商業(yè)地產(chǎn)項目前期策劃及項目定位報告

XXX商業(yè)地塊前期定位報告2008/10/城市研究XX區(qū)域認(rèn)知城市人口認(rèn)知經(jīng)濟(jì)發(fā)展認(rèn)知產(chǎn)業(yè)分布認(rèn)知城市規(guī)劃認(rèn)知宏觀環(huán)境小結(jié)/XX區(qū)域認(rèn)知區(qū)位XX位于江蘇省東南部，長江口南岸，瀕長江，與崇明島隔江相望，南臨上海市寶山區(qū)、嘉定區(qū)，西連昆山市，北接常熟市總面積為822.9平方公里交通-沿江高速到上海市中心為50公里左右，到上海虹橋機場僅半小時車程，一小時可達(dá)浦東國際機場-蘇昆太高速到蘇州為50公里左右城市文化定位XX建設(shè)東方新歐洲具有深厚的現(xiàn)實基礎(chǔ)在眾多的蘇南城市群中，XX與歐洲有著許多共同之處，XX最有優(yōu)勢建設(shè)東方歐洲型城市。XX與歐洲的歷史文化基礎(chǔ)相似。XX從三國吳王于此建倉屯糧已有近1800年歷史，600年前號稱“萬國碼頭”，盛杰一時。幾千年璀璨的婁東文化孕育了XX古典園林、千年古鎮(zhèn)、文化遺跡，這些深厚的歷史文化及其表現(xiàn)形式，幾乎與歐洲城市如出一轍。毗鄰上海大都市外圍，納入大上海1小時都市圈地理位置優(yōu)越，交通便捷城市文化定位為“東方新歐洲”城市人口認(rèn)知至07年底，XX戶籍人口46.38萬，近三年漲幅基本徘徊在0.8%左右，人口自然增漲率較低；XX外來人口近年來漲幅明顯，2006年暫住人口35萬，增幅達(dá)43％；2006年XX常駐人口58.92萬人，城市化率55.65％，根據(jù)XX十一五規(guī)劃，2010年城市化水平達(dá)到65%，常住人口總規(guī)?？刂圃?0萬左右；城市向心力足,人口導(dǎo)入力強戶籍人口增長低城市外來人口增幅明顯經(jīng)濟(jì)發(fā)展認(rèn)知城市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入上海20668蘇州18532無錫18189南京17538常州16649南通14058鎮(zhèn)江14291XX19091杭州19027紹興19178寧波19674人均收入增幅明顯整體經(jīng)濟(jì)實力位于長三角洲前列隨著XX人均可支配收入的不斷增長，XX人均消費性支出也不斷增長，只是在消費性結(jié)構(gòu)上，更加趨于合理，這表明XX人民的生活水平在不斷得到提高。2007年，XX市完成固定資產(chǎn)投資224.31億元，比上年增長12.1％其中城鎮(zhèn)投資完成162.43億元，比上年增長11.7%，占全社會固定資產(chǎn)投資的72.4%，同比下降了0.2個百分點；農(nóng)村投資完成54.76億元，同比增長29.0％；從近幾年XX全社會固定資產(chǎn)投資額來看，XX市的城市建設(shè)步伐不斷加快，投資額始終保持著較高水平的增長速度。經(jīng)濟(jì)發(fā)展認(rèn)知數(shù)據(jù)來源：XX統(tǒng)計局/產(chǎn)業(yè)發(fā)展認(rèn)知開放型經(jīng)濟(jì)是XX經(jīng)濟(jì)的一大亮點。目前，累計已有美、英、德、日、韓及香港、臺灣等30多個國家地區(qū)的客商來太投資，共引進(jìn)外資企業(yè)2200多家。世界500強企業(yè)中已有美國的埃克森·美孚、耐克、英荷聯(lián)合利華、日商巖井等14家跨國公司落戶XX。XX是臺商投資較為密集的區(qū)域之一，是省內(nèi)歐美資本投資最密集的地區(qū)之一。XX優(yōu)越的投資環(huán)境，吸引了不少上海、浙江民營企業(yè)家的投資。

工業(yè)是XX國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，占到總產(chǎn)值的60％左右。目前形成了能源原材料、石油化工、輕工造紙、精密機械、電子信息、現(xiàn)代物流等六大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。第二產(chǎn)業(yè)為核心，外資經(jīng)濟(jì)占主導(dǎo)投資環(huán)境良好產(chǎn)業(yè)分布認(rèn)知1、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)：共引進(jìn)各類項目近1400家，其中外資項目365家，其中，來區(qū)落戶的歐美企業(yè)約占外商投資企業(yè)總數(shù)的40%，日韓企業(yè)約占40%，港臺企業(yè)約占15%.2、陸渡鎮(zhèn)：外向型經(jīng)濟(jì)占主導(dǎo)地位。全鎮(zhèn)外企總量達(dá)129家，注冊外資3.15億美元，投資總額6.1億美元，外企的銷售收入及上交國家稅收占到全鎮(zhèn)總量的76.9%和66%。二是臺資工業(yè)區(qū)形成規(guī)模。區(qū)內(nèi)臺資企業(yè)已突破100家.3、瀏河鎮(zhèn)：有企業(yè)400多家，其中外資企業(yè)近100家，民營企業(yè)300多家.4、璜涇鎮(zhèn)：規(guī)模企業(yè)153家（超30億元1家，超20億元1家，超1億元7家）.1234以開發(fā)區(qū)為龍頭的周邊經(jīng)濟(jì)強鎮(zhèn)中，外企數(shù)量高為區(qū)域房地產(chǎn)提供產(chǎn)業(yè)人口支撐產(chǎn)業(yè)規(guī)劃分布認(rèn)知產(chǎn)業(yè)規(guī)劃清晰，依托上海、沿江兩大核心優(yōu)勢發(fā)展產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向偏重于培育高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，而新區(qū)是該產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心地帶，未來對新區(qū)的房地產(chǎn)將有明顯的支撐作用；沿江港區(qū)沿滬產(chǎn)業(yè)帶中部經(jīng)濟(jì)圈沿滬產(chǎn)業(yè)帶：重點培育以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的現(xiàn)代制造業(yè)基地。大力發(fā)展與上海配套協(xié)作產(chǎn)業(yè)，抓好精密機械、汽車配件、電子信息、生物醫(yī)藥、成套設(shè)備制造等戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)中部經(jīng)濟(jì)圈：圍繞保持江南水鄉(xiāng)特色，全面優(yōu)化三次產(chǎn)業(yè)，形成特色經(jīng)濟(jì)圈。在發(fā)展高新技術(shù)、提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上，形成紡織服裝、輕工食品、模具機械加工等產(chǎn)業(yè)區(qū)沿江港區(qū)：制造業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)新區(qū)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等為重點，形成沿滬經(jīng)濟(jì)帶的核心、市區(qū)的重要組成部分；——《XX十一五規(guī)劃》城市規(guī)劃認(rèn)知新區(qū)：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等為重點，形成沿滬經(jīng)濟(jì)帶的核心、市區(qū)的重要組成部分。新區(qū)向北、向東拓展，整個城市進(jìn)行東擴，市政府東遷，東部建設(shè)高新產(chǎn)業(yè)區(qū)與生態(tài)住宅生活區(qū)，并且在基礎(chǔ)設(shè)施和生活服務(wù)設(shè)施配套方面有相當(dāng)大的改進(jìn)。北向發(fā)展主要立足于加工制造業(yè)。南郊新城區(qū)：休閑商住區(qū)，逐步形成市文化、教育、體育中心。老城區(qū)：繼續(xù)實施改造，形成繁華商業(yè)街區(qū)。西區(qū)：重點建成商貿(mào)物流區(qū)及其商業(yè)生活配套區(qū)。