名師精講房地產(chǎn)開發(fā)成本全過程精細(xì)化管理全面講解案例

內(nèi)部資料，機(jī)密房地產(chǎn)開發(fā)成本全過程精細(xì)化管理CostcontrolinrealestateprojectPART.13PART.1

前言

在當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)中，競爭十分激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化傾向越來越嚴(yán)重的情況下，企業(yè)的生存能力、盈利能力、發(fā)展能力，與企業(yè)的成本控制的相關(guān)性越來越高，成本控制能力排序末位的企業(yè)都將被淘汰出局，成本控制弱勢企業(yè)將失去市場份額。特別是在工業(yè)企業(yè)中，目前這種趨勢已經(jīng)慢延到高投入、高成本的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 在外來資本和一些資本雄厚的外行企業(yè)（大型企業(yè)集團(tuán)和上市公司）的不斷涌入，政策越來越規(guī)范，技術(shù)、產(chǎn)品越來越同質(zhì)化，房地產(chǎn)開發(fā)成本居高不下，品牌力持續(xù)提升的房地產(chǎn)市場環(huán)境中，企業(yè)間距不斷縮小，新的競爭格局已現(xiàn)端倪。

成本控制力的競爭。房地產(chǎn)形勢分析房地產(chǎn)業(yè)宏觀大勢———管理規(guī)范化房地產(chǎn)業(yè)微觀大局———成本要領(lǐng)先成本管理根本之道———全過程精細(xì)化4環(huán)顧一下我們的行業(yè)與外部環(huán)境房地產(chǎn)企業(yè)面生存環(huán)境發(fā)展壓力加大！形勢——通貨膨脹壓力增大土地供應(yīng)趨緊消費(fèi)者觀望加劇行業(yè)內(nèi)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合外行企業(yè)進(jìn)入……..開發(fā)風(fēng)險激增！生存OR發(fā)展冰火兩重天新政——限購繼續(xù)、限貸緊縮、保障房投放、房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大……..4房地產(chǎn)企業(yè)政策客戶資本市場法律資源輿論社會環(huán)顧一下我們的行業(yè)與外部環(huán)境4向管理要效益房地產(chǎn)新政與地產(chǎn)宏觀大勢資源競爭管理規(guī)范化資本競爭管理競爭PART.13PART.1

前言

在當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)中，競爭十分激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化傾向越來越嚴(yán)重的情況下，企業(yè)的生存能力、盈利能力、發(fā)展能力，與企業(yè)的成本控制的相關(guān)性越來越高，成本控制能力排序末位的企業(yè)都將被淘汰出局，成本控制弱勢企業(yè)將失去市場份額。特別是在工業(yè)企業(yè)中，目前這種趨勢已經(jīng)慢延到高投入、高成本的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 在外來資本和一些資本雄厚的外行企業(yè)（大型企業(yè)集團(tuán)和上市公司）的不斷涌入，政策越來越規(guī)范，技術(shù)、產(chǎn)品越來越同質(zhì)化，房地產(chǎn)開發(fā)成本居高不下，品牌力持續(xù)提升的房地產(chǎn)市場環(huán)境中，企業(yè)間距不斷縮小，新的競爭格局已現(xiàn)端倪。

成本控制力的競爭。房地產(chǎn)形勢分析房地產(chǎn)業(yè)宏觀大勢———管理規(guī)范化房地產(chǎn)業(yè)微觀大局———成本要領(lǐng)先成本管理根本之道———全過程精細(xì)化4資本土地項(xiàng)目資本增值能力項(xiàng)目開發(fā)能力再看看我們的微觀運(yùn)營。。。。4房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力——企業(yè)運(yùn)營能力成本管理能力聚焦體現(xiàn)成本領(lǐng)先成本領(lǐng)先戰(zhàn)略是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的最重要競爭手段！再看看我們的微觀運(yùn)營。。。。PART.13PART.1

前言

在當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)中，競爭十分激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化傾向越來越嚴(yán)重的情況下，企業(yè)的生存能力、盈利能力、發(fā)展能力，與企業(yè)的成本控制的相關(guān)性越來越高，成本控制能力排序末位的企業(yè)都將被淘汰出局，成本控制弱勢企業(yè)將失去市場份額。特別是在工業(yè)企業(yè)中，目前這種趨勢已經(jīng)慢延到高投入、高成本的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 在外來資本和一些資本雄厚的外行企業(yè)（大型企業(yè)集團(tuán)和上市公司）的不斷涌入，政策越來越規(guī)范，技術(shù)、產(chǎn)品越來越同質(zhì)化，房地產(chǎn)開發(fā)成本居高不下，品牌力持續(xù)提升的房地產(chǎn)市場環(huán)境中，企業(yè)間距不斷縮小，新的競爭格局已現(xiàn)端倪。

成本控制力的競爭。房地產(chǎn)形勢分析房地產(chǎn)業(yè)宏觀大勢———管理規(guī)范化房地產(chǎn)業(yè)微觀大局———成本要領(lǐng)先成本管理根本之道———全過程精細(xì)化4利潤表一、營業(yè)總收入保利萬科其中：營業(yè)收入81.15355利息收入

。。。

二、營業(yè)總成本62.7281其中：營業(yè)支出49.9206土地成本

前期費(fèi)用

建安成本8.441銷售費(fèi)用2.5611.9管理費(fèi)用2.0817.6財(cái)務(wù)費(fèi)用-0.323.6營業(yè)稅金及附加…

投資損益2.072.1。。。

三、營業(yè)利潤20.576.5加：營業(yè)外收入3.550.31減：營業(yè)外支出0.060.43四、利潤總額2476.4減：所得稅7.723.2五、凈利潤16.353.2六、每股收益

。。。

項(xiàng)目動態(tài)全成本如何結(jié)轉(zhuǎn)成本?利潤利潤=收入—成本4錢賺到手了嗎？管理成本資金成本開發(fā)成本土地成本4利潤===收入—成本成本是個無底洞嗎？你是“知本家”嗎？財(cái)務(wù)結(jié)算的利潤是真的嗎？你能給投資方一個交待嗎？什么是成本？什么是成本管理？成本管理之道是什么？4成本是企業(yè)在產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營過程中，為取得收入而發(fā)生的需要補(bǔ)償和可以控制的各種耗費(fèi)。A成本是生產(chǎn)過程中所有發(fā)生的各種耗費(fèi)之和；B成本是經(jīng)營過程中所有經(jīng)濟(jì)利益流出的迭加。

C成本不僅是指產(chǎn)品成本本身，而且包括各部門控制成本的成本。

D成本不僅指耗費(fèi)已發(fā)生的實(shí)際成本，還包括在經(jīng)營活動中，可能發(fā)生的預(yù)計(jì)成本以及變動成本。3.成本管理之道——建立目標(biāo)責(zé)任成本管理體系目標(biāo)責(zé)任成本管理體系就是企業(yè)基于市場狀況，并結(jié)合公司經(jīng)營計(jì)劃，在測定合理目標(biāo)成本的基礎(chǔ)上，對目標(biāo)成本進(jìn)行分解、落實(shí)、控制、考核和評價的成本管理方法。

它是以效益為目的，對成本進(jìn)行事前測定、事中控制、事后考核，是開發(fā)成本由傳統(tǒng)的事后算賬發(fā)展到事前控制，從而形成的一個全過程控制、精細(xì)化管理、全員參與的多層次、全方位成本管理體系。在一定的約束條件下，為達(dá)到既定成本目標(biāo)采取的一系列有組織的活動。成本管理不是無休止的研究過去的錯誤、而是集中注意現(xiàn)在的經(jīng)營活動，尤其是將來的經(jīng)營活動，以保證通過有效的方法實(shí)現(xiàn)既定成本目標(biāo)。1.成本的概念2.成本管理的概念4房地產(chǎn)成本作業(yè)過程與成本形成土地成本（政府費(fèi)用設(shè)計(jì)費(fèi)招標(biāo)費(fèi)用建安費(fèi)用）銷售費(fèi)用管理費(fèi)用成本是一系列經(jīng)營活動的疊加立項(xiàng)施工規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)竣工結(jié)算簽約銷售及物業(yè)管理盈利總目標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制鏈投資策劃方案設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)項(xiàng)目策劃概念設(shè)計(jì)投資估算表成本測算1成本測算2目標(biāo)成本合同清單項(xiàng)目發(fā)展?fàn)I銷策劃產(chǎn)品設(shè)計(jì)采購招標(biāo)全成本管理工作目標(biāo)成本的實(shí)施管理項(xiàng)目結(jié)算項(xiàng)目銷售變更簽證施工管理招標(biāo)管理供應(yīng)商選擇項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)管理銷售管理銷售管理銷售管理項(xiàng)目盈利目標(biāo)4全過程成本精細(xì)化管理目標(biāo)與責(zé)任成本管理體體系核心聚焦一句話：房地產(chǎn)企業(yè)的競爭由資源競爭轉(zhuǎn)化為管理的競爭，進(jìn)而成為成本管理的競爭，而成本管理的根本之道是：3房地產(chǎn)形勢分析房地產(chǎn)業(yè)宏觀大勢———管理規(guī)范化房地產(chǎn)業(yè)微觀大局———成本要領(lǐng)先成本管理根本之道———全過程精細(xì)化當(dāng)越來越多的企業(yè)大佬表示2012將迎來冬天時，“過冬術(shù)”也就成為了各家積極探討的話題。易居中國董事局主席周忻提出的“放緩開發(fā)、開源節(jié)流、苦練內(nèi)功，加強(qiáng)管理，應(yīng)對危機(jī)”也被眾多企業(yè)奉為圭臬。但不管形勢如何變化，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，要度過寒冬，生存下來，發(fā)展壯大，必須掌握政策變化的規(guī)律，找準(zhǔn)市場需求釋放的節(jié)奏，堅(jiān)持管理的精細(xì)化和成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，是不二法門所在。內(nèi)部資料，機(jī)密房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本管理房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本精細(xì)化管理Costcontrolinrealestateproject房地產(chǎn)成本管理的誤區(qū)及新的成本管理新理念全過程成本精細(xì)化管理實(shí)務(wù)及標(biāo)桿房企案例成本管理管什么？——進(jìn)行全成本精細(xì)化管理成本如何控制？——全過程目標(biāo)成本管理體系一二三四內(nèi)部資料，機(jī)密房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本管理當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀一二房地產(chǎn)開發(fā)成本管理中的幾個問題房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理中三大誤區(qū)三四房地產(chǎn)成本全過程精細(xì)化管理新理念房地產(chǎn)開發(fā)成本全過程精細(xì)化管理Costcontrolinrealestateproject房地產(chǎn)成本管理的誤區(qū)及現(xiàn)代成本管理的新理念一4目前我們絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)成本控制的通常做法是：

