房地產(chǎn)項目投資講義

房地產(chǎn)項目投資分析

房地產(chǎn)市場調(diào)查與研究

1第一節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究概述房地產(chǎn)市場調(diào)研的概念運用科學(xué)的方法，有目的、有計劃、系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場狀況方面的各種情報資料，通過對過去與現(xiàn)代營銷狀況及動態(tài)性影響因素的分析研究，從而為房地產(chǎn)經(jīng)營者預(yù)測其未來發(fā)展、制定正確的決策提供可靠的依據(jù)。2第一節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究概述

房地產(chǎn)市場調(diào)查的作用●市場調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)確定正確的方向●市場調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)適時進行產(chǎn)品更新?lián)Q代●市場調(diào)查有助于項目投資者制定科學(xué)的銷售和生產(chǎn)計劃●市場調(diào)查有助于項目投資者實施正確的價格策略●市場調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)改善經(jīng)營，提高經(jīng)濟效益3第一節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究概述

市場調(diào)查研究的一般原則●準確性原則

●時效性原則●全面性原則

●針對性原則

●創(chuàng)造性原則

4第一節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究概述

房地產(chǎn)市場調(diào)查研究的誤區(qū)●輕視調(diào)研（市場太大了，做都做不過來，還調(diào)研干什么？）

●輕信調(diào)研（只要有調(diào)研，只要委托專業(yè)機構(gòu)做調(diào)研，一切都萬事大吉？）

●盲目調(diào)研

（不考慮實際需要，在不把握調(diào)研方向、不對調(diào)研方法進行把關(guān)的情況下貿(mào)然實施調(diào)研）

5第二節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查程序

房地產(chǎn)市場調(diào)查階段劃分

房地產(chǎn)市場調(diào)查階段準備階段實施階段分析和總結(jié)階段6第二節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查程序房地產(chǎn)市場調(diào)查的步驟一、準備階段二、實施階段三、分析和總結(jié)階段1.提出問題，確定目標2.初步情況分析（非正式調(diào)查）3.制定調(diào)查方案、計劃4.建立調(diào)查組織5.收集第二手資料6.收集第一手資料7.數(shù)據(jù)的分析與解釋8.編寫調(diào)研報告9.總結(jié)、反饋7第二節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查程序

房地產(chǎn)市場調(diào)查準備階段●提出問題，確定目標

●初步情況分析（非正式調(diào)查）●制定調(diào)查方案、計劃

8第二節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查程序

討論：調(diào)查什么？以南沙項目為例，明確調(diào)查的目的、范圍、方法等9第二節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查程序10第二節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查程序11第二節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查程序調(diào)研計劃表(示例)項目內(nèi)容調(diào)查目的為何要做此調(diào)查，需要了解些什么調(diào)查方法采用詢問法、觀察法或?qū)嶒灧ǖ日{(diào)查區(qū)域被調(diào)查者居住地區(qū)、居住范圍等調(diào)查對象、樣本對象的選定、樣本規(guī)模等調(diào)查時間、地點調(diào)查所需時間、開始日期、完成日期、地址等調(diào)查項目訪問項目、問卷項目（附問卷表）、分類項目等12第二節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查程序調(diào)研計劃表(示例)（續(xù)）項目內(nèi)容分析方法統(tǒng)計的項目、分析和預(yù)測方法等提交調(diào)查報告報告書的形式、份數(shù)、內(nèi)容等調(diào)查進度表策劃、實施、統(tǒng)計、分析、提交報告書等調(diào)查費用各項開支數(shù)目、總開支額等調(diào)查人員策劃人員、調(diào)查人員、負責(zé)人姓名和資歷等13第二節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查程序

房地產(chǎn)市場調(diào)查實施階段●建立調(diào)查組織

●收集第二手資料●收集第一手資料

14第二節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查程序樣本設(shè)計中幾個需要考慮的問題：1.調(diào)研總體調(diào)研總體又稱為母體，是指要調(diào)研的對象的總和。明確調(diào)研總體有助于保證抽樣的規(guī)范和樣本的合格。

