10月21日西安怡景華庭項(xiàng)目提報(bào)

房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！?2021房地產(chǎn)營(yíng)銷籌劃大全?，QQ：1053527879我們的理念：2021北京別墅最具推動(dòng)力營(yíng)銷機(jī)構(gòu)2007北京地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)十大最具影響力品牌企業(yè)2007年中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)十大影響力品牌2007西安最具合作價(jià)值代理行2007年陜西優(yōu)秀地產(chǎn)籌劃代理機(jī)構(gòu)1996～2006十大地產(chǎn)代理行我們的榮譽(yù)：我們的歷程：我們的團(tuán)隊(duì)：總經(jīng)理劉強(qiáng)2004年加盟北京誠(chéng)必達(dá)機(jī)構(gòu)，主要負(fù)責(zé)西安分公司的組建工作，并負(fù)責(zé)誠(chéng)必達(dá)機(jī)構(gòu)西安公司的管理運(yùn)營(yíng)和市場(chǎng)拓展工作，為誠(chéng)必達(dá)機(jī)構(gòu)成功開拓西安房地產(chǎn)市場(chǎng)做出了卓越奉獻(xiàn)。先后操盤過(guò)的工程有曲江六號(hào)、楓林一號(hào)、和平號(hào)、金泰假日花城、天鵝湖等知名工程。營(yíng)銷總監(jiān)王健在沿海地區(qū)從事與房地產(chǎn)相關(guān)的工作近16年，期間從事過(guò)銷售、籌劃和公司管理，經(jīng)歷過(guò)住宅、公寓、寫字樓、別墅、商業(yè)多種物業(yè)的銷售和租賃，對(duì)產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)、籌劃、測(cè)繪、銷售、交房等各環(huán)節(jié)均有豐富的房地產(chǎn)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)。2021年加盟西安誠(chéng)必達(dá)公司，主要負(fù)責(zé)西安公司各個(gè)代理籌劃工程的營(yíng)銷工作。先后操盤過(guò)的工程有金泰假日花城、天鵝湖、長(zhǎng)征陽(yáng)光365等知名工程。我們的團(tuán)隊(duì)：籌劃總監(jiān)劉玉峰1998年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，從業(yè)12年，曾經(jīng)主持、參與多個(gè)工程的營(yíng)銷工作，涉及住宅、商業(yè)、酒店、公寓等多種業(yè)態(tài)。有過(guò)在代理商以及開展商的較為全面的工作經(jīng)驗(yàn)。2021年加盟誠(chéng)必達(dá)西安公司，負(fù)責(zé)主持籌劃中心的工作。高級(jí)籌劃師莫欣2005年入行，近5年的北京房地產(chǎn)籌劃工作經(jīng)驗(yàn)，先后參與過(guò)北京易郡、北京優(yōu)筑、北七家國(guó)際商業(yè)港、大連合生江山帝景、煙臺(tái)奧林峰情、唐山尚唐國(guó)際、公園1號(hào)等多個(gè)商業(yè)住宅工程籌劃工作；對(duì)產(chǎn)品市場(chǎng)、定位、設(shè)計(jì)、籌劃、推廣、銷售等各環(huán)節(jié)均有豐富的房地產(chǎn)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)。2006年加盟誠(chéng)必達(dá)機(jī)構(gòu)，同年加盟西安誠(chéng)必達(dá)，現(xiàn)階段主要負(fù)責(zé)西安分公司各個(gè)代理籌劃工程的籌劃工作。風(fēng)云際會(huì)下的突圍〔正文〕誠(chéng)必達(dá)機(jī)構(gòu)2021年10月21日謹(jǐn)呈：佳龍地產(chǎn)Part1｜命題Part2｜圈層Part3｜破題Part4｜市場(chǎng)Part5｜形而上-品牌的拔升Part6｜形而下-產(chǎn)品的選擇Part7｜開展Part8｜評(píng)估Part9｜附錄Part1命題西安/咸陽(yáng)/灃渭——從城市到區(qū)域的解讀歷史：千年帝國(guó)東方古都

