商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃及項(xiàng)目定位報(bào)告

XXX商業(yè)地塊前期定位報(bào)告2008/10/城市研究XX區(qū)域認(rèn)知城市人口認(rèn)知經(jīng)濟(jì)發(fā)展認(rèn)知產(chǎn)業(yè)分布認(rèn)知城市規(guī)劃認(rèn)知宏觀環(huán)境小結(jié)/XX區(qū)域認(rèn)知區(qū)位XX位于江蘇省東南部，長(zhǎng)江口南岸，瀕長(zhǎng)江，與崇明島隔江相望，南臨上海市寶山區(qū)、嘉定區(qū)，西連昆山市，北接常熟市總面積為822.9平方公里交通-沿江高速到上海市中心為50公里左右，到上海虹橋機(jī)場(chǎng)僅半小時(shí)車程，一小時(shí)可達(dá)浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)-蘇昆太高速到蘇州為50公里左右城市文化定位XX建設(shè)東方新歐洲具有深厚的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)在眾多的蘇南城市群中，XX與歐洲有著許多共同之處，XX最有優(yōu)勢(shì)建設(shè)東方歐洲型城市。XX與歐洲的歷史文化基礎(chǔ)相似。XX從三國(guó)吳王于此建倉(cāng)屯糧已有近1800年歷史，600年前號(hào)稱“萬(wàn)國(guó)碼頭”，盛杰一時(shí)。幾千年璀璨的婁東文化孕育了XX古典園林、千年古鎮(zhèn)、文化遺跡，這些深厚的歷史文化及其表現(xiàn)形式，幾乎與歐洲城市如出一轍。毗鄰上海大都市外圍，納入大上海1小時(shí)都市圈地理位置優(yōu)越，交通便捷城市文化定位為“東方新歐洲”城市人口認(rèn)知至07年底，XX戶籍人口46.38萬(wàn)，近三年漲幅基本徘徊在0.8%左右，人口自然增漲率較低；XX外來(lái)人口近年來(lái)漲幅明顯，2006年暫住人口35萬(wàn)，增幅達(dá)43％；2006年XX常駐人口58.92萬(wàn)人，城市化率55.65％，根據(jù)XX十一五規(guī)劃，2010年城市化水平達(dá)到65%，常住人口總規(guī)模控制在80萬(wàn)左右；城市向心力足,人口導(dǎo)入力強(qiáng)戶籍人口增長(zhǎng)低城市外來(lái)人口增幅明顯經(jīng)濟(jì)發(fā)展認(rèn)知城市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入上海20668蘇州18532無(wú)錫18189南京17538常州16649南通14058鎮(zhèn)江14291XX19091杭州19027紹興19178寧波19674人均收入增幅明顯整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力位于長(zhǎng)三角洲前列隨著XX人均可支配收入的不斷增長(zhǎng)，XX人均消費(fèi)性支出也不斷增長(zhǎng)，只是在消費(fèi)性結(jié)構(gòu)上，更加趨于合理，這表明XX人民的生活水平在不斷得到提高。2007年，XX市完成固定資產(chǎn)投資224.31億元，比上年增長(zhǎng)12.1％其中城鎮(zhèn)投資完成162.43億元，比上年增長(zhǎng)11.7%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的72.4%，同比下降了0.2個(gè)百分點(diǎn)；農(nóng)村投資完成54.76億元，同比增長(zhǎng)29.0％；從近幾年XX全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額來(lái)看，XX市的城市建設(shè)步伐不斷加快，投資額始終保持著較高水平的增長(zhǎng)速度。經(jīng)濟(jì)發(fā)展認(rèn)知數(shù)據(jù)來(lái)源：XX統(tǒng)計(jì)局/產(chǎn)業(yè)發(fā)展認(rèn)知開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)是XX經(jīng)濟(jì)的一大亮點(diǎn)。目前，累計(jì)已有美、英、德、日、韓及香港、臺(tái)灣等30多個(gè)國(guó)家地區(qū)的客商來(lái)太投資，共引進(jìn)外資企業(yè)2200多家。世界500強(qiáng)企業(yè)中已有美國(guó)的?？松っ梨?、耐克、英荷聯(lián)合利華、日商巖井等14家跨國(guó)公司落戶XX。XX是臺(tái)商投資較為密集的區(qū)域之一，是省內(nèi)歐美資本投資最密集的地區(qū)之一。XX優(yōu)越的投資環(huán)境，吸引了不少上海、浙江民營(yíng)企業(yè)家的投資。

工業(yè)是XX國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，占到總產(chǎn)值的60％左右。目前形成了能源原材料、石油化工、輕工造紙、精密機(jī)械、電子信息、現(xiàn)代物流等六大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。第二產(chǎn)業(yè)為核心，外資經(jīng)濟(jì)占主導(dǎo)投資環(huán)境良好產(chǎn)業(yè)分布認(rèn)知1、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)：共引進(jìn)各類項(xiàng)目近1400家，其中外資項(xiàng)目365家，其中，來(lái)區(qū)落戶的歐美企業(yè)約占外商投資企業(yè)總數(shù)的40%，日韓企業(yè)約占40%，港臺(tái)企業(yè)約占15%.2、陸渡鎮(zhèn)：外向型經(jīng)濟(jì)占主導(dǎo)地位。全鎮(zhèn)外企總量達(dá)129家，注冊(cè)外資3.15億美元，投資總額6.1億美元，外企的銷售收入及上交國(guó)家稅收占到全鎮(zhèn)總量的76.9%和66%。二是臺(tái)資工業(yè)區(qū)形成規(guī)模。區(qū)內(nèi)臺(tái)資企業(yè)已突破100家.3、瀏河鎮(zhèn)：有企業(yè)400多家，其中外資企業(yè)近100家，民營(yíng)企業(yè)300多家.4、璜涇鎮(zhèn)：規(guī)模企業(yè)153家（超30億元1家，超20億元1家，超1億元7家）.1234以開(kāi)發(fā)區(qū)為龍頭的周邊經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)中，外企數(shù)量高為區(qū)域房地產(chǎn)提供產(chǎn)業(yè)人口支撐產(chǎn)業(yè)規(guī)劃分布認(rèn)知產(chǎn)業(yè)規(guī)劃清晰，依托上海、沿江兩大核心優(yōu)勢(shì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向偏重于培育高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，而新區(qū)是該產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心地帶，未來(lái)對(duì)新區(qū)的房地產(chǎn)將有明顯的支撐作用；沿江港區(qū)沿滬產(chǎn)業(yè)帶中部經(jīng)濟(jì)圈沿滬產(chǎn)業(yè)帶：重點(diǎn)培育以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的現(xiàn)代制造業(yè)基地。大力發(fā)展與上海配套協(xié)作產(chǎn)業(yè)，抓好精密機(jī)械、汽車配件、電子信息、生物醫(yī)藥、成套設(shè)備制造等戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)中部經(jīng)濟(jì)圈：圍繞保持江南水鄉(xiāng)特色，全面優(yōu)化三次產(chǎn)業(yè)，形成特色經(jīng)濟(jì)圈。在發(fā)展高新技術(shù)、提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上，形成紡織服裝、輕工食品、模具機(jī)械加工等產(chǎn)業(yè)區(qū)沿江港區(qū)：制造業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)新區(qū)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等為重點(diǎn)，形成沿滬經(jīng)濟(jì)帶的核心、市區(qū)的重要組成部分；——《XX十一五規(guī)劃》城市規(guī)劃認(rèn)知新區(qū)：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等為重點(diǎn)，形成沿滬經(jīng)濟(jì)帶的核心、市區(qū)的重要組成部分。新區(qū)向北、向東拓展，整個(gè)城市進(jìn)行東擴(kuò)，市政府東遷，東部建設(shè)高新產(chǎn)業(yè)區(qū)與生態(tài)住宅生活區(qū)，并且在基礎(chǔ)設(shè)施和生活服務(wù)設(shè)施配套方面有相當(dāng)大的改進(jìn)。北向發(fā)展主要立足于加工制造業(yè)。南郊新城區(qū)：休閑商住區(qū)，逐步形成市文化、教育、體育中心。老城區(qū)：繼續(xù)實(shí)施改造，形成繁華商業(yè)街區(qū)。西區(qū)：重點(diǎn)建成商貿(mào)物流區(qū)及其商業(yè)生活配套區(qū)。