東海大峽谷旅游項目建議書

東海大峽谷旅游項目建議書第一頁，共三十四頁。目錄PART1項目背景分析PART2項目研究思路PART3

DAO公司簡介PART4項目商務(wù)報價第二頁，共三十四頁。PART1項目背景分析宏觀分析：城市、經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃中觀分析：交通、市場、資源微觀分析：區(qū)位、環(huán)境、稟賦第三頁，共三十四頁。1、宏觀分析：城市定海區(qū)域位置優(yōu)越，自然稟賦和人文底蘊(yùn)深厚定海位于長江口與杭州灣的交匯處，北靠富庶發(fā)達(dá)的長江三角洲，與沿海發(fā)達(dá)城市上海、南京、杭州、寧波抵背相依，又與最具潛力的上海浦東開發(fā)區(qū)和寧波北侖開發(fā)區(qū)一衣帶水，毗鄰國家級風(fēng)景名勝區(qū)普陀山、國家級生態(tài)公園朱家尖島，風(fēng)光秀美，氣候宜人。定海全區(qū)總面積1444平方公里，轄7鎮(zhèn)3鄉(xiāng)6個街道，古來歷史悠久，遺址遺跡資源眾多，是一座歷史悠久的海島文化名城。定海在全國經(jīng)濟(jì)圈中的地位定海積極融入上海及環(huán)杭州灣城市群、長三角經(jīng)濟(jì)圈，“橋頭堡”地位突出定海位居我國東部沿海三大經(jīng)濟(jì)圈的長三角經(jīng)濟(jì)圈核心位置，“橋頭堡”地位突出。在未來發(fā)展中，定海主動融入長三角經(jīng)濟(jì)圈，與區(qū)域內(nèi)的城市群實現(xiàn)無縫對接，全方位接受上海及環(huán)杭州灣城市群輻射，促進(jìn)當(dāng)定海當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。本案定海的區(qū)域位置PART1項目背景分析第四頁，共三十四頁。1、宏觀分析：經(jīng)濟(jì)人口經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)定海旅游市場潛力巨大：近年來，定海人口保持了保持增長，經(jīng)濟(jì)發(fā)展提速，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理，以旅游為主的第三產(chǎn)業(yè)比重逐步提高，這些因素的存在為定海旅游項目的發(fā)展形成持續(xù)推力2011年末全區(qū)戶籍人口378246人，其中男性189130人，女性189116人。2006-2011年間其人口增長率維持在0.82‰，未來有繼續(xù)增長空間。人口增長保持上行趨勢，帶動商業(yè)、旅游等向周邊離散集聚特征明顯，利于旅游項目發(fā)展。2011年，全區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值310.03億元，比上年增長15.1％；2011年，全區(qū)實現(xiàn)區(qū)本級財政總收入20.33億元，比上年增長47.2%，五年年均增長32.3%；、2011年，全區(qū)全社會消費品零售總額107.68億元，比上年增長19.1％2011年，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入33077元，增長13.4％。經(jīng)濟(jì)發(fā)展提速，消費能力不斷提升，消費市場水平較高，利于旅游項目發(fā)展。2011年第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值9.85億元，增長1.1％；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值139.10億元，增長18.9％，其中工業(yè)增加值100.43億元，增長20.2％；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值161.08億元，增長12.9％。三次產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)比例為3.2：44.9：51.9。盡管目前仍以第二產(chǎn)業(yè)為主，但第三產(chǎn)業(yè)的比重逐步提高，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整日趨優(yōu)化，利于旅游項目的發(fā)展。PART1項目背景分析第五頁，共三十四頁。1、宏觀分析：規(guī)劃城市榮譽(yù)2008年，定海區(qū)被省委、省政府命名為第二批浙江省示范文明城區(qū)。城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)定海區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體布局呈現(xiàn)“一核三帶”格局：一核為定海城區(qū)(含鹽倉新區(qū))，重點發(fā)展以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為核心的城市經(jīng)濟(jì)，成為區(qū)域綜合服務(wù)中心。三帶分別為南部服務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶、中部生態(tài)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶以及北部臨港產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶。其中，中部生態(tài)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶以中部東西走向山脈為軸，由岑港、雙橋、馬岙、干覽、白泉一線區(qū)域組成，充分利用生態(tài)山地資源，重點發(fā)展生態(tài)休閑旅游和生態(tài)特色農(nóng)業(yè)。城市規(guī)劃總體目標(biāo)圍繞“建設(shè)海洋經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)，構(gòu)建海島和諧社會，打造海洋歷史文化名城”目標(biāo)要求，著力建設(shè)生態(tài)文明，加快建設(shè)幸福宜居城市，全面建成惠及全區(qū)人民的小康社會。PART1項目背景分析本案

