商務項目策劃方案

商務區(qū)項目策劃方案一、項目用地簡介：1、地理位置中央商務區(qū)位于陽光舜城的主入口處，南接已經建成的中城（100萬平米），北臨建設中的濟南高檔別墅居住區(qū)（東方美郡），東依郁郁青青的西姑山脈，是中城、北城的天然分水嶺，同時也是兩城的重要銜接過渡區(qū)域。2、用地狀況中央商務區(qū)規(guī)劃面積9.59公頃，其用地主要為坡地，坡勢西低東高，東西高程差達27.8米，地塊南部地表為土質，北部與東部為礫石地面。東部山坡之上植被茂盛，林相豐富，視野開闊，是絕佳的風景區(qū)域。3、交通狀況該區(qū)域交通便利，臨近陽光舜城出入的交通樞紐——舜城環(huán)島（正對歷陽大街，西為旅游路，南臨舜世路）。至經十路僅4公里，至南二環(huán)路僅3公里，到泉城廣場也不足6公里。4、項目規(guī)劃概況根據1999年的中規(guī)院規(guī)劃，該規(guī)劃用地為9.59公頃，其中公共設施用地6.23公頃；城市公共綠地2.49公頃；城市道理用地0.87公頃。總建筑面積為6.51萬平米，建筑密度為26.0%；容積率為1.04；綠地率為21.4%。原建筑層高以四層為主，局部為三層和兩層，其功能定位為美食城和休閑綠化廣場。根據市規(guī)劃局的最新資料顯示該組團的建設用地為6.1公頃（161米等高線以下區(qū)域），土地使用性質為商業(yè)用地。綜合考慮工商銀行五層建筑（容積率1.0）和一組團小高層建筑（容積率1.9）的規(guī)劃狀況，擬定容積率為1.3左右，公建配套為40000平米，住宅為40000平米。二、項目定位：1、功能定位概念定位——舜耕路南部新城區(qū)環(huán)境最為優(yōu)越的高檔商務辦公休閑區(qū)，借商務概念營造氣氛，提升高檔公寓的價位和市場競爭力功能定位----以高檔公寓、酒店式公寓等居住功能為主，以商務辦公、配套等功能為輔的綜合商務休閑區(qū)。建筑形式----以大體量的建筑綜合體承擔商務辦公和配套功能，建筑多為1~~2層，部分為半地下，局部為高層。該現代建筑可作為自歷陽大街入口處陽光舜城標志性的作品。（建筑形式同商業(yè)街有本質的區(qū)別）硬整體的功能弄可及在舜城臉所處的作用紋類似于香港改的數碼港項草目（寫字樓蘋11萬；數理碼中心2萬追；酒店1萬杠；住宅30告萬）徒備注：蝶建筑綜合體即是一個多功贏能復合空間船，癥是將城市中謙商業(yè)、辦公錢、居住、旅泊店、展覽、慢餐飲、會議益、文娛、交揭通等城市生吐活空間的三法項以上功能籠進行組合而稍成的建筑。末建筑綜合體搜為城市生活玩功能提供了知一個交合的扶空間，城市毒生活的各要予素以一種嶄壁新的空間秩沫序出現在這調個空間中，思并互相依存描、互相促進芹，形成一個喬多功能、高稀效率而復雜碧的綜合體敵。建筑綜合能體魯帶有地標性傲建筑的特征碎，哲以上的定位觸基于以下原察因：21組井團的特殊地嬸理位置和便策利交通條件汁決定了其強推大的區(qū)域輻寶射力，同時撕由于陽光舜窩城目前餐飲游、娛樂等候建筑品種（梁城市配套功鑒能）你的缺乏，使遍入住業(yè)主的潔需求表現的視更為迫切。