二手房的稅費(fèi)種類與計(jì)算方法

二手房的稅費(fèi)種類與計(jì)算方法房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人操作實(shí)務(wù)之----------授課人：郭劍榮稅費(fèi)第一頁(yè)，共四十七頁(yè)。

二手房的稅費(fèi)種類

與計(jì)算方法

作為一名優(yōu)秀的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，不但要對(duì)二手房的稅費(fèi)了如指掌，還要能最快最準(zhǔn)確的計(jì)算出一套房產(chǎn)的交易所產(chǎn)生的所有費(fèi)用。這也是體現(xiàn)你專業(yè)的一種表達(dá)方式。第二頁(yè)，共四十七頁(yè)。第一節(jié)稅法的基礎(chǔ)知識(shí)第三頁(yè)，共四十七頁(yè)。第一節(jié)稅法的基礎(chǔ)知識(shí)稅法是調(diào)整稅收征納關(guān)系的法律規(guī)范的總稱第四頁(yè)，共四十七頁(yè)。第一節(jié)稅法的基礎(chǔ)知識(shí)

依據(jù)國(guó)家社會(huì)職能參與剩余產(chǎn)品的分配的一種規(guī)范形式稱之為稅收第五頁(yè)，共四十七頁(yè)。第一節(jié)稅法的基礎(chǔ)知識(shí)換言之：為了國(guó)家實(shí)現(xiàn)他的社會(huì)職能，國(guó)家憑借其政治權(quán)力，按照有關(guān)規(guī)定無(wú)償取得財(cái)政收入的一種形式，因此稅收具有強(qiáng)制性，是每一個(gè)具有納稅能力的公民所應(yīng)盡的義務(wù)。第六頁(yè)，共四十七頁(yè)。納稅人：是指稅法規(guī)定的直接負(fù)有納稅義務(wù)的社會(huì)組織和個(gè)人，是納稅義務(wù)和承擔(dān)者。每一種稅在稅法中都規(guī)定了特定類型社會(huì)組織和個(gè)人。當(dāng)主體符合這一特定資格時(shí)就要依法履行納稅義務(wù)。第一節(jié)稅法的基礎(chǔ)知識(shí)第七頁(yè)，共四十七頁(yè)。第一節(jié)稅法的基礎(chǔ)知識(shí)目前，我國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅、費(fèi)主要包括:土地出讓金印花稅土地增值稅契稅個(gè)人所得稅營(yíng)業(yè)稅及附加第八頁(yè)，共四十七頁(yè)。第二節(jié)二手房有關(guān)稅費(fèi)種類第九頁(yè)，共四十七頁(yè)。第二節(jié)二手房有關(guān)稅、費(fèi)種類契稅第十頁(yè)，共四十七頁(yè)。契稅契稅：是指土地、房屋、不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，按當(dāng)事人從方訂立契約時(shí)，對(duì)產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅。在我國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬承受的單位和個(gè)人均為契稅的納稅人。即買方第十一頁(yè)，共四十七頁(yè)。契稅什么情況下征收契稅：國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。包括：出售、贈(zèng)予和交換；房屋買賣：贈(zèng)予、交換。以下方式視為轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，予以征收：以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股；以土地、房屋權(quán)屬抵債；以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬；以預(yù)購(gòu)方式或者預(yù)付集資建房方式承受土地房屋權(quán)屬。1993年8月1日起個(gè)人購(gòu)買普通住宅為1.5%，其他3%。2005年6月1日起調(diào)整為以受理時(shí)間為準(zhǔn)。第十二頁(yè)，共四十七頁(yè)。第二節(jié)二手房有關(guān)稅、費(fèi)種類個(gè)人所得稅第十三頁(yè)，共四十七頁(yè)。個(gè)人所得稅個(gè)人所得稅:是國(guó)家對(duì)公民個(gè)人所得所征收的稅即賣方個(gè)人出售房地產(chǎn)有增值的,按全額的1.5%計(jì)征產(chǎn)權(quán)人住滿五年以上且為唯一家庭生活住房的,經(jīng)申請(qǐng)審核確認(rèn)后免征轉(zhuǎn)讓前后一年內(nèi)購(gòu)房的,經(jīng)申請(qǐng)批準(zhǔn)后可以納稅保證金形式繳交,轉(zhuǎn)讓方在購(gòu)房后另行向稅務(wù)部門申請(qǐng)退稅。個(gè)人已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房免征。第十四頁(yè)，共四十七頁(yè)。第二節(jié)二手房有關(guān)稅、費(fèi)種類營(yíng)業(yè)稅及附加第十五頁(yè)，共四十七頁(yè)。營(yíng)業(yè)稅及附加營(yíng)業(yè)稅及附加：通常稱為兩稅一費(fèi)，包含營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和教育附加費(fèi)營(yíng)業(yè)稅：是對(duì)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人開(kāi)征的一種稅城市建設(shè)維護(hù)稅隨增值稅、消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅附征并專門用于城市建設(shè)的一種特別目的稅教育費(fèi)附加是隨增值稅、消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅附征并專門用于教育的一種特別目的稅第十六頁(yè)，共四十七頁(yè)。