北京某住宅區(qū)項(xiàng)目

他山之石

****深圳區(qū)域本部市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部08.03.26Page1北京****銷(xiāo)售走勢(shì)**銷(xiāo)售走勢(shì)圖供應(yīng)套數(shù)**銷(xiāo)售走勢(shì)圖銷(xiāo)售套數(shù)07年9月**及**兩新項(xiàng)目幾乎同期上市。入市后憑借較好的產(chǎn)品里獲得客戶(hù)認(rèn)同，銷(xiāo)售反響較好。特別在07年末大勢(shì)趨冷的情況下，逆勢(shì)上揚(yáng)，實(shí)現(xiàn)淡季旺銷(xiāo)，鞏固其市場(chǎng)地位，并為其客戶(hù)口碑添墨加彩。08年5月，北京市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整，****價(jià)格沒(méi)有調(diào)整，新推盤(pán)銷(xiāo)售依然良好，形成新一輪增長(zhǎng)。**5月推出70套，僅銷(xiāo)售16套。**迅速反應(yīng)，半個(gè)月內(nèi)決定加精裝修，變相降價(jià)，6、7月分別銷(xiāo)售32、22套，改變了入市冷清的不良現(xiàn)象。均價(jià)3.3萬(wàn)均價(jià)1.05萬(wàn)從****集團(tuán)的企業(yè)戰(zhàn)略說(shuō)起北京****為什么賣(mài)得好？****集團(tuán)企業(yè)戰(zhàn)略立足重慶，布局全國(guó)2004年2007年2008年2009年數(shù)據(jù)來(lái)源:**內(nèi)部會(huì)議**集團(tuán)企業(yè)戰(zhàn)略區(qū)域聚焦，城市占比優(yōu)于區(qū)域規(guī)模區(qū)域與業(yè)態(tài)雙重平衡發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域聚焦的多業(yè)態(tài)布局單一城市占比優(yōu)于區(qū)域規(guī)模增長(zhǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源:**內(nèi)部會(huì)議**集團(tuán)企業(yè)戰(zhàn)略業(yè)務(wù)布局，住宅集中于中高端市場(chǎng)（不做首置產(chǎn)品，只做再改和豪宅客戶(hù)）****集團(tuán)企業(yè)戰(zhàn)略公司理念：善待您一生。為客戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品與服務(wù)，倡導(dǎo)優(yōu)質(zhì)生活——秉承對(duì)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量的精益求精，對(duì)環(huán)境營(yíng)造的精雕細(xì)刻。在此基礎(chǔ)上，更推出高品質(zhì)的物業(yè)管理，為業(yè)主創(chuàng)造了健康、和睦、文明、尊貴的社區(qū)生活。企業(yè)產(chǎn)品觀(guān)——不賣(mài)我們能造的，要賣(mài)客戶(hù)需要的；忘掉自己想要的，想想客戶(hù)愿付的！****的核心技能北京****為什么賣(mài)得好？****集團(tuán)核心技能強(qiáng)大的品牌號(hào)召力，眾口稱(chēng)贊的產(chǎn)品，一流的客戶(hù)體驗(yàn)，人性化的物業(yè)服務(wù)，鑄就**在所進(jìn)入城市領(lǐng)先的市場(chǎng)地位：集中城市主要發(fā)展區(qū)域、城市中心、優(yōu)質(zhì)資源區(qū)域的高成長(zhǎng)性、稀缺性土地，分享區(qū)域發(fā)展和升值的紅利，是**的投資重點(diǎn)。資源成長(zhǎng)地塊大規(guī)?？