淺談土地市場之二級開發(fā)

淺談土地市場之二級開發(fā)

土地市場二級開發(fā)目前，在我國比較通行的二級土地市場交易主要有以下三種模式：★合作開發(fā)★股權(quán)轉(zhuǎn)讓★項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn)合作開發(fā)，是指合作雙方以提供土地使用權(quán)、資金等作為共同投資、共享收益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)合作開發(fā)模式。合作開發(fā)模式主要分為非法人型合作開發(fā)和法人型合作開發(fā)。房地產(chǎn)合作開發(fā)非法人型合作開發(fā)：由合作雙方簽訂《合作開發(fā)房地產(chǎn)合同》，約定雙方的權(quán)利義務(wù)及利益分配方案。此種方式適用于比較簡單的土地開發(fā)項(xiàng)目，一般由一方出地，另一方出開發(fā)資金。根據(jù)我國法律規(guī)定：合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

房地產(chǎn)合作開發(fā)法人型合作開發(fā)：由雙方共同組建項(xiàng)目公司（一般為有限責(zé)任公司），其中一方以土地使用權(quán)作為出資，另一方以貨幣形式進(jìn)行出資。雙方的權(quán)利義務(wù)不再由合作合同進(jìn)行約定，而是規(guī)定在公司章程之中。合作雙方以出資額為限，對開發(fā)項(xiàng)目承擔(dān)有限責(zé)任。股權(quán)轉(zhuǎn)讓股權(quán)轉(zhuǎn)讓

是指擁有土地使用權(quán)的公司（轉(zhuǎn)讓人），將其全部或部分公司股權(quán)，轉(zhuǎn)讓給受讓人，從而達(dá)到由新股東對土地進(jìn)行開發(fā)的目的，或由原股東與新股東共同開發(fā)目標(biāo)土地。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓

是指已取得土地使用權(quán)證的權(quán)利人，將其擁有的建設(shè)工程項(xiàng)目出賣給受讓人，雙方就轉(zhuǎn)受讓該建設(shè)項(xiàng)目確立權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。合作開發(fā)之分析就合作開發(fā)兩種方式而言，非法人型合作開發(fā)方式簡單，操作靈活，但存在不可忽視的風(fēng)險(xiǎn)，如果雙方?jīng)]有合作的先例，那在今后的土地開發(fā)過程中，發(fā)生一方當(dāng)事人經(jīng)營出現(xiàn)嚴(yán)重問題，資金鏈出現(xiàn)缺口，將會導(dǎo)致土地合作開發(fā)無法順利進(jìn)行。另外，對于出錢的一方來說，其既無土地使用權(quán)，又付出了大量的開發(fā)資金，在今后的較長時間土地開發(fā)周期中，更存在較大的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。合作開發(fā)之分析法人型合作開發(fā)，其優(yōu)點(diǎn)在于責(zé)權(quán)明確、管理機(jī)構(gòu)穩(wěn)定。缺點(diǎn)在于需要辦理各種公司設(shè)立手續(xù)，相對于非法人型合作開發(fā)模式來說，時間較長，并需支付較高的財(cái)務(wù)成本。股權(quán)轉(zhuǎn)讓之分析股權(quán)轉(zhuǎn)讓具有以下優(yōu)點(diǎn)：

★手續(xù)簡單對房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購只要簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議并按規(guī)定辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的變更登記手續(xù)（外商投資企業(yè)還應(yīng)辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的審批手續(xù)）即可控制、管理整個項(xiàng)目，而土地使用權(quán)或項(xiàng)目或在建工程的轉(zhuǎn)讓卻涉及到土地使用權(quán)的過戶及建設(shè)手續(xù)的更名等手續(xù)，不僅合同內(nèi)容復(fù)雜，而且手續(xù)復(fù)雜。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓之分析

★開發(fā)快捷

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購一旦辦妥股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，投資者即可投入資金進(jìn)行后續(xù)開發(fā)建設(shè)，對于境外投資者及境內(nèi)非房地產(chǎn)企業(yè)投資者而言，無需再另行成立房地產(chǎn)公司。

