XX市花溪思雅大學(xué)城投資可行性研究報告

01第一章總論第二章項目建設(shè)背景及必要性第三章市場分析2、、、、、市旅游發(fā)展規(guī)劃、現(xiàn)狀及前景、、、、、近年房地產(chǎn)市場情況旅游房地產(chǎn)房地產(chǎn)走勢預(yù)測第四章項目建設(shè)用地分析3第五章項目建設(shè)地址及建設(shè)條件、、、、、、社會經(jīng)濟概況規(guī)劃用地條件市政配套條件第六章建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模第七章工程技術(shù)方案4第八章資源和能源消耗第九章環(huán)境保護環(huán)境質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)第十章消防與勞動安全衛(wèi)生第十一章項目開發(fā)進度計劃第十二章投資估算與資金籌措5第十三章項目經(jīng)濟評價第十四章項目投資風(fēng)險分析第十五章社會效益分析6第一章總論口萬人，少數(shù)民族人口人，占％，有漢、苗、布依等個民族?；ㄏ獏^(qū)轄貴筑街道辦事處、清溪街道辦事處、溪、馬鈴布依族苗族鄉(xiāng)共個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處。年，是一家著力培育基礎(chǔ)設(shè)7市花溪思雅大學(xué)城位于我國實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略和新階段扶貧開發(fā)以來，貴州基礎(chǔ)設(shè)州省僅為。只有全國平均水平的。8為解決高等學(xué)校在中心城區(qū)布局過于集中，地域分布不盡合理的問、—年)9思雅大學(xué)城項目規(guī)劃范圍見下圖：本報告主要研究范圍：花溪思雅大學(xué)城位于市中心城區(qū)南面，距市中心城區(qū)約思雅大學(xué)城項目所擁有的較大升值潛力，如有合作伙伴加入共同開股的方式轉(zhuǎn)讓股份。第二章項目建設(shè)背景及必要性我國實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略和新階段扶貧開發(fā)以來，貴州基礎(chǔ)設(shè)州省僅為。只有全國平均水平的。為解決高等學(xué)校在中心城區(qū)布局過于集中，地域分布不盡合理的問選會在花溪迎賓館舉行，來自全國的名專家對三個方案進行了評區(qū)域的控制性詳細(xì)規(guī)劃已經(jīng)通過了相關(guān)部門審批。貴州省政府、XX重要組成部分、項目建設(shè)將對區(qū)域經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展起到重要作用億元，、項目建設(shè)將對區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展起到重要的推動作用教礎(chǔ)，加快“大學(xué)經(jīng)濟區(qū)”發(fā)展步伐為解決高等學(xué)校在中心城區(qū)布局過于集中，地域分布不盡合理的問建設(shè)將為構(gòu)建花溪大學(xué)經(jīng)濟區(qū)的戰(zhàn)略設(shè)想打下堅實的基礎(chǔ)，極大加快、項目建設(shè)將取得良好的社會和經(jīng)濟效益第三章市場分析接廣西，西鄰云南，是西南的交通樞紐和通向東南沿海最近的通道，萬平方公里，氣候溫暖濕潤，屬亞熱帶濕潤季風(fēng)氣年末貴州省常住總?cè)丝?常住一年及一年以上常住不少于一年)達(dá)到萬人，其中少數(shù)民族占。全省共有個民族，其中人口超過萬的民族有漢族、苗族、布依族、侗族、土％；財政總收入和一般預(yù)算收入分別達(dá)人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別達(dá)到元和元左引進省外到位資金億元，較上年同比增長。