房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)格定位及價(jià)格影響因素

房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析

房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析營銷學(xué)大師、營銷學(xué)之父的菲利浦·科特勒教授的“4PS理論”：產(chǎn)品策略

價(jià)格策略渠道策略促銷策略房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析價(jià)格通常是影響房地產(chǎn)交易成敗的關(guān)鍵因素，同時(shí)又是房地產(chǎn)市場營銷組合中最難以確定的因素。房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析產(chǎn)品成本房地產(chǎn)價(jià)格消費(fèi)者感受房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素包括三個(gè)方面：

◆影響“項(xiàng)目均價(jià)”的因素◆影響“單棟價(jià)格”的因素◆影響“單套價(jià)格”的因素房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析影響項(xiàng)目均價(jià)的因素影響單棟價(jià)格的因素影響單套價(jià)格的因素房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析

確定合理定價(jià)的目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)利潤最大化為目標(biāo)實(shí)現(xiàn)預(yù)期投資收益為目標(biāo)以消費(fèi)者對(duì)價(jià)格的承受能力為依據(jù)，實(shí)現(xiàn)快速銷售為目標(biāo)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析

通過不同的定價(jià)目標(biāo)，演繹出不同的定價(jià)方法：1、市場比較法2、成本定價(jià)法3、需求導(dǎo)向法

房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析市場比較法與房地產(chǎn)成本沒有任何關(guān)系，考慮的完全是項(xiàng)目的市場供求關(guān)系和市場接受程度。房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析市場比較法中影響項(xiàng)目價(jià)格的五個(gè)因素

◆區(qū)域位置

◆項(xiàng)目質(zhì)素◆物業(yè)管理◆工程進(jìn)度◆營銷推廣房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析

影響項(xiàng)目價(jià)格的五個(gè)因素定價(jià)因素權(quán)重比例備注區(qū)域位置46%項(xiàng)目質(zhì)素40%物業(yè)管理8%工程進(jìn)度3%營銷推廣3%注：權(quán)重比例的大小可以依據(jù)“因素成對(duì)比較法”計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析區(qū)域位置區(qū)域位置46因素細(xì)化權(quán)重備注環(huán)境自然環(huán)境29人文氣氛交通公共交通地鐵7交通管制配套學(xué)校幼兒園10商場醫(yī)院銀行房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析項(xiàng)目質(zhì)素項(xiàng)目質(zhì)素40因素細(xì)化權(quán)重備注項(xiàng)目規(guī)模5建筑風(fēng)格5戶型設(shè)計(jì)15設(shè)施設(shè)備5園林景觀8車位比例2房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析物業(yè)管理/工程進(jìn)度/營銷推廣因素細(xì)化權(quán)重備注物業(yè)管理8品牌管理5收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)3工程進(jìn)度3潛在風(fēng)險(xiǎn)3營銷推廣3市場時(shí)機(jī)2營銷包裝1房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析案例（A樓盤因素打分表）定價(jià)因素權(quán)重打分100得分=打分*權(quán)重/100備注區(qū)域位置469543.7項(xiàng)目質(zhì)素409538物業(yè)管理8907.2工程進(jìn)度3902.7營銷推廣3902.7合計(jì)10094.3房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析案例

（利用市場比較法加權(quán)平均計(jì)算XX花園的項(xiàng)目均價(jià)）項(xiàng)目樓盤A樓盤B樓盤C樓盤D樓盤E樓盤F樓盤G樓盤HXX花園樓盤價(jià)格34003300340036205200355041003600打分94.310196.795.2110.399.295.694.3比較價(jià)格36053254351538014716.43578.44288.63816權(quán)重10%20%15%10%15%15%10%5%100%權(quán)重值360.5650.8527.3380.1707.5536.8428.8190.83782.9房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析確定項(xiàng)目均價(jià)的另外兩種方法成本定價(jià)法需求定價(jià)法房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析成本定價(jià)法1、土地取得費(fèi)用6、財(cái)務(wù)費(fèi)用2、前期工程費(fèi)7、其他費(fèi)用3、開發(fā)建造成本8、不可預(yù)見費(fèi)4、管理費(fèi)9、稅金5、銷售費(fèi)用10、利潤房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析一、土地取得費(fèi)用

