標(biāo)桿房企房地產(chǎn)產(chǎn)品定位與規(guī)劃運(yùn)營(yíng)管理精講圖片豐富

運(yùn)營(yíng)管理部整理分享xx的產(chǎn)品定位與規(guī)劃解析（下）2014年6月產(chǎn)品策劃階段客戶的產(chǎn)品需求分析08.03.26Page3產(chǎn)品價(jià)值的客戶敏感點(diǎn)分析精裝修智能化社區(qū)配套社區(qū)規(guī)劃外立面公共空間建筑風(fēng)格園林戶型產(chǎn)品分支一、土地分析一塊地，劃分為不同的土地等級(jí)。劃分的意義在于：避免土地錯(cuò)配，最好的土地要建最好的房子、最貴的房子。設(shè)計(jì)強(qiáng)排：在特定容積率下如何排布能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最大價(jià)值。讓更多的房子分享優(yōu)勢(shì)資源；讓更少的房子分擔(dān)不利因素的影響。在對(duì)土地認(rèn)知的基礎(chǔ)上，通過(guò)多方案分析比較，確定1、指標(biāo)產(chǎn)品定位指標(biāo)三大類：各類建筑面積指標(biāo)，（主要：住宅、商業(yè)、車庫(kù)、會(huì)所…….）產(chǎn)品配比（什么樣的產(chǎn)品）戶型配比（多大的產(chǎn)品）2、方案確定規(guī)劃草案規(guī)劃結(jié)構(gòu)點(diǎn)式or板式？圍合or行列？高or小高？………..主入口；商業(yè)……….確定下一步規(guī)劃設(shè)計(jì)深化方向概念設(shè)計(jì)規(guī)劃提升產(chǎn)品力土地價(jià)值最大化的選擇萬(wàn)科城總體規(guī)劃——土地價(jià)值最大化的選擇項(xiàng)目占地40萬(wàn)平米，容積率1.1，總建筑面積44萬(wàn)平米。產(chǎn)品組合可以選擇：1、別墅、類別墅+多層洋房2、別墅+洋房+高層3、別墅+高層別墅：15000元/平米；多層洋房：6000元/平米；高層：5000元/平米聯(lián)排別墅容積率0.7根據(jù)價(jià)值最大化原則別墅+高層價(jià)值最大化產(chǎn)品趨優(yōu)定位法產(chǎn)品外立面設(shè)計(jì)向上一級(jí)靠攏從市場(chǎng)角度看設(shè)計(jì)以市場(chǎng)為導(dǎo)向的規(guī)劃設(shè)計(jì)北珠江36F36F36F36F32F26F16F11F4F4F4F4F4F4F廣州中海藍(lán)灣容積率：3.26；占地約3.3萬(wàn)㎡，總建筑面積約10萬(wàn)㎡

會(huì)所4層疊T11層小高層26-36層高層游泳池A9A8A7A6A5A4A3A2A1用地進(jìn)深大需獲得更多的景觀資源兩種基本產(chǎn)品結(jié)構(gòu)客戶價(jià)值：北面看江，景觀第一沿海限高超高層成本高讓更多的房子看到江景顯然曲線才是江景設(shè)計(jì)最大化的軸線，不是直線■底層架空層7m高，保證景觀的延續(xù)及空氣流通；功能為泛會(huì)所。曲線連板高層布局，使建筑景觀界面最大化，95％戶型均可看到江景?！扒€連板”由“Y型一核三”及“一核二”兩類單元拼接組成。原來(lái)方案：1、斜向建筑均為單棟2、每個(gè)院子均有有三棟聯(lián)體建筑。新方案：1、斜向建筑為兩棟聯(lián)體（增加最好朝向的樓棟）2、除了最北端有三棟聯(lián)體外，其他均為兩棟聯(lián)體。長(zhǎng)沙金域藍(lán)灣項(xiàng)目2.7容積率別墅1.5萬(wàn)/平高層河景：7000元/平高層非河景：5000元/平瀏陽(yáng)河瀏陽(yáng)河廣州富力桃園單一產(chǎn)品一招制勝容積率2.97；占地33萬(wàn)平米；總建筑面積99萬(wàn)平米位于廣州西邊，靠近鞋業(yè)市場(chǎng)，生意人多，老板們重風(fēng)水。外側(cè)東向、南向有水。中心無(wú)水，造水景。8080140150120120核心筒廣州富力桃園廣州富力桃園單一產(chǎn)品一招制勝?gòu)V州富力桃園單一產(chǎn)品一招制勝別墅+小高層離河一段距離先建別墅再沿河建小高層別墅60萬(wàn)澳幣/套小高層60萬(wàn)澳幣/套1棟別墅占地相當(dāng)于小戶型4-5套1棟小高層銷售額相當(dāng)于20棟別墅銷售額墨爾本海邊住宅區(qū)

景觀優(yōu)先?朝向優(yōu)先?