要預(yù)期目標(biāo)是：()生產(chǎn)總值增長左右；()全社會固定資產(chǎn)投資增長以上；()社會消費品零售總額增長；()一般預(yù)人均純收入實際增長；()城鎮(zhèn)新增就業(yè)萬人，城鎮(zhèn)登記失。是：生產(chǎn)總值年均增長以上；地方財政收入增長速度略高于經(jīng)濟增長速度；全社會固定資產(chǎn)投資年均增長左右；城鎮(zhèn)新增就業(yè)萬人以上，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在以內(nèi)；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入年均分別實際增長和以上。距演變。在距今億—億年前的古生代，這一帶曾幾經(jīng)海浸。在貴性氣候資源已成為越來越稀缺和珍貴的生態(tài)環(huán)境資源。貴州地勢西部照比較充足，年日照時數(shù)在小時左右。全省森林覆蓋率達(dá)到％，且以每年超過一個百分點的速度增長。夏季平均溫度℃有天然空調(diào)省的美譽。這種氣候條件適宜常年旅游既是珠三角、長然遺產(chǎn)個，國家級旅游區(qū)個，國家級旅游區(qū)個，黃果樹等個國家級風(fēng)景名勝區(qū)，梵凈山等個國家級自然保護區(qū)，百里杜鵑等個國家森林公園，織金洞等個國家地質(zhì)公園，六枝梭個國際性民族生態(tài)博物館，青龍洞等個全國重點文物保護景名勝區(qū)和萬個民族文化旅游村寨。西、湖南的黔東南苗侗體驗原生態(tài)民族文化及自然生態(tài)的特色旅游據(jù)統(tǒng)計年月至月，貴州全省實現(xiàn)旅游總收入增長。在省委、省政府的領(lǐng)導(dǎo)和國家旅游局的大力支持下，采動為載體，加大旅游整體宣傳促銷力度，進一步擴大國內(nèi)外客源市均增長以上。等級公路的建設(shè)，制約貴州旅游業(yè)發(fā)展的交通瓶頸將會得到極大的緩縣、息烽縣、修文縣、云巖02001-2008年貴陽市生產(chǎn)總值2010200120022002002002002002008生產(chǎn)總值(億元)增長率(%)2001-2008年貴陽市城2001-2008年貴陽市城市居民人均可支配收入14.012.010.08.002.00.0人均可支配收入(元)增長率(%)16000140000定資收入年均增長左右；社會消費品零售總額年均增長左右。產(chǎn)總值將突破億元，人均生產(chǎn)總值突破美元；資源利用和“林城”的旅游特色萬畝，灌木林面積萬畝，森林覆蓋率為。市區(qū)四周群山環(huán)抱，環(huán)繞城市中心區(qū)的第一環(huán)城森林綠帶寬至公里，綿延擁在懷，為全國省會城市所罕見。距市中心區(qū)僅—公里多“喀斯特生態(tài)旅游”的特色紅楓湖，水域面積達(dá)平方公里，煙波浩淼，大小島嶼星羅棋布，現(xiàn)市地理地貌特點的喀斯特自然生態(tài)旅游產(chǎn)品體系。設(shè)成為向海內(nèi)外游客展示市少數(shù)民族風(fēng)情的游覽點?！叭氯?、學(xué)”勝地，明代哲學(xué)家、教育氣候宜人數(shù)”。的旅游線路主要有現(xiàn)有旅游線路主要為：主題為休閑旅據(jù)統(tǒng)計，不利因素影響，萬余人次，實現(xiàn)旅游總收入億元，旅游總收入同比增長設(shè)，并呈現(xiàn)下列特點：量、城市，初步建成一定水平的生態(tài)園林型城市；求正在從滿居住宅轉(zhuǎn)變；產(chǎn)峻工面積相對較穩(wěn)定，新開工面積和施工面積穩(wěn)中有升，房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年增加，。。