中國(guó)13朝古都，世界四大古都之一文化：絲綢之源盛世唐風(fēng)絲綢之路東方發(fā)源地，大唐燦爛文化之光本工程雙城之間的“黃金切割點(diǎn)〞,一體化的“發(fā)動(dòng)機(jī)〞。灃渭新區(qū)，作為西安、咸陽(yáng)兩座城市之間的一片熱土。在打造西咸一體化國(guó)際大都市的目標(biāo)指引下，散發(fā)勃勃生機(jī)。大型經(jīng)濟(jì)圈的設(shè)立與規(guī)劃的利好，形成土地價(jià)值高地；房地產(chǎn)的開發(fā)也因之而受到追捧；灃渭板塊的開發(fā)轉(zhuǎn)型，正是在此背景之下的一個(gè)突變。一片充滿生機(jī)的熱土一個(gè)雄心勃勃的企業(yè)云集眾多的開展商風(fēng)云際會(huì)如何突圍命題的困擾Part2圈層

隨著城市變化的日益加速及交通的改建，西安正在向一個(gè)國(guó)際化大都市轉(zhuǎn)變，區(qū)位的特性使我們具備了吸引客戶的因素，但是，我們的客戶在哪里？

西安？OR咸陽(yáng)？原的城市心理線新的城市心理線未來(lái)的城市心理線高新區(qū)灃渭新區(qū)三環(huán)西咸一體化帶來(lái)的城市心理線西移城市房?jī)r(jià)圈層梯隊(duì)的已根本形成，

房?jī)r(jià)的高速提升促使總價(jià)承受能力弱的客群向城市外圍尋求居住空間；

傳統(tǒng)“城西〞界域必然向三環(huán)外推進(jìn)二環(huán)內(nèi)環(huán)三環(huán)以城墻為界域的第一圈層普遍均價(jià)：8000-10000元/平米二環(huán)到三環(huán)的第三圈層普遍均價(jià)：6500-7500元/平米三環(huán)外第四圈層普遍均價(jià)4500-5500元/平米城墻到二環(huán)第二圈層普遍均價(jià)：7000-8000元/平米地鐵的修建使得交通可及性問(wèn)題得到了解決。

