珠海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)產(chǎn)業(yè)分析報(bào)告

珠海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)產(chǎn)業(yè)分析報(bào)告房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是特地為托付人供應(yīng)房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，俗稱房地產(chǎn)中介。它簡(jiǎn)化了繁雜的交易程序，極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。經(jīng)過多年的發(fā)展，房產(chǎn)中介詢問、購買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)很普遍，中介業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)所占的比重也越來越大。自一九九二年，珠海第一家物業(yè)管理公司注冊(cè)成立，正式揭開了珠海房地產(chǎn)中介行業(yè)的序幕。直至如今，從業(yè)人員已是2000余人，大大小小中介企業(yè)近200家，房地產(chǎn)中介行業(yè)得到肯定的發(fā)展。隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的興起和不斷走向成熟，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)亦在不斷發(fā)展和規(guī)范完善中。如今，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司已從早期2~3人的小店，發(fā)展成為有規(guī)模、有品牌的現(xiàn)代企業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的規(guī)模也已達(dá)到了上百萬人，從業(yè)隊(duì)伍在不斷壯大，人員素養(yǎng)也在不斷提高，已從原來的下崗工人上升到大?；虮究茖W(xué)生。但總體來說，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)行業(yè)規(guī)范、行業(yè)法規(guī)尚不健全，存在許多違規(guī)操作和惡意欺詐行為，如吃差價(jià)、不退誠(chéng)意金、隱瞞房屋權(quán)屬狀況、設(shè)置合同陷阱等，使整個(gè)行業(yè)的社會(huì)聲譽(yù)受到嚴(yán)峻影響。尤其是2008年后房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，二手房市場(chǎng)呈觀望態(tài)勢(shì)，交易量萎縮，中小中介企業(yè)不堪壓力紛紛落馬，創(chuàng)輝租售轟然倒塌，長(zhǎng)河地產(chǎn)、中大恒基大幅縮水，中天置業(yè)攜款潛逃，中介行業(yè)面臨著空前的信譽(yù)危機(jī)，中介行業(yè)內(nèi)在缺陷的消極影響越來越不容忽視。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的產(chǎn)生和發(fā)展供應(yīng)了良好的機(jī)遇，而設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的門檻較低、利潤(rùn)較高，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)如雨后春筍般遍布大街小巷，它們?cè)诖龠M(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展中發(fā)揮了主動(dòng)作用，但其存在的問題也是不容忽視的。因而，我們既應(yīng)看到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)如今取得的成就和將來美妙的發(fā)展前景，亦應(yīng)留意到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)在發(fā)展過程中所存在的問題和今后要克服的困難。由此，讓我們結(jié)合課堂上所學(xué)的學(xué)問來分析一下珠海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)現(xiàn)在和將來的喜和憂。喜：發(fā)展前景從全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的總體發(fā)展前景來看，在將來10年時(shí)間，到2020年，二手房市場(chǎng)有兩大拓展動(dòng)力。一是新增人口的需求，城市人口目前是5.5億，2020年將增加到8億，將有2.5億人口的居住需求，占30%的剛性需求。二是已經(jīng)在城市內(nèi)的人，人均住房面積會(huì)增加，現(xiàn)在是28平方米，到2020年會(huì)增加到從珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，將來幾年，隨著珠海人居自然環(huán)境不斷提升、港珠澳大橋開工建設(shè)、廣珠城軌完工、十字門商務(wù)區(qū)啟動(dòng)等，珠海作為珠江口西岸核心城市的地位將進(jìn)一步凸顯，珠海樓市也將會(huì)迎來一個(gè)突飛猛進(jìn)的發(fā)展新時(shí)期。珠海作為一個(gè)新興的移民城市，作為一個(gè)最適合居住、最有華蜜感的城市，樓市的剛性需求照舊旺盛，珠海樓市市場(chǎng)目前仍處于快速發(fā)展的階段，距離成熟期尚有較長(zhǎng)的一段路，將來五至十年仍將處于快速發(fā)展階段。可見，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)將會(huì)隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而發(fā)展，并會(huì)在將來的發(fā)展中展示出巨大的潛力。