定海城市定位：現(xiàn)代化的海島港口城市，重點發(fā)展以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為核心的區(qū)域綜合服務(wù)中心、舟山市近期政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，省級歷史文化名城第六頁，共三十四頁。2、中觀分析：交通定海主動對接舟山市“十二五”綜合交通規(guī)劃，積極融入長三角同城化和全域城鎮(zhèn)化規(guī)劃，加快構(gòu)建層次分明的現(xiàn)代化、一體化集疏運網(wǎng)絡(luò)，將有利于定海旅游項目的發(fā)展與全面升級定海區(qū)未來將著力優(yōu)化綜合交通體系定海屬南北海運和遠(yuǎn)東國際航線之要沖，是中國內(nèi)陸與世界主要港口通航最便捷的起航點之一，被國務(wù)院列入長江三角洲及沿海地區(qū)先行規(guī)劃、先行發(fā)展的地區(qū)之一。定海海陸空交通便捷PART1項目背景分析第七頁，共三十四頁。2、中觀分析：交通陸路交通

目前定海區(qū)擁有1個長途汽車客運中心、1個旅游集散中心、3個客貨運碼頭，在建1個長途汽車客運中心，規(guī)劃建設(shè)2個旅游集散中心。

海上交通

定海區(qū)現(xiàn)有鴨蛋山輪渡碼頭和定海港客運碼頭，鴨蛋山輪渡碼頭通往寧波白峰車渡碼頭，是連接寧波和舟山的重要碼頭；定海港客運碼頭是連接上海和舟山本島的重要海上交通線路，是舟山重要的對外交通港?？者\交通距定海城區(qū)30公里處的舟山普陀山民用機(jī)場，直飛北京、晉江、廈門、上海、武漢、青島等10多個城市。PART1項目背景分析

定海交通優(yōu)勢巨大，陸海空立體交通網(wǎng)絡(luò)完備，方便快捷，通達(dá)性強(qiáng)第八頁，共三十四頁?！吨凵绞卸ê^(qū)旅游發(fā)展規(guī)劃》中提出定海要構(gòu)建“一核四區(qū)”的旅游發(fā)展空間格局。其中“一核”為城市旅游發(fā)展極核，“四區(qū)”為東海大峽谷國家森林公園生態(tài)旅游區(qū)、定海海洋旅游度假區(qū)（含長崗山）、跨海大橋風(fēng)景旅游區(qū)和群島海洋文化體驗區(qū)國務(wù)院旅游業(yè)發(fā)展意見：支持有條件的地區(qū)發(fā)展生態(tài)旅游、森林旅游2009年11月25日，國務(wù)院常務(wù)會議討論并原通過了《關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》，提出要把旅游業(yè)培育成國民經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)，并支持有條件的地區(qū)發(fā)展生態(tài)旅游、森林旅游等。國家“十二五”規(guī)劃：建成國內(nèi)首個群島新區(qū)