中心城區(qū)空間拓展，形成包括老城區(qū)、新區(qū)、南郊新城區(qū)在內(nèi)的大城區(qū)格局；城市功能分區(qū)清晰，向東擴展趨勢明顯；老城區(qū)商貿(mào)物流區(qū)商業(yè)生活區(qū)休閑商住區(qū)加工制造業(yè)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)與生態(tài)住宅生活區(qū)宗地城市功能開始合理分散，城市發(fā)展從中心輻射開始往多元極發(fā)展未來幾年城東新區(qū)將成為XX核心發(fā)展軸線，包括高新產(chǎn)業(yè)的壯大以及生態(tài)居住區(qū)的建成從城市發(fā)展的角度看，發(fā)展新區(qū)是個必然；一方面外向型經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)的一個城市，需要大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)以吸引外來企業(yè)，增強城市活力；另一方面老城區(qū)待開發(fā)土地較少，且受到交通、環(huán)境等因素限制，發(fā)展明顯受限；因此，必然要開辟新區(qū)以營造適合城市發(fā)展的新環(huán)境！而選擇城東作為核心發(fā)展軸是因為地理位置靠近上海，更利于打造上海配套產(chǎn)業(yè)鏈，地緣優(yōu)勢明顯；并且連接?xùn)|面港口產(chǎn)業(yè)帶，形成集約型的產(chǎn)業(yè)核心區(qū)；城東新區(qū)發(fā)展規(guī)劃高新區(qū)定位：高新產(chǎn)業(yè)區(qū)及生態(tài)住宅區(qū)；打造城市副中心帶，呈兩極化發(fā)展；城廂鎮(zhèn)南郊鎮(zhèn)陸渡鎮(zhèn)高新區(qū)老城區(qū)南郊新城區(qū)宗地城廂組團(tuán)為40平方公里，合理人口容量為30—35萬人——《XX市城市總體規(guī)劃（2001—2020）》陸渡鎮(zhèn)納入新區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)，構(gòu)建休閑度假基地，建設(shè)現(xiàn)代化工貿(mào)城鎮(zhèn)，最終成為中心城區(qū)的生活副中心。

——《XX十一五規(guī)劃》宏觀環(huán)境總結(jié)城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)強，規(guī)劃導(dǎo)向明確，產(chǎn)業(yè)發(fā)展加速對房地產(chǎn)市場支撐明顯XX區(qū)位條件突出，融入大上海1小時都市圈，交通便捷，發(fā)展動力足；XX以外向型經(jīng)濟(jì)為主，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)良好，未來高新產(chǎn)業(yè)將是XX主導(dǎo)發(fā)展產(chǎn)業(yè)，主要集中在新區(qū)；受產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響，城市外來人口增長明顯，人口導(dǎo)入力強，特別是高新技術(shù)人才引進(jìn)，城市化進(jìn)程快，城市具有較強的向心力；城市規(guī)劃向東發(fā)展明晰，東部開發(fā)區(qū)將形成城市副中心帶，兩極化發(fā)展趨勢明顯；XX房地產(chǎn)市場分析宏觀數(shù)據(jù)分析商業(yè)市場分析公寓市場分析別墅市場分析1、宏觀數(shù)據(jù)分析XX房地產(chǎn)投資可以看出，05年的宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)投資影響較大；XX房地產(chǎn)在03～05年經(jīng)歷了爆發(fā)式的增長以后，目前正回歸理性增長，整體房地產(chǎn)市場較為理性，且泡沫較??；2003年-2007年XX房地產(chǎn)投資情況

單位：億元2007年，XX房地產(chǎn)開發(fā)投資發(fā)展較去年有所增長，全年完成投資21.61億元，同比上漲3.1%，占全社會固定資產(chǎn)投資的9.6%，比上年同期下降了0.9個百分點；05年的宏觀調(diào)控對XX房地產(chǎn)市場影響較大，導(dǎo)致06年房地產(chǎn)投資額劇減；XX整體市場供需2005年-2007XX年商品房價格情況銷售量近年走勢有較大起伏，在2005年達(dá)到歷史性的突破，成交量達(dá)到98.4萬平米；在經(jīng)歷06年的理性回歸后，于07年穩(wěn)步上升為72.6萬平方米，增長率為18.1％；竣工量于07年再度達(dá)到高峰，達(dá)到110萬平米；在05年銷售達(dá)到了歷史性的突破后，06年開始理性回歸；07年銷售面積保持穩(wěn)定增長；竣工量于07年爆發(fā)，達(dá)到110萬平米，主要集中于新區(qū)幾個大盤的竣工；2005年-2007XX年商品房成交均價XX整體市場價格成交均價穩(wěn)步上揚，但幅度不大，整體價格走勢較為穩(wěn)定；07年均價達(dá)到4287元/m2，保持在4000～4500元左右的一個價格箱體；增長速度變緩，07年環(huán)比僅增長6.9％；2、商業(yè)市場分析城市發(fā)展角度敏感因素生存需求文化、情感需求價格品質(zhì)便利$10000以上人均GDP$500以下$500~1000$1000~3000$3000~5000$5000~7000$7000~10000出現(xiàn)業(yè)態(tài)百貨商店&批發(fā)市場倉儲式購物中心大型綜合超市&專業(yè)店都市MALL便利店郊區(qū)MALL集市&沿街商業(yè)業(yè)態(tài)替代階段業(yè)態(tài)豐富階段商業(yè)業(yè)態(tài)細(xì)分完全，總量飽和形成條件剛剛走出農(nóng)業(yè)社會的自給自足，商貿(mào)交易信息不充分市場需求多元化，主流產(chǎn)品面臨激烈競爭形成過程伴隨生活資料相對過剩，各種商業(yè)業(yè)態(tài)在城市中心混雜聚集，車水馬龍、景象繁華，形成人們共同認(rèn)知的生活服務(wù)和商貿(mào)交易聚集區(qū)隨傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)不斷豐富，市場開始細(xì)分出服務(wù)于不同人群、經(jīng)營不同門類的專業(yè)市場，并帶動其上下游產(chǎn)業(yè)鏈得以共同發(fā)展隨市場不斷細(xì)分，尋找空隙日益艱難，這時出現(xiàn)在一定輻射范圍內(nèi)經(jīng)營相同門類、且檔次有重合的不同商圈，相互分流客戶，產(chǎn)生替代性競爭階段特征城市原始商脈的發(fā)展和延續(xù)，民間自發(fā)形成，具備相對集中的商業(yè)設(shè)施和綜合性的商業(yè)業(yè)態(tài)，承擔(dān)城市商品流通中心的基本功能市場信息和市場機會被充分關(guān)注，商家有比較明確的市場目標(biāo)，經(jīng)營同類商品的商家群體匯聚在一起形成行業(yè)整體競爭力相互具有替代性的不同商圈以整體規(guī)模、經(jīng)營檔次、價格或服務(wù)的相對優(yōu)勢，通過更滿足消費者需求而搶占市場份額傳統(tǒng)形態(tài)階段XX深圳上海XX商業(yè)出現(xiàn)多樣化、規(guī)?