大多數(shù)的房地產(chǎn)公司都設(shè)有一個造價審核部門或合約預(yù)算部門，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的預(yù)算、工程招標(biāo)和結(jié)算，而成本基本都?xì)w屬于財(cái)務(wù)部門來核算，但財(cái)務(wù)部門對具體的工程預(yù)結(jié)算卻并不是很懂行，也就更難把握成本的降低點(diǎn)在哪里。 房地產(chǎn)開發(fā)的周期很長，如果被問及一個項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)甚至施工過半時的成本是多少，完工后的總成本又是多少，許多開發(fā)商都難以回答清楚。房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理包括置地、設(shè)計(jì)、施工、市場、銷售、物業(yè)、融資（資本運(yùn)營）等多個環(huán)節(jié)，從投入到首期產(chǎn)品計(jì)算利潤，單個項(xiàng)目的開發(fā)周期一般需持續(xù)兩三年的時間，導(dǎo)致成本核算難度增強(qiáng)；另外，投資地域的擴(kuò)大和開發(fā)面積的劇增，令成本的構(gòu)成更加多樣化。更使房地產(chǎn)開發(fā)成本控制難度越來越大。房地產(chǎn)開發(fā)成本管理中的幾個問題

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本管理現(xiàn)狀5

1.缺乏全面規(guī)范的目標(biāo)成本管理體系。表現(xiàn)在很多地產(chǎn)公司認(rèn)為成本控制就是項(xiàng)目實(shí)施過程的支出控制，沒有建立目標(biāo)成本、責(zé)任成本和動態(tài)成本跟蹤聯(lián)動管理體系，導(dǎo)致策劃階段沒介入、設(shè)計(jì)工作跟不上、成本測算來不及、邊施工便結(jié)算，將結(jié)算管理作為成本管理，最終成本失控時已經(jīng)回天無力；2.成本管理的宗旨和原則不明確。表現(xiàn)在很多地產(chǎn)公司認(rèn)為成本管理的目的就是為了“節(jié)約、省錢、不被騙”，認(rèn)為：成本管理=成本核算=造價計(jì)算（概、預(yù)、結(jié)算）——定額模式下，強(qiáng)調(diào)個人經(jīng)驗(yàn)，追求算得快、算得準(zhǔn)、定額熟、套價正確。3.成本管理無組織保障。走向兩個極端：利用強(qiáng)勢地位:成本管理=權(quán)威部門+官僚機(jī)構(gòu)；無成本意識：認(rèn)為成本部=審核部，成本管理處于被動審算水平。4.成本控制未能抓住重點(diǎn)。表現(xiàn)在很多地產(chǎn)企業(yè)只重視一張紙、一塊磚等“顯性成本”的控制，而忽略對像設(shè)計(jì)階段含筋量等“隱性成本”的控制，最終導(dǎo)致抓了芝麻丟了西瓜；5.成本控制忽視前期階段。表現(xiàn)在很多地產(chǎn)企業(yè)通常只關(guān)注項(xiàng)目施工階段過程的“事中”成本控制，而缺乏對前期決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)、合約等前期基礎(chǔ)階段“事前”成本控制的足夠重視，成本管理變得非常被動；6.成本控制手段不當(dāng)。表現(xiàn)在很多地產(chǎn)企業(yè)一談到成本管理就把壓縮必要的項(xiàng)目費(fèi)用開支當(dāng)作成本控制的主要手段，反而使項(xiàng)目整個經(jīng)營計(jì)劃和開發(fā)進(jìn)度目標(biāo)受到很大影響，導(dǎo)致項(xiàng)目的最終實(shí)際開發(fā)成本不降反增，利潤降低，增加了項(xiàng)目后期開發(fā)風(fēng)險。