項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓之分析項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓手續(xù)較為繁瑣，基本上需要以下構(gòu)成要件：1、受讓人具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；2、轉(zhuǎn)讓方已取得項(xiàng)目所在地塊的建設(shè)用地批準(zhǔn)證書或房地產(chǎn)權(quán)證；3、轉(zhuǎn)讓方持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證；4、項(xiàng)目土地使用權(quán)為出讓取得的，房屋建設(shè)應(yīng)達(dá)到開發(fā)投資額的百分之二十五以上；5、辦理相關(guān)變更及備案手續(xù)。涉稅方面非法人型土地合作開發(fā)第一種形式是純粹的以物易物，即一方以其擁有的土地使用權(quán)交換對方的房屋所有權(quán)。甲公司有住宅用地一塊。因缺乏開發(fā)資金，故擬與乙地產(chǎn)公司合作開發(fā)。雙方簽訂合作建房合同。由乙方出資在該用地上建房，房屋建成后，甲公司將房屋總數(shù)的一半劃入乙公司名下。兩公司的繳稅依據(jù)如下：涉稅方面甲公司以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙公司則以轉(zhuǎn)讓部分房屋所有權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對甲公司應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”征稅；對乙公司應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征稅。由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，故應(yīng)分別核定繳納營業(yè)稅。如任何一方將房屋再次銷售出去，對銷售收入需再次按“銷售不動產(chǎn)”征稅。涉稅方面第二種形式是土地出讓方以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋的所有權(quán)甲公司與乙公司約定，甲公司將已有的未開發(fā)商業(yè)用地一塊交由乙地產(chǎn)公司開發(fā)商鋪。約定商鋪建成后，由乙公司負(fù)責(zé)對外招商，并享有20年的使用權(quán)。20年后乙公司將商鋪返還甲公司。兩公司的繳稅依據(jù)如下：涉稅方面甲公司就發(fā)生的出租土地使用權(quán)的行為，按“租賃業(yè)”稅目征收營業(yè)稅；乙公司以轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)為代價(jià)換取了土地使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅；如甲公司日后將建造的房屋向外銷售，再按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收一道營業(yè)稅，若甲公司日后將建造的房屋出租，應(yīng)按“租賃業(yè)”稅目再征收營業(yè)稅。涉稅方面法人型合作開發(fā)房屋建成后如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤共享的分配方式。甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對其不征營業(yè)稅，只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征稅，對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。涉稅方面法人型合作開發(fā)房屋建成后甲方采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤。

上述方式因甲方和乙方不屬于共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利潤的行為。屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為。因此，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅；對合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入，依“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。涉稅方面法人型合作開發(fā)房屋建成后雙方按一定比例分配房屋。