廈門金域藍(lán)灣的規(guī)劃思考08.03.26Page20AB湖邊水庫(kù)，100萬(wàn)平米水面五緣灣大橋朝向優(yōu)先，兼顧景觀。北向設(shè)觀景陽(yáng)臺(tái)。如果北向沒(méi)有馬路、噪音，就可做景觀優(yōu)先（主臥、客廳北向；次臥、廚衛(wèi)南向）規(guī)劃方鳳案創(chuàng)造宋競(jìng)爭(zhēng)力骨及盈利托能力入口會(huì)所挑商業(yè)街提巡壽升項(xiàng)目整勾體形象——星河灣星河灣的新巨大成功沾在于：其成功削解決了寧會(huì)所的販經(jīng)營(yíng)問(wèn)喂題星河灣吩在入口鹽處設(shè)置忠會(huì)所商香業(yè)街，掏提升項(xiàng)敬目整體合形象；砌用門口侄的五星話級(jí)酒店倒解決會(huì)毛所問(wèn)題竹，使得牢業(yè)主享筐受到五嶄星級(jí)酒左店的會(huì)干所服務(wù)靈。萬(wàn)科項(xiàng)目亂，只有10%業(yè)主常曾到會(huì)所酷消費(fèi)，末主要消旗費(fèi)是打蝕麻將。入口會(huì)兄所商業(yè)踢街提升膝項(xiàng)目整峰體形象——星河灣仁恒河往濱城位于浦東壤，總建面70萬(wàn)平，分3期開(kāi)發(fā)完全人車榮分流，地叨下大車庫(kù)仔，車全部死進(jìn)入地下貨。地面步造行系統(tǒng)，妹地下公交衡系統(tǒng)。1層門廳，驢休息；從秘門廳下到繁地下，地餃下有電瓶快車，帶客慶戶到自己胃家樓下長(zhǎng)沙郡原鈴廣場(chǎng)容積率蜓最大化削，效益選最大化如何從市梅場(chǎng)角度挖米掘地塊價(jià)跡值別墅20000元/㎡，高層6000-7000元/平米。問(wèn)題：水景縮小1/3，價(jià)格會(huì)不會(huì)受影響？不是說(shuō)賦予項(xiàng)目盡可能多的資源，項(xiàng)目?jī)r(jià)格就一定能上升。資源多價(jià)格高是趨勢(shì)，但有臨界點(diǎn)原來(lái)容積率做夠了。現(xiàn)在減少水景占地，減少高層建筑面積，增加沿水景別墅，容積率不變，收益大大提高。公園湖景水景高層洋房xx項(xiàng)目的跟分析比剖較邏輯牛：把項(xiàng)目一安分為二，從視為兩個(gè)聯(lián)項(xiàng)目；一今塊純洋房寶，一塊純務(wù)高層。開(kāi)發(fā)商最笑關(guān)心現(xiàn)金序流問(wèn)題如何從市謀場(chǎng)角度挖時(shí)掘地塊價(jià)怠值圍繞客戶句價(jià)值提供扎豪宅解決嗎方案東莞龍犧光豪宅——君御旗聯(lián)峰人車分可流1、先下簡(jiǎn)客，車逝再繞行狀；2、陽(yáng)光哀地下車兵庫(kù)；3、地下車機(jī)庫(kù)大堂豪程華，雙大權(quán)堂設(shè)計(jì)；如何從期市場(chǎng)角禽度挖掘石地塊價(jià)劫值定位和激產(chǎn)品解紹決方案戲的一致響性社區(qū)商業(yè)這規(guī)劃底商：光原則：泛一般商燦鋪二層敏很難銷危售，因賴此在盡卷可能的敵情況下戶，不做駕二層商元鋪，做捐內(nèi)街。商業(yè)價(jià)值紫低商業(yè)價(jià)值兵高1.5萬(wàn)2.5萬(wàn)2萬(wàn)2萬(wàn)減小進(jìn)汪深，做非大開(kāi)間滿足最小覽開(kāi)間，做么大進(jìn)深粉色拐角煎處商業(yè)價(jià)扭值量最大免，金角銀崇邊商業(yè)底商：底商的們?cè)瓌t：一般商鋪海二層很難匙銷售，因旅此在可能董的情況下備不做二層僻商業(yè)。例：某地塊撇當(dāng)只有然一邊適塞合做商默業(yè)，沿習(xí)街長(zhǎng)度嘉為A時(shí)，底商判的進(jìn)深一擁般是12米，而博營(yíng)銷提絡(luò)出商業(yè)委面積為S=1猶2米×3A，這種時(shí)斷候如何處懂理？難道召要建3層商業(yè)釣嗎？規(guī)劃導(dǎo)則湯之“固化壩配置”1：商業(yè)底商：商業(yè)商業(yè)和往住宅的外關(guān)系規(guī)劃提面升產(chǎn)品痛力規(guī)劃形遍態(tài)決定剖盈余模介式，單勻體選擇泳決定產(chǎn)圈品溢價(jià)客戶的準(zhǔn)都確定位，罰客戶需求釘?shù)臏?zhǔn)確描外述，設(shè)計(jì)肌方案的多蒙方案比較殘分析（容捆積率分析蔽），是決于定項(xiàng)目成絕功與否的皂重要因素魔。規(guī)劃方休案評(píng)估雄的五個(gè)醋方面1、經(jīng)濟(jì)責(zé)指標(biāo)能模否滿足鉛；2、分期銷撞售的適應(yīng)慰性；3、整體牲形象定跟位要求惱；4、住宅區(qū)觸內(nèi)部的氛憲圍；5、其他特捷殊情況評(píng)住價(jià)：（管技理等）——小區(qū)多開(kāi)呆門、垃圾撤站、配電張房。方案

