反擔保價值評估指引

反擔保價值評估指引第一章總則一、為了規(guī)范擔保公司擔保項目的反擔保價值認定，提高評估效率，保證反擔保價值的評估質(zhì)量，有效控制擔保風險，結(jié)合公司的實際情況，制定本指引。二、本指引所稱評估，是指擔保公司評估人員依據(jù)相關法律、法規(guī)和評估準則，對評估對象在評估基準日特定目的下的價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。三、評估工作遵循真實、科學、謹慎、獨立的原則。1．真實性——評估工作中所運用的數(shù)據(jù)資料必須真實；2．科學性——各公司評估師或?qū)T應根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集情況等相關條件，采用適當?shù)脑u估方法，制訂科學的評估方案，并結(jié)合當?shù)卦u估時點的具體情況進行評估，確保評估結(jié)果準確、合理；3．謹慎性——謹慎性原則又稱穩(wěn)健性原則，凡是可能的費用或是損失應給予充分估計，而對可能的收入或得利盡量少記或不記，讓評估報告的使用者、決策者提高警惕，以應付紛繁復雜的外部經(jīng)濟環(huán)境的變化，把風險、損失縮小或控制在極小的范圍內(nèi)。4．獨立性——評估活動不應受他人的影響。四、擔保集團內(nèi)各運營公司評估人員進行反擔保價值評估時，應當遵守本指引。第二章操作準則一、評估人員執(zhí)行資產(chǎn)評估工作時，應當根據(jù)業(yè)務具體情況履行適當?shù)脑u估程序。二、評估程序通常包括：1．接受擔保業(yè)務部門委托；2．明確評估工作基本事項：評估目的、評估對象基本狀況、價值類型、評估基準日、評估限制條件和重要假設、有效期、其他需要明確的重要事項；3.編制評估計劃；4.現(xiàn)場調(diào)查、數(shù)碼攝影；5.收集評估資料；穿6.線評定估算；神7.乏編制和提交邊評估報告；買8.撒工作底稿茅及電子版評餓估報告的免歸檔。坐評估松人員杜不得隨意刪廈減評估程序鏈。沙三、創(chuàng)評估晉人員在悠執(zhí)行評估覽工作時礦，應當根據(jù)膀評估對象、升價值類型、櫻資料收集情丹況等相關條菠件，分析峽各團種評估基本挨方法的適用蝕性，恰當選疑擇評估方法論，形成合理壯評估結(jié)論。冠四、括評估街人員檢執(zhí)行評估長工作時真，應當科學麻合理使用評斃估假設，并挪在評估報告寺中披露評估鞏假設及其對陶評估結(jié)論的徑影響。肆五、究評估排人員配執(zhí)行評估嚇工作時歉，應當形成栗能夠支持評薪估結(jié)論的工農(nóng)作底稿。爆六、評估人葵員應自覺遵枝守職業(yè)道德淋，堅持科學計、謹慎、獨早立的評估原案則，遵循操魂作規(guī)范，加泉強專業(yè)知識漿的學習，掌健握相關的知芹識和信息技概術(shù)，不斷研完究評估理論棗，提高評估食質(zhì)量，牢固樂樹立質(zhì)量意示識和風險意緩識，減少評撒估風險。沾第錢三暖章雁讓報告準則警一、鑰評估覆人員捐應當在執(zhí)行洗必要的評估密程序后，編蝴制并出具評隔估報告。溜二、釘評估券人員錯應當在評估挑報告中提供驅(qū)必要信息，臥應當關注評仍估對象的法銳律權(quán)屬，并收在評估報告戰(zhàn)中對評估對爭象法律權(quán)屬宏及其證明資忽料來源予以丘必要說明虜，認使評估報告條使用者能夠脫合理理解評逆估結(jié)論。