2011年3月14日，舟山群島新區(qū)正式寫入全國“十二五”規(guī)劃。6月30日正式獲批，成為繼上海浦東、天津濱海和重慶兩江之后又一個國家級新區(qū)區(qū)域旅游發(fā)展戰(zhàn)略：國家級群島型旅游目的地為貫徹落實國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見精神，舟山市委、市政府提出“創(chuàng)建舟山群島國家海洋旅游綜合改革試驗區(qū)”的戰(zhàn)略構(gòu)想，把舟山群島打造成為國家級群島型旅游目的地。東海大峽谷國家森林公園是舟山市定海區(qū)旅游發(fā)展規(guī)劃“一核四區(qū)”旅游空間發(fā)展格局之生態(tài)旅游區(qū)PART1項目背景分析2、中觀分析：旅游規(guī)劃第九頁，共三十四頁。2、中觀分析：旅游市場近年來，定海區(qū)旅游市場發(fā)展形勢看好，旅游人次、旅游收入逐年增加，與之相隨，旅游度假產(chǎn)業(yè)的興起對當(dāng)?shù)芈糜问袌龅陌l(fā)展又起到很好的促進(jìn)作用年份2015202020252030市場規(guī)模（萬人次）800161026103150增長率（％）15155-

2012-2030年定海區(qū)游客量預(yù)測表定海2004年—2010年游客量增長趨勢2010-2011年定海區(qū)重點景區(qū)游客統(tǒng)計年份主要景區(qū)點數(shù)量游客接待量（萬人次）2011馬岙旅游區(qū)、小沙旅游區(qū)、伊甸園休閑農(nóng)莊、天鵝山莊、釣浪灣休閑農(nóng)莊、西堠門大橋風(fēng)景區(qū)、茶人谷生態(tài)旅游區(qū)、干覽南洞藝谷8602010馬岙旅游區(qū)、小沙旅游區(qū)、伊甸園休閑農(nóng)莊、天鵝山莊、釣浪灣休閑農(nóng)莊、西堠門大橋風(fēng)景區(qū)655合計285萬2010年定海共接待國內(nèi)外游客381.20萬人次，增長26.1%，其中國內(nèi)游客375.69萬人次，增長26.3%，國際游客5.53萬人次，增長17.0%。旅游總收入26.16億元，增長25.7%，其中國內(nèi)旅游收入24.10億元，增長26.6%，國際旅游收入3029萬美元，增長16.6%。PART1項目背景分析第十頁，共三十四頁。2、中觀分析：旅游資源旖旎的海山風(fēng)光、深沉的人文積淀是定海發(fā)展休閑觀光度假旅游的強(qiáng)有力支撐定海旅游資源總量較多，種類較齊全，為旅游開發(fā)提供了較好的資源基礎(chǔ)。截至2011年末，定海全區(qū)有AA級旅游景區(qū)1個，A級旅游景區(qū)4個，農(nóng)（漁）家樂項目100余家，并開發(fā)了一系列以休閑漁業(yè)、生態(tài)觀光、文化旅游等產(chǎn)品構(gòu)建起來的定海海島旅游產(chǎn)品。地文景觀類旅游資源水域風(fēng)光類旅游資源生物景觀與生態(tài)類旅游資源定海的山嶺旅游資源總體規(guī)模較大，山體的相連性較大，海拔不高，大都處于100米至500米之間，與同類資源相比，定海區(qū)的山體多具有良好的視野，可將海域或城市收之眼底；臨海的山體，具有旅游開發(fā)的潛力。定海區(qū)位于舟山本島之上，海域面積875.2平方公里，海岸線長達(dá)400多公里，島內(nèi)分布較多水庫，水域風(fēng)光類旅游資源潛在儲量豐富。定海的生態(tài)資源主要集中在地文、水域和生物三大類資源中。其中具有突出代表性的是本島中部的山林、海島與濱海岸線資源，類型較為豐富，總量也較大，特別是高達(dá)50％以上植被覆蓋率的海島型森林景觀，是定海生態(tài)旅游的優(yōu)勢資源和環(huán)境本底。