資產(chǎn)評估概念總結（3篇）

第13頁共13頁資產(chǎn)評估概念總結資產(chǎn)評估。是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，其業(yè)務涉及企業(yè)間的產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)重組、破產(chǎn)清算、資產(chǎn)抵押以及財產(chǎn)保險。是專業(yè)機構和人員按照國家法律、法規(guī)以及資產(chǎn)評估準則，根據(jù)特定目的，遵循評估原則，依照相關程序，選擇適當?shù)膬r值類型，運用科學方法，對資產(chǎn)價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。評估要素：評估主體、客體、依據(jù)、目的、原則、程序、價值類型、方法、假設、基準日。資產(chǎn)評估的目標：判斷評估對象的價值，而不是實際成交價格。資產(chǎn)評估種類。評估、評估復核、評估咨詢。又可分為完全資產(chǎn)評估和限制性資產(chǎn)評估二者對評估結果的披露程度和要求是不同的，限制性資產(chǎn)評估需要做更為詳盡的說明和披露，并限制評估報告的使用者只能是委托方。資產(chǎn)特征。經(jīng)濟主體擁有或控制，能夠給經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟利益，能以貨幣計量。資產(chǎn)評估特點。市場性（通過模擬市場對資產(chǎn)價值做出經(jīng)得起市場檢驗的評定估算和報告）、公正性（公允的行為業(yè)務規(guī)范是技術基礎，評估人員是與資產(chǎn)業(yè)務沒有利害關系的第三方，是____基礎）、專業(yè)性（評估結果應該是一種專家意見）、咨詢性（結論為資產(chǎn)業(yè)務提供專業(yè)化估價意見，本身并無強制執(zhí)行效力，不對定價決策負責）。對國有資產(chǎn)評估項目的立項確認實行核準制和備案制。鑒證。由鑒別和舉證組成，前者是專家依據(jù)專業(yè)原則對經(jīng)濟活動及其結果作出的獨立判斷，后者是為該判斷提供理論和事實支撐。資產(chǎn)評估從事價值鑒證而不是從屬鑒證。注會與注冊資產(chǎn)評估師。前者對財務報告進行事實判斷，后者對標的資產(chǎn)進行價值判斷。前者以會計理論和核算技術為基礎，后者以經(jīng)濟分析理論和專項資產(chǎn)價值識別技術為基礎。前者分別接受國際和國內(nèi)會計準則的約束，后者則是評估準則。資產(chǎn)評估假設。對于所研究的事物做出合乎邏輯的假定說明就叫假設。交易假設。最基本的前提假設，假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評估師根據(jù)評估條件等模擬市場進行估價。公開市場假設：對資產(chǎn)擬進入的市場的條件以及接受何種影響的一種假定說明或限定。持續(xù)使用假設：在用續(xù)用、轉(zhuǎn)用續(xù)用、移地續(xù)用。清算假設。對資產(chǎn)在非公開市場條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說明。市場法。利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價值的各種評估技術方法的總稱。前提條件。需要一個活躍的公開市場，有可比的資產(chǎn)及其交易活動。參照物與評估對象在功能上具有可比性，面臨的市場條件具有可比性，成交時間與基準時間間隔不能過長。收益法：通過估測被評估資產(chǎn)未來預期收益的限值，來判斷資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱?；疽兀罕辉u估資產(chǎn)的預期收益、折現(xiàn)率或資本化率、取得預期收益的持續(xù)時間。前提條件：未來預期收益可以可以預測并且可以用貨幣衡量，獲得預期收益所承擔的風險也可以預測并用貨幣衡量，預期活力年限可以預測。收益額的特點：是未來預期而不是歷史或現(xiàn)實收益額，是資產(chǎn)的客觀收益而不是實際收益。折現(xiàn)率：一種期望投資報酬率，使投資者在風險一定的情況下，對投資所期望的回報率。風險報酬率是對風險投資的一種補償，數(shù)量上指超過無風險報酬率之上的那部分投資回報率。成本法：首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本。然后估測業(yè)已存在的各種貶值因素，并從重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。前提條件：資產(chǎn)處于或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)，預期收益能夠支持其重置及其投入價值。復原重置成本：采用與評估對象相同的材料、建筑或制造標準、設計、規(guī)格和技術等，以現(xiàn)實價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費用。更新重置成本。并不完全相同。購建與評估對象具有同等功能的。資產(chǎn)實體性貶值的估算方法。觀察法、使用年限法、修復費用法。評估方法之間的區(qū)別。都是從不同的角度去表現(xiàn)資產(chǎn)的價值，都是對評估對象在一定條件下價值的描述，有內(nèi)在聯(lián)系，可相互替代，但由于其自身的特點在評估不同類型的資產(chǎn)時就有了效率和直接程度上的差別。評估方法的選擇。要與評估目的、市場條件、被評對象的狀態(tài)以及價值類型相適應。受評估對象的類型、理化狀態(tài)等因素制約。