山東國(guó)際金融中心項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃總綱圖文并茂

中心在這里，你在哪里？

2011年?duì)I銷(xiāo)策略總綱2011-10-20每個(gè)城市都有一個(gè)標(biāo)志性綜合體城市生命力所在城市中心所在城市形象標(biāo)桿所在xx觀點(diǎn)（1）——綜合體從來(lái)就是城市的中心，能成為區(qū)域城市地標(biāo)、區(qū)域中心和象征深圳萬(wàn)象城上海新天地美國(guó)洛克菲勒中心倫敦碼頭區(qū)再造項(xiàng)目日本天王洲再開(kāi)發(fā)悉尼達(dá)令港文化娛樂(lè)區(qū)德國(guó)柏林波茨坦廣場(chǎng)新加坡新達(dá)城紐約布魯克林區(qū)改造項(xiàng)目。。。。。。。。

xx觀點(diǎn)（2）——綜合體功能復(fù)合，多重功能的相互聯(lián)動(dòng)使得其具備很強(qiáng)的自我成長(zhǎng)、自我繁榮能力商業(yè)辦公酒店住宅作用相互關(guān)系

提升整體檔次的有力手段標(biāo)志性（尤其是對(duì)外地和外籍人士）資產(chǎn)沉淀或整售實(shí)現(xiàn)較高的銷(xiāo)售價(jià)格保持物業(yè)形象項(xiàng)目活力的核心，建立高端形象形成完善配套、信息平臺(tái)項(xiàng)目利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵利用其它功能，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化現(xiàn)金流來(lái)源為商業(yè)帶來(lái)基本消費(fèi)人流商業(yè)為寫(xiě)字樓、酒店和公寓提供配套商業(yè)可能對(duì)公寓帶來(lái)負(fù)面影響酒店為公寓或者辦公提供共享的服務(wù)和配套設(shè)施酒店可以提高項(xiàng)目整體檔次寫(xiě)字樓為商業(yè)、酒店和公寓帶來(lái)潛在客戶(hù)寫(xiě)字樓可提高商業(yè)整體檔次寫(xiě)字樓與酒店可共享大堂公寓為商業(yè)提供客源公寓可能降低項(xiàng)目整體檔次日本，福岡博多運(yùn)河城香港，太古廣場(chǎng)北京，東方廣場(chǎng)北京，華貿(mào)中心深圳，信興廣場(chǎng)深圳，華潤(rùn)中心深圳，星河國(guó)際上海，上海商城廣州，中信廣場(chǎng)東莞，運(yùn)河?xùn)|一號(hào)東莞，世博廣場(chǎng)合肥，元一時(shí)代廣場(chǎng)合肥，財(cái)富廣場(chǎng)合肥，金地國(guó)際城常州，萊蒙都會(huì)宜昌，均瑤國(guó)際廣場(chǎng)……綜合體發(fā)展的5種模式及相應(yīng)的典型案例商業(yè)核心模式寫(xiě)字樓核心模式均衡發(fā)展模式住宅核心模式發(fā)展模式酒店核心模式廣州，中信廣場(chǎng)深圳，信興廣場(chǎng)上海，上海商城深圳，星河國(guó)際深圳，華潤(rùn)中心日本，博多運(yùn)河成香港，太古廣場(chǎng)xx觀點(diǎn)（3）——本項(xiàng)目綜合體為“商業(yè)核心模式”，商業(yè)的形態(tài)、檔次在很大程度上決定了寫(xiě)字樓與公寓部分的價(jià)值所以，我們必須回歸商業(yè)核心，尋求項(xiàng)目在濟(jì)寧城市中的地位和承擔(dān)角色報(bào)告綱要Part1.

項(xiàng)目目標(biāo)及本體盤(pán)點(diǎn)Part2.市場(chǎng)趨勢(shì)與客戶(hù)分析Part3.

項(xiàng)目核心問(wèn)題思考Part4.營(yíng)銷(xiāo)核心策略及執(zhí)行安排1看本體本體價(jià)值審視使命與目標(biāo)7春節(jié)前回現(xiàn)5億元是項(xiàng)目核心目標(biāo),實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目自我成長(zhǎng)、自我繁榮!完全跳出濟(jì)寧市場(chǎng)平臺(tái)，春節(jié)前銷(xiāo)售回款5億元，其中寫(xiě)字樓均價(jià)7600元/㎡，商業(yè)均價(jià)15000元/㎡。項(xiàng)目層面商業(yè)為核心，三種物業(yè)類(lèi)型的系統(tǒng)盤(pán)活，實(shí)現(xiàn)自我繁榮、自我成長(zhǎng)，打造城市級(jí)名片形成。目標(biāo)界定回款目標(biāo)本體價(jià)值審視區(qū)域?qū)傩愿咝聟^(qū)核心、未來(lái)城市中心、CBD腹地?！卷?xiàng)目區(qū)位圖】基于目標(biāo)看本體新世紀(jì)廣場(chǎng)本案區(qū)域位置：城市主干道光河路、火炬路交匯處；承接開(kāi)發(fā)區(qū)與中心城區(qū)的黃金區(qū)位，極具發(fā)展?jié)摿χ行某菂^(qū)新城區(qū)城市發(fā)展核心干道光河路與火炬路黃金交匯；CBD核心板塊；承接老城與新城雙重優(yōu)勢(shì)；地緣潛力巨大。標(biāo)定城市的新中心政府政策支持產(chǎn)業(yè)規(guī)劃升級(jí)寫(xiě)字樓商業(yè)逐步興起人口快速導(dǎo)入“東拓、西跨””的城市空間發(fā)展總體規(guī)劃為東部副中心的建設(shè)提供了政策保證，也成為東部商業(yè)發(fā)展的利好。中長(zhǎng)期以后以白領(lǐng)為主，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的升級(jí)將會(huì)帶來(lái)更具購(gòu)買(mǎi)力的企業(yè)收入人群。

大型市政設(shè)施和配套的建設(shè)，以前洸河路為主軸興建及規(guī)劃的寫(xiě)字樓及大型商業(yè)，逐漸拔東部在濟(jì)寧人和新濟(jì)寧人心中的區(qū)域意象

東部已經(jīng)有多家知名開(kāi)發(fā)商在建的大型樓盤(pán)，這些社區(qū)的入住將進(jìn)一步帶動(dòng)城東居住氛圍的成熟，指引更多的居民居住向東?，F(xiàn)階段看，城東商業(yè)體量小、檔次低，與未來(lái)快速的人口導(dǎo)入不相匹配，也預(yù)示著東部面臨新一輪商業(yè)機(jī)會(huì)。利好+契機(jī)基于目標(biāo)看本體利好與趨勢(shì)：高新區(qū)在城市中首位度提升，綜合維度支持項(xiàng)目在城市中的中心地位11產(chǎn)品規(guī)劃：理念規(guī)劃、硬件領(lǐng)先，比肩一線城市的大型城市級(jí)綜合體，具備打造市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的產(chǎn)品硬件國(guó)際級(jí)超高層5A級(jí)寫(xiě)字樓，聚焦魯南巔峰商務(wù)地標(biāo)。景觀華宅5A寫(xiě)字樓代表城市的高度層峰公寓全首層商業(yè)形態(tài)峽谷商業(yè)新的都市生活方式：瞬間轉(zhuǎn)換，實(shí)現(xiàn)工作與生活的完美結(jié)合基于目標(biāo)看本體發(fā)展模式：以商業(yè)為主導(dǎo)的規(guī)劃模式，商業(yè)將承擔(dān)春節(jié)前回現(xiàn)的主力規(guī)劃模式選擇：根據(jù)濟(jì)寧分類(lèi)物業(yè)銷(xiāo)售與運(yùn)營(yíng)狀況，當(dāng)前以商業(yè)為驅(qū)動(dòng)的營(yíng)銷(xiāo)模式。住宅型富邦金融中心寫(xiě)字樓型銀座中心商業(yè)型寶龍廣場(chǎng)、華潤(rùn)中心酒店型華貿(mào)中心迅速回現(xiàn)：沿街商鋪、公寓低層：形象拔高與回現(xiàn)補(bǔ)充：B區(qū)商業(yè)、C區(qū)寫(xiě)字樓；溢價(jià)產(chǎn)品：超高層公寓；基于目標(biāo)看本體√地塊功能面積（㎡）A區(qū)裙房15841寫(xiě)字樓31770酒店式公寓44428.38會(huì)所44428.38其他5798.58小計(jì)104208.28B區(qū)商業(yè)14385.05C區(qū)商業(yè)（1-5F）48452影院（6-8F）24045寫(xiě)字樓44132.62其他2976.96小計(jì)119607.37D區(qū)商業(yè)39248住宅——合計(jì)277448.7規(guī)劃調(diào)整（不含住宅）后，各物業(yè)規(guī)劃面積約如下：產(chǎn)品貨源盤(pán)點(diǎn)：商業(yè)為回現(xiàn)主力，CD區(qū)可售面積87700㎡，寫(xiě)字樓作為補(bǔ)充，公寓暫不作為回現(xiàn)產(chǎn)品基于目標(biāo)看本體A區(qū)易變現(xiàn)貨源盤(pán)點(diǎn)：酒店式公寓506套，面積35-93㎡；寫(xiě)字樓31770㎡。鑒于公寓是溢價(jià)產(chǎn)品，當(dāng)前銷(xiāo)售有損產(chǎn)品價(jià)值和整體收益，因此不做為春節(jié)前回現(xiàn)產(chǎn)品。酒店式公寓23-37F戶(hù)型一室一廳零室零室一室兩廳一室兩廳面積(㎡)7127358293套數(shù)3060180303039-49F戶(hù)型一室兩廳兩衛(wèi)零室零室一室一廳

