某公司無形資產(chǎn)管理知識與財務(wù)會計分析

第七章無形資產(chǎn)第一頁，共八十八頁。主要內(nèi)容一、無形資產(chǎn)二、其他長期資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)長期待攤費用三、習(xí)題第二頁，共八十八頁。學(xué)習(xí)目標(biāo)：了解：無形資產(chǎn)的定義、內(nèi)容和特征掌握：無形資產(chǎn)的確認、初始計量、攤銷、無形資產(chǎn)減值損失、出租、出售、報廢的會計處理；投資性房地產(chǎn)的會計處理。重點：無形資產(chǎn)的初始確認、攤銷、出租、出售的會計處理；投資性房地產(chǎn)。難點：自行研發(fā)的無形資產(chǎn)的初始計量；投資性房地產(chǎn)的計量。第三頁，共八十八頁。一、無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)的性質(zhì)和分類無形資產(chǎn)的確認無形資產(chǎn)的初始計量內(nèi)部研發(fā)費用的確認和計量無形資產(chǎn)的后續(xù)計量無形資產(chǎn)的處置第四頁，共八十八頁。（一）性質(zhì)和分類無形資產(chǎn)是指企業(yè)擁有或者控制的沒有實物形態(tài)的可辨認非貨幣性資產(chǎn)。不具有實物形態(tài)；可辨認性非貨幣性資產(chǎn)第五頁，共八十八頁?？杀嬲J性資產(chǎn)滿足下列條件之一的，符合無形資產(chǎn)定義中的可辨認性標(biāo)準：能夠從企業(yè)中分離或者劃分出來，并能單獨或者與相關(guān)合同、資產(chǎn)或負債一起，用于出售、轉(zhuǎn)移、授予許可、租賃或者交換。源自合同性權(quán)利或其他法定權(quán)利，無論這些權(quán)利是否可以從企業(yè)或其他權(quán)利和義務(wù)中轉(zhuǎn)移或者分離。第六頁，共八十八頁。分類按經(jīng)濟內(nèi)容分類專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、特許權(quán)等。按照來源途徑分類外來無形資產(chǎn)、自創(chuàng)無形資產(chǎn)按經(jīng)濟壽命期限分類使用壽命確定的無形資產(chǎn)、使用壽命不確定的無形資產(chǎn)第七頁，共八十八頁。（二）無形資產(chǎn)的確認符合無形資產(chǎn)的定義；產(chǎn)生的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；成本能夠可靠的計量。第八頁，共八十八頁。（三）無形資產(chǎn)的初始計量無形資產(chǎn)通常是按實際成本計量，即以取得無形資產(chǎn)并使之達到預(yù)定用途而發(fā)生的全部支出，作為無形資產(chǎn)的成本。第九頁，共八十八頁。1、外購的無形資產(chǎn)其成本包括購買價款、相關(guān)稅費以及直接歸屬于使該項資產(chǎn)達到預(yù)定用途所發(fā)生的其他支出。不包括為引入新產(chǎn)品進行宣傳發(fā)生的廣告費、管理費用及其他間接費用，也不包括在無形資產(chǎn)已經(jīng)達到預(yù)定用途以后發(fā)生的費用。超過正常信用條件延期支付的，無形資產(chǎn)的成本為購買價款的現(xiàn)值。購買價款的現(xiàn)值與應(yīng)付款之間的差額計入“未確認融資費用”，折現(xiàn)率應(yīng)為供貨企業(yè)的必要報酬率。第十頁，共八十八頁。舉例某A上市公司20×6年1月8日，從B公司購買一項商標(biāo)權(quán)，由于A公司資金周轉(zhuǎn)比較緊張，經(jīng)與B公司協(xié)議采用分期付款方式支付款項。合同規(guī)定，該項商標(biāo)權(quán)總計6000000元，每年末付款2000000元，三年付清。假定銀行同期貸款利率為10%。為了簡化核算，假定不考慮其他有關(guān)稅費。第十一頁，共八十八頁。舉例無形資產(chǎn)現(xiàn)值=2000000×（P/A，10%，3）