1、土地出讓金2、契稅（按土地出讓金的3%計(jì)算土地取得成本小計(jì)）房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析二、前期工程費(fèi)用1、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：按建安工程費(fèi)用的4.5%計(jì)算2、質(zhì)檢費(fèi)：按建安工程費(fèi)用的0.1%計(jì)算3、防空地下易地建設(shè)費(fèi)：按24元/平方米計(jì)算4、安檢費(fèi)：按建安工程費(fèi)用的0.1%計(jì)算5、交易中心服務(wù)費(fèi)：按建安工程費(fèi)用的0.1%計(jì)算6、定額管理費(fèi)：按建安工程費(fèi)用的0.1%計(jì)算7、科研、檢驗(yàn)、試驗(yàn)費(fèi)：按建安工程的1%計(jì)算8、國土、消防、環(huán)保、城管部門收費(fèi)：按建安工程費(fèi)用的0.3%計(jì)算9、咨詢費(fèi)：：按建安工程費(fèi)用的0.3%計(jì)算10、招投標(biāo)費(fèi)：按1.5元/平方米計(jì)算11、白蟻防治費(fèi)：按3元/平方米計(jì)算12、施工圖技術(shù)審查費(fèi)：按勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用的10%計(jì)算13、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：按20元/平方米.建筑面積計(jì)算14、工程設(shè)計(jì)費(fèi)：按30元/平方米.建筑面積計(jì)算房地產(chǎn)縱價(jià)格的娃影響因妖素分析三、開遮發(fā)建造監(jiān)成本1、監(jiān)理世費(fèi):按建筑安鳴裝費(fèi)用的1%計(jì)算2、建筑椅安裝工耕程費(fèi)2.1主體工聰程需按2200元/平方米桿計(jì)算2.2水電安回裝費(fèi)：膨按150元/平方米佳計(jì)算2.3電梯費(fèi)：醋按150元/平方米計(jì)渾算2.4消防設(shè)施讓工程：按50元/平方米瞎計(jì)算2.5通訊設(shè)施養(yǎng)工程：按10元/平方米計(jì)那算2.6煤氣管道該安裝：按15元/平方米拖計(jì)算2.7對(duì)講系統(tǒng)館：按20元/平方米計(jì)去算3、配查套費(fèi)用（小區(qū)共內(nèi)給水怒、排水泳、煤氣槐供電工倉程/綠化、貓景觀/安防系路統(tǒng)）房地產(chǎn)錦價(jià)格的似影響因吊素分析四、管理戶費(fèi)用按一～育三項(xiàng)之倆和的3％計(jì)取五、銷售粉費(fèi)用按總銷售灣額的1-3姜%計(jì)取六、財(cái)睬務(wù)費(fèi)用按6%的年利率崗計(jì)算房地產(chǎn)鞭價(jià)格的割影響因噴素分析七、其他癥費(fèi)用包括監(jiān)理袋費(fèi)等等八、不覆可預(yù)見萬費(fèi)用按一~七項(xiàng)之和到的5%計(jì)取房地產(chǎn)價(jià)引格的影響損因素分析九、銷緊售稅費(fèi)曉：1、營業(yè)促稅：按澡銷售額桐的5%計(jì)算2、城市盡建設(shè)維華護(hù)稅：汗?fàn)I業(yè)稅央*1％/銷售額*0.0映5％3、印花凳稅：按俯銷售額烤的0.1%計(jì)算4、土地增羽值稅：按鬧銷售額的0.5同%預(yù)收5、所得逝稅：按旦所得額丟的的30%計(jì)算十、利贏潤控制在一激般房地產(chǎn)茶項(xiàng)目的合謙理利潤率壩內(nèi)房地產(chǎn)朽價(jià)格的脹影響因鴿素分析需求定價(jià)聞法是一種只噴考慮消費(fèi)準(zhǔn)者的感受饅，而不考喝慮生產(chǎn)者升成本的一興種定價(jià)方屬法，被廣壇泛運(yùn)用與緩新產(chǎn)品的妄定價(jià)。房地產(chǎn)東價(jià)格的脈影響因腹素分析如何運(yùn)用橡需求定價(jià)均法？我們選擇敬目標(biāo)客戶熱作為抽樣娛調(diào)查的樣蒜本點(diǎn)，對(duì)核他們提出展以下兩個(gè)滑問題：（1）當(dāng)價(jià)面格低到羞什么程啦度時(shí)，潛您會(huì)認(rèn)宇為是質(zhì)知量太差祝而放棄兵購買？（2）當(dāng)價(jià)格側(cè)高到什么英程度時(shí)，耳您會(huì)認(rèn)為倦是價(jià)格太蓄高而不能沙購買？房地產(chǎn)價(jià)窯格的影響要因素分析假定調(diào)查乞結(jié)果如下瘋（選取600個(gè)樣本姥點(diǎn)調(diào)查向）：價(jià)格指標(biāo)質(zhì)量太差價(jià)格太高650000675060070001204872504860750019266775072138800096728250127885000728750066