營(yíng)業(yè)稅及附加銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅稅率為5%城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加因城市的不同每個(gè)地方都有差異。廈門為0.5%+0.05%共5.55%非住宅出售的按增值額的5.55%計(jì)征個(gè)人自建自用住房出售的免征涉外的稅率為5.05%個(gè)人已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房免征單位房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的按增值額部份征收第十七頁(yè)，共四十七頁(yè)。營(yíng)業(yè)稅及附加以產(chǎn)權(quán)證發(fā)證時(shí)間或契稅完稅時(shí)間起計(jì)算個(gè)人購(gòu)買住宅不足五年出售的按全額(成交價(jià)或評(píng)估價(jià)、市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)）的5.55%計(jì)征，屆滿五年（含五年）出售的普通住宅免征，高檔住宅按增值額的5.55%計(jì)征。個(gè)人交換房地產(chǎn),視同兩個(gè)買賣行為,分別征收。第十八頁(yè)，共四十七頁(yè)。第二節(jié)二手房有關(guān)稅、費(fèi)種類土地出讓金第十九頁(yè)，共四十七頁(yè)。土地出讓金土地出讓金是國(guó)家以土地所有者身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者時(shí)所收取的土地權(quán)益，以劃撥方式獲取的土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓、抵押等市場(chǎng)行為必須補(bǔ)辦出讓手續(xù)，交納出讓金，方可辦理土地登記，土地出讓金一般一次性支付。但有的土地的出讓金金額巨大、辦理出讓手續(xù)所需的時(shí)間較長(zhǎng)，所以也有多次支付的形式。其出讓金數(shù)額計(jì)算方法如下：第二十頁(yè)，共四十七頁(yè)。土地出讓金劃撥商品房（商業(yè)、旅館用房除外）轉(zhuǎn)讓的為土地分?jǐn)偯娣e20元/㎡個(gè)人拆遷安置房轉(zhuǎn)讓的為成交價(jià)的4%個(gè)人自建私有住房轉(zhuǎn)讓的為成交價(jià)的8%其他劃撥用地或限制性出讓用地按規(guī)定先補(bǔ)辦完全出讓手續(xù)，成交價(jià)的1%第二十一頁(yè)，共四十七頁(yè)。第二節(jié)二手房有關(guān)稅、費(fèi)種類印花稅第二十二頁(yè)，共四十七頁(yè)。印花稅印花稅是對(duì)因商事活動(dòng)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、接受權(quán)利許可證照等應(yīng)稅憑證文件為對(duì)象所課征的稅。應(yīng)稅人：雙方各0.05%第二十三頁(yè)，共四十七頁(yè)。第二節(jié)二手房有關(guān)稅、費(fèi)種類土地增值稅第二十四頁(yè)，共四十七頁(yè)。土地增值稅從2007年9月1日起對(duì)二手房交易開(kāi)征土地增值稅具體購(gòu)買房屋的時(shí)間，是以個(gè)人購(gòu)買住房取得的契稅繳款書(shū)的填發(fā)日期和房屋產(chǎn)權(quán)證注明的時(shí)間按照“孰先”的原則確定。稅率為收入全額的0.5%第二十五頁(yè)，共四十七頁(yè)。土地增值稅個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住宅（指高檔住宅、別墅、車位、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓等），凡購(gòu)買滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；購(gòu)買滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅；購(gòu)買未滿三年的全額征收土地增值稅。個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住宅的，暫免征收土地增值稅。第二十六頁(yè)，共四十七頁(yè)。第三節(jié)其他費(fèi)用第二十七頁(yè)，共四十七頁(yè)。第三節(jié)其他費(fèi)用交易手續(xù)費(fèi)第二十八頁(yè)，共四十七頁(yè)。交易手續(xù)費(fèi)征收部門：房地產(chǎn)管理局征收辦法如下：住宅6元/㎡辦公樓12元/㎡商場(chǎng)20元/㎡工業(yè)廠房7元/㎡車庫(kù)14元/㎡車位300元/個(gè)其他用房4元/㎡第二十九頁(yè)，共四十七頁(yè)。第三節(jié)其他費(fèi)用權(quán)屬變更登記費(fèi)第三十頁(yè)，共四十七頁(yè)。權(quán)屬變更登記費(fèi)征收部門：房地產(chǎn)管理局征收辦法如下：住宅210元/套，共有權(quán)證2份以上工本費(fèi)10元/本非住宅300元/宗第三十一頁(yè)，共四十七頁(yè)。第三節(jié)其他費(fèi)用其他費(fèi)用第三十二頁(yè)，共四十七頁(yè)。其他費(fèi)用稅花5元/本有按揭的評(píng)估費(fèi)(評(píng)估價(jià)×0.4%)中介費(fèi):實(shí)際成交價(jià)的2.5%(買方1%,賣方1.5%)代辦費(fèi):過(guò)戶代辦400元/套,按揭代辦400元/套第三十三頁(yè)，共四十七頁(yè)。第四節(jié)計(jì)算方法第三十四頁(yè)，共四十七頁(yè)。第四節(jié)計(jì)算方法