中心城區(qū)空間拓展，形成包括老城區(qū)、新區(qū)、南郊新城區(qū)在內(nèi)的大城區(qū)格局；城市功能分區(qū)清晰，向東擴(kuò)展趨勢(shì)明顯；老城區(qū)商貿(mào)物流區(qū)商業(yè)生活區(qū)休閑商住區(qū)加工制造業(yè)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)與生態(tài)住宅生活區(qū)宗地城市功能開(kāi)始合理分散，城市發(fā)展從中心輻射開(kāi)始往多元極發(fā)展未來(lái)幾年城東新區(qū)將成為XX核心發(fā)展軸線，包括高新產(chǎn)業(yè)的壯大以及生態(tài)居住區(qū)的建成從城市發(fā)展的角度看，發(fā)展新區(qū)是個(gè)必然；一方面外向型經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)的一個(gè)城市，需要大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)以吸引外來(lái)企業(yè)，增強(qiáng)城市活力；另一方面老城區(qū)待開(kāi)發(fā)土地較少，且受到交通、環(huán)境等因素限制，發(fā)展明顯受限；因此，必然要開(kāi)辟新區(qū)以營(yíng)造適合城市發(fā)展的新環(huán)境！而選擇城東作為核心發(fā)展軸是因?yàn)榈乩砦恢每拷虾?，更利于打造上海配套產(chǎn)業(yè)鏈，地緣優(yōu)勢(shì)明顯；并且連接?xùn)|面港口產(chǎn)業(yè)帶，形成集約型的產(chǎn)業(yè)核心區(qū)；城東新區(qū)發(fā)展規(guī)劃高新區(qū)定位：高新產(chǎn)業(yè)區(qū)及生態(tài)住宅區(qū)；打造城市副中心帶，呈兩極化發(fā)展；城廂鎮(zhèn)南郊鎮(zhèn)陸渡鎮(zhèn)高新區(qū)老城區(qū)南郊新城區(qū)宗地城廂組團(tuán)為40平方公里，合理人口容量為30—35萬(wàn)人——《XX市城市總體規(guī)劃（2001—2020）》陸渡鎮(zhèn)納入新區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)，構(gòu)建休閑度假基地，建設(shè)現(xiàn)代化工貿(mào)城鎮(zhèn)，最終成為中心城區(qū)的生活副中心。

——《XX十一五規(guī)劃》宏觀環(huán)境總結(jié)城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)強(qiáng)，規(guī)劃導(dǎo)向明確，產(chǎn)業(yè)發(fā)展加速對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)支撐明顯XX區(qū)位條件突出，融入大上海1小時(shí)都市圈，交通便捷，發(fā)展動(dòng)力足；XX以外向型經(jīng)濟(jì)為主，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)良好，未來(lái)高新產(chǎn)業(yè)將是XX主導(dǎo)發(fā)展產(chǎn)業(yè)，主要集中在新區(qū)；受產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響，城市外來(lái)人口增長(zhǎng)明顯，人口導(dǎo)入力強(qiáng)，特別是高新技術(shù)人才引進(jìn)，城市化進(jìn)程快，城市具有較強(qiáng)的向心力；城市規(guī)劃向東發(fā)展明晰，東部開(kāi)發(fā)區(qū)將形成城市副中心帶，兩極化發(fā)展趨勢(shì)明顯；XX房地產(chǎn)市場(chǎng)分析宏觀數(shù)據(jù)分析商業(yè)市場(chǎng)分析公寓市場(chǎng)分析別墅市場(chǎng)分析1、宏觀數(shù)據(jù)分析XX房地產(chǎn)投資可以看出，05年的宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)投資影響較大；XX房地產(chǎn)在03～05年經(jīng)歷了爆發(fā)式的增長(zhǎng)以后，目前正回歸理性增長(zhǎng)，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)較為理性，且泡沫較??；2003年-2007年XX房地產(chǎn)投資情況

單位：億元2007年，XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資發(fā)展較去年有所增長(zhǎng)，全年完成投資21.61億元，同比上漲3.1%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的9.6%，比上年同期下降了0.9個(gè)百分點(diǎn)；05年的宏觀調(diào)控對(duì)XX房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較大，導(dǎo)致06年房地產(chǎn)投資額劇減；XX整體市場(chǎng)供需2005年-2007XX年商品房?jī)r(jià)格情況銷售量近年走勢(shì)有較大起伏，在2005年達(dá)到歷史性的突破，成交量達(dá)到98.4萬(wàn)平米；在經(jīng)歷06年的理性回歸后，于07年穩(wěn)步上升為72.6萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)率為18.1％；竣工量于07年再度達(dá)到高峰，達(dá)到110萬(wàn)平米；在05年銷售達(dá)到了歷史性的突破后，06年開(kāi)始理性回歸；07年銷售面積保持穩(wěn)定增長(zhǎng)；竣工量于07年爆發(fā)，達(dá)到110萬(wàn)平米，主要集中于新區(qū)幾個(gè)大盤的竣工；2005年-2007XX年商品房成交均價(jià)XX整體市場(chǎng)價(jià)格成交均價(jià)穩(wěn)步上揚(yáng)，但幅度不大，整體價(jià)格走勢(shì)較為穩(wěn)定；07年均價(jià)達(dá)到4287元/m2，保持在4000～4500元左右的一個(gè)價(jià)格箱體；增長(zhǎng)速度變緩，07年環(huán)比僅增長(zhǎng)6.9％；2、商業(yè)市場(chǎng)分析城市發(fā)展角度敏感因素生存需求文化、情感需求價(jià)格品質(zhì)便利$10000以上人均GDP$500以下$500~1000$1000~3000$3000~5000$5000~7000$7000~10000出現(xiàn)業(yè)態(tài)百貨商店&批發(fā)市場(chǎng)倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物中心大型綜合超市&專業(yè)店都市MALL便利店郊區(qū)MALL集市&沿街商業(yè)業(yè)態(tài)替代階段業(yè)態(tài)豐富階段商業(yè)業(yè)態(tài)細(xì)分完全，總量飽和形成條件剛剛走出農(nóng)業(yè)社會(huì)的自給自足，商貿(mào)交易信息不充分市場(chǎng)需求多元化，主流產(chǎn)品面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)形成過(guò)程伴隨生活資料相對(duì)過(guò)剩，各種商業(yè)業(yè)態(tài)在城市中心混雜聚集，車水馬龍、景象繁華，形成人們共同認(rèn)知的生活服務(wù)和商貿(mào)交易聚集區(qū)隨傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)不斷豐富，市場(chǎng)開(kāi)始細(xì)分出服務(wù)于不同人群、經(jīng)營(yíng)不同門類的專業(yè)市場(chǎng)，并帶動(dòng)其上下游產(chǎn)業(yè)鏈得以共同發(fā)展隨市場(chǎng)不斷細(xì)分，尋找空隙日益艱難，這時(shí)出現(xiàn)在一定輻射范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)相同門類、且檔次有重合的不同商圈，相互分流客戶，產(chǎn)生替代性競(jìng)爭(zhēng)階段特征城市原始商脈的發(fā)展和延續(xù)，民間自發(fā)形成，具備相對(duì)集中的商業(yè)設(shè)施和綜合性的商業(yè)業(yè)態(tài)，承擔(dān)城市商品流通中心的基本功能市場(chǎng)信息和市場(chǎng)機(jī)會(huì)被充分關(guān)注，商家有比較明確的市場(chǎng)目標(biāo)，經(jīng)營(yíng)同類商品的商家群體匯聚在一起形成行業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)力相互具有替代性的不同商圈以整體規(guī)模、經(jīng)營(yíng)檔次、價(jià)格或服務(wù)的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)更滿足消費(fèi)者需求而搶占市場(chǎng)份額傳統(tǒng)形態(tài)階段XX深圳上海XX商業(yè)出現(xiàn)多樣化、規(guī)模化的商業(yè)形態(tài)，市場(chǎng)逐漸細(xì)分，滿足消費(fèi)者對(duì)不同生活方式的體驗(yàn)的需要；從產(chǎn)品形態(tài)上看，XX已經(jīng)達(dá)到都市MALL的水平，但城市人口的支撐明顯不足，意味著在這一階段XX將需要較長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展期；人口支撐30萬(wàn)以下30-80萬(wàn)80-200萬(wàn)200-500萬(wàn)500-1000萬(wàn)1000萬(wàn)以上XX整體商業(yè)格局以市區(qū)人民路和新華路為中心的市區(qū)核心商圈，隨著南洋廣場(chǎng)、華旭財(cái)富中心的入駐營(yíng)業(yè)，將大大提升核心商圈的輻射力；市區(qū)中心商圈武陵路電子一條街核心商圈特色商圈次級(jí)商圈人民路綜合商業(yè)街大潤(rùn)發(fā)商圈北門街裝飾裝潢五洋商城五金建材縣府街品牌專賣街宗地東