；纳虡I(yè)形態(tài)，市場逐漸細(xì)分，滿足消費者對不同生活方式的體驗的需要；從產(chǎn)品形態(tài)上看，XX已經(jīng)達(dá)到都市MALL的水平，但城市人口的支撐明顯不足，意味著在這一階段XX將需要較長時間的發(fā)展期；人口支撐30萬以下30-80萬80-200萬200-500萬500-1000萬1000萬以上XX整體商業(yè)格局以市區(qū)人民路和新華路為中心的市區(qū)核心商圈，隨著南洋廣場、華旭財富中心的入駐營業(yè)，將大大提升核心商圈的輻射力；市區(qū)中心商圈武陵路電子一條街核心商圈特色商圈次級商圈人民路綜合商業(yè)街大潤發(fā)商圈北門街裝飾裝潢五洋商城五金建材縣府街品牌專賣街宗地東盛商業(yè)廣場上海廣場五洋廣場寶龍城市廣場在建商業(yè)辦公樓（在建）XX已形成各種層級的商圈體系，市場細(xì)分明顯，商業(yè)市場較為成熟；整體商業(yè)體量較大，集中于市中心區(qū)域，市區(qū)商業(yè)的核心地位將在很長一段時間不會動搖；商業(yè)格局沿上海路向東拓展明顯，但短期內(nèi)仍無法聚集人氣，當(dāng)?shù)鼐用竦南M偏好依然在市中心；人民路商業(yè)街以及大潤發(fā)商圈，由于時代超市及大潤發(fā)等主力店的引入，形成次級商圈，輻射周邊客群；圍繞核心商圈周邊，形成各種主題性特色商圈，如裝潢、家居、電子等；在建商業(yè)沿上海路向東擴散的趨勢明顯；地塊面積（平方米）用途容積率成交價（萬元）XX經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)婁江路東、上海路南、常勝路西、世博小區(qū)北（東盛地塊）40986.9商業(yè)≤2.29500XX經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)太平路東側(cè)、上海路南側(cè)（上海廣場地塊）8442.9商業(yè)≤3.95460XX經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)鄭和路南、東倉路東16252.3商業(yè)（商務(wù)樓）≤2.22900XX經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)鄭和路南、東倉路東13124.4商業(yè)（商務(wù)樓）≤22550XX經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)鄭和路南、東倉路東12193.8商業(yè)（商務(wù)樓）≤21100XX經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)鄭和路南、東倉路東14625.5商業(yè)（商務(wù)樓）≤21300XX經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)太平路西、北京路南99996商業(yè)（汽車交易市場）≥1.0,≤1.54600XX經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)北京路南、半涇路東18628.8商業(yè)≤2.5930XX經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)東倉路西側(cè)、富陽路北側(cè)6947.5商業(yè)≤2.53750新區(qū)上海東路北側(cè)、東亭路東側(cè)14269.8商業(yè)（金融業(yè)）≤414002007遮～200餃8年XX蘭新區(qū)范圍挪主要商業(yè)森用地供應(yīng)桃概況XX商局業(yè)土地先市場供專應(yīng)200織7-2閥008稍年9月應(yīng)，XX上開發(fā)區(qū)燥及老城遷區(qū)的商舒業(yè)土地裹供應(yīng)24.伙5萬平貍方米，其中商表務(wù)樓用地嫌面積為5.6萬蘋平方米，產(chǎn)業(yè)交腔易市場10萬平賢方米，商業(yè)朋約9萬平方貓米。從近兩厚年的土跌地供應(yīng)慣情況來殖看，商島業(yè)用地容供應(yīng)主暢要集中尸于開發(fā)粒區(qū)，市襖區(qū)內(nèi)整扔體供應(yīng)嫩體量較宴小，且績供應(yīng)土犁地規(guī)模晚有限；未來開蜘發(fā)區(qū)內(nèi)壤商業(yè)競軍爭將較該為激烈四；南洋廣場總建筑任面積：蹲229算400猛m2其中，商諒業(yè)廣場區(qū)概：121鑰868m暴2酒店式孝公寓：屠316剖50m朽2商業(yè)住鹽宅區(qū)：銳942恭00m棍2停車位：蝴1200繼個融入現(xiàn)番代建筑距元素，近打造“搏一站式鐵”及“喚體驗式捧”的娛礎(chǔ)樂、休星閑、購景物中心以，為XX享第一旗牲艦商業(yè)，更加確立持了市中心炭的商業(yè)核置心地位；商業(yè)廣場沙區(qū)酒店式公陷寓住宅區(qū)XX商易業(yè)在售啟項目分佛析業(yè)態(tài)分單布：：超市摸類：大型綜問合超市籮：包羅慶萬象的鋪大賣場海；

大乏型專業(yè)傷超市：柴家居、街建材、辮家電為馳主的連屑鎖超市上及專業(yè)廉概念店州。百貨類大型綜合津百貨店：愛清新美態(tài)斑、時尚。流行服飾經(jīng)專賣：眾多品牌圖服飾、皮名具店，全通面提升生績活品位；追風(fēng)格各籮異的男女證服飾；燦童裝、玩記具爭妍斗艘艷。文化娛遞樂設(shè)施垂：大型娛淺樂城、氣星級影稅城、酒虛吧街、可兒童樂摩園、大偵型書城蛇、健身研中心、鑰美容美辛體中心唇、浴場氏、電玩顫網(wǎng)吧、膀數(shù)碼攝荒影館、敢音響音嚴(yán)像制品豎、樂器憶專賣等籌。家居和裝識飾類：珠寶、鏟家居、吸古玩、連現(xiàn)代藝幸術(shù)品等絞。餐飲類：大型酒綠樓、主鼻題餐飲為、咖啡袋店、酒兇吧、特抹色美食鏡等。服務(wù)類：干洗店吳、眼鏡凡店、旅箱行社、奴機票代券售、銀努行代辦饅處等。南洋廣斤場商業(yè)廣場熔區(qū)用地指豬標(biāo)：總建筑面蠻積：12排1868湯m2容積率倒2.捷05；迫綠化悉率2斥7%；掌停車跑位：5序50個劫；

非太機動停絕車位：符610恒0平方垂米；花電梯：新49部卷卸貨縣通道：坦1個沃爾瑪、榆國美電器躲、尖沙嘴援三大主力亮店入場；影視城賠、海藍(lán)淘之家、群必勝客作、肯德淹基等大億型連鎖腔入駐；南洋廣糕場現(xiàn)代感丸較強建傍筑群體糖，輔以縮慧水景、吉園林，置營造休撐閑商業(yè)比氛圍；華旭財富弱中心XX商業(yè)錯在售項目浙分析開發(fā)商猾：XX挪市凱豐照置業(yè)有口限公司建筑設(shè)計盈：美國凱銷里森建筑足事務(wù)所酒店管容理：英鈔國洲際偶酒店集坊團(tuán)物業(yè)顧問光：美國第伏一太平戴朵維斯酒店顧騰問：香鬧港浩華型管理公六司位于南沫洋廣場遞對面，齒由五星拐級酒店鞭、酒店芳式公寓輩、大型得超市和亞現(xiàn)代大答型購物任廣場等聲組成，舟在建中知；頂級團(tuán)隊體配備，與濫南洋廣場旬形成錯位羞經(jīng)營，互若為補充，疲規(guī)模適中校，定位高金端；XX商業(yè)陳在售項目慢分析寶龍城市誕廣場目前招同商與銷帶售同步割進(jìn)行，弄由于銷嘴售較早饅，目前父底鋪的國銷售率注達(dá)到8尸5％；但招商情汽況較差，遼不到20揮％，且經(jīng)摘營業(yè)態(tài)雜離亂，小型俘餐飲、輪踐胎銷售等按混雜其中蟻；緊鄰X暑X市第護(hù)一人民鄉(xiāng)豐醫(yī)院和奮寶龍大沫酒店，奴距離新梳建的市鞏政府不濱足50耽0米。根據(jù)X翼X市政六府建設(shè)心東方新幟歐洲的傅建設(shè)思寸想，東劫盛·商柱業(yè)廣場鍛規(guī)劃定琴位為集餐飲、銅休閑、娛壤樂、購物爆、酒店、孟居住多種級業(yè)態(tài)一體嶺的超大型罪歐陸風(fēng)情海休閑廣場久。5萬多平綱米的商業(yè)吼和4萬多騎平米的酒蠢店公寓，鞋沿上海東弦路一字排熱開長達(dá)4寧70米。巾1條步行克街貫通2日個內(nèi)庭廣偏場將項目券東西兩端槽有機結(jié)合犯為一體。岸項目預(yù)計什2010沒年初全部且建成營業(yè)陪。東盛商醫(yī)業(yè)廣場XX商問業(yè)在售洪項目分贏析與本案相施距較近，欣目前商業(yè)禽部分已經(jīng)酒結(jié)構(gòu)封頂紋；XX商業(yè)老在售項目傾分析五洋廣場基本概況機：位于東尼倉路上海哀路，商業(yè)宇部分以大畏型娛樂休鵲閑廣場及進(jìn)1棟寫字融樓組成；施工情況瞧：目前寫蒜字樓建到忙8層左右健，商業(yè)廣永場仍未出奔地面；租售情燦況：辦皺公樓用楊于銷售坦，目前存仍未開淚盤；商業(yè)部呈分大多層由開發(fā)積商自己兩持有，墻只租不襯售；招商情筒況：目前商庸業(yè)部分昌只意向充引進(jìn)一畜家電影袖城，其侄余暫無折進(jìn)展；上海廣場基本概況嬸：位于太胃平南路上其海路，以千甲級寫字野樓和精裝孔商住樓為沸主；施工情耕況：目透前仍未扛動工；XX商鳴業(yè)市場穗分析商業(yè)地避產(chǎn)的發(fā)桿展與X瀉X城市飲發(fā)展出腳現(xiàn)一定祖程度的斑脫節(jié)，飼商業(yè)體根量過剩軟將成為井未來一漂段時間戲內(nèi)的必戶然；市區(qū)商業(yè)唯的核心地箱位中短期衡內(nèi)不會改菊變，XX僑的主要購援買力依然疲會集中于港市區(qū)；整體城市斧架構(gòu)較小堡，在受市號區(qū)商業(yè)輻衫射的情況階下，新區(qū)但在相當(dāng)長紋的一段時均間內(nèi)不可援能形成副申商業(yè)中心項帶；土地供應(yīng)熱量集中在沸新區(qū)，未跑來新區(qū)商翻業(yè)市場競瞞爭將較為怠激烈；市場總結(jié)XX以外謹(jǐn)向型經(jīng)濟(jì)誓為主，外手來人口的廢增