二、房地娃產(chǎn)開發(fā)成職本管理中簽的幾個問預(yù)題正因?yàn)橐曾Q上問題，儉目前房地您產(chǎn)成本管蓄理走入三個誤區(qū)夢、三個混獨(dú)淆6管什么三大誤腔區(qū)怎么管行為偏差三、房地漫產(chǎn)企業(yè)在會成本管理要方面容易襯存在三大獸誤區(qū)、三個混譯淆誰來管認(rèn)識偏差三大誤區(qū)7誤區(qū)一悄：企業(yè)豬內(nèi)部成但本控制華管理主憤體確立診失誤（邪誰來管所）18誤區(qū)二淡：成本短管理對舒象和內(nèi)甩容認(rèn)識陰不清（該管什么社）29土地設(shè)計(jì)采購施工銷售房地產(chǎn)開發(fā)價值翻鏈的發(fā)生成本與影政響成本曲滲線影響成本曲線比例該環(huán)節(jié)卵作業(yè)過推程對產(chǎn)品總心成本的殘影響。發(fā)生成本曲線價值鏈發(fā)生成本信：該環(huán)節(jié)作霉業(yè)過程所發(fā)生的曬成本。影響成本仆：成本控自制的關(guān)距鍵在于控制影兼響成本！10誤區(qū)三：肅成本控制權(quán)模式?jīng)]有挽確立（怎映么管）310三、房猾地產(chǎn)企膠業(yè)在成員本管理論方面容蒼易存在穿三大誤耗區(qū)、三個混袖淆三個混淆未能正泊確區(qū)分餐財(cái)務(wù)管暖理與成謎本管理指；未能正確頓區(qū)分成本懼管理與工從程管理未能正確黑區(qū)分建安辦造價管理聰與項(xiàng)目成蒸本管理；問題根源回：受建筑賴施工企現(xiàn)業(yè)項(xiàng)目濟(jì)成本承蜓包責(zé)任并制影響乓，尚未牢真正完耀全脫胎蜻。111、房地島產(chǎn)企業(yè)德成本難格于控制冊？策劃階卻段沒介棄入；設(shè)計(jì)工作邀跟不上；成本測算仿來不及；邊施工便并結(jié)算，結(jié)蝴算管理〓成本管機(jī)理！2、成本與需財(cái)務(wù)脫節(jié)?財(cái)務(wù)管成最本，管得澇很郁悶！成本與首財(cái)務(wù)各浩算各的客帳，永半遠(yuǎn)對不釀上……；分期核算安盈利，財(cái)戲務(wù)做不到冶，成本不盼會算；經(jīng)營風(fēng)險途誰來控制中？苦惱……樹立新的房地產(chǎn)成本管理理念實(shí)施全過程成本精細(xì)化管理關(guān)鍵是房地產(chǎn)項(xiàng)位目傳統(tǒng)“川成本管理眉”的誤區(qū)駐帶來的內(nèi)部資謠料，機(jī)健密房地產(chǎn)仿開發(fā)項(xiàng)況目全過污程成本跟管理房地產(chǎn)開炎發(fā)成本管災(zāi)理現(xiàn)狀一二房地產(chǎn)筆開發(fā)成培本管理晴中的幾貫個問題房地產(chǎn)蠟企業(yè)在伸成本管買理三大趕誤區(qū)三四房地產(chǎn)成推本全過程州精細(xì)化管踢理新理念房地產(chǎn)尸開發(fā)成按本全過染程精細(xì)拿化管理Cost掌con轉(zhuǎn)trol率in竄real蹄est撥ate量proj學(xué)ect房地產(chǎn)成柏本管理的嚇誤區(qū)及現(xiàn)碼代成本管傅理的新理嘆念一11房地產(chǎn)桌成本全既過程精口細(xì)化管摔理新理零念1.項(xiàng)目成本若管理的目敬的——提升價值2.房地產(chǎn)項(xiàng)耗目成本構(gòu)鐘成——全成本3.項(xiàng)目成析本管理袖的階段——全過程4.項(xiàng)目成本馳管理的主揉體——全員5.項(xiàng)目成巡壽本管理糖的方法——目標(biāo)成本棟管理6.項(xiàng)目成本觸管理的要逐點(diǎn)——確定與業(yè)控制7.成本管理我的發(fā)展趨塌勢——主動創(chuàng)造似價值8.成本管理遷的指導(dǎo)思慨想——全過程泳精細(xì)化四11（1）房地祥產(chǎn)公司亂是企業(yè)逐，利潤是企業(yè)改用永恒藥主題（2）利潤與憶成本的關(guān)縱系：利潤=收入-成本收入一寺定的情爺況下，間成本越儉低，利高潤越大（3）成本圈管理的野目的與喝企業(yè)的細(xì)目標(biāo)是披一致的槐：企業(yè)/機(jī)構(gòu)/團(tuán)隊(duì)的檔目標(biāo)——降本增效（4）成本管夢理的目的具是提升價窄值，而提升價值有兩個途徑——降低成本、提升收入寨（品牌）噴。（5）降低成脹本不降低最品質(zhì)——成本控溫制不等漿于省錢,花得多寄會浪費(fèi)照，花得齒少也會兩有浪費(fèi)秘，花多持花少不是重舅點(diǎn)，花疲的有效抄才關(guān)鍵1.項(xiàng)目成秤本管理禽的目的——提升價值新的房地產(chǎn)成本全過程精細(xì)化管理理念四1.項(xiàng)目成炭本管理攜的目的2.房地產(chǎn)項(xiàng)摟目成本構(gòu)突成3.項(xiàng)目成本殺管理的階墾段4.項(xiàng)目成本固管理的主改體5.項(xiàng)目成鄭本管理述的方法6.項(xiàng)目成本烤管理的要纖點(diǎn)7.成本管天理的發(fā)邀展方向8.成本管理泉的指導(dǎo)思蟻想11（1）全成伙本構(gòu)成成本管理土地成本資金成本建造成本管理成本成本分解房地產(chǎn)項(xiàng)石目全成本咽構(gòu)成（2）全成本能在時間和澇空間上的岡構(gòu)成時間：建設(shè)全意過程都愧在發(fā)生空間：公司+現(xiàn)場；實(shí)弊體+費(fèi)用1.項(xiàng)目成本需管理的目倡的2.房地產(chǎn)項(xiàng)賊目成本構(gòu)裙成3.項(xiàng)目成延本管理籌的階段4.項(xiàng)目成斬本管理額的主體5.項(xiàng)目成敏本管理新的方法6.項(xiàng)目成本襖管理的要嬌點(diǎn)7.成本管理蔬的發(fā)展方忙向8.成本管理運(yùn)的指導(dǎo)思層想新的房地產(chǎn)成本全過程精細(xì)化管理理念四11（1）階段頸：立項(xiàng)\定位\設(shè)計(jì)\發(fā)包\施工\竣工\維護(hù)（2）對應(yīng)成擁本實(shí)現(xiàn)過鍬程——由虛到愈實(shí)?虛擬成本裹表現(xiàn)：估翻、概、預(yù)泛算?現(xiàn)實(shí)成評本表現(xiàn)濤：合同望價、預(yù)羨付款、停進(jìn)度款邊、結(jié)算怠款——從虛到核實(shí)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)就是發(fā)包（3）各階段崖成本管理柳重點(diǎn)內(nèi)容立項(xiàng)階灰段——成本測算穿，項(xiàng)目經(jīng)紅濟(jì)性評價版，盈利目棗標(biāo)制定策劃階段——選擇性性價比好袋的產(chǎn)品筋，制定般產(chǎn)品目介標(biāo)與發(fā)謊展計(jì)劃設(shè)計(jì)階段——產(chǎn)品目標(biāo)萍與成本目擺標(biāo)的制定方案設(shè)陜計(jì)階段——制定方案普，符合項(xiàng)躍目定位，集體現(xiàn)產(chǎn)品峰特征初步設(shè)計(jì)另階段——進(jìn)行材料咱、設(shè)備的合理選型施工圖見設(shè)計(jì)階蟲段——進(jìn)行限私額設(shè)計(jì)森，保證槐圖紙的質(zhì)量和時間發(fā)包階段——通過招收標(biāo)找到探合適價桃格承包發(fā)商，簽項(xiàng)訂完備雪的合同施工階挎段——把好變更和寒簽證關(guān)擾，嚴(yán)格薯付款，端加強(qiáng)動喂態(tài)監(jiān)控銷售階段——加強(qiáng)營銷費(fèi)清用預(yù)算鈔管理，拍把好銷扭售承諾脊與資料梨關(guān)竣工結(jié)算園階段——做好結(jié)算審核扣、索賠辦岸理，進(jìn)行照項(xiàng)目后評戒估維護(hù)運(yùn)儉營階段——做好保修金正、維護(hù)聚費(fèi)用的覆管理3.項(xiàng)目成悅本管理鞭的階段——全過程1.項(xiàng)目成本慣管理的目衡的2.房地產(chǎn)項(xiàng)難目成本構(gòu)積成3.項(xiàng)目成走本管理編的階段4.項(xiàng)目成本棍管理的主吊體5.項(xiàng)目成繭本管理蒙的方法6.項(xiàng)目成羅本管理再的要點(diǎn)7.成本管炊理的發(fā)啦展方向8.成本管那理的指居導(dǎo)思想新的房地產(chǎn)成本全過程精細(xì)化管理理念四114.項(xiàng)目成本時管理的責(zé)種任主體——全員（1）所有與犬產(chǎn)品制造默相關(guān)的部傍門都有成臟本管理的覆責(zé)任，都恩要具有成郵本意識。只要考慮奧了性價比侄問題，就揪是有成本席意識（2）房地產(chǎn)訂公司“成棄本管理部很”的職責(zé)①全面、猜全過程專成本管愁理，并覽非單純攝編制預(yù)邁結(jié)算；②了解產(chǎn)品歉、掌握市流場，制定確目標(biāo)，全追程監(jiān)控；③成本部嘴門的職債責(zé)是協(xié)滋調(diào)整合教前期部森、設(shè)計(jì)昂研發(fā)部禿、招標(biāo)噴采購部斜、工程晴部等相慢關(guān)部門扯的工作耐，任何蒼一項(xiàng)工貧作要以戚成本為善核心。（3）房地產(chǎn)伍公司“成本管頓理部”的定位成本管聾理部是虧綜合管物理部門這，不是王業(yè)務(wù)部靠門。?全員成本曾意識的推鼠動者?公司經(jīng)譜營計(jì)劃縱的保證趣者?貫穿項(xiàng)伙目始終葉，規(guī)范混所有部征門工作岡的隱形申管理者?項(xiàng)目成本湊總體控制百的組織者賓和最終成檔效的責(zé)任胞者關(guān)于控制主體：

從“誰花錢控制誰”到“誰花錢誰控制”1.項(xiàng)目成偵本管理毅的目的2.房地產(chǎn)遍項(xiàng)目成釘本構(gòu)成3.項(xiàng)目成中本管理纏的階段4.項(xiàng)目成追本管理斥的主體5.項(xiàng)目成姿本管理凈的方法6.項(xiàng)目成本用管理的要需點(diǎn)7.成本管夕理的發(fā)菜展方向8.成本管死理的指惠導(dǎo)思想新的房地產(chǎn)成本全過程精細(xì)化管理理念四115.項(xiàng)目成辯本管理保的方法——目標(biāo)責(zé)任援成本管理艇體系目標(biāo)責(zé)真任成本季管理體罰系就是柜企業(yè)基揭于市場卷狀況，訪并結(jié)合軍公司經(jīng)銅營計(jì)劃丟，在測熊定合理目標(biāo)成爺本的基礎(chǔ)客上，對敞目標(biāo)成必本進(jìn)行斃分解、方落實(shí)、挎控制、銜考核和潔評價的以成本管誰理方法裹。它是以格效益為漢目的，疊對成本糾進(jìn)行事慎前測定餃、事中聰控制、寧事后考凍核，是香開發(fā)成駐本由傳偷統(tǒng)的事蒙后算賬想發(fā)展到嚷事前控瓦制，從壁而形成希的一個休全過程遲控制、芒精細(xì)化刮管理、月全員參餓與的多鳴層次、闊全方位爽成本管得理體系幕。1.項(xiàng)目成肌本管理減的目的2.房地產(chǎn)項(xiàng)報(bào)目成本構(gòu)識成3.項(xiàng)目成厭本管理里的階段4.項(xiàng)目成帽本管理回的主體5.項(xiàng)目成膽本管理燭的方法6.項(xiàng)目成異本管理蜻的要點(diǎn)7.成本管仁理的發(fā)研展方向8.成本管播理的指欺導(dǎo)思想新的房地產(chǎn)成本全過程精細(xì)化管理理念四

方案階段目標(biāo)成本形成 結(jié)算階段 成本后評估 建立數(shù)據(jù)庫圖紙深化與發(fā)包階段目標(biāo)成本分解與落實(shí) 施工階段成本產(chǎn)生與動態(tài)管理目標(biāo)成本116.項(xiàng)目成圓本管理?xiàng)l的要點(diǎn)——確定與控厚制（1）合理尚確定——確定是媽控制的供前提和蹲基礎(chǔ)，頓確定要協(xié)堅(jiān)持市付場定價它原則，沒有準(zhǔn)確白只有合理成本的決擁定因素:外部—市場；內(nèi)部—產(chǎn)品策劃胞與定位；成本確定艘的方法:決不是靠剃定額套出迫來的；而晉是靠對市戶場（銷售宿和原材料疑市場）和拿產(chǎn)品的把銅握，測算初出來的成本確夸定的過恩程:建筑業(yè)特舊點(diǎn)決定成脅本的特點(diǎn)雁：單件性乘、多次性酸；從虛到地實(shí)；成本確永定關(guān)鍵世環(huán)節(jié)：招標(biāo)（燈發(fā)包）插，使產(chǎn)然品與市沾場結(jié)合——招標(biāo)的臭目的是敵形成有橡效的競毅爭；競拐爭是降傳價的最茄有效手噴段——定標(biāo)原則膽：合理低席價并非最蠶低價；就尸是能做出帆符合要求貢的產(chǎn)品（2）有效儲控制——動態(tài)監(jiān)控洗，做到隨燦時心中有說數(shù)①控制狗伴隨實(shí)推施的全春過程：保證在注過程中逮的實(shí)施脖不偏離拒既定目百標(biāo)，控疾制是動屈態(tài)的。②控制堂的要素鹿：目標(biāo)成本態(tài)的制定、秋偏差測定講、及時反紅饋與修正樣。③能動侍的控制勾：控制不侍等于限盼制，心廈中有數(shù)憶就可以炕說在控園制之中繞，時刻拜掌握實(shí)陷際與目餡標(biāo)偏差悶的原因析、幅度乘、造成掏后果徑，進(jìn)而傲做出相鴉應(yīng)的調(diào)識整方案。1.項(xiàng)目成本嚴(yán)管理的目亂的2.房地產(chǎn)項(xiàng)規(guī)目成本構(gòu)竟成3.項(xiàng)目成撥本管理卵的階段4.項(xiàng)目成劉本管理洲的主體5.項(xiàng)目成本坑管理的方蛇法6.項(xiàng)目成元本管理流的要點(diǎn)7.成本管土理的發(fā)娃展方向8.成本管理鬼的指導(dǎo)思打想新的房地產(chǎn)成本全過程精細(xì)化管理理念四111.項(xiàng)目成猴本管理哄的目的2.房地產(chǎn)劉項(xiàng)目成賴本構(gòu)成3.項(xiàng)目成處本管理繞的階段4.項(xiàng)目成本持管理的主支體5.項(xiàng)目成套本管理肥的方法6.項(xiàng)目成句本管理充的要點(diǎn)7.成本管理葉的發(fā)展方響向8.成本管理餐的指導(dǎo)思小想7.房地產(chǎn)成羽本管理的哪發(fā)展過程事后算帳姻（被動）定額模式索下，強(qiáng)調(diào)龜個人經(jīng)驗(yàn)豎，追求算冬得快、算農(nóng)量準(zhǔn)，定愧額熟、套三價正確動態(tài)控挺制糾偏強(qiáng)調(diào)不能桑突破目標(biāo)崖值主動創(chuàng)造攤價值強(qiáng)調(diào)企業(yè)/團(tuán)隊(duì)的共同目標(biāo)面向公司利益，講求性價比，發(fā)掘價值，創(chuàng)造價值新的房地產(chǎn)成本全過程精細(xì)化管理理念四111.項(xiàng)目成粘本管理飼的目的2.房地產(chǎn)項(xiàng)悲目成本構(gòu)遮成3.項(xiàng)目成本擔(dān)管理的階著段4.項(xiàng)目成本字管理的主視體5.項(xiàng)目成判本管理能的方法6.項(xiàng)目成院本管理曲的要點(diǎn)7.成本管救理的發(fā)瀉展過程8.成本管肅理的指秧導(dǎo)思想8.成本管理立的指導(dǎo)思吼想

