某花園住宅廣告推廣策略思考

金潤花園花園銷售推廣：

*需要一支有經(jīng)驗的營銷組合體；

*在宣傳推廣上，需要一支豐富經(jīng)驗的廣告公司金潤花園花園廣告推廣

策略思考廣告目的吸引目標(biāo)對象，促進(jìn)本項目銷售第一部分廣告表現(xiàn)策略思考本項目需要通過宣傳什么才能（吸引消費對象）促

進(jìn)達(dá)成銷售？我們的切入點？我們需要：找到一個最能打動消費者并激發(fā)購買行為的包裝切入點位置項目自身（規(guī)劃設(shè)計）價格我們思考的方向切入方向：根據(jù)影響地產(chǎn)銷售的三大方面我們的切入點？我們在這三大方面處于什么樣的狀況？

①位置：

＊處于紅嶺這一看得見的成熟社區(qū)，緊鄰筍崗片區(qū)，生活配套（交通、購物、教育、休閑、娛樂等）十分便利；

＊本項目位于紅嶺及筍崗交匯區(qū)域，極具升值潛力；

＊筍崗庫區(qū)目前正在實施道路改造工程；項目未來發(fā)展空間會更好；＊片區(qū)內(nèi)同期開發(fā)、在售樓盤較多，存在一定的競爭；小結(jié)：大環(huán)境較好，位置優(yōu)勢明顯②價格：＊本項目銷售均價估計約在6500元／平米左右，在片區(qū)屬中檔，價位上優(yōu)劣勢不明顯；＊戶型面積豐富多樣（57－120平米），總價適中，對初次置業(yè)及投資者有吸引力；我們在這三大方面處于什么樣的狀況？小結(jié)：價位上有一定的優(yōu)勢，但仍然要考慮樓盤自身的規(guī)劃設(shè)計，滿足購房者的需求，才能取得良好的銷售業(yè)績。我們在這三大方面處于什么樣的狀況？③項目自身（規(guī)劃設(shè)計）：＊戶型主要針對初次置業(yè)及投資者，與片區(qū)同期開發(fā)樓盤規(guī)劃有類似地方，有一定的正面競爭壓力；小結(jié)：建筑規(guī)劃設(shè)計較同類樓盤創(chuàng)新有限，但我們可以挖掘．尋找一個相對有利的包裝點來包裝本項目，以更好地促進(jìn)銷售。＊建筑規(guī)劃設(shè)計，與同區(qū)同期樓盤相比無太多創(chuàng)新；

凸窗；人車分流；一樓商場；中央噴泉花園；戶型方正實用。在這三大方面哪些更能與消費者產(chǎn)生共鳴？大環(huán)境較好，樓盤在片區(qū)內(nèi)的位置優(yōu)勢相當(dāng)明顯位置價位上也有一定的優(yōu)勢價格項目自身規(guī)劃較一般，但可以進(jìn)行有效包裝（位置、價格、項目自身都是我們需要訴求的內(nèi)容）從項目自身：－－人性化特點切入，將更能與消費對象產(chǎn)生共鳴！在這三大方面哪些更能與消費者產(chǎn)生共鳴？從項目人性化特點切入的理由：

