地籍測量(第二章-土地權(quán)屬調(diào)查)

地籍測量(第二章-土地權(quán)屬調(diào)查)第一頁，共47頁。2.1土地概述一、土地（Land）的含義不同學科的學者，從各自研究的角度，賦予土地以不同的含義。從土地利用和管理的角度來看：

土地是地球表層的陸地部分，包括灘涂和內(nèi)陸水域。

第二頁，共47頁。土地地學觀點生態(tài)學觀點經(jīng)濟學觀點聯(lián)合國糧農(nóng)組織觀點土地管理觀點法學觀點綜合性觀點一、土地的含義第三頁，共47頁。一、土地的含義土地是多學科的研究對象土地概念有狹義和廣義之分，平面土地和立體土地之分土地是一個生態(tài)系統(tǒng)，各類土地是其子系統(tǒng)幾點認識第四頁，共47頁。二、土地的特性土地的資源特性供給的稀缺性價格的二元性流通的特殊性自然性（客觀性）面積有限性位置固定性質(zhì)量差異性可持續(xù)利用性多功能性土地的資產(chǎn)特性第五頁，共47頁。三、土地的功能1.養(yǎng)育功能2.承載功能3.倉儲功能4.景觀功能

5.資產(chǎn)功能第六頁，共47頁。2.2土地權(quán)屬一、土地權(quán)屬的內(nèi)涵土地權(quán)屬：又稱地權(quán)，是指土地產(chǎn)權(quán)的歸屬，是存在土地之中的排他性完全權(quán)利。土地所有權(quán)土地所有者依法對土地占有、使用、收益和處分的權(quán)利土地使用權(quán)土地使用人依法對土地加以利用的權(quán)利核心土地他項權(quán)利：租賃權(quán)、抵押權(quán)、繼承權(quán)、地役權(quán)（相鄰權(quán)）第七頁，共47頁。一、土地權(quán)屬的內(nèi)涵土地權(quán)屬國有集體

國有土地所有權(quán)

國有土地使用權(quán)集體土地所有權(quán)集體土地使用權(quán)第八頁，共47頁。國家所有依照《土地改革法》、《城市郊區(qū)土地改革條例》沒收、征收、收歸國有的土地；《憲法》、《土地法》中規(guī)定的國有土地；國家依法征用的集體土地；其他形式解放前沿用下來的土地；國家機關、企事業(yè)單位解放時接收使用的土地；國家征用集體土地；國家劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓的土地；國家入股、國家出租、授權(quán)經(jīng)營的國有土地；其他形式集體使用農(nóng)業(yè)用地使用權(quán)村集體所有、鎮(zhèn)集體所有村內(nèi)兩個以上組織所有村、鎮(zhèn)企事業(yè)建設用地集體撥用；私宅轉(zhuǎn)來；繼承、購買房產(chǎn)而來權(quán)利形式來源全民所有集體所有1956農(nóng)業(yè)合作社轉(zhuǎn)為集體所有的土地；1962《六十條》；《憲法》、《土地法》中規(guī)定的集體所有土地；其他形式國有使用國有使用建設用地使用權(quán)依法使用集體土地；有償安置；1962年前平調(diào)土地未退還；1982年以前農(nóng)民集體自行使用本集體土地的等宅基地與集體簽定承包合同等他項權(quán)利抵押權(quán)；租賃權(quán)；地役權(quán)；耕作權(quán)；借用權(quán)等權(quán)多種原因土地權(quán)源第九頁，共47頁。一、土地權(quán)屬的內(nèi)涵土地使用權(quán)出讓的最高年限：住宅用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。

土地權(quán)屬主：指具有土地所有權(quán)的單位和土地使用權(quán)的單位或個人。第十頁，共47頁。二、土地權(quán)屬管理定義：為維護土地的社會主義公有制、保護土地所有權(quán)與使用者的合法權(quán)益、正確處理土地權(quán)屬問題、妥善調(diào)處土地權(quán)屬糾紛和合理調(diào)整土地關系而進行的工作。內(nèi)容：土地權(quán)屬的確認土地權(quán)屬變更土地權(quán)屬爭議的調(diào)處土地權(quán)屬方面違法行為的查處第十一頁，共47頁。土地權(quán)屬的確定：簡稱確權(quán)，指依照法律對土地權(quán)屬狀況的認定，包括土地所有權(quán)和土地使用權(quán)的性質(zhì)、類別、權(quán)利人及其身份、土地位置等的認定。二、土地權(quán)屬管理土地權(quán)屬變更：通過土地登記手段對土地使用權(quán)、所有權(quán)的權(quán)屬或土地他項權(quán)利內(nèi)容發(fā)生變更進行的管理工作。第十二頁，共47頁。三、土地權(quán)屬的確定1、土地權(quán)屬的確認方式文件確認慣用確認仲裁確認協(xié)商確認第十三頁，共47頁。2、農(nóng)村地區(qū)（含郊區(qū)）土地所有權(quán)和使用權(quán)的確認

