某項(xiàng)目概念規(guī)劃設(shè)計(jì)整體報(bào)告主要提綱

**項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)

概念稿

設(shè)計(jì)管理中心2007年8月

一、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析二、區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷三、土地SWOT（深層次）分析四、項(xiàng)目市場(chǎng)定位五、項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析六、開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議一、總體規(guī)劃二、建筑風(fēng)格定位三、主力戶型選擇

分析篇規(guī)劃篇目錄

一、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析

1、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查2、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查3、地塊交通條件調(diào)查4、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查

分析篇

一、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析

1、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查2、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查3、地塊交通條件調(diào)查4、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查

分析篇奧體新城項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目位于深圳龍崗與東莞鳳崗交界處，毗鄰龍崗13.4萬(wàn)平方公里的奧體中心，東、南、西三面環(huán)山，北隔龍平西路望鳳崗鎮(zhèn)管井頭水庫(kù)。項(xiàng)目總占地40萬(wàn)平方米，總建筑面積84.9萬(wàn)平方米。

項(xiàng)目地理位置

地質(zhì)地貌

土地面積及紅線圖地塊序號(hào)面積(M2)A191689B158457C49854總計(jì)：400002.261M2A地塊(R2)C地塊(R2)B地塊(R2)

七通一平現(xiàn)狀電、路、水、通訊、排水、排污、有線電視、土地平整中，僅有土地在做平整，其他尚未開(kāi)始。一、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析

1、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查

2、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查3、地塊交通條件調(diào)查4、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查

分析篇

周邊建筑：

加油站

周邊廠房

自然綠化景觀：

水庫(kù)

A地塊

A地塊

B地塊

C地塊

交通噪音

高壓電線電磁場(chǎng)輻射

環(huán)境污染狀況：

一、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析

1、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查2、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查

3、地塊交通條件調(diào)查4、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查

分析篇

50余公里東莞市區(qū)項(xiàng)目位置3公里龍崗中心區(qū)交通條件分析序號(hào)

項(xiàng)目

內(nèi)容

1

2

3

備注

距離深圳市中心約40公里距離龍崗區(qū)中心約3公里距離東莞市中心約50公里

地鐵三號(hào)線的開(kāi)通，大運(yùn)城與深圳直接相接，給項(xiàng)目帶來(lái)機(jī)會(huì)點(diǎn)。交通條件分析水官高速清平高速黃閣路龍翔大道地鐵3號(hào)線城域交通什規(guī)劃A地塊球Ｈ＝２.最８B號(hào)地塊域Ｈ＝１主.５C地塊乘Ｈ＝紀(jì)１.５官井頭水澤庫(kù)龍崗北通饒道龍平快線龍平南洗路奧體中心舊廠房城域交鼻通規(guī)劃博深高速博深高速關(guān)從地塊東溜南端經(jīng)過(guò)姐，將對(duì)項(xiàng)康目產(chǎn)生一屈定的噪音疫影響，此外，北肅通道幾乎帖與其并行校而過(guò)，成嫁為項(xiàng)目的雞主要威脅泥點(diǎn)。龍平路規(guī)廟劃紅線6臺(tái)0米為雙末向六車道限，作為區(qū)瓶域紐帶，維車流量大覺(jué)，重車多竄，對(duì)A地然塊有很大臺(tái)的噪音和記交通干擾掌，并且目尾前道路品調(diào)質(zhì)較差，魚(yú)打斷了用躬地與官井根頭水庫(kù)的邀聯(lián)系，削陳弱了水庫(kù)天絕佳景觀低資源的利領(lǐng)用價(jià)值。嘗并且通達(dá)狹性差，難衡以形成商盒業(yè)氛圍。龍平南癥路作為廉重要的熄區(qū)域輔蹦助通道塑，規(guī)劃窗寬度4錯(cuò)0米雙矩向四車店道未來(lái)籮預(yù)計(jì)有歡較大交直通流量紋，極大掃削弱了耗AB地切塊的聯(lián)盾系和用摘地的整轎體性，念并有較輪大的噪讓音和交名通干擾她，但在未未來(lái)幾多年內(nèi)為培斷頭路局。園區(qū)大弊道車流學(xué)量較小眾，對(duì)用搖的干擾說(shuō)很小。用地南側(cè)秒的規(guī)劃路星對(duì)用地與亭山體的聯(lián)脅系有一定揉的影響。一、項(xiàng)目用易地周邊雖環(huán)境分只析1、項(xiàng)葉目土地泳性質(zhì)調(diào)忙查2、項(xiàng)玻目用地專周邊環(huán)蒼境調(diào)查3、地現(xiàn)塊交通系條件調(diào)贈(zèng)查4、周蓋邊市政竊配套設(shè)哭施調(diào)查分析篇周邊公共地設(shè)施圖附近項(xiàng)目距離奧體新城約1.5公里龍崗區(qū)人民醫(yī)院約3公里龍崗區(qū)政府約4公里龍崗中專約2公里新世紀(jì)英才學(xué)校約4.5公里華僑醫(yī)院官井頭分院約0.6公里鳳崗鎮(zhèn)政府約7公里龍崗中心城核心幅射區(qū)域英才學(xué)校奧體新城星河MALL招商依山郡中央悅城水岸新都二、區(qū)敏域市場(chǎng)現(xiàn)籠狀及其趨雷勢(shì)判斷1、宏燈觀經(jīng)濟(jì)叨運(yùn)行狀淺況

2躍、項(xiàng)目曉所在地須房地產(chǎn)爆市場(chǎng)概烘況及政穩(wěn)府相關(guān)翻的政策嚇?lè)ㄒ?guī)剝3、項(xiàng)時(shí)目所在包地商品膠住宅市激場(chǎng)板塊覆的劃分亂及其差撐異

4立、項(xiàng)目俱所在地務(wù)商品住歐宅平均瘋價(jià)格走堅(jiān)勢(shì)及市殿場(chǎng)價(jià)值的發(fā)現(xiàn)酸5、商老品住宅買(mǎi)客戶構(gòu)禮成及購(gòu)某買(mǎi)實(shí)態(tài)璃分析分析篇二、區(qū)咱域市場(chǎng)現(xiàn)從狀及其趨鄙勢(shì)判斷1、宏觀賓經(jīng)濟(jì)運(yùn)行服狀況2、項(xiàng)敏目所在刮地房地歐產(chǎn)市場(chǎng)微概況及望政府相栽關(guān)的政漿策法規(guī)痛3、她項(xiàng)目所鼓在地商掀品住宅艷平均價(jià)材格走勢(shì)番及市場(chǎng)榮價(jià)值發(fā)燙現(xiàn)

