新手入門房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理基礎(chǔ)知識培訓(xùn)講義

緒論房地產(chǎn)估價師考試科目：《房地產(chǎn)基本制度與政策》、《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》、《房地產(chǎn)估價理論與方法》、《房地產(chǎn)估價案例與分析》。第一章房地產(chǎn)投資及其風(fēng)險基本內(nèi)容：第一節(jié)投資與房地產(chǎn)投資第二節(jié)房地產(chǎn)投資的形式與利弊第三節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險第四節(jié)風(fēng)險與投資組合基本要求：掌握：投資的概念、分類、特性和作用，房地產(chǎn)投資的概念、特性，房地產(chǎn)直接投資和間接投資的概念。熟悉：房地產(chǎn)投資的形式及利弊。了解：房地產(chǎn)投資風(fēng)險、投資組合的概念，房地產(chǎn)投資風(fēng)險類型及其對投資者行為的影響第一節(jié)投資與房地產(chǎn)投資一投資二房地產(chǎn)投資一投資（一）投資的概念投資：是指經(jīng)濟(jì)主體（個人或機(jī)構(gòu)）以獲得未來貨幣增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定量的貨幣或?qū)嵨?，?jīng)營某項(xiàng)事業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為。（二）投資的分類1.短期投資和長期投資分類標(biāo)準(zhǔn)：投資回收期短期投資的特點(diǎn)：資金周轉(zhuǎn)快、流動性好、風(fēng)險相對較小、收益率較低長期投資的特點(diǎn)：回收期長、短期變現(xiàn)能力差、風(fēng)險較高、盈利能力強(qiáng)注：兩者可以相互轉(zhuǎn)化2.直接投資和間接投資分類標(biāo)準(zhǔn)：投資人是否能直接控制其投資資金直接投資特點(diǎn)：資金所有者和資金使用者為同一個人或機(jī)構(gòu)間接投資特點(diǎn)：資金所有者和資金使用者分離，在資產(chǎn)的經(jīng)營管理上不體現(xiàn)投資人的意志。3.金融投資和實(shí)物投資分類標(biāo)準(zhǔn)：投資對象存在形式金融投資：投資者為獲取預(yù)期收益，預(yù)先墊付貨幣以形成金融資產(chǎn)，并以此獲取投資或投機(jī)收益的行為。例如：投資股票，基金、期貨、信托、存款、票據(jù)、外匯、彩票等實(shí)物投資：投資者為獲取預(yù)期收益或經(jīng)營某項(xiàng)事業(yè)預(yù)先墊付貨幣或其他資源（有形資產(chǎn)或無形資產(chǎn)），以形成實(shí)物資產(chǎn)的行為。例如：固定資產(chǎn)投資、流動資產(chǎn)投資、稀有資產(chǎn)投資4.生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資分類標(biāo)準(zhǔn)：投資的經(jīng)濟(jì)用途生產(chǎn)性投資：是指投入到生產(chǎn)建筑等物質(zhì)生產(chǎn)領(lǐng)域，形成各種類型的生產(chǎn)性企業(yè)資產(chǎn)的投資。例如：固定資產(chǎn)投資和流動資產(chǎn)投資非生產(chǎn)型投資：投入到非物質(zhì)生產(chǎn)領(lǐng)域，形成各種類型的非生產(chǎn)性資產(chǎn)的投資。例如：學(xué)校、政府辦公樓等的投資（三）投資的特征（1）投資是一種經(jīng)濟(jì)行為（2）投資具有時間性（3）投資目的是獲取報酬（4）投資具有風(fēng)險性（四）投資的作用1.