文件確認、慣用確認、協(xié)商確認和仲裁確認結(jié)合3、城市土地使用權(quán)的確認文件確認房地產(chǎn)使用證征（撥）地批準書和合同書城市住宅用地確權(quán)的文件有償使用合同書和國有土地使用權(quán)證書土地使用合同書、協(xié)議書、換地書等單位用地紅線圖三、土地權(quán)屬的確定第十四頁，共47頁。2.3土地劃分與編號

一、土地的劃分

概念：土地劃分是指為了滿足土地管理工作的需要所確定的宗地所屬地域上的空間層次。

1.城鎮(zhèn)地區(qū)土地劃分：

～省～市～區(qū)～街道～街坊～宗地（地塊）

2.農(nóng)村地區(qū)土地劃分：～省～縣（縣級市）～鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）～行政村～宗地（地塊）～圖斑第十五頁，共47頁。二、地塊與宗地

定義

特征

地塊

地塊是指一個連續(xù)的區(qū)域，并可辨認出同類屬性的最小的土地空間區(qū)域。1）地塊是一個“最小的土地空間區(qū)域”，表明了地塊在空間上的連續(xù)；2）地塊的位置是固定的，邊界是明確的；3）地塊的“同類屬性”既可以是某一種屬性，也可以是某一類屬性的集合。

宗地

宗地是指由權(quán)屬界限封閉的地塊，它是權(quán)屬調(diào)查和管理的基本單元。1）宗地是一個“地塊”，表明了宗地在空間上的連續(xù)；2）宗地的空間位置是固定的，邊界是明確的；3）應同時把土地的權(quán)利、利用類別、質(zhì)量和時態(tài)等土地基本要素組成一個集合作為“同類屬性”來標識宗地的空間位置。第十六頁，共47頁。三、宗地的劃分1、基本原則：

①由一個權(quán)屬主所有或使用的相連成片的用地范圍劃分為一宗地，稱為獨立宗；

②如果同一權(quán)屬主所有或使用不相連的兩塊或兩塊以上的土地，則劃分為兩個或兩個以上的宗地；

③如果一個地塊由若干個權(quán)屬主共同所有或使用，實地又難以劃分清楚各權(quán)屬主的用地范圍的，劃為一宗地，稱為組合宗（分為共有宗或共用宗）。

④對一個權(quán)屬主擁有的相連成片的用地范圍如果土地權(quán)屬來源不同，或樓層數(shù)相差太大，或存在建成區(qū)與未建成區(qū)(如住宅小區(qū))；或用地價款不同，或使用年期不同等情況，在實地又可以劃清界限的，可劃分成若干宗地。第十七頁，共47頁。三、宗地的劃分2、爭議地、間隙地、飛地的宗地劃分

爭議地：即兩個或兩個以上權(quán)屬主都不能提供有效的確權(quán)文件，卻同時提出擁有所有權(quán)或使用權(quán)的地塊。間隙地：指無土地使用權(quán)屬主的空置土地。飛地：鑲嵌在另一個土地所有權(quán)地塊之中的土地所有權(quán)地塊。單獨分宗爭議地間隙地飛地第十八頁，共47頁。四、土地權(quán)屬界址土地權(quán)屬界址（簡稱界址）包括界址線、界址點和界標。

界址線：指相鄰宗地之間的分界線，或稱宗地的邊界線。

界址點：指界址線或邊界線的空間或?qū)傩缘霓D(zhuǎn)折點。界標：指在界址點上設置的標志。五種界標混凝土界址標樁帶鋁帽的鋼釘界址標樁噴漆界址標樁帶塑料套的鋼混界址標樁石灰界址標樁第十九頁，共47頁。五、邊界類型與邊界系統(tǒng)1.邊界類型：①行政邊界②地籍區(qū)或地籍子區(qū)邊界③宗地邊界④地塊邊界2.邊界系統(tǒng)邊界系統(tǒng):人們或政府管理機構(gòu)通常以某種方式所承認的界線存在形式。一般包括普通邊界和法律邊界。

普通邊界:主要依靠自然或人造的邊界要素，依據(jù)各地的普通規(guī)則，但沒有精確的邊界數(shù)據(jù)，或有界數(shù)據(jù)但又沒有法律手續(xù)固定下來的邊界。