包因此，該區(qū)計域應該增加船適當體量的春酒店娛樂、怕寫字（商務慧）白辦公等功能義建筑，一方肝面作為舜城梯配套滿足入犯住業(yè)主的娛絕樂辦公需求期，另一方面饑吸引濟南市違高智高知企拜業(yè)遷入，提蜂升舜城的檔使次并促進酒歐店娛樂的經巷營。筆2、產品定晌位：談（1）建筑橫綜合體?。?0真000萬平臟方米）縣徹●泛商務寫字樓塊（面積約為濾2彎0000平變米）圍建議該品種挎可安置在建帆筑綜合體的悟高層建筑內借，建筑采用精框架結構，漢各房間面積尚可較靈活的媽分割組合，紋同時在設計爺上將室內景聰觀與室外景硬觀產生互動炭，營造胡“嗎花園式辦公竊”盼概念，為從蠅事腦力勞動苗的小型、私好營公司提供行環(huán)境幽雅的廣辦公場所，排成就南部高值檔商務辦公辣區(qū)域概念。皂主力面積為配150-2剪40平米，巾適合10-永16人的小待型團隊，約酸為約120蒜套左右?；I●道商務配套（亮面積約為1寒0000平鈴米）股建議該品種鏈安置在1~景~2層群樓莖內，設置主劈題酒店，商宜務餐飲、特版色酒吧、咖雁啡廳、會議臺中心等娛樂渠商務休閑和慘服務場所，贊滿足濟南城并區(qū)高檔餐飲訪需求和舜城俊居住業(yè)主的漆需要。商務糟配套和商務艘寫字樓的運梳作是相輔相肯成的，具體丸功能示意如湖下：濁1、休閑：鎮(zhèn)包括餐飲、抹健身、娛樂擇、購物、圖炭書等泄2、社交和牲商務：商務破中心、酒吧弊、貴賓廳、捉商務洽談等仔3、服務：存包括洗衣、擋票務訂購、表日用品購物悟、郵政報刊涼等弊●件酒店式公寓票（面積約為側1衣0000平繳米）殲面積為40壟-蛛80另平米的現代司小戶型設計趕，生活配套萄完備、簡單暈、實用、新框潮，并且增販加交際空間相，戶型可分萬為一室、一往室一廳、二天室一廳等類前型，約計1指60套。其旦物業(yè)管理模瓦式為酒店式羊管理模式。雹為外地駐濟許和當地小白睬領人士提供澇面積適中、瓦功能齊全且聚升值潛力較感大的居住模鎮(zhèn)式。禮備注：該類刷酒店式公寓先可實現與商霞住兩用樓的垃功能調換。鋸該建筑綜合碎體是自歷陽皺路進入舜城妙的視覺主焦村點，其與一痛組團綜合樓禍構成了陽光周舜城入口處芳標志性的建壘筑群落。同圣時該綜合體個4萬平米的盤體量與一組雕團2萬平米銀的綜合樓形出成了具有一暮定規(guī)模的商齡務辦公區(qū)，恥在某些程度鐵上降低了建殼筑綜合體的健市場風險性閘。也加劇了倉商務市場的弊競爭力度。侮總體而言，父一組團綜合繭樓的實施對乖中央商務區(qū)統(tǒng)具有較大的芬借鑒作用。海（2）公寓僻住宅折（400薄0氧0匹平方米）她●活高級公寓（拴面積約為蝶4靠0000平僚米）伍高級公寓采明用六層帶電晉梯的設計方班案，大型亮款麗習通透的淡綠棕色落地玻璃查窗，櫻色彩淡雅的涂暖色墻體，賄現代中不失魔典雅，設簡潔中不流率塵俗，可有洗效的怪實現建筑與笑東側山體有返效的互動抓，安座室內梳可觀山觀景凝。高檔公寓枝主力面積在冤130覆—憐150平米線之間，主力千戶型為三室敵兩廳、四室芝兩廳，可以練適當考慮部膊分樓內躍層膽套房，約計侵28頃0本套。動商痛務型公建前菌方為大型休清閑廣場，面桿積可達近萬陪平米，擁有脂多種人文景說觀。商務型辨公建與高檔導公寓是相對曬獨立的，擁照有各自的交亂通路網系統(tǒng)敘，互不干擾盟，但是有花陸園小徑可以拐連通，實現崗兩種產品的化互訪。苗三、消費群祥體定位待1、建筑綜舌合體飯●溪商務寫字樓漆商務樓是區(qū)沖域經濟發(fā)展紙、城市社會泥進步的必然登產物。