旃?jié)奏1目標(biāo)客戶(hù)集中于再改、豪宅客戶(hù)，對(duì)他們的市場(chǎng)期望和需求進(jìn)行有效解讀，追蹤關(guān)注潛在高端客戶(hù)的需求和喜好轉(zhuǎn)變，善于引導(dǎo)市場(chǎng)趨勢(shì)及喜好，其創(chuàng)造的75％重復(fù)推薦率遠(yuǎn)超同行。聚焦高端創(chuàng)新引領(lǐng)2提供卓越的品質(zhì)體驗(yàn)感受，建立以“客戶(hù)最佳體驗(yàn)”為核心的示范區(qū)，特別注重營(yíng)造項(xiàng)目整體的人文氛圍、自然環(huán)境、優(yōu)質(zhì)建筑，讓人震撼和驚艷。景觀(guān)出眾最佳體驗(yàn)3秉承“善待你一生”的服務(wù)理念，貫穿到每一個(gè)細(xì)節(jié)，以細(xì)節(jié)感動(dòng)客戶(hù)，以專(zhuān)業(yè)打動(dòng)客戶(hù)，并以品牌故事的方式廣為宣傳，深入人心。細(xì)節(jié)品質(zhì)人性服務(wù)5標(biāo)準(zhǔn)化操作思路，不同城市在標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)又保證品質(zhì)處于螺旋上升中。選用適合當(dāng)?shù)貧夂虻刭|(zhì)的材料，優(yōu)化成本。全國(guó)標(biāo)準(zhǔn)成本優(yōu)化4北京****優(yōu)質(zhì)區(qū)位和高端目標(biāo)人群TOP2獨(dú)棟、聯(lián)排再改客戶(hù)豪宅客戶(hù)位于**畔中央別墅區(qū)，發(fā)展較早，最為成熟，是外籍高端人士首選聚居地。T2聯(lián)排、洋房位于中央別墅區(qū)東北方向，潮白河畔，交通便捷、自然環(huán)境好C疊拼、洋房臨近東五環(huán)，**高速路旁北京****以客戶(hù)需求為中心集中把握高端客戶(hù)的關(guān)注重點(diǎn)，滿(mǎn)足其需求：****集團(tuán)核心技能強(qiáng)大的品牌號(hào)召力，眾口稱(chēng)贊的產(chǎn)品，一流的客戶(hù)體驗(yàn)，人性化的物業(yè)服務(wù)，鑄就**在所進(jìn)入城市領(lǐng)先的市場(chǎng)地位：集中城市主要發(fā)展區(qū)域、城市中心、優(yōu)質(zhì)資源區(qū)域的高成長(zhǎng)性、稀缺性土地，分享區(qū)域發(fā)展和升值的紅利，是**的投資重點(diǎn)。多項(xiàng)目多業(yè)態(tài)大規(guī)?？旃?jié)奏1目標(biāo)客戶(hù)集中于再改、豪宅客戶(hù)，對(duì)他們的市場(chǎng)期望和需求進(jìn)行有效解讀，追蹤關(guān)注潛在高端客戶(hù)的需求和喜好轉(zhuǎn)變，善于引導(dǎo)市場(chǎng)趨勢(shì)及喜好，其創(chuàng)造的75％重復(fù)推薦率遠(yuǎn)超同行。聚焦高端創(chuàng)新引領(lǐng)2提供卓越的品質(zhì)體驗(yàn)感受，建立以“客戶(hù)最佳體驗(yàn)”為核心的示范區(qū)，將客戶(hù)能接觸到的一切做到極致。用色彩斑斕，美輪美奐的示范區(qū)強(qiáng)勢(shì)沖擊客戶(hù)，溫馨的生活情景營(yíng)銷(xiāo)激發(fā)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)欲望。景觀(guān)出眾最佳體驗(yàn)3秉承“善待你一生”的服務(wù)理念，貫穿到每一個(gè)細(xì)節(jié)，以細(xì)節(jié)感動(dòng)客戶(hù)，以專(zhuān)業(yè)打動(dòng)客戶(hù)，并以品牌故事的方式廣為宣傳，深入人心。細(xì)節(jié)品質(zhì)人性服務(wù)5標(biāo)準(zhǔn)化操作思路，不同城市在標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)又保證品質(zhì)處于螺旋上升中。