遺址遺跡類旅游資源定海區(qū)遺址遺跡類旅游資源以古文化遺址與軍事遺址為主，其分布以定海古城與馬岙縣為中心，主要突出史前人類活動場所中的馬岙古文化遺址等以及社會文化活動遺址遺跡中的鴉片戰(zhàn)爭主戰(zhàn)場等遺址，均是重大價值的旅游資源單體。建筑與設(shè)施類旅游資源定海區(qū)建筑與設(shè)施類旅游資源以舟山大陸連島工程、特色街巷、名人故居、園林游憩區(qū)域為主。整體來看，該類旅游資源在定海區(qū)旅游資源中所占比重最大，資源儲量豐富，平均品質(zhì)較高，是整個定海旅游開發(fā)重要的基礎(chǔ)資源。人文活動類旅游資源定海區(qū)的人文活動類資源以軍事文化與海洋文化二者為核心，特別是軍事文化，是定海旅游資源中獨具特色有極富潛力的特色資源。定海歷來是一個軍事要塞，建縣千余年來，戰(zhàn)事不斷，名將云集，特別是爆發(fā)于1840年的鴉片戰(zhàn)爭定海保衛(wèi)戰(zhàn)，在世界近代史上有特殊意義。PART1項目背景分析第十一頁，共三十四頁?！昂Ｌ旆饑倍ê^(qū)毗鄰有“海天佛國”和“南海圣境”美譽(yù)的普陀山，觀音文化源遠(yuǎn)流長?！昂u河姆渡文化”位于舟山群島西北部的定海馬岙海島有著距今六千多年的舟山史前文化遺址，古驛道、古客棧、古窯址、古民居、古烽火臺等遺址遺貌至今猶存?！疤钗琛惫欧昱D月二十三，人們在灶頭前跳舞，用來期盼新的一年免遭火災(zāi)和全家平安，后來當(dāng)?shù)氐娜藗兎Q此舞為“跳灶舞”?！爸凵借尮摹敝凵借尮氖嵌ê．?dāng)?shù)靥貏e的傳統(tǒng)民間藝術(shù)，用于鄉(xiāng)里民間的紅白喜事、廟會慶典或是漁民祭海等民間活動之中。PART1項目背景分析2、中觀分析：旅游資源第十二頁，共三十四頁。PART1項目背景分析3、微觀分析：區(qū)位交通項目位于定海區(qū)中心山脈4鎮(zhèn)2街道交界山區(qū)，主要包括狹門龍頭坑茶人谷、小沙寺嶺自然村、馬岙海島第一村、干覽南洞藝術(shù)創(chuàng)意谷等景點及區(qū)內(nèi)古驛道驛亭景觀線。本案本案定海城區(qū)形成“五橫六縱”的城市主干道網(wǎng)，“五橫”包括環(huán)城北路、昌國路、解放路、環(huán)城南路、沿港路，“六縱”包括西山路、環(huán)城西路、人民路、環(huán)城東路（含文化路）、東河路和東山路。項目所在區(qū)域內(nèi)規(guī)劃有定海中部快速通道（待建），交通便捷。第十三頁，共三十四頁。東海大峽谷國家森林公園生態(tài)旅游區(qū)項目是定?？傮w規(guī)劃的城市綠脈，是定海重點建設(shè)國家級群島型旅游目的地的核心板塊，項目規(guī)劃打造成為浙江省著名的生態(tài)人文走廊PART1項目背景分析3、微觀分析：資源稟賦定海屬北亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候，年平均溫度16.3度，年降雨量1322.5毫米，冬暖夏涼，四季分明，光照充足。區(qū)內(nèi)水庫水系山谷眾多，森林植被茂密，森林覆蓋率達(dá)52.2%，山谷山嶺景色優(yōu)美，自然旅游資源豐厚。定海歷史人文資源豐富，有流傳盛久的古吉祥寺、單奇洞、土墩、韭菜鰻、龍?zhí)犊拥葰v史人文故事典故傳說。目前已形成雙橋茶人谷、小沙三毛故居、馬岙海島第一村、干覽南洞藝谷、古驛道驛站等特色景區(qū)、景點。定海古城定海古城街定海茶人谷定海風(fēng)光第十四頁，共三十四頁。市場形勢有利：定海高端休閑觀光度假需求日趨旺盛，未來市場發(fā)展形勢看漲旅游消費已成為定海當(dāng)?shù)鼐用裣M的重要組成部分。相對于整個市場，長三角由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對較高，人均可支配收入多，催生了高端休閑觀光度假旅游市場的興起。定海作為長三角區(qū)域核心旅游資源集聚區(qū)，其高端旅游市場需求呈現(xiàn)出以下特征：