=4973800未確認融資費用=6000000－4973800=1026200第十二頁，共八十八頁。未確認融資費用的分攤額日期分期付款額確認的融資費用應(yīng)付本金減少額應(yīng)付本金余額①②③=期初⑤×10%④=②-③期末⑤=期初⑤-④2006.1.849738002006.12.312000000497380150262034711802007.12.312000000347118165288218182982008.12.312000000181702*1719298*0合計600000010262004973800第十三頁，共八十八頁。舉例未確認融資費用=6000000－4973800=1026200第一年應(yīng)確認的融資費用=4973800×10%=497380第二年應(yīng)確認的融資費用=(4973800-2000000+497380）×10%=347118第三年應(yīng)確認的融資費用=1026200-497380-347118=181702第十四頁，共八十八頁。（三）無形資產(chǎn)的初始計量2.企業(yè)合并中取得的無形資產(chǎn)：同一控制下：以賬面價值入賬。非同一控制下：以購買日的公允價值計量。3.投資者投入的無形資產(chǎn)合同或協(xié)議約定的價值確定，但合同或協(xié)議約定價值不公允的除外。第十五頁，共八十八頁。4、土地使用權(quán)的處理企業(yè)取得的土地使用權(quán)應(yīng)作為無形資產(chǎn)核算，一般情況下，當(dāng)土地使用權(quán)用于自行開發(fā)建造廠房等地上建筑物時，相關(guān)的土地使用權(quán)賬面價值不轉(zhuǎn)入在建工程成本。有關(guān)的土地使用權(quán)與地上建筑物分別按照其應(yīng)攤銷或應(yīng)折舊年限進行攤銷、提取折舊。但下列情況除外：第十六頁，共八十八頁。4、土地使用權(quán)的處理（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于建造對外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)計入所建造的房屋建筑物成本；（2）企業(yè)外購的房屋建筑物，實際支付的價款中包括土地以及建筑物的價值，則應(yīng)當(dāng)對支付的價款按照合理的方法在土地以及建筑物之間進行分配；如果確實無法在地上建筑物與土地使用權(quán)之間進行合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)核算。（3）企業(yè)改變土地使用權(quán)的用途，將其用于出租或增值目的時，應(yīng)將其轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)

。第十七頁，共八十八頁。（四）內(nèi)部研究開發(fā)費用的確認和計量1、研究階段和開發(fā)階段的劃分研究階段是指為獲取新的技術(shù)知識等進行的有計劃的調(diào)查支出全部費用化。開發(fā)階段是指在進行商業(yè)性生產(chǎn)或使用前，將研究成果或其他知識應(yīng)用于某項計劃或設(shè)計，以生產(chǎn)出新的或具有實質(zhì)性改進的材料、裝置、產(chǎn)品等。符合資本化條件的支出可計入無形資產(chǎn)成本。第十八頁，共八十八頁。2、開發(fā)階段支出資本化的條件完成該無形資產(chǎn)以使其能夠使用或出售在技術(shù)上具有可行性；具有完成該無形資產(chǎn)并使用或出售的意圖；無形資產(chǎn)產(chǎn)生經(jīng)濟利益的方式能夠確定；有足夠的技術(shù)、財務(wù)資源和其他資源支持，以完成該無形資產(chǎn)的開發(fā)，并有能力使用或出售該項無形資產(chǎn)；歸屬于該無形資產(chǎn)開發(fā)階段的支出能夠可靠地計量。第十九頁，共八十八頁。3、內(nèi)部開發(fā)無形資產(chǎn)的計量由可直接歸屬于該資產(chǎn)的創(chuàng)造、生產(chǎn)并使用該資產(chǎn)能夠以管理層預(yù)定的方式運作所有必要支出組成。

—可直接歸屬于該資產(chǎn)的成本包括：耗用的材料、人工成本、注冊費、在開發(fā)過程中使用的其他專利權(quán)和特許權(quán)的攤銷、符合資本化條件的借款費用等；第二十頁，共八十八頁。3、內(nèi)部開發(fā)無形資產(chǎn)的計量