法律邊界:對人造的或自然的邊界要素進行精確的測量，獲取測量數(shù)據(jù)，通過法律程序給予承認，并在實地以法律的形式固定下來的邊界。第二十頁，共47頁。六、土地編號1、地籍編號地籍編號是地籍管理的基礎,地籍編號有利于土地規(guī)劃、計劃、統(tǒng)計與管理，便于利用計算機建立地籍信息系統(tǒng)，以便于檢索、修改、貯存和使用。地籍編號的原則①適應性②惟一性③統(tǒng)一性④可擴展性⑤可更新性⑥實用性地籍編號的順序自西向東、自北向南，由“01”或“001”開始第二十一頁，共47頁。六、土地編號地籍編號的方法

①以地（市）級行政區(qū)為單位開展初始地籍調(diào)查，地籍編號分為四級。即：區(qū)（縣）→街道（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）→街坊（村）→宗地舉例：廣州市東山區(qū)第3街道第5街坊第28宗地，其地籍編號為：0020305028，也可以表示為002-3-5-28。

②以縣級行政區(qū)為單位開展初始地籍調(diào)查時，地籍編號分為三級。即：街道（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）→街坊（村）→宗地舉例：安徽省宿州市靈壁縣第4街道第12街坊第115宗地，其地籍編號為：0412115，也可寫為：4-12-115。第二十二頁，共47頁。六、土地編號第二十三頁，共47頁。六、土地編號

編號順序：從左向右、自上而下，由左上角開始2、界址點編號按宗地編號按地籍街坊統(tǒng)一編號按圖幅統(tǒng)一編號界址點編號第二十四頁，共47頁。2.4土地權(quán)屬調(diào)查土地的權(quán)屬狀況；土地的位置；土地的行政區(qū)劃界線，及相關的地理名稱等；土地的利用狀況和土地級別。一、調(diào)查的主要內(nèi)容

其中權(quán)屬狀況是重點，包括權(quán)屬性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得土地時間、土地使用者或所有者名稱、土地使用期限等。第二十五頁，共47頁。二、土地權(quán)屬調(diào)查的實施土地權(quán)利人土地登記公告土地調(diào)查申請材料審查指界通知預編宗地號劃分街坊現(xiàn)場確權(quán)宗地草圖街坊草圖地籍測量成果應用測繪與土地管理部門土地管理部門地籍調(diào)查準備第二十六頁，共47頁。二、土地權(quán)屬調(diào)查的實施1、權(quán)屬調(diào)查準備調(diào)查申請組織準備儀器設備準備資料準備第二十七頁，共47頁。1、權(quán)屬調(diào)查準備注意問題：各種資料尤其是權(quán)屬資料的完整、多樣；工作任務明確、合理、協(xié)調(diào)統(tǒng)一；考慮調(diào)查中各種可能的糾紛；合理的劃分街坊、宗地，為地籍測量作準備。第二十八頁，共47頁。1、權(quán)屬調(diào)查準備街坊界線第1街坊第2街坊第4街坊第3街坊第5街坊1：5001）街坊劃分圖第二十九頁，共47頁。1、權(quán)屬調(diào)查準備2）預編宗地號

結(jié)合土地登記申請材料、權(quán)源材料、舊的地籍圖等，逐宗編繪工作用圖;預編宗地號;注意不重不漏。第三十頁，共47頁。資料準備繪制宗地草圖定界指界通知指界資格確認熟悉地籍權(quán)屬的有關檔案，做到心中有底，知源知界；發(fā)放指界通知書，土地使用者資格材料審核；現(xiàn)場對土地使用者、相關使用者法人代表或委托代理人的資格認證；對土地用途，坐落，地號的調(diào)查，現(xiàn)場核實土地使用者權(quán)源材料、申請材料檔案的一致性；經(jīng)三方確認界址點（線）無爭議后，填寫《地籍調(diào)查表》，簽章，并現(xiàn)場為界址點做標記，或埋設標志；繪制宗地草圖，實地丈量界址線。2、實地調(diào)查第三十一頁，共47頁。三、土地權(quán)屬狀況調(diào)查1、權(quán)源調(diào)查

土地權(quán)屬來源(簡稱權(quán)源)是指土地權(quán)屬主依照國家法律獲取土地權(quán)利的方式。1）集體土地所有權(quán)來源調(diào)查2）城鎮(zhèn)土地使用權(quán)來源調(diào)查3）集體土地使用權(quán)調(diào)查第三十二頁，共47頁。三、土地權(quán)屬狀況調(diào)查2、其他要素的調(diào)查