避暑旅游需求日趨旺盛

長三角及其周邊區(qū)域年平均氣溫高，夏季尤其炎熱，以上海為例，夏季平均持續(xù)期為117天，最高氣溫達(dá)35℃—38℃。據(jù)上海氣象局統(tǒng)計，近50年來長三角地區(qū)氣溫升高增幅明顯。這些城市有巨大消費力，對避暑旅游的需求日益旺盛定海休閑觀光度假需求日趨旺盛

觀光旅游市場持續(xù)繁榮“高富、高知、高壓”人群規(guī)模不斷擴(kuò)大，使得以休閑度假、觀光體驗、等為代表的休閑體驗式旅游市場持續(xù)繁榮

高端度假市場方興未艾國內(nèi)消費市場的持續(xù)升級，有效地激發(fā)了高端旅游度假市場的繁榮。以山水養(yǎng)身、休閑度假和體驗教育為主題的高端度假市場發(fā)展形勢看漲。

PART1項目背景分析4、綜合評價：市場分析第十五頁，共三十四頁。自身條件優(yōu)越：近年來，定海整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入保持了較高的增長率，居民生活水平的不斷提高對新興旅游消費市場形成持續(xù)的需求。定海當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)保持良好，自然景觀兼人文底蘊(yùn)深厚，對于客源市場的形成提供了有利的支撐。PART1項目背景分析民風(fēng)淳樸，社會和諧穩(wěn)定：近年來，定海的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提速，城鄉(xiāng)發(fā)展比較協(xié)調(diào)，城鄉(xiāng)居民的收入差距比較小，社會和諧穩(wěn)定交通便利，區(qū)位優(yōu)勢明顯：定海背靠滬寧杭大中城市和長江三角遼闊腹地，屬我國南北海運和遠(yuǎn)東國際航線之要沖，舟山普陀山機(jī)場與全國接連，定海同時也是長江流域?qū)ν忾_放的海上門戶和通道。定海旅游項目開發(fā)的優(yōu)勢山水清麗，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美：定海屬北亞熱帶南緣海洋性季風(fēng)氣候，冬暖夏涼，溫和濕潤，光照充足。定海地處大海之中，空氣自然凈化能力強(qiáng)，清晰爽然，長天碧空，白云飄飄，海島風(fēng)光秀美，氣候宜人。人文薈萃，歷史底蘊(yùn)深厚：作為海洋歷史文化名城，定海早在新石器時代就創(chuàng)造了神秘燦爛的“海島河姆渡文化”，定海古街、古城池古韻猶存，附近的鴉片戰(zhàn)爭遺址公園便是歷史滄桑的見證。4、綜合評價：自身條件第十六頁，共三十四頁。發(fā)展契機(jī)成熟：定海應(yīng)緊密契合歷史機(jī)遇，大力發(fā)展特色旅游，找到適合自身發(fā)展的旅游之路旅游是關(guān)聯(lián)度很高的產(chǎn)業(yè)，除了旅游產(chǎn)業(yè)自身外，還能帶動酒店餐飲、農(nóng)業(yè)觀光、科技會展、運動教育等的發(fā)展。旅游是城市的形象名片，借助旅游業(yè)的發(fā)展，城市可以有效積聚人氣，形成持續(xù)的人流、物流、資金流，進(jìn)而促進(jìn)城市建設(shè)，樹立城市形象。