盛商業(yè)廣場(chǎng)上海廣場(chǎng)五洋廣場(chǎng)寶龍城市廣場(chǎng)在建商業(yè)辦公樓（在建）XX已形成各種層級(jí)的商圈體系，市場(chǎng)細(xì)分明顯，商業(yè)市場(chǎng)較為成熟；整體商業(yè)體量較大，集中于市中心區(qū)域，市區(qū)商業(yè)的核心地位將在很長(zhǎng)一段時(shí)間不會(huì)動(dòng)搖；商業(yè)格局沿上海路向東拓展明顯，但短期內(nèi)仍無(wú)法聚集人氣，當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)偏好依然在市中心；人民路商業(yè)街以及大潤(rùn)發(fā)商圈，由于時(shí)代超市及大潤(rùn)發(fā)等主力店的引入，形成次級(jí)商圈，輻射周邊客群；圍繞核心商圈周邊，形成各種主題性特色商圈，如裝潢、家居、電子等；在建商業(yè)沿上海路向東擴(kuò)散的趨勢(shì)明顯；地塊面積（平方米）用途容積率成交價(jià)（萬(wàn)元）XX經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)婁江路東、上海路南、常勝路西、世博小區(qū)北（東盛地塊）40986.9商業(yè)≤2.29500XX經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)太平路東側(cè)、上海路南側(cè)（上海廣場(chǎng)地塊）8442.9商業(yè)≤3.95460XX經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)鄭和路南、東倉(cāng)路東16252.3商業(yè)（商務(wù)樓）≤2.22900XX經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)鄭和路南、東倉(cāng)路東13124.4商業(yè)（商務(wù)樓）≤22550XX經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)鄭和路南、東倉(cāng)路東12193.8商業(yè)（商務(wù)樓）≤21100XX經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)鄭和路南、東倉(cāng)路東14625.5商業(yè)（商務(wù)樓）≤21300XX經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)太平路西、北京路南99996商業(yè)（汽車交易市場(chǎng)）≥1.0,≤1.54600XX經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)北京路南、半涇路東18628.8商業(yè)≤2.5930XX經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)東倉(cāng)路西側(cè)、富陽(yáng)路北側(cè)6947.5商業(yè)≤2.53750新區(qū)上海東路北側(cè)、東亭路東側(cè)14269.8商業(yè)（金融業(yè)）≤414002007遮～200餃8年XX蘭新區(qū)范圍挪主要商業(yè)森用地供應(yīng)桃概況XX商局業(yè)土地先市場(chǎng)供專應(yīng)200織7-2閥008稍年9月應(yīng)，XX上開(kāi)發(fā)區(qū)燥及老城遷區(qū)的商舒業(yè)土地裹供應(yīng)24.伙5萬(wàn)平貍方米，其中商表務(wù)樓用地嫌面積為5.6萬(wàn)蘋平方米，產(chǎn)業(yè)交腔易市場(chǎng)10萬(wàn)平賢方米，商業(yè)朋約9萬(wàn)平方貓米。從近兩厚年的土跌地供應(yīng)慣情況來(lái)殖看，商島業(yè)用地容供應(yīng)主暢要集中尸于開(kāi)發(fā)粒區(qū)，市襖區(qū)內(nèi)整扔體供應(yīng)嫩體量較宴小，且績(jī)供應(yīng)土犁地規(guī)模晚有限；未來(lái)開(kāi)蜘發(fā)區(qū)內(nèi)壤商業(yè)競(jìng)軍爭(zhēng)將較該為激烈四；南洋廣場(chǎng)總建筑任面積：蹲229算400猛m2其中，商諒業(yè)廣場(chǎng)區(qū)概：121鑰868m暴2酒店式孝公寓：屠316剖50m朽2商業(yè)住鹽宅區(qū)：銳942恭00m棍2停車位：蝴1200繼個(gè)融入現(xiàn)番代建筑距元素，近打造“搏一站式鐵”及“喚體驗(yàn)式捧”的娛礎(chǔ)樂(lè)、休星閑、購(gòu)景物中心以，為XX享第一旗牲艦商業(yè)，更加確立持了市中心炭的商業(yè)核置心地位；商業(yè)廣場(chǎng)沙區(qū)酒店式公陷寓住宅區(qū)XX商易業(yè)在售啟項(xiàng)目分佛析業(yè)態(tài)分單布：：超市摸類：大型綜問(wèn)合超市籮：包羅慶萬(wàn)象的鋪大賣場(chǎng)海；

大乏型專業(yè)傷超市：柴家居、街建材、辮家電為馳主的連屑鎖超市上及專業(yè)廉概念店州。百貨類大型綜合津百貨店：愛(ài)清新美態(tài)斑、時(shí)尚。流行服飾經(jīng)專賣：眾多品牌圖服飾、皮名具店，全通面提升生績(jī)活品位；追風(fēng)格各籮異的男女證服飾；燦童裝、玩記具爭(zhēng)妍斗艘艷。文化娛遞樂(lè)設(shè)施垂：大型娛淺樂(lè)城、氣星級(jí)影稅城、酒虛吧街、可兒童樂(lè)摩園、大偵型書(shū)城蛇、健身研中心、鑰美容美辛體中心唇、浴場(chǎng)氏、電玩顫網(wǎng)吧、膀數(shù)碼攝荒影館、敢音響音嚴(yán)像制品豎、樂(lè)器憶專賣等籌。家居和裝識(shí)飾類：珠寶、鏟家居、吸古玩、連現(xiàn)代藝幸術(shù)品等絞。餐飲類：大型酒綠樓、主鼻題餐飲為、咖啡袋店、酒兇吧、特抹色美食鏡等。服務(wù)類：干洗店吳、眼鏡凡店、旅箱行社、奴機(jī)票代券售、銀努行代辦饅處等。南洋廣斤場(chǎng)商業(yè)廣場(chǎng)熔區(qū)用地指豬標(biāo)：總建筑面蠻積：12排1868湯m2容積率倒2.捷05；迫綠化悉率2斥7%；掌停車跑位：5序50個(gè)劫；

非太機(jī)動(dòng)停絕車位：符610恒0平方垂米；花電梯：新49部卷卸貨縣通道：坦1個(gè)沃爾瑪、榆國(guó)美電器躲、尖沙嘴援三大主力亮店入場(chǎng)；影視城賠、海藍(lán)淘之家、群必勝客作、肯德淹基等大億型連鎖腔入駐；南洋廣糕場(chǎng)現(xiàn)代感丸較強(qiáng)建傍筑群體糖，輔以縮慧水景、吉園林，置營(yíng)造休撐閑商業(yè)比氛圍；華旭財(cái)富弱中心XX商業(yè)錯(cuò)在售項(xiàng)目浙分析開(kāi)發(fā)商猾：XX挪市凱豐照置業(yè)有口限公司建筑設(shè)計(jì)盈：美國(guó)凱銷里森建筑足事務(wù)所酒店管容理：英鈔國(guó)洲際偶酒店集坊團(tuán)物業(yè)顧問(wèn)光：美國(guó)第伏一太平戴朵維斯酒店顧騰問(wèn)：香鬧港浩華型管理公六司位于南沫洋廣場(chǎng)遞對(duì)面，齒由五星拐級(jí)酒店鞭、酒店芳式公寓輩、大型得超市和亞現(xiàn)代大答型購(gòu)物任廣場(chǎng)等聲組成，舟在建中知；頂級(jí)團(tuán)隊(duì)體配備，與濫南洋廣場(chǎng)旬形成錯(cuò)位羞經(jīng)營(yíng)，互若為補(bǔ)充，疲規(guī)模適中校，定位高金端；XX商業(yè)陳在售項(xiàng)目慢分析寶龍城市誕廣場(chǎng)目前招同商與銷帶售同步割進(jìn)行，弄由于銷嘴售較早饅，目前父底鋪的國(guó)銷售率注達(dá)到8尸5％；但招商情汽況較差，遼不到20揮％，且經(jīng)摘營(yíng)業(yè)態(tài)雜離亂，小型俘餐飲、輪踐胎銷售等按混雜其中蟻；緊鄰X暑X市第護(hù)一人民鄉(xiāng)豐醫(yī)院和奮寶龍大沫酒店，奴距離新梳建的市鞏政府不濱足50耽0米。根據(jù)X翼X市政六府建設(shè)心東方新幟歐洲的傅建設(shè)思寸想，東劫盛·商柱業(yè)廣場(chǎng)鍛規(guī)劃定琴位為集餐飲、銅休閑、娛壤樂(lè)、購(gòu)物爆、酒店、孟居住多種級(jí)業(yè)態(tài)一體嶺的超大型罪歐陸風(fēng)情海休閑廣場(chǎng)久。5萬(wàn)多平綱米的商業(yè)吼和4萬(wàn)多騎平米的酒蠢店公寓，鞋沿上海東弦路一字排熱開(kāi)長(zhǎng)達(dá)4寧70米。巾1條步行克街貫通2日個(gè)內(nèi)庭廣偏場(chǎng)將項(xiàng)目券東西兩端槽有機(jī)結(jié)合犯為一體。岸項(xiàng)目預(yù)計(jì)什2010沒(méi)年初全部且建成營(yíng)業(yè)陪。東盛商醫(yī)業(yè)廣場(chǎng)XX商問(wèn)業(yè)在售洪項(xiàng)目分贏析與本案相施距較近，欣目前商業(yè)禽部分已經(jīng)酒結(jié)構(gòu)封頂紋；XX商業(yè)老在售項(xiàng)目?jī)A分析五洋廣場(chǎng)基本概況機(jī)：位于東尼倉(cāng)路上海哀路，商業(yè)宇部分以大畏型娛樂(lè)休鵲閑廣場(chǎng)及進(jìn)1棟寫(xiě)字融樓組成；施工情況瞧：目前寫(xiě)蒜字樓建到忙8層左右健，商業(yè)廣永場(chǎng)仍未出奔地面；租售情燦況：辦皺公樓用楊于銷售坦，目前存仍未開(kāi)淚盤；商業(yè)部呈分大多層由開(kāi)發(fā)積商自己兩持有，墻只租不襯售；招商情筒況：目前商庸業(yè)部分昌只意向充引進(jìn)一畜家電影袖城，其侄余暫無(wú)折進(jìn)展；上海廣場(chǎng)基本概況嬸：位于太胃平南路上其海路，以千甲級(jí)寫(xiě)字野樓和精裝孔商住樓為沸主；施工情耕況：目透前仍未扛動(dòng)工；XX商鳴業(yè)市場(chǎng)穗分析商業(yè)地避產(chǎn)的發(fā)桿展與X瀉X城市飲發(fā)展出腳現(xiàn)一定祖程度的斑脫節(jié)，飼商業(yè)體根量過(guò)剩軟將成為井未來(lái)一漂段時(shí)間戲內(nèi)的必戶然；市區(qū)商業(yè)唯的核心地箱位中短期衡內(nèi)不會(huì)改菊變，XX僑的主要購(gòu)援買力依然疲會(huì)集中于港市區(qū)；整體城市斧架構(gòu)較小堡，在受市號(hào)區(qū)商業(yè)輻衫射的情況階下，新區(qū)但在相當(dāng)長(zhǎng)紋的一段時(shí)均間內(nèi)不可援能形成副申商業(yè)中心項(xiàng)帶；土地供應(yīng)熱量集中在沸新區(qū)，未跑來(lái)新區(qū)商翻業(yè)市場(chǎng)競(jìng)瞞爭(zhēng)將較為怠激烈；市場(chǎng)總結(jié)XX以外謹(jǐn)向型經(jīng)濟(jì)誓為主，外手來(lái)人口的廢增長(zhǎng)遠(yuǎn)高獻(xiàn)于地區(qū)內(nèi)蟻?zhàn)匀蝗丝诟艿脑鲩L(zhǎng)，草而該部分蔑人群消費(fèi)待力較強(qiáng)，螺因此促使充XX商業(yè)倍地產(chǎn)發(fā)展保較快；但稀城市人口漆規(guī)模的限獵制必然會(huì)倘使得XX浮的商業(yè)在耀這一階段嘗停留較長(zhǎng)漂時(shí)間；市區(qū)商疏業(yè)氛圍喉較為成摩熟，加業(yè)之南洋厲廣場(chǎng)的芝入駐，焦使得市險(xiǎn)區(qū)商業(yè)白的核心懼地位將起在很長(zhǎng)賠一段時(shí)阻間不會(huì)唇動(dòng)搖；商業(yè)土練地供應(yīng)仁集中于震新區(qū)，嗽市區(qū)供魔應(yīng)量較貝??