南京某地塊項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償價(jià)格預(yù)評(píng)估報(bào)告

南京市白下區(qū)升州路326號(hào)地塊項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償價(jià)格預(yù)評(píng)估報(bào)告項(xiàng)目名稱：南京市白下區(qū)升州路326號(hào)地塊項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償價(jià)格預(yù)評(píng)估報(bào)告委托方：南京天安房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)：南京大陸房地產(chǎn)估價(jià)師事務(wù)所有限責(zé)任公司評(píng)估人員：竇瑩宋建斌評(píng)估作業(yè)日期：2006年7月20日至2006年7月24日評(píng)估報(bào)告編號(hào)：寧大陸房地估價(jià)字（2006）第206號(hào)目錄致委托方函估價(jià)師聲明姑估價(jià)的假設(shè)急和限制條件衫估價(jià)結(jié)果報(bào)握告附件致委托方函請(qǐng)南京天安房晌地產(chǎn)集團(tuán)有忘限公司：津南京大陸房辜地產(chǎn)估價(jià)師亂事務(wù)所有限罪責(zé)任公司接就受貴方委托幣，對(duì)貴方委撿托的南京市晝白下區(qū)升州載路326號(hào)鄙地塊項(xiàng)目房燥地產(chǎn)進(jìn)行拆綢遷補(bǔ)償評(píng)估雪。本次評(píng)估暖涉及的評(píng)估燈范圍為南京迷市白下區(qū)升擇州路326希號(hào)，委托評(píng)央估總建筑面執(zhí)積3157半.3平方米特。榴依照國(guó)家和繳省市關(guān)于房糖地產(chǎn)評(píng)估的斧有關(guān)法律、解法規(guī)和政策陡要求，遵循怕科學(xué)、客觀袍、公正、實(shí)嶺事求是的原五則，根據(jù)《裁南京市城市朽房屋拆遷評(píng)瓣估技術(shù)規(guī)范惑（試行）》鄙的要求開展趨本次委托的野評(píng)估工作。擋評(píng)估人員在側(cè)認(rèn)真分析貴椒方提交的查苗產(chǎn)資料和實(shí)梯地調(diào)查資料饒基礎(chǔ)上，進(jìn)億行了拆遷評(píng)住估前期調(diào)查鴉和現(xiàn)場(chǎng)勘察綁工作，按照脫房地產(chǎn)評(píng)估袍程序和規(guī)范婦，應(yīng)用市場(chǎng)留化拆遷評(píng)估珠模式，認(rèn)真幅完成拆遷評(píng)縫估工作?，F(xiàn)熔按與貴方簽左定的委托評(píng)鋸估協(xié)議要求態(tài)，將我方本炒次評(píng)估結(jié)果唇《南京市白湊下區(qū)升州路肆326號(hào)地僵塊項(xiàng)目拆遷談補(bǔ)償價(jià)格預(yù)膜評(píng)估報(bào)告》年（寧大陸房均地估價(jià)字[爬2006]讀第廣206號(hào)）退交付貴方。玻經(jīng)本所評(píng)估蕩確認(rèn)，貴方體委托估價(jià)的里待拆遷房地搏產(chǎn)在計(jì)2006年榆7月20日臉的補(bǔ)償金額社總值為師12676蟲802.1跡2招元，取整為梅1267萬(wàn)輛元，大寫人辛民幣為壹仟址貳佰陸拾柒后萬(wàn)元整。搭需要聲明的棉是，本報(bào)告感書所確認(rèn)的清評(píng)估結(jié)果反膏映在給定估枝價(jià)時(shí)點(diǎn)狀態(tài)牽的評(píng)估對(duì)象曲，在本次評(píng)冊(cè)估目的下，輸根據(jù)政府現(xiàn)摸行政策規(guī)定勵(lì)，按通行的縣房地產(chǎn)評(píng)估摩慣例和拆遷精評(píng)估技術(shù)規(guī)肅范要求的評(píng)暢估方法確定病的現(xiàn)行價(jià)格骨。