明天第一城項(xiàng)目定位報告fin

目錄前言31商業(yè)規(guī)劃條件分析41．1交通環(huán)境分析41.1.1項(xiàng)目周邊社區(qū)交通現(xiàn)狀分析41.1.2本項(xiàng)目周邊道路交通環(huán)境及未來規(guī)劃分析41.2.3本項(xiàng)目公共交通環(huán)境分析61.2.4本項(xiàng)目地鐵交通及未來規(guī)劃分析61.2.5小結(jié)71．2人口環(huán)境分析81．2．1區(qū)域人口現(xiàn)狀分析81．2.2區(qū)域消費(fèi)特征分析81．2.3未來區(qū)域人口變化趨勢分析91．2.4小結(jié)92.物業(yè)自身分析102.1地塊總體現(xiàn)狀分析10寒2.2總體卵地塊優(yōu)劣勢旁分析吵軌12亦南項(xiàng)目SWO燥T矩陣矩街13嬌屑優(yōu)勢分析盟暫13悼錦項(xiàng)目劣勢分濁析閥惰14懸漂項(xiàng)目機(jī)會分農(nóng)析言庭15趁應(yīng)項(xiàng)目威脅分未析體要16房誘小結(jié)銜酒16舌3項(xiàng)目總體煮定位膏漁18芒3．1項(xiàng)目泥主題概念偶幅18村互整體定位領(lǐng)丈19驗(yàn)粗各地塊商業(yè)秀定位犯刻19播彈項(xiàng)目各地塊炸商業(yè)面積綜敏述鄰慰20謊3．2各區(qū)晉域地塊定位筒分析滴紋21魄相C-01（吳a）(b)柄地塊商業(yè)分黑析志壇21喪仿C-01(餡a)(b)乖地塊定位巧息24鴉方案一：免狗24智任規(guī)劃方案及允業(yè)態(tài)分布哄群24曾榮產(chǎn)品結(jié)構(gòu)建掉議：付舉25霞方案二：贏微25漲成產(chǎn)品結(jié)構(gòu)建贏議：赤欄25臂恐A、B地塊蠟分析森榜26綱陪A、B地塊槳定位創(chuàng)凳28賤列規(guī)劃方案及欣業(yè)態(tài)分布它還29詳窯產(chǎn)品結(jié)構(gòu)建牽議油雖30扣3.3價格而定位建議劇撐31寨振市場比較法治土31淋則租金反推法鉆病33祖看對本項(xiàng)目商畏業(yè)價格建議推藝34前言都市場定位是喘一個房地產(chǎn)煩項(xiàng)目運(yùn)作成園功與否的關(guān)嶄鍵。精妙的悠定位，能夠束達(dá)到四兩撥慣千斤的效果勾，不但可以逃發(fā)現(xiàn)空白，盾盡可能規(guī)避慣風(fēng)險，而且蕩能夠通過獨(dú)頃特的構(gòu)思與拴精心的策劃朝，充分體現(xiàn)碰項(xiàng)目的獨(dú)特多魅力，展現(xiàn)翼項(xiàng)目的風(fēng)采絲，為項(xiàng)目的咬成功奠定堅(jiān)擇實(shí)的基礎(chǔ)。浪通過前期詳驗(yàn)細(xì)的市場調(diào)果查以及后期銷的資料整理煮、分析等工線作，我司對衰本項(xiàng)目周邊避區(qū)域市場狀且況有了較為旗全面的了解壤，并通過初窄步分析對本檢項(xiàng)目有了較甲為充分的認(rèn)倆識。在此基休礎(chǔ)上為，我撲司將為本項(xiàng)耀目的規(guī)劃和杜發(fā)展制定相側(cè)應(yīng)的市場定挨位。隆在本項(xiàng)目之余市場定位報增告內(nèi)容中，臭我司將根據(jù)蜓市場調(diào)研報齊告和多年來嬸的營銷策劃漁經(jīng)驗(yàn)，針對辟本項(xiàng)目自身禍物業(yè)特點(diǎn)及混周邊區(qū)域環(huán)裕境，為本項(xiàng)桿目市場定位餐所涉及的商雞業(yè)規(guī)劃條件勝分析、物業(yè)鬧自身分析、嬌項(xiàng)目總體定壓位分析等方珍面進(jìn)行詳細(xì)傍、專業(yè)的闡黎述和論證。安我司堅(jiān)信，丟通過科學(xué)的練論證和不斷船的創(chuàng)新與努握力，必能切糠準(zhǔn)市場脈搏蛋，為本項(xiàng)目貿(mào)制定出準(zhǔn)確酬合理的發(fā)展晶規(guī)劃建議，盈最大限度強(qiáng)倒化項(xiàng)目的特酸有優(yōu)勢，轉(zhuǎn)鞏化、消除現(xiàn)良存劣勢，規(guī)挎避客觀威脅賽，從整體上溝提高本項(xiàng)目晌的市場競爭揭力，從而為嘴貴方針對本埋項(xiàng)目之決策勝提供指導(dǎo)依仗據(jù)。腹1占商業(yè)規(guī)劃條拉件分析套1．1交通劇環(huán)境分析數(shù)本項(xiàng)目位于裁北京市朝陽霧區(qū)與昌平區(qū)悠交界處并相畝鄰海淀區(qū)，略屬于三區(qū)交雀界的核心位暫置。本項(xiàng)目缸地塊為三角載形，項(xiàng)目北賄側(cè)的地鐵1離3號線和萌京包密鐵路、東南號側(cè)的清河形場成了本項(xiàng)目裹的天然交通附阻隔，安立碰路貫穿本案闊規(guī)劃地塊將定項(xiàng)目分為東剃西兩個地塊飼。東側(cè)地塊給只有一條沿貫清河道路連轉(zhuǎn)接安立路與借天通苑；西嶄側(cè)地塊與賀菊村、陳營等燒郊縣農(nóng)村相命交，并無主尚要交通通道害，由立軍路岡和沿清河道秋路等連接與鎮(zhèn)安立路之間酬的交通，項(xiàng)溝目南側(cè)為規(guī)武劃中的地鐵艘5號線立水宇橋北站和安溝立路、北苑溉路的交匯處健。項(xiàng)目距五墾環(huán)路直線距紫離切三公里鄉(xiāng)，周邊擁有疊多條公交線逢路，加之已真投入使用的驕地鐵13號膀線、規(guī)劃（猜已開工）中羽的地鐵5號脅線等，這些餡因素構(gòu)成了癢本案的交通萬環(huán)境基礎(chǔ)。劉挽項(xiàng)目周邊社世區(qū)交通現(xiàn)狀舟分析刺做為北京市釀最早規(guī)劃的闖兩個超大經(jīng)刺濟(jì)適用房社倘區(qū)間之一大，非由于天通苑舅等社區(qū)汗居住區(qū)入住嚷人口規(guī)模不耳斷擴(kuò)大，且宋６０％居住嬸人口就業(yè)在員市區(qū)，所以衰就形成了該臭區(qū)域交通呈萍現(xiàn)潮汐現(xiàn)象敏，節(jié)社區(qū)的居民璃基本是早上川向南進(jìn)城方慎向，晚上回伐家，這樣勢筑必會形成交滲通瓶頸問題叉。歐而且粒居住區(qū)周邊跟城市道路系蓋統(tǒng)還未形成明，斷頭路多勺，次干路和冊支路系統(tǒng)不詠暢，很難滿睬足居住區(qū)實(shí)努際出行要求蒼，辮造成暢社區(qū)培內(nèi)外部交通炎規(guī)劃和建設(shè)孫相對滯后問察題充分暴露辣。誰天通苑對本藏項(xiàng)目有著舉邀足輕重的影嘗響。由于交權(quán)通規(guī)劃存在商缺陷，整個刺天通苑通向狐市區(qū)的道路驟主要集中在姥湯立路呼（安立路）籌上，由于湯銹立路哨（安立路）息上公交線路弱眾多、且作鉗為主要通路社的湯立路還唐要承擔(dān)其北笑端昌平區(qū)至竿市區(qū)的交通湯流量，牛造成湯立路斯（安立路）制立水橋段上善下班高峰期欠間擁堵嚴(yán)重番；現(xiàn)在湯立遷路上地鐵５數(shù)號線和立湯過路市政工程呢的施工，加谷重了交通擁造堵的程度。脖絞本項(xiàng)目周邊國道路交通環(huán)賭境及未來規(guī)靈劃分析乳項(xiàng)目地塊南鑄端為安立路粗和北苑路的初交匯處，連獄同湯立路，鹿作為連接貫抵通四、五、旅六環(huán)，連接昏昌平區(qū)、天搬通苑、北苑聾、亞運(yùn)村區(qū)因域、奧運(yùn)區(qū)志域的重要通績道，以上三厚條道路將成唱為項(xiàng)目未來姓主要的交通雖通道。湯立路秩湯立路(太肌平莊北街至感大柳樹環(huán)島但段)改建工咸程是市政府隙2004年饑“坦56件實(shí)事搬”辱之一，固04年2月恐10日悔開工，南起齊昌平區(qū)太平令莊北街，途孤經(jīng)東三旗、酬平西府、馬替坊，北至大廟柳樹環(huán)島，聰全長10．籠75公里番。改造前的蹈道路路面寬具12米誕，是二級路復(fù)，整修一新膜的湯立路(勒太平莊北街牽至大柳樹環(huán)竟島段)北段銹路面兩側(cè)為乎各寬12．醉25米洲的三上三下究機(jī)動車道，法改建后的道達(dá)路為一級公掃路。湯立路廁（立水橋至廉太平莊北街迅）長3．農(nóng)15公里鑼的路段預(yù)計(jì)痕今年內(nèi)建成灶通車。規(guī)劃策該道路寬陣70米疤，橫斷面布方置為：兩側(cè)跌為各寬12煎．聾25米奉的三上三下品機(jī)動車道，款外側(cè)為寬殿6米恐的非機(jī)動車虧道。安立路獨(dú)安立路是穿散越本案地塊污的交通主通畝路，南起北能四環(huán)中路，峽北至立水橋年，全長齒九公里俘。道路南段蒸是規(guī)劃奧運(yùn)先預(yù)留地東側(cè)蠢邊界，向北鑼延伸連接湯到立路，是貫攜通四環(huán)、五裕環(huán)、六環(huán)的晶一條主干道裙。為配合0始8年北京奧羊林匹克廣場踩的總體要求哥，經(jīng)過市規(guī)餡委審批，一斥條新建的安野立路將在北睬城出現(xiàn)。規(guī)壯劃后的安立該路鈔南起北四環(huán)戒路安慧橋,傲向北經(jīng)成府拜路等地，與件北苑路匯合日后至立水橋叮，與111配國道相接，團(tuán)全長約鍵6460米折。該道路改盜建工程按城佩市主干路標(biāo)蜂準(zhǔn)設(shè)計(jì)，紅加線寬紛60米圈（作快車道為三荷上三下六車修道、寬足24米虹，兩側(cè)慢車孔道各寬滲7米裹，兩側(cè)人行變步道各寬堂5米原，綠化帶各敗寬直6米伐）醬，設(shè)計(jì)行車投速度為總60公里芳/小時。北苑路影北苑路也為嫁本案南側(cè)邊姓界的交通主孫通路，菊全長坐5.5公里奪，南起北四累環(huán)，北與安影立路匯合至析立水橋，為傷市級主干道先。道路紅線麻55米鹿，各種地下妙管線嘆30公里僑，混合車道勁16農(nóng)×蜻2，全線類97年11晉月7日俱通車。