長遠(yuǎn)高獻(xiàn)于地區(qū)內(nèi)蟻自然人口杠的增長，草而該部分蔑人群消費待力較強，螺因此促使充XX商業(yè)倍地產(chǎn)發(fā)展保較快；但稀城市人口漆規(guī)模的限獵制必然會倘使得XX浮的商業(yè)在耀這一階段嘗停留較長漂時間；市區(qū)商疏業(yè)氛圍喉較為成摩熟，加業(yè)之南洋厲廣場的芝入駐，焦使得市險區(qū)商業(yè)白的核心懼地位將起在很長賠一段時阻間不會唇動搖；商業(yè)土練地供應(yīng)仁集中于震新區(qū)，嗽市區(qū)供魔應(yīng)量較貝小；新區(qū)目紀(jì)前的商鼠業(yè)項目付招商情掘況不理積想，且遺有開發(fā)泄商直接汁保留鋪歐位，以票期先旺疏場再旺狡財；2、公寓匠市場分析XX土地輝市場供應(yīng)地塊面積（平方米）用途容積率成交價（萬元）經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)香花苑小區(qū)（28宗）5549.60住宅——822經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)華盛小區(qū)（2宗）357.40住宅——54經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)世博小區(qū)二期（14宗）2501.80住宅——597經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)世博小區(qū)二期（15宗）2680.50住宅——692經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)鳳蓮苑小區(qū)893.50住宅——132XX經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)常勝小區(qū)1608.30居住——324經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)鄭和路北、東倉路西（特靈空調(diào)廠地塊）101668.00商業(yè)、住宅≤2.148500經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)常勝路東側(cè)、朝陽路南側(cè)（景瑞地塊）229590.30住宅≤1.679000經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)花園街12號26508.40商業(yè)、住宅≤211600經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)鄭和路南、常勝路西側(cè)12634.40商業(yè)、住宅≤35000XX市城廂鎮(zhèn)南郊新城區(qū)經(jīng)三、經(jīng)四路與支七路兩側(cè)86896.10住宅≤216300200種7～2閉008蘿年XX鏈?zhǔn)袇^(qū)范割圍主要勾住宅用逗地供應(yīng)樓概況截至20嶄08年9申月，XX卡土地供應(yīng)172.名25萬平始方米，其中住擦宅用地面丘積為101.準(zhǔn)40萬平頓方米。XX市絞區(qū)范圍內(nèi)張（城廂鎮(zhèn)欄、經(jīng)濟(jì)開啟發(fā)區(qū)）住口宅用地供榜應(yīng)面積55.5躬5萬平方示米。XX整體波土地供應(yīng)崗集中于東黃部開發(fā)區(qū)號，而老城務(wù)區(qū)供應(yīng)相政對較小，勿且多為商鬧業(yè)用地；地價創(chuàng)新辜高，位于蕉經(jīng)濟(jì)開發(fā)振區(qū)的特靈閣空調(diào)廠地婚塊樓面地巡壽價227正2元/m談2，而景若瑞地塊為喉2150唐元/m2豎；從容積率爐來看，低擔(dān)密度物業(yè)怎未來供應(yīng)品量較??；大規(guī)模薯土地出片讓較少屆，新區(qū)溉目前僅耐有兩塊嫌；上?；ù鼒@曼氏銀洲吵花園彩虹天下上城國君際金谷府邸奧森尚階東君悅豪庭老城板寸塊開發(fā)區(qū)板提塊蘇州西京路老城板吹塊:蘇州西路宏以南東倉路以讀西開發(fā)區(qū)藥板塊:東倉路以月東蘇州東墾路南北豈擴展區(qū)禮域陸渡板塊程：沿江高速稿以東，以勤中市路為幟核心，與胖新區(qū)板塊釣緊密相連厲；東倉路陸渡板丙塊華源上例海城錦繡新城高爾夫湖嘗濱花園景瑞地盆塊白云渡公獄寓宗地XX區(qū)折域市場伶構(gòu)成五洋廣標(biāo)場XX區(qū)域岔市場構(gòu)成板塊市吧場特征人民公要園、汽渠車站，憤老居住巡壽區(qū)是區(qū)唯域居住絲式的亮點縮慧；生活機能嬸設(shè)施相對碼完善，人撒流比較充惡沛;臨近20列4國道和形XX長途槳汽車站，北對外交通煩便利;受傳統(tǒng)居亂住觀念的千影響，居艘民對本區(qū)黃域的有一烘定的認(rèn)同別度；隨著城棗市布局搞的改善井及功能婦性的加縣強，區(qū)創(chuàng)域內(nèi)部榆交通體承系逐步碼改善；區(qū)域項目膨較多，但浪單個量體木較小，主翅要是由于呼受制于土蠶地資源的歌稀缺性;區(qū)域土志地供應(yīng)黎量小；老城板塊揀特征描述開發(fā)區(qū)板晚塊特征描次述開發(fā)區(qū)是命目前XX奪房地產(chǎn)市舍場集中區(qū)蛙域開發(fā)區(qū)銹是XX陣十五期金間重點培建設(shè)區(qū)虹域，整啊體規(guī)劃傍效應(yīng)明藥顯，配史套逐漸招不成熟稅;不少別墅嘆、高檔公盡寓產(chǎn)品出根現(xiàn)，產(chǎn)品稀類型也更賊趨向高檔吵化;區(qū)域產(chǎn)微品價格掌差異較呆大，高雜爾夫湖嶄濱花園帽的公寓足價格為屈600解0-7錫000肉元/m亞2；區(qū)域在鋤售項目孫后期推閘出量體碼較大資;區(qū)域土地勸供應(yīng)量大亂；從板快市勾場特征、林發(fā)展趨勢慕來看規(guī)劃向惹東，隨裳著開發(fā)惹區(qū)板塊聲發(fā)展逐券漸成熟抵，市場氣接受度恒也愈發(fā)茅提高，服為未來故XX居胡民購房曬置業(yè)的茫首先區(qū)支域，區(qū)坐域發(fā)展程潛力大有；從板塊慰競合關(guān)令系來看絡(luò)，未來展開發(fā)區(qū)閱內(nèi)供應(yīng)尤體量較驢大，板梢塊內(nèi)競飛爭遠(yuǎn)大輔于板塊觀間競爭繁；陸渡板塊息特征描述商品房市磚場剛剛起盆步，市場權(quán)發(fā)展更多抬的是依賴嚼新區(qū)的輻漠射，而本喪地購買力鴨相對較弱鑼；區(qū)域供應(yīng)懶量較少，順目前在售句的僅有奧餐森尚東項套目，公寓己價格39鏟00元/招m2；市場概況XX公暢寓市場匯分析板塊劃分項目名稱產(chǎn)品類型開盤時間總量體（萬M2）銷售率開發(fā)區(qū)板塊高爾夫湖濱花苑小高層、高層2004年1月1895%錦繡新城多層、小高層、高層2005年8月7540%華源上海城多層、小高層、高層2004年1月4051%寶龍城市廣場高層，小高層、多層2005年8月3098%景瑞地塊高層未開盤24.5（公寓）/老城區(qū)板塊五洋廣場高層2008年9月1.8（公寓）40％上城國際小高層2007年2.375％曼氏銀洲花園多層、小高層、高層2005年7月870%上?；▓@小高層2004年6月995%君悅豪庭小高層2005年1月690%金谷府邸高層，小高層、多層2005年11月1197%陸渡板塊奧森尚東小高層（9層電梯洋房）2008年4月6.370％(公寓)公寓產(chǎn)務(wù)品以小跑高層、處高層為閣主，項杜目大多失04～秋05年紅推出，織目前位樸于銷售先的尾期開發(fā)區(qū)頂目前在獎售項目繪后繼可售售體量雨約70萬平挪米從后繼可裁售量的產(chǎn)鐮品來看，坡產(chǎn)品大多承同質(zhì)化；戶型面積刺分析項目名稱主力戶型面積（平方米）高爾夫湖濱花苑公寓：190-250（尾期銷售）錦繡新城3Ｒ：125-1502Ｒ：97-100華源上海城3Ｒ：120-1472Ｒ：88-105景瑞項目133.5（套均面積）上城國際2R：923R：123-131LOFT：42-98五洋廣場1R：50-602R：903R：118-130上?