面積（㎡）85554068

套數(shù)44444444

A區(qū)貨源盤(pán)點(diǎn)功能面積（㎡）樓層裙房158411-5F辦公區(qū)317707-21F酒店式公寓44428.3823-49F會(huì)所6370.3250-53F避難層5798.5822/38/54FB區(qū)：精品廣場(chǎng)14385.05㎡，需招商后分割銷(xiāo)售，以當(dāng)前招商進(jìn)展銷(xiāo)售難度大，實(shí)現(xiàn)價(jià)值度低。C區(qū)：峽谷式商業(yè)約48452㎡；寫(xiě)字樓44132.62㎡300套，面積103-358㎡。商業(yè)獨(dú)立店鋪規(guī)劃是實(shí)現(xiàn)回現(xiàn)的主力；寫(xiě)字樓作為形象標(biāo)桿，需標(biāo)桿企業(yè)進(jìn)駐，因此可作為回現(xiàn)補(bǔ)充。D區(qū)：峽谷式商業(yè)約39248㎡，回現(xiàn)主力；C區(qū)9-23F寫(xiě)字樓貨源盤(pán)點(diǎn)面積區(qū)間（㎡）103-107120-130143173-176203-204353-358小計(jì)套數(shù)（套）6010515603030300面積合計(jì)（㎡）3163.2基于商業(yè)為主導(dǎo)的發(fā)展模式，商業(yè)承擔(dān)春節(jié)前回現(xiàn)主力，寫(xiě)字樓可作為回現(xiàn)補(bǔ)充，從項(xiàng)目整體形象和溢價(jià)收益角度，公寓暫不在本次回現(xiàn)之列。實(shí)現(xiàn)回現(xiàn)5億元，商業(yè)需售8萬(wàn)㎡約800套，寫(xiě)字樓1萬(wàn)㎡約100套基于目標(biāo)看本體物業(yè)類(lèi)型數(shù)量（套）面積（㎡）寫(xiě)字樓75待定商業(yè)120待定住宅226不在考慮范圍之內(nèi)從內(nèi)部認(rèn)籌看商業(yè)：認(rèn)籌120組，以認(rèn)籌面積100㎡/套、可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售均價(jià)15000元/㎡、均按照一次性付款計(jì)算，可實(shí)現(xiàn)1.81億銷(xiāo)售額根據(jù)5億元目標(biāo)，商業(yè)尚需銷(xiāo)售2.4萬(wàn)㎡，以100㎡/套計(jì)，約240套。從內(nèi)部認(rèn)籌看寫(xiě)字樓：在認(rèn)籌75組基礎(chǔ)上，以銷(xiāo)售10000㎡、100㎡/套、銷(xiāo)售均價(jià)8000元/㎡、一次性付款計(jì)算，可實(shí)現(xiàn)100套0.8億銷(xiāo)售額商業(yè)按50%付款、均價(jià)15000元/㎡、100㎡/套計(jì)，需售8萬(wàn)㎡約800套；寫(xiě)字樓需售10000㎡、以均價(jià)8000元/㎡、100㎡/套計(jì)，約100套。基于目標(biāo)看本體招商成果：樂(lè)天馬特、IMAX為商業(yè)帶來(lái)旺盛人氣，然而主力店的進(jìn)駐更是推動(dòng)快銷(xiāo)成功的關(guān)鍵樂(lè)天馬特、IMAX招商成功，將為項(xiàng)目商業(yè)帶來(lái)旺盛人流和人氣；同時(shí)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)成功更依賴(lài)于主力店的進(jìn)駐，更是實(shí)現(xiàn)商業(yè)快銷(xiāo)的關(guān)鍵，并為寫(xiě)字樓、公寓提供助力。目標(biāo)下機(jī)會(huì)與威脅商業(yè)主題定位待定，不具備穩(wěn)健的的運(yùn)營(yíng)模式與運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)；項(xiàng)目整體規(guī)劃存在不確定性；洸河路與火炬路交匯處、未來(lái)城市新核心，黃金區(qū)位；高新區(qū)建設(shè)不斷提升，在城市中首位度攀升；前瞻性規(guī)劃，領(lǐng)先一線城市的綜合體價(jià)值。地段為最大利好，260米高度標(biāo)定在城市中的地位與高端形象；面臨主力店缺乏等招商因素影響市場(chǎng)預(yù)期及銷(xiāo)售回款

VS主力店缺乏，商業(yè)價(jià)值難以體現(xiàn)；綜合體價(jià)值難以顯現(xiàn)集合優(yōu)勢(shì)；項(xiàng)目整體形象尚未建立，綜合體價(jià)值難以發(fā)揮最大效力，難以支撐高溢價(jià)。2看趨勢(shì)客戶(hù)分析市場(chǎng)趨勢(shì)18銀根緊縮，十一樓市黯淡收?qǐng)觯禺a(chǎn)行業(yè)調(diào)整來(lái)臨通貨膨脹壓力依舊國(guó)家統(tǒng)計(jì)局：9月份全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲6.1%環(huán)比上漲0.5%十一黃金周樓市最終黯淡收?qǐng)觥１本┥唐纷≌山幻娣e同比下降34.3%；上海商品房成交面積同比下降76.2%；深圳商品住宅成交套數(shù)同比下降93%；青島商品房成交套數(shù)同比下降84.4%；多家銀行首套房貸利率上浮5%-10%繼建行上浮首套房貸利率至1.05倍后，16日，不少中小商業(yè)銀行也調(diào)整了首套房貸利率，上浮區(qū)間為5%至10%，銀行上浮首套房貸利率所覆蓋的地區(qū)有北京、上海、廣州、深圳幾大一線城市以及天津、濟(jì)南、青島、鄭州、武漢、長(zhǎng)沙、蘇州等二線城市。堅(jiān)持現(xiàn)金走量策略堅(jiān)持價(jià)值輸出策略堅(jiān)持主動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)策略全國(guó)市場(chǎng)掃描市場(chǎng)策略市場(chǎng)預(yù)期悄然轉(zhuǎn)變，普通促銷(xiāo)基本失效，價(jià)格成為樓盤(pán)走量的關(guān)鍵因素。目前政策導(dǎo)向堅(jiān)定不移的緊縮銀根打通脹；堅(jiān)定不移的進(jìn)行保障房建設(shè)；堅(jiān)定不移的進(jìn)行限價(jià)；房地產(chǎn)趨勢(shì)向制造業(yè)轉(zhuǎn)型不可逆轉(zhuǎn)；住宅的祛魅化趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)；城市化進(jìn)程不可逆轉(zhuǎn)；地產(chǎn)金融化趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)。xx房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出較為明顯的分區(qū)狀況，受政策驅(qū)動(dòng)?xùn)|部高新區(qū)成為城市明星板塊Xx房地產(chǎn)板塊市中區(qū)高新區(qū)任城區(qū)北湖新區(qū)中心板塊價(jià)格7000元；成為中高端財(cái)富人群置業(yè)首選高新區(qū)板塊核心，CBD核心；城市未來(lái)中心板塊地位已經(jīng)確定；北部板塊，資源比較差，建材、家居、服裝，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)占據(jù)主導(dǎo)靠產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)突破南部：湖水資源為主導(dǎo)；西部：老城區(qū)，城市面貌落后；西部城區(qū)版塊太白路商圈東太白路商圈富邦商圈濟(jì)寧商飲業(yè)中心算集中在遷太白路迷?xún)蓚?cè)，奧形成了謀典型的俗商業(yè)單段中心模制式。太葵白路周箱邊商業(yè)優(yōu)形式種般類(lèi)多樣月，百貨煤商場(chǎng)、惹批發(fā)百瘡貨、社隙區(qū)底商解、超級(jí)姐市場(chǎng)等烈等，業(yè)雖態(tài)種類(lèi)奸豐富，萍客流量唱大，商科業(yè)價(jià)值鵝高。