2.樣本單位樣本單位就是抽樣的基本單元，有時是個人，有時是家庭，有時是公司。

3.抽樣框抽樣框是代表調(diào)研總體對象的樣本列表。

15第二節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查程序樣本設(shè)計中幾個需要考慮的問題：4.抽樣設(shè)計根據(jù)調(diào)研方法的不同而采取的不同抽樣技術(shù)，可分為隨機抽樣和非隨機抽樣。

5.樣本規(guī)模樣本規(guī)模是指所抽取的樣本量的多少。

16第二節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查程序

房地產(chǎn)市場調(diào)查分析和總結(jié)階段●數(shù)據(jù)的分析與解釋

●編寫調(diào)研報告●總結(jié)、反饋17第二節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查程序調(diào)研報告包括的主要內(nèi)容有：●調(diào)查目的、方法、步驟、時間等說明；●調(diào)查對象的基本情況；

●所調(diào)查問題的實際材料與分析說明；●對調(diào)查對象的基本認識，做出結(jié)論；●提出建設(shè)性的意見和建議；●統(tǒng)計資料、圖表等必要附件。18第三節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究的主要內(nèi)容

住宅市場調(diào)研

辦公樓市場調(diào)研

商業(yè)用房市場調(diào)研

19第三節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究的主要內(nèi)容

住宅市場調(diào)研

住宅市場特性：

1、住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)復(fù)雜，附帶相關(guān)因素較多

2、住宅的區(qū)位或地段、價格差異較明顯3、購買頻率較低、購買決策復(fù)雜

4、住宅市場與消費者的長期收入關(guān)系較為密切5、消費者的購買決策與融資機制相關(guān)6、住宅購買和持有決策與人們的資產(chǎn)組合狀況聯(lián)系密切20第三節(jié)拼房妖地產(chǎn)市營場調(diào)查勢研究的蛛主要內(nèi)昌容住宅市乓場調(diào)研住宅市場祝調(diào)研的關(guān)鍵點：1、地區(qū)池經(jīng)濟分拴析2、人口統(tǒng)匯計特征分查析（見美強國西雅圖縣研究報告侄）3、供求關(guān)最系分析（么三層次）4、價格央分析5、購買力否分析6、競爭分綁析7、產(chǎn)品分堪析21第三節(jié)終房鞠地產(chǎn)市隙場調(diào)查羊研究的虜主要內(nèi)娃容辦公樓市對場調(diào)研辦公樓鑄市場特性：1、與地區(qū)盈經(jīng)濟增長奧前景密切懷相關(guān)2、區(qū)位質(zhì)線量對辦公戀樓市場的住影響較大3、辦公樓曲沿重要交穗通線呈帶唉狀或在城米市中心區(qū)阻、次中心裝區(qū)塊狀分鴨布、集聚客效應(yīng)明顯4、辦公樓誼本身與客趙戶品質(zhì)的車一致性5、受交蹦通、通慮訊等基路礎(chǔ)設(shè)施暈配套情壟況的影射響22第三節(jié)館房地產(chǎn)句市場調(diào)查鏡研究的主擋要內(nèi)容辦公樓市懇場調(diào)研辦公樓桑市場調(diào)惰研的關(guān)鍵點：1、地區(qū)經(jīng)負濟分析2、產(chǎn)品宵分析3、市場港區(qū)分析4、需求駕分析5、供給士分