定海具有發(fā)展旅游業(yè)的戰(zhàn)略優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢。伴隨著國家海洋經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略和長江三角洲區(qū)域規(guī)劃的提出，定海國家級新區(qū)建設(shè)被提上議程，定海具有豐厚的旅游資源，以旅游為引擎，以旅游為窗口，加快促進(jìn)以旅游為特色的城市營銷，對于定海、舟山乃至浙江的發(fā)展意義重大。PART1項目背景分析4、綜合評價：項目機(jī)遇第十七頁，共三十四頁。PART1項目背景分析5、本案開發(fā)的關(guān)鍵問題1、如何結(jié)合舟山群島規(guī)劃及舟山旅游發(fā)展戰(zhàn)略對東海大峽谷旅游項目進(jìn)行定位？2、如何抓住舟山群島開發(fā)的歷史性機(jī)遇，使定海區(qū)旅游業(yè)以及東海大峽谷得以實現(xiàn)可持續(xù)、跨越性發(fā)展？3、如何確定旅游開發(fā)的功能與主題定位？理順旅游開發(fā)與生態(tài)環(huán)境保護(hù)的關(guān)系？4、定海旅游業(yè)發(fā)展有哪些關(guān)鍵驅(qū)動因素？本項目中又有多少因素得以運用？5、目標(biāo)市場如何定位？如何根據(jù)市場需求和旅游資源基礎(chǔ)設(shè)計針對性的旅游產(chǎn)品？6、近期旅游開發(fā)重點啟動哪些項目？7、如何進(jìn)行合理的空間布局和功能分區(qū)？8、如何科學(xué)地布局旅游服務(wù)要素和旅游體系？9、如何充分挖掘本地各類資源，并結(jié)合時代的潮流趨勢，設(shè)計出獨特的產(chǎn)品，形成國際一流的特色品牌？第十八頁，共三十四頁。PART1項目背景分析6、本案開發(fā)方向所在生態(tài)生產(chǎn)生活如何將本項目的生態(tài)資源極盡其用？如何能在低碳生態(tài)的理念下合理有效益的開發(fā)項目，使項目得以持續(xù)性發(fā)展？如何將旅游與城市生活巧妙結(jié)合，既為城市品牌做營銷，又真正能為城市配套做貢獻(xiàn)？如何使旅游產(chǎn)業(yè)化，使旅游既為定海區(qū)品牌化做貢獻(xiàn)，又為定海經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)，真正實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，提升產(chǎn)業(yè)效能？第十九頁，共三十四頁。明確主題定位、優(yōu)化產(chǎn)品定位從本項目的價值資源來看，舟山的旅游市場正處在能級、規(guī)模大躍進(jìn)發(fā)展的階段，隨著旅游市場不斷的細(xì)分化，眾多類型的旅游開發(fā)項目的崛起，未來將面臨市場機(jī)遇與區(qū)域競爭的雙重態(tài)勢。從本項目的問題剖析及方向初探來看，如何在多變的資源環(huán)境下開發(fā)項目，巧妙規(guī)避開發(fā)風(fēng)險，從而達(dá)到開發(fā)利益的最大化，因此明確主題定位是核心競爭力，規(guī)劃合理的產(chǎn)品定位是關(guān)鍵要素。