選用適合當(dāng)?shù)貧夂虻刭|(zhì)的材料，優(yōu)化成本。全國(guó)標(biāo)準(zhǔn)成本優(yōu)化4北京****驚艷的展示區(qū)內(nèi)外界面分明，項(xiàng)目與周邊環(huán)境形成巨大反差：入口，眼前一亮通往項(xiàng)目的路，已有改變，還未明顯售樓處，趣意盎然樣板間，親和溫馨北京****驚艷的展示區(qū)沒(méi)有植物生長(zhǎng)期，營(yíng)造出超乎客戶(hù)期望的生活環(huán)境！北京****驚艷的展示區(qū)為數(shù)不多的硬質(zhì)鋪裝更多采用大量的軟景有生命的園林，比建筑本身更能打動(dòng)人！北京****驚艷的展示區(qū)精細(xì)化的綠化理念，小尺度上注重植物層次的搭配！北京****驚艷的展示區(qū)**的紫色花海，紫色花海和白樺形成鮮明的對(duì)比**的示范區(qū)****的行道樹(shù)周?chē)⒅厣蚀钆洌朴谶\(yùn)用色彩對(duì)比，形成視覺(jué)沖擊！北京****驚艷的展示區(qū)善于運(yùn)用起伏地形、坡地，注重車(chē)行尺度注重人的感受，人視線(xiàn)的把握拿捏到位，近人尺度十分舒服銷(xiāo)售大廳、樣板間周邊景觀(guān)做足功夫大小尺度空間的把握！北京****全程不同節(jié)點(diǎn)關(guān)注客戶(hù)感受入口外秩序化種植雪松輔以低矮的花灌木突出禮儀性與歸屬感入口內(nèi)部秩序化的銀杏簡(jiǎn)潔大氣限定出導(dǎo)向性強(qiáng)烈的空間院墻外的植被景觀(guān)漸趨自然緩和客戶(hù)的心態(tài)水景的加入成為秩序與自然的過(guò)渡宅間近人尺度的灌木花卉給客戶(hù)心理上的減壓入戶(hù)的處理溫馨、私密使客戶(hù)最限度放松自我北京****驚艷的展示區(qū)兒童戲水場(chǎng)景供來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)小孩游戲分不清稻草人還是園丁通過(guò)示范區(qū)、售樓處和樣板間展示出客戶(hù)未來(lái)的生活場(chǎng)景，通過(guò)體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)感染客戶(hù)北京**棒**驚艷的展都示區(qū)真實(shí)的生某活化的冰亡箱生活中水糕池場(chǎng)景調(diào)味品真泛實(shí)呈現(xiàn)生活中的喂兒童桌Angl尖e女兒房****濃集團(tuán)核心技能強(qiáng)大的品竿牌號(hào)召力閱，眾口稱(chēng)螺贊的產(chǎn)品怕，一流的粗客戶(hù)體驗(yàn)謠，人性化趕的物業(yè)服候務(wù)，鑄就瘦**在所咳進(jìn)入城市百領(lǐng)先的市毯場(chǎng)地位：集中城鏡市主要轉(zhuǎn)發(fā)展區(qū)阿域、城識(shí)市中心珍、優(yōu)質(zhì)艦資源區(qū)菜域的高斥成長(zhǎng)性認(rèn)、稀缺輛性土地糖，分享詢(xún)區(qū)域發(fā)賄展和升龜值的紅于利，是咬**的早投資重真點(diǎn)。多項(xiàng)目多飛業(yè)態(tài)大規(guī)?？炜婀?jié)奏1目標(biāo)客遵戶(hù)集中無(wú)于再改謀、豪宅濁客戶(hù)，咳對(duì)他們?nèi)f的市場(chǎng)蹈期望和唯需求進(jìn)蒸行有效粥解讀，慌追蹤關(guān)村注潛在倆高端客踩戶(hù)的需粉求和喜似好轉(zhuǎn)變敘，善于月引導(dǎo)市孤場(chǎng)趨勢(shì)郊及喜好貪，其創(chuàng)需造的75％重復(fù)推層薦率遠(yuǎn)超乏同行。聚焦高端創(chuàng)新引領(lǐng)2提供卓越卷的品質(zhì)體腳驗(yàn)感受，克建立以“坡客戶(hù)最佳究體驗(yàn)”為粗核心的示爪范區(qū)，特必別注重營(yíng)鄭造項(xiàng)目整韻體的人文煉氛圍、自觀(guān)然環(huán)境、救優(yōu)質(zhì)建筑蹦，讓人震箭撼和驚艷足。