怒目前北苑路蛇實(shí)行了道路者的整體改造就，鞭已經(jīng)基本拓肆寬完畢，上遮下６車道解政決了懸而未李決的交通瓶調(diào)頸。立軍路寧立軍路為東右西貫穿本案餃西側(cè)地塊內(nèi)葡部的交通主仆通路，是一錘條寬6軍—遲8米慶全長稼800米參左右的斷頭贈路，東起安冷立路，西至濟(jì)佳運(yùn)園、清拾水園交界處危。該道路雖犬然較為破敗太，但是其與魂中灘村路和撒陳家營東路嘉等多條小路辮相連，在本橫案西側(cè)地塊沈內(nèi)比較重要占。制根據(jù)市政府蓬規(guī)劃，帆2公里銀京承快速聯(lián)探絡(luò)線也將于腹明年建成通債車。為了實(shí)圣現(xiàn)進(jìn)城的有崗車一族在城因區(qū)外圍實(shí)現(xiàn)泡公交換乘，忌北京將在五陳環(huán)外建設(shè)大國型停車場。測今年在施工布及年內(nèi)可啟茅動的工程還妹有：白廟村月路五環(huán)以內(nèi)溉路段已經(jīng)開藍(lán)工；地鐵５袋號線正在施喇工；力爭年送底或明年年浮初啟動回龍脾觀八達(dá)嶺高抹速公路立交賓橋改造以及盲輔路工程。戰(zhàn)另外，已經(jīng)壤列入建設(shè)計(jì)幅劃的南北方瘦向城市干路矮有：安立路遣（大屯路至斯立水橋，已層經(jīng)通過設(shè)計(jì)蔽審查）、白木廟村路（北辰五環(huán)路北延塑）、京包路餅改造等。東勁西方向城市距干路有：北康清路東延（能八達(dá)嶺高速喘公路至機(jī)場做北線高速公激路）、回南眼北路（京包躍高速公路至南白廟村路段塵）。同時，耍將配套實(shí)施抽相關(guān)支路建助設(shè)，據(jù)了解戀，北清路東甚延至機(jī)場北拿線高速公路鏟建成后將連亞接中關(guān)村與狠望京地區(qū)，臟這也將成為繞北部一條重?fù)u要的東西城尖市干路。雕貢以上道路交登通的規(guī)劃及變改造必將對腦本項(xiàng)目區(qū)域恭的交通帶來音一定的改善呈作用，說明卻政府已經(jīng)充荷分認(rèn)識到前眠期規(guī)劃工作宇的不足，并以開始了補(bǔ)救燙的工作，雖辱短期內(nèi)不會截對項(xiàng)目區(qū)域遠(yuǎn)內(nèi)的交通狀井況有大的改磨觀。但對于鬧區(qū)域影響、拖項(xiàng)目妨的來長遠(yuǎn)發(fā)展、柿周邊路網(wǎng)的臥不斷完善有濁極大的作用毒。達(dá)妹本項(xiàng)目公共父交通環(huán)境分間析傾由于項(xiàng)目地舞塊位于北京在市北部邊緣生區(qū)域，對外雀連通常規(guī)方架式依賴大，欄伴隨周邊項(xiàng)請目的不斷開辰發(fā)成型，必婦將使更大數(shù)序量的居住人幸口落戶此地踏，因此，為拒保證內(nèi)部居提民的正常工令作生活需要潮，三十多條累公交線路集陳聚于此區(qū)域肅，基本保持些了該社區(qū)組漂團(tuán)對外連通依的正常運(yùn)轉(zhuǎn)嫩。撞粱本項(xiàng)目地鐵幕交通及未來粥規(guī)劃分析專地鐵13號敵線媽北京地鐵1罰3號線西起壁西直門，向漂北經(jīng)知春路淘至龍澤，向術(shù)東經(jīng)回龍觀暢、霍營至立綿水橋向南直炒至東直門，絞呈食“抽門荒”鵝字型，穿越勿西城、海淀彩、昌平、東看城和朝陽5猾個區(qū)，全長院40.5乘公里尋，是連接北非京城區(qū)與北帳部新建住宅素小區(qū)與衛(wèi)星友城鎮(zhèn)的主要柏交通動脈。賤2002貍年10月全品線運(yùn)營通車彈以來，極大豆地促進(jìn)了沿否線房地贈產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)?，以一條軌目道交通線帶遍動了北京市蹄城北大片的飲土地開發(fā)利無用。陷在道路交通毫過于擁堵而流人們生活節(jié)金奏越來越快龜?shù)慕裉欤浅ㄨF13號線吵作為重要的逼交通通道奸因其運(yùn)行時嘗間、運(yùn)營班于次非常固定窯而已除經(jīng)成為區(qū)域錢內(nèi)許多人出應(yīng)行的首選。逗并且是輕未來公共交烘通的主要發(fā)棟展方向，對抖本項(xiàng)目商業(yè)蛛規(guī)劃塊、開發(fā)孟及價值提升位有重要影響垂。地鐵5號線全對本區(qū)域交箏通未來影響酸最大的應(yīng)屬患地鐵五號線待，它與北苑敏路幾乎走同敘一條線路，蜘地鐵5號線廟全長記27.6公如里淘,其中地下印線曬16.9公碼里海,高架及地管面線炊10.7公慨里梯.全線共設(shè)便車站22座謀,其中地下杏車站16座閉,高架及地待面站6座,墊總投資12陡0億元。該營工程已于缺2002年蹈12月28饅日菠開工建設(shè)，廊并計(jì)劃于2剛007年初祝通車試運(yùn)營鴨。按照規(guī)劃昌，立水橋車億站對面、安肆立路東側(cè)用蹤地內(nèi)將建設(shè)花一個集地鐵減、長途、公霞交、小汽車份、自行車于烈一體的綜合待性客運(yùn)樞紐菌。預(yù)留10晌0個小汽車朽停車泊位和轉(zhuǎn)1000個痛自行車停車嗎泊位。此外提，作為10橋號線一期工他程組成部分甜的奧運(yùn)支線學(xué)，計(jì)劃于2島007年1償2月底通車具試運(yùn)營。忙在未來１０接年內(nèi)，北京礎(chǔ)將建成由地艇鐵、城鐵和種１０條鐵路糟等三部分組計(jì)成的城市軌增道交通線網(wǎng)私，其中城區(qū)晨軌道交通網(wǎng)由將建設(shè)１５挪條地鐵和７絲條城鐵。灑越來越多的兩人認(rèn)為，隨杜著交通基礎(chǔ)膀設(shè)施的建設(shè)沸，會逐步緩露解北京市的圍交通壓力，欠也會使北京春城市空間結(jié)粘構(gòu)發(fā)生變化窗，使土地本均身的價值得軋到顯現(xiàn)，產(chǎn)瑞生出相應(yīng)的譜經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。昆輕軌地鐵開接通后，沿線捷土地也會急拳劇增值，相狡應(yīng)的房地產(chǎn)團(tuán)的利潤空間馳會加大。所阿以土地的升壩值隨著更多男的交通線路方的開通而顯吹現(xiàn)，這是一盲個不可逆轉(zhuǎn)桂的潮流。而楚針對本項(xiàng)目毀這將是提升拋物業(yè)價值的綁重要賣點(diǎn)，抄因?yàn)楸景柑幠糜趦蓚€地鐵訂站之間，良黨好的交通規(guī)器劃將對本案據(jù)的商業(yè)物業(yè)偽有重要的支產(chǎn)持有非常大雄的物業(yè)升值液潛力，對于瑞住宅、商業(yè)既物業(yè)的開發(fā)纏也是非常有慕利的。叼但也應(yīng)注意關(guān)因?yàn)榈罔F造琴成的輻射、疏噪音等問題嬌對本案可能索造成的影響衫，盡可能在皂設(shè)計(jì)階段予量以規(guī)避其所翠帶來的缺點(diǎn)灣。籍身小結(jié)談在項(xiàng)目的前牧期定位階段蒙，必須對于氏交通因素予合以充分考慮催。因此，除兩明確道路現(xiàn)扯狀條件外，灌也應(yīng)盡可能妹了解區(qū)域內(nèi)唐幾年內(nèi)可能瞇發(fā)生的規(guī)劃縣變動，以便馳合理確定本盲商業(yè)項(xiàng)目可軟能實(shí)現(xiàn)的輻雄射范圍。午本房區(qū)域內(nèi)大型辯住宅社區(qū)眾少多，各個組斗團(tuán)之間的相魯互交通關(guān)系婚對本項(xiàng)目也嗓起著重要的倒影響，堵嚴(yán)峻的交通番擁堵問題對違本項(xiàng)目商業(yè)降物業(yè)帶來一脂定的挑戰(zhàn)。輝本項(xiàng)目區(qū)域助作為核心的沈交通區(qū)間，上應(yīng)抓住其中瘋的商業(yè)機(jī)會剝，發(fā)展適合旁的商業(yè)物業(yè)舉來提升地塊誘的商業(yè)價值莖，更要合理宴的規(guī)避其中獻(xiàn)的商業(yè)風(fēng)險游，保持整體逼物業(yè)的品質(zhì)決。鞠酒1．2人口犯環(huán)境分析雀1．2．1丸區(qū)域人口況現(xiàn)狀分析鋤辦公人群數(shù)夕量較少，且太在此區(qū)域消際費(fèi)傾向較小釣。臂本區(qū)域辦公祝類物業(yè)極少浙，入住主要徒為成長期的舉中小企業(yè)，用經(jīng)濟(jì)實(shí)力相警對較弱，其籮辦公人群多鷹為年輕群體纏，而本區(qū)域薯商品種類較勸為單一、休瞇閑娛樂業(yè)態(tài)害較少，檔次未較低，其消著費(fèi)潛力較難膀釋放，在本仿項(xiàng)目周邊極蝦少進(jìn)行消費(fèi)名。修住宅人群數(shù)頂量巨大，且蹈中檔和中低必檔住宅占到勸絕對優(yōu)勢。榜本區(qū)域存在雁兩個百萬居集住大型社區(qū)暮，天通苑和王北苑家園，彈總體量達(dá)到音900萬平順米，目前天殘通苑居住人玩群已經(jīng)達(dá)到去20萬，周索邊作為居住攀密集地，人盯口密度過大刃，預(yù)計(jì)其住祖宅檔次將維追持目前中檔臣、中低檔占具絕對優(yōu)勢的愛局面。共居住人群以龍家庭為主，植多為工薪階穩(wěn)層。枕由于此區(qū)域霸的住宅平均祥價格相對亞醉北地區(qū)以及亭東部區(qū)域較戲低，所以價炸格低廉的住嶄宅吸引了大勸量的城市工執(zhí)薪階層人群剛。有眾多在帶亞運(yùn)村、東睬直門、三元析橋甚至中關(guān)天村工作的人減群選擇在此干區(qū)域購買住映宅。溉居住人群構(gòu)遲成多層次，甜富人階層數(shù)秒量可觀。從雖然天通苑欄作為經(jīng)濟(jì)適憑用房，本意武為解決中低概收入者居住陣問題，但就吧目前入住人薄口調(diào)研觀測獅，將天通苑女作為第二居術(shù)所的富人階丈層人數(shù)相當(dāng)智可觀。加之乖天通苑北部瘡昌平區(qū)域的混眾多高檔社樂區(qū)，北苑區(qū)連域內(nèi)眾多的骨中、低檔社茶區(qū)等，使區(qū)額域內(nèi)人群構(gòu)雅成多種多樣權(quán)。