4宮、商品估住宅客鑰戶構(gòu)成權(quán)及購(gòu)買(mǎi)像實(shí)態(tài)分莖析分析篇珠三角發(fā)真展規(guī)劃項(xiàng)目區(qū)域型特征--東莞經(jīng)濟(jì)縣定位二、區(qū)翻域市場(chǎng)現(xiàn)夜?fàn)罴捌溱呑絼?shì)判斷1、宏捏觀經(jīng)濟(jì)襯運(yùn)行狀蔽況2、項(xiàng)目槽所在地房基地產(chǎn)市場(chǎng)翻概況政府減相關(guān)的政趟策法規(guī)3、項(xiàng)撈目所在薪地商品盾住宅平退均價(jià)格蛾走勢(shì)及另市場(chǎng)價(jià)榮值發(fā)現(xiàn)制4、丹商品住止宅客戶歸構(gòu)成及疲購(gòu)買(mǎi)實(shí)帝態(tài)分析分析篇東莞地神產(chǎn)市場(chǎng)蹈概況1.東莞市的爛新開(kāi)發(fā)樓軟盤(pán)主要集果中在中央濟(jì)生活區(qū)，情主要實(shí)在感南城、萬(wàn)究江、東城然；莞城作喉為老城區(qū)論，房地產(chǎn)這開(kāi)發(fā)重點(diǎn)孫主要是舊存城改造，途主要集中谷虎門(mén)、沙御田、寮步咳、塘廈、稼洪梅、中祝堂、黃江徐等鎮(zhèn)區(qū)。黨地價(jià)的快鳴速上漲，劉加上東莞曠低容積率清（1.5掃~2.5撈）的控制獲，成為后宣市房?jī)r(jià)上韻漲的推動(dòng)活力。2.2007鉆年上半年深東莞商品寨房均價(jià)為刺5620盛元/㎡，朽同比增長(zhǎng)豎51.5脖%，環(huán)靜比增長(zhǎng)2執(zhí)5.3%駕。非住宅調(diào)均價(jià)為9汪571元惱/㎡，其圈中非住宅恐包括寫(xiě)字拋樓、商鋪積、車位等渡物業(yè)。東莞—往—鳳崗展地產(chǎn)相柔關(guān)政策2.由于風(fēng)可以執(zhí)行劑套內(nèi)90經(jīng)/70的覆建筑規(guī)劃夸政策，使升項(xiàng)目凸顯籃出其特殊快的市場(chǎng)優(yōu)注勢(shì)。1.住宅跌在總體規(guī)揮劃上仍然首執(zhí)行國(guó)家典的90/杏70政策蠶。3.此外蔽，東莞在族建筑面積摘細(xì)則方面苗尚未有嚴(yán)等格措施出欄臺(tái)，使得探項(xiàng)目在建膜筑面積贈(zèng)死送方面游搖刃有余，西建筑造型羅及規(guī)劃相摸對(duì)比較自慶由。二、繁區(qū)域市否場(chǎng)現(xiàn)狀把及其趨惱勢(shì)判斷1、宏觀跡經(jīng)濟(jì)運(yùn)行價(jià)狀況

2證、項(xiàng)目所存在地房地含產(chǎn)市場(chǎng)概乳況及政府牛相關(guān)的政蹦策法規(guī)3、項(xiàng)財(cái)目所在但地商品攻住宅平它均價(jià)格褲走勢(shì)及寫(xiě)市場(chǎng)價(jià)飾值發(fā)現(xiàn)4、商品貌住宅客戶傅構(gòu)成及購(gòu)扒買(mǎi)實(shí)態(tài)分橡析分析篇住宅價(jià)格鐵走勢(shì)及市肉場(chǎng)價(jià)值發(fā)屋現(xiàn)二、區(qū)西域市場(chǎng)現(xiàn)唇狀及其趨餐勢(shì)判斷1、宏討觀經(jīng)濟(jì)斷運(yùn)行狀榴況

2淡、項(xiàng)目嬌所在地銳房地產(chǎn)養(yǎng)市場(chǎng)概殊況及政瞞府相關(guān)風(fēng)的政策盼法規(guī)踐3、項(xiàng)懸目所在睛地商品蛛住宅平詢均價(jià)格去走勢(shì)及忘市場(chǎng)價(jià)唉值發(fā)現(xiàn)4、商品蹄住宅客戶疼構(gòu)成及購(gòu)皂買(mǎi)實(shí)態(tài)分馳析分析篇各種檔積次商品糠住宅客趙戶分析客戶購(gòu)覽買(mǎi)行為市分析三、土地S繳WOT征（深層濫次）分勇析1、項(xiàng)目串地塊的優(yōu)且勢(shì)

2、送項(xiàng)目地塊胡的劣勢(shì)五3、項(xiàng)目熄地塊的機(jī)悠會(huì)點(diǎn)

4飽、項(xiàng)目地寸塊的威脅猛及困難點(diǎn)分析篇三、土地S役WOT量（深層狗次）分抖析1、項(xiàng)雞目地塊販的優(yōu)勢(shì)2、項(xiàng)軋目地塊元的劣勢(shì)浪3、遼項(xiàng)目地午塊的機(jī)撫會(huì)點(diǎn)也4、項(xiàng)耽目地塊馳的威脅廚及困難另點(diǎn)分析篇鳳崗位于挪深圳龍崗撒與東莞交沈界，并突鎖入深圳與貼龍崗緊密鋼融和。位于珠壤三角城錢(qián)市發(fā)展猜腹地的光新興城涂市次中朵心。比鄰深圳柱奧體新城里，據(jù)具有良好的發(fā)僅展前景和浮地塊增值籌潛力。山環(huán)水壺繞的城喝市中心妄處女地瞧，具有膛不可多嘗的良好暖景觀生疏態(tài)條件。項(xiàng)目用尊地具有肝良好的空間獨(dú)立予性。獨(dú)有的超大蟻占地規(guī)登模及建視筑規(guī)模共，具有律強(qiáng)大的鄰區(qū)域影孩響力。地塊優(yōu)就勢(shì)有龍平快框速干道、坦北通道、周龍平南路牲多條道路濁，具有良閱好的通達(dá)弦性。居住、翅休閑、揚(yáng)購(gòu)物、寬娛樂(lè)多副功能復(fù)沫合居住籌項(xiàng)目。亞熱帶祥氣候，揮陽(yáng)光充呀足空氣即溫潤(rùn)。三、土地SW輕OT（深趴層次）分應(yīng)析1、項(xiàng)目醋地塊的優(yōu)勝勢(shì)2、項(xiàng)良目地塊洽的劣勢(shì)3、項(xiàng)跪目地塊基的機(jī)會(huì)相點(diǎn)

4誤、項(xiàng)目械地塊的狼威脅及轟困難點(diǎn)分析篇1.地塊塔周邊為破出舊廠房、智舊倉(cāng)庫(kù)、派外來(lái)人員鄉(xiāng)豐住所等，虜居住氛圍造與生活配郵套設(shè)施較王差。2.地塊皺為剛轉(zhuǎn)為爸住宅用地期的農(nóng)業(yè)用急地，影響搭力弱。3.被權(quán)市政道恒路分割服的地塊宇，分期閃交付，擦開(kāi)發(fā)周陪期較長(zhǎng)恒。4.地沈塊具有晨明顯的隔景觀等績(jī)級(jí)差，捧綜合利錫用有一譜定的難席度。5.地塊兩南端被高柳壓線包圍聾。6.由亞于博深歉高速和障北通道揀沿東南名側(cè)通過(guò)傭，地塊夜東南端退存在比鵝較嚴(yán)重竿的噪音勾問(wèn)題。地塊劣勢(shì)三、土地S右WOT巾（深層蠢次）分環(huán)析1、項(xiàng)目室地塊的優(yōu)味勢(shì)

2、扶項(xiàng)目地塊嗽的劣勢(shì)3、項(xiàng)目盛地塊的機(jī)桿會(huì)點(diǎn)4、項(xiàng)目列地塊的威壘脅及困難全點(diǎn)分析篇1.應(yīng)扮結(jié)合“擁新用地油、新社把區(qū)、新少生活”穩(wěn)的發(fā)展屢主旨，應(yīng)做好項(xiàng)招目自身東及周邊贈(zèng)環(huán)境，潛提升及罰展示項(xiàng)役目形象外，樹(shù)立罵“品質(zhì)障高尚、余無(wú)出其爐右”的雹項(xiàng)目整課體素質(zhì)容；2.通過(guò)丟利用分期靜開(kāi)發(fā)及自姨身社區(qū)商橋業(yè)配套及皂景觀等的忍設(shè)計(jì)來(lái)帶高動(dòng)人氣，竄在開(kāi)發(fā)的愉同時(shí)不斷溝利用未開(kāi)餐發(fā)地塊，笑通過(guò)設(shè)計(jì)值經(jīng)營(yíng)使其槍由生地變凍熟地；3.設(shè)計(jì)祖應(yīng)切實(shí)考嚇慮“整體昌規(guī)劃、分撫期實(shí)施”籮的便捷性特與合理性烘；4.設(shè)計(jì)累開(kāi)放空間股，強(qiáng)化社起區(qū)內(nèi)部的徒景觀質(zhì)素熊及內(nèi)外景岔觀的引導(dǎo)勤呼應(yīng)。地塊機(jī)會(huì)旅點(diǎn)三、土地SW鍵OT（深持層次）分靠析1、項(xiàng)投目地塊約的優(yōu)勢(shì)廚2、兆項(xiàng)目地響塊的劣吉?jiǎng)?/p>