方案1方案2方案31、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是否一致

2、分期推售的適應(yīng)性首期產(chǎn)品能較好地銜接市場(chǎng)

容易分期開(kāi)發(fā)

展示區(qū)可先行建設(shè)

3、整體形象定位要求：（賣相）形象1：

形象2：

沿街的標(biāo)志性形象

特殊部分：比如內(nèi)部商業(yè)

4、住宅區(qū)內(nèi)部的氛圍

5、其他特殊情況評(píng)價(jià)：管理

規(guī)劃方企案評(píng)估撐的五個(gè)忍方面評(píng)價(jià)方定案的角咽度：主要從銷菜售和客戶破角度，從瓶以下幾個(gè)確方面考慮建筑等風(fēng)格外立面才創(chuàng)造競(jìng)區(qū)爭(zhēng)力及管盈利能內(nèi)力：1、古典風(fēng)出格—法式留莊外立面軌創(chuàng)造競(jìng)扛爭(zhēng)力及圾盈利能亞力：1、古典風(fēng)墓格—意式外立面創(chuàng)油造競(jìng)爭(zhēng)力堪及盈利能虛力：1、古典風(fēng)警格--A料rtd礙eco翠湖天些地外立面巷創(chuàng)造競(jìng)委爭(zhēng)力及蹦盈利能校力：1、古典風(fēng)并格--A就rtd站eco曉園外立面犧創(chuàng)造競(jìng)?cè)螤?zhēng)力及汪盈利能接力：1、古典鼓風(fēng)格—新古典1古典法式1古典歐式1歐式風(fēng)格1西班牙周風(fēng)格1英倫風(fēng)味格黃金海岸橡公寓——浪現(xiàn)代簡(jiǎn)青約風(fēng)格現(xiàn)

代齒中

式謎風(fēng)

格外立面創(chuàng)隙造競(jìng)爭(zhēng)力好及盈利能曲力：2、現(xiàn)代收風(fēng)格—現(xiàn)代古最典福州萬(wàn)科外立面駐創(chuàng)造競(jìng)廢爭(zhēng)力及伙盈利能則力：2、現(xiàn)代風(fēng)侮格—現(xiàn)代古件典綠城新?lián)艟G園外立面煌創(chuàng)造競(jìng)御爭(zhēng)力及迫盈利能筒力：2、現(xiàn)代風(fēng)展格—現(xiàn)代簡(jiǎn)儉約深圳金地榴香蜜山二、如回何提升袍產(chǎn)品力外立面創(chuàng)脂造競(jìng)爭(zhēng)力貞及盈利能常力：2、現(xiàn)代風(fēng)見(jiàn)格—公建化外立面高科技權(quán)帶來(lái)財(cái)省富感，艦現(xiàn)代，渴純粹SOH城O立面氣帶質(zhì)—公建化、堪城市化案例：1、萬(wàn)科拜城的建掘筑風(fēng)格2、第五園難題：高企層和多層懷風(fēng)格的統(tǒng)拴一戶濱型應(yīng)對(duì)敏感赤策略：在不同建攏筑面積條木件下保證耗主人房、譯客廳、廚物房基本功稿能區(qū)間的劣舒適尺度飯和景觀朝復(fù)向；通過(guò)內(nèi)浙庭院、醬入戶花松園、露醬臺(tái)等方緊式進(jìn)行邊實(shí)在的巾面積贈(zèng)層送，確謀保贈(zèng)送努面積的皮靈活使曠用性。戶型功滾能劃分選及布局金、開(kāi)間伏尺度和拋贈(zèng)送面拳積方式劍參見(jiàn)附寒錄1：戶康型產(chǎn)品價(jià)值分支敏感點(diǎn)客戶敏感等級(jí)高中低戶型功能劃分各個(gè)功能區(qū)間的實(shí)用性和完備性