洲三、受評估寬人員基執(zhí)行評估棟工作時默，應當對評傳估結(jié)論的合混理性承擔責識任。涂第四章茂評估方法團一、房地產(chǎn)胸評估1.概念周房地產(chǎn)是指呀土地、建筑狐物及固著在霸土地、建筑督物上不可分旗離的部分及拘其附帶的各膽種權(quán)益。敲2.估價原睜則譯①鹽房地產(chǎn)評估森的評估方法桶主要有市場根比較法、收旋益法、成本朵法、假設開浩發(fā)法、基準納地價修正法煙，評估人員劍應熟知、理嶺解各種評估踐方法并能夠能正確地綜合拐運用。謠②禍對同一估價千對象宜選用姓兩種以上的案估價方法進眠行估價。錫③都有條件選用例市場比較法衛(wèi)進行估價的洽，應以市場窄比較法為主撈要的估價方筒法。層④滋收益性房地筑產(chǎn)的估價，原應選用收益獄法作為其中千的一種估價久方法。絨⑤騰具有投資開咱發(fā)或再開發(fā)繡潛力的房地芹產(chǎn)的估價，癢應選用假設丟開發(fā)法作為垃其中的一種悄估價方法。灰⑥訓在無市場依劍據(jù)或市場依生據(jù)不充分而鞋不宜采用市命場比較法、堡收益法、假臉設開發(fā)法進刻行估價的情捉?jīng)r下，可采凱用成本法作宣為主要的估剩價方法。卸3.實際應善用鴿房地產(chǎn)的產(chǎn)蘭權(quán)關系決定難著房地產(chǎn)價英值。在反擔行保價值認定逆中，我們把島可以進行抵島押登記的房述地產(chǎn)稱為完察備產(chǎn)權(quán)的房籍地產(chǎn)；反之康，則稱為不懂完備產(chǎn)權(quán)的寧房地產(chǎn)。實滅際評估工作獵中以上兩類傷房地產(chǎn)的評煮估方法及考庸察要點如下狀：虧①乞完備產(chǎn)權(quán)的畏房地產(chǎn)墾評估對象碧評估方法展考察要點遙住宅圓市場比較法子社區(qū)位置蝴、藍建筑標準司、樓層、戶巾型、朝向、修周圍的學校喊和醫(yī)院等生押活配套設施譜別墅摸市場比較法按周圍環(huán)境質(zhì)姜量、住戶質(zhì)奸素及知名度謹、建筑標準隱寫字樓舒市場比較法扛、收益法枯地理位置、嬌繁華程度、達樓層、商務必配套設施涂商鋪仗市場比較法些、收益法體地理位置、缸繁華程度、算臨街情況、包商圈行業(yè)特鑰征爽廠房倉庫罵市場比較法嚼、收益法、爭成本法柴距離交通主出干道的情況諸、建筑標準患、承重情況烘、工業(yè)倉儲窗配套情況殺土地寧假設開發(fā)法隊、市場比較干法、基準地博價修正法灰土地用途、炊面積、容積尖率、覆蓋率您、周圍規(guī)劃廁、猛市場前景安②閑不完備產(chǎn)權(quán)嘩的房地產(chǎn)腳評估對象喂特征派評估思路枝要點帆按揭物業(yè)隨購房人以所戰(zhàn)購買的商品豪房作抵押，久向銀行申請庭貸款，再分沿期向銀行歸掙還本金和利襪息。推用假設其產(chǎn)袋權(quán)完備時的嫁市場價值，桑減去銀行的吳實際欠款。彼根據(jù)按揭期當數(shù)、未還期典數(shù)、月還款噸金額，計算顧在評估時點南的欠款現(xiàn)值惠；或根據(jù)潛銀行按揭供狡款回單唯確定標欠銀行本金氏數(shù)跑。老集體、行政叨劃撥、高新椅科技等土地束集體、行政核劃撥套、高新科技禿等皂土地使用權(quán)懶為無償菜或協(xié)議曲取得磚，進入市場偵需按規(guī)定交顛納地價。臘用假設其產(chǎn)姐權(quán)完備時的傅市場價值，助減去擬補交尾地價款。碼以各地的政見策法規(guī)為準航。具在建工程憑建筑物欠尚未如完工可，不具備有夢關部門組織墾進行竣工驗素收的條件，憂不能實現(xiàn)其已設計用途等堵。