結(jié)合產(chǎn)品和市場，以造價計(jì)算和成本分析為基礎(chǔ)；以目標(biāo)管理為方法；以技術(shù)管理為保障；以產(chǎn)品價值的實(shí)現(xiàn)為目標(biāo)；以標(biāo)準(zhǔn)化合同文本與流程化管理為核心；以工程量清單為計(jì)價模式；以項(xiàng)目營銷定位與技術(shù)管理為依托；以發(fā)掘和創(chuàng)造價值為發(fā)展方向。開展全過程精細(xì)化成本管理工作。新的房地產(chǎn)成本全過程精細(xì)化管理理念四119.房地產(chǎn)全馬過程成本寇精細(xì)化管稿理理念的筋幾點(diǎn)經(jīng)典使總結(jié)（1）房地奪產(chǎn)企業(yè)僑要樹立像全成本童觀念①施工階姜段成本——對于承建年商來說是食全成本、校而對開發(fā)鉗商來說是刺階段性成鳥本，所以尿開發(fā)商要甚比承包商陜站得高看撓得遠(yuǎn)；②產(chǎn)品娘壽命周豆期成本——品牌開兄發(fā)商最瞞關(guān)注（偉尤其是董自己經(jīng)嚇營的項(xiàng)皇目）。關(guān)鍵點(diǎn)：產(chǎn)品壽卸命周期索成本一壞定要在頭項(xiàng)目定庫位和設(shè)干計(jì)階段器就得充普分考慮私，否則量達(dá)不到獵預(yù)期效嬸果。節(jié)拆能建筑結(jié)就是基鵲于這種狠考慮。（2）省錢貫與花錢爆問題上內(nèi)要避免包的避免幾衣個誤區(qū)況：①避免不浴計(jì)成本踐地追求彈設(shè)計(jì)效國果：建筑設(shè)燦計(jì)不是驗(yàn)做藝術(shù)臉品，而舅是做產(chǎn)吩品，既滅然是產(chǎn)減品，就葉得關(guān)注姜客戶需四求、關(guān)縮慧注成本中與品質(zhì)皇的適度瞇以及可價實(shí)施性渣等。②避免強(qiáng)調(diào)勿成本而導(dǎo)利致品質(zhì)降梁低：特別跟是招標(biāo)檢中采用方最低價平中標(biāo)后系，在施幟工過程供如再被湊要求趕芒工，將某使承包假商“雪蘋上加霜息”，最習(xí)終犧牲虛的是產(chǎn)租品品質(zhì)洗。③避免成伐本管理冷的本位拉主義：只注重“頑省錢”，奔而忽略合旦理“花錢免”；“成本管桐理”的最臥終目標(biāo)是將成本句合理地揭搜示出來，員并運(yùn)用合騾理的控制笛方法與手意段進(jìn)行“球成本優(yōu)化略”，達(dá)到“成本看效益最痛大化”另。新的房地產(chǎn)成本全過程精細(xì)化管理理念四11（3）樹立賊房地產(chǎn)譜企業(yè)的偽成本策掛略觀——降低成本攝可以提高御利潤，提挺升品牌同寬樣可以提饑高利潤。企業(yè)的雞定位決所定了企服業(yè)的成今本策略跳。品牌——項(xiàng)目定位——盈利——持續(xù)發(fā)侮展成熟房地踐產(chǎn)公司的嶼成本策略勿觀1）要產(chǎn)冤品，而逮非作品量（避免雁新、特忌、奇建勻筑，如綱鳥巢、弓水立方返、中央攝電視臺五新址、去東方明斤珠電視鉆塔等）2）成熟產(chǎn)聽品的復(fù)制聰（即標(biāo)準(zhǔn)印化進(jìn)程）3）引伸的甘一個話題庸：提升品育牌同樣繼可以提風(fēng)高利潤孝，那么品牌的巾內(nèi)涵？非標(biāo)準(zhǔn)答遇案：品質(zhì)（質(zhì)量等甲）、品味（風(fēng)格、脊布局、配畜套等）、品行（售后弟、物業(yè)比管理等抬）（4）發(fā)地江產(chǎn)企業(yè)狂成本管健理必須諸走精細(xì)伴化必由劃之路——必須堅(jiān)霉持“精雖、準(zhǔn)、追細(xì)、嚴(yán)執(zhí)”四項(xiàng)妻基本原技則，以換房地產(chǎn)淺開發(fā)過辟程中的恩策劃、找設(shè)計(jì)、恢招標(biāo)采渴購、施很工、結(jié)絨算、交鄙付運(yùn)營藥整個全疫過程為畜主線，鐮以合約巖規(guī)劃為斬手段，膚以責(zé)任辨成本管閱理為保森障，對冠每一個滴階段的群每一個茶環(huán)節(jié)進(jìn)錄行精細(xì)植化控制閉，對公透司運(yùn)營拔的每一劣個部門仿的每一貞員工進(jìn)紫行人性富化精細(xì)窩化管理錄。9.房地產(chǎn)全查過程成本兩精細(xì)化管遷理理念的名幾點(diǎn)經(jīng)典炒總結(jié)新的房地產(chǎn)成本全過程精細(xì)化管理理念四內(nèi)部資料牌，機(jī)密房地產(chǎn)開頌發(fā)項(xiàng)目全凳過程成本女管理房地產(chǎn)列開發(fā)全墳過程成爽本精細(xì)駝化管理Cos膽tc佛ont兵rol丟in吼re年al隊(duì)est芝ate釣pr踩oje價ct房地產(chǎn)般成本管妖理的誤得區(qū)及新青的成本疊管理新櫻理念全過程誰成本精禽細(xì)化管鑄理實(shí)務(wù)沖及標(biāo)桿腔房企案他例成本管理安管什么？——進(jìn)行全多成本精踏細(xì)化管咱理成本如何關(guān)控制？——全過程目標(biāo)成本祖管理體系一二三四13(一)房地產(chǎn)項(xiàng)臘目開發(fā)成本本管理的守內(nèi)容建安成本開發(fā)成本項(xiàng)目開發(fā)全成本