1．建筑注重人性化將是未來的發(fā)展趨勢；

生命時代－－強(qiáng)調(diào)建筑與人、自然環(huán)境三者的融合2．消費者對人性的關(guān)注程度要求越來越高；3．同類樓盤的人性化特點沒有本項目高。在這三大方面哪些更能與消費者產(chǎn)生共鳴？住在人性化建筑里，消費者將是一種什么樣的心理感受？人性化特點如何表達(dá)？是安全，是便利，是親近，是交流．．．從心理上講——那就是舒暢我們的訴求對象他們主要為首次置業(yè)及投資者，偏年輕的族群，他們可能擁有不同的生活背景，擁有不同程度的成功，但他們有一個共同點：我們廣告的溝通定位？對生活的態(tài)度和追求他們的生活心態(tài)和追求是什么？1．過上越來越好的生活；對目標(biāo)消費群來說，金潤花園花園不僅僅是人生的避風(fēng)港，更是一個進(jìn)取，養(yǎng)精蓄銳的加油站。我們廣告的溝通定位？2．不斷的努力和獲取更好的機(jī)會；3．生活．事業(yè)雙豐收，幸福和諧因此，我們廣告的溝通定位？廣告語：舒暢身心激發(fā)人生金色羅湖金色家園人對健康的需要人對下一代培養(yǎng)的需要現(xiàn)代人對休閑的需要人對交通的便利性需要人對生活的需要人享受便利性的需要人對戶型使用的要舒暢的生活項目核心內(nèi)涵：人性建筑?人?自然的融合廣告溝通主張舒暢身心激發(fā)人生積極的生活態(tài)度消費對象：大部分首次置業(yè)，他們不在享受階段，而在積極奮斗階段中心花園水景噴泉小區(qū)綠化市政綠化桂園紅嶺小學(xué)園嶺小學(xué)桂園中學(xué)紅嶺中學(xué)荔枝公園人民公園文化公園老年活動中心休閑廣場紅嶺中路．寶安南路紅桂路．大巴225．228．202．18．7．13．24．23．302．105．小巴401．415．468．467．448戶型多樣方正實用120－116平米86－99平米復(fù)式61－57平米飲食娛樂學(xué)校公園影樓超市證券交易醫(yī)院等生活設(shè)施一應(yīng)俱全片區(qū)成熟配套齊全交通便利公園環(huán)繞宜商宜住鐵路醫(yī)院金潤花園為業(yè)主們提供的就是一種尊重人性的舒暢和諧生活，而這些是深圳其他樓盤從未充分提及的，這是我們樓盤銷售中最大的差異化銷售主張，又是我們可以直接給予消費者的承諾，在宣傳上具有重要的意義。我們廣告的溝通定位我們廣告的廣告如何表現(xiàn)？——在表現(xiàn)上著重從“舒暢”切入，視覺元素上傳達(dá)“年輕”、“輕松”、“成功”、“閑逸”等感覺。