析6、市場諒吸納速早度分析7、競爭分商析23第三節(jié)次房賓地產(chǎn)市賽場調(diào)查鏡研究的加主要內(nèi)圾容辦公樓蛾市場調(diào)葵研辦公樓萬市場調(diào)主研的注意事鋪項：1、研究魔方法選螺擇2、抽樣檢方法24第三節(jié)急房地產(chǎn)鵲市場調(diào)查顫研究的主里要內(nèi)容商業(yè)用梁房市場窮調(diào)研商業(yè)用房及市場特性：1、對商轉(zhuǎn)業(yè)用房層的需求俱是一種姻引致需贏求2、與地區(qū)序經(jīng)濟發(fā)展敵狀況密切貍相關(guān)3、與人口懷聚集度密群切相關(guān)4、受中冤等收入原家庭的研收入水劉平和需強求偏好浴影響較棵大5、受交通西狀況的影多響較大25第三節(jié)子房地產(chǎn)柳市場調(diào)查爽研究的主謙要內(nèi)容商業(yè)用做房市場昨調(diào)研商業(yè)用茫房市場宣調(diào)研的關(guān)鍵點：1、地區(qū)介經(jīng)濟分你析2、商業(yè)用妥房產(chǎn)品分炕析3、商業(yè)響經(jīng)營領(lǐng)稿域分析4、競爭看分析5、市場容竹量分析6、供求關(guān)鋸系分析7、商業(yè)用銀房盈利潛捉力分析26第三節(jié)仙房地產(chǎn)游市場調(diào)查塔研究的主閘要內(nèi)容商業(yè)用房檔市場調(diào)研商業(yè)用色房市場叼調(diào)研的注意事項：1、研究方也法選擇2、抽樣方縱法27第三節(jié)專房續(xù)地產(chǎn)市爛場調(diào)查繁研究的垮主要內(nèi)戰(zhàn)容市場環(huán)境梁調(diào)研●宏觀環(huán)光境調(diào)研●區(qū)域環(huán)債境調(diào)研●項目微夫觀環(huán)境靠調(diào)研28第三節(jié)曬房夜地產(chǎn)市管場調(diào)查茶研究的籠主要內(nèi)文容宏觀環(huán)布境調(diào)研經(jīng)濟環(huán)肚境政策環(huán)境人口環(huán)重境城市發(fā)展膠概況文化、行造業(yè)、技術(shù)漆等各種環(huán)壯境29第三節(jié)表房餐地產(chǎn)市多場調(diào)查準研究的跨主要內(nèi)幕容區(qū)域環(huán)境俊調(diào)研區(qū)域規(guī)添劃、景縫觀、交馬通、人弟口構(gòu)成交通條件胸研究影響區(qū)蠟域發(fā)展摸的其他鼻因素研班究（歷艘史、文偏化等）區(qū)域內(nèi)花總體價鋸格水平福與供求沒關(guān)系分時析30第三節(jié)樸房葉地產(chǎn)市藏場調(diào)查矮研究的掌主要內(nèi)秀容項目微源觀環(huán)境炸調(diào)研用地狀況悶及開發(fā)條朽件分析項目所尸在地周毅邊環(huán)境據(jù)分析（更主要針綢對配套稍設(shè)施情氏況、人口數(shù)撐量和素侵質(zhì)分析等）對外聯(lián)嚴系程度平、交通求組織分哭析31第三節(jié)摟房地產(chǎn)撤市場調(diào)查醬研究的主編要內(nèi)容消費者調(diào)蠶研●消費者的摩購買力水予平●消費者的戒購買傾向●消費者的蘋共同特性32第三節(jié)青房阻地產(chǎn)市廉場調(diào)查劫研究的返主要內(nèi)屯容消費者生調(diào)研要制解決的作幾個問者題：買家是誰(Wh摘o)？倒購買失者（Occu銅pant）買什么(Wh撐at)？柿購字買對象(Ob松jec爪t)為什么買(Wh斑y)？僑購買目瓣的(Obj沾ecti農(nóng)on)參與購買(Who肯m)？灶購買組陜織(Org喉aniz跌atio份n)什么時搜候買(Wh積en)購買時鳳機(Oc趙cas銅ion點s)在哪里詞買(Wh眾ere夫)？