目前扇，該類樓盤辮在上海、北然京仍然擁有誼較高市場吸螞納力。布隨著我省經言濟政策的逐姨漸放開，我椒市民營經濟拆呈現出前所它未有高漲，途10人左右幅的小型公司殊紛紛出現，槐使我市商務床樓也變的十靜分熱銷和緊剪俏，因此商篇務樓的市場塑潛力仍然十拴分巨大?！裆虅张涮锥芍饕漳烤藢ο鬄橹腥肷虅諈^(qū)辦話公人士和舜情城五萬居民鼠，其功能為裝滿足其生活黃、工作等多歪方面的商務族需求。廚建議竟餐飲可荒進行出租經麗營以實現可振持續(xù)性發(fā)展轟，所產生的腐長期收益有毀利于上市公駕司的運作。驕為最大程度背的減小投資服風險，可先扶期尋求戰(zhàn)略叨合作伙伴，象簽定長期合屢作協(xié)議。眾迎●輔酒店式公寓銅主要龜消費群體主毀要有兩類：乓寬（1）新一籃代的白領階緞層：該群體布擁有較高的轟文化水平和端較為穩(wěn)定的界經濟收入，梢預期收入較風高。對區(qū)位到交通、商務倦、休閑、社聰交及生活配尼套設施要求破較高。早（2）外地乏駐濟人士：招隨著經濟的典發(fā)展和技術局的交流，國吼內外的許多澇知名企事業(yè)奮單位都在濟組南增設了分趁支機構。該兇機構的設立雹對酒店式公霧寓市場產生心較大的推動標作用。醫(yī)2、公寓住鵲宅●高檔公寓永由北于濟南市房茄地產發(fā)展水兼平較為普通盤，同時濟南翼市風景、地拐段俱佳的土桶地極少，致柿使自199足8年舜華園辛推出后高檔待公寓的品質寒變化較小，泛此處開發(fā)的尾高檔公寓即扮針對家庭人曠口較少的舜濫華園、開元怎山莊的富人恨群體，以及灰在經十路沿率線的具有一賞定經濟基礎垂的人士。根他據從業(yè)可分接為蘭大中型企事透業(yè)單位的管俯理人員、事兩業(yè)有成的經棗營業(yè)主以及各城市拆遷產休生的有效需聰求。蘿四、銷售成地本測算碰假定土地成騎本為120孕萬/畝，測誓算眉經營利潤為刊0時娘的成本為4呼380元/越平米。釘（地價珍89萬元/拋畝時，成本揀3830元幅/平米）喉五、銷售價限格估算擠產品類型愧銷售均價（訂元/平米）獵銷售額（萬胞元）愈備注辦商務辦公樓副6000輛12000暑整體銷售均糞價為537警5元/平米狗商務配套些:震6000恰6000曲酒店式公寓倘5000律5000程高級公寓樓束5000恩20000質合計核43000少如果挑銷售均價為躺5375元出/平米，則評利潤為69蠅30萬元，散收益率為1甩9%。解涂（地價：訊89時；利鞋潤1121怠9，收益率籮35%）梢如果抓銷售均價為善5000元螞/平米，則姿利潤為42今25萬元，葵收益率為1五2%。惡職（地價：登89時；利夕潤8502脆，收益率2第7%）壘五、項目開真發(fā)及銷售周誤期模擬己綜合考慮項任目啟動資金瘡和市場介入沾時機，建議屢21組團可識分兩期進行圾開發(fā)。滑項目運作前匹期根據項目克整體策劃、府規(guī)劃、設計潤、效果圖等鎮(zhèn)資料在市場怨上營造商務擋區(qū)概念，提志升該地段的璃整體品位和午價值。爆項目一期開背發(fā)4萬平米階高檔公寓，爹二期開發(fā)4曬萬平米的商被務辦公、配螺套及酒店式盜公寓。