我方承諾披本報(bào)告所選壤用的估價(jià)方落法及其應(yīng)用爛是正確的，區(qū)對(duì)按貴方所罩提供的基礎(chǔ)都資料條件下山計(jì)算推斷的玩評(píng)估結(jié)果，三在其有效期游內(nèi)的合理性錢和保密性承敞擔(dān)義務(wù)。本娛報(bào)告書供貴摘方及所涉被回拆遷人按報(bào)防告確定的評(píng)孕估目的正常疲使用，并報(bào)稻送上級(jí)政府攻主管部門、撤房屋拆遷管疤理部門及評(píng)返估行業(yè)管理喬機(jī)構(gòu)審查。磁未經(jīng)本評(píng)估腰機(jī)構(gòu)許可，慘不得將本報(bào)懲告的全部或熄部分內(nèi)容提壟供給上述部軟門外的其他黑單位和個(gè)人催，也不得見標(biāo)諸與公開媒杯體。莊筐躬壟怨陽(yáng)南京大陸房用地產(chǎn)估價(jià)師葵事務(wù)所有限隸責(zé)任公司頂豬候差貼航二腹00六年七勺月二十四日估價(jià)師聲明站1.本報(bào)告弱撰寫的主要嫂技術(shù)依據(jù)為塌《房地產(chǎn)估率價(jià)規(guī)范（G竟B/T50慢291-1珍999）》諒和《南京市并城市房屋拆位遷評(píng)估技術(shù)營(yíng)規(guī)范（試行忘）》；臭2.本報(bào)告造評(píng)估人員主呆要按照上述稿規(guī)范的要求芬開展評(píng)估工正作。按公認(rèn)先的房地產(chǎn)評(píng)紐估程序進(jìn)行軋了完整而具謝體的現(xiàn)場(chǎng)勘撓察、資料收忽集整理及分神析測(cè)算工作捐，本報(bào)告是義遵循該程序漁工作的成果仰的客觀總結(jié)成和反映；罩3.估價(jià)師夠所在的評(píng)估睡機(jī)構(gòu)堅(jiān)持公染正、公平原劃則，站在中揉立的立場(chǎng)上適實(shí)事求是地握開展本次委要托的評(píng)估工竹作，參加本奇次評(píng)估人員寄所在評(píng)估機(jī)真構(gòu)與待評(píng)估音資產(chǎn)及委托雜方無(wú)除本次欄委托外的任犧何利害關(guān)系峰或重要經(jīng)濟(jì)屢關(guān)系；燥4.按照市繡場(chǎng)化的拆遷牙補(bǔ)償模式進(jìn)扒行評(píng)估計(jì)算才，我們對(duì)本杜報(bào)告所選用芝的估價(jià)方法秒及其應(yīng)用測(cè)雕算過程的規(guī)遠(yuǎn)范性負(fù)責(zé)，恩對(duì)按委托方匹所提供的資蕉料等基礎(chǔ)資傾料條件下，持計(jì)算推斷的錫評(píng)估結(jié)果在杰其有效期內(nèi)龍的技術(shù)合理蔬性和保密性盼承擔(dān)義務(wù)；村5.本報(bào)告昆書供委托方潔及所涉被拆之遷人按報(bào)告恒確定的評(píng)估桂目的正常使世用，并報(bào)送糖上級(jí)政府主麗管部門、房戲屋拆遷管理循部門及評(píng)估細(xì)行業(yè)管理機(jī)扭構(gòu)審查；漲6.未經(jīng)估旋價(jià)師所在機(jī)尋構(gòu)許可，不待得將本報(bào)告厲的全部或部煮分內(nèi)容提供伯給上述部門料外的其他單遵位和個(gè)人，壯也不得見諸奪與公開媒體帆；估價(jià)師及除其所在評(píng)估捏機(jī)構(gòu)同時(shí)承娃諾，未經(jīng)與王委托方協(xié)調(diào)豬一致，概不希將本報(bào)告提揪供給與本次劇評(píng)估無(wú)重要軌關(guān)系的單位嶺和個(gè)人；己7.本報(bào)告波附件系本報(bào)貝告的必要組稈成部分。附濫件中列出的市補(bǔ)償金額結(jié)睡果是本評(píng)估權(quán)結(jié)果的必要什組成部分；結(jié)8.估價(jià)師辮及其所在評(píng)樸估機(jī)構(gòu)保留液對(duì)本報(bào)告的填答疑權(quán)和解左釋權(quán)。蛛估價(jià)的假設(shè)杜和限制條件燙估價(jià)假設(shè)條局件廳1.房屋拆蜜遷評(píng)估采用塔的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)頂為：不考慮居被拆遷房屋么在估價(jià)時(shí)點(diǎn)以所受抵押、巧租賃等權(quán)利懇限制情形下置最可能達(dá)成酒的公開市場(chǎng)玻價(jià)值；似2.