受能否收集到所需的數(shù)據(jù)資料及經(jīng)濟參數(shù)制約?？紤]三種基本評估方法在具體項目的適用性。演繹推理。借助一個共同的概念把兩個直言判斷聯(lián)系起來，推出一個新結論的推理。由一般到個別歸納推理。由關于特殊對象的知識得出一般性的知識，由個別到一般。第四章機器設備評估重置成本計算：直接法（市場詢價、使用價格資料）、物價指數(shù)法（定基、環(huán)比）、重置核算法、綜合估價法、重量估價法、類比估價法設備基礎。是為____設備而建造的特殊構筑物。進口設備從屬費用。國外運費、國外運輸保險費、灌水、消費稅、增值稅、銀行財務費、外貿(mào)手續(xù)費、車輛購置附加費。第____種有形磨損。使用過程中由于零部件受到摩擦沖擊震動或交變載荷的作用而產(chǎn)生疲勞磨損等破壞，幾何尺寸發(fā)生變化、精度降低、疲勞壽命縮短。第____種有形磨損。使用過程中受自然界有害氣體、射線、雨水、高溫、低溫的侵蝕，出現(xiàn)腐蝕老化生銹變質(zhì)等現(xiàn)象。實體性貶值確定方法：觀察法（德爾菲法、模糊綜合判斷法）、使用年限法、修復費用法。功能性貶值：由于無形磨損而引起資產(chǎn)價值的損失。第____種。由于技術進步，新技術新材料新工藝不斷出現(xiàn)使得相同功能的新設備制造成本比過去降低，復原重置成本與更新重置成本之差。第____種。超額運營成本引起的功能性貶值即設備未來超額運營成本的折現(xiàn)值。經(jīng)濟性貶值。使用壽命縮短、運營費用的提高、市場競爭的加劇。市場法的應用。直接匹配法、因素調(diào)整法、成本比率調(diào)整法。第五章房地產(chǎn)評估不動產(chǎn)。土地及其著定物。包括地產(chǎn)和房產(chǎn)等。土地使用權：宅基地自留地自留山屬農(nóng)民____所有，我國實行土地有償使用制度，國有土地使用權與所有權相分離，出讓的最高年限由____確定（居住用地____年，工業(yè)用地____年，商業(yè)旅游娛樂用地____年）。出讓方式：協(xié)議、招標、拍賣、掛牌。房地產(chǎn)。土地房屋及其權屬的總稱。房地產(chǎn)價格。按實物形態(tài)分為土地價格（基準地價、標定地價、土地交易價格），建筑物價格（純建筑物價格）。房地產(chǎn)價格（建筑物及土地價格）。市場法應用。通過與近期交易的類似房地產(chǎn)進行比較，并對一系列因素進行修正，而得到被評估房地產(chǎn)在評估基準日的市場狀況下的價值水平。因素修正。交易情況（將可比交易實例價格修正為正常交易情況下的價格），交易日期（修正為評估基準日下的價格），房地產(chǎn)狀況（修正為被評估對象房地產(chǎn)狀況下的價格）。成本法應用。適用于房地產(chǎn)市場發(fā)育不成熟、成交實例不多，無法利用市場法收益法等方法進行評估的情況。三通一平：通水通路通電，平整地面。七通一平：通上、下水通電通訊通氣通熱通路，平整地面。土地開發(fā)成本：勘察設計和前期工程費、基礎設施建設費、房屋建筑____工程費、公共配套設施建設費、稅費及其他間接費用。銷售稅費。銷售費用（廣告宣傳費、委托銷售代理費），銷售稅金及附加（營業(yè)稅、城建教育附加）。第六章資源資產(chǎn)評估耗竭性資源。礦產(chǎn)資源，不可再生。非竭性資源。恒定的（氣候和海洋動力資源），可再生的（生物和森林資源），不可再生的（土地資源）。森里資源資產(chǎn)評估。主要指林木資產(chǎn)、林地資產(chǎn)、森林景觀資產(chǎn)。森林資源資產(chǎn)價格構成因素。營林生產(chǎn)成本、資金時間價值、利潤、稅金、林木生產(chǎn)損失、地租、地區(qū)差價和樹種差價。林分。內(nèi)部特征大體一致而與鄰近地段又有明顯區(qū)別的一片林子。市場法應用。適用于各種有交易的評估。剩余法應用。適用于成熟齡林木資產(chǎn)評估。收益法。適用于有經(jīng)常性收益的林木資產(chǎn)評估。成本法。適用于幼齡林。第七章無形資產(chǎn)評估無形資產(chǎn)。特定主體所擁有或控制不具有實物形態(tài)能持續(xù)發(fā)揮作用能帶來經(jīng)濟利益的資源。（非實體性、控制性、效益性）功能特性。共益性、積累性、替代性。分類。自創(chuàng)和外購，可確指和不可確指，單項和組合，權力型關系型組合型。影響因素。無形資產(chǎn)的成本，機會成本（該項無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓投資出售后失去的市場以及損失收益的大小），預期收益，使用期限，技術成熟程度，轉(zhuǎn)讓內(nèi)容，發(fā)展趨勢、更新?lián)Q代情況和速度，市場供需狀況，同行業(yè)同類交易方式。評估目的：轉(zhuǎn)讓、許可使用、出資、拍賣、質(zhì)押、訴訟、損失賠償、財務報告和納稅。無形資產(chǎn)的確認：一是確認無形資產(chǎn)的存在來源的合法性，財產(chǎn)的明確性，經(jīng)濟行為的合法有效性），二是區(qū)別種類（具體名稱和存在形式），三是確定有效期限。評估程序。明確評估目的、確認無形資產(chǎn)、收集相關資料、確定評估方法、作出評估結論、整理并撰寫報告。無形資產(chǎn)成本特性。不完整性、弱對應性、虛擬性。專利資產(chǎn)：指權利人所擁有的，能持續(xù)發(fā)揮作用且能帶來經(jīng)濟利益的專利權益。專利權轉(zhuǎn)讓形式：全權轉(zhuǎn)讓、許可使用權轉(zhuǎn)讓。專利申請日：____專利行政部門收到專利申請的請求書、說明書和權利要求書的日期。影響專有技術價值的因素：使用期限、預期獲利能力、市場情況、開發(fā)成本、保密措施。商標權：我國實行“不注冊使用與注冊使用并行，僅注冊才能產(chǎn)生專用權”的商標專用權制度。注冊商標的有效期是十年，合法續(xù)展的情況下可成為永久性收益的無形資產(chǎn)。