君購買地點(Out轉(zhuǎn)let)如何購買(Ho限w)？媽購買電行為(Ope彩rati帳on)33第三節(jié)按房地產(chǎn)建市場調(diào)查排研究的主采要內(nèi)容競爭樓繡盤調(diào)研（一類象是與所澡在項目勢處在同炮一區(qū)域軌的樓盤化；另一掛類是不番同區(qū)域境但定位屈相似的辱樓盤）●產(chǎn)品（區(qū)馳位、產(chǎn)品格特征、公嗓司組成、攤交樓時間籃等）●價格（搶單價、智總價、雨付款方煮式等）●廣告（售樓諸部、媒淚體、廣勤告投入習(xí)強度、招訴求點們等）●銷售情況挖（銷售率嶺、銷售順胖序、客戶稻群分析等淡）●物業(yè)管恐理（管建理內(nèi)容目、管理產(chǎn)情況、討管理費扒以及管智理公司來等）34第三節(jié)乳房地產(chǎn)披市場調(diào)查拾研究的主啄要內(nèi)容競爭對手線調(diào)研●確定調(diào)蹲研內(nèi)容●分析，監(jiān)評價競怖爭對手銀的優(yōu)勢貼與劣勢●為機構(gòu)未調(diào)整及勁開發(fā)戰(zhàn)懂略提供印準確依攝據(jù)35第四節(jié)近房地產(chǎn)需市場調(diào)查艷方法分類按調(diào)查目放的分類探測性脾調(diào)查、僑描述性略調(diào)查、典因果性塔調(diào)查、已預(yù)測性腹調(diào)查按調(diào)查范奸圍和對象濱分類全面普救查、重伏點調(diào)查忌、隨機混抽樣與板非隨機塊抽樣按調(diào)查資獅料的來源標分類收集第二舒手資料的仍案頭研究刃和收集第鑒一手資料菠的初級研棚究36第四節(jié)遣房地產(chǎn)點市場調(diào)查釘方法分類按調(diào)查目既的不同：探測性聯(lián)調(diào)查又稱非帽正式調(diào)什查。幫航助找出恐問題的鄰癥結(jié)所某在，然圓后再作摧進一步止研究，曠以明確哨調(diào)查對肆象，確忙定調(diào)查庫重點，呆選擇調(diào)過查方法忍，尋找膀調(diào)查時進機。回炸答的是樓“可以懲做什么線”的尿問題。描述性調(diào)招查指對確限定調(diào)查護的問題寸通過收熟集資料匪、做更影深入、耳更全面程的分析搖，確認哈問題真廣相，并刷對問題槍的性質(zhì)舌、形式病、存在洽、變化束等具體廉情況做繳出現(xiàn)象股性和本姿質(zhì)性的霜描述。今回答的取是“是騙什么”六的問舉題。因果性調(diào)胃查是對導(dǎo)致叮研究對象蠢存在或變當化的內(nèi)在宋原因和外驗部因素的隙相互聯(lián)系部和制約關(guān)漠系做出說否明，并對帖諸因素之到間因果關(guān)嘗系、主從眠關(guān)系、自模變量與因芳變量的關(guān)嘆系進行定暢量與定性輕的分析，圍指出調(diào)查哀對象產(chǎn)生廳的原因及析其形成的竄結(jié)果。回豪答的“為母什么”的索問題。預(yù)測性禍調(diào)查是在經(jīng)巖過調(diào)查號研究的堆基礎(chǔ)上挖，對市縣場的發(fā)女展趨勢跑及其未徹來變遷黨形態(tài)、即變遷原鼠因、變聲遷時間嗚進行估杜算、預(yù)戲測?；貛X答的是粉“將來城怎么樣步”的問孟題。37第四節(jié)撓房減地產(chǎn)市窯場調(diào)查設(shè)方法分販類按調(diào)查循范圍和違對象不浪同：全面普馳查全面普牲查是指廣對調(diào)查抓對象總裝體所包襯含的全廢部單位椅無一例姻外地逐儲個進行璃調(diào)查。重點調(diào)查在調(diào)查班對象中努選擇一牲部分對砍全局具艦有決定小性作用猾的重點討單位所嚇進行的張調(diào)查。隨機抽貝樣是從母體壓中任意抽度取樣本，熱根據(jù)調(diào)查侄樣本空間之的結(jié)果來烏推斷母體罷的情況。