插1．2.2書區(qū)域消費(fèi)員特征分析勁悼消費(fèi)觀念較掉為傳統(tǒng)，積絮累特點(diǎn)顯著炎。汗本項(xiàng)目的目著標(biāo)消費(fèi)群體胃主要為天通漁苑、北苑家懇園以及黃金寄苑、佳運(yùn)園績等周邊樓盤釀的居住人群夠年齡在25失-60歲之區(qū)間不等，以傳25-40旗歲兩口之家掙或是三口之陣家為主，家偏庭收入穩(wěn)定賣，經(jīng)濟(jì)能力客一般，對于往價格敏感度訂高。因此本壇部分人群消肢費(fèi)將較為傳籌統(tǒng)，會在相為當(dāng)?shù)臅r間內(nèi)嫩減少高檔商睬品、休閑娛斬樂類的消費(fèi)屈沖動。超前宣消費(fèi)等現(xiàn)象予較少發(fā)生。茄掉大眾消費(fèi)品日需求旺盛，斥檔次要求不粱高。搞本區(qū)域消費(fèi)亭人群由于收裁入水平一般晨，且受到消榨費(fèi)觀念以及壤生活壓力等但多方面因素浩的影響，對稅于高檔奢侈知品、體現(xiàn)生遭活品質(zhì)的休振閑消費(fèi)需求曲較小，而對斜于大眾消費(fèi)真品需求旺盛谷。殖盤消費(fèi)場所較笑為固定，區(qū)蕩域性消費(fèi)特貝點(diǎn)明顯。量通過實(shí)地調(diào)救研發(fā)現(xiàn)，本戒區(qū)域大型商鋒業(yè)物業(yè)由于好客群定位較蟲為準(zhǔn)確，經(jīng)恥營狀況良好陣。多數(shù)人群戲均在離居住柴地較近的商諸業(yè)物業(yè)進(jìn)行息消費(fèi)。考即夜間消費(fèi)現(xiàn)丹象明顯，餐疏飲需求尤其敵量大。坊由于目標(biāo)消喪費(fèi)人群多為使朝九晚五的撒上班一族，亞居住和工作釀地點(diǎn)相距較拳遠(yuǎn)，來往的器交通路線較撲長，因此下烘班后多在回禍家途中或是追居住社區(qū)內(nèi)茂進(jìn)行家庭消護(hù)費(fèi)，因而對眼于中檔偏低仆接受程度較禍高，但同時彈對于品質(zhì)較皇高、具有一徹定檔次的休遭閑娛樂等業(yè)假態(tài)有一定的民市場吸納能逗力。妙督休閑娛樂外鍬流消費(fèi)現(xiàn)象歇普遍。喬本區(qū)域有相揮當(dāng)數(shù)量的收富入較高的富伙人階層，在易本區(qū)域缺乏宜與其身份相箭符的相關(guān)休賺閑、娛樂場須所的情況下加，多選擇在有三里屯、朝粱外、西單商押圈等地進(jìn)行調(diào)消費(fèi)。勸1．2.3象未來區(qū)域人勿口變化趨勢南分析殘隨著立水橋赤附近大量臨修建拆遷，道溝路拓寬以及謎地鐵交通的沒開通，未來壘將有一定數(shù)它量的住宅放欲量。且由于聽周邊配套設(shè)周施和交通的收便利，將使拍得此區(qū)域的肺住宅價格呈偵現(xiàn)良好的上皺升趨勢。這查也就意味著巷將有一定經(jīng)該濟(jì)實(shí)力的居努住人群入住俗此區(qū)域，未裁來本區(qū)域的攻消費(fèi)將朝著屬品質(zhì)化、專斃業(yè)化的較高票檔次的方向銳發(fā)展。獸1．2.4君小結(jié)采由于商業(yè)物梨業(yè)的價值最漫終是在市場司上得到消費(fèi)研者的認(rèn)可并剛實(shí)現(xiàn)，因此沉研究區(qū)域消岔費(fèi)人群的組恒成并對其進(jìn)纖行消費(fèi)特性狠的細(xì)化研究錢，可以為本京項(xiàng)目的最終吩定位提供堅(jiān)桌實(shí)的消費(fèi)支宣撐。堆綜上所述，辟本區(qū)域作為仆大型生活居齒住地，人口揮構(gòu)成較為復(fù)閱雜，其中檔損和中低檔人箱群占有絕對扛優(yōu)勢。多以宵兩口或三口矛家庭為主、歇收入穩(wěn)定的超工薪階層為殲主。但具有形一定經(jīng)濟(jì)實(shí)鼓力的富人階錯層數(shù)量可觀珠。大眾生活戲用品消費(fèi)旺努盛，休閑娛霸樂消費(fèi)外流轟普遍。預(yù)計(jì)驅(qū)隨著本區(qū)域騾人口的進(jìn)一疤步增多，年律輕、時尚消射費(fèi)意識增強(qiáng)垃，消費(fèi)傾向約將朝著品質(zhì)榨化、專業(yè)化弱的較高檔次恩的方向發(fā)展卸。整體消費(fèi)森特征將呈現(xiàn)箏多元化。世2梳.雕物業(yè)自身分貫析算2.1地塊備總體現(xiàn)狀分艙析炊本項(xiàng)目位于粱北京市朝陽兆區(qū)立水橋區(qū)戶域，緊倚昌磨平區(qū)并相鄰寇海淀區(qū)，屬里于三區(qū)交界喊的核心位置丸。受北京市骨城北筆“尸上風(fēng)上水熱”多的觀念影響蒙，本區(qū)域雖引在五環(huán)以外祖，仍屬發(fā)展伯較早的區(qū)域粥之一，目前懷周邊商業(yè)物蠅業(yè)、住宅物克業(yè)、交通配傭套等雖有所鐮不完善，但蘭已經(jīng)發(fā)展較擱為成熟。珠項(xiàng)目地塊規(guī)讀劃：羅項(xiàng)目處在項(xiàng)該目擬規(guī)劃建寫設(shè)用地面積餡約充14870良0平方米慎，建筑控制貪規(guī)模為猜40709屑0平方米收（地上建筑線面積），其搞中一般居住鍵部分面積襪48640輕平方米忘，商業(yè)金融研部分建筑面亂積便35845逃0平方米抬。善各地塊具體心規(guī)劃指標(biāo)如運(yùn)下：歡地塊慧用地性質(zhì)鹽容積率齊建筑面積屈㎡靈建筑袖高度壯建筑報密度存綠地率裂出入口糠停車位先A-01地芒塊弟（約0.8星3公頃）壁一般住宅洗1.6絨13280欲18兩30%指30%匹東側(cè)安排一絨個鍋共建部分6剝5輛/10西000諒㎡惰；一類居住撤部分10戶臟13輛；二追類居住部分眼戶均90夏㎡茄以上一輛車賓/戶谷90慶㎡揀以下0.5丸輛/戶粉A-05地勾塊透（約1.9濫3公頃）抄一般住宅瞎1.6豆30880壇18歌30%淡30%述東側(cè)安排一產(chǎn)個隱A-06地叫塊在（約2.1態(tài)7公頃）膚商業(yè)金融宣3.5綢75950隔60滅35%轎30%祝西側(cè)安排一船個碼A-11地拐塊醉（約1.1江1公頃）筍商業(yè)金融拖2.5貞27750諸30昆40%宏30%射南側(cè)安排一裝個距A-13地箏塊聚（約0.6飾9公頃）冊商業(yè)金融徑3.5確24150隨60革35%缺30%洲南側(cè)安排一秒個盼B-02地肅塊境（約4.4從5公頃）賀商業(yè)金融苗2.5妙11125諷0觸30逃40%柿30%漿東北、南側(cè)伴各一個罷B-06地桌塊斃（約1.6醬9公頃）亮商業(yè)金融戴3.5火59150砌60忍圖35%眨30%訂西南側(cè)安排領(lǐng)一個顏B-08地銹塊梳（約0.2悼8公頃）冊一般住宅耽1.6樹4480棉18詞30%瞇30%濫無處C-01（云a）地塊訓(xùn)（約0.8剝7公頃）親商業(yè)金融館3.5催30450胡45除35%厲30%棚北側(cè)、西側(cè)約各一個途C-01（腐b）地塊（網(wǎng)約0.85許公頃）封商業(yè)金融蘆3.5檔29750祝45蔬35%深30%檔西側(cè)安排一信個最項(xiàng)目周邊區(qū)各域現(xiàn)狀如下因：呼周邊住宅物腔業(yè)及人口現(xiàn)今狀：火本項(xiàng)目周邊聾擁有包括天孕通苑、北苑盯家園在內(nèi)的雜多個住宅社窄區(qū)。物天通苑殲以北昌平區(qū)某域內(nèi)沿湯立蒜路周邊一直尼是高檔住宅臉物業(yè)的聚集哄地，從早期蝴的王府花園率到橘郡再到陰近期開發(fā)的德納帕溪谷、袋威尼斯花園板等，一直保滅持著平穩(wěn)開絡(luò)發(fā)的趨勢，渡但目前受交漫通問題等客肺觀因素開發(fā)改速度有所放膛緩。立水橋稅以南五環(huán)路般以北的朝陽宵區(qū)區(qū)域受亞辯運(yùn)村區(qū)域輻頁射影響住宅通物業(yè)較為成湊熟，多以中毒高檔住宅物棚業(yè)為主。目央前本項(xiàng)目區(qū)佩域內(nèi)入住入秤口已經(jīng)超過柏三十萬，陡人口構(gòu)成較莫為復(fù)雜，輔由于周邊社竹區(qū)以定位于離收入偏低的增市民階層的醬經(jīng)濟(jì)適用房婦和低價房為剛主，受目前挽北京市區(qū)房嚴(yán)價高企不下昨的影響，該莫區(qū)域的物業(yè)臟價格仍對大節(jié)量低收入的嚼北京市民及愉外地來京人棵員有較大吸怎引力，入住搏人口仍臟然保持高速擾增長。造成增主要居住人慢口的喚“便潮汐丑”俱、居住社區(qū)陶的必“環(huán)睡城姑”持現(xiàn)象。區(qū)域訴內(nèi)顏消費(fèi)人群觀嚇念較為傳統(tǒng)壘，對陵大眾消費(fèi)品停需求旺盛，跪檔次要求不丟高。同時消轎費(fèi)場所較為無固定，有明捉顯的區(qū)域性曉消費(fèi)特點(diǎn)，桂夜間消費(fèi)現(xiàn)腦象明顯，尤痕其對餐飲、非娛樂等有很記大需求。但痰受交通、消盲費(fèi)習(xí)慣等影賭響，欠天通苑、北禍苑家園等大亭社區(qū)將會是悉本案的主要體消費(fèi)人群的童來源。喪周邊商業(yè)物繪業(yè)現(xiàn)狀：圾目前區(qū)域內(nèi)己集中商業(yè)總霧體供應(yīng)量已脫達(dá)到20萬違平方米以上結(jié)，但投入使說用的物業(yè)非產(chǎn)常少且檔次戰(zhàn)較低，主要溫以社區(qū)商業(yè)揭和臨街店鋪軌為主，百貨恨物業(yè)只有西砍單購物中心窮社區(qū)店一家洪，規(guī)模不足拴10000安平方米夢，造成目前吃整體商業(yè)市熟場還很不完舟善，狐商業(yè)氛圍較杯薄弱，市場桌還需要經(jīng)過芹一段時間培腎育期。漏除超市業(yè)態(tài)殊接近飽和外駛其它如百貨挖、專業(yè)市場概、餐飲、娛鳥樂業(yè)等還不朽成熟，具有舌一定市場發(fā)退展空間。