案例1.萬科房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目權(quán)成本構(gòu)成表1.1龍湖地產(chǎn)全成本費(fèi)項(xiàng)說明19土地成本描（約占項(xiàng)違目總成本蓮的30-4避5%左右）撒，主要指土損地獲得階撲段形成的控各類費(fèi)用始支出，包仗括地價、斥土地拆遷騾補(bǔ)償費(fèi)、盯各類補(bǔ)償放費(fèi)、土地鈴契稅等。工程成泳本（約會占項(xiàng)目犯總成本牙的50-5霸5%左右）陰，主要由浙分項(xiàng)工抱程及甲厚供物資物成本、駕小市政尿管網(wǎng)和馳環(huán)境成然本、公度共配套勵設(shè)施等食構(gòu)成。區(qū)分項(xiàng)工單程及甲氣供物資乏成本主纏要包括你土建、茅機(jī)電安睡裝、裝襯飾、室槐內(nèi)全裝榆修、消個防、弱杜電、電某梯、甲源供材料爛等通過悅招投標(biāo)輕確定的眉分項(xiàng)工余程/供貨合同蓬成本。前期費(fèi)駝用（約階占項(xiàng)目超總成本關(guān)的５%左右），主要指準(zhǔn)設(shè)計(jì)費(fèi)趨、各類薄報(bào)建報(bào)誼批報(bào)審燃費(fèi)、勘理察測繪化費(fèi)以及支可研費(fèi)劍用。報(bào)臉建費(fèi)、手勘察費(fèi)穩(wěn)等比重趨較小，羽且一般年有相關(guān)抄收費(fèi)標(biāo)熱準(zhǔn)，設(shè)飄計(jì)費(fèi)在心房地產(chǎn)檔開發(fā)環(huán)差節(jié)中十暮分重要茅，選擇擾好設(shè)計(jì)蜂單位成銅為關(guān)鍵杠，而成鈔本控制醋成為其醉次。三項(xiàng)費(fèi)煤用（約恐占項(xiàng)目此總成本虹的8-1文0%左右）：滿管理費(fèi)用略、財(cái)務(wù)費(fèi)茶用、銷售紛費(fèi)用。其中管理兼成本比較局固定，在縣財(cái)務(wù)費(fèi)用敢和銷售費(fèi)助用有一定體控制空間棗。城市基礎(chǔ)耳設(shè)施配套闊費(fèi)：（這夏部分一般瓜占5-10顏%左右）主要是指卵項(xiàng)目用地張紅線外的投水暖電氣趴等大市政尺基礎(chǔ)設(shè)施傍配套費(fèi)用村，目前絕緒大多數(shù)城出市基本上幼已經(jīng)統(tǒng)一算收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)澇，所以，后這部分成僚本也相對雅固定。(二)房地產(chǎn)開稻發(fā)成本（究費(fèi)用）所真占總額的勞比例30-禮45%隱性成仔本顯性成本（三）房鐵地產(chǎn)項(xiàng)目瓜開發(fā)成本壩應(yīng)重點(diǎn)控涂制內(nèi)容規(guī)劃設(shè)蒸計(jì)過程必中固化驚的成本泳預(yù)控項(xiàng)目開惑發(fā)進(jìn)度蠢控制項(xiàng)目資程金收支賺計(jì)劃管基理(現(xiàn)金流管仆理)合同管理建安及工狐程成本采購成本顯性成籮本（費(fèi)猴用）的倦控制，振包括土疼建、安崖裝、室喚外工程頃、材料成設(shè)備采寧購、招復(fù)投標(biāo)等汗方面。內(nèi)部資料配，機(jī)密房地產(chǎn)開岸發(fā)項(xiàng)目全昂過程成本岔管理房地產(chǎn)刺開發(fā)全吃過程成觸本精細(xì)炭化管理Cos場tc殲ont裝rol潤in友re旨al擠est債ate姿pr論oje斗ct房地產(chǎn)珍成本管盟理的誤永區(qū)及新牌的成本之管理新罷理念全過程成射本精細(xì)化異管理實(shí)務(wù)啟及標(biāo)桿房舒企案例成本管訴理管什研么？——進(jìn)行全感成本精隸細(xì)化管士理成本如畫何控制尺？——全過程目標(biāo)成脖本管理猛體系一二三四23如何實(shí)垃現(xiàn)房地替產(chǎn)企業(yè)礙的全成討本管理凍？——建立并藍(lán)運(yùn)行目尺標(biāo)責(zé)任色成本管勺理體系目標(biāo)成本責(zé)任成本動態(tài)成本后評估和反饋1.建立合理的目標(biāo)成本2.將目標(biāo)成本分解成責(zé)任成本3.將責(zé)任成本控制落實(shí)到各業(yè)務(wù)操作環(huán)節(jié)中4.利用量化考評體系，進(jìn)行責(zé)任成本動態(tài)管理5.以責(zé)任成本的實(shí)現(xiàn)保證開發(fā)項(xiàng)目總成本本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)目標(biāo)責(zé)毀任成本摟管理體物系的思析路：內(nèi)部資郵料，機(jī)投密房地產(chǎn)開猶發(fā)項(xiàng)目全太過程成本曬管理房地產(chǎn)縮慧開發(fā)成蓄本全過支程精細(xì)刊化管理Cost勁con范trol幸in局real多est荷ate期proj劃ect房地產(chǎn)框成本如蜘何控制基？——進(jìn)行目標(biāo)成戚本管理三房地產(chǎn)目標(biāo)成本的構(gòu)成、歸集與分解一二三四房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本的有效制定房地產(chǎn)目標(biāo)成本的分解——責(zé)任成本責(zé)任成本的落實(shí)監(jiān)控反饋評估及考核五建立健全有效的全過程成本管理體系23房地產(chǎn)目標(biāo)成本的構(gòu)成、歸集與分解一房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三1.目標(biāo)成本鍵的定義：目標(biāo)成許本是公浪司基于頑市場狀浙況，并隱結(jié)合公層司的經(jīng)交營計(jì)劃艦，根據(jù)伙預(yù)期售賀價和目毫標(biāo)利潤子進(jìn)行預(yù)正先確定寺的，經(jīng)寒過努力事所要實(shí)州現(xiàn)的成站本指標(biāo)鋒。2.目標(biāo)成本蛙的構(gòu)成（肝見右圖）3.房地產(chǎn)帳開發(fā)成申本科目祖歸集與商分解要糞求（1）按開發(fā)狠項(xiàng)目的單印項(xiàng)工程、良單位工程林、分部或炊分項(xiàng)工程板的自然組哈成進(jìn)行歸叨集與分解（2）目標(biāo)煌成本科概目歸集音與分解身體現(xiàn)項(xiàng)喂目的開良發(fā)進(jìn)程（3）科目要擾盡量滿足害公司招標(biāo)甩、簽約等墻工作的需匹要（4）目標(biāo)成夏本科目的紫內(nèi)涵與界具線盡量明介晰（5）成本災(zāi)科目要循兼顧公臥司歷史弓數(shù)據(jù)和橋行業(yè)習(xí)逢慣（6）成本部僑要與財(cái)務(wù)礦部、項(xiàng)目俘部充分溝睛通協(xié)商一貨致，經(jīng)公還司定下來匯后，二級誤科目就不需要變動，值三級以后謊的科目可判延展（7）目標(biāo)很成本科疼目便于潛監(jiān)控執(zhí)檔行與考亭核序號成本構(gòu)成1土地獲得價款2開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)3主體建筑工程費(fèi)4主體安裝工程費(fèi)5小區(qū)園林與管網(wǎng)工程費(fèi)6配套設(shè)施費(fèi)7開發(fā)間接費(fèi)8期間費(fèi)用9開發(fā)期稅費(fèi)典型案例2.萬科房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目四級成本科目3.萬科目標(biāo)成本測定及其管理實(shí)施程序內(nèi)部資辣料，機(jī)正密房地產(chǎn)液開發(fā)項(xiàng)廳目全過售程成本禁管理房地產(chǎn)開賢發(fā)成本全危過程精細(xì)刑化管理Cost體con距trol酬in黎real廟est灰ate頸proj喊ect房地產(chǎn)饒成本如警何控制扛？——進(jìn)行目標(biāo)成彎本管理三房地產(chǎn)目標(biāo)成本的構(gòu)成、歸集與分解一二三四房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本的有效制定房地產(chǎn)目標(biāo)成本的分解——責(zé)任成本責(zé)任成本的落實(shí)監(jiān)控反饋評估及考核五建立健全有效的全過程成本管理體系23房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三二房地產(chǎn)鎮(zhèn)目標(biāo)成笛本的有嶄效制定1.目標(biāo)成本株制定的原客則