二，行業(yè)規(guī)范化據(jù)悉，自2010年6月1日起，珠海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人需經(jīng)培訓(xùn)，并獲得資格證書的才能上崗。凡未取得國(guó)家法律法規(guī)規(guī)定的或珠海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人行業(yè)協(xié)會(huì)頒發(fā)并經(jīng)市工商局業(yè)務(wù)主管部門備案確認(rèn)的經(jīng)紀(jì)資格證書的，不能以經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員名義在本市從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。該規(guī)定為提高經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員的業(yè)務(wù)素養(yǎng)和職業(yè)道德，加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人及經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員的信用管理，并逐步建立起經(jīng)紀(jì)人及經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員的資質(zhì)信用評(píng)價(jià)體系發(fā)揮了重要作用。和此同時(shí)，工商部門發(fā)布了關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)《經(jīng)紀(jì)人管理方法》，加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人監(jiān)管的通知，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人經(jīng)營(yíng)行為。這些規(guī)定，肯定程度上可以保障房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)素養(yǎng)，結(jié)束珠海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍良莠不齊的尷尬狀況，有利于提升珠海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的整體形象和信譽(yù)。正如一位房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人所說的：“大家都把市場(chǎng)規(guī)范了，市民心中對(duì)中介的感覺會(huì)比原來感覺好許多，信念更足了，不像以前談到中介，像小作坊，小家子氣，現(xiàn)在有一些改觀。所以對(duì)整個(gè)行業(yè)來說，對(duì)消費(fèi)者來說，也是好事?！比瞬乓恢Ц咚仞B(yǎng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍，須要高質(zhì)素的人才作為支撐。正如前面所提到的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的規(guī)模也已達(dá)到了上百萬人，從業(yè)隊(duì)伍在不斷壯大，人員素養(yǎng)也在不斷提高，已從原來的下崗工人上升到大?；虮究茖W(xué)生?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)中介市場(chǎng)正趨規(guī)范，人才戰(zhàn)略對(duì)于企業(yè)很重要，提高底薪或福利是企業(yè)對(duì)人才的重視，而且，良好的發(fā)展前景亦是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)吸引大批人才的主要緣由。目前，珠海內(nèi)擁有多所高校，每年都會(huì)向珠海輸送出大批高素養(yǎng)的人才，如北師大珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院每年都為珠海房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)大批優(yōu)質(zhì)的人才。能夠擁有一批高素養(yǎng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)隊(duì)伍，對(duì)珠海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)將來的健康發(fā)展將會(huì)發(fā)揮出至關(guān)重要的作用，亦是珠海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)相對(duì)于周邊城市的一個(gè)資源優(yōu)勢(shì)。相對(duì)穩(wěn)定珠海的房地產(chǎn)市場(chǎng)起點(diǎn)比較低，不想深圳，廣州和上海，房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)比較穩(wěn)定。目前，由于國(guó)家出臺(tái)了一系列調(diào)控房?jī)r(jià)的政策，全國(guó)各大城市視乎又進(jìn)入了觀望時(shí)期，多個(gè)來自業(yè)界的聲音認(rèn)為深圳樓市的寒冬來來臨之時(shí)，和之相鄰的珠海樓市是否也感受到了一陣“冷空氣”？從珠海的房地產(chǎn)中介論壇可以看出，珠海的二手房交易視乎影響并沒有深圳大，還是相對(duì)穩(wěn)定的。正如論壇上所說的那樣，假如把深圳的二手房交易市場(chǎng)看作是海，那么珠海的二手房交易市場(chǎng)就應(yīng)看作是湖了。