3潑、項(xiàng)目媽地塊的撿機(jī)會(huì)點(diǎn)4、項(xiàng)災(zāi)目地塊組的威脅琴及困難再點(diǎn)分析篇1.交啟通噪聲誰(shuí)給社區(qū)謙造成的鋼危害。2.高兆壓線的諸輻射危弦害。3.規(guī)居劃道路聚——龍?zhí)善铰放c貸龍崗的灶接駁開(kāi)帽發(fā)影響帥整個(gè)社充區(qū)的開(kāi)等發(fā)，規(guī)臺(tái)劃道路麗級(jí)別較吸低，無(wú)輛法滿足末大量的顯人流和壇車流。4.龍?zhí)科侥下费鯚o(wú)法有旱效直達(dá)無(wú)社區(qū)，莫需與政載府協(xié)商的開(kāi)辟紅孩綠燈。地塊威擋脅與困擺難點(diǎn)四、項(xiàng)目詠市場(chǎng)定位1、類比浮競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)灰調(diào)研2、項(xiàng)目凳定位分析篇四、項(xiàng)目稿市場(chǎng)定位1、類比撤競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)愁調(diào)研2、項(xiàng)徹目定位分析篇周邊樓伍盤(pán)調(diào)查一、龍崗幫片區(qū)開(kāi)發(fā)小樓盤(pán)1.天瓦健現(xiàn)代汗城項(xiàng)目綜述重：天健現(xiàn)挽代城位補(bǔ)于龍崗看中心城溫西區(qū)，邀清林路掉和黃閣置路交會(huì)盆處，距負(fù)離水官腎高速出鞋口僅1深公里，島緊鄰規(guī)喘劃中的支3號(hào)地找鐵站出仍口?？偡终嫉?政.3萬(wàn)喬多平方只米，總獵建筑面割積約1同4萬(wàn)平甚方米，脹共規(guī)劃經(jīng)8棟1渠6-1息8層高部層，將險(xiǎn)能提供默960好多套住射宅，戶遣型以3澤房(約碗130返平方米籌)、4循房(1稱40平陰方米)竊為主。項(xiàng)目特稼點(diǎn)：產(chǎn)品采用板式索結(jié)構(gòu)，線劣性排布，泄南北通透唯，有很好瞎的通風(fēng)性功和采光性吼，并充分武的、合理遙的利用了潤(rùn)景觀資源集，提升項(xiàng)塑目的品質(zhì)賴內(nèi)涵；戶型設(shè)計(jì)上采避用大面積帆空中花園捷陽(yáng)臺(tái)、大炕面積凸窗局和錯(cuò)層露善臺(tái)；主力戶型妹為三室二撒廳二衛(wèi)及柄四室二廳允二衛(wèi)，還悉有部分兩宴房及少量齡復(fù)式單位棟；園林為深圳盈首創(chuàng)的買(mǎi)現(xiàn)代結(jié)花構(gòu)園林。樓盤(pán)尚未絮竣工，從繡模型和效咬果圖看，胞建筑呈現(xiàn)絨代風(fēng)格。園林設(shè)畢計(jì)時(shí)尚倉(cāng)而又簡(jiǎn)編潔，突獵出了現(xiàn)宇代這一世主題。項(xiàng)目不足灘分析：緊鄰慢距性病醫(yī)杰院，導(dǎo)替致部分墾客戶流暈失，售仰樓時(shí)回修避此問(wèn)老題。與主要仗道路相濾鄰，造縣成噪音河干擾，擱利用中連空玻璃躬技術(shù)措皆施解決葉，市場(chǎng)齊反應(yīng)尚甲可。樓盤(pán)間弟距親身陜體會(huì)時(shí)位與模型村顯示的空間大尺削度有出入碼，感覺(jué)后浴一排建筑爺較為壓抑澇?，F(xiàn)代式牢園林尚陷未完全講竣工，溜設(shè)計(jì)上崇顯示出附一定水熔平，但機(jī)感覺(jué)比醬較生硬芳，大眾貨更樂(lè)意咱接受宜裳人尺度持的環(huán)境鋼景觀設(shè)留計(jì)。戶型細(xì)汽節(jié)處理遺不夠，臺(tái)空間設(shè)笨計(jì)不當(dāng)植，入戶紫感覺(jué)壓坑抑，廚估房和餐答廳過(guò)于拋局促，恢但是尺合寸偏大撇的客廳至也顯得堆不大氣東，樣板覆房及戶雜型設(shè)計(jì)擔(dān)不夠成傻熟。戶型贈(zèng)送緊面積較多娛，做樣板氏房時(shí)作為蹦突出提示紹會(huì)之參觀庸者，但是局在設(shè)計(jì)時(shí)步欠缺考慮飾怎么使贈(zèng)鋪送的面積膜合理的得替到使用，臂結(jié)構(gòu)上設(shè)矮計(jì)欠佳。項(xiàng)目名稱天健現(xiàn)代城發(fā)展商天健地產(chǎn)物業(yè)管理天健物管代理商中原銷售電話28983939所在區(qū)域龍崗地理位置清林路與黃閣路交會(huì)處占地面積6.3萬(wàn)m2建筑面積14萬(wàn)m2總體規(guī)劃情況圍合式布局，現(xiàn)代式園林容積率2.2綠化率建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格類型高層主力戶型面積2房2廳89m2，3房2廳121-138m2，4房143-160m2實(shí)用率79%總戶數(shù)954車位數(shù)1200管理費(fèi)2.3元/m2配套情況龍崗實(shí)驗(yàn)中學(xué)、龍崗中專等天虹商場(chǎng)、歲寶百貨、順電等發(fā)售日期2007.4.22（一期）入伙日期2007年下半年折實(shí)均價(jià)9600元/m2總價(jià)區(qū)間85-15萬(wàn)最高價(jià)銷售情況很好最低價(jià)付款方式一次性及按揭客戶主要來(lái)源深圳關(guān)內(nèi)龍崗本地外銷比例居多現(xiàn)場(chǎng)包裝較好導(dǎo)視系統(tǒng)工地包裝較好示范單位一般有效媒體深圳秋交會(huì)等總體評(píng)價(jià)樓盤(pán)尚未竣工，設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)體現(xiàn)出現(xiàn)代的氣息；園林設(shè)計(jì)具有獨(dú)特性，但市場(chǎng)接受度還未知；樓盤(pán)整體比較大氣，但空間感受差，未能利用好前面的山景；戶型設(shè)計(jì)的細(xì)部存在明顯失誤，與大戶型面積不相匹佩，但贈(zèng)送面積較多。2.招商防·依山郡項(xiàng)目綜厘述：招商·依撓山郡，地場(chǎng)處龍崗中旁心城，緊若鄰規(guī)劃中公的深圳奧餐體新城。連28萬(wàn)m淋2低密度耍社區(qū)，依悅山而建、賺依林而居住，并充分化享受奧體兔新城和中熱心城雙重膨城市配套勞。項(xiàng)目地處顫龍崗中心難城西區(qū)龍樂(lè)盛大道與華黃閣北路論交匯處?？偨ㄖ嫜龇e28萬(wàn)辣平米，分波三期開(kāi)發(fā)嗚。分別為懷4層高誓花園洋隆房和1瓣1、1灣8層高際小高層必。項(xiàng)目特拆點(diǎn)：項(xiàng)目秉承招壯商一貫貍的親地覺(jué)風(fēng)格，準(zhǔn)充分利牧用規(guī)劃錢(qián)中的奧改體新城僅、高速熄路網(wǎng)、向地鐵3援號(hào)線等市客觀優(yōu)襪勢(shì)，以搜豪宅的棚高度、比造城的幼氣度，箱引領(lǐng)時(shí)門(mén)代的影界響力，臣選擇國(guó)劇際化的猛地段、攀打造國(guó)鄉(xiāng)豐際化的鉆房屋，殊以成就虹國(guó)際化除的居住厲品質(zhì)。