處以罪罰款；2）損壞衡房屋原有伏節(jié)能設(shè)施陣或者降低位節(jié)能效果盡的，對(duì)裝嶺飾裝修企奮業(yè)處以罰世款；3）擅自障拆改供暖劣、燃?xì)夤軘R道和設(shè)施滑的，對(duì)裝再修人處以喪罰款；4）未經(jīng)搖原設(shè)計(jì)單姥位或者具失有相應(yīng)資潤(rùn)質(zhì)等級(jí)的拍設(shè)計(jì)單位耽提出設(shè)計(jì)機(jī)方案，擅嬌自超過設(shè)指計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或松者規(guī)范增職加樓面荷叼載的，對(duì)吸裝修人和廟裝飾裝修慌企業(yè)分別寺處以罰款爺。（7）未尸經(jīng)城市規(guī)帖劃行政主袋管部門批爐準(zhǔn)，在住慢宅室內(nèi)裝段飾裝修活轎動(dòng)中搭建獸建筑物、誦構(gòu)筑物的雁，或者擅供自改變住著宅外立面會(huì)、在非承嘴重外墻上均開門窗的未，由城市提規(guī)劃行政鈔主管部門般按照有關(guān)糟規(guī)定處罰疫。（8）肺裝修人藏或者裝保飾裝修蝕企業(yè)違鋒反《建依設(shè)工程嘗質(zhì)量管演理?xiàng)l例恐》的，母由建設(shè)換行政主意管部門鐵按照有彈關(guān)規(guī)定宋處罰。（9）糞對(duì)不按位照國(guó)家余有關(guān)規(guī)哲定進(jìn)行秘的特種福作業(yè)操暑作的，面根據(jù)情墾節(jié)處以娛罰款；我情節(jié)嚴(yán)輕重的，英責(zé)令停恨業(yè)整頓拋，并處木更高額恭度的罰獄款；造縱成重大蘇安全事到故的，屬降低資袍質(zhì)等級(jí)別或者吊穿銷資質(zhì)蛛證書。（二）物誕業(yè)管理企帥業(yè)和相關(guān)蠟管理部門逐的責(zé)任（1）焰物業(yè)管銅理單位屠發(fā)現(xiàn)裝鼠修人或訓(xùn)者裝飾活裝修企允業(yè)有違朽反相關(guān)播法規(guī)規(guī)地定的行銜為不及裹時(shí)向有赴關(guān)部門幼報(bào)告的害，由房裕地產(chǎn)行車政主管茄部門給艱予警告到，可處惡裝飾裝們修管理攤服務(wù)協(xié)曉議約定偵的裝飾裝捉修管理沒服務(wù)費(fèi)托2～3耳倍的痛罰款。（2）牽物業(yè)裝援飾裝修弟行政主紡管部門帳的工作查人員接駕到物業(yè)媽管理單泰位對(duì)裝樹修人或敬者裝飾獻(xiàn)裝修企旺業(yè)違法享行為的贊報(bào)告后銳，未及饒時(shí)處理巖，玩忽壤職守的潮，應(yīng)依扒法給予擋行政處使分。一、入梁住的資如料準(zhǔn)備幼（三書一表挪一冊(cè)一須舞知）1．《住瞧宅質(zhì)量保價(jià)證書》及泄《住宅使陪用說明書捧》2．《閃入住通宏知書》3．《物對(duì)業(yè)驗(yàn)收須泳知》4．《業(yè)爹主入住房灘屋驗(yàn)收表預(yù)》5．《朗業(yè)主（設(shè)住戶）笛手冊(cè)》6．物業(yè)咐管理有關(guān)兵約定熟悉了尿解的知疊識(shí)點(diǎn)：二、入住紀(jì)期間需要順注意的問朋題（1）業(yè)砍主入住實(shí)確行一站式你柜臺(tái)服務(wù)妥。（2）若因故未穩(wěn)能按時(shí)箏辦理入仗住手續(xù)俊的。（3）應(yīng)趕合理安排樸業(yè)主入住托服務(wù)辦理閉時(shí)間。（4）辦猴理入住手院續(xù)的工作識(shí)現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)張綱貼入住公友告及業(yè)主酸入住流程幅圖。（5）筋指定專芳人負(fù)責(zé)葵業(yè)主辦雀理入住泰手續(xù)時(shí)欄的各類回咨詢和袖引導(dǎo)，瀉以便入擴(kuò)住工作供有秩序鉛地順利語進(jìn)行。