合計(jì)600600房地產(chǎn)價(jià)搶格的影響免因素分析將調(diào)查數(shù)潤據(jù)進(jìn)行統(tǒng)煎計(jì)分析價(jià)格指標(biāo)（1）質(zhì)量太差（2）百分比%（3）百分比累加（4）價(jià)格太高（5）百分比（6）百分比累加（7）100-（4）-（7）650000100【逆序累加】00006750601010000007000120209048882725048870601018127500192326266112997750721230138235218800096161872126418825012227813772185000007212891187500006611100【順次累加】0房地產(chǎn)撒價(jià)格的憤影響因脅素分析影響項(xiàng)躬目均價(jià)易的因素影響單棟重價(jià)格的因森素影響單彩套價(jià)格般的因素房地產(chǎn)蜜價(jià)格的寄影響因掉素分析影響因素權(quán)重因素細(xì)化朝向30南、北向，轉(zhuǎn)角窗等景觀50海景、山景等噪聲20臨近城市道路影響樓絮棟價(jià)格權(quán)的因素房地產(chǎn)價(jià)崇格的影響星因素分析A棟B棟C棟項(xiàng)目單棟脊排序：A棟＞B棟＞C棟＞…房地產(chǎn)爐價(jià)格的肯影響因肅素分析影響項(xiàng)目均價(jià)的因素影響單棟價(jià)格的因素影響單套價(jià)格的因素房地產(chǎn)價(jià)螺格的影響爹因素分析制定平事面差所謂平凍面差，墻是指項(xiàng)冶目同一頑樓層不油同戶別走之間的搞每平方宰米的價(jià)鄭格差異剝。制定垂直虎差所謂垂螺直差，屯是項(xiàng)目的同一單輝位不同光樓層之騰間每平而方米的倒價(jià)格差鏡異。房地產(chǎn)毒價(jià)格的判影響因泥素分析影響平舞面差的舉因素：因素一：酒朝向因素二寨：采光因素三括：通風(fēng)因素四勵(lì)：景觀因素五：幕噪音因素六賤：格局房地產(chǎn)現(xiàn)價(jià)格的綢影響因暴素分析朝向的轟等級(jí)劃斬分南＜東南罰＜西南＜騰東＜東北杠＜西＜西院北＜北朝向南東南西南東東北西西北北系數(shù)1.021.0151.011.0051.000.990.9850.98房地產(chǎn)淹價(jià)格的穿影響因鄉(xiāng)豐素分析采光對(duì)運(yùn)住宅的葉考量不同朝向望的窗墻面救積比朝向窗墻面積比北0.25西、東0.30南0.35房地產(chǎn)價(jià)粉格的影響瘋因素分析住宅的通繪風(fēng)因素影擠響風(fēng)向玫瑰臺(tái)圖房地產(chǎn)價(jià)渴格的影響花因素分析噪音對(duì)送住宅的派影響一、交通搖噪音對(duì)住辟宅樓層高澡低的影響桂（縱向影袍響）據(jù)環(huán)境引保護(hù)部醬門通過理現(xiàn)場監(jiān)節(jié)測，并息運(yùn)用屏漫障插入沖損失測向量以及根噪聲預(yù)友測模型憂等科學(xué)鵲方法測招試，得第出結(jié)論誘：高處住宅孫交通噪音蠻比地面大芝得多！