開(kāi)間尺度主要功能區(qū)間的開(kāi)間、進(jìn)深比，空間的舒適性

功能擺布功能區(qū)間單體內(nèi)的布局及實(shí)用性

贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積所占的總建面的比例及實(shí)用性

朝向通風(fēng)采光、主要功能空間的朝向

景觀主要功能區(qū)間的景觀面

戶型創(chuàng)新

交通組織

朝向開(kāi)間尺度功能劃分功能擺布交通組織創(chuàng)新贈(zèng)送面積景觀*戶型價(jià)魄值點(diǎn)塑尸造*精裝修智能化社區(qū)配套社區(qū)規(guī)劃外立面公共空間建筑風(fēng)格園林戶型產(chǎn)品分支戶型大配墊比戶毛型準(zhǔn)評(píng)秩價(jià)1、基于總慚體定位和黃發(fā)展戰(zhàn)略總體定位壯：主流？勁跟隨？補(bǔ)洪缺？組合閃？總體發(fā)展跨戰(zhàn)略：低評(píng)成本？差沒(méi)異性？總體形象綠？在戶型菜面積及特嚼色上如何辱表現(xiàn)？2、基于勁市場(chǎng)的喪戶型特墨征、現(xiàn)歌狀和趨輸勢(shì)市場(chǎng)前期愁及目前的跪戶型種類稈：主流和電非主流配謊比周邊即將沙推出的戶拆型有幾類主流戶闊型在最茅近兩年垮的變化崖趨勢(shì)3、基于消殘費(fèi)者的戶疲型特征內(nèi)在的原榮因：消費(fèi)店者文化、耍經(jīng)濟(jì)、生揮活習(xí)慣等券原因指標(biāo)：戶票均人口、儉客戶文化碰層次分布跑圖、成交持總價(jià)分布談圖、收入礦及首期與緩月供比較兵圖4、天氣：聞南北方的是天氣不同筑，會(huì)直接腦反映在戶格型面積以較及結(jié)構(gòu)上5、政策顯因素：醬特別是勞贈(zèng)送面德積，各重地有不五同的政黎策戶型配比質(zhì)原則和評(píng)枕價(jià)標(biāo)準(zhǔn)基于總誦體定位令、市場(chǎng)田、消費(fèi)咱者等?；谝韵缕D戰(zhàn)略思考呢：資金回離籠、利潤(rùn)脖提升、明緣瑞晰的競(jìng)爭(zhēng)途策略、明燈晰的風(fēng)險(xiǎn)職回避策略不同的戶傭型配比方行案，相應(yīng)頌的條件及耳結(jié)果1、明晰的胳資金策略哪部分可引滿足資金夏迅速回籠威（如贈(zèng)送盈或創(chuàng)新戶耕型），哪欺部分滿足水提升利潤(rùn)哥（如商業(yè)橫）。2、明晰的稼競(jìng)爭(zhēng)策略蟻和回避風(fēng)頃險(xiǎn)策略站在市場(chǎng)林和消費(fèi)者程利益，考舞慮到底憑場(chǎng)什么打贏夾戰(zhàn)爭(zhēng)（低成曉本？差蚊異性？絨市場(chǎng)空骨缺？）戶型配比譯原則和評(píng)影價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（湖續(xù)）基于總啟體定位幸、市場(chǎng)兩、消費(fèi)膛者等。基于以下踢戰(zhàn)略思考晨：資金回正籠、利潤(rùn)誓提升、明這晰的競(jìng)爭(zhēng)紋策略、明拉晰的風(fēng)險(xiǎn)挑回避策略不同的戶韻型配比方罵案，相應(yīng)企的條件及先結(jié)果戶型的附遠(yuǎn)加值空間——幾種主欠流的贈(zèng)念送方法增加客紋戶附加六值基本擾要點(diǎn)——偷面積政府開(kāi)發(fā)商客戶支付門檻蘆有一定降謹(jǐn)?shù)驮黾訉?shí)傭際容積篇率，增扯加利潤(rùn)暗虧向下偷掠面積：漿需求100平米，80平米產(chǎn)權(quán)+20平米贈(zèng)送向上偷昨面積：隨需求100平米，100平米產(chǎn)拆權(quán)+20平米贈(zèng)鄙送送面積要念向下送，慶讓客戶感痛覺(jué)是需要頑的、珍惜猾的；不要訊向上送，爽讓客戶感奧覺(jué)是多余橋的、可有符可無(wú)的。降特別對(duì)于駛首置、首寄改客戶。送面積的敏方式：1、戶內(nèi)雙冷層高；2、送陽(yáng)扁臺(tái)、露磚臺(tái)；3、送地席下室；4、送花園欄；5、送夾層433.93.9高：1.1+投1.1形成的2.2米的夾層曬，面積一耀半送給4樓，一危半送給3樓東莞—金眾—金域中番央東莞—金眾—金域中鏡央東莞—金眾—金域中央金域中滋央的附紋加值空鼓間東莞—金眾—金域中央園林鹽景虧觀精裝修智能化社區(qū)配套規(guī)劃公共會(huì)所園林戶型產(chǎn)品分支產(chǎn)品價(jià)值分支敏感點(diǎn)客戶敏感等級(jí)高中低園林地面鋪裝1、業(yè)主日常使用功能2、社區(qū)品質(zhì)感體現(xiàn)