——文案表述上從“人性”上切入散發(fā)，帶出項目的利益點，即“人性的方方面面帶來的舒暢”附1：哆——成熟的社區(qū)：紅嶺及筍崗的成熟社區(qū)，新羅湖的中心；勒——舒暢的交通：228、202、18、7、13、24、23、302路401．415．468．467．448大中巴來往穿梭，無比暢達(dá)；咪——舒心的配套：沃爾瑪超市、肉菜市場；銀行、醫(yī)院、學(xué)校、證券、公園等點綴四周，居家更輕松；通過樂章的音符來表現(xiàn)項目的七大方面-------舒暢生活七大樂章舒暢的生活感受如何輸出嗦——輕松的慕休閑：內(nèi)有深圳書首家商務(wù)坐中心主題鹿會所，“朝1+1”撿聯(lián)合高尚肌社區(qū)會所惑，外接香住密湖度假瞞區(qū)、德式知堡高爾夫夸球會，8廳小時之外慈，鉛華洗童盡，身心竄盡得舒展氣；拉——稱心的選苦擇：戶型方淘正實用循；采光耍極佳，浸270抬度落地腔轉(zhuǎn)角凸昨窗，盡汗得美景威，生活替倍添無亞限浪漫完；10艇多種戶汪型任選嶼，外加趟誘人的拍適中價酒位，是盞首次置燥業(yè)人士偉有香港續(xù)人士羅壩湖安家鈴的首選朽；附1：舒暢的慈生活感居受如何短輸出發(fā)——放心的凳教育：紅嶺中學(xué)伙．小學(xué)、宋桂園中學(xué)競、廣播電刺視大學(xué)、園嶺小賭學(xué)、幼第兒園星幻玉羅棋布倡，教育忌無憂。唏——完美的智滔能：智能化系酷統(tǒng)；三表樂操表系統(tǒng)廊；安全跡智能管理陵系統(tǒng)；有樣線電視蓮系統(tǒng)；推可視對印講系統(tǒng)；小區(qū)軋背景音樂系統(tǒng)怖。附1：舒暢的里生活感駐受如何別輸出哆——精心的呵刷護(hù)：中央花園悼．市政綠累化．讓園拾景、街邊米、庭院、增綠化立體化沃，真正做差到滿目蒼穿翠，一路燈綠色到家。除另有貼銹心實用晚物管（棚垃圾分手類．專些人處理．晝覆夜巡邏糟等）一、通態(tài)過一些幟與人性盟沖突的吵社會問員題引入項目血的人性化笛特點不清楚人鬼與人之間儀的關(guān)系為松何日漸冷凡漠，但是慨我們清楚石人們更加指渴望溝通路交流，打沿開心靈的浩天窗，金盛潤花園洞提悉人性本塑質(zhì)需求，刺房型設(shè)計警絲絲入扣糊，陽臺凸?fàn)€窗，一次說牽手，一蠟個眼神，粉一句話語```勿```更多默訪契油然交而生。其實，頑生活的斜本質(zhì)就侵應(yīng)是和地協(xié)舒暢迷的！可以享受悠都市繁榮次和方便，皇為何又須蘭忍受都市穿的灰塵和廊污染，金燃潤花園深赤知人性的疑渴望，綠危色為健康茶之本，庭胃院內(nèi)的每裕個角落都儀滿目蒼翠也，連地下牲停車場都據(jù)特設(shè)別致告綠化，真漂正綠色一茄路到家。陪其實，生后活的本質(zhì)住就應(yīng)是感膝受舒暢！附2：人性化項緩目特點如齡何輸出如：（廣告肉文案表抗達(dá)示范豪）有數(shù)據(jù)顯萄示，居住陵在城市中次的人有80%都時時拐感到煩演躁，不傲安，焦偶慮，迫犯切需要楊一個寧觸靜悠然幫的空間廊，金潤花士園真正泛了解人僚性需求活，采用懇雙層防刻噪音設(shè)樸計，讓招居家業(yè)喘主有一量份好心棵情。一、通鑒過一些噴與人性肺沖突的腥社會問嗎題引入項逆目的人苗性化特首點附2：人性化項對目特點如毛何輸出（廣告增文案表春達(dá)示范乒）不同的則人組成賭一個家騙，不同袋的家聚誼集成一雄幢建筑猛，而不嘉同的建管筑構(gòu)成譽(yù)一座城冤市，因稈此，人付才是城智市與建癢筑的靈社魂，城忙市建筑聰應(yīng)為滿撈足人性的需希求而服務(wù)室。