景觀(guān)出眾最佳體驗(yàn)3秉承“善怠待你一生洗”的服務(wù)戒理念，貫旬穿到每一膀個(gè)細(xì)節(jié)，禁以細(xì)節(jié)感堡動(dòng)客戶(hù)，犯以專(zhuān)業(yè)打煎動(dòng)客戶(hù)，互并以品牌殃故事的方絮式廣為宣蘋(píng)傳，深入翼人心。細(xì)節(jié)品爺質(zhì)人性服磨務(wù)5標(biāo)準(zhǔn)化操袍作思路，步不同城市擺在標(biāo)準(zhǔn)的蹤蝶同時(shí)又保扛證品質(zhì)處偵于螺旋上閘升中。選境用適合當(dāng)職地氣候地超質(zhì)的材料當(dāng)，優(yōu)化成辟本。全國(guó)標(biāo)準(zhǔn)成本優(yōu)餅化4北京*么***嚴(yán)格的標(biāo)聚準(zhǔn)化動(dòng)作香樟林藍(lán)湖郡、藍(lán)湖半山悠山郡藍(lán)湖香頌大城小院酈江風(fēng)格化標(biāo)準(zhǔn)化觀(guān)山水資源型產(chǎn)品線(xiàn)規(guī)模型產(chǎn)品線(xiàn)春森彼岸酈江紫都城水晶酈城睿城江與城別墅系富列洋房系值列高層系列風(fēng)格導(dǎo)向風(fēng)格型糕+標(biāo)準(zhǔn)酸型資源型零+規(guī)模每型****覽集團(tuán)嚴(yán)格的銳標(biāo)準(zhǔn)化芬動(dòng)作****肢內(nèi)部有成床熟產(chǎn)品庫(kù)嚼（內(nèi)部標(biāo)描桿項(xiàng)目）猾，要求項(xiàng)謀目90%棕采用標(biāo)準(zhǔn)舞化產(chǎn)品，群10%自樣行創(chuàng)新。羅全集團(tuán)售哀樓處（未結(jié)來(lái)的會(huì)所飲）只有五毀種標(biāo)準(zhǔn)，短在風(fēng)格、駕立面等方縱面不允許耳隨意改變戰(zhàn)。不同標(biāo)幸準(zhǔn)間風(fēng)格橡統(tǒng)一，延競(jìng)續(xù)性好，例保證整體巡壽風(fēng)格的實(shí)舟現(xiàn)，可實(shí)?，F(xiàn)快速?gòu)?fù)流制**售樓揪處**售樓欠處***接*集團(tuán)嚴(yán)格的松標(biāo)準(zhǔn)化院動(dòng)作不同項(xiàng)目殺、不同城虜市之間在匙標(biāo)準(zhǔn)化的貪同時(shí)，在皺景觀(guān)、裝攪修標(biāo)準(zhǔn)、眠客戶(hù)定位拒、營(yíng)銷(xiāo)推時(shí)廣力度等攪方面，要辨求新項(xiàng)目敵比之前的膠項(xiàng)目深度夫更深，品小質(zhì)更高。連排別制墅連排別墅***圖*集團(tuán)成本控岡制嚴(yán)格控榮制成本案，材料廚盡量選似普通的供材料。同緯度選劑擇植物，佩根據(jù)地區(qū)敢特征、自浪然環(huán)境、快植物種類(lèi)洋甚至當(dāng)?shù)貞讶说钠蜜櫟x擇，保場(chǎng)證成活易話(huà)打理，節(jié)噸約成本。***害*集團(tuán)成本控制自建苗圃黨基地，解血決植物成?；盥实碾y查題，快速懷更換，同明時(shí)節(jié)約成脅本。****薯集團(tuán)核心技儲(chǔ)能強(qiáng)大的倆品牌號(hào)陳召力，六眾口稱(chēng)剝贊的產(chǎn)里品，一落流的客布戶(hù)體驗(yàn)咽，人性豈化的物訓(xùn)業(yè)服務(wù)段，鑄就柳**在搜所進(jìn)入廟城市領(lǐng)堂先的市挑場(chǎng)地位撿：集中城市貧主要發(fā)展垃區(qū)域、城克市中心、故優(yōu)質(zhì)資源甜區(qū)域的高繡成長(zhǎng)性、旦稀缺性土柜地，分享值區(qū)域發(fā)展莫和升值的跡紅利，是沉**的投份資重點(diǎn)。多項(xiàng)目誼多業(yè)態(tài)大規(guī)?？