首先對甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅。對合營企業(yè)的房屋在分配給甲方、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動產(chǎn)”征稅。涉稅方面需要說明的是，以上幾個種情況是國家稅務(wù)總局認(rèn)定的合作建房（合作開發(fā)）方式。如果甲方提供土地，乙方提供資金，以甲方的名義對外進(jìn)行土地開發(fā)，則于甲方來說，實(shí)際上是向乙方借款，并未涉及到轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為。因此，不適用國家稅務(wù)總局關(guān)于“合作建房”繳納營業(yè)稅的相關(guān)規(guī)定。涉稅方民面股權(quán)轉(zhuǎn)知讓例：甲公宰司作為土頃地一級開蓮發(fā)商，設(shè)暮立了全資婚子公司（勸B公司）產(chǎn)，注冊資吃本為50看00萬元堡人民幣。寧后B公司否以500觀0萬元獲插得了A地倉塊土地使悔用權(quán)。今妹乙公司與蘆甲公司接殲洽，擬以首股權(quán)轉(zhuǎn)讓歐的方式獲奴取此塊土熄地。甲公跟司以1億剛元的價(jià)格氏將100乳%股權(quán)轉(zhuǎn)尼讓給乙公嚴(yán)司。涉稅方設(shè)面股權(quán)轉(zhuǎn)筍讓B公司進(jìn)需要支處付的稅腔費(fèi)如下柏：以50咽00萬下元土地吉款抵扣喇土地開掙發(fā)成本烈，計(jì)算叫土地增用值稅（諒因?yàn)槭腔j股權(quán)轉(zhuǎn)叔讓，不嗎是土地牧轉(zhuǎn)讓，匪故不得像以1億氏元作為漫土地開鋪發(fā)成本挺）；繳納其暫他相關(guān)喪稅費(fèi)。涉稅方列面項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓例：甲公奮司作為土扇地一級開勿發(fā)商，以廉5000虎萬元獲得坦A地塊土砌地使用權(quán)姑，在開發(fā)冶過程中，胃因甲公司肅資金出現(xiàn)爸問題，無嶼法完成后蒜續(xù)開發(fā)工刮作。在與僅乙公司接前洽后，甲藝公司擬將摘A地塊項(xiàng)慮目轉(zhuǎn)讓給筍乙公司，夸轉(zhuǎn)讓費(fèi)用熔為800翅0萬元。址單就土地備使用權(quán)轉(zhuǎn)堤讓費(fèi)部分覽，乙公司茶需要支付唐的稅費(fèi)如耐下：涉稅方面項(xiàng)目轉(zhuǎn)尺讓可以8守000伯萬元抵有扣土地鼻開發(fā)成天本，計(jì)局算土地劃增值稅購；繳納其他令相關(guān)稅費(fèi)。涉稅方陣面從以上釣的稅費(fèi)秋分析中挨，并不鞭能得出扎某種方桿式最好躺、最省僚錢的結(jié)釘論。究間竟選擇甘哪種開你發(fā)方式爪，需要像結(jié)合土端地開發(fā)跡成本（嗽直接及騾間接）己、土地移周邊環(huán)硬境、樓沖盤定位離及價(jià)格懂等因素蹈進(jìn)行綜后合判斷舟。土地運(yùn)作大前的注意慢事項(xiàng)合作開狐發(fā)中的啄資金監(jiān)富管問題這主要涉毅及到如何運(yùn)有效保障擋土地合作食開發(fā)項(xiàng)目強(qiáng)中的資金匪真正運(yùn)用朝于土地開翼發(fā)，而不柏被一方私抄自挪用。晃通常情況云下，合作忘雙方會建趁立共管帳舟戶，對資蜘金進(jìn)行共掛同監(jiān)管。土地運(yùn)作脾前的注意恢事項(xiàng)對方資里信情況得的調(diào)查續(xù)。對于非法侮人合作開丹發(fā)中，合爭作方應(yīng)當(dāng)字在簽訂合駕同之前，受要求對方師提交由合妄格中介機(jī)薦構(gòu)（會計(jì)摩師事務(wù)所疤）出具的弦審計(jì)報(bào)告拍及經(jīng)審計(jì)帥的財(cái)務(wù)報(bào)同表，由律喂師事務(wù)所碗出具的公房誠司盡職調(diào)擱查報(bào)告。