戶型設(shè)計(jì)上拳采用入宋戶花園播、大面毫積凸窗稻，橫廳州設(shè)計(jì)等璃；主力戶型聽(tīng)為花園洋拴房和兩到建四房，一透期還有公放寓。園林為結(jié)合襪水景的錢(qián)普通園絕林。建筑立面菊設(shè)計(jì)具有拐后工業(yè)化胳特點(diǎn)，較壇為時(shí)尚，祥材料搭配眨較為豐富蠶。景觀設(shè)計(jì)咬與建筑之內(nèi)間形成互底動(dòng)，尺度痰非常宜人盜。樣板房設(shè)泳計(jì)較為成替功，空間窯尺度和顏市色搭配宜揉人。室內(nèi)設(shè)計(jì)攻中較多的起細(xì)節(jié)體現(xiàn)無(wú)出一定的艷人文關(guān)懷佳。項(xiàng)目不足寸分析：一期國(guó)際眨公寓建筑幻玉風(fēng)格和后郊面的住宅抽社區(qū)風(fēng)格形完全背離慘，打斷了膏項(xiàng)目風(fēng)格縱的一致性屬，缺乏識(shí)居別度。項(xiàng)目整拼體較為切成熟，叫但是建習(xí)筑單體任略顯重娘復(fù)和單著調(diào)，戶漆型門(mén)窗計(jì)設(shè)計(jì)有濟(jì)失推敲瘦。項(xiàng)目名稱招商·依山郡發(fā)展商招商地產(chǎn)物業(yè)管理招商物管代理商銷售電話28938888所在區(qū)域龍崗地理位置龍平西路與黃閣北路交匯處占地面積15萬(wàn)m2建筑面積23.6萬(wàn)m2總體規(guī)劃情況行列式式布局，現(xiàn)代式園林容積率1.57綠化率80%建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格類型多層、小高層主力戶型面積2房89-129m2，3房128-225m2，其他174-277m2實(shí)用率總戶數(shù)1500車位數(shù)1800管理費(fèi)2.5元/m2配套情況龍城高級(jí)中學(xué)，項(xiàng)目自建18班小學(xué)、12班幼兒園發(fā)售日期2007.4.28（二期）入伙日期2006.6（一期）折實(shí)均價(jià)11000元/m2總價(jià)區(qū)間72-300萬(wàn)最高價(jià)13000元/m2銷售情況很好最低價(jià)8000元/m2付款方式一次性及按揭客戶主要來(lái)源深圳關(guān)內(nèi)龍崗本地外銷比例居多現(xiàn)場(chǎng)包裝較好導(dǎo)視系統(tǒng)工地包裝較好示范單位很好有效媒體總體評(píng)價(jià)整個(gè)樓盤(pán)顯示了招商地產(chǎn)的實(shí)力，建筑在整體和細(xì)節(jié)把控上比較到位，除了一期的公寓與整體項(xiàng)目不相匹配之外，戶型設(shè)計(jì)上仍有細(xì)節(jié)有待處理和提高。該項(xiàng)目的園林設(shè)計(jì)體現(xiàn)了與建筑的空間交流，較為成功。3.中央竄悅城項(xiàng)目綜述改：中央悅愿城位于拼“龍城慕中央生瀉活區(qū)”疏核心地螞段。項(xiàng)憲目總占邀地面積偵約7萬(wàn)斬m2;厭總建筑榴面積約棍24.擴(kuò)3萬(wàn)m側(cè)2;規(guī)磁劃為多圖層、H糖OUS租E、小警高層及烈高層，捕分3期處開(kāi)發(fā)。其中壓腎軸之作輪3期戶查型優(yōu)勢(shì)允：1、景觀霞好，俯視刷私家公園求；2、高右檔社區(qū)留的稀缺階大宅理返念灑；3、南曲向通透忍，超寬寒樓間距加；4、人性依化設(shè)計(jì)、重戶戶贈(zèng)送鬧入戶鳴花園、空暴中花園。項(xiàng)目特飾點(diǎn)：由13棟安多層（最雄高五層）祝、2棟1喬8層小高灑層、5棟偏25-3半1層的高遭層組成，摔產(chǎn)品類型芳有合院別上墅、聯(lián)院告別墅、庭群院別墅、膚疊院別墅目、小高層牽、高層。小區(qū)配減套完善樓，擁有躬水景商懸業(yè)街、架幼兒園天、水岸辨會(huì)所、簡(jiǎn)私家泳冰池等。建筑設(shè)享計(jì)風(fēng)格餓較為現(xiàn)落代，體冷現(xiàn)出一崇定的品腔質(zhì)。多層建筑陪設(shè)計(jì)較為康細(xì)膩，細(xì)兵部及尺寸布感覺(jué)得當(dāng)目，具有一觀定的建筑今觀賞性。商業(yè)內(nèi)街仙尺度恰當(dāng)歪，商業(yè)氣溜氛增添了杏小區(qū)的凝慌聚力。最大特松點(diǎn)，每帖期都跟翻隨政策賓變化送裂面積一期的面師積也送得史不少，利陜用率都高糕達(dá)94％準(zhǔn)。二期“怎偷面積鐵”新招需：露臺(tái)庭+法式辛陽(yáng)臺(tái)在不算凸治窗等情況擊下，每套賺送28平津米以上習(xí)。項(xiàng)目不猛足分析喊：目前交通眾暫時(shí)不方冰便，周邊罩缺少配套畜，外部環(huán)散境差；小區(qū)入橡口不夠吸大氣，森建筑感壤覺(jué)很密彩。樣板房設(shè)世計(jì)一般，脅無(wú)法體現(xiàn)稱項(xiàng)目特點(diǎn)開(kāi)，客廳設(shè)無(wú)計(jì)采光面肺小，部分產(chǎn)使用空間竹顯得急促印。項(xiàng)目名稱中央悅城發(fā)展商大綜藝地產(chǎn)物業(yè)管理代理商世聯(lián)銷售電話8991333所在區(qū)域龍崗地理位置龍崗區(qū)政府北，長(zhǎng)興路以西占地面積9.7萬(wàn)m2建筑面積24.3萬(wàn)m2總體規(guī)劃情況半敞開(kāi)半圍合式規(guī)劃設(shè)計(jì)容積率2.8綠化率31%建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格類型多層、小高層高層主力戶型面積別墅135-275m2，3房135-188m24房125-205m2實(shí)用率94%總戶數(shù)2034車位數(shù)2030管理費(fèi)2.2元/m2配套情況內(nèi)部水景商業(yè)街、幼兒園、水岸會(huì)所、私家泳池外部中小學(xué)、商業(yè)等發(fā)售日期2007.6（三期）入伙日期2008.1（三期）折實(shí)均價(jià)9000元/m2總價(jià)區(qū)間100-200萬(wàn)最高價(jià)銷售情況良最低價(jià)付款方式一次性及按揭客戶主要來(lái)源深圳關(guān)內(nèi)龍崗本地外銷比例居多現(xiàn)場(chǎng)包裝較好導(dǎo)視系統(tǒng)工地包裝較好示范單位一般有效媒體總體評(píng)價(jià)樓盤(pán)銷售情況不錯(cuò)，建筑體現(xiàn)了一定的特色，小區(qū)自身內(nèi)部配套很具有氣氛，彌補(bǔ)了周圍環(huán)境的不足；但是樣板房設(shè)計(jì)普通，與一般人家裝水平等同，其他戶型部分使用空間不太合理。4.公園翻大地項(xiàng)目綜劍述：項(xiàng)目位于嫩龍崗區(qū)中杯心城龍翔輝大道，東謠臨吉祥路潑，北達(dá)清柔林中路，侄距離海關(guān)啊大廈不到廉一分鐘車架程。其項(xiàng)目定屢位為都市雜成功人士岡的理想居下所。其獨(dú)很擁189動(dòng)公頃的龍禽崗中心城軌城市公園途—龍城公稼園，堪稱痰城市中央百的絕版地膜塊。總建筑面念積82.桌6萬(wàn)平米晉，分4年鉤開(kāi)發(fā)。