金潤花假園，規(guī)腿劃以人緞為本，獻(xiàn)結(jié)合建奇筑，室比內(nèi)設(shè)計妄，藝術(shù)掠，社會化行為學(xué)晌而合理羅規(guī)劃，帶來一青個人性睜的舒暢紐奉空間、、、極、、（廣告暮文案表殼達(dá)示范渠）一、通過蔑一些與人躁性沖突的賞社會問題引入項縣目的人態(tài)性化特唯點附2：人性化項蹦目特點如暫何輸出第二部分具體推廣辦行動策略主要內(nèi)容芬：200泥1年9月－12月31日不同阿階段的余推廣主炊題媒體投放播策略SP的開展建魄議住交會的楊推廣目標(biāo)臭及實施建允議現(xiàn)場包凱裝及其拒他推廣實曉施的3犯大原則務(wù)實、支實效、悠節(jié)約紅嶺片區(qū)柄是深圳羅防湖市民心才目中的擇鑒居首選之妻地。目前盞即將或正顧在銷售的垃樓盤近2冤0個，競令爭狀況異路常殘酷。腦為將有限米的200案萬元推廣贈費用合理寧的運用在陶金潤花園拾花園全年誰的銷售進(jìn)重程中，根低據(jù)金潤花紗園花園的事實際特點拉，并結(jié)合事我們多年丘的市場推煎廣操作經(jīng)逮驗，提出處下列預(yù)算外分配策略囑。200萬推廣費櫻用如何合笨理分配？分配原因棵及理由：報紙為祖地產(chǎn)銷飄售之主盡選媒體尖,在深臨圳尤其僑突出;順信息量綱較大，忠可直接另吸引買倍家打電舍話到現(xiàn)彩場咨詢而之效果腦，所以般所占比紛例較大鋸，考慮吐到不同染時期發(fā)昆布量因篇根據(jù)銷串售計劃殺介定，芽我公司膨按常規(guī)慶做法作掌出其中夜之比例摔的安排溉，僅供趣參考。其中發(fā)誕售初期失占該項晌預(yù)算的安50%譜45萬發(fā)售中耍期占該紅項預(yù)算游的35畫%半3厚1.5訓(xùn)萬收尾期揭占該項叢預(yù)算的獲15%圍13細(xì).5萬A.報紙廣告占總體預(yù)更算的30捐%（90救萬）分配原因佛及理由：推廣物衡料（售洗樓宣傳副工具）食為整個創(chuàng)樓盤形吸象的重造要展示戒之一。篇可讓買疫家直觀辛的從該床項內(nèi)容稻中感受彎到金潤侵花園之籃風(fēng)格及脈精髓，伐可直接刷喚起買宇家的心偏理需求顛，形成惠認(rèn)同感傾。我司豎考慮到旗不同時罰期的要末求作以煌上比例愿安排。B.推廣物料占總體預(yù)思算的10%(20萬限)分配原因微及理由：現(xiàn)場包泥裝為整擴(kuò)個樓盤所形象的秤重要展歉示之一蜓,配合尾推廣物計料,讓違買家有辟直觀的焰視覺效某果。C.現(xiàn)場包裝占總體牛預(yù)算的筑15%拳3晉0萬分配原份因及理懲由：戶外廣膝告為重北要媒體臣之一，柱考慮到津金潤花緞園的目稀標(biāo)消費涂群心理扮及生活暗形態(tài)，碗適應(yīng)的黑戶外廣餓告可達(dá)猛到較好衣的效果路，而且扔時間長看，費用巾低，可默增加金污潤花園市宣傳層核面，我芳司考慮爛到不同胳時期的芝要求作祖以上比昨例安排勻。D.戶外廣絹告占總體預(yù)珠算的10運%疫20萬分配原蠅因及理拍由：展銷會也恨為宣傳及紋銷售手段鼻之一,考虧慮到春\蟻秋兩季政逝府舉辦的歲展銷會參廚展外,特韻別征對金綿潤花園目闊標(biāo)客戶考赤慮到適合及地點自行匆舉辦展銷幕會,直接話促進(jìn)銷售竊,我司塔考慮到不該同時期的標(biāo)要求作以覽上比例安較排。其中發(fā)售怖初期所占榮該項比例持的45%流13.項5萬發(fā)售中期鮮所占該項港比例的4退5%稀13.速5萬收尾期所急占該占比京例的10鐮%余3厲萬E.展銷會占總預(yù)算障15%(蜓30萬)分配原苦因及理天由：促銷活動蜜為直接促視進(jìn)銷售的蹄手段之一貍,可在不長同銷售時艘期進(jìn)行使具用,我們明在考慮不貍同時期的溫推廣組合戲運用時,監(jiān)特別在收脆尾期為促排進(jìn)尾盤銷弄售加重促霉銷力度,幣所以所占朋比例為1無0%,以帖達(dá)到銷售法目的。其中發(fā)售境初期占總廟預(yù)算的3潑0%的6雪萬發(fā)售中期臂占總預(yù)算讓的30%聰6萬收尾期根占總預(yù)念算的4既0%切8萬F.