一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的房地產(chǎn)中介市場(chǎng)，是珠海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)健康成熟發(fā)展的前提條件。憂：近年，隨著珠海經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)蓬勃興起，損害當(dāng)事人合法權(quán)益的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)也越來越多，諸如“未經(jīng)登記注冊(cè)擅自開展經(jīng)紀(jì)活動(dòng)”、“對(duì)托付人隱瞞交易價(jià)格等重要事項(xiàng)賺取差價(jià)”、“實(shí)行欺詐、脅迫、賄賂、惡意串通等手段損害當(dāng)事人利益”、“利用虛假的房地產(chǎn)信息，迷人簽訂合同”、“對(duì)經(jīng)紀(jì)的房地產(chǎn)作引人誤會(huì)的虛假宣揚(yáng)”等經(jīng)紀(jì)違法行為屢禁不止，對(duì)此社會(huì)反響也越來越劇烈，珠海市、區(qū)兩級(jí)人大代表、政協(xié)委員多次提案要求相關(guān)職能部門加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。依據(jù)目前珠海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)現(xiàn)狀中所存在的問題，可以概括為：政策法規(guī)不健全，監(jiān)管不到位；入行門檻偏低，從業(yè)人員良莠不齊；中介機(jī)構(gòu)盲目擴(kuò)張，粗放經(jīng)營(yíng)；執(zhí)業(yè)不規(guī)范，行業(yè)欺詐屢有發(fā)生，如吃差價(jià)、收費(fèi)混亂，挪用客戶購房款現(xiàn)象普遍、合同陷阱坑害客戶；有關(guān)部門監(jiān)管不力。針對(duì)以上所存在的問題，結(jié)合堂上所學(xué)學(xué)問，我們可以作出一下對(duì)策以解決或規(guī)避上述問題。提高行業(yè)準(zhǔn)入門檻，貫徹執(zhí)行保證金制度提高行業(yè)準(zhǔn)入門檻，貫徹執(zhí)行保證金制度將有助于淘汰不法黑中介、小作坊式中介，對(duì)取締非法交易、削減同業(yè)惡意競(jìng)爭(zhēng)、降低客戶交易風(fēng)險(xiǎn)、提高行業(yè)社會(huì)信譽(yù)特別關(guān)鍵。二，實(shí)行中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)動(dòng)態(tài)升降管理對(duì)中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)應(yīng)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，將企業(yè)資金狀況、規(guī)范遵守法律經(jīng)營(yíng)狀況、自身建設(shè)狀況、客戶投訴狀況和等級(jí)升降掛鉤，促使企業(yè)加強(qiáng)自我管理，誠(chéng)信遵守法律經(jīng)營(yíng)。三，采納規(guī)范合同條款，避開合同陷阱由于大多數(shù)消費(fèi)者缺乏房產(chǎn)交易學(xué)問以及合同談判閱歷，對(duì)合同陷阱缺乏辨別實(shí)力，所以政府可以聘請(qǐng)專業(yè)人士制定房產(chǎn)交易合同示范文本、房屋買賣(租賃)協(xié)議等標(biāo)準(zhǔn)文件，明確雙方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任、賠償金額，并將收費(fèi)條目清楚地列出,避開含混不清。還應(yīng)規(guī)定房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)必需運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)文件，并不得附加其他條款，這樣可以有效防止中介機(jī)構(gòu)利用合同欺詐消費(fèi)者。四，完善經(jīng)紀(jì)行業(yè)資金監(jiān)管制度，加強(qiáng)資金第三方監(jiān)管，保障交易平安強(qiáng)制執(zhí)行經(jīng)紀(jì)行業(yè)資金第三方監(jiān)管制度是防范資金風(fēng)險(xiǎn)的重要手段，凡涉及自然人和自然人之間的房產(chǎn)交易，無論是租金還是購房款，都應(yīng)引進(jìn)資金監(jiān)管，并將監(jiān)管機(jī)構(gòu)和托管機(jī)構(gòu)分別。監(jiān)管機(jī)構(gòu)指交易中心，而托管機(jī)構(gòu)指銀行。目前政府對(duì)行業(yè)資金的監(jiān)管還不完善，應(yīng)不斷完善執(zhí)行機(jī)制，使程序更流暢，同時(shí)也要加大宣揚(yáng)，讓客戶了解第三方資金監(jiān)管的重要性。五，完善中介機(jī)構(gòu)和中介人員信用檔案系統(tǒng)目前，我國(guó)已建成多個(gè)房地產(chǎn)信用檔案系統(tǒng)，并和中國(guó)住宅和房地產(chǎn)信息網(wǎng)聯(lián)通，但還存在覆蓋面小、信息記錄不完整等問題。建立經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員信用檔案，對(duì)經(jīng)紀(jì)人偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓執(zhí)(從)業(yè)資格證書、異地掛靠兼職、欺瞞脅迫交易、吃差價(jià)的惡性行為向社會(huì)曝光，將從業(yè)人員置于公眾的監(jiān)督之下，從而有利于該行業(yè)的信譽(yù)度和健康長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。