高端客戶(hù)挽訪談竹劉先生：“濟(jì)寧的壞商業(yè)中心福就是太白獸路周邊，巷一般濟(jì)寧創(chuàng)人逛商場(chǎng)肥買(mǎi)東西還巴都是會(huì)來(lái)廈這邊，這采邊商場(chǎng)、迅超市、還疼有批發(fā)市貧場(chǎng)，什么萬(wàn)都能買(mǎi)到滲?！睂?zhuān)業(yè)人士知訪談李傳女士：“太白薦路周邊典的商業(yè)他價(jià)值都筒相當(dāng)高獲，周邊瘡的底商越價(jià)格應(yīng)披該能夠蠅實(shí)現(xiàn)在3萬(wàn)元以姿上。”太白路撲及周邊憶形成輻備射市級(jí)擋商業(yè)中說(shuō)心，隨付著城市論格局發(fā)疲展，由競(jìng)單中心但向東逐扎漸蔓延濟(jì)寧商異業(yè)格局太白路搬商圈：遭以傳統(tǒng)便百貨類(lèi)凳、超市莫類(lèi)為主哲，規(guī)模疲在3-5萬(wàn)㎡，集絕購(gòu)物/休閑/餐飲為死一體的勾集中商梢業(yè)現(xiàn)端再倪商場(chǎng)名稱(chēng)位置規(guī)模經(jīng)營(yíng)形式業(yè)態(tài)分布中央百貨濟(jì)寧百貨大樓太白中路35號(hào)5萬(wàn)平米百貨一樓為鞋帽、百貨副食、洗化、首飾四大商場(chǎng)；二樓為針織、時(shí)裝兩大商場(chǎng)；三樓為服裝商場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)男裝、休閑、羽絨服等主力商品；四樓為文體、兒童、家居商場(chǎng)；五樓為家電商場(chǎng)；六樓為生活購(gòu)物廣場(chǎng)。運(yùn)河城太白路與共青團(tuán)路路口東北角9萬(wàn)平米百貨、超市、餐飲B1超市，家電；1-5百貨；6層餐飲；7層娛樂(lè)貴和購(gòu)物中心小河西街3.5萬(wàn)平米百貨、超市、餐飲超市、百貨、觀光、娛樂(lè)、餐飲秀水城太白中路4萬(wàn)平米商鋪、餐飲、休閑購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)鑒于城市拍目前的發(fā)帆展階段，疫現(xiàn)狀集中逐式商業(yè)主畜要以百貨鑼、超市類(lèi)掌為主，規(guī)島模多在3-5萬(wàn)平米辜，個(gè)別挑項(xiàng)目如旅運(yùn)河城隸，集購(gòu)束物、休瓶閑、餐圖飲為一獅體，依傳靠自身抄的地段偶價(jià)值優(yōu)刑勢(shì)規(guī)模香在9萬(wàn)平米胳，現(xiàn)狀背入住率沈較高。濟(jì)寧商圈縱掃描太白東咬路商圈桂以銀座霞商城為劃核心，云本案商稻業(yè)具備古打造新費(fèi)商圈潛劫質(zhì)，業(yè)谷態(tài)上存抵在發(fā)展太成為第迎三代商嗎業(yè)機(jī)會(huì)商場(chǎng)名稱(chēng)位置規(guī)模經(jīng)營(yíng)形式營(yíng)業(yè)額（10年）出租率業(yè)態(tài)分布銀座商城太白東路與琵琶山路路口東北角4.2萬(wàn)平米百貨商場(chǎng)4億100%地下一層為綜合購(gòu)物超市，一層金銀珠寶、化妝品、手機(jī)數(shù)碼、鐘表眼鏡、皮鞋等；二層紳士之都三層麗人之苑四層運(yùn)動(dòng)休閑家用電器等本項(xiàng)目豬商業(yè)體距量為既士有商圈羽體量50%，具備成環(huán)為一極的夫條件。濟(jì)寧商圈翅掃描在售商業(yè)乘少、平臺(tái)同速度300套/月、均頑價(jià)2萬(wàn)以上度，以本蝕地投資唱客為主藥，本案好商業(yè)推棄售存在窗市場(chǎng)機(jī)展會(huì)目前市場(chǎng)牲商業(yè)項(xiàng)目腥較少，在驢售項(xiàng)目?jī)H醒有兩個(gè)，皆以100車(chē)㎡以下中需小面積商克鋪為主，援總價(jià)偏低有，便于投抵資和自用皮。銷(xiāo)售速爹度與價(jià)略格：平魚(yú)臺(tái)月均剃去化在票300路套左右叉；沿街懇商實(shí)現(xiàn)哲鋪均價(jià)肉210棕00-久230鄰00元欠/㎡；客戶(hù)特品征：本滋地客戶(hù)稼為主，保投資客隔戶(hù)占比俘50-需60%蒜,置業(yè)扣關(guān)注地焰段價(jià)值賓和投資宮回報(bào)率寄。濟(jì)寧在耗售商業(yè)隔項(xiàng)目項(xiàng)目名稱(chēng)戶(hù)型面積（㎡）成交均價(jià)（元/㎡）月均銷(xiāo)速（套/月）客戶(hù)特征億豐時(shí)代廣場(chǎng)南側(cè)沿街100㎡，北側(cè)沿街80-100㎡，內(nèi)側(cè)20-30㎡，中間沿街40-60㎡沿街門(mén)面21000-22970元/㎡；內(nèi)部商鋪9500-10285元/㎡約270濟(jì)寧本地客戶(hù)為主，主要為兗礦員工、政府公務(wù)員、事業(yè)單位職工，以及周邊縣市如汶上、嘉祥、鄒平私營(yíng)業(yè)主客戶(hù)較多。投資客占65%以上，看重地段價(jià)值和投資回報(bào)率。寶利世紀(jì)大道10、20、45、80㎡均價(jià)22000元/㎡約30主要為濟(jì)寧本地客戶(hù)，外地客戶(hù)如濟(jì)南、菏澤、淄博等地客戶(hù)占比10%?？蛻?hù)置業(yè)關(guān)注投資門(mén)檻低（低總價(jià)）、地段價(jià)值（太白路商圈）。投資客戶(hù)約占60%以上。社區(qū)底商你銷(xiāo)售搶眼紀(jì)，受規(guī)模膠影響整體增供應(yīng)量不彎大，價(jià)格攜為住宅三掛倍以上，壓自用客戶(hù)久為主，銷(xiāo)愉售供不應(yīng)刊求項(xiàng)目名稱(chēng)價(jià)格（元/㎡）總規(guī)模（㎡）單間面積（㎡）銷(xiāo)售狀況客戶(hù)特征紅星8號(hào)紅星路：5萬(wàn)浣筆泉：3萬(wàn)2000100已售罄住宅老業(yè)主為主，一般用于自用。森泰御城2萬(wàn)起4000200-400基本售罄多為老業(yè)主購(gòu)買(mǎi)，一般為自用，也有部分用于投資，看重社區(qū)及區(qū)域未來(lái)消費(fèi)力帶來(lái)的升值潛力。都市豪庭1萬(wàn)多/平4000200-400推出即售罄老業(yè)主和外部客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)約各占一半，投資和自用均有，大部分看重地段位置以及帶來(lái)的升值潛力。龍城美墅2萬(wàn)/平2500200左右基本售罄老業(yè)主購(gòu)買(mǎi)為主，投資和自己經(jīng)營(yíng)約各占一半，看重入住人群消費(fèi)力和未來(lái)升值潛力。市場(chǎng)上項(xiàng)飽目的底商追多沿街布孤置，受到捐項(xiàng)目體量揀的影響總沃體規(guī)模不臂大，銷(xiāo)售曲速度較快溪，價(jià)格實(shí)基現(xiàn)達(dá)到住成宅的3倍以上，護(hù)以出售為稍主。濟(jì)寧市場(chǎng)旗上項(xiàng)目的歡底商多沿蹈街布置，濾體量不大渡主要是由貪于沿街展雪示面不大線，現(xiàn)升值剖潛力在的端底商銷(xiāo)售頁(yè)情況非常肅好，只要鉤是建了都喂能賣(mài)出去勢(shì)，現(xiàn)在很絮多項(xiàng)目的楚商業(yè)都不吼對(duì)外，關(guān)慨系客戶(hù)就上定完了?！獓?guó)翠城銷(xiāo)氣售主管訪峰談濟(jì)寧在售廢商業(yè)項(xiàng)目潛在供云應(yīng)量大置，隨著慘全國(guó)性頂品牌開(kāi)露發(fā)商進(jìn)厲駐濟(jì)寧米，商業(yè)興格局即臥將發(fā)生鄙質(zhì)變，巡壽抓住當(dāng)臟前機(jī)遇林快速出抄貨是王合道目前市場(chǎng)仍在售的純嘉商業(yè)項(xiàng)目譯僅有三個(gè)坡，銷(xiāo)售情秘況很好，農(nóng)目前都基本本完成招承商與零售雙。億豐時(shí)投代廣場(chǎng)胡由于依雞托原振鵝宇市場(chǎng)質(zhì)商業(yè)氛立圍，其誘次引入節(jié)了銀座氏中心做廉品牌嫁辮接，另紙外老板糠是溫州穴商貿(mào)出具身有一依定的商柔貿(mào)資源寸，因此襯銷(xiāo)售非腸常順暢蜂。保利世擋紀(jì)大道隱地處市遮中心，蜻區(qū)位優(yōu)片勢(shì)明顯穿。豪德商貿(mào)剖城屬大型援專(zhuān)業(yè)類(lèi)集誕散市場(chǎng)，降客戶(hù)層面攀跨越魯西渡南，很好思的完成招隨商。另外，目松前市場(chǎng)上牙由于住宅置的限購(gòu)限清貸，商業(yè)磨投資備受棕關(guān)注。其余商業(yè)蛙均為住宅餓底商或綜甚合體商業(yè)孟，均未入達(dá)市。大事件1月11日上午，承濟(jì)寧市中啟區(qū)人民政膠府與大連樓萬(wàn)達(dá)集團(tuán)周合作開(kāi)發(fā)濾建設(shè)的濟(jì)互寧萬(wàn)達(dá)廣漿場(chǎng)項(xiàng)目簽諒約儀式舉國(guó)行。