際用假設其產(chǎn)肚權(quán)完備時的衰市場價值，爸減去工程竣嶼工所需的費臟用。棉土地權(quán)屬、傅項目權(quán)屬、覆工程進度、捏銷售狀況等挑。部二、機器設臣備評估1、概念胸在資產(chǎn)評估捎中所指的機懸器設備是廣哪義的概念，份除了機器設拍備，還包括殿人們根據(jù)聲選、光、電技枯術(shù)制造的電讀子設備、電段器設備、儀帝器儀表等，論包括單臺設若備及設備的彩組合。柏2、評估原都則癢①含機器設備評亡估的評估方漢法主要有市止場比較法、細成本法，評負估人員應熟弊知、理解各建種評估方法讓并能夠正確穿地綜合運用脅。炎②縣評估對象應歪選擇價值較慧大的機器設惱備，并逐臺蛾（件）進行快核實。塞③習對設備進行傾技術(shù)鑒定、餃使用情況鑒及定、質(zhì)量鑒作定以及磨損內(nèi)鑒定等，核焦實設備的生氧產(chǎn)廠家、出裕廠日期、設話備負荷和維鎖修等情況。臭④擋重置成本法笑是機器設備隆評估最常用湯的方法。成澇本法是通過忽估算被評估鉤資產(chǎn)的重置頸成本和資產(chǎn)傳實體性貶值鑄、功能性貶坊值、經(jīng)濟性無貶值，將重兼置成本扣減痰各種貶值作元為資產(chǎn)評估限價值的一種征方法。里三、車輛評惱估遮車輛價格評神估，應當區(qū)氣別不同情形超，按照以下報評估方法進撥行估算：1.新車叫①學發(fā)生在流通榜領域的，按仰照家出廠膚價格構(gòu)成進沉行估算；草②疑發(fā)生在消費今領域的，按男照市場銷售封價格構(gòu)成進連行估算，嗽不得騰加計價外國戴家規(guī)定征收余的稅金和政努府權(quán)限部門腰規(guī)定的收費議。2.舊車頃①戴車質(zhì)、車況悔基本完好，年使用年限在挽1年以內(nèi)，斯客車行駛里且程不足腿4萬公里撈的，年折舊畜率為10%狀；貨車年折膠舊率為12蝶%。值②猛車質(zhì)、車況柳較好，使用軟年限在3年茶以內(nèi)，客車訴行駛里程不穿足15萬公妨里的，年折石舊率為8-褲9%；貨車攀行駛里程不當足12萬公游里的，年折痕舊率為9-梨10%。析③藝客車行駛里顧程超過40子萬公里的，訓貨車行駛里悟程超過35贈萬公里的一甩般不予進行必評估，因為假其維修費用衡可能已經(jīng)超微過其變現(xiàn)價下值。商3.車輛評濁估價值計算縱公式嚇評估價值=攤新車購置價歡格財×啟（1-使用炕年限折舊率忙）莊×座（1-綜合冶車況折損率兼）搜注：使用年威限折舊率價——永根據(jù)行駛證補的初始登記猴時間按以上莖標準進行確學定；育綜合車況折芝損率象——東根據(jù)車輛的率保養(yǎng)、里程別（超過以上跳標準的）、熔功能性折舊爭等因素進行控確定。久4.按揭車瓣輛的評估思商路同房地產(chǎn)焦按揭評估。黑四、質(zhì)押存結(jié)貨評估1、概念停存貨質(zhì)押是冶指企業(yè)以自勢身經(jīng)營或生驕產(chǎn)的庫存產(chǎn)蔬品（商品）嗚提供質(zhì)押。庭質(zhì)押存貨盒應具備以下轎特征：曉易保管、易駕變現(xiàn)、流動院性強，市場艇價格易掌握扒。榆2、評估原哪則搏①舟質(zhì)押存貨評通估的評估方遼法主要有市封場比較法、念成本法，評法估人員應熟唯知、理解各駱種評估方法屢并能夠正確恰地綜合運用歇。掙②慣原材料存貨亦的價值以進改貨價與質(zhì)押艙手續(xù)辦理當衫期的市場價帶格孰低原則仔進行確定（朵例如：鋼材互的市場價格鈴可參照爐WWW.M帆YSTEE動L.COM貧網(wǎng)報價）。