（1）內(nèi)涵毛：目標(biāo)制定類不僅限于睡成本目標(biāo)涉值本身、構(gòu)更要關(guān)注警成本背后堅(jiān)的產(chǎn)品目登標(biāo)。（2）作用狂：目標(biāo)成狹本不是巧上限而喪是基準(zhǔn)，目標(biāo)的偷作用在于及心中有數(shù)雨；是“算普了再做”軌，而不是暴“做了再究算”。（3）范圍似：成本目滿標(biāo)是整芬個項(xiàng)目洞團(tuán)隊(duì)的姨目標(biāo)，裁目標(biāo)范此圍覆蓋流全成本珠。2.何時形穴成成本銀目標(biāo)？關(guān)于制絞定成本冶目標(biāo)的繼時間一拔般做法喊：（1）目標(biāo)制印定從立項(xiàng)列開始，區(qū)騰分控制目飾標(biāo)與經(jīng)濟(jì)干測算數(shù)據(jù)嗽，按不同殃要求考慮猴風(fēng)險因素督；（2）定位、普設(shè)計(jì)階段五進(jìn)行各階堡段的成本坦測算，各扭期測算要鏟有對應(yīng)，尋原則上前豈期目標(biāo)控逝制后期目盞標(biāo)；（3）規(guī)劃雜方案確懷定后，陣要形成亦正式目標(biāo)成本礎(chǔ)；（4）擴(kuò)初氣及施工購圖完成非后，在研目標(biāo)成燒本總金候額不變胞的前提筍下，可續(xù)根據(jù)施撇工圖預(yù)贈算對目布標(biāo)成本粉進(jìn)行科答目之間辰的調(diào)劑啞。典型案例3.萬科目標(biāo)成本測定及其實(shí)施細(xì)則4萬科成本管理程序23房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三2.何時形成窯成本目標(biāo)狹？測定依據(jù)土地投資論證階段項(xiàng)目啟動階段方案設(shè)計(jì)階段施工圖設(shè)計(jì)施工組織材料采購竣工結(jié)算擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本（土地版）目標(biāo)成本（啟動版）目標(biāo)成本（方案版）目標(biāo)成本（執(zhí)行版）目標(biāo)成本（動態(tài)版）現(xiàn)實(shí)結(jié)算成本分析考核目標(biāo)成本（調(diào)整版）目標(biāo)成本形成動態(tài)及責(zé)任成本執(zhí)行測定階段測定成果23二房地產(chǎn)荷目標(biāo)成傍本的有定效制定3.目標(biāo)成本補(bǔ)制定方法（有正巷向測算哪法、反休向倒逼湖法兩種債）（1）正向測麥算法：成本是族由產(chǎn)品盒的定位叨與檔次磨決定的叔，因此者目標(biāo)成晝本要依裹據(jù)產(chǎn)品瘋定位與醋檔次，畜依據(jù)項(xiàng)策目發(fā)展畝報(bào)告、賭策劃報(bào)比告、各懶階段的碼設(shè)計(jì)文抬件和交滅樓標(biāo)準(zhǔn)化，根據(jù)貫所掌握切的歷史鹿經(jīng)驗(yàn)數(shù)圣據(jù)和項(xiàng)非目的特閣征，在雞發(fā)包前星經(jīng)歷由殲粗到細(xì)低的過程竿，依次過形成各啄種版本謙的目標(biāo)啟成本（2）反向倒速逼法：（目標(biāo)成本=銷售收夸入—期望利潤搖）步驟：鄭確定銷新售價格旦水平——確定利潤是要求——反推計(jì)食算成本萄水平。（3）不管用疤哪種方法，最好利嗎用公司通廣用的標(biāo)準(zhǔn)焦和模板表患格，節(jié)省駝時間，避錢免失誤，菊之后只要郵針對項(xiàng)目視的不同點(diǎn)地再做局部歷調(diào)整即可自。房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三（1）水平恰癢當(dāng)：目標(biāo)舞成本要支持定楚位，既爛有可行賣性，又弊具挑戰(zhàn)毅性；適諸當(dāng)考慮趁風(fēng)險；（2）依據(jù)吧充分：雞目標(biāo)成龍本合理確宋定的前孩提條件鋸：了解世市場、撇結(jié)合產(chǎn)下品，有址充分的餃數(shù)據(jù)支肉持－－通過市場眠調(diào)研和數(shù)晝據(jù)庫；（3）內(nèi)容介具體明爭確：成本內(nèi)落容明確泥（比如燦同樣是高檔，各人況心目中族可能不頸同）；鎮(zhèn)考慮全俊面，不砌要漏項(xiàng)訓(xùn)；（4）量化魄計(jì)算：盡可能際有量化噴的計(jì)算平，量價分離，唉而不是嶼籠統(tǒng)的自總數(shù)，違便于今久后的對冶比分析販；（5）強(qiáng)調(diào)這考核作蘇用：能作為違績效考核指標(biāo)；便于節(jié)用成本胡目標(biāo)對體控制結(jié)情果進(jìn)行攀考核。（6）發(fā)布呈要審批廳：確定的臣目標(biāo)成疫本要符躺合公司越利潤要反求，經(jīng)恢過各方嬸的討論嚇和審批待（可能笑集團(tuán)審溝批），倘才能正紀(jì)式發(fā)布做執(zhí)行。4.目標(biāo)成本胳制定的要身求典型案例5萬科目標(biāo)成本測算分解考核綜合模板6金地各階段目標(biāo)成本測算與控制模板表7龍湖地產(chǎn)各個階段目標(biāo)成本測算模板表8青島海信房地產(chǎn)目標(biāo)成本測算工具表23二房地產(chǎn)目怠標(biāo)成本的舍有效制定5、目標(biāo)孤成本誰緣瑞來制定傍？如何解制定？（由成本雷部主持，順跨部門協(xié)怠作、公司克審批下發(fā)雅）（1）成本部與營銷詠、設(shè)計(jì)糞、招標(biāo)振、采購惕、項(xiàng)目流、財(cái)務(wù)由等多部村門多輪牛溝通協(xié)豪調(diào)（2）目標(biāo)成滅本制定不串是單打、貫獨(dú)奏，而織是協(xié)同、綱配合，是盼一個系統(tǒng)應(yīng)工程，要暑能夠經(jīng)得煤起推敲（3）目標(biāo)匠成本測灰定結(jié)果購要上公護(hù)司評審睡會（進(jìn)齊行闡述薄、釋疑車、集中姿意見、蟲修改調(diào)腫整）（4）目標(biāo)育成本應(yīng)身由相關(guān)唯部門經(jīng)公理傳簽伐、董事企長（總旺經(jīng)理）懸審批下沈發(fā)執(zhí)行（5）目標(biāo)臂成本一答旦簽發(fā)您，不得赴修改（龍除非項(xiàng)得目本身秧重大調(diào)搜整），撿要保持蔽其剛性晨和嚴(yán)肅聲性（6）目標(biāo)成冒本便于操領(lǐng)作與實(shí)施箏。要盡量撐與招標(biāo)、直簽約相適嚴(yán)應(yīng)，便于弦過程監(jiān)控輩，松緊適朱宜，通過報(bào)努力可實(shí)削現(xiàn)（走兩森個極端爺均會失咸效）。（7）要與項(xiàng)配目的盈利呼分析緊密禍結(jié)合。以被滿足公司飛最低盈利營水平為前鏡提，上市渴公司更應(yīng)遇如此。房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三目標(biāo)成果本是基捕于企業(yè)周目標(biāo)建配立的目標(biāo)成本炒是在項(xiàng)目頭運(yùn)作過程槳中逐漸形妨成和明確米的目標(biāo)成慚本的管虛理要基睬于完善宰的動態(tài)托成本信辯息管理目標(biāo)成皇本管理群的實(shí)施年要依賴扇于責(zé)任程成本管嘉理體系本節(jié)回見顧與總搶結(jié)內(nèi)部資吩料，機(jī)最密房地產(chǎn)開承發(fā)項(xiàng)目全哀過程成本候管理房地產(chǎn)把開發(fā)成護(hù)本全過輪程精細(xì)應(yīng)化管理Cos鞏tc棋ont肯rol洗in涂re挑al拾est書ate悶pr免oje棍ct房地產(chǎn)成稍本如何控郵制？——進(jìn)行目標(biāo)成巷本管理三房地產(chǎn)目標(biāo)成本的構(gòu)成、歸集與分解一二三四房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本的有效制定房地產(chǎn)目標(biāo)成本的分解——責(zé)任成本責(zé)任成本的落實(shí)監(jiān)控反饋評估及考核五建立健全有效的全過程成本管理體系23房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三三房地產(chǎn)目標(biāo)成本的分解——責(zé)任成本2.目標(biāo)成勵本分解專為責(zé)任擁成本的村要求（1）要滿教足動態(tài)秧控制的慕需要：目標(biāo)成本污分解應(yīng)按工程刮與材料洗招標(biāo)分拐判計(jì)劃曬分解到丙每個招古標(biāo)項(xiàng)目釋上；但部前提是讀項(xiàng)目開寫發(fā)過程甚需事先耗有充分扮的策劃蓋，計(jì)劃千管理要渾到位。（2）要滿足診成本分析但的需要：按照公脾司成本科鋪目（目前熟沒有行哀業(yè)標(biāo)準(zhǔn)懼）分解匪。（3）要按內(nèi)翁部職責(zé)劃免分：成本費(fèi)用嚷總額分解到到各相關(guān)蜜責(zé)任部門隙，列入入KPI。（4）目標(biāo)成巴本分解要狼與設(shè)計(jì)限險額對接：這樣也域可以認(rèn)倍為是目評標(biāo)的落竄實(shí)。（5）目標(biāo)成誕本分解要啞考慮分?jǐn)偞鐔栴}：一般建安繼費(fèi)之外的橫費(fèi)用分配忍到單體上幕；公建配孩套費(fèi)用根辯據(jù)服務(wù)范熄圍在各期豬之間分?jǐn)偲蟆?.責(zé)任成本體系的概念

責(zé)任成本體系是通過確定責(zé)任主體和評價部門，通過技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的設(shè)定、執(zhí)行和考核，來保證目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)一套管理系統(tǒng)。責(zé)任成本體系的目的在于提高公司全員成本管理意識及水平，加強(qiáng)不同專業(yè)、不同流程之間的合作和溝通，形成分工負(fù)責(zé)、有機(jī)協(xié)調(diào)的成本管理體系，體現(xiàn)結(jié)果與過程并重的原則。3.目標(biāo)成本籍分解為責(zé)觀任成本的完目的——落實(shí)問責(zé)括制———全員有責(zé)鄙〓〓〓誰唯都不負(fù)責(zé)太！責(zé)任明確動態(tài)評估事中考稀量獎罰分捉明23房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三三房地產(chǎn)目標(biāo)成本的分解——責(zé)任成本4.成本目罩標(biāo)分解負(fù)為責(zé)任鬼目標(biāo)的適方法三種方式各有側(cè)重但又相互關(guān)聯(lián)方式之?dāng)∫唬春贤?jì)究劃分解方式之欠二，按項(xiàng)目實(shí)筆體分解方式之三賞，按考核煙責(zé)任分榨解（1）按合同值計(jì)劃分的解分解目雙的：盡快進(jìn)司行工程砍發(fā)包和親招標(biāo)采埋購，縮咐短開發(fā)偷周期分解依據(jù)鍵：開發(fā)項(xiàng)睬目的招標(biāo)合舌同分判擺與采購張計(jì)劃分解內(nèi)容什：將總成本糠分解成費(fèi)每個合陪同的責(zé)轎任成本挺（標(biāo)的律額）分解時接間：規(guī)劃方案兼定案后確掃定總目標(biāo)悼成本，設(shè)翼計(jì)開始前理將總目標(biāo)具成本按照分判與往采購計(jì)先劃、目標(biāo)成脹本合同藍(lán)分解表分解成未巷來可執(zhí)行燥的合同，海進(jìn)而將合漁同簽訂、腦履行的責(zé)咽任落實(shí)到五各責(zé)任部刊門，以各框部門的責(zé)捐任成本的竿完成來保渣證目標(biāo)成滾本的完成貓。隨著項(xiàng)虜目的進(jìn)展赴，合約規(guī)倡劃逐漸變成監(jiān)真實(shí)的合說同。招標(biāo)哪簽約過程權(quán)中分解的茶責(zé)任成本裳值（標(biāo)的攤額）也是灶評標(biāo)依據(jù)蔽之一典型案例10招標(biāo)合同分判與采購計(jì)劃11龍湖目標(biāo)成本分解模板表12龍湖地產(chǎn)合約規(guī)劃模板房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三（1）按合同計(jì)團(tuán)劃分解表到格例表分類合同名稱（示意）編號考核標(biāo)的責(zé)任部門負(fù)責(zé)人設(shè)計(jì)合同方案設(shè)計(jì)合同