本次評(píng)漠估中所采用憲的數(shù)據(jù)以委外托方提供的啄產(chǎn)權(quán)資料上科登記面積為份依據(jù)。涌3.從估價(jià)慨時(shí)點(diǎn)起至估艱價(jià)結(jié)果有效忘期結(jié)束時(shí)止舊，設(shè)定評(píng)估洲對(duì)象房屋狀件態(tài)和房地產(chǎn)跡市場(chǎng)情況是浙基本保持穩(wěn)善定的。舉估價(jià)限制條輔件腥1.本評(píng)估肅結(jié)果的有效吼性受到本報(bào)菌告規(guī)定的估父價(jià)時(shí)點(diǎn)、估布價(jià)結(jié)果有效羞期、估價(jià)對(duì)銀象內(nèi)容和范趟圍，以及估傻價(jià)假設(shè)條件仆等估價(jià)要素鎖的約束和限柳制；本評(píng)估傷結(jié)果的使用與也受到本報(bào)局告及附件中渾的相關(guān)解釋歡、說明的約狂束和限制；椅2、因本次逐估價(jià)為拆遷賣預(yù)評(píng)，如正牲式拆遷時(shí)房釀地產(chǎn)市場(chǎng)或上實(shí)際拆遷范是圍與面積發(fā)槳生較大變化直，應(yīng)作相應(yīng)也調(diào)整；脾3.本報(bào)告談包含被拆遷劫房屋內(nèi)裝飾倍裝修補(bǔ)償及款獨(dú)立附屬物旨、構(gòu)筑物的胳補(bǔ)償價(jià)格；孔4.本評(píng)估正結(jié)果反映評(píng)坑估對(duì)象在本炎次評(píng)估目的視下，根據(jù)國(guó)他家、地方現(xiàn)充行政策規(guī)定犁，按拆遷補(bǔ)沸償評(píng)估程序無(wú)和相關(guān)規(guī)范酬規(guī)定的評(píng)估焦方法確認(rèn)的急現(xiàn)行公開市爸場(chǎng)價(jià)格，沒潔有考慮特殊猛交易方可能脊追加付出的弄價(jià)格等對(duì)本推評(píng)估結(jié)果的塔影響；不考襯慮假定該批亦房地產(chǎn)到市礎(chǔ)場(chǎng)變現(xiàn)時(shí)因切特殊的變現(xiàn)厘方式和價(jià)格餅折扣而引致鑄的價(jià)格變化睜；也未考慮察國(guó)家宏觀經(jīng)掃濟(jì)政策發(fā)生他變化以及遇只有自然力和熔其他不可抗雀拒力對(duì)資產(chǎn)諷價(jià)格的影響艦；皮5.本評(píng)估局結(jié)果包括被潔拆遷房屋建狹筑物價(jià)值及步其占用范圍腐內(nèi)合法的國(guó)震有土地使用償權(quán)價(jià)值;切6.本次評(píng)叉估中房屋拆漆遷補(bǔ)償價(jià)格魔以該房屋的禍現(xiàn)狀使用用茶途為評(píng)估依論據(jù)，未計(jì)因驕經(jīng)營(yíng)年限對(duì)罪補(bǔ)償價(jià)格的贊影響。古7.本次估搶價(jià)結(jié)果僅作式為拆遷前的宇費(fèi)用估算，剩不能作為正叢式拆遷補(bǔ)償瓜的依據(jù)；花估價(jià)結(jié)果報(bào)銀告美（寧大陸房程地估價(jià)字[巴2006]樂第銅206閥號(hào)）戚拆遷評(píng)估項(xiàng)刑目名稱蘆南京市白下婦區(qū)升州路3芒26號(hào)地塊顏?lái)?xiàng)目拆遷補(bǔ)悼?jī)攦r(jià)格預(yù)評(píng)筑估報(bào)告委托估價(jià)方附名漫稱：南京天洲安房地產(chǎn)集妥團(tuán)有限公司墨三、房地產(chǎn)尊評(píng)估機(jī)構(gòu)侍估價(jià)單位：刻南京大陸房舌地產(chǎn)估價(jià)師問事務(wù)所有限鎮(zhèn)責(zé)任公司顛法人代表：朽胡xx剃資質(zhì)等級(jí)：吵二級(jí)笨聯(lián)系人滑：竇瑩喇房地產(chǎn)評(píng)估創(chuàng)資質(zhì)：二級(jí)券聯(lián)系電話：董025-8陳3xx1循四、評(píng)估對(duì)罩象和范圍祥評(píng)估范圍情惜況產(chǎn)本次評(píng)估范酒圍位于白下宮區(qū)升州路3概26號(hào)地塊醬，經(jīng)委托方群認(rèn)定的被拆勾遷房屋，評(píng)湯估對(duì)象以委州托方提供的戶產(chǎn)權(quán)資料為范主要依據(jù)。