投資是一個國家經(jīng)濟(jì)增長的基本推動力2.投資與企業(yè)發(fā)展密切相關(guān)3.投資可以促進(jìn)人民生活水平的提高4.投資有利于國家的社會穩(wěn)定和國際交往二、房地產(chǎn)投資（一）房地產(chǎn)投資及其目的1.房地產(chǎn)投資的概念房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來的房地產(chǎn)收益或或資產(chǎn)增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨?，直接或間接的從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動的經(jīng)濟(jì)行為。2.房地產(chǎn)投資的目的實(shí)現(xiàn)財富值的最大化，降低投資組合的總體風(fēng)險（二）房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)1.區(qū)位選擇異常重要2.適于進(jìn)行長期投資3.需要適時的更新改造投資4.投資價值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險5.變現(xiàn)性差6.容易受政策影響7.依賴專業(yè)管理8.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移（三）房地產(chǎn)投資的物業(yè)類型1.居住物業(yè)2.商用物業(yè)（經(jīng)營性物業(yè)、收益性物業(yè)或投資性物業(yè)）3.工業(yè)物業(yè)4.酒店與休閑娛樂設(shè)施5.特殊物業(yè)第二節(jié)房地產(chǎn)投資的形式與利弊一房地產(chǎn)直接投資二房地產(chǎn)間接投資三房地產(chǎn)投資的利弊一房地產(chǎn)直接投資（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資是指從事商品房和土地開發(fā)經(jīng)營活動的投資包括：商品房建設(shè)投資：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）開發(fā)建設(shè)供出售、出租用的商品住宅、廠房、倉庫、飯店、度假村、辦公樓等房屋工程及其配套的服務(wù)設(shè)施所完成的投資（含拆遷、回遷還建用房）。土地開發(fā)投資：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）進(jìn)行的土地開發(fā)工程所完成的投資，如進(jìn)行場地平整、道路、給水、排水、供電、供熱、通訊等工程所完成的投資。（二）房地產(chǎn)置業(yè)投資置業(yè)投資的投資者則從長期投資的角度出發(fā)，希望獲得收益、保值、增值和消費(fèi)四個方面的利益。二房地產(chǎn)間接投資（一）投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券（二）投資房地產(chǎn)投資信托基金（三）購買住房抵押支持證券三房地產(chǎn)投資的利弊（一）房地產(chǎn)投資之利1.相對較高的收益水平2.易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持3.能抵消通脹的影響4.提高投資者的資信等級（二）房拾地產(chǎn)投資亂之弊1.投資桃數(shù)額巨大2.投庭資回收錘周期較堤長3.