鑼（簡單隨聰機抽樣、骨分層隨機益抽樣、分弓群隨機抽番樣）非隨機抽篇樣是指市排場調(diào)查剝?nèi)藛T在沒選取樣潑本時并勞不是隨疏機選取被，而是惜先確立請某個標長準，然眉后再選木取樣本銷，這樣歡，每個室樣本被名選擇的夏概率并怖不是相蘿等的。軍（任意鼓抽樣、緩判斷抽困樣、配痕額抽樣獻）38第四節(jié)邪房地產(chǎn)坐市場調(diào)查贏方法分類隨機抽陶樣簡單隨機蜂抽樣使用隨機斥選擇的方友法，保證狐總體中的權(quán)每一個成怖員被選中認的機會都伏相同。分層隨機餃抽樣即對整供體按某被種特征瘡（如年陪齡、收朽入、職戀業(yè)等）售分組（紀分層）果，然后子從各組搖（層）碼中隨機部抽取一燈定數(shù)量規(guī)的樣本筑。分群隨惡機抽樣即將總仔體按一嬌定特征影分成若千干群體顛，隨機剖抽取其僅中一部肥分作為畜樣本。39第四節(jié)響房地產(chǎn)危市場調(diào)查超方法分類隨機抽欄樣分層隨培機抽樣Vs分群隨機卸抽樣分群抽樣村是將樣本忠總體劃分歇為不同群泰體，這些參群體間性伏質(zhì)相同，挪然后再將燙每個群體減進行隨機杜抽樣，這便樣，每個凍群體內(nèi)部山存在性質(zhì)頓不同的樣野本，即“群間也差別小鑄，群內(nèi)初差別大吼”；分層抽甲樣則是哲將樣本捆總體劃躺分為幾揮大類，跳這幾大蓋類之間贊是有差尤別的，呼每一類捕則是由僵性質(zhì)相基同的樣鐵本構(gòu)成榆。即“層間差偷別大，層繡內(nèi)差別小首”。40第四節(jié)閑房紋地產(chǎn)市菠場調(diào)查錫方法分錘類非隨機嗎抽樣任意抽浮樣又稱偶螞遇抽樣伸，即市燈場調(diào)查勇人員根囑據(jù)最方奮便的時億間、地貍點，在緞?wù){(diào)研對重象范圍柏內(nèi)任意妖選擇一駕定數(shù)量候的樣本西進行調(diào)煉查。判斷抽騰樣又稱目皇的抽樣葵，即市典場調(diào)查祖人員根付據(jù)自己匆的主觀隨意愿、蘿經(jīng)驗和幼知識，恰從總體逐中選擇的具有典僻型代表帥性樣本省作為調(diào)亮查對象堡的一種衡抽樣方藥法。配額抽樣首先將總嗽體中的所鬧有單位按挎一定的標飛志分為若憐干類（組仰），然后知在每個類值（組）中嘉用任意抽殿樣或判斷盜抽樣方法惰選取樣本類單位。采用配撿額抽樣茂，事先過要對總奪體中所薄有單位心按其屬止性、特乎征分為粒若干類尋型，然斧后按各航個控制秩特征分斯配樣本勺數(shù)額。41第四節(jié)駛房然地產(chǎn)市薦場調(diào)查冷方法分劣類按調(diào)查資擱料來源的智不同：案頭研究又稱為二段手資料研潤究，是指某利用第二妥手資料來值進行部分鳥或全部的貸研究工作綢。初級研究又稱為殿第一手闖資料的紅研究。址必須在噴制訂詳晨細的調(diào)峰查方案獵的基礎(chǔ)廚上，由帽調(diào)查人認員通過笑訪問、真實驗或聞觀察方礙法來獲蟻取資料里。1.觀察鋪法（如直香接觀察數(shù)、親自旗經(jīng)歷、沸痕跡觀醒察、行租為紀錄造等）2.實驗陽法3.詢問法（如小摘組座談叛法、深鄙度訪談藏法、投板影技法胖、面訪曲調(diào)查法蔬、電話調(diào)魄查法、郵寄調(diào)燃查法等）（注意每拼種方法的僚定義、應(yīng)膏用范圍和專優(yōu)劣）參蹤蝶見教材p120飛-12442第四節(jié)捎房木地產(chǎn)市炕場調(diào)查壟方法分或類按調(diào)查結(jié)鹿果的不同皂性質(zhì)分類參：定性研究傳遞了一畢種看法或級直覺，可浮以為定量肺研究提供尖作進一步砌深入探索覺的關(guān)鍵性盲信息，為傘定量調(diào)研億指明方向縮慧?？煞譃槠街苯诱{(diào)研圈和間接調(diào)援研兩種。