由萬(wàn)達(dá)淚集團(tuán)投污資50億元，例在濟(jì)寧朋市中區(qū)塌建設(shè)集陪五星級(jí)家酒店、牢大型購(gòu)票物中心芳、商業(yè)需步行街筍、高檔幸商務(wù)寫(xiě)怨字樓于谷一體的選第三代概萬(wàn)達(dá)廣熔場(chǎng)。商業(yè)項(xiàng)次目后續(xù)佛供應(yīng)本案具備手成為新中活心體量，蕩抓住商業(yè)您供應(yīng)稀缺缺的市場(chǎng)機(jī)尚會(huì)可承擔(dān)照回現(xiàn)主力償，主打投蜘資和自用躬客群商業(yè)市普?qǐng)鼋Y(jié)論以太白路并為核心的奏中心商圈我向東蔓延——本項(xiàng)目囑商業(yè)體丸量及規(guī)唇劃具備頁(yè)成為新年商圈核殖心的基塘礎(chǔ)，第叢三代商望業(yè)主題吼成為項(xiàng)皇目機(jī)會(huì)將；在售商業(yè)痛項(xiàng)目稀缺冠，面積集現(xiàn)中在100㎡以?xún)?nèi)，券均價(jià)2萬(wàn)左右——本項(xiàng)目前需抓住假商業(yè)市禾場(chǎng)機(jī)會(huì)雕承擔(dān)回茶現(xiàn)主力互，可實(shí)漠現(xiàn)平臺(tái)剝速度300套/月；客戶(hù)以哄本地為桃主，少削量周邊智市縣及武外地投襖資客戶(hù)壓。大型像商業(yè)項(xiàng)轎目投資摸客占主雷導(dǎo)，住斬宅底商條以自用參客戶(hù)為魄主，置筑業(yè)關(guān)注眉地段價(jià)間值、和黑未來(lái)升參值預(yù)期摟帶來(lái)的船升值預(yù)句期?！幢卷?xiàng)目缸商業(yè)目標(biāo)起客群：本節(jié)地客戶(hù)為晉主，投資慰兼自用客懂群占主導(dǎo)標(biāo)。濟(jì)寧商務(wù)役區(qū)集中分柜布在洸河利路兩側(cè)，俘目前供應(yīng)勺總量約5萬(wàn)㎡，未奴來(lái)2~3年內(nèi)供蹈應(yīng)劇增刃，預(yù)計(jì)月有50-6移0萬(wàn)㎡2211濟(jì)寧寫(xiě)烈字樓市闊場(chǎng)供應(yīng)萬(wàn)麗福丟德廣場(chǎng)_5萬(wàn)平方葛米1楊柳國(guó)際巨新城_約10萬(wàn)萬(wàn)平濫米森泰首府_體量未位知22世易尚卸城_已售完建設(shè)廣場(chǎng)冶東北、西護(hù)北角兩塊地_體量未知1萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)_約10萬(wàn)平米3吳泰匝路枕塊地_體量未知寫(xiě)字樓壟的供應(yīng)購(gòu)量未來(lái)2~3年有可跟能呈爆音發(fā)式供辮應(yīng)。億豐時(shí)休代廣場(chǎng)_約10萬(wàn)平米4563456濟(jì)寧寫(xiě)嚼字樓掃搬描濟(jì)寧的經(jīng)巾水平雖然達(dá)比不上青針島濟(jì)南，蘿但是濟(jì)寧慚在魯西南權(quán)地區(qū)算是貪生活水平憲比較高的池，濟(jì)寧有先很多大的歪企業(yè)，比鄰如：如意晴集團(tuán)、魯臥推集團(tuán)兗稈礦、山東件里能集團(tuán)才、太陽(yáng)紙鋒業(yè)、白象亮集團(tuán)、華劫龍日清，槍只不過(guò)山嗎東人的儒陪家思想吧辟，整體有盆錢(qián)人還是即顯的很低貌調(diào)的?！獫?jì)寧周先堪生訪談?wù)w市場(chǎng)種容量較小咳，市面上混在售項(xiàng)目葡放量少。絲式預(yù)計(jì)2012年存在較日大的市場(chǎng)詢(xún)壓力區(qū)域市場(chǎng)雅在手寫(xiě)字蘿樓項(xiàng)目較糊少，即將故入市的萬(wàn)也麗福德廣史場(chǎng)屬目前卡較為高端篇寫(xiě)字樓產(chǎn)憤品。市場(chǎng)去化亂速度較慢傲，以萬(wàn)麗喪福德廣場(chǎng)成為例，6個(gè)月蓄制客僅600余組，筍可見(jiàn)市耳場(chǎng)需求衣量有限逼。未來(lái)市凝場(chǎng)寫(xiě)字千樓放量攔相對(duì)較凡大，楊淺柳國(guó)際稿新城、您億豐時(shí)柱代廣場(chǎng)譯、森泰擺首府等榨項(xiàng)目的療寫(xiě)字樓匪及公寓證產(chǎn)品均丙計(jì)劃在齒明年入階市。濟(jì)寧寫(xiě)宏字樓掃惡描目前市場(chǎng)舌供應(yīng)面積脆在60-會(huì)100㎡劑，均價(jià)水蕩平預(yù)計(jì)在照7000霜-800苗0元/㎡衣，價(jià)值實(shí)鄙現(xiàn)度幾乎核與住宅持揭平濟(jì)寧寫(xiě)騎字樓市抽場(chǎng)市場(chǎng)在許售產(chǎn)品哭面積以60-唇100左右為休主，大梢面積戶(hù)霞型產(chǎn)品自較少。目前無(wú)水明顯在宿售產(chǎn)品仆比價(jià)體登系，市顛場(chǎng)寫(xiě)字慶樓產(chǎn)品棉均價(jià)預(yù)辱計(jì)在7000潤(rùn)-800晉0左右客戶(hù)以本跡地中小企媽業(yè)、私營(yíng)捐業(yè)主為主狹，部分周唱邊市縣客費(fèi)戶(hù)，主要間用于自用贊辦公。從二、三尖線城市辦翅公物業(yè)發(fā)檢展歷程看磚：濟(jì)寧現(xiàn)苗處在以中巷小面積需優(yōu)求為起點(diǎn)劃逐漸向形編象、檔次塑等成熟階疤段發(fā)展萌芽階負(fù)段啟動(dòng)階搶段發(fā)展階段成熟階段辦公需要住宅改永辦公草創(chuàng)型紡企業(yè)住宅使用成差本地段面積較裕小改善環(huán)境住宅立薄項(xiàng)、商革務(wù)辦公成長(zhǎng)型此中小企夾業(yè)第一代澇商務(wù)公斗寓位置價(jià)格交通使用成本動(dòng)因表現(xiàn)形杰式產(chǎn)品特梨征客戶(hù)特征客戶(hù)關(guān)注坊點(diǎn)追求形象純商務(wù)頭形象迅速發(fā)翻展的中謎小企業(yè)初具規(guī)模絨的企業(yè)純寫(xiě)字樓改開(kāi)始出現(xiàn)位置配套硬件商務(wù)氛圍需求多樣殲化多樣化各種類(lèi)鑄型企業(yè)寫(xiě)字樓嶼與新一新代商務(wù)煎公寓并貫存地段服務(wù)軟環(huán)境健康、風(fēng)叼景所處階悶段數(shù)據(jù)來(lái)源陪：世聯(lián)模領(lǐng)型XX模型對(duì)本項(xiàng)曬目的啟青示——以中小企厚業(yè)及出具矩規(guī)模的企走業(yè)為主，斷從位置、訂配套、硬吳件和商務(wù)含氛圍發(fā)力鹿，打造純充商務(wù)形象三滿足客戶(hù)攻需求！當(dāng)前供暈應(yīng)稀少霧，未來(lái)暮2~3柳年劇增班；客戶(hù)況以中小搞企業(yè)自伸用和投真資客為加主，同胸時(shí)存在卵大客戶(hù)險(xiǎn)潛在需普求寫(xiě)字樓市薯場(chǎng)結(jié)論濟(jì)寧商務(wù)脾區(qū)集中在王洸河路兩沙側(cè)，當(dāng)前狐供應(yīng)量及陵消化量較擴(kuò)少，預(yù)計(jì)咱未來(lái)2~3年內(nèi)供應(yīng)爽呈爆發(fā)式蹲增長(zhǎng)——利用當(dāng)前餃?zhǔn)袌?chǎng)供應(yīng)您空白，啟幼動(dòng)寫(xiě)字樓邁大客戶(hù)銷(xiāo)珠售，作為賀回現(xiàn)補(bǔ)充硬。濟(jì)寧處于彎寫(xiě)字樓市便場(chǎng)化啟動(dòng)房誠(chéng)期向發(fā)展帝期轉(zhuǎn)化階懲段：以企典業(yè)自用和拿小投資客橋占主流——本項(xiàng)目扭客戶(hù)以罰自用和床小投資毯客為主憐導(dǎo)，關(guān)絲式注位置滑、配套晨、硬件哭和商務(wù)部氛圍等嗎元素打?qū)斓募兒虅?wù)形毒象！序列號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)行政區(qū)域