水系親水性和觀賞性

植被建筑功能、工程功能調(diào)節(jié)氣候、美學(xué)功能

泳池觀賞性及使用功能

架空層1、私密感和領(lǐng)域感；2、外部園林對(duì)于建筑內(nèi)部的延伸；

照明燈具造型及細(xì)節(jié)照明

智能化體現(xiàn)社區(qū)的高科技及環(huán)保

硬質(zhì)景觀小品配置及功能噱頭、小區(qū)氣質(zhì)

高至點(diǎn)景觀居高臨下的視覺(jué)感和大氣

架空層水系泳池照明硬質(zhì)景觀智能高至點(diǎn)景觀地面鋪裝植被*園林價(jià)沿值點(diǎn)塑小造*園輕林應(yīng)對(duì)敏室感策略浩：高敏感度裝園林要素牌超越客戶燃期望中等敏感葵度確保滿卻足客戶期贏望生命的挑園林，庫(kù)比建筑耗本身更秀能打動(dòng)謊人！為數(shù)不多譯的硬質(zhì)鋪領(lǐng)裝更多采帖用大量鑄的軟景景觀設(shè)距施功能隨化瑞典馬仰耳莫小賀區(qū)綠化瑞典馬是耳莫小耍區(qū)綠化瑞典馬她耳莫小蹈區(qū)綠化小結(jié)軟硬地比宜、水景的望維護(hù)、喬池木和灌木過(guò)的比例、出樹(shù)木如何朵能反應(yīng)季戒節(jié)的變化揪、如何增濕加植物的翼動(dòng)感、白帖天和夜間難的效果、想景觀設(shè)施竭功能化、溉防止高空魂墜物、藝誘術(shù)化……也可通過(guò)脈土地的改槽造改變土告地屬性、研外部資源拉納入內(nèi)部眼；在建筑寶上投入園不如在碌景觀上拌投入——有生命的閱景觀比建榴筑更能打紫動(dòng)人通過(guò)售樓自處、樣板叢房、景觀啄示范區(qū)的肺體驗(yàn)式營(yíng)達(dá)銷打動(dòng)人軟景硬景期比例要達(dá)有到8:2或者7:3。水景觀命維護(hù)、喬藝木灌木比族例；樹(shù)木黎反應(yīng)季節(jié)慰、植物動(dòng)疑感、植物踐忌諱（松拍柏、菊花工）；白天怒夜間效果糞；景觀設(shè)盜施功能化嘆、藝術(shù)化詞、防止空針中墜物改造改變挺土地屬性鍵、納入外側(cè)部資源；自然賣間點(diǎn)，人銅造賣點(diǎn)配如套功能設(shè)百置層次①：輛基本配套居民使型用需求會(huì)高，能凡夠保證誰(shuí)收益的?？颇浚毫疗古仪蛲?、臺(tái)球顏、棋牌街、羽毛滲球、網(wǎng)敵球?qū)哟微冢何穭?chuàng)新配套投入較少畢的免費(fèi)科鼓目：屋頂們晾曬平臺(tái)筒、陽(yáng)光閱叔覽室、公處共洗衣房羞（可采用揮投幣式，供主要洗滌汽大物）、寬網(wǎng)吧、公顫共廚房層次③：寶形象配套投入及運(yùn)筒營(yíng)成本較壟高，以提妹升項(xiàng)目形婆象為目的慕：動(dòng)感多污功能影院匙、動(dòng)感SPA中心、掏多功能糞會(huì)客廳粗、社區(qū)點(diǎn)招待所產(chǎn)品策略·會(huì)所1*會(huì)所敏感披點(diǎn)強(qiáng)化*香港凱絹旋門區(qū)域營(yíng)方銷管理學(xué)部案例香港·凱旋門--項(xiàng)目簡(jiǎn)飾介（1）：凱旋門的波成功，源限于其獨(dú)特?zé)挼牡乩砦淮钪脙?yōu)勢(shì)、烏目前良好竹的豪宅市斑場(chǎng)、對(duì)高方端客戶準(zhǔn)齒確的心理奇把控、有重效的新聞午炒作。均價(jià)1.3—1.8萬(wàn)港元/平方呎描（約14—19.4萬(wàn)港元/平方米恨）。一周售出800套，套掌現(xiàn)100億港元羞。頂層復(fù)式“天際獨(dú)頌立屋”，面積5353平方呎斤（約500平方米）衛(wèi)，單價(jià)3.13萬(wàn)港元/平方呎輛（約33.7萬(wàn)港元/平方米玻），總疼價(jià)約1.6億港元。凱旋門座疲落于機(jī)鐵扶九龍站上把蓋，宏偉喘獨(dú)特的外蕉型傲視維偉多利亞港昏兩岸，與煙對(duì)岸88層高的國(guó)描際金融中引心互相輝紹映，今人薪感受超凡拖氣勢(shì)。做不到第譯一，要做朋唯一。凱糖旋門高空洪游泳池，偷唯一。四雜層會(huì)所，株高檔住宅赴社會(huì)標(biāo)簽妨。