定量研究定量研究蛙的方法主醬要包括詢仗問法中的并入戶面訪孤調(diào)查、郵礦寄調(diào)查、炮電話調(diào)查襖、留置問醫(yī)卷以及實浩驗法等。43第五節(jié)舉房地產(chǎn)摧市場調(diào)查淹問卷設(shè)計問卷功能能將所要燙調(diào)查的問脈題明確地瘋傳達給被恨調(diào)查者；設(shè)法取屢得對方?jīng)Q合作，誕最終取紅得真實魂、準確木的答案夸。問卷設(shè)計宵原則●目的性還原則：要求在侄問卷設(shè)旺計時重靈點突出●可接受前性原則鐮：要能地薯比較容星易地讓布被調(diào)查遲者接受●順序性奶原則：要講究紹問卷的習(xí)排列順青序，使碎問卷條協(xié)理清楚●簡明性閘原則:內(nèi)容要簡怖明、調(diào)查仗時間要簡漢短、形式使要簡明易不懂、易談●匹配性原士則：要使被填調(diào)查者責(zé)的回答廢便于進辨行檢查賭、數(shù)據(jù)擦處理和飲分析44第五節(jié)乎房地產(chǎn)方市場調(diào)查丑問卷設(shè)計問卷的更一般結(jié)嗓構(gòu)●問卷標齡題●問卷后說明●被訪住者基本情域況●調(diào)查主題指內(nèi)容●編碼●作業(yè)證明門的記載（參見教歐材P126頁）45第五節(jié)梳房地產(chǎn)摧市場調(diào)查兄問卷設(shè)計調(diào)查問春卷的提矩問形式●封閉式插提問封閉式軋?zhí)釂柺桥炛甘孪扰幸言O(shè)計浸出了問責(zé)題的各穩(wěn)種可能增的答案毫，被調(diào)苦查對象鏈只要或逼只能從囑中選擇深一個或撿幾個現(xiàn)件成答案伴的提問歲方式。田這種提赴問方式行便于統(tǒng)齊計，但池回答的錦伸縮性牧較小。46第五節(jié)閑房地產(chǎn)擔(dān)市場調(diào)查丹問卷設(shè)計調(diào)查問印卷的提悉問形式●封閉式郵提問（猶續(xù)）二項選露擇法：提出一個測問題，僅繼有兩個答反案可供選魔擇。例：“請挎問您是否性打算在近苗年內(nèi)購房隨？”是（）否（）多項選貸擇法：提出一翁個問題坡，給出衣兩個以貴上的答改案，被餅調(diào)查對燦象可從爐中任選悠一項或昨幾項作縣為回答留。例：“請問您探打算購買滑的住宅類愚型是什么輩？”（單叔選）多層住宅賓（6層或以酸下），更沒有電紋梯（）多層住尤宅（6層或以被下），默有電梯（）小高層浴住宅（芬約8—10層）（）高層住宅昏（超過1佳0層）廊（糞）47第五節(jié)攝房俱地產(chǎn)市施場調(diào)查潛問卷設(shè)婚計調(diào)查問卷湊的提問形堅式●封閉式限提問（桶續(xù)）程度評定輩法：對提出的付問題，給臨出程度不槐同的答案羨，被調(diào)查頓對象從中腸選擇同意持的一個做掀出回答。例：“懸在購買腳商品房剝時，您豬認為品墓牌得重三要性如紅何？”很重要濤（馬）較重要塔（震）一面般棍（在）不太重要亭（去）很不重要槽（）48第五節(jié)芹房地產(chǎn)乘市場調(diào)查筐問卷設(shè)計調(diào)查問疼卷的提鈴問形式●封閉式糞提問（亂續(xù)）語意差元別法北：列出兩憲個語意持相反的叢詞，讓倉被調(diào)查快對象做傘出一個債選擇。例：“請氧問您對XX花園小堅區(qū)的看霧法如何舌？”（端每對只泡選1個個）建筑新穎軍（炭）慌建蜂筑風(fēng)格陳氣舊（通）品味高脾（敢）慨品味低劃（浙）戶型設(shè)躲計合理比（轉(zhuǎn)）哨戶型設(shè)攔計不合蹦理（致）價格合計理（）價格偏完高（）49第五節(jié)桑房籃地產(chǎn)市忙場調(diào)查雙問卷設(shè)辰計調(diào)查問柴卷的提廁問形式●開放式娛提問開放式體提問是梨指對所減提出的附問題，醉回答沒筒有限制哪，被調(diào)襲查對象配可以根勸據(jù)自己薪的情況萍自由回怨答。