建筑規(guī)模（萬(wàn)平米）入市時(shí)間產(chǎn)權(quán)1城市華府高新區(qū)1.8200940年2世易尚城高新區(qū)2.4200940年3舒雅苑任城區(qū)1200840年4萬(wàn)佳廣場(chǎng)市中區(qū)2.4200970年5楊柳國(guó)際 新城高新區(qū)--200870年6森泰.御城市中區(qū)1尚未入市70年P(guān)ag刊e1灰00市場(chǎng)總今體規(guī)模舊較小，以需求不誦旺盛，市布于非標(biāo)常城市沿核心區(qū)濟(jì)寧市公殃寓類(lèi)產(chǎn)品扭主要分為旺兩類(lèi)，一抽類(lèi)為40年產(chǎn)權(quán)的公寓；另叼一類(lèi)為70年產(chǎn)權(quán)兔的小戶(hù)屠型住宅豆。40年產(chǎn)權(quán)棍的公寓饒多為沿隱街獨(dú)棟顏，總體罵規(guī)模較劫??；而70年產(chǎn)權(quán)余的小戶(hù)取型公寓鵲由于是免從住宅醒中的一括個(gè)小系寫(xiě)列的分支產(chǎn)品缺，因此蜘，市場(chǎng)嘗規(guī)模小悟。濟(jì)寧市快公寓市域場(chǎng)高新胡區(qū)版塊惕分布較野為聚集宗，其余摧個(gè)案分布較里為零散壞，且多具位于非辱城市核億心區(qū)，這說(shuō)明戚整體公寓市場(chǎng)們需求并哲不旺盛遍，只作兄為住宅辯產(chǎn)品的刑一種補(bǔ)醉充。高新區(qū)片區(qū)避較為集中涼是因?yàn)槎嗬^數(shù)為投資荷者，看重遣區(qū)域未來(lái)的發(fā)展前警景。濟(jì)寧公寓較市場(chǎng)掃描公寓市場(chǎng)倍整體價(jià)值洗實(shí)現(xiàn)度較宮低，客戶(hù)活普遍以地睛段為唯一菠衡量標(biāo)準(zhǔn)獻(xiàn)，洸河路魂兩側(cè)供應(yīng)侍稀缺公寓市場(chǎng)誼以201件0年為界膛限發(fā)生較狂大變化，賊相對(duì)住宅腳市場(chǎng)呈現(xiàn)扶不明朗化北態(tài)勢(shì)濟(jì)寧公該寓市場(chǎng)叫掃描住宅、承辦公的姐銷(xiāo)售難質(zhì)度會(huì)小禮于公寓臘產(chǎn)品，潑目前來(lái)嫩看濟(jì)寧逗的公寓共產(chǎn)品市槽場(chǎng)相對(duì)險(xiǎn)較為慘辯淡；住宅、辦歪公的銷(xiāo)售貞難度會(huì)小奮于公寓產(chǎn)誤品，目前爐來(lái)看濟(jì)寧凈的公寓產(chǎn)言品市場(chǎng)相環(huán)對(duì)較為慘改淡；專(zhuān)業(yè)訪磁談膏倪痕先生（拴代理公叔司合伙痕人）“住宅、緊辦公的問(wèn)銷(xiāo)售難哨度會(huì)小粱于公寓絨產(chǎn)品，悟目前來(lái)己看濟(jì)寧欄的公寓國(guó)產(chǎn)品市徑場(chǎng)相對(duì)頑較為慘編淡?！?011年9月專(zhuān)業(yè)訪乳談陣卜內(nèi)先生（塊代理公耽司銷(xiāo)售災(zāi)總監(jiān)）“公寓沒(méi)有市場(chǎng)，濟(jì)寧蛇人還是襖比較保斬守，對(duì)眾公寓不底認(rèn)可，穩(wěn)同等價(jià)示錢(qián)還是飾喜歡買(mǎi)斃一個(gè)更絨適合居我住類(lèi)的餡住宅。河”201男1年10月啟示——公寓彰撈顯居住暖功能，身以城市遣核心精仙裝奢侈勵(lì)取資產(chǎn)窯、精裝畝豪宅搶撕占住宅怨市場(chǎng)客著群！萬(wàn)佳廣閃場(chǎng)的公刷寓產(chǎn)品隆有一部悶分是婚亮齡客戶(hù)給，買(mǎi)這勢(shì)個(gè)房子勵(lì)作為過(guò)嗓渡，還棟有一部腹分就是嫌投資的惹。這個(gè)廉項(xiàng)目主邪要是地墨段好，扔所以賣(mài)糞的很好愿。開(kāi)盤(pán)宴當(dāng)天幾乒乎都銷(xiāo)蝦售完畢緊了。濟(jì)秧寧也沒(méi)釘有什么假投資渠魚(yú)道，這五么好的蔬地段投逃資這個(gè)很也不錯(cuò)寸。周邊特有政府蘆、醫(yī)院哥、購(gòu)物魂廣場(chǎng)、廉濟(jì)寧附稻中、幼敗兒園、蒙小學(xué)。免在這么孕好的地腔段，總禾價(jià)又很好低，無(wú)沾論是自憑己住還雕是投資犁都是很衣具有吸案引力的話。稍微腎有點(diǎn)經(jīng)陪濟(jì)實(shí)力朽的，有息點(diǎn)投資臘意識(shí)的曲，都會(huì)匹考慮這晴個(gè)項(xiàng)目雜。這么譯小的面汽積，總側(cè)價(jià)只有18萬(wàn)，很合浸適。但是弟對(duì)于完全奪的日常生固活型客戶(hù)浙，可能考弓慮的就會(huì)翻多一個(gè)環(huán)銀境層面，也有很多就婆會(huì)擔(dān)心這執(zhí)個(gè)地方吵膜不吵，安霞全不安全環(huán)，但是畢釀竟這也是腸地段優(yōu)勢(shì)滅?！?0姐10年1月年濟(jì)尖寧萬(wàn)佳聲廣場(chǎng)銷(xiāo)握售經(jīng)理朋訪談對(duì)本項(xiàng)目震啟示：擴(kuò)凍大客戶(hù)基咳數(shù)，實(shí)現(xiàn)毒快速消化醒，必須將鑰居住類(lèi)客渣戶(hù)納入進(jìn)恩來(lái)，同時(shí)繭細(xì)化政策欺彌合客戶(hù)鉛需求核心客戶(hù)區(qū)域主慢流置業(yè)椅群體辦公自用塌型客戶(hù)重要客戶(hù)I重要客蘇戶(hù)II投資型搞客戶(hù)客戶(hù)群炮體構(gòu)成第一類(lèi)轎為投資性萄客群，他們年秒齡層較絲式高，多咬為政府測(cè)機(jī)關(guān)、企事業(yè)遠(yuǎn)單位或張私企業(yè)壘主，生統(tǒng)活和收言入水平戀較為穩(wěn)饑定，多秀處于投帥資的目拐的購(gòu)買(mǎi)符公寓，蠻期望未爛來(lái)升值或獲恥取租金籠報(bào)酬。第二類(lèi)蹄為辦公字客群，事一些本醋土私營(yíng)嫁小業(yè)主幸購(gòu)買(mǎi)40年產(chǎn)權(quán)的涉公寓用于硬自身企業(yè)院或生意辦相公場(chǎng)所。這類(lèi)公屢寓多沿城柔市主干道景分布，交唐通較為便這捷，均價(jià)劈燕不高，還叔可住可辦踐公，節(jié)約燒了成本。第三臭類(lèi)自住糖型客群幅，他們堪多為年彩輕人，欲由于收邪入水平評(píng)較低，蹲總價(jià)承機(jī)受能力云不高，版選擇購(gòu)牌買(mǎi)一些買(mǎi)小戶(hù)型燙住宅用尼于過(guò)渡姿性的住袍房。這買(mǎi)部分是疏公寓產(chǎn)骨品的主攔要客群細(xì)。濟(jì)寧公寓詞市場(chǎng)掃描客戶(hù)特征倪先生氧，40歲左右初，私營(yíng)姻業(yè)主；考慮超流高層公幫寓，面偏積在120平米以上坑；置業(yè)關(guān)注窩：高度評(píng)逢價(jià)項(xiàng)目地段位識(shí)置，認(rèn)為這個(gè)曠地段非常涉地好，周答圍聚集了趙行政機(jī)關(guān)菜單位、大難企業(yè)的寫(xiě)貧字樓、四掉星級(jí)酒店妨等；開(kāi)車(chē)路過(guò)迎看到項(xiàng)目瀉信息，非笛常關(guān)注260米超高層服，認(rèn)為是訊濟(jì)寧最高寫(xiě)的建筑，形象比召較高端，自己尼應(yīng)該在島這里占配有一套高鉗層住宅，是非芝常有面飄子的事縣情；對(duì)公寓仍的看法奶：認(rèn)為娛公寓不俱是住的緊地方，麥可以投由資；認(rèn)以為超高碑層上最帖好也有柳住宅，遇可以滿設(shè)足居住鋼的需要樣，也許律將來(lái)自世己想居紗住的話虜也能住叮；關(guān)心價(jià)格，認(rèn)為價(jià)杯格會(huì)是姓濟(jì)寧最鮮貴的，香是最高樹(shù)額肯定稿也是最西貴的，去不是一誘般人買(mǎi)穗得起的忍。客戶(hù)關(guān)鍵鑼詞：自用置棚業(yè)兼認(rèn)磨可地段傻價(jià)值尿與高形征象帶來(lái)另的身份偽標(biāo)榜砍關(guān)湊注居住符屬性本項(xiàng)目意鐵向客戶(hù)：譽(yù)資產(chǎn)占有剃型置業(yè)吐，認(rèn)可地段段價(jià)值與簽高形象帶投來(lái)的標(biāo)簽喚感，關(guān)注攻居住屬性濟(jì)寧公從寓市場(chǎng)夫掃描公寓細(xì)分似客戶(hù)進(jìn)行醋針對(duì)化需網(wǎng)求滿足；段線上向住肌宅化方向針靠攏，依扣靠商業(yè)與作寫(xiě)字樓主媽打投資與第追隨性客淋戶(hù)市場(chǎng)供蜂應(yīng)層面?。阂?010年為線粥，公寓翼市場(chǎng)整供體遭市線場(chǎng)冷遇遵。供應(yīng)介量與需放求雙向麻衰減——公寓市場(chǎng)嬸狀況不明妄朗，建議放不作為回登現(xiàn)產(chǎn)品，盯而擇機(jī)推蔽售客戶(hù)層面忠：公寓面臨柳居住、辦訊公、投資燦類(lèi)市場(chǎng)客扮戶(hù)——以市場(chǎng)現(xiàn)撒有客戶(hù)為塊目標(biāo)客群膝充分吸納嘆，同時(shí)預(yù)遲留居住彈卷性滿足居祝住類(lèi)需求梯，以保障警后續(xù)銷(xiāo)售公寓市枯場(chǎng)結(jié)論結(jié)論1鍋：商業(yè)錘承擔(dān)回剝現(xiàn)主力癥，寫(xiě)字詠樓作為額回現(xiàn)補(bǔ)應(yīng)充，公料寓擇機(jī)猜推售商業(yè)：只商業(yè)體導(dǎo)量及規(guī)副劃具備頃成為新彈商圈核稀心的基良礎(chǔ)，第珠三代商托業(yè)主題挨成為項(xiàng)貍目機(jī)會(huì)的；需抓住商搏業(yè)市場(chǎng)機(jī)莫會(huì)承擔(dān)回兔現(xiàn)主力，瓣可實(shí)現(xiàn)平機(jī)臺(tái)速度300套/月；寫(xiě)字樓頸：利用匪當(dāng)前市沾場(chǎng)供應(yīng)傘空白，吵啟動(dòng)寫(xiě)效字樓大晶客戶(hù)銷(xiāo)撕售，作牛為回現(xiàn)勸補(bǔ)充；公寓：市勺場(chǎng)狀況不輸明朗，建增議不作為荒回現(xiàn)產(chǎn)品臨，而擇機(jī)廣推售。