；▓@3Ｒ：140-1604Ｒ：170-180君悅豪庭3Ｒ：140-160金谷府邸3Ｒ：132-1402Ｒ：125-130奧森尚東2R：983R：118-122曼氏銀洲花園2Ｒ：1223Ｒ：150-170從戶型刺面積來兔看：目前XX龍在售項目蜓的戶型面員積由大戶飼型轉(zhuǎn)向經(jīng)結(jié)濟(jì)型的小條戶型的趨藥勢愈發(fā)明蟻顯；主力招供應(yīng)為80-1貼00m2截兩房及110-未120m本2三房；但大漠多無太泊大兩點即，產(chǎn)品飽同質(zhì)化追競爭將仍明顯加扛劇；XX公寓諷市場分析XX在跡售項目毫的戶型來面積由著大戶型授轉(zhuǎn)向經(jīng)屋濟(jì)型的葡小戶型沃的趨勢胳明顯；產(chǎn)品趨向明于同質(zhì)化涼競爭；價格分災(zāi)析主要在售剝項目價格捏分析新區(qū)板快刃價格老城區(qū)板無快價格從板快兩價格來襯看，目匆前開發(fā)經(jīng)區(qū)普通微公寓價祝格在4好500殃-55樸00元雹／平方現(xiàn)米，老裙城區(qū)板衣快由于漫在生活油配套上紹更為成選熟，目妙前普通敞公寓的倒價格在吩550蔬0-6劫500絹元／平喉方米．XX公淚寓市場勤分析從價格來后看，新區(qū)戒在區(qū)域配坑套逐步完評善，同時柏區(qū)域土地嚴(yán)價格不斷慰上漲的情傭況下，其座價格未來闖上升趨勢包明顯，但點由于區(qū)域繡大盤積聚掩，同質(zhì)化山產(chǎn)品供應(yīng)叼量較大，絹因此短期觀內(nèi)價格體磚系不會有猶較大突破堅；總價分析XX公輔寓市場烘分析從競爭個侮案總價區(qū)番間來看，雹1R集中箭在26～勻37萬；導(dǎo)2R集中蝕在44～林53萬；族3R集中翠在56～皇75萬；1R2R3R從目前挎競爭個須案總價月來看，孫前期6蒸0萬以葉上的改鵲善類住協(xié)宅供應(yīng)婚體量較算大，而缺35～妄60萬瘡之間的煙首次置帽業(yè)類客船戶近期難才逐漸廟放量；XX公優(yōu)寓市場您分析戶型面孝積去化脆分析項目主力戶型面積已推產(chǎn)品去化率錦繡新城2Ｒ：97-10070％3Ｒ：125-15040％奧森尚東2Ｒ：9880％3Ｒ：118-12260％五洋廣場1R：50-6030％2R：9050％3R：118-13095％上城國際LOFT：42-9860％2R：9290％3R：123-13180％新區(qū)主要他在售項目遠(yuǎn)戶型面積學(xué)去化情況從居住習(xí)值慣上看，梯當(dāng)?shù)鼐用窈鹌毡槠煤绱竺娣e戶脊型120撥-130知平方米為壘市場主力故需求戶型從近期凈的銷售矛速度來至看，2正R的去罵化速度確快于3捉R中低收陡入階層備對中小貸戶型的舅需求日由益增加市場偏好斷主力為大周戶型，同柴時對中小奪面積住宅抖需求明顯默增加，公預(yù)寓戶型面統(tǒng)積應(yīng)在追項求舒適度茶的情況下廳，合理的右控制總價商，更能迎產(chǎn)合當(dāng)?shù)厥猩賵鲂枨骕X公嘉寓市場泄分析客戶分銷析板塊主力/輔助客戶類型客戶描述老城區(qū)板塊主力中高收入的老城區(qū)的居民具有老城居住情節(jié)，對周邊生活配套考慮較多周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為子女購置婚房、小孩讀書方便、身份象征、投資輔助以上海為主的少量外地客戶投資、工作需要開發(fā)區(qū)板塊主力市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的私營業(yè)主、企業(yè)高管等高收入階層高品質(zhì)產(chǎn)品吸引其過來購買，改善居住條件，提升居住品質(zhì)，房子是其身份地位的象征市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的工薪階層類中等收入階層、動遷遷客戶婚房需求、首次置業(yè)需求、為子女購房、為小孩讀書方便購房、投資等輔助部分上海投資客戶投資、工作需要小部分XX及附近區(qū)域工作臺灣、日韓客戶方便工作、投資陸渡板塊主力陸渡當(dāng)?shù)貐^(qū)域客群為主，以首次置業(yè)需求為主婚房、首次置業(yè)需求輔助當(dāng)?shù)夭糠之a(chǎn)業(yè)人口自主，復(fù)合部分投資，需求小面積戶型開發(fā)區(qū)團(tuán)客戶以朋改善居坑住型為姿主的復(fù)勞合性投匙資需求畫向首次槳置業(yè)的衫自住需蛇求逐漸糟過渡；隨著開萍發(fā)區(qū)產(chǎn)旗業(yè)、配秘套等的貫不斷發(fā)破展，工黃作在附哲近產(chǎn)業(yè)扶園區(qū)的兄客戶以世及上海代投資客搏對開發(fā)敵區(qū)的置傲業(yè)認(rèn)可猶度逐漸滲提高；XX公寓雨市場分析市場總結(jié)住宅市場嗚以110-姿120平揚方米3陡R及80答-90平訊米2R為主，只市場偏陽好主力由大戶型彎逐漸過渡仔為經(jīng)濟(jì)型夸2R、3竹R；整體市場無價格差別歸不大，集其中在4500治-650養(yǎng)0元/平方米，建由于新區(qū)披公寓的供質(zhì)應(yīng)體量較暈大，短期珍內(nèi)價格體目系很難有露所突破；新區(qū)市攀場在售姨項目后懇期供應(yīng)箏量接近70萬平六方米，但從產(chǎn)詠品來看，目前可搶售和預(yù)國推項目身大多同悼質(zhì)化，熄缺乏差泡異性，植且均往受經(jīng)濟(jì)型公產(chǎn)品轉(zhuǎn)琴型。土地供蓄應(yīng)集中賠于新區(qū)預(yù)，為X棄X房地稼產(chǎn)發(fā)展桶的主導(dǎo)斷方向；目前市場嘉上已完成稍多層向小干高層、高價層過渡，尋且已經(jīng)出堤現(xiàn)酒店式漿公寓、挑環(huán)高公寓等吹產(chǎn)品，市曉場對新產(chǎn)冶品的接受江度較高；開發(fā)區(qū)蠟為XX琴近幾年豎住宅市黎場供應(yīng)渾熱點區(qū)誦域，該缺區(qū)域于儀前期成睡功導(dǎo)入飯高端改盒善型需肥求之后之，逐漸堆被更多善客戶所晝認(rèn)知認(rèn)啦同，因長此，首癢次置業(yè)乞的自住肝型需求號也逐漸撫被引導(dǎo)哥入市；3、別墅鑼市場分析XX別兼墅市場億分析所在區(qū)域項目名稱別墅形態(tài)可售/已售面積段（平方米）新區(qū)景瑞項目疊加、聯(lián)排未開盤套均：187未開盤套均：227高爾夫湖濱花苑聯(lián)排別墅56/56368-380疊加別墅172/172300-320獨棟別墅20/20498華僑花園聯(lián)排別墅42/42260-268獨棟別墅51/51345華源上海城聯(lián)排別墅68/68219疊加別墅8/8249雙拼別墅10/10275陸渡板塊奧森尚東聯(lián)排別墅32/24225雙拼別墅32/15303獨棟別墅18/8470老城區(qū)尼盛花園獨棟別墅62/60455-480城市華庭獨棟別墅14/14348西城樸墅雙拼別墅76/36325聯(lián)排別墅20/15261市場概愉況別墅基年本分布懷在開發(fā)王區(qū)板塊涵蓋了聯(lián)駝排別墅、殘疊加別墅稼和獨棟別接墅聯(lián)排別清墅的面搶積大都要在20勞0-3焦00平效方米，桶而雙拼燭別墅的政面積停在30凍0平方菌米左右涉，獨棟約別墅的壩面積則謀在35案0-5毀00平嚇方米除高爾肚夫湖濱瘋花園、刮景瑞項禿目外，蜘大多體黃量偏小基本為躍別墅公掛寓混合弱性社區(qū)脅，容積條率一般押在1以清上，目豎前市場價上無純墓別墅社飼區(qū)；別墅物床業(yè)隨著憶開發(fā)區(qū)歪的開拓給逐漸走號入市場梢，整體礙市場規(guī)澇模小，供且品質(zhì)齒有待提貴升，別代墅發(fā)展降處于初駐步階段谷；銷售情況坦較好，目尾前市場在磨售項目剩吧余體量小卻，除景瑞紛外可售共鉆計約9苦0套；htt嗓p:/旦/ww鑰w.f帥dce瘦w.c費om/XX別墅葡市場分析價格、去顧化分析從銷售價勝格上來看裂：XX市位的別墅讀市場價束格基本意在60啟00-望900痛0元/惕平方米溝之間，聯(lián)排別索墅價格腎在60旋00-翅750場0元/扭平方米漏，獨棟斗別墅的啄價格在制750揀0-9赤000依元/平惹方米。位于陸恥渡的奧偶森尚東確，雙拼否別墅7珍000笨元/平暮方米，填獨棟別救墅85紡00元嬸/平方禾米。高爾夫認(rèn)湖濱花狗苑由于罪物業(yè)規(guī)倦模較大洋、產(chǎn)品鼠檔次較氣高，且軋地理位測置優(yōu)越襯等利好保因素，撕其銷售感價格一嚷路狂飚匹，目前雅推出的蒼別墅已莖經(jīng)基本溜售罄，聯(lián)排別墅壯價格90丑00元/襪平方米左廟右，獨棟渠別墅11市000元肯/平方米渴左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)旁高于X皇X市其宏他別墅澇項目的誕銷售價喉格。從銷售閉速度來桃看：高爾夫湖澆濱花園，勇別墅月均僑去化7-1飄0套，其他項掩目規(guī)模誓偏小，聲月均去澡化在3-5死套。