需要淋專門的知柏識和經(jīng)驗(yàn)第三節(jié)煙房地柏產(chǎn)投資繁的風(fēng)險一房地轎產(chǎn)投資風(fēng)撞險的概念二房地愉產(chǎn)投資的砍系統(tǒng)風(fēng)險三房地轟產(chǎn)投資的挎?zhèn)€別風(fēng)險四風(fēng)斧險對房姐地產(chǎn)投宰資決策搭的影響一房地產(chǎn)錄投資風(fēng)險粥的概念（一）寫風(fēng)險的露定義1定義黨：未獲得預(yù)棋期收益可脂能性的大畜小2衡量趕風(fēng)險的嘩數(shù)據(jù)：標(biāo)準(zhǔn)差（場正比）標(biāo)準(zhǔn)差/被期望值（枝正比）3針對風(fēng)巴險的決策嘩方法：決策樹法耗、決策表肝法4對不拐確定性己的決策守方法：小中取棗大法、狠大中取系大法、刺最小最托大后悔析值法。（二）草風(fēng)險分到析的目泡的1）預(yù)期維收益有多堪少，出現(xiàn)皮的可能性鴨有多大？2）相必對于目炮標(biāo)收益愈、融資仿成本或礙機(jī)會投滾資收益瞎來說，盞產(chǎn)生損隔失或超席過目標(biāo)桂收益的拜可能性片有多大折？3）預(yù)期洲收益的變意動行和離槐散型如何休？二房地產(chǎn)華投資的系蹈統(tǒng)風(fēng)險（一）慕通貨膨患脹風(fēng)險通貨膨直脹風(fēng)險甚又稱購恐買力風(fēng)蓮險，是指投怨資完成籌后所收另回的資遭金與初蘭始投入通的資金戲相比，直購買力鬼降低給蛋投資者戲帶來的另風(fēng)險（二）市虎場供求風(fēng)毒險市場供互求風(fēng)險是指投資殼者所在地刊區(qū)房地產(chǎn)回市場供求哪關(guān)系的變杰化給投資拴者帶來的倚風(fēng)險。（三）周酸期風(fēng)險周期風(fēng)險是指房地耗產(chǎn)市場的荒周期波動蛾給投資者頃帶來的風(fēng)工險。（四）變團(tuán)現(xiàn)風(fēng)險變現(xiàn)風(fēng)險是指急購于將商糊品兌換槍為現(xiàn)金震時由于丙折價而殊導(dǎo)致資男金損失盡的風(fēng)險也。（五）誘利率風(fēng)絮險一是導(dǎo)季致房地表產(chǎn)實(shí)際邁價值的天折損例如：現(xiàn)驕在有一物捉業(yè)，在將傾來的3年鹿內(nèi)每個月聾會收入一壟筆租金A筐則在利率們?yōu)閕的情蓮況下現(xiàn)在洪這宗物業(yè)桑的價值是驅(qū)多少？二是會挨加大投惠資者的夸債務(wù)負(fù)窗擔(dān)，導(dǎo)繩致還貸談困難例如：開亂發(fā)商甲貸舒款P萬元甘開發(fā)物業(yè)粗，在利率鋼為i的情創(chuàng)況下每月介要還款A(yù)味萬元。三利率撐提高還暮會抑制罷房地產(chǎn)疊市場上托的需求在數(shù)量，亦從而導(dǎo)傭致房地爪產(chǎn)價格拘下降。（六）收政策風(fēng)富險土地供煎給政策盾、地價包政策、攀稅費(fèi)政蝕策、住吹房政策安、價格忘政策、竹金融政鳴策、環(huán)膽境保護(hù)句政策（七）件政治風(fēng)厘險（八）妄或然損槽失風(fēng)險或然損失名風(fēng)險是指餅火災(zāi)、風(fēng)熊災(zāi)或其他噴偶然發(fā)生胸的自然災(zāi)刊害引起的窮置業(yè)投資劣損失三房地侮產(chǎn)投資江的個別架風(fēng)險（一）渠收益現(xiàn)劇金流風(fēng)婚險收益現(xiàn)弓金流風(fēng)猛險是指房地煎產(chǎn)投資項(xiàng)拴目的實(shí)際制收益現(xiàn)金科流未達(dá)到狐預(yù)期目標(biāo)真要求的風(fēng)癥險。（二）未詳來運(yùn)營費(fèi)攝用風(fēng)險未來運(yùn)營直費(fèi)用風(fēng)險是指物業(yè)臺實(shí)際運(yùn)營穩(wěn)費(fèi)用支出孩超過預(yù)期氣運(yùn)營費(fèi)用既而帶來的廁風(fēng)險。（三）資極本價值風(fēng)膽險預(yù)期資孤本價值叮和現(xiàn)實(shí)射資本價裁值之間絕的差異賢即資本沾價值的假風(fēng)險（四）比盯較風(fēng)險比較風(fēng)險輸又稱機(jī)會等成本風(fēng)險閑，是指投資貝者將資金緊投入房地溫產(chǎn)后，失往去了其他宮投資機(jī)會宴，同時也授失去了相換應(yīng)可能收拆益時，給毯投資者帶肝來的風(fēng)險漫。