住宅類耽型分別袖為別墅懶、花園嚼洋房和方高層。項(xiàng)目特點(diǎn)險(xiǎn)：項(xiàng)目北靠苗余石嶺公容園，余石蜻嶺公園是傲深圳市重捆點(diǎn)景觀建惰設(shè)項(xiàng)目，最此公園成名為本地塊武天然的后另花園，景款觀資源非例常豐富蓄。公園大地衫將成為“那中央”+答“山水”物生活的最聚好寫(xiě)照，豆作為龍崗躁中心城首饒席豪宅，屆項(xiàng)目園林圾由著名景然觀公司香村港貝爾高徐林傾力打屈造,引入紐奉世界著名汁經(jīng)典水景嬸園林元素棚使使園林財(cái)具有更深道厚的文化還韻味。整個(gè)小區(qū)叨規(guī)劃布局駱采用建筑崇形體高、借中、低相裂結(jié)合，并怪根據(jù)地形兼、地勢(shì)、萌組織各功稻能地塊位點(diǎn)置，形成瓶豐富的天晚際線，在喘小區(qū)內(nèi)部您創(chuàng)造最大霧的中心花弊園，同時(shí)達(dá)保證高層痕實(shí)現(xiàn)距離震的最大化亡。入口一頭側(cè)為低層南建筑物，或形成了入痛口開(kāi)闊感舊覺(jué)，住宅森之間以大炕的間距布候局為特點(diǎn)捆。鴻榮源煩憑借多什年的開(kāi)冒發(fā)理念飛,力將膛本項(xiàng)目商打造成集深圳東饅部第一前頂端豪各宅。其推廣宣拘傳手法多送樣而且具屈有一定的榨效益性。戶型設(shè)沿計(jì)繼續(xù)野延續(xù)了畜大面積訪贈(zèng)送的戀特點(diǎn)。樣板房刪設(shè)計(jì)大排氣,做申工考究漁，符合牧其產(chǎn)品回定位的銅高檔性付特點(diǎn)。顯示樓難盤(pán)豪宅脊定位的峰樣板房蝴設(shè)計(jì)。項(xiàng)目不沾足分析卷：戶型設(shè)計(jì)咬時(shí)出現(xiàn)部油分戶型設(shè)壩計(jì)不合理漏，無(wú)法合鉤理利用入骨戶花園，德用戶反饋拌意見(jiàn)較大限。贈(zèng)送花園蔽用固定窗晌分割，須腫用戶使用卸時(shí)自行打密掉，欠考欺慮（其他哥小區(qū)用門(mén)傭分割，可俱節(jié)省用戶昏后期開(kāi)銷冬）項(xiàng)目名稱公園大地發(fā)展商鴻榮源物業(yè)管理鴻榮源代理商中原銷售電話28983939所在區(qū)域龍崗地理位置龍翔大道與吉祥中路交會(huì)處占地面積36.5萬(wàn)m2建筑面積82.6萬(wàn)m2總體規(guī)劃情況“中央”+“山水”式的環(huán)抱式規(guī)劃設(shè)計(jì)容積率1.66綠化率33.5%建筑風(fēng)格半古典風(fēng)格類型多層高層主力戶型面積實(shí)用率總戶數(shù)3776車位數(shù)4715管理費(fèi)2.8元/m2配套情況內(nèi)部會(huì)所、商業(yè)、5個(gè)游泳池外部學(xué)校、商場(chǎng)、銀行、影院等發(fā)售日期2007.4.22（一期）入伙日期2007年下半年折實(shí)均價(jià)11000元/m2總價(jià)區(qū)間萬(wàn)最高價(jià)銷售情況好最低價(jià)付款方式一次性及按揭客戶主要來(lái)源深圳關(guān)內(nèi)龍崗本地外銷比例居多現(xiàn)場(chǎng)包裝好導(dǎo)視系統(tǒng)工地包裝好示范單位好有效媒體總體評(píng)價(jià)絕佳的城中央位置、周邊完善的配套和依山傍水的精品規(guī)劃，鴻榮源?公園大地的呼之欲出，給予龍崗中心城的不僅是至善至美的空間模式，更多的是新貴族主義生活的體驗(yàn)。5.奧林華尿府項(xiàng)目綜述析:奧林華朗府位于間龍崗中移心城黃蚊閣中路國(guó)與如意淹路交匯誘處、深誰(shuí)圳教苑牽中學(xué)對(duì)低面。奧薦林華府案總建筑屠面積約兩40萬(wàn)牽平方米掌，分三矮期開(kāi)發(fā)籌，主要散為高層竹建筑。一期由蘆3大棟?rùn)M21-沉-28帖層的高爭(zhēng)層住宅駛組成，搞共有6辮00余怪戶。戶泳型2房毫到5房熔，面積肉區(qū)間7券3～2侮30㎡夕，戶斥戶朝南霞，戶戶緩擁有大劉型景觀處露臺(tái)。項(xiàng)目特點(diǎn)圖:奧林華進(jìn)府東北療向緊鄰幟余石嶺哪生態(tài)公丹園，犯西向與炭奧林匹憑克生態(tài)籃體育公偷園隔路妻相望，辮是處于場(chǎng)龍崗行勉政文化師中心和芬?jiàn)W體新艱城兩大礙核心區(qū)候域交匯蕩處的第撲一個(gè)樓港盤(pán)。項(xiàng)目坐勒擁16宇.82來(lái)平方公殖里奧體橋新城配毒套，同佛時(shí)享受謎行政文童化中心然帶來(lái)的鍬購(gòu)物、眉娛樂(lè)、糟小孩上蠟學(xué)的便醒利。項(xiàng)違目周邊蜻規(guī)劃全允部為住哥宅、商截業(yè)。奧林華府冒，采用“遵園中筑宅冤”的規(guī)劃縱，摒棄面瞇狀集中綠殖地的做法衛(wèi)，避免了財(cái)過(guò)于突出神中心花園每造成綠化輝面積相對(duì)砍集中，影家響其它區(qū)探域景觀的泉缺陷，讓摩景觀實(shí)現(xiàn)堅(jiān)充分共享捕。住宅建筑交之間的間振距足夠大仆，為綠化伴和休閑用勺地留出足招夠的空間問(wèn)。奧林華弟府產(chǎn)品拴最顯著稀的特點(diǎn)嶺就是“碼生態(tài)露抽臺(tái)和入欲戶花園袖”的設(shè)盤(pán)計(jì)?！拔采鷳B(tài)露警臺(tái)及入遼戶花園錢(qián)”，實(shí)境際上是虛產(chǎn)品創(chuàng)坦新體系之的一個(gè)法符號(hào)，魂使人獲痕得了自塔然與建陷筑的銜須接。樣板房掩做的簡(jiǎn)苗潔，設(shè)乘計(jì)中做扣到10蜻0%單疲位朝南變、10方0%單蘆位擁有敢四個(gè)陽(yáng)丟臺(tái)、1堵00%曲單位附蜜送陽(yáng)光麥房、1膜00%桶單位擁緊有景觀玩。項(xiàng)目不足銅分析：項(xiàng)目周初邊的配幼套設(shè)施挑尚未啟歉動(dòng),不終方便居泥民生活及需求。項(xiàng)目北施邊的如月意路行印車量較籮大，容鴉易對(duì)住徒戶造成后噪音影稈響。項(xiàng)目名稱奧林華府發(fā)展商華聯(lián)偉業(yè)物業(yè)管理華訊偉鴻代理商世聯(lián)地產(chǎn)銷售電話89629999所在區(qū)域龍崗地理位置龍崗區(qū)龍城街道黃閣路占地面積2.82萬(wàn)m2建筑面積9.05萬(wàn)m2總體規(guī)劃情況半敞開(kāi)半圍合式規(guī)劃設(shè)計(jì)容積率3.2綠化率60%建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格類型高層主力戶型面積3房139-144m2，3房156-165m24房201-217m2實(shí)用率94%總戶數(shù)613（一期）車位數(shù)695（一期）管理費(fèi)2.5元/m2配套情況小區(qū)配套有約5000m2的商業(yè)街以及大型歐式中央園林、泳池、水上會(huì)所發(fā)售日期2006.10入伙日期2007.10折實(shí)均價(jià)10000元/m2總價(jià)區(qū)間100-200萬(wàn)最高價(jià)銷售情況好最低價(jià)付款方式一次性及按揭客戶主要來(lái)源深圳關(guān)內(nèi)龍崗本地外銷比例居多現(xiàn)場(chǎng)包裝較好導(dǎo)視系統(tǒng)工地包裝一般示范單位一般有效媒體總體評(píng)價(jià)樓盤(pán)銷售情況不錯(cuò)，戶型有一定的特色，小區(qū)自身內(nèi)部有配套設(shè)施，一定程度上彌補(bǔ)了周圍配套的不足；在景觀設(shè)計(jì)上突破采用“園中筑宅“的手法，做到景觀的均好性四、項(xiàng)顏目市場(chǎng)配定位1、類臂比競(jìng)爭(zhēng)模樓盤(pán)調(diào)造研2、項(xiàng)拴目定位分析篇市場(chǎng)定裝位市場(chǎng)定棋位：中砌高端地缺產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)域定位必：前期以講鳳崗及龍?zhí)徶行某嵌嗫蛻魹橹髌?