“一個商品，一個商標，一份申請”。商譽。通常是指企業(yè)在一定條件下能獲取高于正常投資報酬率的收益所形成的價值。商譽的特性。不能離開企業(yè)而單獨存在，多項因素作用形成，本身不是無形資產(chǎn)，是企業(yè)長期積累起來的一項價值。第九章流動資產(chǎn)評估特點。主要是單項資產(chǎn)評估，評估基準日盡可能選在會計期末。第十章企業(yè)價值評估企業(yè)價值評估。指注冊資產(chǎn)評估師對評估基準日特定目的下企業(yè)整體價值、股東全部權益價值或部分權益價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。評估對象。包含了企業(yè)整體價值、企業(yè)投資資本價值、企業(yè)股東全部權益價值和企業(yè)股東部分權益價值等。持續(xù)經(jīng)營價值。指被評估企業(yè)按照評估基準日時的用途、經(jīng)營方式、管理模式等繼續(xù)經(jīng)營下去所能實現(xiàn)的預期收益的折現(xiàn)值。清算價值：企業(yè)處于清算、迫售、快速變現(xiàn)等非正常市場條件下所具有的價值。企業(yè)收益的表現(xiàn)形式：企業(yè)凈利潤和企業(yè)凈現(xiàn)金流量。第十一章資產(chǎn)評估報告資產(chǎn)評估報告：指注冊資產(chǎn)評估師根據(jù)資產(chǎn)評估準則的要求，在履行了必要的評估程序后，對評估對象在評估基準日特定目的下的價值發(fā)表的由其所在評估機構出具的書面專業(yè)意見。分類：整體與單項，完整型、簡明型與限制型，現(xiàn)實型、預測型與追溯型。報告基本要素：1.委托方、產(chǎn)權持有者和委托方以外的其他評估報告使用者。2.評估目的。3.評估對象和范圍。4.價值類型及其定義。5.評估基準日。6.評估依據(jù)。7.評估方法。8.評估程序?qū)嵤┻^程和情況。9.評估假設。10.評估結論。11.特別事項說明。12.評估報告使用限制說明。13.評估報告日。14.評估機構和注冊資產(chǎn)評估師簽章。報告制作步驟。整理工作底稿和歸集有關資料，評估明細表的數(shù)字匯總，評估初步數(shù)據(jù)的分析和討論，編寫評估報告，報告的簽發(fā)與送交。第二篇：資產(chǎn)評估概念總結第一-三章資產(chǎn)評估：是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，其業(yè)務涉及企業(yè)間的產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)重組、破產(chǎn)清算、資產(chǎn)抵押以及財產(chǎn)保險。是專業(yè)機構和人員按照國家法律、法規(guī)以及資產(chǎn)評估準則，根據(jù)特定目的，遵循評估原則，依照相關程序，選擇適當?shù)膬r值類型，運用科學方法，對資產(chǎn)價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。評估要素：評估主體、客體、依據(jù)、目的、原則、程序、價值類型、方法、假設、基準日。資產(chǎn)評估的目標：判斷評估對象的價值，而不是實際成交價格。資產(chǎn)評估種類。評估、評估復核、評估咨詢。又可分為完全資產(chǎn)評估和限制性資產(chǎn)評估二者對評估結果的披露程度和要求是不同的，限制性資產(chǎn)評估需要做更為詳盡的說明和披露，并限制評估報告的使用者只能是委托方。資產(chǎn)特征。經(jīng)濟主體擁有或控制，能夠給經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟利益，能以貨幣計量。資產(chǎn)評估特點。市場性（通過模擬市場對資產(chǎn)價值做出經(jīng)得起市場檢驗的評定估算和報告）、公正性（公允的行為業(yè)務規(guī)范是技術基礎，評估人員是與資產(chǎn)業(yè)務沒有利害關系的第三方，是____基礎）、專業(yè)性（評估結果應該是一種專家意見）、咨詢性（結論為資產(chǎn)業(yè)務提供專業(yè)化估價意見，本身并無強制執(zhí)行效力，不對定價決策負責）。對國有資產(chǎn)評估項目的立項確認實行核準制和備案制。鑒證。由鑒別和舉證組成，前者是專家依據(jù)專業(yè)原則對經(jīng)濟活動及其結果作出的獨立判斷，后者是為該判斷提供理論和事實支撐。資產(chǎn)評估從事價值鑒證而不是從屬鑒證。注會與注冊資產(chǎn)評估師。前者對財務報告進行事實判斷，后者對標的資產(chǎn)進行價值判斷。前者以會計理論和核算技術為基礎，后者以經(jīng)濟分析理論和專項資產(chǎn)價值識別技術為基礎。前者分別接受國際和國內(nèi)會計準則的約束，后者則是評估準則。資產(chǎn)評估假設。對于所研究的事物做出合乎邏輯的假定說明就叫假設。交易假設。最基本的前提假設，假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評估師根據(jù)評估條件等模擬市場進行估價。公開市場假設：對資產(chǎn)擬進入的市場的條件以及接受何種影響的一種假定說明或限定。持續(xù)使用假設：在用續(xù)用、轉(zhuǎn)用續(xù)用、移地續(xù)用。清算假設。對資產(chǎn)在非公開市場條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說明。市場法。利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價值的各種評估技術方法的總稱。前提條件。需要一個活躍的公開市場，有可比的資產(chǎn)及其交易活動。參照物與評估對象在功能上具有可比性，面臨的市場條件具有可比性，成交時間與基準時間間隔不能過長。