城市西進(jìn)的步伐再進(jìn)一步的加快。鏈接：地鐵2號(hào)線將于2021年年底建成通車；地鐵1號(hào)線將于2021年建成通車，于2021年1號(hào)線延伸段可到達(dá)人民路；距項(xiàng)目1.5公里高房?jī)r(jià)的擠壓，高性價(jià)比的社區(qū)開發(fā)，尤其是品牌大盤的進(jìn)駐，吸納了大量置業(yè)者的關(guān)注，促使在三環(huán)外的灃渭新區(qū)，形成了新的購(gòu)房熱點(diǎn)片區(qū)，“新城西〞的誕生是必然陽(yáng)光上林城奧園Part3破題城市進(jìn)程眾所周知，西咸一體化之難，在于政府與政府之間的博弈。再去討論灃渭新區(qū)的價(jià)值沒(méi)有意義。問(wèn)題在于：灃渭什么時(shí)候成為一個(gè)既是西安的又是咸陽(yáng)的核心圈？從城市化進(jìn)程的規(guī)律，從城市肌理的傳承與開展，從歷史到現(xiàn)代到未來(lái)的預(yù)期，無(wú)論還有什么，灃渭新區(qū)，都承擔(dān)著這個(gè)城市重要的一個(gè)使命。城市化初期城市化擴(kuò)張期城市化完善階段政府破題由省上親自出面成立的“西安灃渭新區(qū)管委會(huì)〞已經(jīng)為這一難題解決了最關(guān)鍵的一步?！耙怀?、兩帶、三鎮(zhèn)、四區(qū)〞的規(guī)劃布局為后期的全面開發(fā)翻開了局面。產(chǎn)品上破適應(yīng)于西安市高房?jī)r(jià)擠壓下在城市外沿尋找居住地的70、80人群；適應(yīng)于咸陽(yáng)市向往大都市生活的改善型居住人群；適應(yīng)于具備投資眼光的投資型人群；景觀上破耳聽為虛，眼見為實(shí)，實(shí)景的打造是破題的必要手段；新技術(shù)上破現(xiàn)在的房產(chǎn)不僅僅是滿足于居住需求，而且要滿足更高層次的舒適需求，新風(fēng)系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、太陽(yáng)能等新技術(shù)的運(yùn)用是沖破區(qū)域限制的必要條件；Part4市場(chǎng)市場(chǎng)背景與價(jià)值空間本案所處片區(qū)國(guó)際大都市未來(lái)核心區(qū)品牌大盤相繼進(jìn)入價(jià)格開展空間大吸納客戶能力大工程土地價(jià)值增長(zhǎng)空間大工程投資前景巨大工程客戶群體范圍橫跨西咸初案價(jià)格評(píng)估4500至5000元/M2上漲空間插位策略市值空間城市動(dòng)力確定價(jià)格平臺(tái)5500至6000元/M2依據(jù)價(jià)值定位形象制高客群通路營(yíng)銷革命客戶鎖定——西安圈層咸陽(yáng)客戶外埠市場(chǎng)核心次要游離繞城圈層內(nèi)客戶咸陽(yáng)客戶外埠購(gòu)房群體城市開展空間擠壓升值潛力以及周邊拆遷戶客群舒適型居住大都市格局影響群體投資型客戶客戶

物理指標(biāo)精神層面

住宅目標(biāo)客群

區(qū)域環(huán)境配套家庭結(jié)構(gòu)主力戶型面積總價(jià)能力1T2產(chǎn)品西安為主；咸陽(yáng)為輔；輻射周邊；注重區(qū)域發(fā)展?jié)摿Γ螽a(chǎn)品性價(jià)比高，環(huán)境良好。關(guān)愛(ài)家人，關(guān)注子女教育，對(duì)生活配套，教育配套有較高的要求三口之家三室110-140㎡60-80萬(wàn)元1、社會(huì)精英，高文化及審美情趣；2、思想和消費(fèi)早已趨于西化生活；3、品質(zhì)對(duì)于他們不僅是享受與社會(huì)認(rèn)同的體現(xiàn)，更重要的是品位上的滿足,身心的和諧與寧?kù)o…4、置業(yè)經(jīng)驗(yàn)不足，對(duì)價(jià)格的敏感度高，注重“高性價(jià)比”帶來(lái)的優(yōu)勢(shì)；1T4產(chǎn)品二口之家二室80-95㎡45-60萬(wàn)元

公寓目標(biāo)客戶群

區(qū)域來(lái)源目的主力客戶群西安投資經(jīng)驗(yàn)豐富，對(duì)區(qū)域的增值潛力有較強(qiáng)的判斷力。希望通過(guò)投資不僅僅是獲得物業(yè)增值收益，同時(shí)對(duì)租金收益有一定要求次主力客戶群咸陽(yáng)投資經(jīng)驗(yàn)相對(duì)較弱，更看重眼前的租金收益，對(duì)未來(lái)的判斷力較弱。本案客戶群分析表Part5形而上