土地運(yùn)作報(bào)前的注意現(xiàn)事項(xiàng)土地使用局權(quán)的調(diào)查葬。合作開發(fā)瞎前，土地竹出資方應(yīng)熔向?qū)Ψ匠鲇芫哒降哪恋厥褂弥硻?quán)證、政毫府規(guī)劃要忽求等書面搞文件，供倉合作方進(jìn)晃行合理評山估。尤其裝是土地使損用權(quán)是否再對外進(jìn)行錫了抵押？每土地出讓多金是否支狹付完全？伏容積率是復(fù)否變更過亮？由此增垃加的土地尤款是否已申補(bǔ)繳？并舉對土地現(xiàn)走場及周邊窗樓盤情況勁進(jìn)行市調(diào)欲。此類信盒息的收集叉，將直接蘇影響到合恩作開發(fā)的末費(fèi)用投入秀。土地運(yùn)作蒙前的注意仗事項(xiàng)土地開發(fā)跟的費(fèi)用計(jì)寫算。合作方咬式如果寬為一方室出地，釣一方出醫(yī)錢，則悲出錢的穩(wěn)一方應(yīng)護(hù)當(dāng)對開梨發(fā)費(fèi)用蜓（咨詢儀、設(shè)計(jì)益、建安之、配套主、景觀季、營銷饒、稅費(fèi)辭）進(jìn)行某系統(tǒng)的充測算，場評估需鋒要投入慶的資金訂數(shù)及支宋付節(jié)點(diǎn)頸，結(jié)合池預(yù)計(jì)的棕利潤率泥，合理吉做好費(fèi)刃用預(yù)算扶工作，私并評估化此次土諸地運(yùn)作魔的可能婆性。相關(guān)法賀律法規(guī)《最高涂人民法畢院關(guān)于柴審理涉桿及國有效土地使背用權(quán)合銅同糾紛夸案件適辦用法律僅問題的樸解釋藥》土地使承用權(quán)人薯作為轉(zhuǎn)動讓方與糕受讓方吸訂立土姑地使用襖權(quán)轉(zhuǎn)讓手合同后池，當(dāng)事內(nèi)人一方惕以雙方駕之間未遣辦理土初地使用脖權(quán)變更唉登記手假續(xù)為由棍，請求雙確認(rèn)合鄭同無效沈的，不燥予支持蟲。相關(guān)法主律法規(guī)土地使費(fèi)用權(quán)人鴿作為轉(zhuǎn)警讓方就您同一出涂讓土地是使用權(quán)員訂立數(shù)懇個轉(zhuǎn)讓所合同，共在轉(zhuǎn)讓獸合同有賭效的情蜻況下，職受讓方配均要求田履行合擊同的，唯按照以棍下情形受分別處濟(jì)理：（一）已魔經(jīng)辦理土幼地使用權(quán)句變更登記羨手續(xù)的受獵讓方，請絕求轉(zhuǎn)讓方陸履行交付湊土地等合倍同義務(wù)的敞，應(yīng)予支萄持；（二）墨均未辦割理土地加使用權(quán)環(huán)變更登判記手續(xù)夢，已先嶄行合法鼻占有投掃資開發(fā)跑土地的丈受讓方減請求轉(zhuǎn)賺讓方履香行土地務(wù)使用權(quán)悼變更登痰記等合衛(wèi)同義務(wù)洽的，應(yīng)泡予支持肅；（三）規(guī)均未辦謹(jǐn)理土地濕使用權(quán)鏈變更登役記手續(xù)介，又未凍合法占劇有投資村開發(fā)土噴地，先你行支付偽土地轉(zhuǎn)己讓款的善受讓方圈請求轉(zhuǎn)昆讓方履忠行交付隆土地和矮辦理土隆地使用享權(quán)變更墨登記等抓合同義率務(wù)的，拖應(yīng)予支蔽持；（四）繩合同均浮未履行頂，依法喚成立在乎先的合秧同受讓皆方請求沖履行合幸同的，程應(yīng)予支緊持。相關(guān)法律迎法規(guī)合作開灶發(fā)房地相產(chǎn)合同米約定僅浮以投資掉數(shù)額確澤定利潤曉分配比志例，當(dāng)警事人未維足額交匯納出資陰的，按份照當(dāng)事鵲人的實(shí)殿際投資訪比例分暢配利潤拆。合作開發(fā)釀房地產(chǎn)合獲同的當(dāng)事乎人要求將希房屋預(yù)售紙款充抵投給資參與利覆潤分配的賠，不予支技持。合作開求發(fā)房地滋產(chǎn)合同張約定提幅供土地蜻使用權(quán)捧的當(dāng)事朱人不承針擔(dān)經(jīng)營狐風(fēng)險(xiǎn)，蠢只收取耳固定利抽益的，折應(yīng)當(dāng)認(rèn)支定為土告地使用瓶權(quán)轉(zhuǎn)讓喊合同。相關(guān)法者律法規(guī)合作開涂發(fā)房地塘產(chǎn)