炷喙?jié)奏1目標(biāo)客蒙戶(hù)集中斯于再改句、豪宅股客戶(hù)，劫對(duì)他們倘的市場(chǎng)冷期望和炊需求進(jìn)卷行有效妨解讀，犬追蹤關(guān)賢注潛在波高端客州戶(hù)的需怪求和喜送好轉(zhuǎn)變會(huì)，善于紗引導(dǎo)市炕場(chǎng)趨勢(shì)世及喜好職，其創(chuàng)付造的75％重復(fù)宮推薦率煮遠(yuǎn)超同葡行。聚焦高端創(chuàng)新引領(lǐng)2提供卓越敬的品質(zhì)體午驗(yàn)感受，騾建立以“盞客戶(hù)最佳嬌體驗(yàn)”為攏核心的示種范區(qū)，特肉別注重營(yíng)截造項(xiàng)目整接體的人文競(jìng)氛圍、自潑然環(huán)境、互優(yōu)質(zhì)建筑總，讓人震簡(jiǎn)撼和驚艷絡(luò)。景觀(guān)出倍眾最佳體驗(yàn)3秉承“善侍待你一生伸”的服務(wù)騙理念，貫晴穿到每一翠個(gè)細(xì)節(jié)，以細(xì)節(jié)網(wǎng)感動(dòng)客徒戶(hù)，以錫專(zhuān)業(yè)打涂動(dòng)客戶(hù)揭，并以品牌皮故事的方般式廣為宣蔽傳，深入懸人心。細(xì)節(jié)品痛質(zhì)人性服室務(wù)5標(biāo)準(zhǔn)化操旁作思路，此不同城市病在標(biāo)準(zhǔn)的睬同時(shí)又保宏證品質(zhì)處丸于螺旋上色升中。選叔用適合當(dāng)燦地氣候地填質(zhì)的材料是，優(yōu)化成靠本。全國(guó)標(biāo)節(jié)準(zhǔn)成本優(yōu)化4北京**總**魔鬼在陜細(xì)節(jié)**服劉務(wù)，秉縫承“善冠待你一朱生”的雞服務(wù)理腸念，貫棕穿到每逼一個(gè)細(xì)嬌節(jié)，以薪細(xì)節(jié)感繞動(dòng)客戶(hù)暈，以專(zhuān)瞞業(yè)打動(dòng)孝客戶(hù)，歌進(jìn)而形谷成美譽(yù)傍度?！貞c香賴(lài)樟林，剖示范區(qū)專(zhuān)每平米簽需有多超少銀杏買(mǎi)落葉也者寫(xiě)入物借業(yè)管理山人員的舍工作指裳引里。北京**晉**魔鬼在細(xì)季節(jié)相框里的漆留言馬桶插座跨高度的考禁慮書(shū)房一角整齊的侍鞋套入門(mén)換鞋葛套處配飾冰可直接茶竹飲至上而得下的對(duì)勵(lì)細(xì)節(jié)關(guān)捉注北京*依***魔鬼在細(xì)寧節(jié)1：鋪滿(mǎn)鮮花宰的垃圾箱示范區(qū)中貢的雨傘善待自然持的環(huán)保理守念刻有企業(yè)臟理念的井詞蓋北京*膛***魔鬼在崖細(xì)節(jié)停車(chē)場(chǎng)標(biāo)闊識(shí)的與園監(jiān)林渾然一憶體煙灰缸和額垃圾桶精致的樹(shù)什根處理維護(hù)中的砍大樹(shù)露臺(tái)的燒蔑烤場(chǎng)景保潔對(duì)適園林細(xì)牧節(jié)的維依護(hù)北京**因**魔鬼在夜細(xì)節(jié)五重景觀(guān)架一角：綠地/花寧陣/植被怠/灌木/伙大灌木隨處可正見(jiàn)的不紀(jì)死花露臺(tái)的施場(chǎng)景隨處可雷見(jiàn)的鳥(niǎo)困籠十字隔再窗，相湖框的感石受北京*吉***快速的市偏場(chǎng)反應(yīng)08年隙5月，屯北京市脆場(chǎng)進(jìn)入葡深度調(diào)塌整，*影*兩個(gè)佩在售項(xiàng)前目銷(xiāo)售辯難度加之大，新清項(xiàng)目慘武淡入市開(kāi)。三個(gè)項(xiàng)束目均為雕**自挑己的銷(xiāo)英售團(tuán)隊(duì)摸銷(xiāo)售，陰對(duì)市場(chǎng)抓和客戶(hù)味態(tài)度的財(cái)變化快溉速把握趙。半個(gè)月內(nèi)潤(rùn)T2項(xiàng)目勞迅速降價(jià)滅，C品類(lèi)拳立即加裝而精裝修，輸通過(guò)價(jià)格軟調(diào)整在市酬場(chǎng)深度調(diào)功整前實(shí)現(xiàn)虹部分存貨禿快速出售冰?！叭娜┮馊珵槟浴钡奈飿I(yè)昆服務(wù)