但奪隨著北方明辰珠的開業(yè)，傾世紀(jì)聯(lián)華、確麥當(dāng)勞、中臟復(fù)電訊等知皆名商業(yè)的入角駐，包括正命在洽談中的章王府井百貨于，正在逐漸棋提升區(qū)域內(nèi)還商業(yè)物業(yè)的肚規(guī)模和檔次以，加之北苑賞家園、北辰歲綠色家園內(nèi)每均有大規(guī)模肅百貨物業(yè)的灑規(guī)劃，床在該區(qū)域已艷有諸多大體大量商業(yè)開始膝放量的客觀痛前提下，妻潛在競爭已冰經(jīng)非常激烈煩。斷但該區(qū)域住走宅內(nèi)集聚了須大量強(qiáng)有力劃的消費(fèi)群體拐，因此，本堂項(xiàng)目在后期絞商業(yè)定位時礎(chǔ)，應(yīng)考慮該豆區(qū)域的龐大畫消費(fèi)人群，橡從商業(yè)特色振上進(jìn)行錯位便經(jīng)營，以保指證后期的良影好運(yùn)營。變周邊交通及拆配套設(shè)施：炕滲項(xiàng)目距五環(huán)造路直線距離筍三公里買，安立路貫熔穿本案規(guī)劃豆地塊與湯立抬路、北苑路攔及在區(qū)域內(nèi)鹿交匯，已投暈入使用的地裁鐵13號線脖、規(guī)劃（已花開工）中的唉地鐵5號線召分別位于項(xiàng)社目南北兩側(cè)憲，加上縱橫圈分布的30蜜多條公交線暑路可謂核心漲交通樞紐地譜段。由于項(xiàng)幻目東側(cè)為清債河、西側(cè)賀端村、陳營等濟(jì)郊縣農(nóng)村相濃交，加上他鐵路的阻隔蜜，區(qū)域內(nèi)缺為乏東西向貫廢通的道路。付而天通苑和層北苑兩個居呢住區(qū)周邊城筋市道路系統(tǒng)駐還未形成，績斷頭路多，伴次干路和支辣路系統(tǒng)不暢森，牽造成打兩個居住區(qū)繼內(nèi)外部交通帖規(guī)劃和建設(shè)裙相對滯后問乖題充分暴露康。特別是霞整個天通苑恥通向市區(qū)的箱道路主要集刊中在公交線田路眾多的湯鐘立路上，其尾還要承擔(dān)其裝北端昌平區(qū)駱至市區(qū)的交仍通流量，佩；加之地鐵輕５號線和湯督立路市政工女程的施工，暑造成湯立路忽（安立路）怖立水橋段上德下班高峰期秘間擁堵嚴(yán)重令。嚴(yán)峻的交箱通問題對本配項(xiàng)目商業(yè)物菜業(yè)帶來一定秀的挑戰(zhàn)，但賊本項(xiàng)目作為暑道路交通的姐核心區(qū)域在乎短期內(nèi)是不響會改變的，俊應(yīng)抓住其中它的商業(yè)機(jī)會鞭，規(guī)避其中鄭的商業(yè)風(fēng)險沫，發(fā)展適合姻的商業(yè)物業(yè)鼠來提升地塊英的商業(yè)價值鴉，保持整體呢物業(yè)的品質(zhì)晨。移從以上現(xiàn)狀京分析可以看涌到，項(xiàng)目處榨在交通的核魔心樞紐、人改口聚集區(qū)的襖中心、商業(yè)究的發(fā)展中心犬。遷但從現(xiàn)狀來脆看，飲交通擁堵問洞題比較嚴(yán)重支，對項(xiàng)目有竊一定的負(fù)面掌影響，而許天通苑、北尋苑家園等大蕩社區(qū)三及本地塊周湊邊住宅、村曉鎮(zhèn)等目標(biāo)人局群替將會是本案笑的主要消費(fèi)抽人群的來源喊，天通苑以拔北的昌平區(qū)捐的中低住宅而區(qū)、高檔住撫宅區(qū)及北辰抽區(qū)域等將是面本案需要爭銜取的消費(fèi)客護(hù)源裕。屑同時未來天瀉通苑、北苑族家園等社區(qū)層商業(yè)的不斷花成熟加之商經(jīng)業(yè)的激烈競奸爭，必將對甚項(xiàng)目的商業(yè)賤發(fā)展有一定鄉(xiāng)影響，如家億樂福、沃爾培瑪均有預(yù)計(jì)廢進(jìn)入天通苑干區(qū)域的計(jì)劃耍。攪而從規(guī)劃指辛標(biāo)中我們可寫以看到，規(guī)訂劃的指導(dǎo)思萄想明顯偏重宇于在本區(qū)域宅內(nèi)增加商業(yè)孫及辦公類物即業(yè)。罪所以本項(xiàng)目搶地塊對于商竊業(yè)及住宅的絮開發(fā)均具有芽一定的可操匙作性，但晃開發(fā)的機(jī)會吃與風(fēng)險并存假，如何趨利淺避害，最大萌化的提高項(xiàng)愈目的商業(yè)及葉社會價值，姓我司將通過茂地塊優(yōu)劣勢濃分析及項(xiàng)目完定位給出專則業(yè)性的意見咱。襲2.2總體者地塊優(yōu)劣勢段分析究SWOT分跡析法，也被甩稱為態(tài)勢分敬析法，是運(yùn)戚用系統(tǒng)分析枯的思想，把藥影響項(xiàng)目的坦各種因素綜翅合起來加以姓分析，從中山得出需要問縫題的突破口睛以及結(jié)論。裙我司將通過死對厚項(xiàng)目客觀存購在狀況的深禁入分析涌，以此來制仰定相應(yīng)的市緩場對策，構(gòu)吩筑項(xiàng)目核心簡競爭力，提疊升項(xiàng)目競爭讓優(yōu)勢。咱眠項(xiàng)目SWO德T矩陣籮優(yōu)勢（St侮rengt修h）黑劣勢(We錘aknes注s)各項(xiàng)目位置較飛佳，螞交通便利。癢多條道路、廚交通站點(diǎn)踏及稻地鐵站等鄰注近旗項(xiàng)目周邊，票對吸引項(xiàng)目觸周邊頓消費(fèi)人流非瑞常有利。篩輻射區(qū)域人筍口數(shù)量巨大截，有巨大的語商業(yè)消費(fèi)潛戴力。休項(xiàng)目規(guī)模較籠大，利于規(guī)嬌劃布局及商開業(yè)業(yè)態(tài)霉的分布和血組織。蚊區(qū)域內(nèi)赴路網(wǎng)規(guī)劃不鈴足、鍛道路交通擁槽堵嚴(yán)重。廉區(qū)域住宅物犧業(yè)以中低檔殼社區(qū)惜為主損，虹難以吸引高銷檔商業(yè)物業(yè)夫入駐。瑞項(xiàng)目臨近鐵括路，上端有咬高壓線穿越祥，對差本項(xiàng)目搶物業(yè)有一定重影響。捉機(jī)會(Op豪portu撲nity)氣威脅(Th度reat)初地處森交通樞紐地膜段，利于建呆立自成體系奴的大型商業(yè)稠設(shè)施來輻射根周邊社區(qū)。凡區(qū)域內(nèi)缺乏滲大型、綜合廊性的娛樂、錫餐飲中心。騎區(qū)域內(nèi)缺乏降專業(yè)市場，指已有商業(yè)物士業(yè)貌在替規(guī)模、檔次具、業(yè)種等存跡在諸多問題喉。汽正值奧運(yùn)會剖籌建期間，斃商機(jī)無限，考會帶動商業(yè)女消費(fèi)的發(fā)展端。尸區(qū)域內(nèi)商業(yè)炊已經(jīng)初具規(guī)們模，虎未來刃區(qū)域內(nèi)儀商業(yè)規(guī)劃會感對本項(xiàng)目會遼有重要恨影響。同聲優(yōu)勢分析教項(xiàng)目位置較欣佳，交通便榮利。多條道籠路、交通站堅(jiān)點(diǎn)及地鐵站秘等鄰近項(xiàng)目啦周邊，對吸刮引項(xiàng)目周邊飼消費(fèi)人流非雞常有利。神項(xiàng)目位于朝經(jīng)陽區(qū)立水橋箏區(qū)域，緊倚拳昌平區(qū)并相趣鄰海淀區(qū)，欄屬于三區(qū)交但界的核心位皂置，同時安事立路、湯立趕路、北苑路搜等三條主干譜線同地鐵1灰3號線路交梨匯于區(qū)域內(nèi)超，良通過調(diào)研可向以看出，項(xiàng)冒目所在地交漁通條件便利喬，周邊公交搶系統(tǒng)比較發(fā)脊達(dá)，線路密色集且四通八耗達(dá)，連接了毀周邊的眾多墨主要區(qū)域牧，區(qū)域人流等量大，其帶動的有效干消費(fèi)人群將碎是對本項(xiàng)目什商業(yè)的胡重要菊支持。同時球未來規(guī)劃的公道路拓寬、棚調(diào)整以及規(guī)揀劃中的地鐵頃5號線也將巴是項(xiàng)目的強(qiáng)憤力支持，對餃于商業(yè)、住易宅物業(yè)開發(fā)舅非常有利。眼輻射區(qū)域人盾口數(shù)量巨大賢，有巨大的鼓商業(yè)消費(fèi)潛標(biāo)力。咸本項(xiàng)目薪作為大型生狗活居住區(qū)域忌，住宅人群綠數(shù)量巨大，儀且中檔和中獸低檔住宅占悼到絕對優(yōu)勢步，如亡北京市規(guī)劃碧較早的大型娃經(jīng)濟(jì)適用房未居住區(qū)天通宴苑，目前已訴經(jīng)入住人口肝超過饒20賀萬，加上北摩苑、北辰區(qū)序域選及朱北部昌平區(qū)盟域武的高檔及中掩底檔住宅物識業(yè)等，偏有巨大的商嶄業(yè)消費(fèi)潛力吉，同時已經(jīng)香成熟的居住段氛圍將對項(xiàng)轉(zhuǎn)目住宅及商駕業(yè)物業(yè)開發(fā)弟非常有利。某項(xiàng)目規(guī)模較涼大，利于規(guī)釣劃布局及商枕業(yè)業(yè)態(tài)的分乞布和組織。營本項(xiàng)目慎規(guī)劃一般居蜘住部分面積往48640洗平方米胳，商業(yè)金融劈部分建筑面供積崗35845哈0平方米項(xiàng)。跪體量大有利墳于充分進(jìn)行爪合理弄的建筑規(guī)劃由及商業(yè)畫規(guī)劃，滔也利于安排獲商業(yè)先業(yè)態(tài)分布勢、組織區(qū)域秒內(nèi)的丙人流吐動線等耽，為懂后期倍良好的商業(yè)蓬經(jīng)營提供有濤力的保證。未2.2.模3鴨項(xiàng)目翠劣咬勢分析匆區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)什規(guī)劃不足、型道路交通擁候堵嚴(yán)重。蔬由于摟天通苑和北憲苑兩個居住欺區(qū)周邊城市宰道路系統(tǒng)還欠未形成，斷誦頭路多，次刺干路和支路雹系統(tǒng)不暢，彈造成陷兩個居住區(qū)螞內(nèi)外部交通梅規(guī)劃和建設(shè)凍相對滯后問軌題充分暴露透，區(qū)域內(nèi)上定下班高峰期剝間擁堵嚴(yán)重絲。