，后期有?chǎng)望擴(kuò)展至協(xié)深圳關(guān)內(nèi)荷及珠三角小地區(qū)區(qū)域定位主力客戶休定位功能定鉛位功能定位孫：集住宅作、公寓、氏酒店、商響業(yè)為一體印的復(fù)合型外城邦建筑風(fēng)盟格定位建筑風(fēng)格諒：有創(chuàng)新萍精神的現(xiàn)崇代主義風(fēng)淺格建筑五、懇項(xiàng)目?jī)r(jià)水值分析1、住棕宅項(xiàng)目蛋周邊價(jià)壇值分析2、項(xiàng)浮目可提嘉升價(jià)值凳分析分析篇五、涼項(xiàng)目?jī)r(jià)銜值分析1、住軍宅項(xiàng)目炕周邊價(jià)竄值分析2、項(xiàng)嗎目可提雹升價(jià)值回分析分析篇項(xiàng)目周邊束客觀價(jià)值1.交通講方面價(jià)值項(xiàng)目基量地目前雪僅有龍票平路與詳城市相哥連，其利他尚需棟自行建覺(jué)設(shè)，道過(guò)路建設(shè)池量較內(nèi)大，市駐政交通玩價(jià)值較般小。2.周綱邊環(huán)境亞差異性項(xiàng)目周邊路環(huán)境差異隊(duì)性較大，狀造成地塊陳資源費(fèi)配犧不均，需軌要在規(guī)劃諒中統(tǒng)一調(diào)握整，實(shí)現(xiàn)濫價(jià)值最大伸化。3.市肉政配套龍便利性由于大運(yùn)沿城與地塊碑距離較近大，可以利納用此部分意市政設(shè)施非，但是東逢莞其他的宿配套設(shè)施伸等級(jí)較低蓮，且距離訴不算很近葛，需在項(xiàng)餅?zāi)績(jī)?nèi)部自消身解決，頑以便提升面其住宅整尾體價(jià)值。五、重項(xiàng)目?jī)r(jià)斃值分析1、住緩宅項(xiàng)目梨周邊價(jià)患值分析2、項(xiàng)目燥可提升價(jià)搖值分析分析篇項(xiàng)目自身春可提升價(jià)奸值1.豎立再獨(dú)特的建丟筑風(fēng)格，汪注重立面佛的設(shè)計(jì)和躲材質(zhì)的使椒用。2.設(shè)立芒單體戶型國(guó)研究專篇瘋，力求做荷到既成熟啄又有創(chuàng)新緊的戶型設(shè)著計(jì)。3.打縫造復(fù)合苗型地產(chǎn)拘開(kāi)發(fā)模斤式，通經(jīng)過(guò)商業(yè)極及酒店蹦等公共腳配套設(shè)釋施提升慢項(xiàng)目整護(hù)體優(yōu)勢(shì)寸。4.注進(jìn)重建筑氧空間布聽(tīng)局和環(huán)膚藝設(shè)計(jì)姻，營(yíng)造秀出突出脊規(guī)劃理凈念的環(huán)齊境。5.完善悶小區(qū)配套柴，重視物財(cái)業(yè)管理。6.通過(guò)摩形象包裝耐和營(yíng)銷策田劃來(lái)進(jìn)一足步提升項(xiàng)勵(lì)目?jī)r(jià)值。6.益田具公司品牌蛛和實(shí)力作鍬為項(xiàng)目建筑設(shè)的價(jià)值彎起點(diǎn)，項(xiàng)真目的開(kāi)發(fā)饅應(yīng)注重與茶公司品牌至的互動(dòng)，找相互提升懸各自的價(jià)餡值。六、開(kāi)發(fā)辜節(jié)奏建議1、影橡響項(xiàng)目旁開(kāi)發(fā)節(jié)遭奏的基述本因素群2、牛項(xiàng)目開(kāi)正發(fā)節(jié)奏效及結(jié)果邪預(yù)測(cè)分析篇六、開(kāi)發(fā)純節(jié)奏建議1、影憐響項(xiàng)目?jī)€開(kāi)發(fā)節(jié)虜奏的基纖本因素2、項(xiàng)揪目開(kāi)發(fā)燙節(jié)奏及藍(lán)結(jié)果預(yù)喜測(cè)分析篇影響開(kāi)發(fā)爹節(jié)奏的基蒸本因素1.交通富系統(tǒng)的現(xiàn)穗狀及規(guī)劃技開(kāi)發(fā)期2.項(xiàng)驚目開(kāi)發(fā)少的產(chǎn)品繼定位3.周圍秤環(huán)境的綜邊合影響4.每期焰開(kāi)發(fā)的力庸度及資金野投入5.復(fù)晚合型社餡區(qū)不同摸功能產(chǎn)仗品開(kāi)發(fā)束的復(fù)雜詠性6.客站戶群的瘡合理定維位六、開(kāi)福發(fā)節(jié)奏黨建議1、影猾響項(xiàng)目異開(kāi)發(fā)節(jié)釣奏的基龜本因素2、項(xiàng)屑目開(kāi)發(fā)門(mén)節(jié)奏及降結(jié)果預(yù)蔑測(cè)分析篇開(kāi)發(fā)節(jié)旦奏及結(jié)忽果預(yù)測(cè)1.由逝于該項(xiàng)桃目的定腐位為中濤高端產(chǎn)禽品，客量戶定位般為本地撞高級(jí)白盤(pán)領(lǐng)及深德圳管理魔者，所擺以在項(xiàng)浪目的初印期開(kāi)發(fā)問(wèn)至少要較推出社貧區(qū)的中并端產(chǎn)品道，以獲配得穩(wěn)定撲的客戶揪以及未漏來(lái)的潛透在客戶貼。2.在墊地塊的躁開(kāi)發(fā)順狠序方面羨，應(yīng)以棵交通系需統(tǒng)作為擁指導(dǎo)，貍沿龍平謀南路兩牙側(cè)進(jìn)行嘗首期開(kāi)診發(fā)，以博方便的偏交通系瞎統(tǒng)引導(dǎo)壩客戶到醉達(dá)社區(qū)宜，回避餃地塊龍妨平路帶圖來(lái)的不味良影響粱，提高扶客戶信閱心和品副牌知名昆度。一、總體規(guī)劃1、項(xiàng)啟目地塊茫概述2、項(xiàng)雜目地塊哥情況分較析3、建筑與空間布局4、道路旺系統(tǒng)布局5、環(huán)翠境系統(tǒng)淘布局6、公建豬與配套系少統(tǒng)7、分裕期開(kāi)發(fā)8、分組蔥團(tuán)開(kāi)發(fā)強(qiáng)公度規(guī)劃篇一、總體規(guī)月劃1、項(xiàng)涌目地塊訊概述2、項(xiàng)目讀地塊規(guī)劃現(xiàn)設(shè)想3、建筑孩空間布局4、道跡路系統(tǒng)刊布局5、環(huán)崗境系統(tǒng)三布局6、公建訂與配套系添統(tǒng)7、分始期開(kāi)發(fā)8、分組印團(tuán)開(kāi)發(fā)強(qiáng)菜度規(guī)劃篇龍華二線拓展區(qū)東部旅游區(qū)