促進(jìn)項目的成功招商、經(jīng)營差異化迎合目標(biāo)市場，提升項目綜合競爭力；合理業(yè)態(tài)配比，提升項目之間的競合利益；完善空間布局，提高項目經(jīng)濟(jì)、社會效益；合理定位、統(tǒng)一管理，促進(jìn)招商。PART1項目背景分析：結(jié)論DAO觀點：第二十頁，共三十四頁。PART1項目背景分析：結(jié)論DAO觀點：東海大峽谷目標(biāo)：成為長三角唯一、全中國獨有的、東亞著名的、世界知名的、充滿古文化與現(xiàn)代文明和諧共生的國際文化游憩新亮點陽光的生態(tài)的休閑的唯一的藝術(shù)的回歸真我的慷懶的文化的知名的第二十一頁，共三十四頁。PART2項目研究思路研究思路運作關(guān)鍵研究方法工作內(nèi)容第二十二頁，共三十四頁。于政府開發(fā)項目而言，旅游項目產(chǎn)生效益最便捷有效的方式是實現(xiàn)資本運作（招商運營），但旅游項目清晰定位、良好經(jīng)營前景是受到運營商關(guān)注的前提，因而，我們將為定海設(shè)計了獨有的旅游項目，DAO亦提供規(guī)劃設(shè)計對接與運營策略支持的整體發(fā)展思路。打造具有前瞻性、創(chuàng)意性的旅游項目，以資本運作為目標(biāo)，最終達(dá)到開發(fā)運營收益最大化。以項目經(jīng)營體現(xiàn)價值以產(chǎn)品塑造顯現(xiàn)品牌最終打造定海旅游新品牌旅游項目優(yōu)良前景項目產(chǎn)品創(chuàng)意體驗定制項目DAO項目功能定位規(guī)劃設(shè)計建議我們提供的服務(wù)兩大前提條件PART2項目研究思路……功能定位與產(chǎn)品組合規(guī)劃定位研究規(guī)劃……招商定位建議功能布局劃分規(guī)劃風(fēng)格建議運營策略建議形象傳播建議1、研究思路第二十三頁，共三十四頁。項目運作關(guān)鍵點因此，本項目策劃、設(shè)計與營運的運作關(guān)鍵點界定主要有以下五個方面：項目主題的創(chuàng)意與功能內(nèi)涵的適用性。關(guān)鍵點一:優(yōu)化業(yè)態(tài)業(yè)種組合，平衡多方利益。關(guān)鍵點二:局部與整體的一體化考量。關(guān)鍵點三:空間規(guī)劃合理化，優(yōu)化人流資源分配。關(guān)鍵點四:關(guān)鍵點五:導(dǎo)入現(xiàn)代化運營操作理念，保障招商經(jīng)營可行。政府開發(fā)愿景打造定海區(qū)賦予森林公園的旅游、休閑、度假、商業(yè)以及公共服務(wù)功能為一體的泛旅游項目，使整個項目與舟山群島的內(nèi)涵與資源能共享，一方面找準(zhǔn)目標(biāo)市場，規(guī)避風(fēng)險，另一方面，創(chuàng)造高調(diào)社會形象與滿意的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出效益，最終達(dá)到政府、投資企業(yè)與民眾多方共贏的良性局面。