還評(píng)估對(duì)象情摔況合1.評(píng)估對(duì)督象為南京市孩白下區(qū)升州堆路326號(hào)探地塊拆遷范梳圍內(nèi)的擬拆怠遷房屋及附臥屬物等費(fèi)用希和適當(dāng)?shù)难a(bǔ)謀助費(fèi)用。晶2.擬拆中遷房屋建筑膨物情況簡(jiǎn)述怒評(píng)估范圍內(nèi)糾被拆遷房屋浪均為正常使碑用中的營(yíng)業(yè)草及非營(yíng)業(yè)用數(shù)房地產(chǎn)詳見苦下表：舉拆遷建筑面災(zāi)積（稻m詞2仍）淋總面積央已登記面積狠未登記面積訪自拆面積避3157.伶3塑3157.中3龜0蔥載0竭滑評(píng)估建筑面鞏積（撥m我2傳）豈總面積撇住宅房屋面糞積暮非住宅房屋摟面積祥合計(jì)徑營(yíng)業(yè)性役非營(yíng)業(yè)性丘3157.國(guó)3集0嶄3157.胳3視417.8鴿7鵝2739.芬43牽該區(qū)域房屋頃多為混合結(jié)顏構(gòu)，房屋多躁建于80年灘代，房屋保途養(yǎng)情況一般伙。蛾3.晚必拆遷范圍內(nèi)更用地情況嚼拆遷范圍內(nèi)逝坐落在南京禿市主城區(qū)的年城中地區(qū)，弄地塊四至為傻：東為住宅研區(qū)，南為升孕州路，西為巧糯米巷，北百為住宅。按關(guān)《南京市城謠市房屋拆遷毒區(qū)位圖》的見規(guī)定，該地幣塊屬白1-敲1分區(qū)，為喘市區(qū)一級(jí)拆涂遷區(qū)位。輪總體看地塊唇形狀較規(guī)則碼，土地平整凱，土地臨街朽狀況較好，軋地塊周邊環(huán)易境配套較好刊，購(gòu)物、出壤行、上學(xué)、娘就醫(yī)等相對(duì)怖較方便。腥拆遷地塊所儀在地段南臨篩升州路。區(qū)雄域內(nèi)銀行、弓醫(yī)院、學(xué)校自、超市、郵倉(cāng)局等公用服缸務(wù)設(shè)施和道避路、車站、是水電等各類天市政配套設(shè)門施齊全，土墓地利用價(jià)值溝較高。但該概地塊上房屋村布局雜亂，抱區(qū)域內(nèi)環(huán)境快一般，綠化偽較少，對(duì)區(qū)拴域內(nèi)居民生挪活質(zhì)量有一坑定影響。唇（三）錦南京房地產(chǎn)屯市場(chǎng)存量房梅交易情況分辰析準(zhǔn)根據(jù)南京市堤房產(chǎn)局發(fā)布磁的交易數(shù)據(jù)池：偵2005年千第三季度，雁南京市商品痕房交易面積泊約為17在6萬(wàn)平方米情，由此推算撫2005年若三季度新建每商品房的交散易面積為9娃0萬(wàn)平方米軟左右，而僻一季度全市不新建商品房碌實(shí)現(xiàn)銷售約葉143萬(wàn)平差方米，二季消度全市新建放商品房成實(shí)現(xiàn)銷售8沃7萬(wàn)平方米狗左右。2愿005年三鍵季度南京二慮手房市場(chǎng)總譯供給約為懇112萬(wàn)倚㎡截左右，其中渡住宅財(cái)98萬(wàn)叢㎡屑左右，成交聚70萬(wàn)搞㎡拴左右。誠(chéng)（四）20礙05年1-的11月份二鑒手房地產(chǎn)市可場(chǎng)綜述喚1、1-1聾1月分二手痰房市場(chǎng)運(yùn)行嫌特點(diǎn)分析昂（1）政策征影響依然明社顯，市場(chǎng)成務(wù)交穩(wěn)中有升蒼政策目前已雪經(jīng)成為左右胡房地產(chǎn)市場(chǎng)砍發(fā)展的一根缸非常重要神丑經(jīng)，所得稅究、營(yíng)業(yè)稅的往征收以及未榆來(lái)可能帶來(lái)屈各種政策的齊出臺(tái)，這些找都對(duì)二手房志市場(chǎng)發(fā)展產(chǎn)風(fēng)生了非常大密的影響，從荒今年國(guó)家新尼政出臺(tái)后，腳南京立即出怠臺(tái)了新房?jī)射從陜?nèi)交易征粉收５.5%裹營(yíng)業(yè)稅，造犯成了征收前遞一月市場(chǎng)成耀交異常放量川，但同時(shí)也催造成了后幾矮月交易極度螞萎縮的情況槽，這些都說摘明現(xiàn)在的市乳場(chǎng)還處在極西度的脆弱之嗎中，但隨著宅時(shí)間的推移似，只要沒有蜻新政策的出淚臺(tái)，政策因惡素的影響將挨逐步減弱，胃市場(chǎng)的成交覺將會(huì)恢復(fù)到抵較為正常的蕉水平，明年善的市場(chǎng)將會(huì)撿保持穩(wěn)中有獅升的格局。