因?yàn)橛?jì)稅基數(shù)是由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)申報(bào)的價(jià)格為準(zhǔn)，也說(shuō)是按過(guò)戶價(jià)來(lái)計(jì)算，所以我們應(yīng)該首先得知過(guò)戶價(jià)格。那過(guò)戶價(jià)是怎么來(lái)得，能否以實(shí)際成交價(jià)來(lái)計(jì)算？如何計(jì)算？第三十五頁(yè)，共四十七頁(yè)。第四節(jié)計(jì)算方法完整的計(jì)算需要提供的以下條件：房產(chǎn)的實(shí)際成交總價(jià)買方的購(gòu)買能力即首付能力與付款方式評(píng)估價(jià)、市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)、原購(gòu)價(jià)銀行對(duì)房產(chǎn)的貸款限制銀行對(duì)買方的貸款限制賣方是否實(shí)收、是否為高檔住宅第三十六頁(yè)，共四十七頁(yè)。第四節(jié)計(jì)算方法過(guò)戶價(jià)計(jì)算方法劃分：一次性付款、分期付款的計(jì)算方法當(dāng)一次性付款或分期付款時(shí)，因?yàn)椴挥觅J款，無(wú)所謂銀行政策，可按當(dāng)時(shí)房管部門制定的最低市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行申報(bào)過(guò)戶，這樣可以獲取最低稅費(fèi)成本。商業(yè)、公積金按揭貸款時(shí)的計(jì)算方法