地產(chǎn)供應(yīng)情況020032002002002002008竣工面積(萬平方米)施工面積(萬平方米)2003-2008年貴陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資情況分析0房地產(chǎn)開發(fā)投資(億元)03000241.8293.134313.300.3802.331.01.12101312.8房地產(chǎn)開發(fā)投資比例(%)22.220.8226.127.13035.030.025.020.015.010.000.00000--020032002002002002008均價(元/平方米)增長率200區(qū)域為金陽新區(qū)，全年合計為套、其次是南明區(qū)套、云。城市基礎(chǔ)建設(shè)日益完善，貴州有全球最大的喀斯特地質(zhì)，有多達(dá)種少數(shù)民族居住，有這也在一定程度上造成未來市老城區(qū)存量建設(shè)用地將進一步減外來購房指除市轄區(qū)以外的人士所購商品房，比境外境外0.1%外省市13.8%貴陽市城區(qū)37.1%貴州省其他地區(qū)38.2%貴陽市其他地區(qū)鑒于市土地供應(yīng)稀缺性的特點，同時市作為省會城市對及旅游房地產(chǎn)的發(fā)展，我們預(yù)計房地產(chǎn)業(yè)將在短暫的低迷之花溪思雅大學(xué)城將依托高校聚集區(qū)、規(guī)劃建設(shè)中的影視城及的一個包括流動人口要流域也在花溪區(qū)。花溪生物多樣性比較豐富，森林覆蓋率到達(dá)南環(huán)線高速公路、花二線(甲秀南路)的建成通車，大大改善了花溪℃?；ㄏ獏^(qū)已經(jīng)成功創(chuàng)建國家級生態(tài)花溪大學(xué)城的規(guī)劃建設(shè)方案通過政府相關(guān)部門審批及政府的大體。?；ㄏ髮W(xué)城整體規(guī)劃方案然景觀個，人文景觀個?；ㄏ獏^(qū)有國家級特等景觀個，國內(nèi)一等景觀個，國內(nèi)二等景觀個，國內(nèi)三等景觀個。景區(qū)政中心搬遷以及花溪高校聚集區(qū)的建設(shè)來催化項目區(qū)域的全面發(fā)展，據(jù)項目產(chǎn)品定位，住宅客戶以省內(nèi)外中高收入以上群體為主， (甲秀南路)城市干道的建設(shè)完成，使得交通問題不在是限制花溪區(qū)溪思雅大學(xué)城項目處于花溪大學(xué)經(jīng)濟區(qū)的核心位置。過招拍掛形式以萬元購得花溪大道南段一塊商業(yè)、辦公用地，掛形式以平方米，成交價約為萬元畝；萬元購得花溪區(qū)云上村一塊商業(yè)金融用地，面積為年月平方米，成交價約為萬元畝；用地價格約為萬元畝，商業(yè)綜合用地價格約為筑面積價，成交均價約為元平方米；高層元平方米起價，花園洋房元平方米起價，小高層米左右，高檔住宅成交價格在元平方米左右，目前靠近大學(xué)第四章項目建設(shè)用地分析項目規(guī)劃范圍約平方公里，距市中心城區(qū)約公里，美食步行街、城市公園等；聚集區(qū)，可產(chǎn)業(yè)園區(qū)；宅；環(huán)境承載能力和未來發(fā)展?jié)摿Γy(tǒng)籌各功能區(qū)范圍內(nèi)空間資源的開第五章項目建設(shè)地址及建設(shè)條件項目規(guī)劃區(qū)位于市中心城區(qū)南面，距市中心城區(qū)約公里，規(guī)劃總用地面積約平方公里，規(guī)劃范圍屬于市花溪區(qū)項目位于市中心城區(qū)南面，距市中心城區(qū)約公里，規(guī)劃總用地面積約平方公里。量充沛、無霜期長等特點。年平均氣溫為℃，年極端最高溫度為℃，年極端最低溫度為℃。冬無嚴(yán)寒、夏無酷暑，四季分財政收入完成萬元。全社會消費品零售總額完成萬起到年，是花溪全面建設(shè)小康社會的歷史新階年，全區(qū)生產(chǎn)總值完成億元，同比增長億元，同比增長；第二產(chǎn)業(yè)增加值完成億元，同比增長第三產(chǎn)業(yè)增加：億元，同比增長。全社會固定資產(chǎn)投資完成億元，同比增長。招商引資實際到位區(qū)外資金億元，同比增長億元，同比增長。