促銷活支動占總預(yù)萍算的1朽0%（脂20萬趴）分配原瓣因及理摘由：特色媒體俯的使用為掘項目銷售埋的戰(zhàn)術(shù)手殖段之一,侮易于引起它市場的關(guān)骨注和口碑外傳播，可且在不同銷渾售時期進(jìn)盾行使用,偶我們在考培慮不同時取期的推廣哄組合運用乓時,特別具在開盤初仰期為促進(jìn)森知名度的葛順利打開傍，所以所潔占比例為攻8%,以蹦達(dá)到銷售驅(qū)目的。其中發(fā)售條初期占總辯預(yù)算的6鏈0% 9的.6萬發(fā)售中期挖占總預(yù)算慨的40%勤6.4萬G.網(wǎng)絡(luò)及特食色媒體購決買占總預(yù)算射的5%（州10萬）分配原寬因及理擋由：該項費用哈為不可預(yù)氣測的費用球,我司句考慮到不碗同時期的旁要求作以貫上比例安友排。H.不可預(yù)亦計費用占總比例脆的5%（聲10萬）金潤花代園20覺0萬推廣費噸用分配表項目比例報紙孔物市料謊現(xiàn)場意包裝裕戶外膨展覽銷會棚促銷嫂特色勢媒體塑不可衣預(yù)計%15%10%10%15%10%5%30%5%各階段福的推廣定主題（200鎖1年5月—莖—12月愧31日）公開期（正式發(fā)恰售前期）——舒暢糧的生活該貓是怎么樣涉的？（“人陪性”意宏味著什咬么？）強(qiáng)銷期（正式爸發(fā)售中糧期）——舒奮暢生活必的樂章（舒暢，帶源自品質(zhì)仿）持續(xù)期（銷售中爐后期）——體臂驗舒暢款生活感老受（舒暢生象活每一天攀）目標(biāo)：加深青目標(biāo)群巴對項目螺定位的拌認(rèn)知，微擴(kuò)大知妙名度媒介組合：報紙晃/雜志跌（軟文威為主）釣、廣告餅牌、燈班桿期、特色媒體飾（詳見媒您體策略篇堵），車體廣疏告，住疏交會現(xiàn)場展勻示訴求重宮點：舒暢乓生活的交豐富內(nèi)止涵（人性的停，現(xiàn)代的網(wǎng)，健康的囑，便捷的他，和諧的息，融洽的登……）主要內(nèi)棄容：——在報呀紙地產(chǎn)專讓版上連續(xù)睜軟文炒作內(nèi)容為對貨舒暢生活恰的理解，衰體現(xiàn)金潤刮花園花園愿對人性的其關(guān)注——廣告指牌等戶外倉媒體、特串色媒體上菠的概念提糊示——住保交會上攜項目的檢形象展冠示和舒哨暢生活拜的概念絮提示結(jié)耳合公開期（5.確1——蛇6.1捷5）主題：舒暢的生涼活該是怎下么樣的？（“人性蹲”意味著臂什么？）目標(biāo)：展示金棉潤花園花絡(luò)園舒暢生綢活的方方情面面，積柿聚人氣，妹創(chuàng)造銷售胡高峰媒介組合：報紙妻大版面熊，雜志專專題版唱面，樓甩書，網(wǎng)故絡(luò)，樣啟板房，絲式促銷活積動訴求重議點：從項東目的位授置、交壞通、戶柱型、教死育等7沸方面細(xì)物分并放陡大具體康賣點。主要內(nèi)汗容：——報紙棄/雜志：現(xiàn)舒暢生活遙的創(chuàng)意闡塞述——樓書仍：舒暢生問活的生動琴、具體闡尼述——網(wǎng)訊絡(luò)：“廁舒暢生煮活與成行功人生焦的對話戶”主題霸互動式項廣告，網(wǎng)上看床樓，網(wǎng)偽上競拍銀等活動——樣替板房：展舒暢生遇活的生息動展現(xiàn)——促銷序：1.景“舒暢之室旅”主題腿景田片區(qū)汪半日游2.現(xiàn)周末售晃樓現(xiàn)場享的證券文/股市乓分析3.主品題會所開百放日（詳見酒促銷策腥略篇）強(qiáng)銷期（6.1于5——1挺0.15怕）主題：舒暢生搬活的樂章（舒暢，盜源自品質(zhì)偽）持續(xù)期（10啊.15率——1旦2.3懶1）主題：體驗舒姥暢生活（慮感受）（舒暢生麗活每一天泛）目標(biāo)：強(qiáng)化、倘鞏固項目黎的印象，巨促進(jìn)尾盤炕銷售媒介組塘合：報紙栗，網(wǎng)絡(luò)狡，單張沉郵寄精濁致宣傳粒品、廣及告禮品脾等訴求重支點：居家偷感受，稠眾說紛賭紜主要內(nèi)租容：報紙廣風(fēng)告（證蜘言式）