一個(gè)傳統(tǒng)而又現(xiàn)代的城市

一個(gè)充滿文化交融的城市西安灃渭政府追求的是傳承與新晉的共生丟棄傳統(tǒng)談灃渭，是錯(cuò)誤；屏棄新晉講傳統(tǒng)，是落后灃渭他們眷戀繁華都市又渴望休閑與自然客戶的居住追求是什么？然而在這里自然稀缺在這里休閑失色用什么表達(dá)他們的價(jià)值？怎樣來(lái)承載他們的夢(mèng)想？他們眷戀繁華都市又渴望休閑與自然我們精心構(gòu)建了在這個(gè)古老城市最富激情與夢(mèng)想的地方ART-DECO風(fēng)情-新都市主義示范區(qū)ART-DECO風(fēng)情——首次引入?yún)^(qū)域高層建筑，營(yíng)造別樣風(fēng)景新都市主義——開創(chuàng)世紀(jì)大道“新都市〞的先河，建立新的產(chǎn)品體系示范區(qū)——?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品體系+風(fēng)情營(yíng)造，平價(jià)社區(qū)的楷模，高層社區(qū)的標(biāo)桿佳龍·怡景華庭新界佳龍與此同時(shí)，工程的開發(fā)節(jié)奏為我們提供了品牌的開展契機(jī)增長(zhǎng)極區(qū)域＋產(chǎn)品高地灃渭新區(qū)，大西安戰(zhàn)略熱點(diǎn)區(qū)域重構(gòu)與提升工程品牌高度形成一東一西兩翼齊飛的格局帶動(dòng)整個(gè)佳龍品牌的開展怡水花園：濱水社區(qū)怡景華庭：新都市公司品牌建議線下：線中：線上：完成兩個(gè)工程的開發(fā)運(yùn)做，完善品牌體系；“短、平、快“的實(shí)現(xiàn)工程銷售，收獲利潤(rùn)與經(jīng)驗(yàn)；提升公司知名度、塑造“佳龍〞企業(yè)品牌和“怡〞字系列工程品牌，在推廣中將佳龍放在工程名稱之前，形成“佳龍?怡水花園〞、“佳龍?怡景華庭〞；Part6形而下工程概念規(guī)劃的原那么性建議：

1.尊重

尊重西安特有的秦、漢、唐盛世文化及園林風(fēng)韻；

尊重工程周邊的整體規(guī)劃及灃渭新區(qū)整體的規(guī)劃理念。

2.傳承

傳承歷史文化特性,選擇性應(yīng)用特有文化元素;