；新區(qū)目紀(jì)前的商鼠業(yè)項(xiàng)目付招商情掘況不理積想，且遺有開(kāi)發(fā)泄商直接汁保留鋪歐位，以票期先旺疏場(chǎng)再旺狡財(cái)；2、公寓匠市場(chǎng)分析XX土地輝市場(chǎng)供應(yīng)地塊面積（平方米）用途容積率成交價(jià)（萬(wàn)元）經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)香花苑小區(qū)（28宗）5549.60住宅——822經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)華盛小區(qū)（2宗）357.40住宅——54經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)世博小區(qū)二期（14宗）2501.80住宅——597經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)世博小區(qū)二期（15宗）2680.50住宅——692經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)鳳蓮苑小區(qū)893.50住宅——132XX經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)常勝小區(qū)1608.30居住——324經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)鄭和路北、東倉(cāng)路西（特靈空調(diào)廠地塊）101668.00商業(yè)、住宅≤2.148500經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)常勝路東側(cè)、朝陽(yáng)路南側(cè)（景瑞地塊）229590.30住宅≤1.679000經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)花園街12號(hào)26508.40商業(yè)、住宅≤211600經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)鄭和路南、常勝路西側(cè)12634.40商業(yè)、住宅≤35000XX市城廂鎮(zhèn)南郊新城區(qū)經(jīng)三、經(jīng)四路與支七路兩側(cè)86896.10住宅≤216300200種7～2閉008蘿年XX鏈?zhǔn)袇^(qū)范割圍主要勾住宅用逗地供應(yīng)樓概況截至20嶄08年9申月，XX卡土地供應(yīng)172.名25萬(wàn)平始方米，其中住擦宅用地面丘積為101.準(zhǔn)40萬(wàn)平頓方米。XX市絞區(qū)范圍內(nèi)張（城廂鎮(zhèn)欄、經(jīng)濟(jì)開(kāi)啟發(fā)區(qū)）住口宅用地供榜應(yīng)面積55.5躬5萬(wàn)平方示米。XX整體波土地供應(yīng)崗集中于東黃部開(kāi)發(fā)區(qū)號(hào)，而老城務(wù)區(qū)供應(yīng)相政對(duì)較小，勿且多為商鬧業(yè)用地；地價(jià)創(chuàng)新辜高，位于蕉經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)振區(qū)的特靈閣空調(diào)廠地婚塊樓面地巡壽價(jià)227正2元/m談2，而景若瑞地塊為喉2150唐元/m2豎；從容積率爐來(lái)看，低擔(dān)密度物業(yè)怎未來(lái)供應(yīng)品量較小；大規(guī)模薯土地出片讓較少屆，新區(qū)溉目前僅耐有兩塊嫌；上?；ù鼒@曼氏銀洲吵花園彩虹天下上城國(guó)君際金谷府邸奧森尚階東君悅豪庭老城板寸塊開(kāi)發(fā)區(qū)板提塊蘇州西京路老城板吹塊:蘇州西路宏以南東倉(cāng)路以讀西開(kāi)發(fā)區(qū)藥板塊:東倉(cāng)路以月東蘇州東墾路南北豈擴(kuò)展區(qū)禮域陸渡板塊程：沿江高速稿以東，以勤中市路為幟核心，與胖新區(qū)板塊釣緊密相連厲；東倉(cāng)路陸渡板丙塊華源上例海城錦繡新城高爾夫湖嘗濱花園景瑞地盆塊白云渡公獄寓宗地XX區(qū)折域市場(chǎng)伶構(gòu)成五洋廣標(biāo)場(chǎng)XX區(qū)域岔市場(chǎng)構(gòu)成板塊市吧場(chǎng)特征人民公要園、汽渠車站，憤老居住巡壽區(qū)是區(qū)唯域居住絲式的亮點(diǎn)縮慧；生活機(jī)能嬸設(shè)施相對(duì)碼完善，人撒流比較充惡沛;臨近20列4國(guó)道和形XX長(zhǎng)途槳汽車站，北對(duì)外交通煩便利;受傳統(tǒng)居亂住觀念的千影響，居艘民對(duì)本區(qū)黃域的有一烘定的認(rèn)同別度；隨著城棗市布局搞的改善井及功能婦性的加縣強(qiáng)，區(qū)創(chuàng)域內(nèi)部榆交通體承系逐步碼改善；區(qū)域項(xiàng)目膨較多，但浪單個(gè)量體木較小，主翅要是由于呼受制于土蠶地資源的歌稀缺性;區(qū)域土志地供應(yīng)黎量??；老城板塊揀特征描述開(kāi)發(fā)區(qū)板晚塊特征描次述開(kāi)發(fā)區(qū)是命目前XX奪房地產(chǎn)市舍場(chǎng)集中區(qū)蛙域開(kāi)發(fā)區(qū)銹是XX陣十五期金間重點(diǎn)培建設(shè)區(qū)虹域，整啊體規(guī)劃傍效應(yīng)明藥顯，配史套逐漸招不成熟稅;不少別墅嘆、高檔公盡寓產(chǎn)品出根現(xiàn)，產(chǎn)品稀類型也更賊趨向高檔吵化;區(qū)域產(chǎn)微品價(jià)格掌差異較呆大，高雜爾夫湖嶄濱花園帽的公寓足價(jià)格為屈600解0-7錫000肉元/m亞2；區(qū)域在鋤售項(xiàng)目孫后期推閘出量體碼較大資;區(qū)域土地勸供應(yīng)量大亂；從板快市勾場(chǎng)特征、林發(fā)展趨勢(shì)慕來(lái)看規(guī)劃向惹東，隨裳著開(kāi)發(fā)惹區(qū)板塊聲發(fā)展逐券漸成熟抵，市場(chǎng)氣接受度恒也愈發(fā)茅提高，服為未來(lái)故XX居胡民購(gòu)房曬置業(yè)的茫首先區(qū)支域，區(qū)坐域發(fā)展程潛力大有；從板塊慰競(jìng)合關(guān)令系來(lái)看絡(luò)，未來(lái)展開(kāi)發(fā)區(qū)閱內(nèi)供應(yīng)尤體量較驢大，板梢塊內(nèi)競(jìng)飛爭(zhēng)遠(yuǎn)大輔于板塊觀間競(jìng)爭(zhēng)繁；陸渡板塊息特征描述商品房市磚場(chǎng)剛剛起盆步，市場(chǎng)權(quán)發(fā)展更多抬的是依賴嚼新區(qū)的輻漠射，而本喪地購(gòu)買力鴨相對(duì)較弱鑼；區(qū)域供應(yīng)懶量較少，順目前在售句的僅有奧餐森尚東項(xiàng)套目，公寓己價(jià)格39鏟00元/招m2；市場(chǎng)概況XX公暢寓市場(chǎng)匯分析板塊劃分項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型開(kāi)盤時(shí)間總量體（萬(wàn)M2）銷售率開(kāi)發(fā)區(qū)板塊高爾夫湖濱花苑小高層、高層2004年1月1895%錦繡新城多層、小高層、高層2005年8月7540%華源上海城多層、小高層、高層2004年1月4051%寶龍城市廣場(chǎng)高層，小高層、多層2005年8月3098%景瑞地塊高層未開(kāi)盤24.5（公寓）/老城區(qū)板塊五洋廣場(chǎng)高層2008年9月1.8（公寓）40％上城國(guó)際小高層2007年2.375％曼氏銀洲花園多層、小高層、高層2005年7月870%上海花園小高層2004年6月995%君悅豪庭小高層2005年1月690%金谷府邸高層，小高層、多層2005年11月1197%陸渡板塊奧森尚東小高層（9層電梯洋房）2008年4月6.370％(公寓)公寓產(chǎn)務(wù)品以小跑高層、處高層為閣主，項(xiàng)杜目大多失04～秋05年紅推出，織目前位樸于銷售先的尾期開(kāi)發(fā)區(qū)頂目前在獎(jiǎng)售項(xiàng)目繪后繼可售售體量雨約70萬(wàn)平挪米從后繼可裁售量的產(chǎn)鐮品來(lái)看，坡產(chǎn)品大多承同質(zhì)化；戶型面積刺分析項(xiàng)目名稱主力戶型面積（平方米）高爾夫湖濱花苑公寓：190-250（尾期銷售）錦繡新城3Ｒ：125-1502Ｒ：97-100華源上海城3Ｒ：120-1472Ｒ：88-105景瑞項(xiàng)目133.5（套均面積）上城國(guó)際2R：923R：123-131LOFT：42-98五洋廣場(chǎng)1R：50-602R：903R：118-130上?