高品質(zhì)項乞目價格提桶升空間大罷，市場接術(shù)受度高；在龐大的刊市場需求暑量的支撐尖下，整體健別墅價格辜體系增長錯較快；XX別墅障市場分析客戶分料析XX別巡壽墅市場堂客戶構(gòu)花成以私營市業(yè)主為靜核心企業(yè)高縮慧層管理話人員結(jié)珍合部分田政府公瞎務(wù)員私營業(yè)主主要為固經(jīng)濟(jì)開嚷發(fā)區(qū)、唯周邊鄉(xiāng)桶鎮(zhèn)制造臉企業(yè)老倡板目前基環(huán)本在市粒區(qū)擁有勿住宅購買主要晃作為第一尋居所部分高端袋客戶是市鉗場雙拼以喉上主要客現(xiàn)群企業(yè)高管告、政府公區(qū)務(wù)員外資企蒼業(yè)的高蟲管為主高層政摘府公務(wù)墳員購買主尖要作為政第一居躺所購買形態(tài)層多為中檔刷聯(lián)排或疊呼加為主XX別墅漢市場分析市場總描結(jié)目前市場騎在售項目膛后繼可售宰量約90套，整體仿市場供撿應(yīng)量小受土地供化應(yīng)的影響傅，預(yù)期未既來別墅上惹市量較少項目多校為與公置寓混合愿型社區(qū)皂，整體臘檔次不承高，高椅品質(zhì)項您目市場掠接受度杏高客源以隔市區(qū)及科周邊鄉(xiāng)刺鎮(zhèn)私營芝業(yè)主、根企業(yè)高野管為主XX別墅觀市場供應(yīng)悅量小，別停墅產(chǎn)品市刮場接受度動高隨著未籃來景瑞蛛項目的旗入市，延聯(lián)排及新疊加別對墅的供鍛應(yīng)量將穴有所提貸高，且引產(chǎn)品品慨質(zhì)進(jìn)一淚步提升尾；項目本筑體分析區(qū)位解析用地指標(biāo)超及現(xiàn)狀用地四噴至交通環(huán)槳境周邊配躁套地塊總結(jié)沿江高速捆公路外環(huán)一棉級路興業(yè)南路上海東路朝陽東怠路人民醫(yī)引院XX市領(lǐng)區(qū)區(qū)位解析本案收費站地塊地虎處城廂捉鎮(zhèn)區(qū)邊泊緣，行腸政區(qū)劃蔑屬于新桃區(qū)，位犁于新區(qū)驢高端住鬼宅區(qū)邊冠緣地帶予；常勝南路本地塊北執(zhí)臨上海路抬延伸段（爪在建），殖西臨外環(huán)掩一級路，爽地處城廂墊鎮(zhèn)區(qū)邊緣扛，離市中隊心區(qū)域較狹近，車程坊約7～1鼻0分鐘；用地指標(biāo)鍛及現(xiàn)狀地塊指泡標(biāo)地塊性唱質(zhì)：商向業(yè)用地占地：5誓3333善m2總建筑樹面積：燒106涉666容積率合：2.態(tài)0建筑密繳度：4憲0％綠地率：弱20％建筑限高勒：【10鴿米，80名米】地塊內(nèi)全完部拆遷完祝畢，不影語響整體開摔發(fā)進(jìn)度；地塊地勢悠較為平坦錫，且沒有飛高壓走廊礎(chǔ)；用地規(guī)述模較小顆，容積步率為2兩.0，上產(chǎn)品可倒塑性較森弱；沿江高跟速公路外環(huán)一恒級路興業(yè)南糊路人民醫(yī)院項目四至上海東路北面緊億鄰上海仙東路延探伸段（蚊在建）競，遠(yuǎn)端仙地塊為副工業(yè)廠榴房；東面緊鄰新興業(yè)南路蜘，與其之縱間有約8膀米的綠化禾隔離帶，帥東側(cè)為工慚業(yè)廠房及掃小規(guī)模鋼怎材交易市掙場西面鄰暫接外環(huán)旦一級路術(shù)，隔街率為人民聯(lián)醫(yī)院（淡在建）后；南面為盜制造業(yè)割產(chǎn)房，無遠(yuǎn)端為掙艷陽山到莊（度呆假旅游富）綠化隔木離帶本案交通環(huán)境持分析沿江高速公路外環(huán)一級路興業(yè)南路上海東路朝陽東路XX市區(qū)本案收費站常勝南路鄭和東路上海路，它雙向四車張道興業(yè)南館路，雙夕向四車階道外環(huán)一級英路，雙向背四車道上海東殃路延伸姐段的完訓(xùn)工將完禍善本案臺的交通笛環(huán)境，咳極大的著提升本留案地塊翼價值；開發(fā)區(qū)死與老城仇區(qū)、陸謹(jǐn)渡區(qū)域嘩的道路慶交通體渡系已基利本完善輔，道路鍋通達(dá)性晚強；開發(fā)區(qū)基甜礎(chǔ)建設(shè)投輛資大，未翻來發(fā)展空應(yīng)間也較大唱，公共交倆通也即將增引入該區(qū)鑒域；周邊配套挎環(huán)境已建在建或籌建上海方向高速進(jìn)出口第一人民醫(yī)院市消防隊艷陽山莊（休閑旅游）公交站點五星級酒店新市政府大樓學(xué)校：藝術(shù)幼兒園、雙語幼兒園、實驗小學(xué)五星級高檔會所高爾夫球場本案錦江大酒店高端住宅區(qū)高端住宅區(qū)寶龍商業(yè)街東盛商業(yè)廣場寶龍星丘級酒店新市政府拍大樓人民醫(yī)妄院規(guī)劃腸圖周邊商希業(yè)、公忠共交通揮、醫(yī)療隨、教育葛等生活思配套完為善，且笑已經(jīng)形件成規(guī)模黃化的居匹住社區(qū)奮；地塊總結(jié)地塊位夫于開發(fā)莫區(qū)邊緣矛，新區(qū)蟲發(fā)展的扁延伸段招，中短題期內(nèi)無晶法形成刮較成熟賭的商業(yè)軍氛圍；地塊屬性液為商業(yè)用晉地，規(guī)模災(zāi)較小，內(nèi)稀部無特殊甘資源，產(chǎn)滴品可塑性腹偏弱；地塊所處饑區(qū)域的交志通通達(dá)性鹽較強，一貝定程度上榮縮短了到脆市區(qū)的距襪離；上海東厭路延伸拘段的通廊車對本哄案交通屠環(huán)境影欣響巨大斃，對地接塊價值案起到關(guān)暫鍵性的隸作用，設(shè)因此，翅其通車順時間將慎對本案項開發(fā)節(jié)慨奏產(chǎn)生乞重要影自響；從地塊曲微環(huán)境誤而言，魚周邊基南本被工最業(yè)產(chǎn)房硬及產(chǎn)業(yè)炊市場所斃包圍，界居住環(huán)億境有待腿改善；勇但從公星共配套虜而言，宜醫(yī)療、透教育、仆公共交疲通、商抄業(yè)等生告活配套爭齊全；項目核亡心問題螞思考做商業(yè)輪or做淋住宅？還是借缸勢而上廉！是加入畝競爭？核心問拒題思考從市場層攪面看：別墅市球場——食別墅用釀地稀缺映，供應(yīng)徒量小，派市場接蜓受度高尸；住宅市脂場——勇新區(qū)為差XX的儉主要開握發(fā)方向浮，區(qū)域山內(nèi)已形團(tuán)成一定脹知名度歷，市場坐認(rèn)知度途較高；商業(yè)市績場——顫供應(yīng)體籃量較大床，開發(fā)獎區(qū)短期率內(nèi)無法思形成較鑄成熟的規(guī)商業(yè)氛功圍；從地塊層鋪面看：開發(fā)區(qū)發(fā)釘展邊緣地偉帶，規(guī)模辟不大的純狹商業(yè)用地曠；周邊競款爭個案惰較多，罷未來競籌爭激烈獅，商業(yè)鉛風(fēng)險較頑大；周邊基殿本生活諒配套完化善；商業(yè)開發(fā)劑風(fēng)險明顯濾較大，且桑不利于回清籠資金；現(xiàn)階段局住宅市方場市場救風(fēng)險明赤顯要小臨；住宅祥市場需贊求的有體效導(dǎo)入雕是項目技的啟動濟(jì)的一種愚選擇！核心問題敏思考因此，我象們需要在唱商業(yè)用地越的基礎(chǔ)上滑進(jìn)行一定宋的變向操址作；顛覆！核心問醒題思考未來上海趣路沿線商凡業(yè)開發(fā)價注值較大，鮮建議保留改一定體量稅的商業(yè)，廉后續(xù)開發(fā)顆；其余大探部分體栽量以辦塵公名義謎做住宅鳥，先期揭開發(fā)！本案南端疏為中高端談大盤項目櫻集中地，斯包括景瑞鄉(xiāng)豐、高爾夫灑湖濱花園睡、錦繡新自城等，未諷來周邊居雪住氛圍較容為成熟；上海路沿季線商業(yè)項梁目林立，框是未來X愉X新區(qū)的慈商業(yè)核心字發(fā)展軸線辯；周邊擁勇有高端能配套區(qū)著（酒店液、會所蛾等）；與高速隸公路相蟲鄰，高腸速路口臨經(jīng)濟(jì)明碎顯；開發(fā)策立略LOF奏T商住稱樓總建聞筑面積巷為23韻125決㎡，東沃西向的進(jìn)樓層數(shù)循為12衰層，南浸北向的錘樓層數(shù)扎為8層景，共計線約34乳0戶；懂08年堅1月開搞盤，目匠前銷售特約65夾％；商住樓挑刃高4.9手米，回廊詞式布局，種使用產(chǎn)權(quán)掛為40年采，申請民拳用電費；商住樓懼南北向青房間價離差較大全，南向閃650狠0元/壘m2，責(zé)北向5激700情元/m宋2，且盯從銷售昂情況來聚看，南肌向物業(yè)們?nèi)セ麇\顯快于獨北向物怎業(yè)；面積區(qū)劇間為4頓2-9琴8m2街，宣傳捉上以自揚住、投添資、商晨辦等綜漁合性用曾途為主云，其客像群定位檔不夠精閉準(zhǔn)；上城國豪際區(qū)域可比謙性項目分油析成交客戶候以投資客揮為主，小至面積低總鍛價是其關(guān)凳注的主要顫因素；目前剩況余量主緞要集中貫于北向蚊物業(yè)，靜產(chǎn)品抗臣性明顯聰；建筑面照積：5漆0m292m懸2，2垃/2/岡2123m萌2，3/川2/2131m窩2，3/熟2/2住宅用伙地，7岸0年產(chǎn)鑒權(quán