龍崗中心城深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)寶安中心區(qū)奧體新城地區(qū)

西部物流基地

寶龍－碧嶺高新區(qū)

壩光精細(xì)化工園區(qū)

龍華－觀瀾－坂雪崗高新區(qū)

深圳高新區(qū)

平湖物流基地

觀瀾汽車電子工業(yè)園區(qū)

光明高新區(qū)項(xiàng)目區(qū)父域現(xiàn)狀項(xiàng)特征-騎-深莞發(fā)展抗態(tài)勢(shì)項(xiàng)目區(qū)率域現(xiàn)狀領(lǐng)特征—未來(lái)城襖市次中蟲(chóng)心項(xiàng)目區(qū)噴域現(xiàn)狀悶特征—錯(cuò)未來(lái)體坑育新城用地特扛征分析膊—奧體匯新城奧體新娃城將成細(xì)為龍崗照城市新叛中心，禍匯聚體糞育商業(yè)趕休閑旅慎游等各戒種社會(huì)炒功能。本項(xiàng)目拿與之緊神密相鄰掃，在地蟻理位置渠上通過(guò)蠶北通道晴的聯(lián)系廉相互融慌為一體拘。龍崗北獸通道奧體中崗心項(xiàng)目臨界奧四周狀況ＡＢＣＤＥGIHＡＢＣＤGIFGＥF用地特氣征分析冠—水體項(xiàng)目北嘉側(cè)為管旗井頭水樓庫(kù)，與罪用地僅猶一路之梢隔。是陜項(xiàng)目可的利用的疏最佳景投觀資源建之一。應(yīng)盡可能含與當(dāng)?shù)卣n府協(xié)商共鴉同將水庫(kù)撤建設(shè)成為縣以水體景永觀為主的家市民公園恩，并通過(guò)駛建設(shè)結(jié)合贈(zèng)下沉廣場(chǎng)暢的地下通軍道的連通拉項(xiàng)目與公妖園，使管叛井頭水庫(kù)滅成為項(xiàng)目匪的私家公覆園，極大虧地提升項(xiàng)趴目環(huán)境品鼻質(zhì)。用地特征梅分析—山先體項(xiàng)目用討地周邊興三面環(huán)婚山，雖藥然山體鵝有一定化的破壞終并且山崇上設(shè)有摩高壓線驗(yàn)，但仍疤然是城揉市當(dāng)中尊不可多噸得的自蜜然山體扮景觀。可在與奧型體新城相夠連的山體星之上建設(shè)硬景觀登山欲道，并在蓄制高點(diǎn)建糾設(shè)可登高徑遠(yuǎn)望的景熔觀建筑，攝使之成為軋項(xiàng)目在東類莞、深圳爪都能看到承的地與標(biāo)氏志性建筑喬，提升項(xiàng)免目的品質(zhì)叼和知名度歐。山體的煉匯水能勞為項(xiàng)目飼的水景石提供補(bǔ)商充水源妨。用地經(jīng)張濟(jì)技術(shù)于指標(biāo)表序號(hào)類別總指標(biāo)A地塊B地塊C地塊1總用地（M2）400002.27191689.96158457.3349854.982總建筑面積（M2）849200.353536731.888237685.99574782.472.1住宅（M2）690934.353425319.888200916.99564697.472.2公建（M2）15826611141236769100852.2.1小學(xué)（M2）3321733217002.2.2幼兒園（M2）145335428542036852.2.3商業(yè)（M2）102016707672784934002.2.4會(huì)所（M2）85002000350030003容積率1.932.81.51.54公共綠地（%）>30>30>30>305總戶數(shù)6568404319106156戶均人數(shù)3.53.53.53.57停車位455428511313390一、總體規(guī)緊劃1、項(xiàng)目監(jiān)地塊概述2、項(xiàng)葉目地塊嶼規(guī)劃設(shè)賴想3、建筑衛(wèi)空間布局4、道路米系統(tǒng)布局5、環(huán)境挺系統(tǒng)布局6、公建宮與配套系秘統(tǒng)7、分期岔開(kāi)發(fā)8、分組飛團(tuán)開(kāi)發(fā)強(qiáng)熊度規(guī)劃篇初步規(guī)桌劃和設(shè)踐想城邦型規(guī)丹劃布局：卵由于地塊耍占地共計(jì)紋40萬(wàn)平則方米，是辮一塊極具撞開(kāi)發(fā)潛力耕的完整地帝塊，因此涌在規(guī)劃設(shè)僻計(jì)中強(qiáng)調(diào)濤社區(qū)自成圈一體型規(guī)攔劃布局，綁形成具有世外桃酬源環(huán)境悼及現(xiàn)代圣運(yùn)動(dòng)型料社區(qū)的空間。規(guī)劃主筍題：具搶有奧體精講神的人文社群區(qū)項(xiàng)目開(kāi)莫發(fā)的獨(dú)溉特性：溜不是單竭純的住便宅運(yùn)作養(yǎng)模式，塊而是住匠宅+商塑業(yè)+酒箭店的復(fù)合型城咐邦?！皧W林匹縮慧克”一詞獸源于希臘藍(lán)的地名“貓奧林匹亞累”，古代腐奧運(yùn)會(huì)在夜奧林匹亞儲(chǔ)山舉行，成每四年一宜次。公元前7段76年的奧古代奧林氏匹克運(yùn)動(dòng)奇會(huì)正式載婆入史冊(cè),建成為古代暈奧運(yùn)會(huì)的筋第1屆。住宅部竭分的規(guī)鋪劃理念強(qiáng)調(diào)奧林體人文請(qǐng)精神，妙將此融壇入社區(qū)柏住宅規(guī)員劃設(shè)計(jì)賊中。古奧運(yùn)屋精神渴望和零平、尊栽崇公平東、追求悄健美現(xiàn)代奧扭運(yùn)精神“更快訴（Fa內(nèi)ste欺r）桿、更高均（Hi周ghe蟲(chóng)r）燙、更強(qiáng)想（St辱ron碼ger莫）”現(xiàn)代體尸育精神信念卓越團(tuán)隊(duì)成功1.低密度規(guī)孩劃形式：充分央利用建瞧筑限高詢，采用肉低覆蓋長(zhǎng)率（1避5-1最7%）脂的規(guī)劃蠅形式，黑提高綠丈化率并伍使住區(qū)寫(xiě)具有更努多的環(huán)屋境空間心。2.良好的空竿間比例：爭(zhēng)取最頸大的樓間騰距，既可攝以保證建略筑單體具糟有良好的坑采光通風(fēng)熄條件，同椒時(shí)避免實(shí)脹現(xiàn)干擾保投證住戶的輸隱私，并派形成良好培的室外景春觀空間。3.適宜的鏡鄰里規(guī)賓模：鄰里鑼空間規(guī)場(chǎng)模一般紅控制在傲200犁-40恨0戶之籌間，形庭成相對(duì)失私密和唐促進(jìn)交蘋(píng)往的組脾團(tuán)空間辨。在具贈(zèng)體的組浸團(tuán)空間嚼布置方脫面，采啞用點(diǎn)板睬結(jié)合、剩板板結(jié)將合、點(diǎn)信點(diǎn)結(jié)合紹的靈活和方式，栽以求最本大限度萌地創(chuàng)造損優(yōu)良的病建筑空予間品質(zhì)宰感。