收益法：通過估測被評估資產(chǎn)未來預期收益的限值，來判斷資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱?；疽兀罕辉u估資產(chǎn)的預期收益、折現(xiàn)率或資本化率、取得預期收益的持續(xù)時間。前提條件。未來預期收益可以可以預測并且可以用貨幣衡量，獲得預期收益所承擔的風險也可以預測并用貨幣衡量，預期活力年限可以預測。收益額的特點。是未來預期而不是歷史或現(xiàn)實收益額，是資產(chǎn)的客觀收益而不是實際收益。折現(xiàn)率。一種期望投資報酬率，使投資者在風險一定的情況下，對投資所期望的回報率。風險報酬率是對風險投資的一種補償，數(shù)量上指超過無風險報酬率之上的那部分投資回報率。成本法。首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本。然后估測業(yè)已存在的各種貶值因素，并從重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。前提條件。資產(chǎn)處于或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)，預期收益能夠支持其重置及其投入價值。復原重置成本。采用與評估對象相同的材料、建筑或制造標準、設計、規(guī)格和技術等，以現(xiàn)實價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費用。更新重置成本：。并不完全相同。購建與評估對象具有同等功能的。資產(chǎn)實體性貶值的估算方法：觀察法、使用年限法、修復費用法。評估方法之間的區(qū)別：都是從不同的角度去表現(xiàn)資產(chǎn)的價值，都是對評估對象在一定條件下價值的描述，有內(nèi)在聯(lián)系，可相互替代，但由于其自身的特點在評估不同類型的資產(chǎn)時就有了效率和直接程度上的差別。評估方法的選擇：要與評估目的、市場條件、被評對象的狀態(tài)以及價值類型相適應。受評估對象的類型、理化狀態(tài)等因素制約。受能否收集到所需的數(shù)據(jù)資料及經(jīng)濟參數(shù)制約?？紤]三種基本評估方法在具體項目的適用性。演繹推理：借助一個共同的概念把兩個直言判斷聯(lián)系起來，推出一個新結論的推理。由一般到個別歸納推理：由關于特殊對象的知識得出一般性的知識，由個別到一般。第四章機器設備評估重置成本計算：直接法（市場詢價、使用價格資料）、物價指數(shù)法（定基、環(huán)比）、重置核算法、綜合估價法、重量估價法、類比估價法設備基礎。是為____設備而建造的特殊構筑物。進口設備從屬費用。國外運費、國外運輸保險費、灌水、消費稅、增值稅、銀行財務費、外貿(mào)手續(xù)費、車輛購置附加費。第____種有形磨損。使用過程中由于零部件受到摩擦沖擊震動或交變載荷的作用而產(chǎn)生疲勞磨損等破壞，幾何尺寸發(fā)生變化、精度降低、疲勞壽命縮短。第____種有形磨損。使用過程中受自然界有害氣體、射線、雨水、高溫、低溫的侵蝕，出現(xiàn)腐蝕老化生銹變質(zhì)等現(xiàn)象。實體性貶值確定方法：觀察法（德爾菲法、模糊綜合判斷法）、使用年限法、修復費用法。功能性貶值：由于無形磨損而引起資產(chǎn)價值的損失。第____種。由于技術進步，新技術新材料新工藝不斷出現(xiàn)使得相同功能的新設備制造成本比過去降低，復原重置成本與更新重置成本之差。第____種：超額運營成本引起的功能性貶值即設備未來超額運營成本的折現(xiàn)值。經(jīng)濟性貶值：使用壽命縮短、運營費用的提高、市場競爭的加劇。市場法的應用：直接匹配法、因素調(diào)整法、成本比率調(diào)整法。資產(chǎn)評估概念總結（二）第一-三章資產(chǎn)評估。是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，其業(yè)務涉及企業(yè)間的產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)重組、破產(chǎn)清算、資產(chǎn)抵押以及財產(chǎn)保險。是專業(yè)機構和人員按照國家法律、法規(guī)以及資產(chǎn)評估準則，根據(jù)特定目的，遵循評估原則，依照相關程序，選擇適當?shù)膬r值類型，運用科學方法，對資產(chǎn)價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。評估要素：評估主體、客體、依據(jù)、目的、原則、程序、價值類型、方法、假設、基準日。資產(chǎn)評估的目標：判斷評估對象的價值，而不是實際成交價格。資產(chǎn)評估種類。評估、評估復核、評估咨詢。又可分為完全資產(chǎn)評估和限制性資產(chǎn)評估二者對評估結果的披露程度和要求是不同的，限制性資產(chǎn)評估需要做更為詳盡的說明和披露，并限制評估報告的使用者只能是委托方。資產(chǎn)特征。經(jīng)濟主體擁有或控制，能夠給經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟利益，能以貨幣計量。資產(chǎn)評估特點。市場性（通過模擬市場對資產(chǎn)價值做出經(jīng)得起市場檢驗的評定估算和報告）、公正性（公允的行為業(yè)務規(guī)范是技術基礎，評估人員是與資產(chǎn)業(yè)務沒有利害關系的第三方，是____基礎）、專業(yè)性（評估結果應該是一種專家意見）、咨詢性（結論為資產(chǎn)業(yè)務提供專業(yè)化估價意見，本身并無強制執(zhí)行效力，不對定價決策負責）。對國有資產(chǎn)評估項目的立項確認實行核準制和備案制。