產(chǎn)品技術(shù)部

施工圖設(shè)計(jì)合同

園林景觀設(shè)計(jì)合同

專業(yè)設(shè)計(jì)合同

地質(zhì)勘察合同

測繪合同

建安工程合同三通一平工程施工合同

項(xiàng)目工程部

試樁檢測合同

單獨(dú)施工的樁基礎(chǔ)工程合同

建筑安裝施工總承包合同

園林景觀合同園林景觀工程施工合同

集中采購合同外墻裝飾材料采購合同

采購部

門窗制作安裝合同

電梯采購安裝合同

發(fā)電機(jī)采購合同

通風(fēng)空調(diào)設(shè)備采購合同

房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三（2）按工程實(shí)火體（成本劍科目）分繡解分解目的鳴：便于對雙開發(fā)項(xiàng)舉目的各昨個單項(xiàng)璃工程分蹦別進(jìn)行滴成本控鑼制。分解依者據(jù)：項(xiàng)目建設(shè)伯內(nèi)容（設(shè)決計(jì)圖紙及悄說明）。分解內(nèi)地容：總目標(biāo)疾成本分申解到單往項(xiàng)工程愈、進(jìn)而餓分解到舌單位工責(zé)程、甚閥至到分嘗部分項(xiàng)斯工程目烘標(biāo)；還睜可細(xì)到椅分棟分尾層分構(gòu)棗件。分解時間重：概算或陶施工圖饅預(yù)算編棋制完成殼后分解串，招標(biāo)份簽約后探及結(jié)算趙后對比謠分析。序號成本項(xiàng)目成本責(zé)任金額責(zé)任部門責(zé)任人一土地獲得價款

投資部

二開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)

發(fā)展部

三主體建筑工程費(fèi)

設(shè)計(jì)部工程部采購部

四

主體安裝工程費(fèi)

五

社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)

六園林環(huán)境費(fèi)

七配套設(shè)施費(fèi)

八開發(fā)間接費(fèi)

項(xiàng)目部

開發(fā)成本

九

期間費(fèi)用

財(cái)務(wù)部、營銷部

項(xiàng)目總投資

總經(jīng)理

按工程糖實(shí)體分偵解表格房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三（3）按考核魚責(zé)任分名解分解目沸的：落實(shí)成致本責(zé)任脆考核分解依據(jù)牛：部門或束崗位成返本管理掠職責(zé)及嘴考核辦票法。分解內(nèi)容瞧：將總目標(biāo)蔑成本分應(yīng)解為每支個部門鍛或崗位哪的成本寇管理指朱標(biāo)。分解時息間：可奪提前到償策劃階屆段即可分解錘，具體數(shù)顧據(jù)在預(yù)算隨確定后調(diào)給整。分解方?jīng)龇ǎ簩φ粘杀咎O科目和崗潮位職責(zé)，張將總成本繩按《目標(biāo)成鋪本分解效及責(zé)任貞成本考筋核指引》分解到祖各部門磚，對項(xiàng)挺目費(fèi)用型的責(zé)任啄部門及藍(lán)其主要鉗職責(zé)（好包括控償制內(nèi)容控、要點(diǎn)佩、手段躬）形成《目標(biāo)成本符控制責(zé)任惡書》典型案例13目標(biāo)成本分解及責(zé)任成本考核指引表14萬科目標(biāo)成本控制責(zé)任書房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三三房地產(chǎn)目標(biāo)成本的分解——責(zé)任成本5.成本目遼標(biāo)分解支為責(zé)任窗目標(biāo)的搞過程啟動階段項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告設(shè)計(jì)階段圖紙、選材用料、設(shè)備選型投資論證階段可研報(bào)告投資估算總成本測算目標(biāo)成本（啟動版）分判計(jì)劃項(xiàng)目組建方案－初步－施工圖分項(xiàng)成本測算、概算、預(yù)算實(shí)施階段合同合同金額目標(biāo)成本（方案班）目標(biāo)成本（執(zhí)行版）動態(tài)成本按考核責(zé)任分解按合同分解按實(shí)體分解目標(biāo)成妖本（估算燃版）房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三三房地產(chǎn)目標(biāo)成本的分解——責(zé)任成本責(zé)任成本的分解是基于責(zé)任形成的主體責(zé)任成本分解后要形成明確的責(zé)任成本管理指導(dǎo)書責(zé)任成本的管理要引入考核、評估機(jī)制責(zé)任成本管理的實(shí)施與績效管理需掛鉤本節(jié)回弱顧與總月結(jié)房地產(chǎn)墻開發(fā)項(xiàng)受目全過圣程成本蘆管理房地產(chǎn)辭開發(fā)成過本全過榜程精細(xì)警化管理Cost悼con見trol程in貓real斧est安ate前proj項(xiàng)ect房地產(chǎn)成固本如何控明制？——進(jìn)行目標(biāo)成闖本管理三房地產(chǎn)目標(biāo)成本的構(gòu)成、歸集與分解一二三四房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本的有效制定房地產(chǎn)目標(biāo)成本的分解——責(zé)任成本責(zé)任成本的落實(shí)監(jiān)控反饋評估及考核五建立健全有效的全過程成本管理體系房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三1.成本目文標(biāo)實(shí)現(xiàn)灶的方法（1）控制產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)到規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)備選型與招標(biāo)合約規(guī)劃中：在規(guī)劃設(shè)計(jì)和招標(biāo)合約規(guī)劃中體現(xiàn)開發(fā)商的意圖，保證設(shè)計(jì)和施工的成果不會出現(xiàn)定位和檔次上的偏差；使目標(biāo)成本分塊、分步變?yōu)閷?shí)際成本，產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)導(dǎo)致目標(biāo)的落實(shí)，（2）采用技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的手段保證責(zé)任成本成本實(shí)現(xiàn)：要充分掌握技術(shù)與市場，每一項(xiàng)工作采用價值工程工具來分析和實(shí)施，保證經(jīng)濟(jì)適用性，最終使責(zé)任成本落到實(shí)處。（3）加強(qiáng)過程控制：過程決定結(jié)果，每一項(xiàng)成本工作的實(shí)施既要有完整的流程，更要強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目操作團(tuán)隊(duì)的成本意識與溝通，產(chǎn)品、技術(shù)的控制與成本的控制要同步實(shí)現(xiàn)。（4）實(shí)行動態(tài)監(jiān)控，預(yù)測可能變化：對開發(fā)工程中諸如設(shè)計(jì)、招標(biāo)、變更、結(jié)算等環(huán)節(jié)進(jìn)行動態(tài)監(jiān)控，利用相應(yīng)的工具（軟件與報(bào)表）及時反饋和決策。（5）進(jìn)行偏差調(diào)整與內(nèi)部平衡：對動態(tài)監(jiān)測到的成本偏差及時調(diào)整，對調(diào)整的原因、責(zé)任、內(nèi)容、幅度、產(chǎn)生的影響等要做到心中有數(shù)，調(diào)整本身就是一種落實(shí)。（6）加強(qiáng)對責(zé)任成本實(shí)施過程與結(jié)果的全面考核：要以考核促進(jìn)責(zé)任成本的落實(shí)，以獎懲落實(shí)考核結(jié)果進(jìn)而落實(shí)責(zé)任成本的實(shí)現(xiàn)。考核既要考核結(jié)果更要關(guān)注過程細(xì)節(jié)的考核。四責(zé)任成本的落實(shí)和動態(tài)成本的實(shí)時監(jiān)控2.責(zé)任成本得的具體落認(rèn)實(shí)根據(jù)《責(zé)任成本洪管理作業(yè)勇指引》編制《目標(biāo)成羨本責(zé)任指醫(yī)導(dǎo)書》，明確責(zé)級任主體、告內(nèi)容、控碑制要點(diǎn)、炕評價指標(biāo)慰、獎懲措鴿施，按照《成本管著理工作巧評價獎倒懲表》落到實(shí)處兔。典型案例15責(zé)任成本管理作業(yè)指引14萬科目標(biāo)成本控制責(zé)任書16成本管理工作評價表房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三3.責(zé)任成縣本落實(shí)笨的關(guān)鍵餃節(jié)點(diǎn)和蜓對應(yīng)措棵施四責(zé)任成本的落實(shí)和動態(tài)成本的實(shí)施監(jiān)控（1）成本形成階段——設(shè)計(jì)階段胃的成本控仗制1）方案樓優(yōu)化:最有效的稿主動控制災(zāi)方法，見《萬科成肯本優(yōu)化蟻與控制恐作業(yè)指杜引》2）限額設(shè)籍計(jì)：指標(biāo)喬的合理性邪、設(shè)計(jì)配違合、快速貢核驗(yàn)。見《萬科設(shè)計(jì)懇限額指標(biāo)》3）圖紙會鹽審與交底綱：體現(xiàn)事視先控制?！度f科施工趟圖審核與摸交底一覽永表》（2）成本確定階段——招標(biāo)、婦簽約階鉛段的成禮本控制1）承包鈔方式：寄總價包西干還是疫固定單畢價？清勞單招標(biāo)既還是費(fèi)測率招標(biāo)鹿？2）評標(biāo)紙?jiān)瓌t：般合理低逼價一垂本定音？恭還是先救招入圍篩再談判他？3）材料完設(shè)備供樓貨方式居：甲供搬？認(rèn)質(zhì)核認(rèn)價？稻乙方全抗包？4）材料設(shè)脅備樣板：齡樣板、品孫牌是否齊革全，嚴(yán)防戀貨不對板5）付款困方式：畜預(yù)付款控、進(jìn)度仆款支付勵的頻率笨與額度罩，結(jié)算累及時性6）合同病會簽中交商務(wù)條霧款把關(guān)7）在評逢標(biāo)過程積中,將招標(biāo)纖結(jié)果與逃責(zé)任目鏟標(biāo)成本掘比較分捎析,為定標(biāo)作循參考（3）成本實(shí)現(xiàn)階段——施工階頁段的成沃本控制1）建立謙成本變臟更預(yù)警日制度（臂見《萬科變更傅管理作業(yè)帝指引書》、《變更管箭理程序》）2）加強(qiáng)現(xiàn)鐘場簽證的叮管理（見《萬科簽證傘管理作業(yè)維指引》、《簽證管理朽程序》）；3）按月昏審結(jié)；4）成本公統(tǒng)計(jì)反凝饋、動隨態(tài)監(jiān)控束（信息拉平臺）撲；5）目標(biāo)的縣考核：召絞開成本月茂度會，與KPI掛鉤。房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三四責(zé)任成本的落實(shí)和動態(tài)成本的實(shí)施監(jiān)控4.動態(tài)成本插的實(shí)時跟傳蹤監(jiān)控（1）動態(tài)成酬本的概念許：是項(xiàng)目欲實(shí)施過愁程中各恨個時期伸體現(xiàn)的授現(xiàn)實(shí)成呀本結(jié)果俗。（2）動態(tài)涼成本的聽構(gòu)成（見右河圖）（3）動態(tài)蔽成本的哨控制控制要點(diǎn)輪：加強(qiáng)動態(tài)昏成本信息孩統(tǒng)計(jì)和及批時反饋控制原則暖：及時準(zhǔn)季確控制手叫段：動態(tài)成本嶺信息周報(bào)昏模板表（鏈接）動態(tài)成姑本信息宗月報(bào)模狂板表（鏈接）成本調(diào)斗度會匯款報(bào)PPT模板（鏈接地）竣工成冰本報(bào)告舅標(biāo)準(zhǔn)模貌板（鏈接六）簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整已發(fā)生成本合同性成本非合同性成本已結(jié)算成本未結(jié)算成本待發(fā)生成本動態(tài)成本簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整5.無效成本給的控制（1）無效占成本的梁概念：房地產(chǎn)豪項(xiàng)目實(shí)娘施過程贈中產(chǎn)生漆的對形窗成產(chǎn)品礎(chǔ)、提升書價值、咽促進(jìn)營址銷沒有炭作用庸，無法智獲得客編戶認(rèn)同咬和補(bǔ)償往，屬于衰費(fèi)用浪木費(fèi)的成宅本。（2）無效笛成本的螞控制要過點(diǎn)：《無效成本間管理工作紡指引》（3）常見無靠效成本分墳類（見鏈接醉里的鏈接膏）典型案例31無效成本管理工作指引房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三四責(zé)任成本的落實(shí)和動態(tài)成本的實(shí)施監(jiān)控6.責(zé)任成本障評估與績輩效考核（1）控制要腔點(diǎn)：責(zé)任婦清晰、可商追溯、動遲態(tài)循環(huán)反卻映，能分煩期累計(jì)，KPI相對固顛定（2）控制原革則：可量嚇化、標(biāo)準(zhǔn)去明確、考悔核與利益裙掛鉤（3）操作方良法：各部門追責(zé)任成禽本控制蕉評估用《萬科目標(biāo)輪成本評估脫考核模板》成本部管塵理工作水油平評估用《萬科成喝本管理蓄工作評期估表》各部門鋤成本控央制績效東考核用《萬科成敵本考核BSC工具模且板》典型案例32萬科目標(biāo)成本評價考核模板16成本管理工作評價表33萬科成本考核BSC工具模板責(zé)任成本要落實(shí)到每一項(xiàng)工作中，工作的完成導(dǎo)致成本的落實(shí)將責(zé)任成本與現(xiàn)實(shí)成本對比，進(jìn)行動態(tài)監(jiān)控，及時發(fā)現(xiàn)偏差對反饋到的動態(tài)成本偏差及時調(diào)整，時刻做到心中有數(shù)對成本控制過程進(jìn)行評估，對結(jié)果進(jìn)行考核，與績效掛鉤本節(jié)回汪顧與總牲結(jié)房地產(chǎn)械開發(fā)項(xiàng)朽目全過裂程成本原管理房地產(chǎn)開些發(fā)成本全聯(lián)過程精細(xì)使化管理Cos鎮(zhèn)tc蟻ont仆rol旱in舌re長al傭est冤ate紗pr宰o(hù)je擦ct房地產(chǎn)成泳本如何控烘制？——進(jìn)行目標(biāo)成征本管理三房地產(chǎn)目標(biāo)成本的構(gòu)成、歸集與分解一二三四房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本的有效制定房地產(chǎn)目標(biāo)成本的分解——責(zé)任成本責(zé)任成本的落實(shí)監(jiān)控反饋評估及考核五建立健全有效的全過程成本管理體系房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三五建立健全役有效的全幻玉過程成本劫管理體系①信息暢登通---毫--目標(biāo)明理晰、動攏態(tài)監(jiān)控抵、及時而顯現(xiàn)（挨反饋）②運(yùn)作擺規(guī)范----車-流程合素理、制看度健全鞏、執(zhí)行任有力（弱執(zhí)行）③成本意蹄識---逼--全員、全客過程成本剩意識（責(zé)籮任心與意鄉(xiāng)豐識）體系的慨運(yùn)行（健康卻標(biāo)準(zhǔn)）健全的目標(biāo)責(zé)任成本全過程管理體系基本內(nèi)容運(yùn)營流程管理：項(xiàng)目成本全過程動態(tài)控制三個支撐保障體系三大寶典四大工具一條主線制度措施體系（制度、程序、指引、工具）組織架構(gòu)體系（部門、崗位與職責(zé)）目標(biāo)責(zé)任成本管理體系工程變更現(xiàn)場簽證工程索賠價款支付合約控制工程結(jié)算價款調(diào)整房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三五建立健出全有效哪的全過框程成本瓦管理體辦系1.三大支撐圓保障體系（2）組織漫架構(gòu)保雹障體系艙（三大苗內(nèi)容）組織架構(gòu)閱：部門設(shè)侮置及管信轄關(guān)系，崗位軌設(shè)定及人員影編制職責(zé)劃漠分：部門職遙能與崗燙位職責(zé)權(quán)限分盈配：業(yè)務(wù)審批債權(quán)限，行政模審批權(quán)抓限典型案例34房地產(chǎn)企業(yè)組織架構(gòu)35成本部各個管理崗位職責(zé)36萬科審批權(quán)限及流程表37制度程序指引表單文件清單目錄（3）制度措施種保障體系（四大秩系列）制度：也可稱為協(xié)：條例、嚇規(guī)章程序：也可稱謊為：規(guī)色則、原覆則、規(guī)呼范、規(guī)蠅程指引：也可稱為借：方法、肝辦法、指尖引、細(xì)則表單：也可稱為鞏：表格、覺模板、工稿具（1）目標(biāo)膛成本管行理體系鋒（已講騎過）制度程序（流程）指引隨（方法赤、指導(dǎo)振書）法表單（臂工具）房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三業(yè)務(wù)模塊制度文件流程文件作業(yè)指引記錄表單成本管理目標(biāo)成本管理辦法目標(biāo)成本編制與審批流程項(xiàng)目策劃階段成本規(guī)劃指引項(xiàng)目目標(biāo)成本套表模板責(zé)任成本管理辦法責(zé)任成本分解與審批流程設(shè)計(jì)階段成本控制指引動態(tài)成本報(bào)送套表動態(tài)成本管理細(xì)則動態(tài)成本信息報(bào)送流程招標(biāo)采購階段成本控制指引責(zé)任成本分解套表成本績效考核制度合同計(jì)量與結(jié)算流程經(jīng)濟(jì)標(biāo)書及評審指引責(zé)任成本月度評估表。。。。。。。。。。。合同商務(wù)條款管理指引成本月度分析報(bào)告模板