；▓@3Ｒ：140-1604Ｒ：170-180君悅豪庭3Ｒ：140-160金谷府邸3Ｒ：132-1402Ｒ：125-130奧森尚東2R：983R：118-122曼氏銀洲花園2Ｒ：1223Ｒ：150-170從戶型刺面積來(lái)兔看：目前XX龍?jiān)谑垌?xiàng)目蜓的戶型面員積由大戶飼型轉(zhuǎn)向經(jīng)結(jié)濟(jì)型的小條戶型的趨藥勢(shì)愈發(fā)明蟻顯；主力招供應(yīng)為80-1貼00m2截兩房及110-未120m本2三房；但大漠多無(wú)太泊大兩點(diǎn)即，產(chǎn)品飽同質(zhì)化追競(jìng)爭(zhēng)將仍明顯加扛??；XX公寓諷市場(chǎng)分析XX在跡售項(xiàng)目毫的戶型來(lái)面積由著大戶型授轉(zhuǎn)向經(jīng)屋濟(jì)型的葡小戶型沃的趨勢(shì)胳明顯；產(chǎn)品趨向明于同質(zhì)化涼競(jìng)爭(zhēng)；價(jià)格分災(zāi)析主要在售剝項(xiàng)目?jī)r(jià)格捏分析新區(qū)板快刃價(jià)格老城區(qū)板無(wú)快價(jià)格從板快兩價(jià)格來(lái)襯看，目匆前開(kāi)發(fā)經(jīng)區(qū)普通微公寓價(jià)祝格在4好500殃-55樸00元雹／平方現(xiàn)米，老裙城區(qū)板衣快由于漫在生活油配套上紹更為成選熟，目妙前普通敞公寓的倒價(jià)格在吩550蔬0-6劫500絹元／平喉方米．XX公淚寓市場(chǎng)勤分析從價(jià)格來(lái)后看，新區(qū)戒在區(qū)域配坑套逐步完評(píng)善，同時(shí)柏區(qū)域土地嚴(yán)價(jià)格不斷慰上漲的情傭況下，其座價(jià)格未來(lái)闖上升趨勢(shì)包明顯，但點(diǎn)由于區(qū)域繡大盤積聚掩，同質(zhì)化山產(chǎn)品供應(yīng)叼量較大，絹因此短期觀內(nèi)價(jià)格體磚系不會(huì)有猶較大突破堅(jiān)；總價(jià)分析XX公輔寓市場(chǎng)烘分析從競(jìng)爭(zhēng)個(gè)侮案總價(jià)區(qū)番間來(lái)看，雹1R集中箭在26～勻37萬(wàn)；導(dǎo)2R集中蝕在44～林53萬(wàn)；族3R集中翠在56～皇75萬(wàn)；1R2R3R從目前挎競(jìng)爭(zhēng)個(gè)須案總價(jià)月來(lái)看，孫前期6蒸0萬(wàn)以葉上的改鵲善類住協(xié)宅供應(yīng)婚體量較算大，而缺35～妄60萬(wàn)瘡之間的煙首次置帽業(yè)類客船戶近期難才逐漸廟放量；XX公優(yōu)寓市場(chǎng)您分析戶型面孝積去化脆分析項(xiàng)目主力戶型面積已推產(chǎn)品去化率錦繡新城2Ｒ：97-10070％3Ｒ：125-15040％奧森尚東2Ｒ：9880％3Ｒ：118-12260％五洋廣場(chǎng)1R：50-6030％2R：9050％3R：118-13095％上城國(guó)際LOFT：42-9860％2R：9290％3R：123-13180％新區(qū)主要他在售項(xiàng)目遠(yuǎn)戶型面積學(xué)去化情況從居住習(xí)值慣上看，梯當(dāng)?shù)鼐用窈鹌毡槠煤绱竺娣e戶脊型120撥-130知平方米為壘市場(chǎng)主力故需求戶型從近期凈的銷售矛速度來(lái)至看，2正R的去罵化速度確快于3捉R中低收陡入階層備對(duì)中小貸戶型的舅需求日由益增加市場(chǎng)偏好斷主力為大周戶型，同柴時(shí)對(duì)中小奪面積住宅抖需求明顯默增加，公預(yù)寓戶型面統(tǒng)積應(yīng)在追項(xiàng)求舒適度茶的情況下廳，合理的右控制總價(jià)商，更能迎產(chǎn)合當(dāng)?shù)厥猩賵?chǎng)需求XX公嘉寓市場(chǎng)泄分析客戶分銷析板塊主力/輔助客戶類型客戶描述老城區(qū)板塊主力中高收入的老城區(qū)的居民具有老城居住情節(jié)，對(duì)周邊生活配套考慮較多周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為子女購(gòu)置婚房、小孩讀書(shū)方便、身份象征、投資輔助以上海為主的少量外地客戶投資、工作需要開(kāi)發(fā)區(qū)板塊主力市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)高管等高收入階層高品質(zhì)產(chǎn)品吸引其過(guò)來(lái)購(gòu)買，改善居住條件，提升居住品質(zhì)，房子是其身份地位的象征市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的工薪階層類中等收入階層、動(dòng)遷遷客戶婚房需求、首次置業(yè)需求、為子女購(gòu)房、為小孩讀書(shū)方便購(gòu)房、投資等輔助部分上海投資客戶投資、工作需要小部分XX及附近區(qū)域工作臺(tái)灣、日韓客戶方便工作、投資陸渡板塊主力陸渡當(dāng)?shù)貐^(qū)域客群為主，以首次置業(yè)需求為主婚房、首次置業(yè)需求輔助當(dāng)?shù)夭糠之a(chǎn)業(yè)人口自主，復(fù)合部分投資，需求小面積戶型開(kāi)發(fā)區(qū)團(tuán)客戶以朋改善居坑住型為姿主的復(fù)勞合性投匙資需求畫(huà)向首次槳置業(yè)的衫自住需蛇求逐漸糟過(guò)渡；隨著開(kāi)萍發(fā)區(qū)產(chǎn)旗業(yè)、配秘套等的貫不斷發(fā)破展，工黃作在附哲近產(chǎn)業(yè)扶園區(qū)的兄客戶以世及上海代投資客搏對(duì)開(kāi)發(fā)敵區(qū)的置傲業(yè)認(rèn)可猶度逐漸滲提高；XX公寓雨市場(chǎng)分析市場(chǎng)總結(jié)住宅市場(chǎng)嗚以110-姿120平揚(yáng)方米3陡R及80答-90平訊米2R為主，只市場(chǎng)偏陽(yáng)好主力由大戶型彎逐漸過(guò)渡仔為經(jīng)濟(jì)型夸2R、3竹R；整體市場(chǎng)無(wú)價(jià)格差別歸不大，集其中在4500治-650養(yǎng)0元/平方米，建由于新區(qū)披公寓的供質(zhì)應(yīng)體量較暈大，短期珍內(nèi)價(jià)格體目系很難有露所突破；新區(qū)市攀場(chǎng)在售姨項(xiàng)目后懇期供應(yīng)箏量接近70萬(wàn)平六方米，但從產(chǎn)詠品來(lái)看，目前可搶售和預(yù)國(guó)推項(xiàng)目身大多同悼質(zhì)化，熄缺乏差泡異性，植且均往受經(jīng)濟(jì)型公產(chǎn)品轉(zhuǎn)琴型。土地供蓄應(yīng)集中賠于新區(qū)預(yù)，為X棄X房地稼產(chǎn)發(fā)展桶的主導(dǎo)斷方向；目前市場(chǎng)嘉上已完成稍多層向小干高層、高價(jià)層過(guò)渡，尋且已經(jīng)出堤現(xiàn)酒店式漿公寓、挑環(huán)高公寓等吹產(chǎn)品，市曉場(chǎng)對(duì)新產(chǎn)冶品的接受江度較高；開(kāi)發(fā)區(qū)蠟為XX琴近幾年豎住宅市黎場(chǎng)供應(yīng)渾熱點(diǎn)區(qū)誦域，該缺區(qū)域于儀前期成睡功導(dǎo)入飯高端改盒善型需肥求之后之，逐漸堆被更多善客戶所晝認(rèn)知認(rèn)啦同，因長(zhǎng)此，首癢次置業(yè)乞的自住肝型需求號(hào)也逐漸撫被引導(dǎo)哥入市；3、別墅鑼市場(chǎng)分析XX別兼墅市場(chǎng)億分析所在區(qū)域項(xiàng)目名稱別墅形態(tài)可售/已售面積段（平方米）新區(qū)景瑞項(xiàng)目疊加、聯(lián)排未開(kāi)盤套均：187未開(kāi)盤套均：227高爾夫湖濱花苑聯(lián)排別墅56/56368-380疊加別墅172/172300-320獨(dú)棟別墅20/20498華僑花園聯(lián)排別墅42/42260-268獨(dú)棟別墅51/51345華源上海城聯(lián)排別墅68/68219疊加別墅8/8249雙拼別墅10/10275陸渡板塊奧森尚東聯(lián)排別墅32/24225雙拼別墅32/15303獨(dú)棟別墅18/8470老城區(qū)尼盛花園獨(dú)棟別墅62/60455-480城市華庭獨(dú)棟別墅14/14348西城樸墅雙拼別墅76/36325聯(lián)排別墅20/15261市場(chǎng)概愉況別墅基年本分布懷在開(kāi)發(fā)王區(qū)板塊涵蓋了聯(lián)駝排別墅、殘疊加別墅稼和獨(dú)棟別接墅聯(lián)排別清墅的面搶積大都要在20勞0-3焦00平效方米，桶而雙拼燭別墅的政面積停在30凍0平方菌米左右涉，獨(dú)棟約別墅的壩面積則謀在35案0-5毀00平嚇?lè)矫壮郀柖欠蚝I瘋花園、刮景瑞項(xiàng)禿目外，蜘大多體黃量偏小基本為躍別墅公掛寓混合弱性社區(qū)脅，容積條率一般押在1以清上，目豎前市場(chǎng)價(jià)上無(wú)純墓別墅社飼區(qū)；別墅物床業(yè)隨著憶開(kāi)發(fā)區(qū)歪的開(kāi)拓給逐漸走號(hào)入市場(chǎng)梢，整體礙市場(chǎng)規(guī)澇模小，供且品質(zhì)齒有待提貴升，別代墅發(fā)展降處于初駐步階段谷；銷售情況坦較好，目尾前市場(chǎng)在磨售項(xiàng)目剩吧余體量小卻，除景瑞紛外可售共鉆計(jì)約9苦0套；htt嗓p:/旦/ww鑰w.f帥dce瘦w.c費(fèi)om/XX別墅葡市場(chǎng)分析價(jià)格、去顧化分析從銷售價(jià)勝格上來(lái)看裂：XX市位的別墅讀市場(chǎng)價(jià)束格基本意在60啟00-望900痛0元/惕平方米溝之間，聯(lián)排別索墅價(jià)格腎在60旋00-翅750場(chǎng)0元/扭平方米漏，獨(dú)棟斗別墅的啄價(jià)格在制750揀0-9赤000依元/平惹方米。位于陸恥渡的奧偶森尚東確，雙拼否別墅7珍000笨元/平暮方米，填獨(dú)棟別救墅85紡00元嬸/平方禾米。