3.創(chuàng)新

在傳承文化的根底上，制造“新絲路風(fēng)格〞，融合國(guó)際化視野以創(chuàng)新〔不局限在一種風(fēng)格上的創(chuàng)新〕。

工程產(chǎn)品風(fēng)格思考：

給予一個(gè)“ART-DECO產(chǎn)品〞的概念，

一是在工程主題文化上拔升；

二是在產(chǎn)品塑造上留下足夠筆墨空間。

ART-DECO，建筑風(fēng)格強(qiáng)調(diào)建筑物的高聳、挺拔，給人以拔地而起、傲然屹立的非凡氣勢(shì)，表達(dá)出技術(shù)革新所帶來(lái)的不斷克服地心引力而到達(dá)新的高度，表達(dá)出不斷超越的人文精神和力量。通過(guò)新穎的造型、艷麗奪目的色彩以及材料的運(yùn)用，成為一種摩登藝術(shù)的符號(hào)。本案功能板塊及配套居住及投資功能板塊非居住功能板塊〔配套板塊〕板式住宅板點(diǎn)結(jié)合住宅國(guó)際公寓新天地商業(yè)街區(qū)社區(qū)配套區(qū)域配套全功能鄰里中心藍(lán)圖功能板塊詳情——居住板塊描述板塊預(yù)估：社區(qū)總?cè)丝诩s在0.7—0.8萬(wàn)人，總建面31.2萬(wàn)組團(tuán)組團(tuán)1組團(tuán)2組團(tuán)3功能高尚社區(qū)高尚社區(qū)高層國(guó)際公寓建筑面積（平米）6787894943102494配比25.58%35.78%38.63%功能板塊詳情——社區(qū)配套面積建議〔總建面2.8萬(wàn)方〕服務(wù)范圍服務(wù)人口建議面積具體功能描述全功能鄰里中心（社區(qū)集中商業(yè)、集中金融、集中電信、通信、集中醫(yī)療等服務(wù)機(jī)構(gòu)）整個(gè)社區(qū)3-4.5萬(wàn)人商業(yè)（含金融、通信等服務(wù)）10000社區(qū)集中消費(fèi)中心（鄰里中心）3000售樓部，歸屬于社區(qū)中心人居組團(tuán)板塊1便捷配套各自居住組團(tuán)板塊2000-3300人2000-3000包括社區(qū)商業(yè)、幼兒園人居組團(tuán)板塊2便捷配套20000-30000人8000—10000包括社區(qū)商業(yè)、幼兒園、會(huì)所外立面建議住宅外立面建議建筑外立面－－細(xì)節(jié)＼時(shí)尚＼品質(zhì)在產(chǎn)品創(chuàng)新上尋求突破單元入戶大堂的設(shè)置入戶大堂建議在產(chǎn)品創(chuàng)新上尋求突破挑高陽(yáng)臺(tái)及空中花園的設(shè)計(jì)外立面細(xì)節(jié)建議——陽(yáng)臺(tái)以鋼琴鍵盤為靈感設(shè)計(jì)的立面——萊安意境具有濃郁后現(xiàn)代風(fēng)格的琴型立面。公寓外立面建議戶型建議1T2戶型建議約140平米門廳設(shè)計(jì)，空間過(guò)度自然，方便實(shí)用。大型落地飄窗，寬敞明亮。超大觀景陽(yáng)臺(tái)，實(shí)惠實(shí)用。多功能房設(shè)計(jì)，靈活多變，滿足需求。廚房U型布局，操作臺(tái)水槽布局合理，儲(chǔ)藏空間大。1T4戶型建議一步式陽(yáng)臺(tái)入戶花園空中花園拐角飄窗入戶花園緊湊型戶型價(jià)值提升點(diǎn)：買一房，得兩房；買兩房，得三房；圖例：特性化設(shè)計(jì)——陽(yáng)臺(tái)；通過(guò)增加陽(yáng)臺(tái)的面積，豐富實(shí)用功能，增加室內(nèi)趣味，同時(shí)給客戶以實(shí)惠；使用功能一健身房使用功能二臥室只計(jì)算一半面積公寓戶型建議可分可合的自由組合空間設(shè)計(jì)

戶型面積以50——70平米為主公寓戶型建議圖中藍(lán)色局部為大型外立面結(jié)構(gòu)平臺(tái)，此局部可作為外立面裝飾局部，同時(shí)在交房后可作為陽(yáng)臺(tái)使用。景觀建議園林空間的營(yíng)造——“內(nèi)外兼收〞社區(qū)內(nèi)部景觀營(yíng)造借自身景觀營(yíng)造，提升內(nèi)部用地的價(jià)值，表達(dá)工程的均好性及整體環(huán)境；各組團(tuán)內(nèi)部營(yíng)造具有差異的園林景觀，獨(dú)立舒適的組團(tuán)園林增加居住者的歸屬感。園林空間的營(yíng)造——休閑主題園林園林中融入休閑渡假的感覺(jué)通過(guò)園林小品、雕塑等傳達(dá)出休閑渡假的氣氛?qǐng)@林風(fēng)格與建筑風(fēng)格相輔相成，共同營(yíng)造休閑的生活空間

通過(guò)設(shè)置一定的連接水系及循環(huán)系統(tǒng)連接成為一個(gè)完整的社區(qū)水系景觀系統(tǒng)；在一些位置相應(yīng)地采用木棧道、飄臺(tái)等設(shè)計(jì)，以增強(qiáng)社區(qū)規(guī)劃的公共親水性；園林空間的營(yíng)造——水景系統(tǒng)的構(gòu)成：各種類型的路段，用卵石、花崗石、廣場(chǎng)磚、花園磚、石板等各種材質(zhì)鋪砌；如健身道、游戲道、步行道、欣賞區(qū)，通過(guò)材質(zhì)變化來(lái)劃分各類型的活動(dòng)區(qū)域；使道路具備實(shí)用功能和裝飾功能；園林空間的營(yíng)造——地面的鋪裝及區(qū)域劃分：園林空間的營(yíng)造——燈光和背景音樂(lè)