（6）注酷意安全保暫衛(wèi)以及車伴輛引導(dǎo)三、裝修鵲管理應(yīng)注棗意的問題（1）注倘意對(duì)服務(wù)信與控制這妖一對(duì)矛盾膛的處理（2）物勵(lì)業(yè)管理單判位要時(shí)時(shí)睡監(jiān)控施工疑現(xiàn)場(chǎng)，避蝦免出現(xiàn)漏殖項(xiàng)或錯(cuò)報(bào)疾項(xiàng)。（3）在字裝飾裝修脹項(xiàng)目申報(bào)估登記時(shí)，腫物業(yè)管理吳單位必須峰到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)盯所附圖紙藥進(jìn)行核對(duì)愧，以防有抗漏項(xiàng)，或纖有大的拆早動(dòng)項(xiàng)目漏湯報(bào)。（4）爪在辦理猴開工手貌續(xù)前，粒物業(yè)管灰理方需犧確認(rèn)裝扛修施工涼的相關(guān)陳手續(xù)是跨否已經(jīng)污完備。（5）在揉施工過程圾中，物業(yè)躺管理方應(yīng)精注意現(xiàn)場(chǎng)挨的監(jiān)察（6）嚴(yán)楚把驗(yàn)收關(guān)烤。（7）對(duì)澤于裝修過踐程中違法輔行為應(yīng)根沃據(jù)相關(guān)法程規(guī)及規(guī)定怒進(jìn)行有理等有據(jù)地處柏理。（8）訊要做好鍬每一階仇段和總見的資料諒管理，踐及時(shí)歸爬檔。1.（B你）手續(xù)的海完成，表別示入住過迎程的完結(jié)遵。A房屋異驗(yàn)收完成彼B領(lǐng)列取房屋鑰朵匙C爛所有費(fèi)用撐交完D臭簽署物異業(yè)管理服哪務(wù)約定2.下列容不是物業(yè)源裝飾裝的侮時(shí)間是（肝D）A一般怒裝飾裝修捉時(shí)間游B裝飾裝蜘修期C膏特殊裝優(yōu)修時(shí)間補(bǔ)D春節(jié)荒裝修3.由物隨業(yè)管理單筆位編纂，踏向業(yè)主、民物業(yè)使用桶人介紹物住業(yè)基本情拌況和物業(yè)兄管理服務(wù)勺相關(guān)內(nèi)容覺的服務(wù)指黃南性質(zhì)的伯文件是（甲C率）A《絲式物業(yè)驗(yàn)收畏須知》港B叛《住宅使秒用說明書驅(qū)》C凡《業(yè)奮主手冊(cè)臂》D坐《臨時(shí)管剛理規(guī)約》4.物業(yè)霉管理單位青發(fā)現(xiàn)裝修著人或者裝叉飾裝修企卵業(yè)有違反舉相關(guān)法規(guī)昨規(guī)定的行哪為不及時(shí)叮向有關(guān)部旨門報(bào)告的盒，由房地浩產(chǎn)行政主默管部門給艦予警告，弓可處裝飾永裝修管理乒服務(wù)協(xié)議泉約定的裝清飾裝修管興理服務(wù)費(fèi)康（B磁）倍揉的罰款。A嗎1~2例B極2~3封C尾3~4冷D鄉(xiāng)豐4~爪55.物業(yè)律企業(yè)辦理較入住需要答準(zhǔn)備的資追料有（A哈BCE昨）A《住委宅質(zhì)量保蝦證書》、獨(dú)《住宅使沃用說明書導(dǎo)》B《入鈔住通知書?！稢《業(yè)洗主入住驗(yàn)童收表》D《業(yè)竭主臨時(shí)公葡約》E《物暖業(yè)驗(yàn)收須偵知》例題：6.裝艇飾裝修帶申請(qǐng)登節(jié)記表中倉的裝修練內(nèi)容，軟有下列認(rèn)行為的由將不予所登記（AB裳CDE毀）A裝妻飾裝修帶申請(qǐng)登億記表中恰的裝修榨內(nèi)容，砍有下列盜行為之收一的將濟(jì)不予登炸記：B將潔沒有防臣水要求熟的房間秤或者陽藍(lán)臺(tái)改為誤衛(wèi)生間騙、廚房尺間的C擴(kuò)大嘩承重墻上暢原有的門蘿窗尺寸，兩拆除連接援陽臺(tái)的磚馬混凝土墻豈體的D損壞例房屋原有托的節(jié)能設(shè)杜施，降低桃節(jié)能效果寨的E未經(jīng)粘城市規(guī)劃帳行政主管榨部門批準(zhǔn)駐改變住宅惡外立面，填在非承重謀外墻上開教門、窗的7.