)；小高層家公寓1盤梯3戶續(xù)布局，撓面積段晝集中在川92m受2兩房墾及12物3-1炒31m絕2三房姓；立面以鏈涂料為春主，質(zhì)本感較差晨；均價5舊800臉元/m肢2，于渡07年橫開始銷雷售，目敗前銷售巡壽率達(dá)到貫80％隱；產(chǎn)品設(shè)計秋中規(guī)中矩暮，較為普膚通，沒有孝太多亮點滿；面積以季舒適兩道房、三橋房為主腳，由于嫌總價較洋高，0孟8年以湊后去化吩緩慢；對本案或的啟示市場上已貴出現(xiàn)LO捷FT挑高星產(chǎn)品，客誰戶對其已圍有一定認(rèn)方知；商住樓葡跟本案怪同屬商另業(yè)性質(zhì)惕用地，然產(chǎn)權(quán)僅連40年惹，但申鉆請民用疊水電費孕標(biāo)準(zhǔn)；普通住祝宅房型謊設(shè)計較內(nèi)大，且配在戶型宿、建筑桶等產(chǎn)品妥點上不周具備某模些突出話亮點，筑對客戶盞的吸引堵力有限卡；小面積擋低總價源是客戶厘關(guān)注的留核心因息素，本滾案應(yīng)在夫合理控低制面積腎的情況拘下，做甘到產(chǎn)品豪的均好劍性；2棟高悄層住宅孤，商業(yè)蒙用地性改質(zhì)，僅炎有40殼年產(chǎn)權(quán)知；按揭首付銳必須在5謠0％以上齊，且貸款抗年限不得才超過10話年，不得勞用公積金昆貸款；優(yōu)惠額度儉較大，一蕉次性付款哭9.4折唇，按揭9童.7折；申請民鎖用水電顛媒費用股；五洋廣待場區(qū)域可比犧性項目分沃析住宅區(qū)物業(yè)地倒址：上幕海東路份與東倉針路交匯按處西南就角占地：疫233狗22m嶄2總建：7虜.1萬m申2，其中滑商業(yè)約3勞.2萬㎡嚼，辦公約圓2.1萬幅㎡，公寓右約1.8君萬㎡容積率概：3.鋒06綠化率籠：13抽.9％公寓成交捕均價：5輪200元溜/m2118淋m2，鹿3/2眼/2130厲m2，撫3/2披/2商業(yè)用蜘地建造己標(biāo)準(zhǔn)住塔宅，分京別為2歡梯4戶裁，2梯屯6戶；戶型面積暢段比較平開均，50券～60m林2一房，塔90m2釘兩房，1燈18-1拼30m2罷三房均有令；房型上有盡所創(chuàng)新，想轉(zhuǎn)角飄窗耽以及對邊上套的合理尾利用明顯波較好；08年9干月開盤，剛目前公寓繩銷售約5戚0％，其豈中2R及逃3R銷售遞較好，以鍬首次置業(yè)對的自住客姜群為主；118盼m2130偏m290m偏290m展290m駕250-伍60m黎2對本案理的啟示商業(yè)用塊地性質(zhì)臉造普通升高層公槍寓，且鹿銷售良怎好，說移明40邁年產(chǎn)權(quán)鐮年限對都市場的骨抗性不罩大；申請民用賞水電費用估對自住性旱客戶較為診重要；端頭戶型劉（118攝-130遵m2）南舒北通透，葡去化率達(dá)駱到95％泊，以首次源置業(yè)的自陣主客為主搭要客戶；壓而投資型裳產(chǎn)品（5壤0-60蹤蝶m2）去貪化明顯較亮差，僅3霉0％；錦繡新萄城區(qū)域可選比性項干目分析100m管2，2/閃2/1104m雪2，2/膊2/1總建近7點5萬m2草的超級大臺盤；規(guī)劃有直多層、妙小高層胸、高層暢產(chǎn)品，疾房型面屠積以舒謠適型2責(zé)R、3猶R為主接；均價4曠600議元/m編2，且毀廚、衛(wèi)非配備簡水單裝修狂，目前劫基本為得現(xiàn)房銷如售；銷售率較墊好，目前妹剩余房源世以大戶型婆3房為主調(diào)；對本案的燥啟示大盤氣勢逐，且已初數(shù)步成型，嶄商業(yè)配套求、會所已床開始運營煮，已有部福分客戶入歇??；近75萬陣m2，后鈴續(xù)供應(yīng)量頸充足，且濱產(chǎn)品線豐勸富；與本案策相距較腎近，對藝本案住燥宅的價珍格體系屑影響較唇大；且鄉(xiāng)豐其中有般相當(dāng)一鋤部分房峽源屬于燒政策性禮用房，劣是直接伏給予高電新技術(shù)血企業(yè)的蟲福利；為本案最攔直接的競很爭者，如劫何與之形脆成差異化矮成為本案穿突破的關(guān)瓜鍵；XX住肥宅市場貫客戶研纏究客戶調(diào)研至及結(jié)論客戶導(dǎo)羅入模式精準(zhǔn)客躁群定位細(xì)分客婚群特征擺描述調(diào)研時間禽：200喝8年9月慎15日—去2008畫年10月亂10日采訪樣本齒量73個曲，其中未學(xué)來三年內(nèi)天計劃在X普X新區(qū)購跟房占總訪抬問量的7秩4%有效樣本憂超過70混％，客毫戶置業(yè)新悼區(qū)的意愿攀強樣本構(gòu)艇成以外混資企業(yè)牲職員、鴉國企職面員、小掏型私營虎企業(yè)主購、個體亮商戶為沸主調(diào)研客戶衡為XX中祖等收入階誕層XX客戶董調(diào)研分析客戶特征只分析年齡年齡集中在25－35歲居住區(qū)域新區(qū)為主、老城區(qū)為輔工作區(qū)域工作區(qū)域主要在新區(qū)，其次為老城區(qū)職業(yè)背景外資企業(yè)職員、國企職員、小型私營企業(yè)主、個體商戶為主家庭收入大部分家庭月收入在5000元以上學(xué)歷背景大部分具有大學(xué)學(xué)歷家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主置業(yè)目的剛性的居住需求為主，其次改善居住需求此次問卷謊調(diào)查主要喉針對年齡樣在25-狹35歲居住和買工作在麻新區(qū)與物老城區(qū)舌的客戶受訪客戶售中月收入凈在500環(huán)0元以上部的客戶占聲總數(shù)的5魚2%月收入擇在50概00-袍700找0元的暈客戶占茄總數(shù)的倉16%考慮客慈戶心理畫會把收室入降低躁的因素賀，此次掘受訪客拐戶總體崗收入較范高可以作為越分析XX廣中高端客研戶特征和澡產(chǎn)品需求余的參照樣認(rèn)本客戶購灶房產(chǎn)品明偏好分汽析戶型偏好霧分析客戶的搭主要購喊房目的追為首次媽置業(yè)用退房同時本次植所訪客戶兼家庭結(jié)構(gòu)壁以三人及豈夫妻二人銜為主戶型結(jié)期構(gòu)的選儀擇多為婦三房，拔部分客世戶需求檔2房這也是經(jīng)茄濟(jì)良好的奴中小型城撕市客戶需福求的共性面積偏萌好分析客戶主疤要選擇屋的房型拾為經(jīng)濟(jì)膨型二房告、三房相對應(yīng)的霧住宅面積申為80-懼90平方粱米、10涼0-12荷0m2客戶購哨房產(chǎn)品謙偏好分翠析景觀偏好提分析XX客數(shù)戶對景攀觀處于句初級認(rèn)紛識階段中心綠地悲已經(jīng)滿足柜了大部分葉的客戶的扣需求其次為龜社區(qū)中府心水景物業(yè)偏好藏分析XX區(qū)老域目前癥的產(chǎn)品縮慧以高層貢和小高告層產(chǎn)品宜為主客戶購房局產(chǎn)品偏好催分析關(guān)注因素地段、價格、未來發(fā)展?jié)摿Ξa(chǎn)品偏好高層和小高層是主力需求產(chǎn)品戶型偏好小三房為主力需求，其次為二房面積偏好90-120平方米為公寓主力需求面積段建筑風(fēng)格公寓以現(xiàn)代風(fēng)格為客戶的主要偏好景觀偏好綠地/植被和大型中央水景外立面材料客戶對外立面材料十分重視，體現(xiàn)尊貴感產(chǎn)品細(xì)節(jié)大多客戶偏好飄窗、大面積陽臺等設(shè)置商業(yè)位置多數(shù)客戶希望小區(qū)的配套商業(yè)是設(shè)獨立的商業(yè)

生活配套超市、銀行、停車場、診所為主要需求以自住倒性需求民為主的驅(qū)客戶，仔看重產(chǎn)增品的舒榆適性，寨對產(chǎn)品駐品質(zhì)要束求較高羨；以小三狡房為主力摟需求戶堵型，主遵力需求摟面積在100梢-12醋0平方揪米同時由于釘XX市場顫房地產(chǎn)市伍場發(fā)展的傲不成熟，拘客戶對產(chǎn)辦品的細(xì)節(jié)畏關(guān)注度不高客戶對房匠地產(chǎn)市場賣關(guān)注度分賭析關(guān)注樓盤高爾夫湖濱花園、上?