六，建立多層面的監(jiān)管體系針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的特點(diǎn)，建立多層格局的監(jiān)管機(jī)制。詳細(xì)的可表現(xiàn)為：全國(guó)層面上成立全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理委員會(huì)或相適性質(zhì)的管理機(jī)構(gòu)，主要作用監(jiān)管個(gè)省市級(jí)別的經(jīng)紀(jì)管理部門及行業(yè)協(xié)會(huì)。同時(shí)，可對(duì)大規(guī)模的全國(guó)性的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)監(jiān)管，在個(gè)省市設(shè)立特地的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理部門，協(xié)同相關(guān)工商稅務(wù)部門共同管理。并且成立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)，并出政府賜予其肯定的責(zé)權(quán)，由其制定行業(yè)協(xié)會(huì)規(guī)則及經(jīng)紀(jì)人管理制度，將經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及經(jīng)紀(jì)人的相關(guān)業(yè)務(wù)及職業(yè)道德數(shù)據(jù)并入同一數(shù)據(jù)庫管理。七，加強(qiáng)法制管理為規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)健康發(fā)展，應(yīng)從以下幾個(gè)方面入手：1．完善現(xiàn)行規(guī)定，盡快制定規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的法律法規(guī)。第一，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立上，適當(dāng)提高準(zhǔn)入的資金門檻，并引入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)保證金制度，將其作為設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的一個(gè)條件。其次，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的培訓(xùn)、考核及注冊(cè)制度上，加強(qiáng)對(duì)經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)學(xué)問的培訓(xùn)，增加《合同法》等相關(guān)法律學(xué)問的培訓(xùn)和職業(yè)道德教化，進(jìn)一步完善申請(qǐng)注冊(cè)的條件，如增加受破產(chǎn)宣告的企業(yè)經(jīng)營(yíng)人、受停止執(zhí)行業(yè)務(wù)處分尚未完畢或撤銷經(jīng)紀(jì)人證書處分的人、不具有完全民事行為實(shí)力、被列入誠(chéng)信黑名單的人在肯定的期限內(nèi)不得申請(qǐng)經(jīng)紀(jì)人注冊(cè)。2．政府和行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管，加大懲罰力度。①嚴(yán)格審批程序。各管理部門及其工作人員應(yīng)樹立高度的責(zé)隨意識(shí)，嚴(yán)把市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)，杜絕“人情”審批和腐敗現(xiàn)象。②加強(qiáng)合同管理。其一，應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)運(yùn)用政府有關(guān)部門統(tǒng)一制定的合同文本，對(duì)于不運(yùn)用規(guī)范合同文本，損害當(dāng)事人的利益的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)賜予懲罰。其二，建立托付協(xié)議的備案制度，為避開信息不透亮、暗箱操作、欺詐行為的發(fā)生，中介接受托付時(shí)必需簽定書面托付協(xié)議，并剛好在管理部門登記備案，以有效的保障當(dāng)事人的合法權(quán)益。③加強(qiáng)對(duì)房源信息的動(dòng)態(tài)管理，剛好消退虛假、過時(shí)信息。房地產(chǎn)市場(chǎng)上信息不對(duì)稱現(xiàn)象特別嚴(yán)峻，由于有些中介機(jī)構(gòu)的不透亮操作，買賣雙方對(duì)交易的真實(shí)狀況無從了解，致使欺詐現(xiàn)象隨處可見。因此，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)建立網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，對(duì)具備中介資質(zhì)的公司進(jìn)行統(tǒng)一聯(lián)網(wǎng)管理，要求開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)的房源信息按規(guī)定進(jìn)入網(wǎng)上系統(tǒng)，并剛好對(duì)信息進(jìn)行更新，以保證信息的精確牢靠。3.加大懲罰力度，增加違法成本。提高經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違法經(jīng)營(yíng)的懲處力度，增加罰款數(shù)額。經(jīng)紀(jì)人違法經(jīng)營(yíng)，損害當(dāng)事人利益的，除處以罰款等行政懲罰外，還應(yīng)注銷和收繳其經(jīng)紀(jì)人資格證，不得再從事房地產(chǎn)