SOHO首一族——綠訴說高科罵技帶來的擱種種便利投資人夜士——流對希望夜發(fā)展、槳物業(yè)升濤值的信托心展望老人（買勾家的父母縱）——“首人性空間麗”帶來的辨身心愉悅中年家長個——對教吵育環(huán)境的壇滿意，對共孩子前途有的信心孩子——懇良好成長每環(huán)境帶來懂的自豪感媒體投放蒸策略針對性強(qiáng)實效節(jié)約新媒體開啞發(fā)金潤花烘園花園媒體投放伐策略之4池大原則一、普通澇媒體的使傾用在不同的盲推廣階段胸，根據(jù)銷魄售的需求群，使用大榨眾媒體，如：南方都伏市報地僻產(chǎn)寶典雪、香港偶商報、此深圳晚讓報深圳周觀刊、項目地段角的巴士車尸體、樓書、再單頁等茶（具體擴(kuò)組合安哪排見前戴各階段扒推廣）考慮點：1.目標(biāo)消費宋群接觸頻客率高2.陶費用國較大媒拍體便宜二、特哄色媒體草的使用——深恥圳黃頁（生活湖消費指獸南）——師山姆會獅員店、尺家樂福蠶等售票樹單背面——超所市購物袋（一面慎為超市甘，一面納為金潤偉花園標(biāo)轎志、形窄象定位味語）——朗飲水機(jī)倒容器（啦如圖示最）——中五巴車廂內(nèi)尺不干膠廣授告（如圖匪示）——搜畜房網(wǎng)考慮點：1.生駕活接觸頻觀率高，易缸于建立知臂名度2.贊費用濾低廉，央適合長烈期投放3.媒赤體新穎，杯易于形成放口碑傳播4.與援項目的定界位“人性繳（舒暢）肝”形成呼敵應(yīng)主題促般銷的開變展策略項目進(jìn)肅度促銷節(jié)日促銷活動促允銷項目進(jìn)簽度促銷開盤促藏銷主題：檢舒暢生陰活籌碼悠大兌換內(nèi)容：*佩通過宣傳床品或人員漸派發(fā)籌碼讓券，上印籌倆碼金額盛（如5協(xié)00元逐）；*安掘排在內(nèi)部忘認(rèn)購或開家盤的日期歡，要求持姿籌碼的羊人士參加樣認(rèn)購和臣抽獎，原預(yù)訂人箭士可按江籌碼金呀額獲優(yōu)多惠；通過活朱動，使甘年輕人堅廣為認(rèn)林知（籌歉劃碼卷私可以在里兌獎前轉(zhuǎn)送他人從），并可鑰在認(rèn)購或倦開盤的日云期聚人氣俘，吸引人孤到現(xiàn)場參觀件。會所開創(chuàng)放日主題：息網(wǎng)上沖蠶浪4小著時——墳商務(wù)主貴題會所管開放對象：購樓客戶巧或準(zhǔn)客戶（強(qiáng)調(diào)必警須是夫妻祥兩人一起絡(luò)參與）內(nèi)容：*女一對夫嘗妻為一臟組，進(jìn)竊行網(wǎng)上捐購買，畫封閉生字存4小時活尼動比賽，車既增強(qiáng)家遲庭的團(tuán)結(jié)刷意識（項目協(xié)的定位驕：人性霞，即更臥融洽）慣，更讓太消費者切身偷體會到勒商務(wù)會鍋所的特晴色。項目進(jìn)度昂促銷樣板房新開放日主題：舒豈暢生活的薦典范對象：購樓客頸戶或準(zhǔn)銳客戶內(nèi)容：*侮參觀樣方板房*現(xiàn)犬場交流對貨家居布置字的體會和浩向往*奏填寫問露卷調(diào)查鏟，內(nèi)容晶為“你廣認(rèn)為舒錫暢生活給應(yīng)該是船怎樣的永？”、司“你最匯向往的貨家居格坦調(diào)是怎挎樣的？環(huán)”*最科后抽獎選頌出1名舒貌暢大使，茫頒發(fā)榮譽(yù)港證書和購姥樓券10惜000元島（不能換詳取現(xiàn)金）項目進(jìn)度秩促銷結(jié)合工挨程階段森性進(jìn)度主題：妥“舒暢消生活真國色彩”障品荔枝黑活動日內(nèi)容：☉報紙發(fā)脾布品荔猜總謎活動等辮促銷信息販；☉邀請陰業(yè)主和縫準(zhǔn)客戶辣參加品路荔猜謎率活動；☉答對者擔(dān)可參加抽著獎，贈送概頂級荔枝諸一箱；☉憑報紙方廣告到現(xiàn)鐘場購樓者舊，可作現(xiàn)饅金500縱0元使用項目進(jìn)莖度促銷樓盤全中面竣工主題：打“舒暢野生活新們篇章”膛答謝酒熱會對象：業(yè)主及陷其親