傅（2）主城嗎局部區(qū)域二萌手房?jī)r(jià)再上現(xiàn)臺(tái)階，成交繩套數(shù)放量明隆顯是主城城墻以捏內(nèi)二手房?jī)r(jià)露不斷攀高，戀迫使越來(lái)越假多的客戶向蓮新城轉(zhuǎn)移，何無(wú)論是新商席品房還是二稼手房，新區(qū)水的成交比例呈正在呈不斷吉活躍的態(tài)勢(shì)催，以前中介匙都不介入的劑新區(qū)，現(xiàn)在導(dǎo)已成為各大濁中介盡相介瘡入的熱點(diǎn)。羨本月江寧、礎(chǔ)浦口、六合饑三區(qū)的成交四量已接近全卸市成交量4約0%，并且酷本月全市成舞交套數(shù)放量邪明顯，11波月共成交4覽863套，識(shí)環(huán)比上升了擺134.9豐%，市場(chǎng)普殊遍反映對(duì)政廉策不確定性忽的擔(dān)憂以及肆明年大面積齊拆遷的開展耽，都對(duì)二手泉房市場(chǎng)產(chǎn)生省了比較大的復(fù)刺激作用。漿（3）租賃手市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)票展，淡季特炭點(diǎn)已經(jīng)呈現(xiàn)悲高校開學(xué)等解原因曾使9笑、10月份透的租賃市場(chǎng)榨高溫不退，約但進(jìn)入11判月以來(lái)淡季買。一些遠(yuǎn)離結(jié)繁華，沒有網(wǎng)特點(diǎn)為的二溫手房片區(qū)，枝市場(chǎng)滑坡比傍較嚴(yán)重，而董一些老的繁眨華商業(yè)區(qū)，口長(zhǎng)期以來(lái)形掘成的商業(yè)氛南圍，保證了壁客源的穩(wěn)定兇。南京某大激型中介11涼月中旬客源慎量環(huán)比10笛月中旬增加勸6.58%媽，房源量環(huán)尼比10月中謝旬減少16渣.87%，丘成交量環(huán)比沉10月中旬戴減少8.8會(huì)3%。壇2、二手房敗供應(yīng)、交易稠情況分析回1-11月湖份，全市二傲手房共掛牌但62165報(bào)套（江南八虹區(qū)5391棵5套），同矛比增長(zhǎng)22衛(wèi).3%（江哥南八區(qū)24著.5%）；漫同期，二手味房住宅掛牌愿57780濾套（江南八滑區(qū)5021協(xié)0套），同凍比增長(zhǎng)23斗.4%(江透南八區(qū)25訓(xùn).8%)。摔1-11月貫份，全市二繳手房共成交益47612異套（江南八橡區(qū)3522石9套），同妻比增長(zhǎng)2.煮5%（江南掩八區(qū)-4.外5%）；同編期，二手房久住宅成交4包6280套拼（江南八區(qū)判34294殿套），同比結(jié)增長(zhǎng)3.8胸%(江南八煉區(qū)-4.1達(dá)%)。蕩11月份全晝市二手房的報(bào)成交495敏4套（江南孟八區(qū)486另3套），環(huán)燕比上升76允.9%（江澆南八區(qū)13扔4.9%）澆；全市二手課住宅成交3死307套（道江南八區(qū)3蛛255套）興，環(huán)比上升梳21.4%砌（江南八區(qū)倦61.5%遇）。園表1.20殿05年1-涼11月份全禾市及江南八奮區(qū)二手房交街易情況廢2004年港11月至2秤005年1友1月全市各類月二手住宅崖掛牌、交易喜量走勢(shì)筆表3.20哪04年11敏月份至20槐05年11似月江南八區(qū)嫌各月二手住或宅掛牌、交麗易量走勢(shì)攏（五）二手賣住宅價(jià)格分箭析嶄表1.二手帆住宅供應(yīng)價(jià)匹格類表2.二手蹈住宅成交價(jià)貨格釋2004年洞11月份至茶2005年乎11月全市燃、江南八區(qū)駐各月二手住肅宅交易價(jià)格蝦走勢(shì)熊五、估價(jià)目雄的乘城市房屋拆寺遷補(bǔ)償預(yù)評(píng)車估。腦為委托方了脾解拆除指定存范圍內(nèi)的房豆屋資金提供愿所需價(jià)值量病的參考。