1）權(quán)屬主名稱2）取得土地的時間和土地年限3）土地位置4）土地利用分類和土地等級調(diào)查第三十三頁，共47頁。四、土地權(quán)屬界址調(diào)查1.界址調(diào)查的指界概念：界址調(diào)查的指界是指確認被調(diào)查宗地的界址范圍及其界址點線的具體位置。現(xiàn)場指界必須由本宗地和相鄰宗地指界人親自到現(xiàn)場共同指界。當由單位法人代表指界，則出示法人代表證明。當法人代表不能親自出席指界時，應由委托的代理人指界，并出示委托書和身份證明。由多個土地所有者或使用者共同使用的宗地，應共同委托代表指界，并出示委托書和身份證明。第三十四頁，共47頁。四、土地權(quán)屬界址調(diào)查對于違約缺席指界的，按下述辦法處理：(1)如一方違約缺席，其界址線以另一方指定的界址線為準確定；(2)如雙方違約缺席，其界址線由調(diào)查員依據(jù)有關圖件和文件，結(jié)合實地現(xiàn)狀決定。(3)確定界址線確界后的結(jié)果以書面形式送達違約缺席的業(yè)主，并在用地現(xiàn)場公告，如有異議的，必須在結(jié)果送達之日起十五日內(nèi)提出重新確界申請，逾期不申請，確界自動生效。第三十五頁，共47頁。四、土地權(quán)屬界址調(diào)查2.權(quán)屬主不明確的界線調(diào)查(1)征地后未確定使用者的剩余土地和法律、法規(guī)規(guī)定為國有而未明確使用者的土地，在國有土地使用權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體土地所有權(quán)和村集體土地所有權(quán)界線調(diào)查的基礎上，根據(jù)實際情況劃定土地界線。(2)暫不確定使用者的國有公路、水域的界線，一般按公路、水域的實際使用范圍確界。(3)不明確或暫不確定使用者的國有土地與相鄰權(quán)屬單位的界線，暫時由相鄰權(quán)屬單位單方指界，并簽訂《權(quán)屬界線確認書》，待明確土地使用者并提供權(quán)源材料后，再對界線予以正式確認或調(diào)整。第三十六頁，共47頁。四、土地權(quán)屬界址調(diào)查3.界標的設置（1）對于弧形界址線，按弧線的曲率可多設幾個界標。對于彎曲過多的界址線，可以采取截彎取直的方法，但由取直劃進、劃出的土地面積應盡量相等。（2）鄉(xiāng)鎮(zhèn)、行政村、村民小組、公路、鐵路、河流等界線一般不設界標。但土地行政管理部門或權(quán)屬主有要求和易發(fā)生爭議的地段，應設立界標。第三十七頁，共47頁。4、填寫地籍調(diào)查表四、土地權(quán)屬界址調(diào)查第三十八頁，共47頁。4、填寫地籍調(diào)查表第三十九頁，共47頁。五、土地權(quán)屬界址的審核與調(diào)處（1）外業(yè)調(diào)查后，要對其結(jié)果進行審核和調(diào)查處理。使用國有土地的單位，要將實地標繪的界線與權(quán)源證明文件上記載的界線相對照。若兩者一致，則可認為調(diào)查結(jié)束；否則需查明原因，視具體情況作進一步處理。對集體所有土地，若其四鄰對界線無異議并簽字蓋章，則調(diào)查結(jié)束。（2）有爭議的土地權(quán)屬界線，調(diào)查人員填寫《土地爭議原由書》。調(diào)查人員根據(jù)實際情況，選擇雙方實際使用的界線，或爭議地塊的中心線，或權(quán)屬雙方協(xié)商的臨時界線作為現(xiàn)狀界線，并用紅色虛線將其標注在提供市、區(qū)的《土地爭議原由書》和航片(或地形圖)上。爭議未解決之前，任何一方不得改變土地利用現(xiàn)狀，不得破壞土地上的附著物。第四十頁，共47頁。六、宗地草圖的繪制

宗地草圖是描述宗地位置、界址點、線和相鄰宗地關系的實地草編記錄。圖2-6宗地草圖樣圖第四十一頁，共47頁。六、宗地草圖的繪制1.宗地草圖記錄的內(nèi)容(1)本宗地號和門牌號，權(quán)屬主名稱和相鄰宗地的宗地號、門牌號、權(quán)屬主名稱；(2)本宗地界址點，界址點序號及界址線，宗地內(nèi)地物及宗地外緊靠界址點線的地物等；(3)界址邊長、界址點與鄰近地物的相關距離和條件距離；(4)確定宗地界址點位置，界址邊長方位所必須的建筑物或構(gòu)筑物；(5)概略指北針和比例尺、丈量者、丈