香港·凱旋門--項(xiàng)目簡(jiǎn)介澇（2）占地面印積：172蓬000平方呎（159懼80平方米尊）建筑面匹積：約100萬(wàn)平方呎（929臭00平方米）座巴數(shù)：4座戶噴數(shù)：105嘆4戶樓跌層：61層高旨度：231米戶型面況積：1至5房，505酬--3宋465平方呎（47--素322平方米）纏；5至7房，3323閉--54弓97平方呎（309琴--5大11平方米悄）；三房為塘主，約110底0--葡140原0平方呎（約102混--1眠30平方米紅）。實(shí)用撐率：80%開(kāi)盤時(shí)廣間：200貨5年4月入伙時(shí)踩間：200揉6年首季發(fā)展袖商：新鴻基鴿地產(chǎn)、服地鐵公躍司建縱筑復(fù)師：新鴻基恨工程有丟限公司總建筑餓商：新輝建貧筑有限絹公司香港·凱旋門--項(xiàng)目簡(jiǎn)遇介（10）摩天會(huì)所想建于凱旋栗門廊頂之膛上，是名憑副其實(shí)建威于500呎（約152米）高空的豪衫華住客會(huì)浴所。香港·凱旋門--項(xiàng)目簡(jiǎn)介區(qū)（11）香港·凱旋門--項(xiàng)目簡(jiǎn)介璃（12）香港·凱旋門--項(xiàng)目簡(jiǎn)來(lái)介（13）香港·凱旋門--項(xiàng)目簡(jiǎn)介侮（14）香港·名門名門，3000平米超鋤級(jí)奢華副會(huì)所，抱水晶1、樓書(shū)暖：2000美元/冊(cè)2、廚浴設(shè)莖施：10億美金3、售樓處結(jié)：1.2億美金4、電視宣綢傳片制作扒：100徒0萬(wàn)美金5、兒童洗會(huì)所：香港·名門--項(xiàng)目簡(jiǎn)民介（1）：新鴻基鋤開(kāi)發(fā)的填“凱旋驗(yàn)門”發(fā)飾售時(shí)，盈受到大莫量投資浙者追捧誼，頂層頂“摩天伍閣”更累創(chuàng)出了3100殼0港元/平方呎的角亞洲紀(jì)錄耐，而樓盤兩平均售價(jià)法也達(dá)到了1500崗0港元/平方呎以統(tǒng)上，風(fēng)頭獲之勁一時(shí)旬無(wú)兩。不過(guò)當(dāng)時(shí)昆尚未推出福豪宅盤“意名門”的拖發(fā)展商長(zhǎng)澇實(shí)，卻揚(yáng)辟言“名門床”的平均很售價(jià)會(huì)較余“凱旋門肉”高出三畜成，掀起棍了市場(chǎng)一劫片談?wù)摕崂璩?。要被稱之橫為豪宅，丸應(yīng)需要具鍬備以下條汪件，即地北點(diǎn)優(yōu)越、群面積大、扛密度低及狹樓價(jià)貴。綠“名門”砍位于香港蘇傳統(tǒng)豪宅罰區(qū)渣甸山鑼，單位面下積由1500纏-380蓄0平方呎不未等，一梯品兩戶較高統(tǒng)的隱私度賤及2000要0港元/平方呎的擴(kuò)樓價(jià)，均患顯示“名奏門”稱得技上是一級(jí)姐豪宅。但嚴(yán)發(fā)展商并陡不滿足于舒此，近期皇在宣傳及允加強(qiáng)樓盤奧素質(zhì)方面纖花了不少族功夫，看絡(luò)來(lái)是要使帖“名門”坦成為香港聽(tīng)的超級(jí)豪券宅。詳情請(qǐng)裁見(jiàn)以下螺介紹：香港·名門--項(xiàng)目簡(jiǎn)介轎（4）：位置：香港港時(shí)島東半槽山大坑敲徑23號(hào)1、香港游饒艇會(huì)2、時(shí)代廣揭場(chǎng)3、利舞烤臺(tái)廣場(chǎng)4、三越僻百貨5、崇光討百貨6、柏寧行酒店7、皇室凡堡8、圣保找祿學(xué)校9、香港奔中央圖塔書(shū)館10、中華秋游樂(lè)會(huì)11、漢基未國(guó)際學(xué)溝校12、香港潔惠光中鋒學(xué)香港·名門--項(xiàng)目簡(jiǎn)介腦（7）：景觀香港·名門--項(xiàng)目簡(jiǎn)介進(jìn)（9）：人文環(huán)境香港·名門—會(huì)所（1）香港·名門—入戶大牙堂（2）香港·名門—入戶大膽堂（3）香港·名門—營(yíng)銷策略俯分析（1）香港·名門—營(yíng)銷策手略分析銀（2）香港·名門—配套·兒童會(huì)腿所智能化環(huán)保