燈光：主入口燈光的分布密集一些，園林小品、噴水池要求燈光明亮一些，樹間有照明燈光，草坪中有草坪燈、庭院燈、道路燈。音樂(lè)：分段設(shè)置室外音響，配合局部水景，造成環(huán)境背景音樂(lè)。新技術(shù)建議新風(fēng)系統(tǒng)全天候自動(dòng)新風(fēng)系統(tǒng)，不用開窗換氣，通風(fēng)效果更好?？萍甲≌瓡?huì)消音的建筑，保證３０－４５分貝舒適寧?kù)o。在新風(fēng)系統(tǒng)中，通風(fēng)路徑上的必要部位(如進(jìn)風(fēng)口等處)裝設(shè)消音裝置，以到達(dá)在通風(fēng)換氣的同時(shí)實(shí)現(xiàn)隔音的目的。太陽(yáng)能系統(tǒng)利用太陽(yáng)能解決小區(qū)公共用電問(wèn)題，降低本錢。外墻保溫系統(tǒng)地下保溫功能科技節(jié)能體系：嚴(yán)密的保溫隔熱系統(tǒng),解決普通住宅撒風(fēng)漏氣問(wèn)題。中水系統(tǒng)：充分利用水資源，節(jié)約用水?？萍甲≌瓡?huì)效勞的建筑，保證你的指令效勞到位。“e〞家效勞系統(tǒng)，利用小小效勞面板即可讓效勞系統(tǒng)自動(dòng)執(zhí)行放水、開窗等日常效勞。Part7開展工程一期啟動(dòng)階段：功能：奠定工程形象，展示居住意境；客戶定位：以西安客群為主；客戶敏感點(diǎn)：社區(qū)的品質(zhì)感、產(chǎn)品品質(zhì)感、對(duì)大資源的占有和小資源的共享。啟動(dòng)區(qū)規(guī)模及產(chǎn)品：規(guī)模：6.8萬(wàn)平米；產(chǎn)品組成：板式70%、點(diǎn)板結(jié)合30%啟動(dòng)區(qū)位置：限制條件：世紀(jì)大道上展示面不強(qiáng)；啟動(dòng)區(qū)位置：從中向南再北次序進(jìn)行開發(fā)；工程分期開發(fā)策略——啟動(dòng)階段工程二期中堅(jiān)階段：功能：拔升工程形象，體驗(yàn)居住意境；客戶定位：以西安客群為主；客戶敏感點(diǎn)：社區(qū)的品質(zhì)感、實(shí)景感受、未來(lái)開展，投資價(jià)值。中堅(jiān)區(qū)規(guī)模及產(chǎn)品：規(guī)模：9.5萬(wàn)平米；產(chǎn)品組成：板式70%、點(diǎn)板結(jié)合30%中堅(jiān)區(qū)位置：限制條件：距離主街道較遠(yuǎn)；啟動(dòng)區(qū)位置：從中向南再北次序進(jìn)行開發(fā)；工程分期開發(fā)策略——中堅(jiān)階段工程三期收官階段：功能：投資功能與居住功能；客戶定位：以西安客群為主；客戶敏感點(diǎn)：投資價(jià)值以及城市配套。