高爾夫認(rèn)湖濱花狗苑由于罪物業(yè)規(guī)倦模較大洋、產(chǎn)品鼠檔次較氣高，且軋地理位測(cè)置優(yōu)越襯等利好保因素，撕其銷售感價(jià)格一嚷路狂飚匹，目前雅推出的蒼別墅已莖經(jīng)基本溜售罄，聯(lián)排別墅壯價(jià)格90丑00元/襪平方米左廟右，獨(dú)棟渠別墅11市000元肯/平方米渴左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)旁高于X皇X市其宏他別墅澇項(xiàng)目的誕銷售價(jià)喉格。從銷售閉速度來(lái)桃看：高爾夫湖澆濱花園，勇別墅月均僑去化7-1飄0套，其他項(xiàng)掩目規(guī)模誓偏小，聲月均去澡化在3-5死套。高品質(zhì)項(xiàng)乞目?jī)r(jià)格提桶升空間大罷，市場(chǎng)接術(shù)受度高；在龐大的刊市場(chǎng)需求暑量的支撐尖下，整體健別墅價(jià)格辜體系增長(zhǎng)錯(cuò)較快；XX別墅障市場(chǎng)分析客戶分料析XX別巡壽墅市場(chǎng)堂客戶構(gòu)花成以私營(yíng)市業(yè)主為靜核心企業(yè)高縮慧層管理話人員結(jié)珍合部分田政府公瞎務(wù)員私營(yíng)業(yè)主主要為固經(jīng)濟(jì)開(kāi)嚷發(fā)區(qū)、唯周邊鄉(xiāng)桶鎮(zhèn)制造臉企業(yè)老倡板目前基環(huán)本在市粒區(qū)擁有勿住宅購(gòu)買主要晃作為第一尋居所部分高端袋客戶是市鉗場(chǎng)雙拼以喉上主要客現(xiàn)群企業(yè)高管告、政府公區(qū)務(wù)員外資企蒼業(yè)的高蟲(chóng)管為主高層政摘府公務(wù)墳員購(gòu)買主尖要作為政第一居躺所購(gòu)買形態(tài)層多為中檔刷聯(lián)排或疊呼加為主XX別墅漢市場(chǎng)分析市場(chǎng)總描結(jié)目前市場(chǎng)騎在售項(xiàng)目膛后繼可售宰量約90套，整體仿市場(chǎng)供撿應(yīng)量小受土地供化應(yīng)的影響傅，預(yù)期未既來(lái)別墅上惹市量較少項(xiàng)目多校為與公置寓混合愿型社區(qū)皂，整體臘檔次不承高，高椅品質(zhì)項(xiàng)您目市場(chǎng)掠接受度杏高客源以隔市區(qū)及科周邊鄉(xiāng)刺鎮(zhèn)私營(yíng)芝業(yè)主、根企業(yè)高野管為主XX別墅觀市場(chǎng)供應(yīng)悅量小，別停墅產(chǎn)品市刮場(chǎng)接受度動(dòng)高隨著未籃來(lái)景瑞蛛項(xiàng)目的旗入市，延聯(lián)排及新疊加別對(duì)墅的供鍛應(yīng)量將穴有所提貸高，且引產(chǎn)品品慨質(zhì)進(jìn)一淚步提升尾；項(xiàng)目本筑體分析區(qū)位解析用地指標(biāo)超及現(xiàn)狀用地四噴至交通環(huán)槳境周邊配躁套地塊總結(jié)沿江高速捆公路外環(huán)一棉級(jí)路興業(yè)南路上海東路朝陽(yáng)東怠路人民醫(yī)引院XX市領(lǐng)區(qū)區(qū)位解析本案收費(fèi)站地塊地虎處城廂捉鎮(zhèn)區(qū)邊泊緣，行腸政區(qū)劃蔑屬于新桃區(qū)，位犁于新區(qū)驢高端住鬼宅區(qū)邊冠緣地帶予；常勝南路本地塊北執(zhí)臨上海路抬延伸段（爪在建），殖西臨外環(huán)掩一級(jí)路，爽地處城廂墊鎮(zhèn)區(qū)邊緣扛，離市中隊(duì)心區(qū)域較狹近，車程坊約7～1鼻0分鐘；用地指標(biāo)鍛及現(xiàn)狀地塊指泡標(biāo)地塊性唱質(zhì)：商向業(yè)用地占地：5誓3333善m2總建筑樹(shù)面積：燒106涉666容積率合：2.態(tài)0建筑密繳度：4憲0％綠地率：弱20％建筑限高勒：【10鴿米，80名米】地塊內(nèi)全完部拆遷完祝畢，不影語(yǔ)響整體開(kāi)摔發(fā)進(jìn)度；地塊地勢(shì)悠較為平坦錫，且沒(méi)有飛高壓走廊礎(chǔ)；用地規(guī)述模較小顆，容積步率為2兩.0，上產(chǎn)品可倒塑性較森弱；沿江高跟速公路外環(huán)一恒級(jí)路興業(yè)南糊路人民醫(yī)院項(xiàng)目四至上海東路北面緊億鄰上海仙東路延探伸段（蚊在建）競(jìng)，遠(yuǎn)端仙地塊為副工業(yè)廠榴房；東面緊鄰新興業(yè)南路蜘，與其之縱間有約8膀米的綠化禾隔離帶，帥東側(cè)為工慚業(yè)廠房及掃小規(guī)模鋼怎材交易市掙場(chǎng)西面鄰暫接外環(huán)旦一級(jí)路術(shù)，隔街率為人民聯(lián)醫(yī)院（淡在建）后；南面為盜制造業(yè)割產(chǎn)房，無(wú)遠(yuǎn)端為掙艷陽(yáng)山到莊（度呆假旅游富）綠化隔木離帶本案交通環(huán)境持分析沿江高速公路外環(huán)一級(jí)路興業(yè)南路上海東路朝陽(yáng)東路XX市區(qū)本案收費(fèi)站常勝南路鄭和東路上海路，它雙向四車張道興業(yè)南館路，雙夕向四車階道外環(huán)一級(jí)英路，雙向背四車道上海東殃路延伸姐段的完訓(xùn)工將完禍善本案臺(tái)的交通笛環(huán)境，咳極大的著提升本留案地塊翼價(jià)值；開(kāi)發(fā)區(qū)死與老城仇區(qū)、陸謹(jǐn)渡區(qū)域嘩的道路慶交通體渡系已基利本完善輔，道路鍋通達(dá)性晚強(qiáng)；開(kāi)發(fā)區(qū)基甜礎(chǔ)建設(shè)投輛資大，未翻來(lái)發(fā)展空應(yīng)間也較大唱，公共交倆通也即將增引入該區(qū)鑒域；周邊配套挎環(huán)境已建在建或籌建上海方向高速進(jìn)出口第一人民醫(yī)院市消防隊(duì)艷陽(yáng)山莊（休閑旅游）公交站點(diǎn)五星級(jí)酒店新市政府大樓學(xué)校：藝術(shù)幼兒園、雙語(yǔ)幼兒園、實(shí)驗(yàn)小學(xué)五星級(jí)高檔會(huì)所高爾夫球場(chǎng)本案錦江大酒店高端住宅區(qū)高端住宅區(qū)寶龍商業(yè)街東盛商業(yè)廣場(chǎng)寶龍星丘級(jí)酒店新市政府拍大樓人民醫(yī)妄院規(guī)劃腸圖周邊商希業(yè)、公忠共交通揮、醫(yī)療隨、教育葛等生活思配套完為善，且笑已經(jīng)形件成規(guī)模黃化的居匹住社區(qū)奮；地塊總結(jié)地塊位夫于開(kāi)發(fā)莫區(qū)邊緣矛，新區(qū)蟲(chóng)發(fā)展的扁延伸段招，中短題期內(nèi)無(wú)晶法形成刮較成熟賭的商業(yè)軍氛圍；地塊屬性液為商業(yè)用晉地，規(guī)模災(zāi)較小，內(nèi)稀部無(wú)特殊甘資源，產(chǎn)滴品可塑性腹偏弱；地塊所處饑區(qū)域的交志通通達(dá)性鹽較強(qiáng)，一貝定程度上榮縮短了到脆市區(qū)的距襪離；上海東厭路延伸拘段的通廊車對(duì)本哄案交通屠環(huán)境影欣響巨大斃，對(duì)地接塊價(jià)值案起到關(guān)暫鍵性的隸作用，設(shè)因此，翅其通車順時(shí)間將慎對(duì)本案項(xiàng)開(kāi)發(fā)節(jié)慨奏產(chǎn)生乞重要影自響；從地塊曲微環(huán)境誤而言，魚(yú)周邊基南本被工最業(yè)產(chǎn)房硬及產(chǎn)業(yè)炊市場(chǎng)所斃包圍，界居住環(huán)億境有待腿改善；勇但從公星共配套虜而言，宜醫(yī)療、透教育、仆公共交疲通、商抄業(yè)等生告活配套爭(zhēng)齊全；項(xiàng)目核亡心問(wèn)題螞思考做商業(yè)輪or做淋住宅？還是借缸勢(shì)而上廉！是加入畝競(jìng)爭(zhēng)？核心問(wèn)拒題思考從市場(chǎng)層攪面看：別墅市球場(chǎng)——食別墅用釀地稀缺映，供應(yīng)徒量小，派市場(chǎng)接蜓受度高尸；住宅市脂場(chǎng)——勇新區(qū)為差XX的儉主要開(kāi)握發(fā)方向浮，區(qū)域山內(nèi)已形團(tuán)成一定脹知名度歷，市場(chǎng)坐認(rèn)知度途較高；商業(yè)市績(jī)場(chǎng)——顫供應(yīng)體籃量較大床，開(kāi)發(fā)獎(jiǎng)區(qū)短期率內(nèi)無(wú)法思形成較鑄成熟的規(guī)商業(yè)氛功圍；從地塊層鋪面看：開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)釘展邊緣地偉帶，規(guī)模辟不大的純狹商業(yè)用地曠；周邊競(jìng)款爭(zhēng)個(gè)案惰較多，罷未來(lái)競(jìng)籌爭(zhēng)激烈獅，商業(yè)鉛風(fēng)險(xiǎn)較頑大；周邊基殿本生活諒配套完化善；商業(yè)開(kāi)發(fā)劑風(fēng)險(xiǎn)明顯濾較大，且桑不利于回清籠資金；現(xiàn)階段局住宅市方場(chǎng)市場(chǎng)救風(fēng)險(xiǎn)明赤顯要小臨；住宅祥市場(chǎng)需贊求的有體效導(dǎo)入雕是項(xiàng)目技的啟動(dòng)濟(jì)的一種愚選擇！核心問(wèn)題敏思考因此，我象們需要在唱商業(yè)用地越的基礎(chǔ)上滑進(jìn)行一定宋的變向操址作；顛覆！核心問(wèn)醒題思考未來(lái)上海趣路沿線商凡業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)注值較大，鮮建議保留改一定體量稅的商業(yè)，廉后續(xù)開(kāi)發(fā)顆；其余大探部分體栽量以辦塵公名義謎做住宅鳥(niǎo)，先期揭開(kāi)發(fā)！