而命對于商業(yè)物播業(yè)而言，良律好商業(yè)氛圍室的營造、商難業(yè)氣息的形滾成將是為商鞏業(yè)物業(yè)的經(jīng)寸營奠定基礎(chǔ)喜，砌因此交通情飯況對于本案藏既是機(jī)會也燃是缺陷，由壞于路網(wǎng)不暢窗使得大量人蛛流必須從本企區(qū)域通過，護(hù)但同時影響婦了商業(yè)氛圍奏，鞭而規(guī)劃中的腥道路拓寬和庫地鐵5號線孫的貫通尚需伏時日，造成鼻目前的交通厚現(xiàn)狀短期內(nèi)殖難以改善。宜所以我司認(rèn)替為，應(yīng)對于紗地塊內(nèi)的交躺通狀況予以概重點(diǎn)考慮，獄如立水橋東逗路的改造、陜安立路的中惜心護(hù)欄等，嫩先行完善地斑塊自身的交默通通道。粥區(qū)域住宅物職業(yè)以中低檔罪社區(qū)為主，洪難以吸引高的檔商業(yè)物業(yè)校入駐。賴由于光區(qū)域內(nèi)以中揭低檔社區(qū)為猜主，如天通紫苑組團(tuán)、項(xiàng)逗目周邊的佳丈運(yùn)園、清水岸園等，因此怒導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)博的消費(fèi)人群存結(jié)構(gòu)復(fù)雜，耳雖人口數(shù)量歪大暴但整體消費(fèi)坊檔次偏低，托加之區(qū)域內(nèi)沾居住人群以芳在市內(nèi)工作雞為主，麻對中高檔商曲品的消費(fèi)也閣主要在市區(qū)巨以內(nèi)，而周鈴邊無高檔商棉業(yè)物業(yè)更加堪強(qiáng)了部分中愚、高端消費(fèi)胖者的消費(fèi)習(xí)范慣，因而對萍本區(qū)域來講倒，短期內(nèi)很吧難引進(jìn)高檔絕商業(yè)物業(yè)，襪整體商業(yè)環(huán)怖境尚需培育瓣。浙所以我司建志議本案商業(yè)羞物業(yè)盡量以項(xiàng)中檔物業(yè)為限主，充分利添用本項(xiàng)目大竭體量的特點(diǎn)鞭，進(jìn)行有效煌業(yè)態(tài)組合與莊合理規(guī)劃，升形成自身特億色，既提升沖區(qū)域商業(yè)品軌質(zhì)，又不過隸分超前導(dǎo)致遭商業(yè)風(fēng)險的匹存在。珍項(xiàng)目臨近鐵纖路，上端有柱高壓線穿越握，對本項(xiàng)目盒物業(yè)有一定辛影響。傅地塊上端有臺高壓線會對害建筑限高、傻間距有重要寒影響，雖然計(jì)政府規(guī)劃中器已經(jīng)有所考灶慮，但其對律住宅及辦公薪物業(yè)人群產(chǎn)死生的心理影緣響需深入考糾慮。加2.2.克4代項(xiàng)目機(jī)會分毀析機(jī)地處交通樞支紐地段，利好于建立自成夸體系的大型艷商業(yè)設(shè)施來葛輻射周邊社閉區(qū)。川項(xiàng)腔目所處的區(qū)遭域30余路遲公交車通達(dá)唐城區(qū)各個區(qū)排域，已投入破使用的地鐵造13號線和勻規(guī)劃中的地給鐵5號線分構(gòu)列項(xiàng)目南北羨兩抵側(cè)超，使得本項(xiàng)搞目已經(jīng)具備用了區(qū)域交通精中心的條件賺（如東直門痰），且區(qū)域洋內(nèi)缺乏商業(yè)毛、辦公等物升業(yè)，因而適懷合建成自成附體系的商業(yè)嘩中心，通過裝各種商業(yè)物法業(yè)的設(shè)置來委彌補(bǔ)區(qū)域的從不足，既符按合政府規(guī)劃至，又能產(chǎn)生購極大的商業(yè)詠價值和社會蠅效應(yīng)?？蕝^(qū)域內(nèi)缺乏需大型、綜合光性的娛樂、倉餐飲中心。肥項(xiàng)目所處的產(chǎn)區(qū)域雖人口污眾多，但并盒無成規(guī)模、落大體量的餐春飲、娛樂業(yè)府態(tài)的聚集區(qū)荷域，而本區(qū)太域濁“鴨睡城岸”肌的特色使得它很多在城區(qū)好內(nèi)工作的人站士在晚間回籌家時有餐飲兼、休閑、娛平樂的需求，軍對緩解壓力喂、放松心情惡有很大幫助林。而本案便完利的交通區(qū)釘位對設(shè)置以亭上業(yè)態(tài)也有暑極大的輔助缺作用。招區(qū)域內(nèi)缺乏代專業(yè)市場，嘴已有商業(yè)物飾業(yè)在規(guī)模、翼檔次、業(yè)種車等存在諸多殃問題。告目前區(qū)域內(nèi)央擁有建材、任家電、花卉枝等各類專業(yè)訪市場，但明先顯數(shù)量偏少漢、規(guī)模過小潔且檔次偏低望，除新建成典的家福特建拒材超市和立針?biāo)畼蚧ɑ苁嗅u場外，其它秤均為甚“烤大棚式消”筐市場，物業(yè)包環(huán)境較差，蠢因此除區(qū)域踐內(nèi)超市接近撒飽和外，其洲它專業(yè)市場蒸的發(fā)展有較續(xù)大的市場需隨求。但專業(yè)復(fù)市場也存在切著周邊消費(fèi)蝕力低、商業(yè)枕競爭過大等局諸多因素。緞?wù)祳W運(yùn)會濕籌建期間，鏈商機(jī)無限，暗會帶動商業(yè)孩消費(fèi)的發(fā)展截。茶正值奧運(yùn)會盛籌建期間，陜商機(jī)無限耕。項(xiàng)目地塊事鄰近奧運(yùn)區(qū)膊域，重點(diǎn)道戴路安立路貫暈通本案與奧騾運(yùn)村區(qū)域的皮交通，因而憤政府在基礎(chǔ)申設(shè)施的投入棒上必將對本宮區(qū)域增大投乳入，區(qū)域也答會加大調(diào)整熱改造的機(jī)會甲，因而受政池府增大投入僚、經(jīng)濟(jì)發(fā)展灣強(qiáng)勁等多方滔面因素帶動洲，本區(qū)域內(nèi)御商業(yè)消費(fèi)的龜發(fā)展牛必將有所增盞強(qiáng)。劫2.2.挪5鼠項(xiàng)目威脅分菌析哲未來區(qū)域內(nèi)鋸商業(yè)規(guī)劃會蛙對本項(xiàng)目會懲有重要巾影響。折現(xiàn)階段，區(qū)碧域內(nèi)集中商蠟業(yè)總體供應(yīng)殿量已達(dá)到2播0萬平方米坐以上，但已凡投入使用的彼只有西單購票物中心（社峽區(qū)型）等，型其余如北方炒明珠、北苑要家園會所以弄及北辰購物寬中心等均未桃營業(yè)或部分瓣?duì)I業(yè)，而以載上物業(yè)內(nèi)均搬有大規(guī)模百粘貨、超市等仁物業(yè)的規(guī)劃當(dāng)，待上述物某業(yè)投入市場慌后，百貨物享業(yè)將達(dá)到略8萬平方米救左右的規(guī)模疲，超市物業(yè)感如世紀(jì)聯(lián)華杜、西單商場楚超市、物美續(xù)、京客隆等籠總體規(guī)模將尊達(dá)到啞5萬平方米客以上，隨著董上述三家大親型商業(yè)的逐倚步投入市場石，將基本滿酷足周邊居住罷人群日常生謹(jǐn)活消費(fèi)，市柿場供應(yīng)趨近桑于飽和，潛經(jīng)在競爭非常健激烈。殘2.2.癢6戶小結(jié)泰結(jié)合以上分績析，我司認(rèn)久為本項(xiàng)目竄商業(yè)物業(yè)仁的機(jī)會與風(fēng)蔽險并存，考蛾慮實(shí)際情況縣，本項(xiàng)目的旗商業(yè)地塊建速議及分析如蟲下：希主要商業(yè)應(yīng)愁設(shè)立在設(shè)東側(cè)類C-01（倉a）、C-均01（b）亦地塊遞1）油該屈規(guī)劃脅地塊較為完口整，合計(jì)擦1.72公鼻頃舉的占地面積蔑、拜60300維平方米艱的建筑面積脆可以建立自賤成體系的商洽業(yè)建筑，對質(zhì)于商業(yè)業(yè)態(tài)抵的布置、功紐能區(qū)分等比季較合理。探2）櫻天通苑扎、北苑獵等社區(qū)彼有漠月“濕睡城傲”滴的特點(diǎn)，冒監(jiān)居住人群帖晚間有餐飲誤、娛樂等放取松壓力的需宜求。領(lǐng)3）櫻該地塊位于腔安立路西側(cè)漫，為天通苑皆等社區(qū)居住客人群下班后式的必經(jīng)之路艙，道鄰近北苑社朵區(qū)，地塊商惡業(yè)價值較高濕，并削符合商業(yè)規(guī)籮劃的人流動陡線原則則，挪但需笑注意革考慮停車場方的設(shè)置堤和車位數(shù)量尖等問題該。浪4）結(jié)合以噸上分析，我索司建議設(shè)置診1.2萬衡—將1.5萬的汗純商業(yè)體量司，賴不超過三層金的商業(yè)物業(yè)晶，懇以餐飲、娛桌樂、休閑業(yè)謹(jǐn)態(tài)為主。才西側(cè)地塊弱A-11、等A-13、店B-02、錦B-06喘商業(yè)應(yīng)以社她區(qū)商業(yè)（底旺商）為主邪地塊菠用地性質(zhì)極容積率拳建筑面積㎡延A-01地猛塊魄（約0.8毅3公頃）婆一般住宅麥1.6盤13280蜘A-05地捧塊樸（約1.9嗎3公頃）擊一般住宅鐘1.6曲30880綿A-06地振塊漢（約2.1彈7公頃）度商業(yè)金融喚3.5競75950部A-11地弓塊并（約1.1助1公頃）豬商業(yè)金融害2.5嶄27750更A-13地航塊或（約0.6孕9公頃）揭商業(yè)金融蛛3.5樹24150僑B-02地藍(lán)塊級（約4.4滑5公頃）肥商業(yè)金融愿2.5沸11125成0濁B-06地支塊熊（約1.6駐9公頃）巡商業(yè)金融林3.5君59150膠B-08地色塊迫（約0.2擠8公頃）寸一般住宅盒1.6渠4480循1）落該查規(guī)劃感地塊誠為大體量的覽住宅、商業(yè)樓金融用地，廣34689柔0汗平方米的建伯筑面積卵將成為區(qū)域孝內(nèi)大型的社窄區(qū)，必將產(chǎn)求生相關(guān)的商穴業(yè)需求。謝2）便立軍路東西附貫穿本案漿地塊內(nèi)部，北作為櫻東聽連乏安立路，西腐接侍佳運(yùn)園、清寫水園筋、陳營的激交通主通路錄，煤也是以上居悲住區(qū)的主要普出行通道，糾是本案地塊紹內(nèi)膝已有囑商業(yè)（低檔三）較成熟的緣一條路，唇由于該道路仰屬于項(xiàng)目的而規(guī)劃范圍內(nèi)幫建成后改造選的道路，且溜在方西側(cè)地塊內(nèi)軌比較重要始，我司建議計(jì)將主要配套祥于本案及相礦關(guān)地塊日?？靶枨蟮纳虡I(yè)慰業(yè)態(tài)布置于桃立軍路兩側(cè)格，因?yàn)槠湟雅薪?jīng)具有商業(yè)攤氛圍，而原踏有商業(yè)物業(yè)粗拆除后必將撓導(dǎo)致新的商沒業(yè)物業(yè)的需扒求?？?）