鑒證。由鑒別和舉證組成，前者是專家依據(jù)專業(yè)原則對經(jīng)濟活動及其結果作出的獨立判斷，后者是為該判斷提供理論和事實支撐。資產(chǎn)評估從事價值鑒證而不是從屬鑒證。注會與注冊資產(chǎn)評估師。前者對財務報告進行事實判斷，后者對標的資產(chǎn)進行價值判斷。前者以會計理論和核算技術為基礎，后者以經(jīng)濟分析理論和專項資產(chǎn)價值識別技術為基礎。前者分別接受國際和國內(nèi)會計準則的約束，后者則是評估準則。資產(chǎn)評估假設。對于所研究的事物做出合乎邏輯的假定說明就叫假設。交易假設。最基本的前提假設，假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評估師根據(jù)評估條件等模擬市場進行估價。公開市場假設：對資產(chǎn)擬進入的市場的條件以及接受何種影響的一種假定說明或限定。持續(xù)使用假設：在用續(xù)用、轉(zhuǎn)用續(xù)用、移地續(xù)用。清算假設。對資產(chǎn)在非公開市場條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說明。市場法。利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價值的各種評估技術方法的總稱。前提條件。需要一個活躍的公開市場，有可比的資產(chǎn)及其交易活動。參照物與評估對象在功能上具有可比性，面臨的市場條件具有可比性，成交時間與基準時間間隔不能過長。收益法：通過估測被評估資產(chǎn)未來預期收益的限值，來判斷資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱?；疽兀罕辉u估資產(chǎn)的預期收益、折現(xiàn)率或資本化率、取得預期收益的持續(xù)時間。前提條件：未來預期收益可以可以預測并且可以用貨幣衡量，獲得預期收益所承擔的風險也可以預測并用貨幣衡量，預期活力年限可以預測。收益額的特點：是未來預期而不是歷史或現(xiàn)實收益額，是資產(chǎn)的客觀收益而不是實際收益。折現(xiàn)率：一種期望投資報酬率，使投資者在風險一定的情況下，對投資所期望的回報率。風險報酬率是對風險投資的一種補償，數(shù)量上指超過無風險報酬率之上的那部分投資回報率。成本法：首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本。然后估測業(yè)已存在的各種貶值因素，并從重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。前提條件：資產(chǎn)處于或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)，預期收益能夠支持其重置及其投入價值。復原重置成本：采用與評估對象相同的材料、建筑或制造標準、設計、規(guī)格和技術等，以現(xiàn)實價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費用。更新重置成本。并不完全相同。購建與評估對象具有同等功能的。資產(chǎn)實體性貶值的估算方法。觀察法、使用年限法、修復費用法。評估方法之間的區(qū)別。都是從不同的角度去表現(xiàn)資產(chǎn)的價值，都是對評估對象在一定條件下價值的描述，有內(nèi)在聯(lián)系，可相互替代，但由于其自身的特點在評估不同類型的資產(chǎn)時就有了效率和直接程度上的差別。評估方法的選擇。要與評估目的、市場條件、被評對象的狀態(tài)以及價值類型相適應。受評估對象的類型、理化狀態(tài)等因素制約。受能否收集到所需的數(shù)據(jù)資料及經(jīng)濟參數(shù)制約。考慮三種基本評估方法在具體項目的適用性。演繹推理。借助一個共同的概念把兩個直言判斷聯(lián)系起來，推出一個新結論的推理。由一般到個別歸納推理。由關于特殊對象的知識得出一般性的知識，由個別到一般。第四章機器設備評估重置成本計算：直接法（市場詢價、使用價格資料）、物價指數(shù)法（定基、環(huán)比）、重置核算法、綜合估價法、重量估價法、類比估價法設備基礎。是為____設備而建造的特殊構筑物。進口設備從屬費用。國外運費、國外運輸保險費、灌水、消費稅、增值稅、銀行財務費、外貿(mào)手續(xù)費、車輛購置附加費。第____種有形磨損。使用過程中由于零部件受到摩擦沖擊震動或交變載荷的作用而產(chǎn)生疲勞磨損等破壞，幾何尺寸發(fā)生變化、精度降低、疲勞壽命縮短。第____種有形磨損。使用過程中受自然界有害氣體、射線、雨水、高溫、低溫的侵蝕，出現(xiàn)腐蝕老化生銹變質(zhì)等現(xiàn)象。實體性貶值確定方法：觀察法（德爾菲法、模糊綜合判斷法）、使用年限法、修復費用法。功能性貶值：由于無形磨損而引起資產(chǎn)價值的損失。第____種。由于技術進步，新技術新材料新工藝不斷出現(xiàn)使得相同功能的新設備制造成本比過去降低，復原重置成本與更新重置成本之差。第____種。超額運營成本引起的功能性貶值即設備未來超額運營成本的折現(xiàn)值。經(jīng)濟性貶值。使用壽命縮短、運營費用的提高、市場競爭的加劇。市場法的應用。直接匹配法、因素調(diào)整法、成本比率調(diào)整法。第五章房地產(chǎn)評估不動產(chǎn)。土地及其著定物。包括地產(chǎn)和房產(chǎn)等。土地使用權：宅基地自留地自留山屬農(nóng)民____所有，我國實行土地有償使用制度，國有土地使用權與所有權相分離，出讓的最高年限由____確定（居住用地____年，工業(yè)用地____年，商業(yè)旅游娛樂用地____年）。出讓方式：協(xié)議、招標、拍賣、掛牌。房地產(chǎn)。