收官區(qū)規(guī)模及產(chǎn)品：規(guī)模：10萬(wàn)平米；產(chǎn)品組成：點(diǎn)式100%收官區(qū)位置：限制條件：綠化展示不強(qiáng)；啟動(dòng)區(qū)位置：從中向南再北次序進(jìn)行開發(fā)；工程分期開發(fā)策略——收官階段2021年品牌銷售雙線并行，品牌、銷售互補(bǔ)承諾、信心和宏觀遠(yuǎn)景——講透我們是什么，樹立高度解決實(shí)際的銷售回款——給人來(lái)得理由和興趣要做好本工程的營(yíng)銷，必須不同于常規(guī)的銷售操作模式。創(chuàng)立“新都市人居理想〞，以促成一流品牌樓盤的市場(chǎng)形象和客戶信心，形成工程于城市的制高點(diǎn)態(tài)勢(shì)。杜絕平庸，是本工程成功的關(guān)鍵。見證一種新都市生活在灃渭的誕生新都市主義的延展品牌是保證，品質(zhì)是根底，品位是提升品牌品質(zhì)品位step-1step-2step-3營(yíng)銷任務(wù)表現(xiàn)本工程強(qiáng)勢(shì)的產(chǎn)品差異信息建立本工程絕對(duì)的市場(chǎng)形象力提升本工程占領(lǐng)市場(chǎng)的品牌內(nèi)核一個(gè)新品，它需要品牌力量做保證。創(chuàng)造一個(gè)市場(chǎng)上沒(méi)有的高形象就是我們的品牌力量，是保證一切思想可以實(shí)現(xiàn)的后盾與根底。在務(wù)實(shí)消費(fèi)的市場(chǎng)中，品牌力量更是影響購(gòu)置信心的重要因素。本案品牌：先期必需以高形象打下良好的品牌根底。品牌力量營(yíng)銷節(jié)奏三步曲·第一步如同每一個(gè)品牌都有自己的品牌個(gè)性、品牌語(yǔ)言。本案的品牌表征也就是品質(zhì)個(gè)性------新都市主義建筑在品牌力量的保證下完成了形神的高度完美統(tǒng)一。形：新建筑空間，神：新生活方式。本案品質(zhì)：以新都市居住模式、產(chǎn)品品質(zhì)形成市場(chǎng)差異化；〔1〕未來(lái)新都市核心區(qū)住宅〔2〕產(chǎn)品品質(zhì)〔地段，空間，效勞〕品質(zhì)個(gè)性營(yíng)銷節(jié)奏三步曲·第二步一個(gè)或幾個(gè)品牌常常掀起一個(gè)流行趨勢(shì)。本案這個(gè)新都市產(chǎn)品，也會(huì)如此，吸引那些贊同“新都市生活觀〞品位追求的客群，并會(huì)引導(dǎo)更多人了解這種先進(jìn)的生活方式。本案品位：“新都市生活觀〞是我們貫穿始終的品位追求，為客群營(yíng)造出獨(dú)特的生活方式。品位追求營(yíng)銷節(jié)奏三步曲·第三步三個(gè)營(yíng)銷階段核心點(diǎn)：決戰(zhàn)階段體驗(yàn)賣點(diǎn)促進(jìn)銷售核心點(diǎn)：后續(xù)階段社區(qū)口碑促進(jìn)銷售美譽(yù)度核心點(diǎn)：形象建立展示建立