提A頂—盯01培、A嗽—零0劉5逮及背A瑞—解0魔6粗地塊間規(guī)劃破道路因其屬爽于項(xiàng)目規(guī)劃群社區(qū)內(nèi)道路控，商業(yè)價值碼較低，不利毅于銷售及完膛善項(xiàng)目社區(qū)嶺內(nèi)品質(zhì)，因蘋而不建議在貫這兩條規(guī)劃蝶路兩側(cè)建筑腿設(shè)置商業(yè)。就4）考慮到牽立軍路廚區(qū)域規(guī)劃狀霸況，我司建山議商業(yè)以設(shè)撲置一層物業(yè)乓為主，即可旺提高商業(yè)使汪用率和價格煉、減輕對上尺端物業(yè)影響賤，又可促進(jìn)時物業(yè)的盡快鼓銷售。歸3項(xiàng)目總體敲定位嘉3．1項(xiàng)目補(bǔ)主題概念桂依據(jù)調(diào)研報辰告的相關(guān)結(jié)性論以及項(xiàng)目的自身的優(yōu)劣脂勢分析，我藍(lán)們認(rèn)為，本鴿項(xiàng)目商業(yè)定民位方向以住吳宅為主的輔耗助商業(yè)，但奴同時通過充笛分利用現(xiàn)有馳商業(yè)氛圍，蜻有效補(bǔ)充區(qū)翁域市場空白共，在此基礎(chǔ)罩上進(jìn)行升級氧多元化，實(shí)饑現(xiàn)商業(yè)品質(zhì)易、檔次、經(jīng)勿營范圍的突設(shè)破和提升?？卷?xiàng)目的主泡題概念為捷體驗(yàn)式、肆引導(dǎo)型、都簽市生活精神豪旗艦概念詮釋：體驗(yàn)式：笛隨著目前購志物環(huán)境的日志趨成熟以及催消費(fèi)理念的究逐步提升，楚除了為目標(biāo)兩消費(fèi)人群提腳供一個購物優(yōu)的場所之外煙，同時也使甚他們感受到膚休閑、舒適簽、溫馨的享鑄受感覺，消膊費(fèi)成為一種繁實(shí)現(xiàn)美好夢蔽想、體驗(yàn)各苗種不同生活兔的有效途徑謝。關(guān)注消費(fèi)漫者感受成為虜目前的主導(dǎo)憂思路。引導(dǎo)型：熱本區(qū)域目前如現(xiàn)有消費(fèi)者念消費(fèi)意識較傲為傳統(tǒng)，雖歸具有一定的菌消費(fèi)潛能但期未能激活，辱消費(fèi)目的性貌較弱。我們吩正是要提供哄相應(yīng)的商業(yè)絲平臺，通過乘引入嶄新業(yè)竊態(tài)，進(jìn)行合壤理的業(yè)態(tài)組派合，突破消祥費(fèi)瓶頸，實(shí)抗現(xiàn)引導(dǎo)消費(fèi)弄。精神旗艦：酷本區(qū)域作為跌京城北部大鴿型生活聚集躬區(qū)，居住特餡征明顯。人脊們對于精神撲方面的多層柱次需求旺盛膛。通過各種烈商業(yè)消費(fèi)場節(jié)所和文化設(shè)妻施的規(guī)劃，獄實(shí)現(xiàn)打造精釘神旗艦的意脫義，滿足廣次大消費(fèi)者的顯生活之需，富提升區(qū)域的勁生活價值和環(huán)文化價值。拔挑整體定位錫本項(xiàng)目地塊倉較為分散，佛商業(yè)價值也比各不相同。添本項(xiàng)目商業(yè)銹的總體功能鐘將以提升區(qū)情域生活品位牧為主，突出沿在購物環(huán)境璃營造的人文兼理念，配合據(jù)周邊大片的靜綠地規(guī)劃，今以滿足消費(fèi)乓人群的綜合岡感觀，注重貧物質(zhì)消費(fèi)和隊(duì)精神消費(fèi)相帝結(jié)合。因此夸將本項(xiàng)目的澤商業(yè)整體定接位為覽溫馨舒適的弟家庭歡樂園專即綜合集中守商業(yè)和社區(qū)趴商業(yè)的優(yōu)勢輸，形成有機(jī)調(diào)結(jié)合和有效悅互補(bǔ)，通過構(gòu)嶄新特色主姐題商業(yè)的體臭現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)周耀邊消費(fèi)人群壓生活所需、忘身心放松享索受的積極作儀用。達(dá)到滿棟足口福、眼稼福、提升生成活檔次的良閣好效果?？甬€各地塊商業(yè)掏定位澆我司根據(jù)項(xiàng)病目地塊的用方地規(guī)劃，結(jié)怖合周邊物業(yè)色情況，將商鞭業(yè)價值較大醫(yī)的兩大區(qū)域照進(jìn)行不同的幟商業(yè)功能定嚴(yán)位，分別為休：聚集中商業(yè)區(qū)將（C-01沫（a）（b頂）地塊踢）虛以餐飲、娛滅樂為主題、郵以體驗(yàn)生活濃為特色的鄰鳳里型休閑餐瑞飲娛樂島緊社區(qū)商業(yè)區(qū)璃（A-11購、A-13悔、B-02山、B-06異地塊）扎—東以內(nèi)向型社賀區(qū)服務(wù)為主暖、兼顧對外邪服務(wù)的善精品生活十沸字賽街廈區(qū)。定位闡述：騾鄰里型休閑您餐飲娛樂島讓C致-01（a攜）（b）地框塊嗚根據(jù)區(qū)域周乞邊的商業(yè)特抖點(diǎn)分析，本賺項(xiàng)目餐飲、斤娛樂業(yè)態(tài)存賭在較大的發(fā)燕展空間，由喇于本地塊臨譯近主干道安腳立路，且1主3號線和5刑號線立水橋虹站均距離不杰遠(yuǎn)，交通相雜對便利?？删┏浞掷帽比共繀^(qū)域交通析樞紐的優(yōu)勢秩區(qū)位，針對雕項(xiàng)目內(nèi)部和勤天通苑與北際苑社區(qū)的消填費(fèi)人群，結(jié)注合其消費(fèi)特面點(diǎn)和消費(fèi)習(xí)刷慣，將區(qū)域擋核心位置打曠造成鄰里型識大眾化的餐盟飲娛樂中心幟，利用其市甘場空白和餐鉤飲娛樂的聚券客能力，通躬過合理業(yè)態(tài)協(xié)組合，形成鉗區(qū)域內(nèi)具有鋼一定影響力慈的特色商業(yè)鞠區(qū)。巖田園都市街頁A-溫11、A-踩13、B-逗02、B-舌06地塊鍛由于本項(xiàng)目灶以居住社區(qū)稻為主，周邊找已有大量商拳業(yè)，社區(qū)商繪業(yè)主要滿足侍區(qū)域內(nèi)居民摩的日常生活榆需求，以社鏈區(qū)生活配套漸和餐飲配套掙為主。社區(qū)幼商業(yè)在本項(xiàng)名目商業(yè)規(guī)劃鴉中占到一定寺比例。換癥項(xiàng)目各地塊懂商業(yè)面積綜稈述笨地塊編號女地上建筑面度積合計(jì)退商業(yè)規(guī)模夕規(guī)劃主題止層數(shù)雄位置火用地性質(zhì)識C-01（職a）掘30450圈12000溪——蜘15000控平米權(quán)休閑餐飲娛朋樂島-教3很地塊東側(cè)渣商業(yè)金融右C-01（慣b）借29750陣3榮A-11的27750隊(duì)4000吵——新6000平集米遇社區(qū)生活服軌務(wù)街商1仙地塊西側(cè)矩住宅底商臥A-13明24150富1縫B-02臭11125頭0爬1我B-06猛59150強(qiáng)1疤合計(jì)離3．2各區(qū)飯域地塊定位皇分析魚3.常2.1勾C謙-01（a湯）(b)宮地塊商業(yè)分徑析蛇盾.1地塊自涌身分析烏從交通方面互：劉本地塊位于伴項(xiàng)目東側(cè)，慈東臨清河、形西臨安立路龜、北臨立水匪橋東路城鐵號沿線，是項(xiàng)潤目交通最為紐便捷的地塊物，立水橋東倦路由于城鐵憐的存在一方纏面形成了交決通樞紐帶來漂大量的客流尺，同時城鐵移的高架橋也挽造成了道路件的阻隔，使宿城鐵兩側(cè)無溪形中被隔成體兩個區(qū)域，壺對于區(qū)域的噴聯(lián)通造成一闊定影響，而粥且由于地塊楚緊鄰城鐵，繞會受到鐵路異噪音的干擾贏，地塊價值均會受到一定桿的影響。因毅此臨近立水氏橋東路的C川01地塊作床商業(yè)用地可咳在一定程度駛上規(guī)避城鐵大的不利因素辣，變劣勢為秋優(yōu)勢，以立避水橋東路和浪安立路里兩干面臨路增大陸商業(yè)的價值睛。褲安立路是區(qū)量域內(nèi)的主要刺交通道路，捆縱穿與本項(xiàng)榨目，對項(xiàng)目縮商業(yè)物業(yè)帶奶來較好的發(fā)委展機(jī)會。未雀來安立路勺改建工程按殖城市主干路驚標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，介紅線寬沫60米勒，從交通上祥來看，作為穴主干道的安葉立路可有效玩吸引區(qū)域內(nèi)源的消費(fèi)者到俯本地塊，因逝此臨安立路啟地塊有較好界的商業(yè)價值宮。但需注意能安立路未來肆較拓寬為造60米院，過寬的道貞路對于客流闊的吸引產(chǎn)生刺一定阻礙，降并且在本項(xiàng)袋目地塊中安駕立路西側(cè)還攪規(guī)劃有地鐵剪5號線通過號，這樣本地劑塊對項(xiàng)目西承側(cè)地塊的居胖民也會產(chǎn)生僅一定的阻隔壽作用。因此肌，在本項(xiàng)目嗎相對較好的勁商業(yè)地塊存談在一些交通肌阻隔問題會是影響商業(yè)的另輻射力和商噴業(yè)體量。削從商業(yè)價值矩方面：院由于該地塊難位于安立路陶和立水橋東扎路交叉口的只東南側(cè)，是平天通苑居民膨去往市中心抹的必經(jīng)之路民，因此此地犧塊吸引天通刷苑居民有較逢大優(yōu)勢。同遣時，該地塊屑也是項(xiàng)目地越塊中通往北蹲苑區(qū)域最便拐捷的地塊，禁這為本項(xiàng)目活商業(yè)吸引北涂苑組團(tuán)的人肯群提供有力蠅的支持。糾本地塊與北藏方明珠隔街勻相望，北方央明珠現(xiàn)已有闊世紀(jì)聯(lián)華超有市進(jìn)駐，經(jīng)荒營狀況良好貓，其地上一狗至五層目前姓正在與百貨過商戶洽談，麻未來在東方俗明珠的影響奪下，周邊將慰形成一定的嬸商業(yè)氛圍，纏因此，本地保塊商業(yè)價值閉在各地塊中城綜合比較最儲高。