濟(jì)寧市場(chǎng)裙結(jié)論結(jié)論2：碌商業(yè)、寫(xiě)婆字樓、公太寓核心目講標(biāo)客群界士定——濟(jì)寧市場(chǎng)防結(jié)論商業(yè)目標(biāo)昌客戶(hù)界定魯：本地客潑戶(hù)為主，摘投資兼自留用客群占邊主導(dǎo)，置常業(yè)關(guān)注地亡段價(jià)值、啊和未來(lái)升俊值預(yù)期帶笨來(lái)的升值莊預(yù)期。寫(xiě)字樓余目標(biāo)客松群界定構(gòu)：以自產(chǎn)用和小塑投資客駱為主導(dǎo)奮，關(guān)注鐮位置、額配套、近硬件和鳴商務(wù)氛哈圍等元?jiǎng)铀卮蛟旃Φ募兩套髣?wù)形象峽！公寓目標(biāo)旅客戶(hù)群界姓定：以居喊住、辦公拒、投資類(lèi)況市場(chǎng)客戶(hù)貞為主，關(guān)宰注地段位肥置、周?chē)扰涮?。?jì)寧市場(chǎng)住結(jié)論基于市側(cè)場(chǎng)與客急戶(hù)分析連的啟示希——啟示1：從商業(yè)墾、商務(wù)仇、住宅遷三個(gè)板豬塊分析詳，項(xiàng)目屈地段整掏體板塊倍呈現(xiàn)出我強(qiáng)烈的錫城市新棉中心價(jià)親值，項(xiàng)調(diào)目抓住果歷史機(jī)蜂遇，以周領(lǐng)導(dǎo)者真的姿態(tài)申標(biāo)定城戰(zhàn)市新中譽(yù)心在濟(jì)狠寧的誕季生；啟示2：商業(yè)——打核心撥商圈與鬼主題定討位，牽芳引商家輸與投資盲客戶(hù)向渣東。啟示3：寫(xiě)字樓——以大客狡戶(hù)為渠僻道，持凍續(xù)進(jìn)行淘線下銷(xiāo)初售，利倉(cāng)用大客魯戶(hù)拉動(dòng)惑追隨型寶客戶(hù)。啟示4：公寓——以凸顯居類(lèi)住功能的打住宅搶占靜住宅市場(chǎng)爽客群，商負(fù)務(wù)型客戶(hù)哈與投資客澡戶(hù)伴生銷(xiāo)縮慧售。3思考啟動(dòng)模式開(kāi)發(fā)策略商業(yè)主犧題營(yíng)銷(xiāo)落聚地41R1:魯西南雀首個(gè)大胞規(guī)模城攤市綜合犬體,魯西南第訪一高。項(xiàng)目客家戶(hù)以本音地及周察邊地市因縣區(qū)為父主；項(xiàng)目商民業(yè)價(jià)值岡沒(méi)有充摸分釋放底；R2:樹(shù)立項(xiàng)幅目區(qū)域樂(lè)領(lǐng)導(dǎo)者桐形象，敬項(xiàng)目實(shí)奪現(xiàn)系統(tǒng)鴉性成功春節(jié)前實(shí)西現(xiàn)5個(gè)億回款蹲額1、項(xiàng)目綜合連體與分物業(yè)提之間關(guān)交系？2、項(xiàng)目襲啟動(dòng)模穿式思考束？3、商業(yè)主題槍定位？4、圍繞目腹標(biāo)分物業(yè)蛋推售次序球與推售方莫式？5、2011年度推廣山如何組織雞？核心問(wèn)題基于目標(biāo)東，審視本牛體價(jià)值、純市場(chǎng)現(xiàn)狀懇，提煉項(xiàng)叮目核心問(wèn)魯題——如何實(shí)現(xiàn)點(diǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值昆持續(xù)走高透，系統(tǒng)性含成功？目前核淘心障礙恢：角色分銜工不明邊確無(wú)顯仍性?xún)r(jià)值秒標(biāo)桿，錢(qián)價(jià)值不易最鉛大化；商業(yè)成雙為系統(tǒng)端成功的菊關(guān)鍵合理控衡制項(xiàng)目抽商業(yè)體鞠量，控之制在10萬(wàn)平米以撒下體量；商業(yè)保以持60%以上的遭持有面央積；主振力店拉悶動(dòng)，大默客戶(hù)預(yù)望招商與造定制；預(yù)留運(yùn)宗營(yíng)與推扛廣基金易，全面夜委托運(yùn)互營(yíng)管理鵝公司進(jìn)逃行招商章、租賃溜、運(yùn)營(yíng)溫；寫(xiě)字樓嫩亟需大釋客戶(hù)拉航動(dòng)；思考一模型一猾：高端若商業(yè)標(biāo)墓定形象輪（華潤(rùn)堵）模型二：花酒店標(biāo)定痰形象、5A寫(xiě)字樓污拉高形避象（華約貿(mào)）模型三：豪寫(xiě)字樓標(biāo)梁定形象，壁高端商業(yè)舟；（廣州球）開(kāi)發(fā)策略顏：5A辦公和中依高端商業(yè)枯樹(shù)立形象喉標(biāo)桿，以將部分商業(yè)羞和寫(xiě)字樓仔實(shí)現(xiàn)回現(xiàn)均，帶動(dòng)項(xiàng)依目整體發(fā)央展以城市綁價(jià)值為紙核心驅(qū)栗動(dòng)打造稀高端產(chǎn)啟品；營(yíng)造區(qū)域站商業(yè)中心作為項(xiàng)目無(wú)的明星產(chǎn)千品，回現(xiàn)與長(zhǎng)信期利益雙膀重角色以投資崖潛力為嫁驅(qū)動(dòng)因爛素，通賤過(guò)產(chǎn)品的川創(chuàng)新＼稠精裝修兼等產(chǎn)品輪力實(shí)現(xiàn)項(xiàng)旺目去化根，部分君產(chǎn)品向語(yǔ)住宅轉(zhuǎn)化，幻玉化解項(xiàng)目蔬風(fēng)險(xiǎn)；作為項(xiàng)目出的明星和素回現(xiàn)產(chǎn)品梢；打造5A級(jí)寫(xiě)字粒樓項(xiàng)目高端激形象的打愚造者，承刻擔(dān)一定形構(gòu)象標(biāo)桿，中長(zhǎng)遠(yuǎn)明利益為易主住宅公寓商業(yè)酒店寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)策略思考一以商業(yè)宮為核心款啟動(dòng)營(yíng)給銷(xiāo)模式惜，利用后商業(yè)拉僅動(dòng)公寓受，寫(xiě)字嘩樓線下釣推售住宅型易于變現(xiàn)，快速回籠資金；寫(xiě)字樓型迅速拉高形象；推動(dòng)住宅銷(xiāo)售；商業(yè)型大量變現(xiàn)商業(yè)酒店型以酒店帶動(dòng)寫(xiě)字樓、拉動(dòng)公寓銷(xiāo)售√寫(xiě)字樓大槳客戶(hù)持續(xù)認(rèn)鄙購(gòu)商業(yè)啟動(dòng)C\D區(qū)認(rèn)購(gòu)商業(yè)內(nèi)部每認(rèn)購(gòu)3萬(wàn)平+外部認(rèn)訴購(gòu)；公寓認(rèn)箭購(gòu)10月底11月初12月初12月底時(shí)間推售思考二小公寓典承擔(dān)回碗現(xiàn)功能映；部分商業(yè)組承擔(dān)主流摔回款；①②③寫(xiě)字樓大究客戶(hù)商業(yè)主題耍定位:濟(jì)寧全生路活消費(fèi)區(qū)賤，集合娛樂(lè)/購(gòu)物/美食/空間藝莫術(shù)/時(shí)尚信息哪櫥窗的消寧費(fèi)體驗(yàn)場(chǎng)濟(jì)寧全聰生活體甜驗(yàn)區(qū)——集合娛樂(lè)照、購(gòu)物、來(lái)美食、空宅間藝術(shù)、匙時(shí)尚信息瘋櫥窗以滿宮足樂(lè)/購(gòu)/品/游/賞全生活勝消費(fèi)體虛驗(yàn)場(chǎng)所功能定位退一：娛樂(lè)隊(duì)世界功能定畝位二：Sho君pin影gma飯ll功能定敬位三：條美食世貫界功能定位恢四：游玩枯商街功能定位樸五：歡樂(lè)黨商街思考三商圈變?nèi)w規(guī)律由商業(yè)屈核心由澆太白路炊商圈向CBD商圈進(jìn)暢行遷移單。成熟階刷段：多島元發(fā)展體育購(gòu)物休閑娛樂(lè)商業(yè)旅游居住商務(wù)餐飲濟(jì)寧全生圓活體驗(yàn)區(qū)——集合娛款樂(lè)、購(gòu)碧物、美粒食、空符間藝術(shù)陪、時(shí)尚龜信息櫥傳窗以滿青足樂(lè)/購(gòu)/品/游/賞全生活孟消費(fèi)體驗(yàn)越場(chǎng)所樂(lè)樂(lè)樂(lè)、樂(lè)抖購(gòu)、樂(lè)生缺活！娛樂(lè)天地西，樂(lè)縱在粘我，樂(lè)享踩生活！購(gòu)人間購(gòu)塑物天堂芬，魅力掀“小香南港”縱覽國(guó)浩際潮流社前沿，梯極致購(gòu)歸物體驗(yàn)拐，樂(lè)享暗購(gòu)物魅災(zāi)力比肩哄香港！日日世撥界美食譜，天天身饕餮盛馬宴美食世波界，匯們集天下沈美味，掘打造魯壤南首席標(biāo)美食天檢地！品濟(jì)寧旅游吩新地標(biāo)建筑本身子就是一件淹藝術(shù)品，于峽谷式建郊筑設(shè)計(jì)融書(shū)入城市景晝觀，與購(gòu)卸物街區(qū)、披景觀小品格構(gòu)成城市誕旅游新地帖標(biāo)！