玻③宴電子電器產(chǎn)乎品的存貨價嚷值以發(fā)票含向稅進貨與質(zhì)柄押手續(xù)辦理想當期的市場題價格孰低原蔑則進行確定河。抹五、股權(quán)評邊估殲企業(yè)萍股權(quán)私價值評估，艱實際上是對漂所有者權(quán)益頸的評估。勞資產(chǎn)基礎法呼是一種基本作的由股權(quán)辜價值評估方究法民，窯它以企業(yè)的垂會計報表—?！Y產(chǎn)負債我表作為導向異，將企業(yè)各香單項資產(chǎn)分伶別按資產(chǎn)類屋型適用的價偉值類型和價蜓值前提，選西擇的恰當價存值標準，從督而使評估結(jié)姐果更加合理賺。夫資產(chǎn)基礎法皇的基本程序秋是對企業(yè)所判有的資產(chǎn)分莫別進行評估請，然后進行郵加和。這些移資產(chǎn)包括財秋務資產(chǎn)、有魂形資產(chǎn)、無蠶形資產(chǎn)、負僚債，其評估聯(lián)原則如下：米1.財務資戲產(chǎn)評估喂①毀對于財務資波產(chǎn)中的現(xiàn)金丘，豐需要根據(jù)銀聾行對賬單偶進行核實摔；兼②爆對于應收賬險款和票據(jù)，蛋則需要根據(jù)離可實現(xiàn)的應順收金額進行培評估。此時耳采取的評估愈方式一般有就兩種：一是唉在企業(yè)財務兩報表經(jīng)審計猛后或?qū)徍撕笮⑻崛×藨罩噘~款的壞賬介準備時，評伏估人員必須否評估惡所提取應收汽賬款壞賬準千備的足夠程潔度仗，寺如芝果緒不足奔，算應再予提取茄。二是對未摟提取應收賬榜款壞賬準備禮的企業(yè)，評歇估人員可根匙據(jù)以往應收豪賬款的收取誰金額所占比夢例狀況，確踩定對當前應塌收賬款的凈旺現(xiàn)金收取額錯。解③漫對于預付賬憑款蹈、投資等魂，評估人員姐根據(jù)穴其可實現(xiàn)的飼凈值俱進行評估荷。頂2.潛房地產(chǎn)評估甜房地產(chǎn)中包舒括所擁有的燭土地使用權(quán)踐、各種建筑笑與固定設施援，可以參照殊前面的房地賞產(chǎn)評估方法昆進行評估?？?.病有形動產(chǎn)評融估妹有形動產(chǎn)包鋸括固定資產(chǎn)乎中的廠場設盞備、模具、和運輸車輛和吉材料輸送設隔備、辦公設步備、辦公家弄具等；流動矮資產(chǎn)中的存付貨。紫①謝其他有形動墓產(chǎn)訪評估，可以貓參照前面的在機器設備評興估方法進行祥評估。哈②株存貨籮評估，圖評估人員應盼根據(jù)企業(yè)財蒼務歷史數(shù)據(jù)鬧的數(shù)量和質(zhì)閥量，并根據(jù)集實地盤查獲逆得的數(shù)據(jù)進淡行計算，畜確定其冠評估子價值。腰對于糕產(chǎn)成品鉆運用腐成本法較難負確認其價值慎時鎮(zhèn)，扎可欲選仔用銷售比較直法確定預期活銷售價格，敘從而確定存高貨的評估價碼值。標4.無形資扔產(chǎn)評估培無形資產(chǎn)評街估由于存在鞋大量復雜的愿不確定因素朗，導致評估泳風險較大。句因此，一般考情況下不宜吸對無形資產(chǎn)盟進行評估。到如果必須對檔無形資產(chǎn)進碰行評估的，啟可以參照下產(chǎn)面的無形資輸產(chǎn)評估方法篇進行評估。臺5.負債評譯估奶根據(jù)其帳面既值進行確認汗。蹄6.股權(quán)價現(xiàn)值此根據(jù)以上資似產(chǎn)評估的加顏和結(jié)果，再勸減去負債評狀估價值及得更可求得股權(quán)御價值。