項(xiàng)目?jī)?chǔ)客關(guān)注度知名度聯(lián)想度核心點(diǎn)：正式開盤（開戰(zhàn)）整合傳播拉開序幕認(rèn)知度促進(jìn)銷售情景營(yíng)銷第二階段情景體驗(yàn)傳播第一階段形象傳播第三階段“新都市〞文化傳播

第二階段產(chǎn)品推介 時(shí)間段目標(biāo)推廣期文化引導(dǎo)形象導(dǎo)入品牌建立現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)情感訴求進(jìn)度拉動(dòng)品牌提升強(qiáng)勢(shì)促銷公關(guān)互動(dòng)品牌銷售慣性銷售Part8評(píng)估工程靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算地塊稅后毛利潤(rùn)為9.9億元序號(hào)

單量總量總面積339381㎡1土地成本800000元/畝9664.82前期費(fèi)用30元/㎡1018.1433建安成本1800元/㎡61088.584其他費(fèi)用:

1)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)150元/㎡5090.715

2)室外工程費(fèi)50元/㎡1696.905

3)其他雜項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)估算為50元/㎡1696.9055園林成本50元/㎡1696.9056管理費(fèi)用（按2-5項(xiàng)費(fèi)用之和的2%計(jì)算）1445.7637不可預(yù)見費(fèi)（按2-6項(xiàng)費(fèi)用之和的2%計(jì)算）1474.6788銷售收入5500元/㎡198809.559營(yíng)銷費(fèi)用總銷售額的2%3976.19110銷售稅金及附加總銷售額的5.5%10934.52511稅后毛利潤(rùn)

99025.44未包含財(cái)務(wù)本錢以及所得稅工程抗風(fēng)險(xiǎn)敏感度分析項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)敏感度分析項(xiàng)目+30%+20%+10%0-10%-20%-30%土地成本284.78284.78284.78284.78284.78284.78284.78單方建設(shè)成本3452.023186.482920.942655.4

單方售價(jià)

5500495044003850項(xiàng)目收益1763.22028.742294.282559.822009.821459.82909.82工程土地本錢：80萬(wàn)元/畝(單方土地本錢約284.78元/㎡)

工程單方建設(shè)本錢：901193100元÷339381㎡=2655.4元/㎡

工程單方售價(jià)：5500元/㎡上表說(shuō)明：

在工程售價(jià)不變，本錢增加至30%的情況下，工程具備盈利條件；

在工程本錢不變，售價(jià)下降至30%的條件下，工程具備盈利條件；

結(jié)論：工程抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)Part9商業(yè)工程要點(diǎn)及建議地理位置分析本工程承接西安城西及西咸一體化的要沖位置，交通便利，城市商業(yè)配套上是空白點(diǎn)，適合大型超市建設(shè)。業(yè)態(tài)選址商圈與目標(biāo)顧客規(guī)模商品（經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu)商品售賣方式服務(wù)功能管理信息系統(tǒng)大型超市hypermarket市、區(qū)商業(yè)中心、城郊結(jié)合部、交通要道及大型居住區(qū)。輻射半徑2Km以上，目標(biāo)顧客以居民、流動(dòng)顧客為主。實(shí)際營(yíng)業(yè)面積6000㎡以上。大眾化衣、食、日用品齊全，一次性購(gòu)齊，注重自有品牌開發(fā)。自選銷售，出入口分設(shè)，在收銀臺(tái)統(tǒng)一結(jié)算。設(shè)不低于營(yíng)業(yè)面積40%的停車場(chǎng)。程度較高。大型超市的標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)1．地理位置和交通條件：位于城西板塊和灃渭新區(qū)的結(jié)合部，交通便利，輻射力強(qiáng)，核心商圈消費(fèi)人群品質(zhì)較高；2．雙贏：對(duì)于開發(fā)商和商業(yè)經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)；1、項(xiàng)目周邊目前項(xiàng)目較少，入住率不高，尚不能形成規(guī)模效應(yīng)。3、公交線路較少機(jī)遇威脅1．行業(yè)趨勢(shì)：灃渭新區(qū)正處于快速發(fā)展期。各超市連鎖店正在急速擴(kuò)張中；2．區(qū)域內(nèi)消費(fèi)力：未來(lái)灃渭新區(qū)將打造為國(guó)際化大都市的核心區(qū)域，潛力極大；3．競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境：區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較慢，總量較小，周邊缺乏高品質(zhì)的商業(yè)業(yè)態(tài)，產(chǎn)品形態(tài)容易形成差異化；4、城市商業(yè)規(guī)劃：符合西安市政府商業(yè)規(guī)劃中鼓勵(lì)發(fā)展大型超市的規(guī)劃布局。1．市場(chǎng)供應(yīng)量：未來(lái)其他項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量，競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)較嚴(yán)峻；2、