游魯南時(shí)尚橫風(fēng)向標(biāo)，害現(xiàn)代潮流虧的領(lǐng)導(dǎo)者新意跌出打的新品發(fā)掙布會(huì)等市稀場(chǎng)活動(dòng)，稼為商業(yè)區(qū)李帶來(lái)時(shí)尚味、動(dòng)感的腸現(xiàn)代風(fēng)采蟻，使之成蠟為時(shí)尚潮蹄流的領(lǐng)導(dǎo)漠者。賞2011堵年度推廣閉節(jié)奏，舊以城市商吸圈價(jià)值到螺資產(chǎn)價(jià)值覆進(jìn)行推高思考四城市核永心商圈進(jìn)行強(qiáng)烈脫的商圈訴薄求向商業(yè)主鋼題定位能，功能鑒定位城市核心資產(chǎn)價(jià)柱值訴求10月底11月初12月初12月底時(shí)間推售如何在她短周期苗內(nèi)迅速預(yù)成交，季實(shí)現(xiàn)回乘款？世聯(lián)觀喬點(diǎn)：1.站位城市琴中心，短地周期、暴密力推廣潑、吸引全獅城關(guān)注。2.客戶(hù)為王訓(xùn)，通過(guò)激括進(jìn)有效的蝦渠道拓展丹大規(guī)模聚墊集客戶(hù)。3.有效的價(jià)海格與付款罩策略，促環(huán)進(jìn)成交拉款動(dòng)回款。4.將公寓住倦宅向主流燃住宅適度焦傾斜，為端項(xiàng)目回款聾保留彈性發(fā)。思考五回款組硬合C區(qū)+D區(qū)商業(yè)篩；1.7萬(wàn)方C區(qū)寫(xiě)字板樓；4策略核心策略形象定烏位執(zhí)行方凳案55形象定位根據(jù)世縱聯(lián)模型FAB分析模型橫，思考本博項(xiàng)目形象擁價(jià)值價(jià)值梳汽理F（Features）A（Advantages）B（Benefit）城市新核心業(yè)態(tài)豐富國(guó)際化高端商務(wù)、購(gòu)物、居住生活圈交通便捷城市發(fā)展主要方向極致景觀設(shè)計(jì)南北通透總價(jià)控制合理濟(jì)寧最高新核心地段魯西南最大規(guī)模綜合體項(xiàng)目項(xiàng)目高格調(diào)的氛圍；城市高端配套；投資獲利空間大無(wú)距離享受豐富便捷的生活業(yè)態(tài)產(chǎn)品帶來(lái)的新穎使用感受；第一價(jià)值體現(xiàn)，身份的象征濟(jì)寧的核心基于各錢(qián)類(lèi)客戶(hù)鍵的價(jià)值傍需求客戶(hù)客戶(hù)需戰(zhàn)求項(xiàng)目利益客戶(hù)利威益需求功能性強(qiáng)、形象氣派；交通便捷，方便員工上下班物管很重要，講究辦公氛圍，開(kāi)發(fā)商有一定歷史背景，辦公鄰居要有檔次，最好有會(huì)所；關(guān)注地段、周邊配套、戶(hù)型、使用成本、價(jià)格投資成本；投資回報(bào)率；租金；地段價(jià)值；便捷、功能性、氣派辦公氛圍，開(kāi)發(fā)商品質(zhì),交通便利對(duì)新的高品質(zhì)生活方式向往追求長(zhǎng)期利潤(rùn)，看中升值潛力購(gòu)買(mǎi)能踏力100萬(wàn)1000萬(wàn)80萬(wàn)50萬(wàn)從區(qū)域到項(xiàng)目高格調(diào)的氛圍，開(kāi)發(fā)商厚重的實(shí)力背景無(wú)距離享受城市高端配套，產(chǎn)品帶來(lái)的新穎使用感受第一價(jià)值體現(xiàn)，身份的象征升值潛力帶給客戶(hù)的利益需求1、寫(xiě)字樓談客戶(hù)2、寫(xiě)字眨樓大客紫戶(hù)3、公寓自糧用型客戶(hù)4、投資客納戶(hù)價(jià)值梳理省市知名大型企業(yè)、國(guó)內(nèi)知名企業(yè)辦事處、優(yōu)質(zhì)辦公圈層高端居住品質(zhì)知名標(biāo)桿企業(yè)高端會(huì)所高品質(zhì)時(shí)尚生活圈峽谷式商業(yè)中心濟(jì)寧新中心高檔寫(xiě)字樓濟(jì)寧第一高，尊享世界級(jí)奢華服務(wù)國(guó)際級(jí)超高層5A級(jí)寫(xiě)字樓，聚焦魯南巔峰商務(wù)地標(biāo)13萬(wàn)平米全業(yè)態(tài)，齊聚全球品牌，打造魯南全業(yè)態(tài)商業(yè)航母國(guó)際級(jí)全生活配套，帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值飆升高端居住區(qū)，奢享國(guó)際級(jí)生活圈代表濟(jì)盒寧核心——T守HE屋COR序EO圖FC縱ITY闖.形象定乓位基于本千體價(jià)值笨、客戶(hù)葛需求價(jià)菜值的形即象定位——THECOR桐EOF羨CIT靠Y.地段價(jià)值城市核心在此，你在哪里？訴求地僚段價(jià)值衫的推廣遲演繹——訴求寫(xiě)字端樓核心價(jià)緞值的推廣枝演繹——城市核心琴在此，你嶼在哪里？5A寫(xiě)字樓袖，全新廟商務(wù)標(biāo)摘簽，不并止領(lǐng)先妖濟(jì)寧攜手濟(jì)寧妨，對(duì)話世序界寫(xiě)字樓價(jià)值商業(yè)價(jià)值訴求商男業(yè)核心柔價(jià)值的愈推廣演吧繹——全生活灘購(gòu)物區(qū)—城市核絞心資產(chǎn)公寓價(jià)拒值訴求公寓貼核心價(jià)值油的推廣演澡繹——260米核心高隔度，令資本折領(lǐng)服的！核心策略與時(shí)間貓賽跑！中心：筒強(qiáng)烈的糠城市中尚心地段充訴求;快：以出貨玻為第一專(zhuān)要素;奇：出奇擔(dān)制勝;核心策貝略站位城市瘋新中心，擇搶占時(shí)機(jī)浩，掀起市摔場(chǎng)狂潮，酸全面進(jìn)行徒客戶(hù)爭(zhēng)奪苦。以資產(chǎn)撐為核心理表述，站位城弊市新中什心；以?xún)?nèi)部客攀戶(hù)為啟動(dòng)唐因素；海量有婆效渠道復(fù)進(jìn)行鋪技排；以推貨輔為發(fā)端暖，將濟(jì)次寧客戶(hù)涂一網(wǎng)打磁盡；執(zhí)行方案四線齊發(fā)哄，全力搶奪攏客戶(hù)，以想象哥力撬動(dòng)市怪場(chǎng)奇跡紫。客戶(hù)與工渠道策估略傳播與糾媒體策傲略?xún)r(jià)格與記推售策頭略活動(dòng)策略展示與服哨務(wù)策略四線齊發(fā)爸，全力搶徑奪客戶(hù)；噸以想象力泰撬動(dòng)市場(chǎng)蘆奇跡！執(zhí)行策起略推廣與媒體策略策略一xx中污心項(xiàng)目雅推售與滲回款模采型寫(xiě)字樓者大客戶(hù)認(rèn)購(gòu)1萬(wàn)㎡商業(yè)啟動(dòng)提認(rèn)購(gòu)商業(yè)內(nèi)部勺認(rèn)購(gòu)3萬(wàn)平+外部認(rèn)撿購(gòu)；公寓入照市整體形象推廣商載業(yè)推廣商塊業(yè)10月底11月初12月初商業(yè)12月底寫(xiě)字樓大質(zhì)客戶(hù)資金徹部分到位住宅客戶(hù)唱資金到位首批商總業(yè)客戶(hù)螞；資金校到位；商業(yè)客戶(hù)坐資金到位時(shí)間客戶(hù)與資煩金推售推廣周期公寓站位城市刊，主打資諸產(chǎn)項(xiàng)目資讓產(chǎn)與原始秩股價(jià)值，午迅速形成斗群聚效應(yīng)阻；中心在碑這里，咽你在哪昂里濟(jì)寧公寓摧，高度令省資本折服傳播策染略濟(jì)寧全生婚活消費(fèi)區(qū)包，城市核碎心資產(chǎn)！因?yàn)楦涣T邦而沸桶騰！全首層幸商鋪通達(dá)財(cái)瓶富的捷已徑！城市核心怕商圈在此挨，你在哪酒里緊密鏈結(jié)耽的媒體聯(lián)掏盟策略，駛收納型媒委體策略，往最大化攫仿取客戶(hù)信俱息戶(hù)外公交巴士媒體策海略短信報(bào)紙對(duì)公交巴內(nèi)士進(jìn)行包糟裝，覆蓋暑主流路段視；戶(hù)外進(jìn)柿行高效釋包裝，巖高頻率付更換，啄引發(fā)城依市關(guān)注酬；收集型短董信，堅(jiān)持回復(fù)愚有效原則錄，將客戶(hù)透群體一網(wǎng)譯打盡；一壤周全市覆諷蓋；10—30萬(wàn)車(chē)行短撇信；大客悉戶(hù)短信；形象期與抱住宅期高柿頻率報(bào)紙養(yǎng)投放；網(wǎng)絡(luò)門(mén)戶(hù)網(wǎng)站普收集型首層頁(yè)，一周投棵放，將岡客戶(hù)關(guān)宋注度一重網(wǎng)打盡霉。市中心或黃大賣(mài)場(chǎng)派巾單電子市禁場(chǎng)派單建材市有場(chǎng)派單太白路商法業(yè)圈掃街群發(fā)短信其他專(zhuān)業(yè)右市場(chǎng)主要推廣喬渠道戶(hù)外高炮報(bào)紙媒體電視字幕顏或廣告片商業(yè)形象捕包裝商業(yè)“錢(qián)烈景”建立完全令直效的低成本營(yíng)銷(xiāo)渠構(gòu)道推廣渠將道拒絕邊角盒化，報(bào)紙必媒體利用誦首頁(yè)進(jìn)行適強(qiáng)勢(shì)的地枯段與地位雨訴求媒體策喝略濟(jì)寧，閉變“心姨”了——富邦商剃圈崛起選用搜狐頭、新浪、舌搜房網(wǎng)全殖部的首頁(yè)并吸納型廣恨告投放網(wǎng)絡(luò)：際一部特浸價(jià)房,吸納一支切網(wǎng)絡(luò)繼客戶(hù)。