魚與熊謝掌不可眼兼得（五）時凈間風(fēng)險時間風(fēng)情險是指房剛地產(chǎn)投膛資中與圣時間和萬時機(jī)選躍擇因素顧相關(guān)的冷風(fēng)險。（六）糟持有期有風(fēng)險持有期風(fēng)拴險是指與物房地產(chǎn)投璃資持有時殖間相關(guān)的呀風(fēng)險四風(fēng)濕險對房地錢產(chǎn)投資決共策的影響（一）投棒資者根據(jù)漆不同類型氧房地產(chǎn)投句資風(fēng)險的夫大小，確下定相應(yīng)的秤目標(biāo)投資睡收益水平甚。例如：能承受較恨低風(fēng)險和已收益水平攤的長期投煩資者，通殼常選擇收麻益型房地桑產(chǎn)投資；能承受中裙等風(fēng)險和喚收益水平迎的投資者至，通常選辰擇收益加絨增值型房騎地產(chǎn)投資腹；能承受較兼大風(fēng)險，舌期望獲得際較高收益賓的投資者掛，選擇機(jī)抽會型房地醋產(chǎn)投資（二）投亦資者盡可座能規(guī)避、傳控制和轉(zhuǎn)臘移風(fēng)險隨堂練習(xí)1下列鎖不屬于沖投資特戲性的是盡（）伏。A．投資騙是一種有刻目的的經(jīng)回濟(jì)行為B．投資緊具有時間錦性C．投原資的目訊的在于共得到報島酬D．投資汽具有穩(wěn)定逝性2進(jìn)行便場地平率整、道秋路、給旨水、排是水、供黑電、供煙熱、通挎訊等工臨程所完肆成的投言資,屬計于（慢）。A．商品螞房建設(shè)投蜘資B．土地嚴(yán)開發(fā)投資C．其烈它投資D．其拔它開發(fā)壟投資3高爾夫柄球場屬于泉（）。A．居住言物業(yè)B．商用宣物業(yè)C．工業(yè)行物業(yè)D．特士殊物業(yè)4公寓計內(nèi)的租茶客希望舟獲得洗山衣服務(wù)算，那就序可以通桂過增加跨自助洗怒衣房、鈴提供出摩租洗衣水設(shè)備來戴解決這折一問題覺。這里桿指的是養(yǎng)房地產(chǎn)斤投資的偽（）促特性。A．固定廢性B．差異吐性C．適應(yīng)斧性D．相互勁影響性5政府在梢道路、公爐園、博物頂館等公共付設(shè)施方面燃的投資，皂能顯著地俯提高附近易房地產(chǎn)的哭價值。這堅里指的是淘房地產(chǎn)投照資的（叛）特性。A．固定壞性B．差異般性C．政策辦影響性D．相廟互影響薄性6按照積租客的們意愿及共時調(diào)整鼠房地產(chǎn)心的使用織功能，猴是房地營產(chǎn)投資卷中的（配）。A.橫相互影稼響性B.適警應(yīng)性C.不但一樣性D.爹保值性碗與增值速性7某投股資商預(yù)沫測到大申型公共宣設(shè)施的扎投資建寫設(shè)計劃網(wǎng)，并在嘴附近預(yù)凈先投資島，最后友取得巨質(zhì)大成功鼠，則該頭投資商觸利用的逆是房地慈產(chǎn)投資緊特性中竊的（謊）。A．政策默影響性B.專君業(yè)管理依籃賴性C.各奸異性D.秋相互影聯(lián)響性8某城袋市規(guī)劃輩將火車母站由該看城市的蘋A區(qū)遷腎至B區(qū)款，則B澇區(qū)的商倒業(yè)物業(yè)低投資將嫁會增加決，這主杯要是由捆于房地傭產(chǎn)投資香具有（混）。A.獎位置固張定性B.各晨異性C.適中應(yīng)性D.如相互影煩響性9(拳)淚的市場密最具潛秩力，投僻資風(fēng)險烈也相對濕較小。A.居意住物業(yè)B.商橋業(yè)物業(yè)C.工賞業(yè)物業(yè)D.出編租物業(yè)10房應(yīng)地產(chǎn)最扎重要的膠一個特炭性是（春）。A．位奔置固定憐性B．適本應(yīng)性C．各殃異性D．壽命客周期長11下夜列（饒）不屬放于投資組的特性挑。A．投聞資是一艱種有目群的的經(jīng)雜濟(jì)行為B．投鞋資具有夫時間性C．投資欣的目的在夾于得到報震酬D．投立資具有圈穩(wěn)定性12房地橡產(chǎn)的投資奧對象包括勵（）。A．房勻地產(chǎn)直