古從用地指標(biāo)有方面：潑地塊盲用地規(guī)模鹿用地性質(zhì)翼容積率播建筑面積（今平米）儉高度（米）觸密度翻綠地率剖出入口番C01（a濱）席0.87公印頃赤商業(yè)金融煎3.5鎖30450脆45休35%腿30%濕北側(cè)、西側(cè)槽各一個佳C01（b泳）快0.85公匹頃葬商業(yè)金融閘3.5撫29750使45儲35%催30%虜西側(cè)一個束從用地指標(biāo)怖可以看出，嶺本地塊容積些率較高，物批業(yè)主要以高洞層建筑為主季。由于商業(yè)噴物業(yè)需求層傍較低，考慮傍到地塊的容嶄積率和商業(yè)希物業(yè)結(jié)構(gòu)需斃求，建議本鴨地塊在商業(yè)濕物業(yè)規(guī)劃方俊面以底商為增主。餓綜上所述，驢通過對地塊蔑周邊的交通雄分析和地塊輸與周邊居住偵社區(qū)的聯(lián)系伐分析可以得滅出結(jié)論：本爆地塊在項(xiàng)目更所在區(qū)域中委所處位置和培交通都較為春優(yōu)越，與其萄他社區(qū)的聯(lián)臭系也最為便察利，是本項(xiàng)秀目商業(yè)價值嫩最高的地塊叛，應(yīng)作為項(xiàng)哥目主力商業(yè)您發(fā)展的地塊閉。結(jié)合用地良規(guī)劃，商業(yè)滔在本地塊的欣建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)洋以底商為主踐。殲陽.2外部整開體環(huán)境分析杯項(xiàng)目整體位客于亞奧區(qū)域阿北部沿線，同是北部居住篇社區(qū)的交通能樞紐地帶，晉周邊以天通好苑和北苑家饅園兩大居住擺社區(qū)為主，很目前這兩大鋤社區(qū)還都處含于不斷的擴(kuò)輝建之中，各延種配套設(shè)施沙還不完善。魚區(qū)域整體的票發(fā)展趨勢是既由住宅帶動激周邊區(qū)域經(jīng)霜濟(jì)的發(fā)展，配通過周邊居祥民的不斷擴(kuò)屈充進(jìn)而推動?xùn)|區(qū)域商業(yè)、構(gòu)商務(wù)等的逐物步繁榮。項(xiàng)矛目所在區(qū)域謝以安立路、嫂湯立路、北旗苑路和地鐵匯13號線為孫主要交通干蜂路。目前的南交通狀況無拌法滿足區(qū)域本內(nèi)大量人群么外出的交通加需求，交通拖擁堵的狀況浮也影響了周傘邊地塊的價敢值，隨著未框來道路交通池的改善和地牌鐵5號線的屑開通，地塊耐價值將得到植有效提升?？釁^(qū)域內(nèi)住宅申社區(qū)鴨的居住人口狐是區(qū)域商業(yè)氧的主要支持案者，北苑家行園內(nèi)居民以棚中端消費(fèi)客息群為主，其定住宅有繼續(xù)裁走高的趨勢陷，天通苑社州區(qū)主推舟經(jīng)濟(jì)適用房榴，其以低價斑、面積大備粒受推崇。兩林大社區(qū)絕大匆部分以年輕襪消費(fèi)群體為底主，其消費(fèi)非習(xí)慣對本項(xiàng)生目主力商業(yè)爛地塊有很強(qiáng)對的參考價值午。糞從調(diào)研報告暫的商業(yè)分析脆中可以看出愛，現(xiàn)階段區(qū)舌域商業(yè)僅存尖在于各居住蓬社區(qū)內(nèi)，且拉規(guī)模不大，娘還未形成規(guī)潛模。但從未屑來兩年的商糧業(yè)規(guī)劃中可檔得知，各居鎖住社區(qū)都將宿有大量的商短業(yè)放量，未辰來區(qū)域?qū)坌纬缮虡I(yè)集敞中區(qū)。由于旅各社區(qū)已針稀對內(nèi)部居民鎮(zhèn)規(guī)劃了大規(guī)爐模的商業(yè)，機(jī)而本項(xiàng)目的禍商業(yè)放量在終以項(xiàng)目內(nèi)居小住人群為目疑標(biāo)客群的同領(lǐng)時主要也輻姓射周邊的大陵型社區(qū)，在質(zhì)區(qū)域規(guī)劃商瘋業(yè)已非常充美足的情況下祝，本項(xiàng)目若塞再規(guī)劃大體纏量商業(yè)勢必弓會與其他商琴業(yè)爭奪客群漏，產(chǎn)生激烈剪的商業(yè)競爭打。集中型商旗業(yè)未來供應(yīng)檢充足、項(xiàng)目復(fù)周邊超市分腥布密集、考仁慮以上因素造，建議本項(xiàng)馬目商業(yè)體量礙不易過大，聰在業(yè)態(tài)方面釘，超市、購鞏物中心已基寺本飽和，未鮮來競爭將異貨常激烈，不營建議本項(xiàng)目洲在引進(jìn)此類部業(yè)態(tài)。鈴因此，根據(jù)罷我司前期對代區(qū)域商業(yè)市邁場的深入調(diào)疤研分析得出真結(jié)論：本項(xiàng)淡目不易規(guī)劃蚊大型商業(yè)物法業(yè)。宏釣.3地塊優(yōu)奪劣勢分析亂地塊優(yōu)勢分邀析：剛臨立水橋東包路和安立路葡兩條主干道瑞，交通便利團(tuán)，易于提升犯商業(yè)價值。鬧本地塊通往謀天通苑社區(qū)野和北苑社區(qū)晚較為便利，艙利于吸引這嫩部分消費(fèi)人剪群?；貕K周邊代泄征綠化用地機(jī)部分可做停透車用地以解皇決停車問題亞，吸引自駕況車客群，提賴高消費(fèi)檔次術(shù)。頸本地塊與北鏡方明珠隔街媽相望，可營宰造一定的商調(diào)業(yè)氛圍，對袋本項(xiàng)目商業(yè)英有一定的促今進(jìn)作用。預(yù)地塊劣勢分妖析：禾本地塊緊鄰疲立水橋城鐵煉，由其帶來騙的區(qū)域阻隔附和噪音影響耀會對地塊價繩值產(chǎn)生一定節(jié)的不利影響爽；若安立路和地?cái)噼F五號線將習(xí)本地塊與項(xiàng)粘目西側(cè)地塊越的消費(fèi)人群路形成阻隔，仁項(xiàng)目整體關(guān)衡聯(lián)性受到影砍響；庭未來安立路饑將拓寬為計(jì)60米騙，過寬的道嫂路使地塊相繡對孤立，不礙利于聚集客乞流；擊綜上所述，翠該地塊從項(xiàng)什目綜合方面籃評定來看，餐針對商業(yè)價床值在區(qū)位和嘴交通以及商雷業(yè)氛圍的營駁造方面都占茂有較大優(yōu)勢訂，但也存在尤一些明顯的鬧不足之處：碑道路和地鐵糊形成的阻隔覺是本項(xiàng)目在拜規(guī)劃商業(yè)時織需注意的關(guān)以鍵環(huán)節(jié)。慘3.瓶2.威2旅C膀-01(a醋)(b)枯地塊小定位且根據(jù)區(qū)域周隔邊的商業(yè)特待點(diǎn)分析，本訊項(xiàng)目餐飲、書娛樂業(yè)態(tài)存令在較大的發(fā)鞭展空間，可縫充分利用北銹部區(qū)域交通虛樞紐的優(yōu)勢痰區(qū)位，針對餡項(xiàng)目內(nèi)部和明天通苑與北暖苑社區(qū)的消患費(fèi)人群，結(jié)注合其消費(fèi)特崇點(diǎn)和消費(fèi)習(xí)嫂慣，將區(qū)域離核心位置打民造成鄰里型修大眾化的餐退飲娛樂中心嶼，利用其市樂場空白和餐裂飲娛樂的聚廚客能力，通塑過合理業(yè)態(tài)野組合，形成抗區(qū)域內(nèi)具有肆一定影響力蠢的特色商業(yè)撓區(qū)。方案一：匹繽紛多彩生稿活島孕浪漫田園燒頂烤樂園峰永規(guī)劃方案及級業(yè)態(tài)分布拜江產(chǎn)品結(jié)構(gòu)建融議：堵建議借助地耀塊東側(cè)綠地色景觀，將裙豎樓規(guī)劃在地阿塊東側(cè)，依烈托綠地的自堵然景觀規(guī)劃悉浪漫田園燒幅烤城，可提移升商業(yè)價值玩，群房規(guī)劃爪為地下一層君、地上二層墾。沿安立路鄉(xiāng)和立水橋路沒兩側(cè)規(guī)劃地栗上二層住宅端底商，以精姿品堅(jiān)店和休閑餐缺飲業(yè)態(tài)為主知，暴進(jìn)深可設(shè)計(jì)指為15適—就20米跟。方案二：漢以餐飲、娛層樂為主題、食以體驗(yàn)生活焦為特色的傘鄰里型休閑濱餐飲娛樂島跨已產(chǎn)品旱結(jié)構(gòu)建議：抗建議C01庸地塊的商業(yè)紫物業(yè)結(jié)構(gòu)以掘兩層為主，囑考慮到該地鄰塊商業(yè)物業(yè)夫之上為住宅差，所規(guī)劃之悶餐飲娛樂業(yè)稍態(tài)不能進(jìn)駐厘住宅底商，爺建議住宅底腹商物業(yè)以臨喊街精品店形件式縱向分割毫，地上一、治二層為商業(yè)甩，進(jìn)深可根少據(jù)業(yè)態(tài)不同怎設(shè)計(jì)為8摘—擦10米霧和15胡—象20米午等不同戶型厚。住宅地下責(zé)一層繡建議為停車魂庫。建議增獵大群房面積刷，規(guī)劃群房濁為地下一層落、地上兩層母，引進(jìn)大型掘中餐、KT糞V、健身。肚C地塊產(chǎn)品平結(jié)構(gòu)列表校物業(yè)類型薦商業(yè)規(guī)劃層輔數(shù)瓣進(jìn)深差面寬仍層高卡住宅底商奴F1踩、依F2幅15—晴20玻米湊8察米錢柱距，余4按米柴面寬恐3.9—愁4.2糊米昂裙房亦B1目、妻F1詠、耍F2滲15—霜20既米吼8面米冰柱距，擊4氧米塵面寬櫻4—疑4.5斗米滾3.師2辯.狗6A特、B地塊稅分析壓隨著本項(xiàng)目娘周邊范圍的灌不斷建設(shè)，諷此區(qū)域的商印業(yè)市場已進(jìn)批入快速發(fā)展撐階段，但目組前仍不夠成紗熟。而作為錫商業(yè)配套的表底商類物業(yè)榨，是一種較黑為獨(dú)特的經(jīng)田濟(jì)形態(tài)，它綠們有著特殊而的市場需求案空間。絕大什多數(shù)房地產(chǎn)旦項(xiàng)目均配有那商業(yè)物業(yè)，災(zāi)逐漸形成了虎具有一定規(guī)麻模的區(qū)域市細(xì)場，并逐漸略成為大型商湊圈的有利補(bǔ)址充。下面，俊我司根據(jù)本妻項(xiàng)目的特點(diǎn)叼加以分析坐。該3.2.心6亞.1項(xiàng)目狀仍況分析肥從交通方面晚：食從項(xiàng)目的整登體交通環(huán)境背來看，目前介城鐵13號深線的落成通蹤車，將本項(xiàng)倍目區(qū)域與周天邊地區(qū)有效撲的連接起來吹，便捷的交投通使本案的丑目標(biāo)消費(fèi)人終群得以沿城將鐵13號線準(zhǔn)進(jìn)一步擴(kuò)大干；而地鐵5勇號線的建設(shè)榴亦為本項(xiàng)目葬區(qū)域的商業(yè)股及住宅發(fā)展校提供了更好卻的市場空間壯；另外，為紗緩解區(qū)域道絮路交通的擁絹堵狀況，政鐵府已將安立少路已改造完黨成為市政主燙干路。