、節(jié)蜘能十大綠色傭建筑科技黃系統(tǒng)地源熱泵技術(shù)系統(tǒng)混凝土頂棚輻射制冷制熱系統(tǒng)健康全新風(fēng)系統(tǒng)外墻系統(tǒng)外窗系統(tǒng)外遮陽(yáng)系統(tǒng)屋頂?shù)孛嫦到y(tǒng)隔噪隔聲系統(tǒng)排水噪聲處理系統(tǒng)吸塵排污系統(tǒng)保溫調(diào)節(jié)室?jiàn)^內(nèi)溫度保溫節(jié)能保溫安靜調(diào)溫安靜換氣排污室內(nèi)不用凡空調(diào)暖氣輔全年保持羊恒溫、恒渾濕、恒氧創(chuàng)。何為“伯產(chǎn)品價(jià)甲值”?區(qū)位周邊配漏套小區(qū)環(huán)三境房屋品牌服務(wù)1.區(qū)位2.周邊配法套及環(huán)賭境3.小區(qū)環(huán)境笛設(shè)施4.房屋&“產(chǎn)品力”布分析=產(chǎn)品價(jià)值土地屬肯性（實(shí)求）社區(qū)產(chǎn)扇品（實(shí)追）軟性價(jià)腳值（虛漠）品牌服牽務(wù)產(chǎn)品價(jià)節(jié)值公式其他客戶代價(jià)值分析精裝修——重要而鄙未被滿漏足的客市戶價(jià)值精裝修在弄戶型設(shè)計(jì)炸時(shí)就應(yīng)該庭被考慮，銀以減少裝柱修過(guò)程中站的材料浪羅費(fèi)發(fā)現(xiàn)和飽創(chuàng)造客毒戶價(jià)值對(duì)于開(kāi)謎車一族樓，地下騾大堂設(shè)互計(jì)（雙狡大堂設(shè)痛計(jì)）是源不能夠緒忽視的體現(xiàn)客戶默價(jià)值客戶的價(jià)企值排序:景觀、朝宅向；物質(zhì)的染、精神泡的；例：北京逢別墅；凱旋門、寨名門發(fā)現(xiàn)客律戶價(jià)值例如：塘瓶裝水呆，翡翠餡綠洲售價(jià)：9F7F11F9F11F11F11F10F11F9F10F8F10F10F10F6F8F10F10F15F15F15層一核蚊四高層6-11層小高層廣州·翡翠綠洲泳－森林半嘴島項(xiàng)目概況主力房多型：二房108啦-13統(tǒng)2㎡三房149跑-20毫1㎡四房193-汪249㎡交樓標(biāo)準(zhǔn)陰：公寓精紙裝修，室半島洋截房及復(fù)咱式大戶鄭型為毛茫坯；獨(dú)棟別墅1.3萬(wàn)元/㎡聯(lián)排別墅7500元/㎡森林半島洋房5000元/㎡毛坯小戶型4500元/㎡精裝基本指房誠(chéng)標(biāo)：總占地最近400耕0畝，以別丈墅為主。暖其中森林壩半島為21棟7~1繪7層的小專高層組粗團(tuán)，占毅地約6萬(wàn)㎡，紙容積率捷為0.9，綠化率36.乳8％。地理位福置：廣州市東污部經(jīng)濟(jì)開(kāi)芳發(fā)區(qū)，是摔廣州為數(shù)糊不多的原亞始生態(tài)保陰存完好的務(wù)地區(qū)，自躺然環(huán)境優(yōu)磁越；改造前鉛的DOCK霞LAND提出“空牽中別墅”件概念，提隨升了小高慕層產(chǎn)品的他價(jià)值。找到了別海墅客戶的涂特殊需求丈，為高端侮客戶提供朱類似別墅迷品質(zhì)及檔霜次的產(chǎn)品豪。主力戶白型在300-往-450平方米之工間，小高層宵、大圍圓合，大昏景觀使得該產(chǎn)田品在擁有忙別墅產(chǎn)品歇優(yōu)勢(shì)的同族時(shí)也規(guī)避晶不少別墅被的不足，擇如潮濕、久不安全等圓。在外立誘面和園傷林上繼鞠承了星聚河灣的樸豪宅標(biāo)將準(zhǔn)，使恐得消費(fèi)悼者對(duì)該嘩項(xiàng)目的乳第一感皂覺(jué)也達(dá)繩到了豪根宅的標(biāo)聞準(zhǔn)。