裝修拔管理應(yīng)注笑意(ABC涼DE)A物解業(yè)管理輛單位要罰時(shí)時(shí)監(jiān)葛控施工證現(xiàn)場(chǎng)，鐮避免出谷現(xiàn)漏項(xiàng)拌或錯(cuò)報(bào)綢項(xiàng)B物業(yè)肉管理單位腸必須到現(xiàn)群場(chǎng)對(duì)所附保圖紙進(jìn)行渣核對(duì)C在施舒工過程中間，物業(yè)管蒜理方應(yīng)注芽意現(xiàn)場(chǎng)的輩監(jiān)察D對(duì)于交裝修過程閱中違法行賄為應(yīng)根據(jù)徹相關(guān)法規(guī)摘及規(guī)定進(jìn)雹行有理有算據(jù)地處理E嚴(yán)棍把驗(yàn)收私關(guān)案例分起析：劉先生2漏004年太購買了一什套120宴㎡的住房月，同年8軌月，開發(fā)修商通知?jiǎng)炏壬胱『?。在辦理擠了相關(guān)入贊住手續(xù)后冤，劉先生何領(lǐng)到了新竹房鑰匙。炒物業(yè)管理捆員工的陪撲同下，劉具先生對(duì)新鈔房進(jìn)行驗(yàn)艱收。在驗(yàn)秘收過程中選，劉先生襪發(fā)現(xiàn)了多否處質(zhì)量問愚題，隨行違的物業(yè)企遣業(yè)員工將比其一一記鐘錄在驗(yàn)房酬單上。因繪此，劉先纖生退了鑰舌匙，要求桑等提出的則質(zhì)量問題依解決后再裙來收房。兩個(gè)月扶后，劉狗先生接撿到再次狠驗(yàn)房通建知。經(jīng)中過驗(yàn)房卷確認(rèn)，矩房屋質(zhì)襖量問題弦已基本室得到解堂決。于鄰是劉先槐生收下米了鑰匙骨，但是織物業(yè)服敗務(wù)公司虹要求劉跨先生交廣齊第一泛次驗(yàn)房角到現(xiàn)在幫的物業(yè)矛管理費(fèi)扣。劉先穗生認(rèn)為邊，應(yīng)該捆從自己霧驗(yàn)收房胡子合格愧之日起柜才能收黎物業(yè)管墾理費(fèi)，垮或者從析要求自荷己再次閘驗(yàn)房的晴掛號(hào)信醫(yī)寄出的館次日起盯收取。拘因此，鬧劉先生畢與物業(yè)綠管理公玩司各持踏已見，聲爭(zhēng)論不錯(cuò)休。請(qǐng)問：(1)物量業(yè)管理公崖司是否應(yīng)硬收取劉先挺生這段時(shí)初間的物業(yè)民管理費(fèi)用酸？(2)肯如果物紹業(yè)管理爺公司不米向劉先李生收取忠這段時(shí)手間的物剝業(yè)管理敘費(fèi)，則偷應(yīng)該向役誰收取稻？為什餡么？參考答難案：(1)物查業(yè)管理公銀司不應(yīng)該陡收取劉先究生的物業(yè)臨管理費(fèi)用當(dāng)。劉先生挑第一次驗(yàn)避房時(shí)因質(zhì)紀(jì)量有問題笨退回了鑰物匙，應(yīng)視岔為商品房敢不符合交抱付條件，予開發(fā)商未斑向其交房溜。經(jīng)整改鄭后，驗(yàn)收逝雙方確認(rèn)桐商品房交澤付條件，哪劉先生這溪才收了新抱房，此時(shí)吉才視為法扯律意義上別開發(fā)商正老式向劉先亭生交付了婆商品房。(2)籠根據(jù)國(guó)偶務(wù)院《憑物業(yè)管婦理?xiàng)l例凡》第四事十二條受規(guī)定，糊已竣工耐但尚未胸出售或撐尚未交抬給物業(yè)勝買受人晉的物業(yè)糠，物業(yè)繼服務(wù)費(fèi)點(diǎn)用由建抱設(shè)單位念交納。百因此，抖商品房蔥整改期跪間的物碼業(yè)管理桌費(fèi)用屬坊尚未交液付業(yè)主歐期間的箭物業(yè)管奔理費(fèi)用粱，物業(yè)血管理公旱司應(yīng)該勢(shì)向開發(fā)仆商收取蜓，而不頁應(yīng)由業(yè)侍主承擔(dān)影。一、房握屋及設(shè)孤施設(shè)備宜維修養(yǎng)坐護(hù)計(jì)劃籃的制訂維修養(yǎng)護(hù)論的方式與敞類別（1）維修耍方式預(yù)防性撥維修、拒事后維怒修、緊姓急搶修（2）維修谷養(yǎng)護(hù)的季類別大修、陳中修、乘小修二、維修汁養(yǎng)護(hù)計(jì)劃恥的編制1、明確目標(biāo)2、收集資倍料（以往運(yùn)絨行資料、冤技術(shù)診斷掠狀況、技傍術(shù)檔案資外料）3、計(jì)劃草案便編寫4、計(jì)劃草案焦論證（技術(shù)稀可行性運(yùn)、資源外的滿足墾情況、貧資金的星落實(shí)情括況、能芳否滿足奴需求、濃計(jì)劃客蹤蝶執(zhí)行性逗等）5、計(jì)劃確定廟，履行必含要