；▓@關(guān)注度最高關(guān)注原因朋友介紹、廣告是客戶關(guān)注樓盤的主要原因品牌開發(fā)商認(rèn)可度萬科、綠地、華潤的品牌認(rèn)可度較高認(rèn)可品牌企業(yè)的原因產(chǎn)品質(zhì)量是主要，其次是房型設(shè)計和物業(yè)管理品牌企業(yè)產(chǎn)品總價高出普通產(chǎn)品可接受的范圍大多數(shù)客戶認(rèn)為品牌企業(yè)產(chǎn)品總價高出普通產(chǎn)品的2-3%可以接受XX客戶調(diào)目前還處含于房地產(chǎn)組非成熟階火段對品牌隙開發(fā)商萄的認(rèn)識州不深刻XX區(qū)域掘內(nèi)沒有認(rèn)紗可度十分溜高的標(biāo)桿圍樓盤項目推直廣途徑克主要以恢人際傳尚播和密棵集型廣臟告通路辜組合為析主XX客戶勺對房產(chǎn)開辰發(fā)商最注灑重的方面薄為產(chǎn)品質(zhì)煎量客戶研究喂總結(jié)區(qū)域上沒江有抗性，共客戶對新王區(qū)的認(rèn)可還度較高；對于戶型蠶，客戶的擦認(rèn)知度不耍高，因此銷要求也不姨高，僅僅多在于南北移通透、功桑能完善等亞基本性的皮要求，可墻提升空間晃較大，如煤賦予戶型我功能上一渴些亮點，天則很有可碌能吸引大轎量客戶關(guān)暢注；小高層、右高層產(chǎn)品驗的市場接呈受度較高丸，客戶對桑產(chǎn)品的細(xì)慈節(jié)關(guān)注度誰不高；新區(qū)的客狼戶主體開匠始轉(zhuǎn)型，篇首次置業(yè)淺群體開始閱大量進(jìn)場抱，以中小咽戶型為需大求主力（濁滿足功能森、舒適度津的情況下炮盡量減少氧戶型面積敲，從而降臂低總價）各，而投資皆客謹(jǐn)慎入兄市；htt僅p:/傅/ww趕w.f百dce代w.c歸om/土地屬性變化影響結(jié)果供求屬足性配套屬性人口屬絹性未來X懷X市場拆供應(yīng)熱筑點區(qū)域新區(qū)生屋態(tài)住宅棍區(qū)的延玻續(xù)，整燭體價格靈體系不微斷上漲城市副腹中心定惱位周邊生亂活配套徒、環(huán)境編逐步完城善人口導(dǎo)磨入，外庫來常住飲人口增淚加城市化競率不斷芝提高價格優(yōu)勢敏增強生活功險能增強人口密皆度增加供應(yīng)導(dǎo)墻入型配套導(dǎo)入鑰型產(chǎn)業(yè)屬絕性新區(qū)產(chǎn)壇業(yè)的快懲速發(fā)展周邊鄉(xiāng)旬鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)覆持續(xù)發(fā)普展產(chǎn)業(yè)人螺士導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入趣型交通屬凈性至新區(qū)令便捷交紅通沿江高速軌道交怨通11健號線2永011介年通車板塊輻疲射擴大交通導(dǎo)入棟型客戶定位玩分析/X韻X客源導(dǎo)差入模式客戶定靜位分析擴大的區(qū)域客嘴戶+外來導(dǎo)入的雪客源+近鄰X村X的上條海周邊栽區(qū)域，青以嘉定扒為主，偏價差投牌資是他它們置業(yè)大XX的汁主要因傲素，同野時包括秀工作、芹商務(wù)產(chǎn)漢生的居近住、度拋假等因木素。對倦本項目激而言，慨價差導(dǎo)崇入性較渠為明顯益；精準(zhǔn)的區(qū)域客泛戶XX市砌區(qū)及周蹦邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)悄客戶—年—老城挑區(qū)及開兔發(fā)區(qū)土討地資源慶愈發(fā)稀衫缺，導(dǎo)秩致XX鄭市區(qū)客字源外流脂；主要漠考慮的騎是婚房廈、子女停入學(xué)，他工作便棕利等方恢面；擴大的客牽戶面從以上兩4種不意同的客厘戶導(dǎo)入舍，推導(dǎo)囑出客群糕的定位呆策略：周邊高吩新產(chǎn)業(yè)宮導(dǎo)入的綁中高端錢客群，狐XX外掏向型經(jīng)荒濟(jì)發(fā)達(dá)杠，高新鳳產(chǎn)業(yè)園惡區(qū)發(fā)展紡力強，劈燕同時X麥X城市均化率不皺斷提高逼，使得塞這部分較客群成挺為本案賽的主力藏客群；私營業(yè)主外商高管政府官員外資企業(yè)高級白領(lǐng)、企事業(yè)中層公務(wù)員、政府職員、小規(guī)模私營業(yè)主普通購買群體購買目的釣－－以居毅住為主客戶來宅源－－死以當(dāng)?shù)卣賲^(qū)域客輔為主，與周邊城掌鎮(zhèn)及上朋海、蘇灑州等城市為補晉充客戶基版本特征雷描述中高端據(jù)客戶中端客戶主力購全買群體本案客如戶界定主力客夠戶：新杰區(qū)及老砌城區(qū)的飛當(dāng)?shù)乜湍驹磦?5織%1、在新黎區(qū)或老城飄區(qū)工作的園公司白領(lǐng)藝:公司普通兼白領(lǐng)：年港齡25-漸30歲途家庭結(jié)構(gòu)產(chǎn)：二人世士界陶45%以婚房“灘首次置業(yè)君”為主，惡擁有穩(wěn)定炸的收入。脹關(guān)注經(jīng)濟(jì)舍型兩房、據(jù)三房戶型焦，由于資護(hù)金有限注脆重總價及秧生活、交扛通配套。2、在新臭區(qū)工作的寒外地人（其新XX人黨）年齡2邊5-3技0歲家庭結(jié)察構(gòu)：單遙身/二愧人世界故20％新區(qū)經(jīng)智商的私萄營業(yè)主冬，這部符分客戶后一般就首夫婦二竿人在X劉X打拼撞，由于蟲總價的爽限制，認(rèn)選擇兩粥房居多演；其次，附朗近擁有多聯(lián)個園區(qū)，凱在園區(qū)工奮作的外地飲來XX的啄年青人及賭新婚夫婦頌在XX首共次置業(yè)，臟關(guān)注總價碼因此青睞損小面積一嗎房及兩房釣?？蛻艋伪咎卣髟枋龃我湍龖簦篨撥X地區(qū)尾客戶賢25巧%1、居椅住在老廊城區(qū)的晚改善型擴客戶及使動遷客辱戶：年桂齡30替-35美歲家庭結(jié)構(gòu)煉：三口之計家/三代交同堂現(xiàn)有小銜區(qū)陳舊慚戶型老夜式，面賀臨動遷培或者子薄女到了捷已婚年匪齡需要到改善住渡房條件記。普遍助關(guān)注小忽區(qū)配套偏設(shè)施、脖醫(yī)療設(shè)任施及交微通出行理。戶型母設(shè)計講斗求南北唱通透，歐喜朝南稈向的戶萍型。一般三輔口之家晨傾向于奶100泊-12盡0㎡勻的小三卡房，三宴代同堂現(xiàn)則更為黑關(guān)注1垂30㎡受以上省的大三千房或是扯復(fù)式房陶源。2、X吊X周邊宮鄉(xiāng)鎮(zhèn)客濱戶生活于X給X周邊鄉(xiāng)隊鎮(zhèn)，一直緒希望住宅盒XX城區(qū)拳內(nèi)的一部臺分客戶；客戶基旱本特征塑描述偶得型波客戶：渣外省市范投資客舞/改善裂類客戶病10澤%1、近遞鄰XX喂的上海壟周邊區(qū)兵域客戶以嘉定為士主，價差磁投資是他而們置業(yè)X冊X的主要嚷因素，同潮時包括工窯作、商務(wù)蠢產(chǎn)生的居壘住、度假積等因素。耳對本項目護(hù)而言，價嚷差導(dǎo)入性燒較為明顯弓；2、當(dāng)焰地公司破中層管體理人員釋：30貫歲左右家庭結(jié)構(gòu)陜：三口之形家一般家鉆庭結(jié)構(gòu)歷為三口宏之家，摸有一定擴文化層弄次、事腿業(yè)小有扮成就擁綠有一定殘積蓄，類平時關(guān)債注理財宏投資；逝對于項鏈目品質(zhì)迷有一定柱要求，辰關(guān)注小終區(qū)周邊戶的教育朱配套。疲一般屬拼于改善療型“二潑次置業(yè)懷”為主召。傾向死于11確0㎡-菠140妖㎡的三旅房?？蛻艋疽m特征描述客戶消費漂偏好描述項目客群偏好特征主力置業(yè)客戶群25-35歲，目前工作居住在新區(qū)或市區(qū)，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為輔購買用途自用為主，以首次置業(yè)為主，投資性需求為輔（低總價）對基本生活配套有較高的要求行業(yè)可能經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)職員、工業(yè)企業(yè)白領(lǐng)、公務(wù)員、政府職員、小型私營業(yè)主購房者愿承擔(dān)的總價40萬-60萬主力戶型需求2房、3房主力面積區(qū)間80-90M2，100-120M2配套需求對于未來升值潛力較為看重，注重區(qū)域發(fā)展風(fēng)格需求要求風(fēng)格的出挑及與眾不同，現(xiàn)代風(fēng)格居多景觀需求1、綠地2、水景附加需求室內(nèi)：陽臺、凸窗等細(xì)部設(shè)計室外：景觀、商業(yè)需求：總價控制，車位充足項目總體嫩定位及產(chǎn)昏品選型東XX——說明烈本案并非殼是新區(qū)邊發(fā)緣的一個民項目，而級是屬于X在X東部的座項目，從丹而弱化地添域的劣勢和，強調(diào)規(guī)找劃的前景姑；城市精英——以客汗戶為核心柳訴求點，嫩同時說明句本案的時掌尚性與現(xiàn)摸代感；專屬領(lǐng)豆地——由于河是商業(yè)用袍地，在推屢廣上無法條以住宅形經(jīng)象宣傳，蓮因此，需嬸要模糊住鮮宅與商業(yè)產(chǎn)的概念，川實則更偏獎向于住宅洋；東XX勉·城市茄精英專蟻屬領(lǐng)地項目總體潑定位從區(qū)位辰價值來往看，本智案地處悔新區(qū)邊餃緣，且床由于商列業(yè)用地斧的限制蘇，本案沿更適合態(tài)打造投循資型產(chǎn)器品及首毯次置業(yè)猾類產(chǎn)品適；別墅的慕引進(jìn)提飼升整個哈地塊的撲價值的濱同時，角也可吸云引周邊