但六、估價(jià)時(shí)齊點(diǎn)勝二00六年塌七月二十日慌七、價(jià)值定正義齒遵循等價(jià)有復(fù)償?shù)牟疬w補(bǔ)故償原則，按握市場(chǎng)化拆遷石評(píng)估模式，礦確定本報(bào)告?zhèn)山o出的擬被傻拆遷房屋的尖拆遷補(bǔ)償價(jià)宜格為估價(jià)時(shí)盲點(diǎn)及其在南安京市房地產(chǎn)費(fèi)市場(chǎng)正常公露開交易所可船能達(dá)成的價(jià)變格。該價(jià)格洗未考慮被拆敢遷房屋所受敵抵押，租賃揪等權(quán)利限制工情形的影響蒜。郊八、估價(jià)依瞇據(jù)余2001年銳11月，國(guó)漸務(wù)院第30鼠5號(hào)令《城己市房屋拆遷晴管理?xiàng)l例》繩2002年革10月，江兩蘇省人民政光府《江蘇省知城市房屋拆摔遷管理?xiàng)l例艦》乘2004年底元月，南京席市人民政府注《南京市城少市房屋拆遷壇管理辦法》榴1999年鑄5月，建設(shè)淋部《房地產(chǎn)描估價(jià)規(guī)范（敏GB/T5溉0291-豬1999）四》侄2004年詞元月，南京劍市房管局《賣南京市城市租房屋拆遷評(píng)癢估技術(shù)規(guī)范辜（試行）》毫2004年慕元月，南京燭市人民政府料《南京市城粗市房屋拆遷集區(qū)位圖》掛2004年障元月，南京角市房管局《比南京市房屋凍拆遷評(píng)估管算理規(guī)定》粘委托方提供外的查產(chǎn)資料集和其他與本敗拆遷項(xiàng)目相升關(guān)批文、規(guī)厭劃、工程資秤料君評(píng)估人員前踩期調(diào)查資料誰(shuí)和現(xiàn)場(chǎng)勘察值記錄資料次評(píng)估人員收謝集的與估價(jià)非對(duì)象相關(guān)的下房地產(chǎn)市場(chǎng)虧資料和其他巡相關(guān)資料蜓九、估價(jià)原謀則荒本報(bào)告在遵傷循客觀、公蛾正、科學(xué)、嘩合理的基本瞧原則下，結(jié)綿合估價(jià)目的災(zāi)對(duì)估價(jià)對(duì)象飼進(jìn)行評(píng)估。肥具體依據(jù)如肉下估價(jià)原則貓：諷合法原則、附替代原則、握估價(jià)時(shí)點(diǎn)原拾則、公平原鑄則。刮十、估價(jià)方斷法及其技術(shù)棍路線呆估價(jià)方法的暑選用扭根據(jù)《南京沙市城市房屋沖拆遷評(píng)估技是術(shù)規(guī)范（試畝行）》的有匆關(guān)規(guī)定，結(jié)號(hào)合評(píng)估人員爸對(duì)估價(jià)對(duì)象嘉的認(rèn)識(shí)，確烤定擬對(duì)被拆挎遷房屋中工趙業(yè)用房產(chǎn)應(yīng)蓄用成本法評(píng)懸估，商業(yè)房堵地產(chǎn)采用收搭益法評(píng)估。液評(píng)估房屋技率術(shù)路線1、工業(yè)班對(duì)照委托方程提供的資料梯及現(xiàn)場(chǎng)勘察細(xì)，確認(rèn)評(píng)估塌對(duì)象非住宅網(wǎng)房屋為工業(yè)壩廠房及配套枯設(shè)施，因此獻(xiàn)采用成本法筍進(jìn)行評(píng)估。道技術(shù)路線為暈：稍1、基本公蘭式瑞拆遷補(bǔ)償評(píng)洞估價(jià)格=土掉地重新取得嘗價(jià)格+建筑僻物重新購(gòu)建賀價(jià)格-建筑靠物折舊距2、土地重看新取得價(jià)格塊應(yīng)首選市場(chǎng)謹(jǐn)比較法測(cè)算頌，在無(wú)法適僵用市場(chǎng)比較趁法時(shí)，可采瓣用基準(zhǔn)地價(jià)從修正法、成潮本積算法等刃方法求取。監(jiān)土地重新取顛得價(jià)格內(nèi)涵前包括土地取昆得成本、土歸地開發(fā)成本竿、土地取得起所涉稅費(fèi)、述土地開發(fā)利拆潤(rùn)；男3、由于委隊(duì)托方未提供魄全部評(píng)估對(duì)耀象的相關(guān)產(chǎn)僅權(quán)資料，有禮產(chǎn)權(quán)證房屋疫建筑物重置遍價(jià)考慮了建繡安費(fèi)用、專濕業(yè)費(fèi)用、前鑼期費(fèi)用、規(guī)艙費(fèi)、管理及幕不可預(yù)見費(fèi)質(zhì)、水電氣等圖集資費(fèi)用、從投資利息、適投資利潤(rùn)等庫(kù)費(fèi)用；未見韻證建筑物重馳置價(jià)僅考慮覺了建安費(fèi)用筒結(jié)合成新，擾不包括專業(yè)蔑費(fèi)用、前期攏費(fèi)用、規(guī)費(fèi)沙、管理及不凝可預(yù)見費(fèi)、牌水電氣等集包資費(fèi)用、投櫻資利息、投川資利潤(rùn)等費(fèi)速用；肺4、建筑物認(rèn)折舊應(yīng)根據(jù)違實(shí)地查勘結(jié)世果，對(duì)照《鳥房屋完損等驗(yàn)級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)豎》的規(guī)定確朋定。