該開事發(fā)順序可有勞效節(jié)約項目育啟動資金，通快速實現資魯金的滾動開脂發(fā)，并且根始據市場對商狡務、配套的嚇反饋進行二聯期項目開發(fā)屬的調整，有齊效降低商務境產品品種開汁發(fā)的風險性間。嘆●妥一期開發(fā)4桂萬平方米，典產品類型主董要高級公寓程。蝦開發(fā)周期為身12個月，蓄2004年忙7月初開工黨。2005由年7月底交賴付使用。山銷售周期為傭12個月，甘200草4慧年10月進拳行銷售。志●雜二期開發(fā)4找平方米，產禽品類型為商求務寫字樓、擾商務配套、腫酒店式公寓館。禮開發(fā)周期為答18個月，座2004年單10月初開腦工，200猜6年3月底課交付使用。旺銷售周期為陽18個月，榆2005年句4月開始進稈行銷售，為濟了減小商務客配套的銷售曬風險可先行缺聯系有意向竟的大客戶（安餐飲酒店經圖營者）進行爛定制,建議貢10000仍平米的商務仙作為公司固楚定資產可進熟行出租，以恨出租形式實鐘現可持續(xù)性劫贏利。20祖000平米耕的商務辦公承樓和100路00平米的訪酒店式公寓貼進行銷售，閘加速資金的市快速回籠。棚六、資金來糊源：深該霞項目需啟動竄資金200會0萬元，擬桂采用項目建念設貸款，根照據投資初步膝估算，可貸冠資金700冠0萬元左右佳，完全滿足某項目開發(fā)建扭設需要。在二納○○郵三年十二月間一日附表1：主中央商務區(qū)急開發(fā)經營資艦金平衡表愁項目動\\提資金慣分項合計狗2004弟年早2005懂年恐2006擠年該合計菠投資額度滴土地楚工程塵三季度肉四季度愛一季度抹二季度到三季度特四季度許一季度小二季度診中央商務區(qū)析白16687姐9556橋防電武太褲絹崗粘驅丈犧利息澤1085納330扎掠轉握薯伸鴨悶趴虜支出并28270酷財趨享繩番墾家蒜銹28270書插土地貸款西17262屋壺17262己接托澆吊押福什17262校一期工程款敘4778悟956閥1911敗478曾1195痛239遲銜猜協(xié)4778配一期銷售收訊入璃20000蒜膨6000確3000枯5000兼5000姻1000鬼針息20000赤二期工程款聲4778變里717摔717價717騾956紀956概717門找4778微二期銷售收閉入匯23000即關闊4600友6900食6900倉2300茄2300于城23000穗貸款利息它1415闊當707淹蘿劇707非恒苗錦1452政資金周轉索收入劈--君工程聚-956邪2665董6405閣9989返9998印2344貨1583脫潛31992盟早期貸款卸狂956儲姜瓣馳憂貢椒泄浮基礎數據：吹促占地神：牲143.8亭5表畝虛估土地單價論：116萬制元/畝繪辜容積率（脾1.3蔬）：塘0.83侵保建安成舊本（元）：擠1200見元/平米逼1、建設貸老款約200崗0萬元，計喇息一年約1積10萬元；超土地款計息振一年合計約鉆1122萬燃元。探化睬2委、目前，工惹程付款為工情程量的75碑%，因此實富際工程貸款埋應小于上表猛測算結果。貓附表2：顏介脫煩蜓開喚中央商務烏區(qū)銷售成本尸測算夾基礎女土地面積（叼畝）餃143.8好5農地價案116娛數據巾建筑面積騙(萬㎡)容8.0于戶數批720旱序號圣岔總額（萬元垂）奮單位金額（廊元鵝/㎡）質比例敵%蓬岔銷售收入話35,11告9.83猾4,410填.00穿場1原土地成本餅16,68報6.60甚2095.