建立客慰戶(hù)服務(wù)宣平臺(tái)：附短信及常短信平浸臺(tái)回復(fù)A獲取詳叉情；回復(fù)A享受特點(diǎn)價(jià)；利用短信叮輪番輸出差不同類(lèi)的完項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)負(fù)，總能打補(bǔ)動(dòng)喜歡它殃的客戶(hù)，煎強(qiáng)化認(rèn)知腳，與線上己推廣形成劍呼應(yīng)抽獎(jiǎng)落實(shí)基法礎(chǔ)信息（郵箱、怒電話、緊叮急聯(lián)系人艦）進(jìn)行系統(tǒng)饒性回訪xx中心墊好禮相汗送媒體策略公交內(nèi)縮慧外部包叢裝，以逢項(xiàng)目整精體品牌宣為訴求壓，迅速偵形成城跑市影響慚力濟(jì)寧主要自大街路線和圖；包裝公交繡車(chē)；建設(shè)駝路、洸河壇路、紅星姥路、太白蹈路，公交潮新路公交費(fèi)進(jìn)行包裝拜。備注：選取新的狂公交車(chē)進(jìn)床行包裝；11月5日，濟(jì)肥寧因富湊邦而沸捉騰！紅星路太白路洸河路建設(shè)路媒體策炎略客戶(hù)策略策略二以?xún)?nèi)部奸客戶(hù)為車(chē)啟動(dòng)，睜聚焦客蠶戶(hù)趨利類(lèi)需求，既快速實(shí)逃現(xiàn)市場(chǎng)客突破客戶(hù)策略行業(yè)、政跳府、銀行側(cè)等相關(guān)合歷作方界定凱為內(nèi)部客襖戶(hù)，進(jìn)行顫優(yōu)惠啟動(dòng)錯(cuò)；商業(yè)客戶(hù)乓進(jìn)行定向賭掃街；寫(xiě)字樓旋客戶(hù)的惠未來(lái)在祥寫(xiě)字樓臨與大客呈戶(hù)；系統(tǒng)性賣(mài)成功在字于客戶(hù)督聯(lián)動(dòng)；客戶(hù)策好略ACT擁ION夕1：病毒營(yíng)剩銷(xiāo)病毒營(yíng)銷(xiāo)茅：客戶(hù)策謙略強(qiáng)大的內(nèi)轉(zhuǎn)部力量。讓關(guān)系宴客戶(hù)與境政府客稱(chēng)戶(hù)為項(xiàng)凝目進(jìn)行虜營(yíng)銷(xiāo)驅(qū)笛動(dòng)備選單嘆位：銀藝行機(jī)構(gòu)詠、政府知、供應(yīng)傾商等周邊單位煮定向渠道盟團(tuán)購(gòu)；ACT揚(yáng)ION沖2：富邦金延融中心致大錢(qián)包芬計(jì)劃；全城商裕家派送膛錢(qián)包；一夜之間恨，項(xiàng)目全情城商戶(hù)人喊盡皆知地點(diǎn)：限太白路氧商圈商婚圈，太端白東路愈商圈、須全城社譜區(qū)底商按；方式：友劃片掃串街；必做手段客戶(hù)策渣略ACTI膽ON3：寫(xiě)字樓良、商場(chǎng)高搜峰期巡展烏，精準(zhǔn)打擇擊寫(xiě)字樓高冰峰期巡展應(yīng)；商場(chǎng)巡批展；寫(xiě)字樓鑼地點(diǎn)選炊擇；必做手段大型商陪場(chǎng)、超俱市巡展客戶(hù)策曲略寫(xiě)字樓客斃戶(hù)老帶新貴操作新模撞式1、老客伸戶(hù)簽約扇后發(fā)放鄉(xiāng)豐“業(yè)主只權(quán)益卡蠟”。2、老客衫戶(hù)可將粉直接此擁卡交新徒客戶(hù)，劫新客戶(hù)吉獲得相織應(yīng)的購(gòu)貿(mào)房?jī)?yōu)惠風(fēng)。3、憑此宮卡購(gòu)房供成功后襪，老客畝戶(hù)獲得蚊物業(yè)費(fèi)完優(yōu)惠權(quán)略益。4、購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)味字樓客周戶(hù)可以叫附帶住奸宅與商碗業(yè)購(gòu)買(mǎi)勇權(quán)益，丑住宅客彼戶(hù)均享霉受寫(xiě)字雁樓權(quán)益液，招商豪進(jìn)來(lái)的址商家享藥受寫(xiě)字傷樓及住掙宅權(quán)益箱。商業(yè)客戶(hù)公寓客戶(hù)購(gòu)房?jī)?yōu)效惠購(gòu)房?jī)?yōu)屈惠業(yè)主權(quán)暖益卡ACT寄ION賠4：物業(yè)聯(lián)網(wǎng)動(dòng)策略（鄰三種物業(yè)麗類(lèi)型之間隔聯(lián)動(dòng)）寫(xiě)字樓大客戶(hù)租金購(gòu)房?jī)?yōu)惠必做手段客戶(hù)策略建立客戶(hù)繪管理系統(tǒng)編，形成置證地獨(dú)有的紹營(yíng)銷(xiāo)競(jìng)爭(zhēng)藥力目標(biāo)以金融院客戶(hù)與麥實(shí)力型珍老客戶(hù)他基礎(chǔ)建鬼立客戶(hù)衰會(huì)組織客郵戶(hù)活動(dòng)鹽，包括卷客戶(hù)維夏護(hù)活動(dòng)灑和新項(xiàng)督目溝通晚會(huì)等提供金融湊服務(wù)、咨其詢(xún)、小眾桶活動(dòng)、消侍費(fèi)積分等忌；與商家聯(lián)泉盟，客戶(hù)幻玉會(huì)會(huì)員享較有置業(yè)優(yōu)烘惠、商家拍折扣等權(quán)患益關(guān)鍵動(dòng)語(yǔ)作項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)叫前建立，鼠持續(xù)維護(hù)實(shí)施時(shí)廁間ACT犬ION鋪5：富邦金證融匯——財(cái)富俱通樂(lè)部搭建金衰融平臺(tái)串：將金融客到戶(hù)與金融組中心客戶(hù)清進(jìn)行雙向湖互動(dòng)與融燙合；客戶(hù)策叼略大客戶(hù)噴談判策快略——展開(kāi)寫(xiě)瓣字樓大吧客戶(hù)計(jì)翁劃大廈局慰部冠名未權(quán)益車(chē)位優(yōu)輩先銷(xiāo)售炮或優(yōu)惠布局及災(zāi)裝修需抹求定制客戶(hù)電話誼或網(wǎng)絡(luò)提膏前預(yù)約看房，銷(xiāo)擔(dān)售部派蔽出專(zhuān)車(chē)教上門(mén)引路或接怠送，老四總親自唯介紹。Acti齡on老總級(jí)銷(xiāo)郵售員大客戶(hù)看鬧房攻略——高貴服務(wù)制作大枯客戶(hù)置懲業(yè)手冊(cè)客戶(hù)策略活動(dòng)策略時(shí)尚潮流漸第一shop餅ping逮mal血l商業(yè)品驕牌規(guī)劃巴發(fā)布會(huì)要點(diǎn)：1.核心品尿牌參與濃；2.明星時(shí)尚祝元素的加針入；3.公寓價(jià)欣值的結(jié)葡合釋放呢。Act途ion居1：shop沫ping離ma繞ll商業(yè)品劣牌規(guī)劃糊展——集中釋放把商業(yè)價(jià)值漁，促進(jìn)公選寓銷(xiāo)售關(guān)于招商造成果活動(dòng)87Acti黃on2：贊助修齊魯衛(wèi)遙視，聯(lián)喝合明星彩白巖松溪開(kāi)辦齊惜魯大地“富邦金窯融中心—商業(yè)領(lǐng)袖件”對(duì)話欄癥目；企業(yè)活幼動(dòng)政府端戶(hù)：參與邊全新商釀圈塑造尼；濟(jì)寧富曾邦中心督商圈論率壇政府、企皇業(yè)、媒體計(jì)、客戶(hù)、出明星五方謹(jǐn)聯(lián)動(dòng)，形是成城市影率響力。時(shí)間：2011年12月上旬88Act佛ion圣3：贊助篩齊魯晚除報(bào)，濟(jì)膀?qū)幧虡I(yè)TOP繼10評(píng)選活動(dòng)說(shuō)；利用自傳身資源樂(lè)讓公眾飼參與，穩(wěn)制作話扣題，吸散引新聞梅關(guān)注，診并通過(guò)位國(guó)際商快務(wù)元素勢(shì)的嫁接銷(xiāo)，實(shí)現(xiàn)印項(xiàng)目的肚高立意近。評(píng)選濟(jì)寧我商業(yè)TOP霧10。企業(yè)活動(dòng)周末活掌動(dòng)——上門(mén)“霉油”禮（食用油離與汽油油勸票）；送油大茄禮包——寫(xiě)字樓\商鋪成定交一噸下汽油票白?！帮w鏢奪油”飛鏢奪字油、幸晶運(yùn)一把柴抓等旺碗場(chǎng)小活電動(dòng)必不虎可少，葡成本又侮極低，影每天花較費(fèi)區(qū)區(qū)京數(shù)百元族。Acti燈on4：暖場(chǎng)庸活動(dòng)——雙油活循動(dòng)根據(jù)抗客戶(hù)愛(ài)睛熱鬧特隨征，展黎開(kāi)旺場(chǎng)絡(luò)活動(dòng)，藝保證濟(jì)鞋寧第一嗓的現(xiàn)場(chǎng)誦熱度暖場(chǎng)活盯動(dòng)展示與服務(wù)策略A.售樓處甚內(nèi)部展喜示：綜揮合體、療企業(yè)、油政府、廊項(xiàng)目?jī)r(jià)虧值，商昨業(yè)資源清展示、籮奢侈品舒嫁接內(nèi)部包脈裝重點(diǎn)布展示——展示項(xiàng)摘目?jī)r(jià)值發(fā)體系—