建筑物玩折舊應(yīng)考慮位物質(zhì)折舊、猾功能折舊等諷因素。姓5、房產(chǎn)評(píng)纖估測(cè)算過程框本次評(píng)估中削所采用的數(shù)鑰據(jù)為委托方包提供的房產(chǎn)寒資料數(shù)據(jù)。=1\*GB3①建安費(fèi)用瑞對(duì)照現(xiàn)場(chǎng)勘山察記錄，根圖據(jù)南京市人閥民政府令第皆227號(hào)文欄件的規(guī)定及甲《南京市城座市房屋拆遷村評(píng)估技術(shù)規(guī)世范》（寧房像拆[200饞4]4號(hào)）花，結(jié)合南京金市非居住房擾屋重置價(jià)格邊標(biāo)準(zhǔn)，參考軌有關(guān)類似工架業(yè)建筑物的清技術(shù)經(jīng)濟(jì)指絕標(biāo)，考慮到鄭待評(píng)建筑物親的規(guī)模、跨態(tài)度、層高、叛層次及基礎(chǔ)姻和附屬設(shè)施巾的不同，結(jié)捧合評(píng)估人員性收集的建筑啞工程造價(jià)資揮料和評(píng)估人魯員的經(jīng)驗(yàn)確宗定鋼混結(jié)構(gòu)雄房產(chǎn)的單價(jià)床為674元探/平方米，逝混合結(jié)構(gòu)房寧產(chǎn)的單價(jià)為膝553元/狼平方米。以所上單價(jià)未包頃含層高調(diào)整頑，如遇房屋年層高較高等螺情況，按照拍南京市人民助政府令第2睡27號(hào)文件診的規(guī)定及《估南京市城市刪房屋拆遷評(píng)多估技術(shù)規(guī)范晚》（寧房拆田[2004臟]4號(hào)）相疏關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行恢調(diào)整。=2\*GB3②專業(yè)費(fèi)用袍專業(yè)費(fèi)用按寒建安單價(jià)的撈5%計(jì)。=3\*GB3③前期費(fèi)用抄前期費(fèi)用合謎計(jì)為100首元/M僻2烏（前期費(fèi)用妨包括可行性帖研究報(bào)告費(fèi)燥、曬圖費(fèi)及裝效果圖費(fèi)、東測(cè)繪水文、癥規(guī)劃選址費(fèi)棚、規(guī)劃費(fèi)、后勘察費(fèi)、設(shè)狼計(jì)費(fèi)、抗震站審核費(fèi)、安噴全監(jiān)督費(fèi)、掘土地平整費(fèi)賴、排水管及借設(shè)施使用費(fèi)謙、臨時(shí)用水遺、臨時(shí)用電脖、臨時(shí)道路錘等費(fèi)用）=4\*GB3④規(guī)費(fèi)削規(guī)費(fèi)合計(jì)為晃117.3妹元/M他2成(巖市政配套費(fèi)琴105元/牧M青2波，新型墻體陪發(fā)展基金8東元/M得2湖，白蟻防治誼費(fèi)2.3元杰/M伐2屯，散裝水泥恰資金2元/墳M直2溉)=5\*GB3⑤管理費(fèi)備管理按建安舒單價(jià)的5%補(bǔ)計(jì)。=6\*GB3⑥投資利息語(yǔ)按正常利息閱5.85%佩計(jì)，計(jì)息期梯為一年。=7\*GB3⑦投資利潤(rùn)跳評(píng)估中未計(jì)哀投資利潤(rùn)。=8\*GB3狠⑧耳建筑物成新邪率著建筑物成新宮率的確定，顫主要對(duì)照建通設(shè)部頒布的學(xué)《房屋完損鄭等級(jí)評(píng)定標(biāo)絡(luò)準(zhǔn)》的規(guī)定幻，參考《南直京市房新上稼限表（限值阿）》的有關(guān)準(zhǔn)規(guī)定，采用漲直線折舊法攔結(jié)合估價(jià)人底員現(xiàn)場(chǎng)勘察狡的情況來(lái)確箭定。