營(yíng)銷簡(jiǎn)評(píng)—亮點(diǎn)廣州·翡翠綠洲肚－森林半慕島創(chuàng)造客抬戶價(jià)值例如：SONY啄WA紐奉LKMA窮N、IPO納D濱海住楚宅案例：把禿船開(kāi)到家銅門口案例：把漲船開(kāi)到家尾門口新西蘭濱毒海住宅（釘案例）產(chǎn)品定鍋位的工回具產(chǎn)品力康公式產(chǎn)品力公釣式：產(chǎn)品性被能價(jià)格=1、區(qū)位2、周邊配能套與環(huán)境3、小區(qū)婆環(huán)境設(shè)壩施4、房屋&品牌服努務(wù)總價(jià)1、配套役不足帶傳來(lái)的產(chǎn)舌品競(jìng)爭(zhēng)膜力下降鄰；2、庫(kù)存太甘久帶來(lái)的嫩產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)蔬力下降；3、產(chǎn)品解敢決方案與縣客戶需求兇不匹配；4、單價(jià)雀過(guò)高帶爐來(lái)的總建價(jià)過(guò)高娃；5、裝修鉛過(guò)高帶椅來(lái)的總店價(jià)過(guò)高摸（100賢00元/平米以逼下的房貴子，客征戶愿意紅投入的暑裝修成準(zhǔn)本為10%）產(chǎn)品力不勺足的表現(xiàn)配套不正足帶來(lái)蔬的產(chǎn)品壯性能不速足產(chǎn)品力粘遞減帶或來(lái)產(chǎn)品晚競(jìng)爭(zhēng)力社下降產(chǎn)品解妙決方案旦與客戶蘭需求不罵匹配單價(jià)過(guò)高箏帶來(lái)的總粥價(jià)競(jìng)爭(zhēng)力途不足裝修配置醉過(guò)高帶來(lái)載的總價(jià)過(guò)奶高策略1：做準(zhǔn)產(chǎn)腳品就是找劃到判別因熄子策略2：打造產(chǎn)古品差異性提，在細(xì)分溜市場(chǎng)建立荒產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)員優(yōu)勢(shì)策略3：“往懼上送”劉還是“是往下送序”例：法腹國(guó)雅高酒縮慧店：價(jià)值塘排序法國(guó)廉祥價(jià)酒店死業(yè)增長(zhǎng)：停惹滯提收益池率：低過(guò)度飽和賺：眾多參虧與者占據(jù)最搏好的位吳置客戶目標(biāo)轎：長(zhǎng)途司機(jī)良、自駕車寺旅游客戶客戶價(jià)掃值排序——將錢投到郊客戶可感旅知的質(zhì)量探上雅高價(jià)面值曲線客房的跑建造成面本降了咳一半人員成本播由行業(yè)的25％－35％降至20％－23％不僅爭(zhēng)窮取到了遞經(jīng)濟(jì)型唉酒店的臟大批顧米客擴(kuò)展了菌市場(chǎng)規(guī)障模，從暑睡在車叢里的卡璃車司機(jī)忘和只需懼幾個(gè)小像時(shí)的生告意人改變后的絞雅高在法奴國(guó)的份額椒是其后5家的份僵額之和總結(jié)：挑獅戰(zhàn)傳統(tǒng)價(jià)硬值曲線，鞏創(chuàng)造新的臨客戶價(jià)值矛曲線品質(zhì)提升陪計(jì)劃從園屈林入手1、松山湖歷的“偏執(zhí)撓狂行動(dòng)”品質(zhì)提市升計(jì)劃憶從園林芬入手—松山湖派偏執(zhí)狂盤行動(dòng)“鳳凰行動(dòng)裁”產(chǎn)品定位惰的幾個(gè)工闊具產(chǎn)品的競(jìng)紡爭(zhēng)策略競(jìng)爭(zhēng)來(lái)疤源的分旺析競(jìng)爭(zhēng)者犬定位暗示自礦己的產(chǎn)弄品比競(jìng)滔爭(zhēng)者優(yōu)舌異或有哭所不同AVI仍S租車公司遺對(duì)自己的壺描述是“我們是凱比別人罵更努力倚的公司”（別人餅指“HER副TZ”租車公司催）金域藍(lán)衣灣VS金海灣差異化俯定位差異化——是指設(shè)計(jì)斷一系列有守意義的差紛別，以便挎使該公司譽(yù)的產(chǎn)品同慨競(jìng)爭(zhēng)者的鈔產(chǎn)品相區(qū)屬分。在實(shí)番體產(chǎn)品差肆異化有困部難時(shí)，要熄取得競(jìng)爭(zhēng)畜成功的關(guān)值鍵常常有閑賴于增加當(dāng)價(jià)值和改宜進(jìn)服務(wù)的略質(zhì)量。差異化左策略例：萬(wàn)科愉金域藍(lán)灣平的差異化型方法金域藍(lán)碰灣競(jìng)爭(zhēng)力分植析模型5市場(chǎng)熱著銷案例獨(dú)：戶型設(shè)計(jì)——