土地房屋及其權屬的總稱。房地產(chǎn)價格。按實物形態(tài)分為土地價格（基準地價、標定地價、土地交易價格），建筑物價格（純建筑物價格）。房地產(chǎn)價格（建筑物及土地價格）。市場法應用。通過與近期交易的類似房地產(chǎn)進行比較，并對一系列因素進行修正，而得到被評估房地產(chǎn)在評估基準日的市場狀況下的價值水平。因素修正。交易情況（將可比交易實例價格修正為正常交易情況下的價格），交易日期（修正為評估基準日下的價格），房地產(chǎn)狀況（修正為被評估對象房地產(chǎn)狀況下的價格）。成本法應用。適用于房地產(chǎn)市場發(fā)育不成熟、成交實例不多，無法利用市場法收益法等方法進行評估的情況。三通一平：通水通路通電，平整地面。七通一平：通上、下水通電通訊通氣通熱通路，平整地面。土地開發(fā)成本：勘察設計和前期工程費、基礎設施建設費、房屋建筑____工程費、公共配套設施建設費、稅費及其他間接費用。銷售稅費。銷售費用（廣告宣傳費、委托銷售代理費），銷售稅金及附加（營業(yè)稅、城建教育附加）。第六章資源資產(chǎn)評估耗竭性資源。礦產(chǎn)資源，不可再生。非竭性資源。恒定的（氣候和海洋動力資源），可再生的（生物和森林資源），不可再生的（土地資源）。森里資源資產(chǎn)評估。主要指林木資產(chǎn)、林地資產(chǎn)、森林景觀資產(chǎn)。森林資源資產(chǎn)價格構成因素。營林生產(chǎn)成本、資金時間價值、利潤、稅金、林木生產(chǎn)損失、地租、地區(qū)差價和樹種差價。林分。內(nèi)部特征大體一致而與鄰近地段又有明顯區(qū)別的一片林子。市場法應用。適用于各種有交易的評估。剩余法應用。適用于成熟齡林木資產(chǎn)評估。收益法。適用于有經(jīng)常性收益的林木資產(chǎn)評估。成本法。適用于幼齡林。第七章無形資產(chǎn)評估無形資產(chǎn)。特定主體所擁有或控制不具有實物形態(tài)能持續(xù)發(fā)揮作用能帶來經(jīng)濟利益的資源。（非實體性、控制性、效益性）功能特性。共益性、積累性、替代性。分類。自創(chuàng)和外購，可確指和不可確指，單項和組合，權力型關系型組合型。影響因素。無形資產(chǎn)的成本，機會成本（該項無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓投資出售后失去的市場以及損失收益的大小），預期收益，使用期限，技術成熟程度，轉(zhuǎn)讓內(nèi)容，發(fā)展趨勢、更新?lián)Q代情況和速度，市場供需狀況，同行業(yè)同類交易方式。評估目的：轉(zhuǎn)讓、許可使用、出資、拍賣、質(zhì)押、訴訟、損失賠償、財務報告和納稅。無形資產(chǎn)的確認：一是確認無形資產(chǎn)的存在來源的合法性，財產(chǎn)的明確性，經(jīng)濟行為的合法有效性），二是區(qū)別種類（具體名稱和存在形式），三是確定有效期限。評估程序。明確評估目的、確認無形資產(chǎn)、收集相關資料、確定評估方法、作出評估結論、整理并撰寫報告。無形資產(chǎn)成本特性。不完整性、弱對應性、虛擬性。專利資產(chǎn)：指權利人所擁有的，能持續(xù)發(fā)揮作用且能帶來經(jīng)濟利益的專利權益。專利權轉(zhuǎn)讓形式：全權轉(zhuǎn)讓、許可使用權轉(zhuǎn)讓。專利申請日：____專利行政部門收到專利申請的請求書、說明書和權利要求書的日期。影響專有技術價值的因素：使用期限、預期獲利能力、市場情況、開發(fā)成本、保密措施。商標權：我國實行“不注冊使用與注冊使用并行，僅注冊才能產(chǎn)生專用權”的商標專用權制度。注冊商標的有效期是十年，合法續(xù)展的情況下可成為永久性收益的無形資產(chǎn)?！耙粋€商品，一個商標，一份申請”。商譽。通常是指企業(yè)在一定條件下能獲取高于正常投資報酬率的收益所形成的價值。商譽的特性。不能離開企業(yè)而單獨存在，多項因素作用形成，本身不是無形資產(chǎn)，是企業(yè)長期積累起來的一項價值。第九章流動資產(chǎn)評估特點。主要是單項資產(chǎn)評估，評估基準日盡可能選在會計期末。第十章企業(yè)價值評估企業(yè)價值評估。指注冊資產(chǎn)評估師對評估基準日特定目的下企業(yè)整體價值、股東全部權益價值或部分權益價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。評估對象。包含了企業(yè)整體價值、企業(yè)投資資本價值、企業(yè)股東全部權益價值和企業(yè)股東部分權益價值等。持續(xù)經(jīng)營價值。指被評估企業(yè)按照評估基準日時的用途、經(jīng)營方式、管理模式等繼續(xù)經(jīng)營下去所能實現(xiàn)的預期收益的折現(xiàn)值。清算價值：企業(yè)處于清算、迫售、快速變現(xiàn)等非正常市場條件下所具有的價值。企業(yè)收益的表現(xiàn)形式：企業(yè)凈利潤和企業(yè)凈現(xiàn)金流量。第十一章資產(chǎn)評估報告資產(chǎn)評估報告：指注冊資產(chǎn)評估師根據(jù)資產(chǎn)評估準則的要求，在履行了必要的評估程序后，對評估對象在評估基準日特定目的下的價值發(fā)表的由其所在評估機構出具的書面專業(yè)意見。分類：整體與單項，完整型、簡明型與限制型，現(xiàn)實型、預測型與追溯型。報告基本要素：1.委托方、產(chǎn)權持有者和委托方以外的其他評估報告使用者。2.評估目的。3.評估對象和范圍。4.價值類型及其定義。5.評估基準日。6.評估依據(jù)。7.評估方法。8.評估程序?qū)嵤┻^程和情況。9.評估假設。10.評估結論。11.特別事項說明。12.評估報告使用限制說明。13.評估報告日。14.評估機構和注冊資產(chǎn)評估師簽章。