本案南端疏為中高端談大盤項(xiàng)目櫻集中地，斯包括景瑞鄉(xiāng)豐、高爾夫?yàn)⒑I花園睡、錦繡新自城等，未諷來(lái)周邊居雪住氛圍較容為成熟；上海路沿季線商業(yè)項(xiàng)梁目林立，框是未來(lái)X愉X新區(qū)的慈商業(yè)核心字發(fā)展軸線辯；周邊擁勇有高端能配套區(qū)著（酒店液、會(huì)所蛾等）；與高速隸公路相蟲(chóng)鄰，高腸速路口臨經(jīng)濟(jì)明碎顯；開(kāi)發(fā)策立略LOF奏T商住稱樓總建聞筑面積巷為23韻125決㎡，東沃西向的進(jìn)樓層數(shù)循為12衰層，南浸北向的錘樓層數(shù)扎為8層景，共計(jì)線約34乳0戶；懂08年堅(jiān)1月開(kāi)搞盤，目匠前銷售特約65夾％；商住樓挑刃高4.9手米，回廊詞式布局，種使用產(chǎn)權(quán)掛為40年采，申請(qǐng)民拳用電費(fèi)；商住樓懼南北向青房間價(jià)離差較大全，南向閃650狠0元/壘m2，責(zé)北向5激700情元/m宋2，且盯從銷售昂情況來(lái)聚看，南肌向物業(yè)們?nèi)セ麇\顯快于獨(dú)北向物怎業(yè)；面積區(qū)劇間為4頓2-9琴8m2街，宣傳捉上以自揚(yáng)住、投添資、商晨辦等綜漁合性用曾途為主云，其客像群定位檔不夠精閉準(zhǔn)；上城國(guó)豪際區(qū)域可比謙性項(xiàng)目分油析成交客戶候以投資客揮為主，小至面積低總鍛價(jià)是其關(guān)凳注的主要顫因素；目前剩況余量主緞要集中貫于北向蚊物業(yè)，靜產(chǎn)品抗臣性明顯聰；建筑面照積：5漆0m292m懸2，2垃/2/岡2123m萌2，3/川2/2131m窩2，3/熟2/2住宅用伙地，7岸0年產(chǎn)鑒權(quán)；小高層家公寓1盤梯3戶續(xù)布局，撓面積段晝集中在川92m受2兩房墾及12物3-1炒31m絕2三房姓；立面以鏈涂料為春主，質(zhì)本感較差晨；均價(jià)5舊800臉元/m肢2，于渡07年橫開(kāi)始銷雷售，目敗前銷售巡壽率達(dá)到貫80％隱；產(chǎn)品設(shè)計(jì)秋中規(guī)中矩暮，較為普膚通，沒(méi)有孝太多亮點(diǎn)滿；面積以季舒適兩道房、三橋房為主腳，由于嫌總價(jià)較洋高，0孟8年以湊后去化吩緩慢；對(duì)本案或的啟示市場(chǎng)上已貴出現(xiàn)LO捷FT挑高星產(chǎn)品，客誰(shuí)戶對(duì)其已圍有一定認(rèn)方知；商住樓葡跟本案怪同屬商另業(yè)性質(zhì)惕用地，然產(chǎn)權(quán)僅連40年惹，但申鉆請(qǐng)民用疊水電費(fèi)孕標(biāo)準(zhǔn)；普通住祝宅房型謊設(shè)計(jì)較內(nèi)大，且配在戶型宿、建筑桶等產(chǎn)品妥點(diǎn)上不周具備某模些突出話亮點(diǎn)，筑對(duì)客戶盞的吸引堵力有限卡；小面積擋低總價(jià)源是客戶厘關(guān)注的留核心因息素，本滾案應(yīng)在夫合理控低制面積腎的情況拘下，做甘到產(chǎn)品豪的均好劍性；2棟高悄層住宅孤，商業(yè)蒙用地性改質(zhì)，僅炎有40殼年產(chǎn)權(quán)知；按揭首付銳必須在5謠0％以上齊，且貸款抗年限不得才超過(guò)10話年，不得勞用公積金昆貸款；優(yōu)惠額度儉較大，一蕉次性付款哭9.4折唇，按揭9童.7折；申請(qǐng)民鎖用水電顛媒費(fèi)用股；五洋廣待場(chǎng)區(qū)域可比犧性項(xiàng)目分沃析住宅區(qū)物業(yè)地倒址：上幕海東路份與東倉(cāng)針路交匯按處西南就角占地：疫233狗22m嶄2總建：7虜.1萬(wàn)m申2，其中滑商業(yè)約3勞.2萬(wàn)㎡嚼，辦公約圓2.1萬(wàn)幅㎡，公寓右約1.8君萬(wàn)㎡容積率概：3.鋒06綠化率籠：13抽.9％公寓成交捕均價(jià)：5輪200元溜/m2118淋m2，鹿3/2眼/2130厲m2，撫3/2披/2商業(yè)用蜘地建造己標(biāo)準(zhǔn)住塔宅，分京別為2歡梯4戶裁，2梯屯6戶；戶型面積暢段比較平開(kāi)均，50券～60m林2一房，塔90m2釘兩房，1燈18-1拼30m2罷三房均有令；房型上有盡所創(chuàng)新，想轉(zhuǎn)角飄窗耽以及對(duì)邊上套的合理尾利用明顯波較好；08年9干月開(kāi)盤，剛目前公寓繩銷售約5戚0％，其豈中2R及逃3R銷售遞較好，以鍬首次置業(yè)對(duì)的自住客姜群為主；118盼m2130偏m290m偏290m展290m駕250-伍60m黎2對(duì)本案理的啟示商業(yè)用塊地性質(zhì)臉造普通升高層公槍寓，且鹿銷售良怎好，說(shuō)移明40邁年產(chǎn)權(quán)鐮年限對(duì)都市場(chǎng)的骨抗性不罩大；申請(qǐng)民用賞水電費(fèi)用估對(duì)自住性旱客戶較為診重要；端頭戶型劉（118攝-130遵m2）南舒北通透，葡去化率達(dá)駱到95％泊，以首次源置業(yè)的自陣主客為主搭要客戶；壓而投資型裳產(chǎn)品（5壤0-60蹤蝶m2）去貪化明顯較亮差，僅3霉0％；錦繡新萄城區(qū)域可選比性項(xiàng)干目分析100m管2，2/閃2/1104m雪2，2/膊2/1總建近7點(diǎn)5萬(wàn)m2草的超級(jí)大臺(tái)盤；規(guī)劃有直多層、妙小高層胸、高層暢產(chǎn)品，疾房型面屠積以舒謠適型2責(zé)R、3猶R為主接；均價(jià)4曠600議元/m編2，且毀廚、衛(wèi)非配備簡(jiǎn)水單裝修狂，目前劫基本為得現(xiàn)房銷如售；銷售率較墊好，目前妹剩余房源世以大戶型婆3房為主調(diào)；對(duì)本案的燥啟示大盤氣勢(shì)逐，且已初數(shù)步成型，嶄商業(yè)配套求、會(huì)所已床開(kāi)始運(yùn)營(yíng)煮，已有部福分客戶入歇??；近75萬(wàn)陣m2，后鈴續(xù)供應(yīng)量頸充足，且濱產(chǎn)品線豐勸富；與本案策相距較腎近，對(duì)藝本案住燥宅的價(jià)珍格體系屑影響較唇大；且鄉(xiāng)豐其中有般相當(dāng)一鋤部分房峽源屬于燒政策性禮用房，劣是直接伏給予高電新技術(shù)血企業(yè)的蟲(chóng)福利；為本案最攔直接的競(jìng)很爭(zhēng)者，如劫何與之形脆成差異化矮成為本案穿突破的關(guān)瓜鍵；XX住肥宅市場(chǎng)貫客戶研纏究客戶調(diào)研至及結(jié)論客戶導(dǎo)羅入模式精準(zhǔn)客躁群定位細(xì)分客婚群特征擺描述調(diào)研時(shí)間禽：200喝8年9月慎15日—去2008畫(huà)年10月亂10日采訪樣本齒量73個(gè)曲，其中未學(xué)來(lái)三年內(nèi)天計(jì)劃在X普X新區(qū)購(gòu)跟房占總訪抬問(wèn)量的7秩4%有效樣本憂超過(guò)70混％，客毫戶置業(yè)新悼區(qū)的意愿攀強(qiáng)樣本構(gòu)艇成以外混資企業(yè)牲職員、鴉國(guó)企職面員、小掏型私營(yíng)虎企業(yè)主購(gòu)、個(gè)體亮商戶為沸主調(diào)研客戶衡為XX中祖等收入階誕層X(jué)X客戶董調(diào)研分析客戶特征只分析年齡年齡集中在25－35歲居住區(qū)域新區(qū)為主、老城區(qū)為輔工作區(qū)域工作區(qū)域主要在新區(qū)，其次為老城區(qū)職業(yè)背景外資企業(yè)職員、國(guó)企職員、小型私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體商戶為主家庭收入大部分家庭月收入在5000元以上學(xué)歷背景大部分具有大學(xué)學(xué)歷家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主置業(yè)目的剛性的居住需求為主，其次改善居住需求此次問(wèn)卷謊調(diào)查主要喉針對(duì)年齡樣在25-狹35歲居住和買工作在麻新區(qū)與物老城區(qū)舌的客戶受訪客戶售中月收入凈在500環(huán)0元以上部的客戶占聲總數(shù)的5魚(yú)2%月收入擇在50概00-袍700找0元的暈客戶占茄總數(shù)的倉(cāng)16%考慮客慈戶心理畫(huà)會(huì)把收室入降低躁的因素賀，此次掘受訪客拐戶總體崗收入較范高可以作為越分析XX廣中高端客研戶特征和澡產(chǎn)品需求余的參照樣認(rèn)本客戶購(gòu)灶房產(chǎn)品明偏好分汽析戶型偏好霧分析客戶的搭主要購(gòu)喊房目的追為首次媽置業(yè)用退房同時(shí)本次植所訪客戶兼家庭結(jié)構(gòu)壁以三人及豈夫妻二人銜為主戶型結(jié)期構(gòu)的選儀擇多為婦三房，拔部分客世戶需求檔2房這也是經(jīng)茄濟(jì)良好的奴中小型城撕市客戶需福求的共性面積偏萌好分析客戶主疤要選擇屋的房型拾為經(jīng)濟(jì)膨型二房告、三房相對(duì)應(yīng)的霧住宅面積申為80-懼90平方粱米、10涼0-12荷0m2客戶購(gòu)哨房產(chǎn)品謙偏好分翠析景觀偏好提分析XX客數(shù)戶對(duì)景攀觀處于句初級(jí)認(rèn)紛識(shí)階段中心綠地悲已經(jīng)滿足柜了大部分葉的客戶的扣需求其次為龜社區(qū)中府心水景物業(yè)偏好藏分析XX區(qū)老域目前癥的產(chǎn)品縮慧以高層貢和小高告層產(chǎn)品宜為主客戶購(gòu)房局產(chǎn)品偏好催分析關(guān)注因素地段、價(jià)格、未來(lái)發(fā)展?jié)摿Ξa(chǎn)品偏好高層和小高層是主力需求產(chǎn)品戶型偏好小三房為主力需求，其次為二房面積偏好90-120平方米為公寓主力需求面積段建筑風(fēng)格公寓以現(xiàn)代風(fēng)格為客戶的主要偏好景觀偏好綠地/植被和大型中央水景外立面材料客戶對(duì)外立面材料十分重視，體現(xiàn)尊貴感產(chǎn)品細(xì)節(jié)大多客戶偏好飄窗、大面積陽(yáng)臺(tái)等設(shè)置商業(yè)位置多數(shù)客戶希望小區(qū)的配套商業(yè)是設(shè)獨(dú)立的商業(yè)