屆時玻，本項(xiàng)目將丙擁有較好的蜓交通網(wǎng)路，斬為今后的人泥流、車流及踩貨流的疏導(dǎo)笑提供了較有償利的條件。填而本項(xiàng)目之清底商物業(yè)主榴要集中在A糧-11、A拖-13、B透-02和B價-06四個哄地塊之中，疑并分別置于切立軍路兩側(cè)盼。此道路與灘安立路和地碌鐵5號線相腔連接，其連闊通性較好，頂在后期經(jīng)營校階段，可以勸通過立軍路筍有效地吸引憂外部人流來顫此消費(fèi)，較辰利于此區(qū)域甲的商業(yè)發(fā)展懂。辱從商業(yè)價值污方面：尼由于本項(xiàng)目饅地處五環(huán)以哲外，朝陽區(qū)肺與昌平區(qū)的坐交匯處，位顆置相對較為舉理想。所以忍在本案之業(yè)值態(tài)選擇上，偷受北京市商擇業(yè)環(huán)境限制窗的業(yè)種較少帽，這也為本裹項(xiàng)目之定位澇提供了較好憐的前提條件換。毯本項(xiàng)目之規(guī)膚劃建設(shè)用地喪面積約文14870秤0平方米首，在域內(nèi)其鼓體量有著較稠強(qiáng)的市場影卵響力及競爭不力。通過合逗理的市場定陡位，將會使向其成為為來乳市場中較具底影響力的物蘇業(yè)。仁從用地指標(biāo)雪方面：狗規(guī)劃端指標(biāo)煩列表瞎地塊差用地性質(zhì)惠容積率吐建筑面積別㎡徒高度勝密度糟綠地率買A-11地爆塊略（約1.1述1公頃）勾商業(yè)金融砍2.5診27750乞30礦40%藏30%源A-13地僻塊莊（約0.6漿9公頃）痛商業(yè)金融薄3.5購24150啟60米35%商30%除B-02地尸塊繳（約4.4誕5公頃）凡商業(yè)金融棒2.5詠11125丸0紫30它40%拖30%竄B-06地白塊割（約1.6望9公頃）裕商業(yè)金融燥3.5語59150蟲60仙堤35%兆30%奶從上述用地舌指標(biāo)可以我潮們可以發(fā)現(xiàn)艷，其用地性禮質(zhì)均為商業(yè)喉金融，且的辮容積率普遍磁較高，高度涌在30至6艦0米。由此蠻可見，根據(jù)藝本項(xiàng)目總體孟定位，此區(qū)賠域作以公寓枯及配套公建獄設(shè)施較為合銷適。考慮到熟各業(yè)態(tài)進(jìn)駐深習(xí)慣，建議嚴(yán)此四個地塊韻下方予以底除商類物業(yè)。兔而其底商體腳量不宜過大搞，即維持在闖5000平惱方米避左右，并以木首層為宜。壤3.2.僚6歐.2外部整匪體環(huán)境分析慰從市場調(diào)研循中我們可以稠發(fā)現(xiàn)，本地坡塊的北端是挎天通苑組團(tuán)兩、西南側(cè)為婚北苑集團(tuán)，宏而區(qū)域較好東的交通系統(tǒng)望為居住于此瓣的人們提供讓了便利的出庸行條件，這縱亦說明項(xiàng)目禽區(qū)域內(nèi)的居弓住氣氛相當(dāng)飯濃厚。而較萬好位置優(yōu)勢鮮，使得本項(xiàng)善目區(qū)域內(nèi)集困中了大量的兼消費(fèi)人群，棋而他們亦可般以通過良好燥的交通組織銜，方便得到脊居住地周邊想?yún)^(qū)域進(jìn)行消檢費(fèi)。但未來壁潛在放量很屢大，市場競憐爭日漸激烈約。其主要特您點(diǎn)有：鎮(zhèn)商業(yè)市場已仇經(jīng)起步，整努體市場還不叫完善精現(xiàn)階段本項(xiàng)繁目周邊底商膝型商業(yè)普遍苦經(jīng)營品質(zhì)較括差規(guī)目前區(qū)域內(nèi)咸的功能型業(yè)豐態(tài)相對較少羅，業(yè)態(tài)種類鮮缺乏茂由于未來的究商業(yè)市場放讓量較大，區(qū)報域的競爭將邁較為激烈皺優(yōu)越的亦地理位置和蜓發(fā)展前景，抵使得本項(xiàng)目藍(lán)區(qū)域內(nèi)的租培賃市場相當(dāng)渣活躍，從分周邊區(qū)域底像商的出租狀施況來看，大華多商業(yè)都集繼中在地上一箱層，且出租清率較好；而案區(qū)域內(nèi)地上忘二層和以地鄭下室作為底匯商的較少。爐它們的經(jīng)營嫁狀況普遍較讓好，這亦說話明在本項(xiàng)目外區(qū)域內(nèi)，對霜底商類物業(yè)接有較好的需漢求量。直3.2凡.倘6默.3底商地笑塊優(yōu)劣勢分袋析娃地塊優(yōu)勢分中析：徒本項(xiàng)目地塊戒程矩形至于主立軍路兩側(cè)間，形狀較為符規(guī)整健周邊住宅小余區(qū)較多，人浩口消費(fèi)基數(shù)索較大，為本蒸項(xiàng)目之后其籮經(jīng)營提供了濃良好的消費(fèi)摸力支撐舌項(xiàng)目周邊交椅通發(fā)達(dá)，人隊(duì)流量較多幟本地塊區(qū)域足的功能型商拳業(yè)物業(yè)較少要，較利于本辦項(xiàng)目之商業(yè)構(gòu)物業(yè)的市場倒生存裳地塊劣勢分州析：貼周邊整體商參業(yè)氛圍較淡宏薄，不利于魚自身的商業(yè)廚氣氛打造圍本地塊積較守大，距離安脆立路較遠(yuǎn)，槽不利于外部魚人流的吸引導(dǎo)本區(qū)域被地佛鐵5號線和玩13號線隔勸離，不利于夜其對外聯(lián)通呀從上述分析研中我們可以慌發(fā)現(xiàn)，沈A-11、榴A-13、裳B-02和臨B-06四纏個地塊逝的位置較為刪孤立，不利陷于發(fā)展大型三商業(yè)。但是艇本項(xiàng)目區(qū)域濕較適合發(fā)展悄功能型物業(yè)及，而作為底誓商型物業(yè)，吊其較利于項(xiàng)商目后期的出嚷租出售，且績便于分割及初組合。筋3.終2疲.匙7陣A僑、B地塊貸定位石以生活消費(fèi)附為主題，以斥強(qiáng)調(diào)功能性股的員全新毀精品向生活感田園都市街掙定位詮釋：謙根據(jù)區(qū)域周蓮邊的整體環(huán)角境及商業(yè)特指點(diǎn)分析，本舉地塊做以配息套性住宅底伴商業(yè)業(yè)態(tài)存欠在較大的發(fā)廊展空間。而姓本地塊的目木標(biāo)消費(fèi)群，曲可主要依靠星自身之住宅惹物業(yè)所帶來辛的常住人口方，并結(jié)合周繡邊居民的消做費(fèi)特征，將賤其打造成全缺新的生活配柱套商業(yè)街區(qū)麻，為區(qū)域的欺居民提供齊億全而便利的手配套型商業(yè)愛產(chǎn)品。梯時尚生活街夠區(qū)遙本項(xiàng)目A-異11、A-商13、B-殊02和B-四06號地塊爹之于立軍路射兩側(cè)，由于圣目前此道路協(xié)狀況較差，粉致使日常人應(yīng)流量較小，撤加之周邊現(xiàn)摔有大型商業(yè)手物業(yè)的影響剛，發(fā)展外放核型商業(yè)得不五到有效的市品場支撐。在腥現(xiàn)有市場條躲件下，確定硬此部分底商貓物業(yè)功能主勸要以滿足居療民的生活商蜂業(yè)需求為核證心，重點(diǎn)打投造具有一定天品質(zhì)、一定泳主題的生活沿配套商業(yè)街晃區(qū)。鬧此部分物業(yè)評將以住宅底畝商為主，產(chǎn)瞎品結(jié)構(gòu)、單宜位面積均受棋到住宅物業(yè)測的較大影響鎖，但也有一姓部分結(jié)構(gòu)更掘?yàn)楹侠淼娜拐Q房物業(yè)，可隊(duì)滿足部分商癢戶的要求。貨因此，可利住用以上兩點(diǎn)大，使社區(qū)生制活配套的物深業(yè)也具有一妥定的大功能充分區(qū)和主題盈特色，利于何后期的經(jīng)營閱和銷售，并鄰最大限度的矛滿足居民各暫種日常生活錘的商業(yè)功能亡所需。嫩綜上所述，隨上述底商物幟業(yè)未來發(fā)展饑業(yè)態(tài)將包含口兩個主要組揉成部分，其窗一為基礎(chǔ)型碑商業(yè)配套，竊其二為品質(zhì)灶型商業(yè)配套壽，具體如下顧：罵基礎(chǔ)型商業(yè)史配套：堤小型便利店勿、藥店、水名站（配送中犬心）、寵物新醫(yī)院、醫(yī)療足診所、口腔塌診所、家政芒服務(wù)機(jī)構(gòu)、應(yīng)洗衣店、家活具家居、布理藝（裝飾裝減修）店、電咱器通訊店、痰沖印店等。濟(jì)品質(zhì)型商業(yè)淡配套：宰美容、美發(fā)桶（保?。┲邪櫺?、咖啡店刮、茶藝茶館卸店、圖書店伙、文具店（皇吧）、足療買保健、按摩鞠保健店、音鏡像影像（器僻材）店、兒墓童攝影、婚到紗攝影店、覆兒童玩具租仰賃中心、服侄裝店、西點(diǎn)包面包屋等。豈3.能2辭.閃8喘規(guī)劃方案及勢業(yè)態(tài)分布堵從上述分析績中我們可以極看出，本項(xiàng)陳目區(qū)域周邊怨商業(yè)競爭較苗為激烈，且傭經(jīng)營業(yè)種較蜂為齊全。敗我司建議，德本項(xiàng)目在立蔥軍路兩側(cè)作若以住宅，而檢其底商體量隨不宜過大，瘋即維持在日5000平逐方米塔左右，并以她首層為宜。象因其主要受疊眾群為項(xiàng)目良本身和周邊蛋的常住居民冊，故而本項(xiàng)秋目之底商型司商業(yè)，應(yīng)以齊強(qiáng)調(diào)其功能雪性為主，做丟以配套型商趙業(yè)業(yè)態(tài)。炕我司根據(jù)周崖邊市場實(shí)際歇情況，選取遇適合本項(xiàng)目伴區(qū)域的底商眼型商業(yè)，以纏注重其功能窗性和適配行鋼為主要原則矩，具體參考籍業(yè)態(tài)有磚圖表：社區(qū)導(dǎo)綜合商業(yè)服沾務(wù)類業(yè)態(tài)考業(yè)態(tài)詳規(guī)模（平米希）宿樓層繁列舉商戶戶餐飲催600筋—救1000項(xiàng)住宅群房二肆層載小是小、小援白羊昆藥店拾100-3菠00免住宅一層或諷二層漆金象、嘉士茶堂折花店醫(yī)10-30讀一層煤鮮花店枕攝影丑70-12睬0瞧一層或二層壁攝影