當(dāng)商業(yè)貸款時(shí)，可以根據(jù)最低市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)申報(bào)過(guò)戶、公積金貸款具體計(jì)算方法如下：第三十七頁(yè)，共四十七頁(yè)。第四節(jié)計(jì)算方法假設(shè)：房產(chǎn)面積100㎡，03年建成，商品房，實(shí)際成交價(jià)100萬(wàn)，客戶首付40萬(wàn)。最低市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)為4800元/㎡，最高評(píng)估價(jià)為8000元/㎡，銀行最高可貸款七成，原價(jià)70萬(wàn)。得知：客戶需要貸款60萬(wàn)計(jì)算方法如下：60萬(wàn)÷7成=8571.4元/成×10成=857140元857140元÷100㎡=8571.4元/㎡以上單價(jià)(8571.4元/㎡)沒(méi)有超過(guò)高檔住宅標(biāo)準(zhǔn),但已經(jīng)增值。需要繳納個(gè)人所得稅，為了避個(gè)稅是否調(diào)整首付款。以原價(jià)過(guò)戶計(jì)算方法如下：(70萬(wàn)×30%=21萬(wàn)+100萬(wàn)-70萬(wàn)=51萬(wàn)，客戶須首付51萬(wàn)，貸49萬(wàn))第三十八頁(yè)，共四十七頁(yè)。第四節(jié)計(jì)算方法實(shí)際成交價(jià)-貸款額度=首付款首付：100萬(wàn)—

40=60萬(wàn)按揭款：857140萬(wàn)×70%=60萬(wàn)契稅：857140元×1.5%=12857.1元個(gè)人所得稅：857140元×1.5%=12857.1元（有增值）營(yíng)業(yè)稅：已經(jīng)滿五年印花稅：857140萬(wàn)×0.05%×2=857.41元(雙方)交易手續(xù)費(fèi)：100㎡×6元/㎡=600元(雙方)中介費(fèi)：100萬(wàn)×2.5%=25000元(實(shí)收)其它稅費(fèi)：3000元合計(jì)：77905元第三十九頁(yè)，共四十七頁(yè)。第四節(jié)計(jì)算方法稅費(fèi)種類商品房公有住房拆遷安置房非住宅類契稅普通1.5%高檔3%普通1.5%高檔3%普通1.5%高檔3%全額的3%個(gè)人所得稅1.5%/未增值免征免征1.5%/未增值免征全額的1.5%營(yíng)業(yè)稅附加5.55%滿五年免征免征5.55%滿五年免征增值額的5.55%土地出讓金無(wú)全額的1%全額的4%無(wú)土地增值稅普通免征普通免征普通免征按年限0.5%交易手續(xù)費(fèi)6元/㎡6元/㎡6元/㎡按各類使用性質(zhì)印花稅雙方各5‰雙方各5‰雙方各5‰雙方各5‰權(quán)屬變更登記普通130元/套普通130元/套普通130元/套300元/套各類房產(chǎn)應(yīng)征稅費(fèi)表第四十頁(yè)，共四十七頁(yè)。第五節(jié)案例分析第四十一頁(yè)，共四十七頁(yè)。第五節(jié)案例分析案例分析A、1996年個(gè)人已購(gòu)公有住房，多層，面積80㎡，原價(jià)25萬(wàn)，現(xiàn)價(jià)80萬(wàn)，最低市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)3800元/㎡，客戶首付30萬(wàn)，求總共稅費(fèi)用多少？B、2004年個(gè)人已購(gòu)商品房，小高層，面積150㎡，原價(jià)80萬(wàn)，現(xiàn)價(jià)160萬(wàn)，最低市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)4500元/㎡，客戶首次貸款最多能貸多少？要交哪些費(fèi)用？怎么算?第四十二頁(yè)，共四十七頁(yè)。第六節(jié)新政補(bǔ)充第四十三頁(yè)，共四十七頁(yè)。新政補(bǔ)充個(gè)人（以家庭為單位）首次購(gòu)買90

㎡以下房產(chǎn)的以1%征收契稅，90-144㎡的契稅為1.5%，144㎡以上按高檔住宅標(biāo)準(zhǔn)征收。其他用房暫不參加此時(shí)優(yōu)惠。二手房成交從2009年1月1日起暫免征收印花稅。第四十四頁(yè)，共四十七頁(yè)。第四十五頁(yè)，共四十七頁(yè)。結(jié)束祝大家成功！第四十六頁(yè)，共四十七頁(yè)。內(nèi)容總結(jié)二手房的稅費(fèi)種類與計(jì)算方法。以預(yù)購(gòu)方式或者預(yù)付集資建房方式承受土地房屋權(quán)屬。轉(zhuǎn)讓前后一年內(nèi)購(gòu)房的,經(jīng)申請(qǐng)