生活配套超市、銀行、停車場(chǎng)、診所為主要需求以自住倒性需求民為主的驅(qū)客戶，仔看重產(chǎn)增品的舒榆適性，寨對(duì)產(chǎn)品駐品質(zhì)要束求較高羨；以小三狡房為主力摟需求戶堵型，主遵力需求摟面積在100梢-12醋0平方揪米同時(shí)由于釘XX市場(chǎng)顫房地產(chǎn)市伍場(chǎng)發(fā)展的傲不成熟，拘客戶對(duì)產(chǎn)辦品的細(xì)節(jié)畏關(guān)注度不高客戶對(duì)房匠地產(chǎn)市場(chǎng)賣關(guān)注度分賭析關(guān)注樓盤高爾夫湖濱花園、上?；▓@關(guān)注度最高關(guān)注原因朋友介紹、廣告是客戶關(guān)注樓盤的主要原因品牌開(kāi)發(fā)商認(rèn)可度萬(wàn)科、綠地、華潤(rùn)的品牌認(rèn)可度較高認(rèn)可品牌企業(yè)的原因產(chǎn)品質(zhì)量是主要，其次是房型設(shè)計(jì)和物業(yè)管理品牌企業(yè)產(chǎn)品總價(jià)高出普通產(chǎn)品可接受的范圍大多數(shù)客戶認(rèn)為品牌企業(yè)產(chǎn)品總價(jià)高出普通產(chǎn)品的2-3%可以接受XX客戶調(diào)目前還處含于房地產(chǎn)組非成熟階火段對(duì)品牌隙開(kāi)發(fā)商萄的認(rèn)識(shí)州不深刻XX區(qū)域掘內(nèi)沒(méi)有認(rèn)紗可度十分溜高的標(biāo)桿圍樓盤項(xiàng)目推直廣途徑克主要以恢人際傳尚播和密棵集型廣臟告通路辜組合為析主XX客戶勺對(duì)房產(chǎn)開(kāi)辰發(fā)商最注灑重的方面薄為產(chǎn)品質(zhì)煎量客戶研究喂總結(jié)區(qū)域上沒(méi)江有抗性，共客戶對(duì)新王區(qū)的認(rèn)可還度較高；對(duì)于戶型蠶，客戶的擦認(rèn)知度不耍高，因此銷要求也不姨高，僅僅多在于南北移通透、功桑能完善等亞基本性的皮要求，可墻提升空間晃較大，如煤賦予戶型我功能上一渴些亮點(diǎn)，天則很有可碌能吸引大轎量客戶關(guān)暢注；小高層、右高層產(chǎn)品驗(yàn)的市場(chǎng)接呈受度較高丸，客戶對(duì)桑產(chǎn)品的細(xì)慈節(jié)關(guān)注度誰(shuí)不高；新區(qū)的客狼戶主體開(kāi)匠始轉(zhuǎn)型，篇首次置業(yè)淺群體開(kāi)始閱大量進(jìn)場(chǎng)抱，以中小咽戶型為需大求主力（濁滿足功能森、舒適度津的情況下炮盡量減少氧戶型面積敲，從而降臂低總價(jià)）各，而投資皆客謹(jǐn)慎入兄市；htt僅p:/傅/ww趕w.f百dce代w.c歸om/土地屬性變化影響結(jié)果供求屬足性配套屬性人口屬絹性未來(lái)X懷X市場(chǎng)拆供應(yīng)熱筑點(diǎn)區(qū)域新區(qū)生屋態(tài)住宅棍區(qū)的延玻續(xù)，整燭體價(jià)格靈體系不微斷上漲城市副腹中心定惱位周邊生亂活配套徒、環(huán)境編逐步完城善人口導(dǎo)磨入，外庫(kù)來(lái)常住飲人口增淚加城市化競(jìng)率不斷芝提高價(jià)格優(yōu)勢(shì)敏增強(qiáng)生活功險(xiǎn)能增強(qiáng)人口密皆度增加供應(yīng)導(dǎo)墻入型配套導(dǎo)入鑰型產(chǎn)業(yè)屬絕性新區(qū)產(chǎn)壇業(yè)的快懲速發(fā)展周邊鄉(xiāng)旬鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)覆持續(xù)發(fā)普展產(chǎn)業(yè)人螺士導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入趣型交通屬凈性至新區(qū)令便捷交紅通沿江高速軌道交怨通11健號(hào)線2永011介年通車板塊輻疲射擴(kuò)大交通導(dǎo)入棟型客戶定位玩分析/X韻X客源導(dǎo)差入模式客戶定靜位分析擴(kuò)大的區(qū)域客嘴戶+外來(lái)導(dǎo)入的雪客源+近鄰X村X的上條海周邊栽區(qū)域，青以嘉定扒為主，偏價(jià)差投牌資是他它們置業(yè)大XX的汁主要因傲素，同野時(shí)包括秀工作、芹商務(wù)產(chǎn)漢生的居近住、度拋假等因木素。對(duì)倦本項(xiàng)目激而言，慨價(jià)差導(dǎo)崇入性較渠為明顯益；精準(zhǔn)的區(qū)域客泛戶XX市砌區(qū)及周蹦邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)悄客戶—年—老城挑區(qū)及開(kāi)兔發(fā)區(qū)土討地資源慶愈發(fā)稀衫缺，導(dǎo)秩致XX鄭市區(qū)客字源外流脂；主要漠考慮的騎是婚房廈、子女停入學(xué)，他工作便棕利等方恢面；擴(kuò)大的客牽戶面從以上兩4種不意同的客厘戶導(dǎo)入舍，推導(dǎo)囑出客群糕的定位呆策略：周邊高吩新產(chǎn)業(yè)宮導(dǎo)入的綁中高端錢客群，狐XX外掏向型經(jīng)荒濟(jì)發(fā)達(dá)杠，高新鳳產(chǎn)業(yè)園惡區(qū)發(fā)展紡力強(qiáng)，劈燕同時(shí)X麥X城市均化率不皺斷提高逼，使得塞這部分較客群成挺為本案賽的主力藏客群；私營(yíng)業(yè)主外商高管政府官員外資企業(yè)高級(jí)白領(lǐng)、企事業(yè)中層公務(wù)員、政府職員、小規(guī)模私營(yíng)業(yè)主普通購(gòu)買群體購(gòu)買目的釣－－以居毅住為主客戶來(lái)宅源－－死以當(dāng)?shù)卣賲^(qū)域客輔為主，與周邊城掌鎮(zhèn)及上朋海、蘇灑州等城市為補(bǔ)晉充客戶基版本特征雷描述中高端據(jù)客戶中端客戶主力購(gòu)全買群體本案客如戶界定主力客夠戶：新杰區(qū)及老砌城區(qū)的飛當(dāng)?shù)乜湍驹磦?5織%1、在新黎區(qū)或老城飄區(qū)工作的園公司白領(lǐng)藝:公司普通兼白領(lǐng)：年港齡25-漸30歲途家庭結(jié)構(gòu)產(chǎn)：二人世士界陶45%以婚房“灘首次置業(yè)君”為主，惡擁有穩(wěn)定炸的收入。脹關(guān)注經(jīng)濟(jì)舍型兩房、據(jù)三房戶型焦，由于資護(hù)金有限注脆重總價(jià)及秧生活、交扛通配套。2、在新臭區(qū)工作的寒外地人（其新XX人黨）年齡2邊5-3技0歲家庭結(jié)察構(gòu)：?jiǎn)芜b身/二愧人世界故20％新區(qū)經(jīng)智商的私萄營(yíng)業(yè)主冬，這部符分客戶后一般就首夫婦二竿人在X劉X打拼撞，由于蟲(chóng)總價(jià)的爽限制，認(rèn)選擇兩粥房居多演；其次，附朗近擁有多聯(lián)個(gè)園區(qū)，凱在園區(qū)工奮作的外地飲來(lái)XX的啄年青人及賭新婚夫婦頌在XX首共次置業(yè)，臟關(guān)注總價(jià)碼因此青睞損小面積一嗎房及兩房釣?？蛻艋伪咎卣髟枋龃我湍龖簦篨撥X地區(qū)尾客戶賢25巧%1、居椅住在老廊城區(qū)的晚改善型擴(kuò)客戶及使動(dòng)遷客辱戶：年桂齡30替-35美歲家庭結(jié)構(gòu)煉：三口之計(jì)家/三代交同堂現(xiàn)有小銜區(qū)陳舊慚戶型老夜式，面賀臨動(dòng)遷培或者子薄女到了捷已婚年匪齡需要到改善住渡房條件記。普遍助關(guān)注小忽區(qū)配套偏設(shè)施、脖醫(yī)療設(shè)任施及交微通出行理。戶型母設(shè)計(jì)講斗求南北唱通透，歐喜朝南稈向的戶萍型。一般三輔口之家晨?jī)A向于奶100泊-12盡0㎡勻的小三卡房，三宴代同堂現(xiàn)則更為黑關(guān)注1垂30㎡受以上省的大三千房或是扯復(fù)式房陶源。2、X吊X周邊宮鄉(xiāng)鎮(zhèn)客濱戶生活于X給X周邊鄉(xiāng)隊(duì)鎮(zhèn)，一直緒希望住宅盒XX城區(qū)拳內(nèi)的一部臺(tái)分客戶；客戶基旱本特征塑描述偶得型波客戶：渣外省市范投資客舞/改善裂類客戶病10澤%1、近遞鄰XX喂的上海壟周邊區(qū)兵域客戶以嘉定為士主，價(jià)差磁投資是他而們置業(yè)X冊(cè)X的主要嚷因素，同潮時(shí)包括工窯作、商務(wù)蠢產(chǎn)生的居壘住、度假積等因素。耳對(duì)本項(xiàng)目護(hù)而言，價(jià)嚷差導(dǎo)入性燒較為明顯弓；2、當(dāng)焰地公司破中層管體理人員釋：30貫歲左右家庭結(jié)構(gòu)陜：三口之形家一般家鉆庭結(jié)構(gòu)歷為三口宏之家，摸有一定擴(kuò)文化層弄次、事腿業(yè)小有扮成就擁綠有一定殘積蓄，類平時(shí)關(guān)債注理財(cái)宏投資；逝對(duì)于項(xiàng)鏈目品質(zhì)迷有一定柱要求，辰關(guān)注小終區(qū)周邊戶的教育朱配套。疲一般屬拼于改善療型“二潑次置業(yè)懷”為主召。傾向死于11確0㎡-菠140妖㎡的三旅房?？蛻艋疽m特征描述客戶消費(fèi)漂偏好描述項(xiàng)目客群偏好特征主力置業(yè)客戶群25-35歲，目前工作居住在新區(qū)或市區(qū)，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為輔購(gòu)買用途自用為主，以首次置業(yè)為主，投資性需求為輔（低總價(jià)）對(duì)基本生活配套有較高的要求行業(yè)可能經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)職員、工業(yè)企業(yè)白領(lǐng)、公務(wù)員、政府職員、小型私營(yíng)業(yè)主購(gòu)房者愿承擔(dān)的總價(jià)40萬(wàn)-60萬(wàn)主力戶型需求2房、3房主力面積區(qū)間80-90M2，100-120M2配套需求對(duì)于未來(lái)升值潛力較為看重，注重區(qū)域發(fā)展風(fēng)格需求要求風(fēng)格的出挑及與眾不同，現(xiàn)代風(fēng)格居多景觀需求1、綠地2、水景附加需求室內(nèi)：陽(yáng)臺(tái)、凸窗等細(xì)部設(shè)計(jì)室外：景觀、商業(yè)需求：總價(jià)控制，車位充足項(xiàng)目總體嫩定位及產(chǎn)昏品選型東XX——說(shuō)明烈本案并非殼是新區(qū)邊發(fā)緣的一個(gè)民項(xiàng)目，而級(jí)是屬于X在X東部的座項(xiàng)目，從丹而弱化地添域的劣勢(shì)和，強(qiáng)調(diào)規(guī)找劃的前景姑；城市精英——以客汗戶為核心柳訴求點(diǎn)，嫩同時(shí)說(shuō)明句本案的時(shí)掌尚性與現(xiàn)摸代感；專屬領(lǐng)豆地——由于河是商業(yè)用袍地，在推屢廣上無(wú)法條以住宅形經(jīng)象宣傳，蓮因此，需嬸要模糊住鮮宅與商業(yè)產(chǎn)的概念，川實(shí)則更偏獎(jiǎng)向于住宅洋；東XX勉·城市茄精英專蟻屬領(lǐng)地項(xiàng)目總體潑定位從區(qū)位辰價(jià)值來(lái)往看，本智案地處悔新區(qū)邊餃緣，且床由于商列業(yè)用地斧的限制蘇，本案沿更適合態(tài)打造投循資型產(chǎn)器品及首毯次置業(yè)猾類產(chǎn)品適；別墅的慕引進(jìn)提飼升整個(gè)哈地塊的撲價(jià)值的濱同時(shí)，角也可吸云引周邊