房地產(chǎn)價(jià)閘格的影響杏因素分析噪音對(duì)項(xiàng)住宅的怎影響二、交孟通噪音刑對(duì)住宅水樓層的梨影響（撿橫向影棕響）交通噪鐘音的橫順向影響暴取決于料兩個(gè)因塘素：一懼是交通呼流量，昆二是車?yán)怂?。因此城市幸快速干道翁的噪音大妙，城市支歐路的噪音刃小。城市快速路主干道次干道支路路幅寬40-6030-6020-3012-16行車速8030-6030-40房地產(chǎn)價(jià)累格的影響孤因素分析不同樓層照的景觀分帆析不同樓啞層的窗犯外景觀繭可作出賀大致的惠劃分：1、一層膏。一層擁有薄獨(dú)特的景縫觀是顯易待見的，可路以將一層聯(lián)的部分社猛區(qū)園林綠烏地群為該途層業(yè)主的筑私家花園駛。2、二至嘆七層。二至七層誼的樓房屬圍于俯視景多觀的樓層娛，站在窗辰邊可以俯黎視位于樓默下的社區(qū)堂園林景觀旅。3、七—二十層輝。窗外的小弱區(qū)景觀基成本上是看鋒不見的，陵窗外景觀否往往只能它看到對(duì)面嘩的樓房，搭景觀自然澡會(huì)稍遜一提籌。4、二十層糞以上。雖然看熊不到小型區(qū)內(nèi)的乳園林景續(xù)觀，但部人們的壺視野可客以到達(dá)純很遠(yuǎn)的表地方，吹景觀變愛得更為斗衛(wèi)遼闊。房地產(chǎn)課價(jià)格的廢影響因歸素分析住宅格局暴評(píng)價(jià)表評(píng)價(jià)序號(hào)層號(hào)建筑面積標(biāo)準(zhǔn)總體評(píng)價(jià)總評(píng)分評(píng)分等級(jí)B165.44大戶型南北通風(fēng)良好83戶型4房2廳2衛(wèi)標(biāo)準(zhǔn)參數(shù)評(píng)價(jià)參數(shù)評(píng)價(jià)意見權(quán)重評(píng)分專業(yè)性/合理性/市場性1客廳使用面積㎡＞2520.3滿足標(biāo)準(zhǔn)552客廳開間㎡＞3.95.0滿足標(biāo)準(zhǔn)333客廳實(shí)墻面長度M＞4.24.2滿足標(biāo)準(zhǔn)114客廳使用面積㎡＞1211.9基本滿足445客廳采光通風(fēng)狀況采光采光滿足標(biāo)準(zhǔn)33

通風(fēng)通風(fēng)滿足標(biāo)準(zhǔn)336主臥室使用面積＞1416.5滿足標(biāo)準(zhǔn)447主臥室開間M＞3.64.5滿足標(biāo)準(zhǔn)228其它臥室使用面積㎡＞128.7未滿足標(biāo)準(zhǔn)219小臥室使用面積㎡＞108.6未滿足標(biāo)準(zhǔn)2110廚房使用面積㎡＞67.8滿足標(biāo)準(zhǔn)33房地產(chǎn)價(jià)憑格的影響縮慧因素分析住宅格局評(píng)價(jià)表專（續(xù)表)專業(yè)性/合理性/市場性11廚房凈寬＞1.82.3滿足標(biāo)準(zhǔn)1112廚房操作面長M＞2.74.7滿足標(biāo)準(zhǔn)1113單