艷34扣47.47闊%壺2.1布房屋建筑安億裝成本輔9,556駛.42跟1,200壞32.41稼%鑰2.2注監(jiān)理費用（壺工程造價的丑1.1%）愛79.64歉10雖2.3嘩智能化工程晴2掛38.91績30把2.4甩室外管網及撒道路設計及梁工程費用惰398.1喪8壓50鴿2.5呀景觀設計、汽工程紫(170元煩/m賤2玻計算怪)蜓517.6萄4家65摘2.6俘詳規(guī)、建筑撇設計成本引477.8煌2塔60鳴2.7宅煤氣開戶費蔑用寶(每戶19飲00元)淹125.1奶9北15.72插3狼財務費用（侄土地成本的喚6.5%基）廊1,084摔.63振136.2顧0網3.09%誤4土開發(fā)期稅費揉(見表3)棚2,628注.58金330.0執(zhí)7呆7.48%球5鋸房產交易中姜產生的費用艇(見表4)伸56.76幸7.13黃0.16%交6染規(guī)劃審查、貢施工審查及隸招標過程中示的費用廊(見表5)菠169.7忌0注21.31蛾0.48%汁7算開發(fā)間接費舅及管理費用辦（土地、建睬設成本的掉1%）事280.8坦0頃35.26齒0.80%閑8看營銷費用（槽銷售收入的綠2%）派702.4窮0撕88.2終2.00%蜻9狀不可預見費始用（建設成鼠本的陡5%）荒569.6推9交71.54誼1.62%朵10叮城建配套等呆綜合費用（值含暖氣開戶賢費）洪1,959逐.07捷244垮3.81%胞11關人防工程費輝238.9韻30巡0.68%誓銷售成本合憲計沾35,14贈9.77椅4,413寶.76損過經營性利潤翅-29.9掩4插-3.76雹臂100.0勤0%守收益率（未法扣除所得稅娛）鉆0%附表3：開發(fā)期稅費距序利號吊項目螺金額獵計算說明寫（萬元）媽依據創(chuàng)基數詢稅費率鋒1摸營業(yè)稅續(xù)1,756五.0太銷售收入（離萬元）奮35,11奮9.83獎5%改2見城市建設維凍護稅廟87.8化營業(yè)稅（萬句元）太1,755劇.99憑7%縱3庸教育費附加舉52.7日營業(yè)稅（萬山元）挽1,755押.99叼3%疲5巴土地增值稅姨702.4雷銷售收入（閉萬元）園35,11紀9.83幟2%堪6狀土地使用稅潤19.2蘆占地面積（闊萬㎡）淋9.59怨2元/㎡拳4伍印花稅匯10.5鹽合同額（萬誓元）伐35,11紋9.83它0.03%現合計湊2,628雀.6腥春置附表4：樣房產交易費集用蜓序焦號野項目米金額肥計算說明嬌沙（萬元）雅依據茅基數駐稅費率可1紫房屋交易費互23.89斑建筑面積（茂萬㎡）已8.0防3元/㎡蟲2抖房屋確權登盞記費新5.76緞戶數淚720.0鮮0萬80元/套摟3螞預售許可證醉7.20還房屋套數達720.0螞0智100元/武套哪4艘面積測量費柱19.91旅建筑面積（鞋萬㎡）陪8.0花2.5元/味㎡攜腔剝竄敬療童合計刺層56.76盾核抵附表5：位建設期間各耳項手續(xù)費用批序號鞠費用名稱催總投資（萬櫻元）靈標準交數量棋基數縫1直放、驗線費孩46.66鼓點訴720懶648元/屠點誦2圖勘察費妙10.00撲姻嘗壞3藝規(guī)劃定點費長(技術服務瓣)伸20.14芽占地面積（蠶公頃）秋9.59乘2.1元/浙㎡演4晝規(guī)劃審查費鏡(住宅)翼20.01侮建筑面積（頓萬㎡）門8.0濤2.3元/鹽㎡面