動態(tài)成本信息歸集指引成本預(yù)警通知書造價咨詢單位管理指引目標(biāo)成本調(diào)整申報(bào)表變更簽證管理指引成本數(shù)據(jù)庫模型預(yù)、結(jié)算編制管理指引項(xiàng)目成本指標(biāo)測算表成本數(shù)據(jù)庫編制指引市場成本調(diào)研表專業(yè)端口責(zé)任成本考核指引項(xiàng)目成本-盈利動態(tài)測算表成本部工作管理與考核指引項(xiàng)目主要規(guī)劃指標(biāo)。。。。。。項(xiàng)目產(chǎn)品建筑/品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)表項(xiàng)目設(shè)計(jì)限額要求及成本控制建議表設(shè)計(jì)變更單/簽證單經(jīng)濟(jì)標(biāo)評審分析表計(jì)量支付表單

工程進(jìn)度/材料供應(yīng)計(jì)量與付款臺帳工程結(jié)算審批表項(xiàng)目總包工程清算審批表結(jié)算協(xié)議表。。。。。。成本管瓦理部分采制度流色程體系成本模茂塊：制度流程棋與管理工陡具房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三2.一條主粒線：運(yùn)營流脾程

業(yè)務(wù)流程

業(yè)務(wù)流程是指產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)流程:

市場調(diào)研流程產(chǎn)品開發(fā)流程施工管理流程銷售流程管理支持流程支持流程為其它流程提供基本的框架和底層基礎(chǔ)。沒有這些管理支持流程,核心流程不可能有效運(yùn)作。設(shè)計(jì)階段流程策劃階段流程發(fā)包階段流程施工階段流程立項(xiàng)階段流程成本管理流程人力資源管理流程財(cái)務(wù)預(yù)算流程……竣工階段流程客戶3.七個控制悶重點(diǎn)環(huán)節(jié)——三大寶羽典四大肉工具下回分解柿。。本節(jié)總結(jié)一句話:房地產(chǎn)企顛業(yè)全成本誤管理是個蛙系統(tǒng)工程班，需要各厚體系的支遙持，管理松效果體現(xiàn)牧了企業(yè)各要專業(yè)集成渠