報告制作步驟。資產(chǎn)評估概念總結（三）一、名詞解釋1.資產(chǎn)評估：符合國家有關規(guī)定的專門機構和人員，依據(jù)相關法律、法律規(guī)和資產(chǎn)評估準則，遵循適用的評估原則，選擇適當?shù)膬r值類型，按照法定的評估程序，運用科學的評估方法，對評估對象在特定目的下的評估基準日價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。2.資產(chǎn)：經(jīng)濟主體擁有的或者控制的，能夠以貨幣計量并給經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟效益的經(jīng)濟財物，包括房屋、土地、機器設備等有形物，以及商標權、專利權、特許經(jīng)營權等無形物。3.市場價值：自愿買方和自愿賣方，在評估基準日進行正常的市場營銷之后所達成的公平交易中，某項資產(chǎn)應當進行交易的價值估計數(shù)額。4.在用價值：特定資產(chǎn)在特定用途下對特定使用者的價值，該價值類型重點反映了作為企業(yè)組成部分的特定資產(chǎn)對其所屬企業(yè)能夠帶來的價值，而并不考慮該資產(chǎn)的最佳用途或資產(chǎn)變現(xiàn)所能實現(xiàn)的價值量。5.投資價值。資產(chǎn)對于具有明確投資目標的特定投資者或某一類投資者所具有的價值。6.持續(xù)經(jīng)營價值。在持續(xù)經(jīng)營條件下公司的價值。7.清算價格。在非公開市場上限值拍賣的價格。一般低于現(xiàn)行市場價格。8.獨立性原則：評估主體在資產(chǎn)評估過程中處于中里地位，應當不收任何權勢、金錢、親情等外界因素的影響，以確保評估結果的公正性。9.客觀性原則：評估人員應當從實際出發(fā)，對各項估價要素和基礎資料認真進行調(diào)查而不能添加任何沒有事實依據(jù)的妄斷和臆測，以保證評估結果的客觀性。10.科學性原則：資產(chǎn)評估必須按照規(guī)定的評估程序，根據(jù)評估目的，選擇適用的價值類型，采用適宜的估價方法，制定科學的評估實施方案，以確保評估結果的科學合理。11.貢獻原則：某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構成成部分的價值，取決于他對其他相關的資產(chǎn)或資產(chǎn)整體的價值貢獻，或者根據(jù)當缺少它時對整體價值下降的影響程度來衡量確定。12.替代原則。當同時存在幾種效能相同的資產(chǎn)時，最低價格的資產(chǎn)需求量最大。13.預期收益原則：在資產(chǎn)評估過程中，資產(chǎn)的價值可以不按照過去的生產(chǎn)成本或銷售價格決定，而是基于對未來收益的期望值決定的。14.市場（比較）法：也稱比較法，通過比較待評估資產(chǎn)與近期售出的類似資產(chǎn)（即可參照資產(chǎn)）的異同，并據(jù)此對類似資產(chǎn)的市場價格進行調(diào)整，從而確定待評估資產(chǎn)價值的評估方法。15.成本法：從待評估資產(chǎn)在評估基準日的復原重置成本或更新重置成本中扣減其各項價值損耗，來確定資產(chǎn)價值的方法。16.收益法：通過估算待評估資產(chǎn)自評估基準日起未來的純收益，并將其用適當?shù)恼郜F(xiàn)率折算為評估基準日的限制的方法。17.復原重置成本：在評估基準日，用與估價對象同樣的生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設計標準、工藝質(zhì)量，重新生產(chǎn)一項與估價對象全新狀況同樣的資產(chǎn)即復制品的成本。18.更新重置成本：在評估基準日，運用現(xiàn)代生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設計標準、工藝質(zhì)量，重新生產(chǎn)一項與估價對象具有同等功能效用的全新資產(chǎn)的成本。更新重置成本通常小于復原重置成本。19.實體性貶值：資產(chǎn)投入使用后，由于使用磨損和自然力的作用，導致其物理性能不斷下降而引起的價值減少。20.功能性貶值：由于新技術的推廣和應用，使得評估資產(chǎn)與社會上普遍適用的資產(chǎn)相比，在技術上明顯落后、性能降低，因而價值也相應減少。21.經(jīng)濟性貶值：由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素的變化，如新政策或法規(guī)的發(fā)布和實施、戰(zhàn)爭、政治活動、市場蕭條等情況，限制了資產(chǎn)的充分有效利用，使得資產(chǎn)價值下降。22.成新率。反應評估對象的現(xiàn)時價值與其全新狀態(tài)重置價值的比率。23.總使用年限。是機器設備的使用壽命。一般來說，機器的使用壽命可分為物理壽命、技術壽命和經(jīng)濟壽命。24.已使用年限。機器設備從開始使用到評估基準日所經(jīng)歷的時間。25.資產(chǎn)利用率：之評估基準日資產(chǎn)的累計實際利用時間與至評估基準日資產(chǎn)的累計法定利用時間。26.基準地價在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，然后調(diào)查評估出來的各地價區(qū)段在某一時點的平均價格。27.標定地價：在一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。____樓面地價：單位建筑面積地價，它等于特地價格除以建筑總面積，或等于土地單價除以容積率。29.土地所有權價格。無限年期地租的折現(xiàn)值。30.土地使用權價格。又稱土地出讓金。土地使用者將獲得的土地使用權出租給承租人，由承租人向出租人支付的租金價格。