腹六、無形資室產(chǎn)評估1、概念妨無形資產(chǎn)是逢指由特定主啞體控制的，巡不具有獨立姨實體，而對騙生產(chǎn)經(jīng)營長殿期持續(xù)發(fā)揮錦作用并能帶制來經(jīng)濟效益沙的經(jīng)濟資源步。神可辨認的無聞形資產(chǎn)驅(qū)包括：商標章權(quán)奴、專利權(quán)、偏非專利技術(shù)泄、緊特許權(quán)、租揭賃權(quán)、版權(quán)迅、終土地使用權(quán)無等控；不可辨認限的無形資產(chǎn)刊一般指壇商譽按。嫌2、評估原溝則飾各類無形資簡產(chǎn)蛇具有赤不同性質(zhì)和瘡特點，其姻評估原則如辯下懶：懂①保成本計價原躍則帳：碧即以該無形饒資產(chǎn)形成或落取得過程中臂的成本性支推出作為其迎評估霸價值。兔②拒效益計價原抗則胖：鳴即以該無形室資產(chǎn)使用后億在若干年內(nèi)多可能實現(xiàn)的攜收益額作為鍛其詳評估恰價值。及③旱行業(yè)對比計朱價原則座：曬即通過同行疫業(yè)相同無形殊資產(chǎn)的不同行計價水平的陜對比、分析笑，從中測定楚出適合該類嫌無形資產(chǎn)的共計價水平。惜④松技術(shù)壽命計存價原則搭：醉即以該無形羞資產(chǎn)的合理析技術(shù)壽命為耳基本依據(jù)來腹確定其經(jīng)濟掉價值。只⑤盈合同隨機計稠價原則惑：雜即對合同雙的方提出的該轉(zhuǎn)無形資產(chǎn)的娘不同有效期勉、不同收益徑額等，依據(jù)地其出現(xiàn)的概引率來測定其骨價值?？?、煌收集無形資榨產(chǎn)資料傻為了保證無序形資產(chǎn)的偵評估均價值盡可能疏的準確，應顏充分收集和遷運用酒評估碑所依據(jù)的各傷種資料和數(shù)型據(jù)：遠①鍋無形資產(chǎn)的耳取得方式、芒時間及成本南；燃②伸無形資產(chǎn)的嗚使用期限及屬收益能力；只③惑無形資產(chǎn)(遲如專有技術(shù)怠)在國內(nèi)外佩發(fā)展及其被伍更新替代的裂速度；秀④拼無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)坐讓后，轉(zhuǎn)讓樓方失去的市扎場和損失的學利潤；幼⑤選無形資產(chǎn)承謠接方的吸收推能力和承受希能力；濱⑥和同行業(yè)相同膨無形資產(chǎn)的皮計價標準和嘆依據(jù)等。拘4伸、狗評估方法闖①臥土地使用權(quán)室評估價值及穩(wěn)折現(xiàn)率的確越定，可以參愛照前面的房喪地產(chǎn)評估方謹法進行評估貿(mào)。紙②禽可辨認的無主形資產(chǎn)（土最地使用權(quán)除鬧外）可根據(jù)常其具體特點樣選用重置成巡本法或收益縱法，一般以購收益法為主敏。評估要點嚴：評估范圍汪的界定、收剖益期的確定刑、收益的預百測、收益分車成率的測定尾等。納③潤不可辨認的哄無形資產(chǎn)閑——伙商譽是企業(yè)筋在一定條件寨下獲取高于忘正常投資報余酬率所形成宗的價值顛，趕商譽評估只捆能選用收益漆法來進行。字在運用收益洪法對商譽進犧行評估時，僑要全面了解枯被評估企業(yè)毛的內(nèi)部結(jié)構(gòu)殼、資源配置寫、財務狀況贈、經(jīng)營管理且情況、市場旨占有率、行滑業(yè)平均收益鴿水平、行業(yè)卸發(fā)展趨勢、恢社會平均收駕益水平、資小金利率水平扮、各項業(yè)務召及其收入的戒規(guī)模及結(jié)構(gòu)意、產(chǎn)品和技論術(shù)的更新、墾替代以及競杰爭者的情況單，以此為基仿礎正確分析乒預測企業(yè)未貧