貫6、土地測(cè)然算過程評(píng)估粥根據(jù)《南京表市城市房屋揚(yáng)拆遷評(píng)估技營(yíng)術(shù)規(guī)范》補(bǔ)棵充規(guī)定（三枝）：對(duì)于工同企單位非營(yíng)凈業(yè)用房采用牛成本法評(píng)估圖時(shí)，多采用稱基準(zhǔn)地價(jià)修撥正法進(jìn)行?；恋刂匦氯】莸脙r(jià)格=基罵準(zhǔn)地價(jià)水×知（1+綜合搞費(fèi)用調(diào)增系虜數(shù)）源×誦調(diào)整修正系熄數(shù)材2、營(yíng)業(yè)用夾房屋評(píng)估方疲法應(yīng)用景營(yíng)業(yè)用房屋睜經(jīng)對(duì)照查產(chǎn)風(fēng)資料，經(jīng)評(píng)就估人員現(xiàn)場(chǎng)才勘察確認(rèn)，燭結(jié)合收集的襲市場(chǎng)資料情棄況確定營(yíng)業(yè)臂用房采用收作益法評(píng)估。摸其技術(shù)路線者為：1.確齊定房屋類別魔；2.選擇啞評(píng)估方法；柴3.測(cè)算評(píng)煤估價(jià)格。滋采用的測(cè)算特公式為：軌V為評(píng)估價(jià)擁格，a為評(píng)彎估對(duì)象年純填收益，r為艙資本化率，攻n為收益年子期。奔（1）求取消租金年純收名益a；懼經(jīng)評(píng)估人員材現(xiàn)場(chǎng)勘察及晶整理，收集鉤的該區(qū)域營(yíng)托業(yè)用房屋租爪金案例（租只金單位：元方/M喬2夾.月）得出鋪該區(qū)域平均芹年租金為1器397.6級(jí)4元/平方磨米。斧（2）確定逮資本化率r士；考按試行規(guī)范幅采用安全利急率法確定，喚資本化率=延安全利率+蒜風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值乖；提該地塊交通谷十分方便，無(wú)人流量很大蓄。由于地理調(diào)位置較優(yōu)越刮，給周圍的蠟營(yíng)業(yè)戶提供逐了很大的商欲機(jī)。當(dāng)前銀懸行一年期整名存整取存款童利率為2.獅25%，根的據(jù)試行規(guī)范搭所給表格（死一級(jí)區(qū)位）漿，確定風(fēng)險(xiǎn)已值為8%。飾則資本化率該=2.25逆%+8%=犁10.25班%頑（3）確定饒收益年期n半；們根據(jù)拆遷的環(huán)實(shí)際情況，良主要以房屋測(cè)的經(jīng)濟(jì)壽命晚年限為依據(jù)泛來(lái)考慮擬拆飛遷營(yíng)業(yè)性用俊房的收益年殖期。對(duì)照現(xiàn)它場(chǎng)勘察情況危，考慮房屋蘿建造年期、僑現(xiàn)行狀態(tài)等米情況，將待量估房屋的收銷益年期列入敢表2中；乒（4）評(píng)估食計(jì)算；灣騰滑勝甜腫表歸2伏房屋坐落慘租金純收益袖（a）句資本化率（掏r）趣收益年期（王n）帳計(jì)算自過程帆單價(jià)猜（元/M嬸2庫(kù)）蘿沿升州路認(rèn)1397.寫64同10.25形%臣35房[痛1塔—斧]壓13187殊十一、估價(jià)失結(jié)果及其確撞定理由估價(jià)總結(jié)論扯按照市場(chǎng)化詳拆遷評(píng)估?；ナ剑?jīng)本所勸評(píng)估確認(rèn)：糖白下區(qū)升州丈路326號(hào)明地塊的擬被嗓拆遷營(yíng)業(yè)、伴非營(yíng)業(yè)用房惕地產(chǎn)的拆遷濱補(bǔ)償金額為非12676姿802.1爬2天元，取整為密1267萬(wàn)鵝元，大寫人崗民幣為壹仟中貳佰陸拾柒時(shí)萬(wàn)元整。如斃下表：簡(jiǎn)（1）房地取產(chǎn)補(bǔ)償總額新補(bǔ)償金額分謹(jǐn)類概算（元僚）折住宅房屋希營(yíng)業(yè)性用房神非營(yíng)業(yè)性用扔房獎(jiǎng)0妻55104棗51.69窄52186樂38.75衣（2）附屬貫物補(bǔ)償及補(bǔ)撒助費(fèi)用供補(bǔ)助項(xiàng)目嶼補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)斗數(shù)量缺補(bǔ)償價(jià)格艘智（