全社會消費品零售總額完成億元，同比增長。城鎮(zhèn)居民元，同比增長。金融機構(gòu)年末銀行存款余額億元，同比增長；金融機構(gòu)貸款余額億元，同比增原來的米寬道路改造成為雙向六車道的城市主干道。南環(huán)線、花二線(甲秀南路)的建設(shè)完成大大改善了項目區(qū)域的體系更加完善。第六章建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模城項目區(qū)域分為六個功能區(qū)，采用靈活的分片區(qū)組團空間布局方式，獨特的主題和完善的配套設(shè)施，以利于開發(fā)建設(shè)設(shè)計時序的統(tǒng)籌安花溪思雅大學(xué)城規(guī)劃范圍約平方公里，其中住宅用地公頃，商業(yè)用地公頃，公共服務(wù)設(shè)施用地公頃；道路節(jié)點均設(shè)港灣式公交車?？空?，估算中型公交車站在市政道路建設(shè)的同時埋設(shè)地下給排水管網(wǎng)，同時并入城市管安置區(qū)，目前區(qū)域內(nèi)拆遷量估算約萬平方米。第七章工程技術(shù)方案—) (—)本項目在設(shè)計上堅持以下三個原則：住理念的高品質(zhì)的生活、商業(yè)社區(qū)，保證項目自身保值增值的能力，規(guī)劃區(qū)約需建設(shè)道路公里，對道路選線的必要性、走向、寬污水)計算。設(shè))、市話通訊、有線電視、移動通訊、微波通訊及寬帶系統(tǒng)建設(shè)、程。目前磊花路已經(jīng)建設(shè)完成，區(qū)域內(nèi)其他需建設(shè)市政道路約公并入市城市管網(wǎng)，區(qū)域內(nèi)給水管沿路布置，主管為根。生活洗滌廢；新建的變電站一座；等級采用二級負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)；估計每天產(chǎn)生垃圾約噸；修建一座日處理噸的垃圾處理廠，垃圾站總占地面積，其中垃圾收集點個，轉(zhuǎn)運站個噸的垃圾站；實現(xiàn)清掃、灑水機械化，垃圾運輸封閉化；天處理污水量約的污水處理廠。第八章資源和能源消耗第九章環(huán)境保護本項目可能引起的環(huán)境問題主要是該項目實施過程中所產(chǎn)生的—)中夜間。林綠地、公共綠地、防護綠地、農(nóng)鼓勵使用電瓶車，并保持道域內(nèi)的河道不僅具運土方車輛及施工垃圾堆放和清運過程造成的揚塵及施工車輛等排。家標(biāo)準(zhǔn)。第十章消防與勞動安全衛(wèi)生在區(qū)域內(nèi)建標(biāo)準(zhǔn)型普通消防站一座，配備消防車~輛。給水管網(wǎng)供水壓力要保證市政消火栓流量不低于升秒，境，勞動安全衛(wèi)生方面應(yīng)采取以下措施：的安全防范教育，重點區(qū)域應(yīng)采生活污水和糞便進行消毒和簡易沉淀處理，避免傳染病的發(fā)生和傳、各建設(shè)項目施工期間工地應(yīng)設(shè)置圍欄、防護網(wǎng)和警示標(biāo)志，以免影響環(huán)境觀瞻。因此，本碎磚等)、有毒有害物質(zhì)(廢電池、廢藥品、涂料、油漆等)進行分章制度，設(shè)專(兼)職安全操作人員，并經(jīng)常對工作人員進行消防知第十一章項目開發(fā)進度計劃滾動式開發(fā)建設(shè)，分為四期，計劃項目建設(shè)工期年。年第季度，項目建設(shè)開始啟動；年第季度，完成施工準(zhǔn)備；年第季度－年第度各項施工工程；程完工。第十二章投資估算與資金籌措項目估算范圍包括：花溪思雅大學(xué)城項目土地一級開發(fā)相關(guān)費《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》(第三版)償費、搬遷補助費標(biāo)準(zhǔn)》(筑府辦發(fā)號)發(fā)號)版)版)版)規(guī)劃費依據(jù)()中規(guī)協(xié)秘字第號規(guī)定估算勘察設(shè)