2、運作關(guān)鍵點PART2項目研究思路第二十四頁，共三十四頁。思路：從概念、環(huán)境、文化角度求市場突破旅游項目是所有項目中面臨的基礎(chǔ)消費群最難捉摸，主題特色要求最高的類型。例如：海南亞龍灣、浙江千島湖、成都寬窄巷子等無不擁有鮮明的個性特色，或立于獨特自然，或行于歷史淵源，或?qū)Ｓ诿耖g文化，因而，旅游項目可謂無題不立，概念塑造與氛圍營造格外重要。文化聯(lián)想挖掘當(dāng)?shù)刈诮虤v史人文選定群體消費文化民俗文化環(huán)境聯(lián)想自然山水景觀特性人造景觀主題化設(shè)計主要消費舉止功能聯(lián)想郊游、運動、聚會、雅居休閑、度假、養(yǎng)生食、娛、游、購思考點亞龍灣千島湖寬窄巷子PART2項目研究思路2、運作關(guān)鍵點——項目主題的創(chuàng)意性第二十五頁，共三十四頁。思路：從概念、環(huán)境、文化角度求市場突破從項目面臨的現(xiàn)有的市場瓜分格局與趨勢，尋找差異化定位與市場關(guān)注點，從而制定行之有效的定位策略現(xiàn)有市場格局競爭間隙消費者特征招商競爭節(jié)點制定市場認(rèn)可、效益可觀的定位策略市場趨勢研究增長性策略消費者特征自身條件競合性研究市場目標(biāo)群定位策略PART2項目研究思路2、運作關(guān)鍵點——優(yōu)化業(yè)態(tài)業(yè)種組合，平衡多方利益第二十六頁，共三十四頁。思路：共享有限消費群，實現(xiàn)最大化的全局利益本項目從資源屬性上看，資源本身并非極具特色，對于差異化不大的資源，注重全局一體規(guī)劃，突出自身差異化的定位，有效實現(xiàn)整體開發(fā)價值，共同創(chuàng)造豐富的項目內(nèi)涵以及共享區(qū)域人流資源的思路整體化思路各項目間功能融合與區(qū)分創(chuàng)造一體化的旅游體系建立旅游項目市場輻射范圍共享消費資源實現(xiàn)最高整體利益PART2項目研究思路2、運作關(guān)鍵點——局部與整體一體化考量第二十七頁，共三十四頁。思路：融入社會生活、服務(wù)體系，借力打力公益性場所通常具備為客流的服務(wù)社會功能，對于旅游項目而言，公益性場所會有著明顯的支持、補(bǔ)給的作用。定海區(qū)森林公園目前以綠化為主，并沒有獨特的、明顯的景點，我們認(rèn)為把旅游項目與公益性項目整合起來，可以提升項目高度，接近消費者的心理距離。旅游項目在形象上可作為品牌形象對外推廣，在實質(zhì)上，可以在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上作為實質(zhì)的中堅力量東海大峽谷當(dāng)前主要功能：旅游、水庫生態(tài)休閑森林公園特色休閑旅游區(qū)旅游與公建融合為一體，服務(wù)與休閑消費于一體的公共空間PART2項目研究思路2、運作關(guān)鍵點——促進(jìn)公益性與商業(yè)化的協(xié)調(diào)第二十八頁，共三十四頁。公益性場所通常具備為客流的服務(wù)社會功能，對于旅游項目而言，公益性場所會有著明顯的支持、補(bǔ)給的作用。定海區(qū)森林公園目前以綠化為主，并沒有獨特的、明顯的、太吸引人的景點，我們認(rèn)為把旅游項目與公益性項目整合起來，可以提升項目高度打造品牌，又可以增加社會效益，接近消費者的心理距離。1、服務(wù)水準(zhǔn)控制2、獲取信息回饋3、投訴處理顧客關(guān)系上級關(guān)系1、完成上級安排工作2、保持溝通、匯報3、營業(yè)報告、敘職報告、市場調(diào)研、改進(jìn)方略同級關(guān)系1、積極溝通，保證質(zhì)量、效率2、中間板塊業(yè)務(wù)相互協(xié)助部屬管理1、傳達(dá)上級精神2、內(nèi)部控制，職能分配3、專業(yè)技能培訓(xùn)4、人力資源認(rèn)識5、平等化管理商戶關(guān)系1、定期組織內(nèi)部會議2、平等互利，合理價格標(biāo)準(zhǔn)3、解決處理內(nèi)部問題場所管理1、環(huán)境衛(wèi)生、陳列、硬件維護(hù)2、人員形象、推銷、接待等軟件管理3、制定規(guī)則、處理突發(fā)情況4、防止不良經(jīng)營5、分析各業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況、總結(jié)研究PART2項目研究思路2、運作關(guān)鍵點——導(dǎo)入現(xiàn)代化運營操作理念，保障招商經(jīng)營可行第二十九頁，共三十四頁。

數(shù)據(jù)分析對前期通過各種方式獲取的各種相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析與研究，利于后期產(chǎn)品創(chuàng)意定位策劃與策略的凝煉。DAO的項目小組將通過內(nèi)部謀劃、實地考察、深度訪談、數(shù)據(jù)分析、案例解析及等研究方法，來展開前期的市場調(diào)查研究工