此傾種提問糧方式，曾答案不六惟一，里不易統(tǒng)燥計，不墻易分析迫。50第五節(jié)忘房地產(chǎn)泡市場調(diào)查賠問卷設(shè)計調(diào)查問歉卷的提友問形式●開放式夫提問（粒續(xù)）自由式螞：被調(diào)查快對象可議以不受米任何限狗制回答它問題。例：請給丈出給您印威象最深刻極的一個房竹地產(chǎn)廣告泡（潤）。語句完腐成式：提出一個久不完整的齡句子，由鄉(xiāng)豐被調(diào)查對拋象完成該驕句子。例：如智果您欲話購房，竭您購房營的主要采理由是。字眼聯(lián)近想式：調(diào)查人員思列出一些滅詞匯，每慶次一個，癥由調(diào)查對倉象說出或剛寫出他所繩聯(lián)想到的貞第一個詞兆。例：當您蘿聽到以下怒詞句時，患首先會想拉到什么？麗江花扁園（）祈福新村規(guī)（）碧桂嘴園（幟）51第五節(jié)混房腔地產(chǎn)市惡場調(diào)查把問卷設(shè)另計調(diào)查問徹卷的提梯問形式●開放式提獎問（續(xù)）順問式：要求被月調(diào)查對池象根據(jù)帥自己的腰態(tài)度來止評定問礙題的順碰序。例：購房物時您所看或中的因素嶄依次為（姨請根據(jù)您切認為的重殖要程度分縣別標上序桑號）地段訪（并）價格滑（濟）配套慣（爛）環(huán)境（睡）設(shè)計列（香）服務(wù)（湖）品牌奮（強）其他：巾___德___喘___訊(取)52第五節(jié)仍房地產(chǎn)知市場調(diào)查某問卷設(shè)計調(diào)查問戒卷的提貿(mào)問形式●開放式己提問（脆續(xù)）過濾法課：又稱“章漏斗法媽”，是溝指最初術(shù)提出的關(guān)問題較甚為廣泛慣，離主譯題較遠卷，再根俘據(jù)調(diào)查蘇者回答蓄的情況穴逐漸縮許小提問敞范圍，析最后有始目的地竊引向要淺調(diào)查的衰某個專必題性問凱題。例：請賤問您近講年內(nèi)打侄算購房兔嗎？是（攀）綠否沙（棉）如果是糧，您打喇算購買樣住宅的孟建筑面省積為：站___竿___格___53第五節(jié)桂房拐地產(chǎn)市羞場調(diào)查姨問卷設(shè)養(yǎng)計問卷設(shè)背計中應(yīng)猴注意的幟幾個原登則●原則1：避免使份用術(shù)語刪和縮略食語例：你是帳否認為現(xiàn)情在房地產(chǎn)舅開發(fā)企業(yè)播的DCR普遍過挽低？●原則2：避免用夸不確切黨的詞或燭指代不包清的詞例：你最近是否打妨算購買秧新房子錄？你在哪里出生？●原則3：避免帶有吵偏見的提甲問例：你是康否認為開巖發(fā)商應(yīng)該存降低高昂的房價？54第五節(jié)窮房地產(chǎn)拌市場調(diào)查休問卷設(shè)計●原則4：避免雙鞋向問題例：你是彈否打算明戰(zhàn)年賣掉現(xiàn)在鞭居住的房觀子，再購買一個房咸子呢？●原則5：避免帶有憑導(dǎo)向性的賓問題例：很多專家腐都認為上海的房屢價超出了握正常水平寺，你同意惑嗎？●原則6：避免串提出超浴越被調(diào)妹查者回掩答能力舊的問題例：你幼家去年在買菜上一共花了多羽少錢？55第五節(jié)絮房糖地產(chǎn)市額場調(diào)查伯問卷設(shè)依計●原則7：避免擴使用雙半重否定糊的問題例：物駝業(yè)管理斑維修基嘉金的使賊用不需要獲得業(yè)主旁大會的同狹意，你同曾意嗎？①同意②不同意●原則8：避免不平茅衡或重復(fù)也的問答范壁疇例：你認寇為房地產(chǎn)紋投資分析守教師的授集課水平如線何？①非常出毀色②很好③令我滿意④一般56第五節(jié)壞房基地產(chǎn)市禁場調(diào)查妖問卷設(shè)鋼計問卷設(shè)貍計中應(yīng)瞞注意的鬧其他問逝題問題