31.企業(yè)價值。該企業(yè)所有的投資人所擁有的對于企業(yè)資產(chǎn)索取權價值的總和。32.企業(yè)資產(chǎn)價值。企業(yè)擁有的所有資產(chǎn)（包括各種權益和負債）的價值總和。33.企業(yè)投資價值：企業(yè)所有的投資人所擁有的對于企業(yè)資產(chǎn)索取權價值的，即前面定義的嚴格意義上的企業(yè)價值，它等于企業(yè)的資產(chǎn)價值減去無錫流動負債價值，或等于權益價值加上付息債務價值。34.企業(yè)權益價值。代表了股東對企業(yè)資產(chǎn)的索取權，它等于企業(yè)的資產(chǎn)價值減去負債價值。35.協(xié)同作用：目標企業(yè)所擁有的特殊資源，通過與另一企業(yè)的結合，可以創(chuàng)造更多的利潤，使得目標企業(yè)被收購后的價值超過收購前獨立經(jīng)營所具有的價值。36.加和法：也稱調(diào)整賬面價值法，該方法首先是將企業(yè)資產(chǎn)負債表中的各項資產(chǎn)的賬面價值調(diào)整為市場價值，然后通過加總投資者索取權的價值來估算出企業(yè)價值，或通過加總資產(chǎn)價值，再扣除無息流動負債和遞延稅款來計算。37.可比企業(yè)：具有與待評估企業(yè)相似的現(xiàn)金流量、增長潛力及風險特征的企業(yè)，一般應在同一行業(yè)范圍內(nèi)選擇。38.市盈率。等于股價除以每股收益。39.企業(yè)價值評估：注冊資產(chǎn)評估師對評估基準日特定目的下企業(yè)整體價值、股東全部權益價值或部分權益價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。40.賬面價值。按照會計核算的原理和方法反映計量的企業(yè)價值。41.內(nèi)在價值。企業(yè)自身所具有的價值，是一種客觀存在，是由企業(yè)內(nèi)在的品質(zhì)所決定的。42.市場價值。企業(yè)股東權益的市場價值加上企業(yè)的債務價值。二、簡答題1.企業(yè)價值的含義。答。企業(yè)價值是該企業(yè)所有的投資人所擁有的對于企業(yè)資產(chǎn)索取權價值的總和。根據(jù)評估目的，以及評估結果的不同用途，企業(yè)價值的表現(xiàn)形式有企業(yè)的資產(chǎn)價值、企業(yè)投資價值和企業(yè)的股東權益價值等，不過在更多情況下需要對企業(yè)的投資價值和權益價值進行評估。企業(yè)資產(chǎn)價值。企業(yè)擁有的所有資產(chǎn)（包括各種權益和負債）的價值總和。企業(yè)投資價值：企業(yè)所有的投資人所擁有的對于企業(yè)資產(chǎn)索取權價值的，即前面定義的2.3.4.5.嚴格意義上的企業(yè)價值，它等于企業(yè)的資產(chǎn)價值減去無錫流動負債價值，或等于權益價值加上付息債務價值。企業(yè)權益價值：代表了股東對企業(yè)資產(chǎn)的索取權，它等于企業(yè)的資產(chǎn)價值減去負債價值。企業(yè)價值評估的一般用途。答：主要服務與企業(yè)產(chǎn)權的轉(zhuǎn)讓或交易、企業(yè)的兼并收購、企業(yè)財務管理、證券市場上的投資組合管理等。（1）企業(yè)產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓及兼并收購分析中的企業(yè)價值評估。需要考慮以下幾個方面因素：協(xié)同作用對企業(yè)價值的影響、企業(yè)資產(chǎn)重組對企業(yè)價值的影響、管理層變更對企業(yè)價值的影響（2）企業(yè)財務管理中的企業(yè)價值評估。認識影響企業(yè)價值的因素和企業(yè)價值決定的激勵，是企業(yè)經(jīng)理人員和財務管理人員通過制定企業(yè)財務決策和企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略確保企業(yè)價值最大化的前提。（3）證券市場上投資組合管理中的企業(yè)價值評估。對企業(yè)真實價值的評估是證券篩選型投資者進行投資的重要依據(jù)。企業(yè)價值評估范圍。如何界定范圍。答：應該是企業(yè)的全部資產(chǎn)，包括企業(yè)經(jīng)營權主體自身占用及經(jīng)營的部分，以及企業(yè)經(jīng)營權所能夠控制的部分，如在全資子公司、控股子公司、非控股公司中的投資部分。在進行企業(yè)價值評估之前，首先要判斷是否有必要對企業(yè)資產(chǎn)進行合理的重組，然后將企業(yè)中的資產(chǎn)劃分為有效資產(chǎn)和非有效資產(chǎn)，將有效資產(chǎn)納入資產(chǎn)評估的具體實施范圍。對在資產(chǎn)評估時點難以界定產(chǎn)權歸屬的資產(chǎn)，應劃定為“待定產(chǎn)權”，暫時不列入評估范圍。對企業(yè)中因局部資產(chǎn)生產(chǎn)能力閑置或不足而引起企業(yè)資源配置無效或低效的部分民營按照資源合理有效配置利用原則，與委托方協(xié)商是否需要通過資產(chǎn)剝離或補齊的方式進行資產(chǎn)重組，重新界定企業(yè)價值評估范圍。資產(chǎn)評估報告的類型。答：（1）按資產(chǎn)評估的范圍：a.整體資產(chǎn)評估報告書：是對整體資產(chǎn)進行評估所出具的資產(chǎn)評估報告書b.單項資產(chǎn)評估報告書：單項資產(chǎn)評估報告書是對某一部分、某一項資產(chǎn)進行評估所出具的資產(chǎn)評估報告書。（2）按用途不同：a.以產(chǎn)權變動為內(nèi)容的資產(chǎn)評估報告書：是為資產(chǎn)出售、轉(zhuǎn)讓、拍賣、重組等產(chǎn)權變動服務所出具的報告書。b.產(chǎn)權不發(fā)生變動