住宅部分哥的規(guī)劃組芹織形式例：天健綠現(xiàn)代城板式空間板組合例：紅樹(shù)健西岸例：信辭義錦繡殲花園例：公烘園大地點(diǎn)板式空破間組合點(diǎn)式空間罷組合例：陽(yáng)芽光帶海就濱城例：鶴不翔豪苑例：蝴萌蝶谷商業(yè)+復(fù)酒店部續(xù)分的商期業(yè)地產(chǎn)鉛模式規(guī)滅劃設(shè)想借鑒日本聲Namb睬apa短rk（大啄阪）開(kāi)放諷空間運(yùn)營(yíng)寶模式，將膏酒店和商昏業(yè)有機(jī)的恩聯(lián)系在一互起。商業(yè)部剛分商業(yè)部分運(yùn)由近10鑼萬(wàn)平米的領(lǐng)集中大型妖商業(yè)和為故社區(qū)服務(wù)偏的分散型資商業(yè)建涉筑組成搶。集中式怖商業(yè)——打造幫成華南地膠區(qū)的標(biāo)志紛性商業(yè)建擋筑。在建嗎筑設(shè)計(jì)上鹽應(yīng)力求創(chuàng)亦新，創(chuàng)造侍社區(qū)門(mén)戶恨形象。例：德驕國(guó)某商處業(yè)例：曼涉谷Pa滔rag姿on分散式商螺業(yè)面積應(yīng)與園社區(qū)配套壓相結(jié)合，睬在保證住巴區(qū)居住品邊質(zhì)的前提寸下，在項(xiàng)釣?zāi)窟m當(dāng)位斗置如空間竄軸線、分天期地塊交私界沿線等波處形成外薯向型商業(yè)惱休閑街區(qū)建，并結(jié)合參開(kāi)放小空跑間、道路憤局部廣場(chǎng)賺、景觀等孕進(jìn)行設(shè)計(jì)裳，形成商貝業(yè)凝聚力翁。設(shè)計(jì)時(shí)捏應(yīng)加強(qiáng)被互市政路劃蛛分的用地?fù)渲g的聯(lián)隱系，同時(shí)侵應(yīng)解決好負(fù)人流車流恨的分解及帽疏散問(wèn)題攜。分散性商托業(yè)氛圍的作營(yíng)造以舒欣適、親切嗓、現(xiàn)代、財(cái)時(shí)尚為主。例：上海場(chǎng)新天地酒店部圍分酒店定憲位為五凡星級(jí)酒扁店，主廟要服務(wù)軍范圍為墊來(lái)到東怎莞及龍?jiān)鷯徶行沫h(huán)城出差煩的商務(wù)及政命府人員。忙同樣作為品社區(qū)門(mén)戶公形象，在來(lái)建筑設(shè)計(jì)崇上注意其林建筑風(fēng)格的獨(dú)報(bào)創(chuàng)性。例：阿聯(lián)傻酋朱美拉卵酒店例：威斯徹汀桃樹(shù)酒疲店例：亞套特蘭大金樹(shù)酒店一、總體規(guī)劃1、項(xiàng)義目地塊仆概述2、項(xiàng)饑目地塊賀規(guī)劃設(shè)董想3、建筑兆空間布局4、道描路系統(tǒng)董布局5、環(huán)境曲系統(tǒng)布局6、公建稿與配套系戚統(tǒng)7、分件期開(kāi)發(fā)8、分馳組團(tuán)開(kāi)猶發(fā)強(qiáng)度規(guī)劃篇圖例等級(jí)分級(jí)理由建議良好部分處于用地中央，無(wú)不利影響；部分位于山體周圍，景觀資源好。最高品質(zhì)住宅較好臨規(guī)劃小區(qū)道路及山體，局部有輕微噪音影響，但整體較為安靜，具有部分良好山景。較高品質(zhì)住宅，五星級(jí)酒店及公寓一般臨規(guī)劃小區(qū)道路，有噪音影響。一般品質(zhì)住宅，部分配套商業(yè)較差臨城市主干道道路，噪音影響嚴(yán)重。經(jīng)濟(jì)戶型住宅及商業(yè)用地價(jià)值肚分析住宅密度妥分析——顛方案一住宅密角度分析深——方肯案二住宅密憤度分析濱——方族案三總體規(guī)劃塊平面水庫(kù)加油站龍平快飲速?gòu)S房山體山體未來(lái)幾年唐盡端路龍平路接蝕市區(qū)學(xué)校用地尊商業(yè)用地缸居住用地項(xiàng)目功胸能分區(qū)淋示意建筑群輪鄉(xiāng)豐廓線由高泉到低建筑群炕輪廓線似由低到扯高建筑天甘際線示孝意一、總體規(guī)劃1、項(xiàng)目假地塊概述2、項(xiàng)目談地塊規(guī)劃首設(shè)想3、建筑遷空間布局4、道路室系統(tǒng)布局5、環(huán)境番系統(tǒng)布局6、公建犯與配套系鐘統(tǒng)7、分鬼期開(kāi)發(fā)8、分組歇團(tuán)開(kāi)發(fā)強(qiáng)益度規(guī)劃篇龍崗北通敗道、龍平聲路、龍平優(yōu)南路使地蒙塊具有良改好的通達(dá)昂性。園區(qū)大梯道加強(qiáng)是了用地齡與工業(yè)賄園區(qū)及雹水庫(kù)的捆聯(lián)系。龍平南濱路在目賄前可作卻為項(xiàng)目榆專用道盜路，提嫁升項(xiàng)目培的品質(zhì)尊感。南側(cè)規(guī)險(xiǎn)劃路可告建設(shè)為顫環(huán)用地福的專用武景觀休婆閑路。周邊交通芒環(huán)境示意小區(qū)出剩入口悶商關(guān)業(yè)出入涂口菌酒店鍬出入口鍋學(xué)校出融入口項(xiàng)目主慕要出入態(tài)口設(shè)置商業(yè)停車盆：900狗輛君居住地寺下停車：慕2400攔輛帆居住呀地面停車諷：500愿輛項(xiàng)目停車匆布置示意一、總體規(guī)喬劃1、項(xiàng)目站地塊概述2、項(xiàng)湯目地塊元規(guī)劃設(shè)咽想3、建遷筑空間倘布局4、道距路系統(tǒng)濱布局5、環(huán)境換系統(tǒng)布局6、公建登與配套系懇統(tǒng)7、分期斃開(kāi)發(fā)8、分組掠團(tuán)開(kāi)發(fā)強(qiáng)恭度規(guī)劃篇周邊環(huán)郵境優(yōu)勢(shì)：不遭可多得的鳳山水資源特優(yōu)勢(shì)+天劣勢(shì)：殲城市交通藍(lán)噪音及高尿壓線輻射環(huán)境設(shè)計(jì)襖應(yīng)是項(xiàng)目肯主題的具綢體體現(xiàn)，偷環(huán)境應(yīng)營(yíng)洞造出運(yùn)動(dòng)的枕主題情售景。充分利用抗周邊景觀打資源，將大山水箭的景觀貼概念引入整域個(gè)社區(qū)摸。強(qiáng)調(diào)景觀禽的的實(shí)用你性，使景恥觀不僅可柔賞更應(yīng)可拌用——可使用若的景觀慣空間。應(yīng)注重人性化的設(shè)計(jì)及志使用。環(huán)境總蕉體規(guī)劃拔及風(fēng)格黨藝術(shù)構(gòu)眼思項(xiàng)目各組概團(tuán)環(huán)境概竿念設(shè)計(jì)各組團(tuán)緞的環(huán)境援設(shè)計(jì)是惕整個(gè)環(huán)蓋境規(guī)劃齡的延續(xù)