—以下在無形資產(chǎn)開發(fā)過程發(fā)生的費用不構(gòu)成無形資產(chǎn)的成本：管理費用、其他銷售費用等間接費用、無形資產(chǎn)達到預(yù)定用途前發(fā)生的可辨認的無效和初始運作損失、為運行該無形資產(chǎn)發(fā)生的培訓(xùn)支出等不構(gòu)成無形資產(chǎn)的開發(fā)成本。

—如果確實無法區(qū)分研究階段的支出和開發(fā)階段的支出，應(yīng)將研發(fā)支出全部費用化。第二十一頁，共八十八頁?！把邪l(fā)支出”科目本科目核算企業(yè)進行研究與開發(fā)無形資產(chǎn)過程中發(fā)生的各項支出。分別“費用化支出”和“資本化支出”進行明細核算。研發(fā)支出研發(fā)項目發(fā)生的各項支出資本化支出轉(zhuǎn)入無形資產(chǎn)期末，費用化支出轉(zhuǎn)入管理費用正在進行的研發(fā)項目中滿足資本化條件的支出第二十二頁，共八十八頁。舉例某企業(yè)自行研究開發(fā)一項新產(chǎn)品專利技術(shù)，在研究開發(fā)過程中發(fā)生材料費40000000元、人工工資10000000元，以及其他費用30000000元，總計80000000元，其中，符合資本化條件的支出為50000000元，期末，該專利技術(shù)已經(jīng)達到預(yù)定用途。

第二十三頁，共八十八頁。（五）無形資產(chǎn)的后續(xù)計量1、無形資產(chǎn)使用壽命的確定（1）估計無形資產(chǎn)使用壽命應(yīng)考慮的因素資產(chǎn)通常的產(chǎn)品壽命周期，以及可獲得的類似資產(chǎn)使用壽命的信息技術(shù)、工藝等方面的現(xiàn)實情況及對未來發(fā)展的估計以該資產(chǎn)生產(chǎn)的產(chǎn)品或服務(wù)的市場需求情況現(xiàn)在或潛在的競爭者預(yù)期采取的行動為維持該資產(chǎn)產(chǎn)生未來經(jīng)濟利益的能力預(yù)期的維護支出及企業(yè)預(yù)計支付有關(guān)支出的能力對該資產(chǎn)的控制期限，對該資產(chǎn)使用的法律或類似限制與企業(yè)持有的其他資產(chǎn)使用壽命的關(guān)聯(lián)性。第二十四頁，共八十八頁。（2）使用壽命的確定源自合同性權(quán)利或其他法定權(quán)利取得的無形資產(chǎn)，其使用壽命不應(yīng)超過合同性權(quán)利或其他法定權(quán)利的期限。考慮有明確證據(jù)的續(xù)約可能。沒有明確的合同或法律規(guī)定的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)綜合各方面情況，來確定無形資產(chǎn)為企業(yè)帶來未來經(jīng)濟的期限。如果經(jīng)過這些努力，確實無法合理確定無形資產(chǎn)為企業(yè)帶來經(jīng)濟利益期限，再將其作為使用壽命不確定的無形資產(chǎn)。

第二十五頁，共八十八頁。（3）使用壽命的復(fù)核至少每年年度終了，進行復(fù)核。使用壽命有限的無形資產(chǎn)，年限有無變化，若有應(yīng)按會計估計變更進行處理；使用壽命不確定的無形資產(chǎn)，若有證據(jù)表明使用壽命是有限的，按會計估計變更處理。第二十六頁，共八十八頁。2、無形資產(chǎn)的攤銷無形資產(chǎn)的攤銷期自其可供使用時（即其達到能夠按管理層預(yù)定的方式運作所必須的狀態(tài)）開始至終止確認時止使用壽命不確定的無形資產(chǎn)不應(yīng)攤銷，但應(yīng)至少于每年年度終了進行減值測試使用壽命有限的無形資產(chǎn)應(yīng)攤銷金額應(yīng)當(dāng)在使用壽命內(nèi)系統(tǒng)合理攤銷。無形資產(chǎn)的應(yīng)攤銷金額為其成本扣除預(yù)計殘值后的金額。已計提減值準備的無形資產(chǎn)，還應(yīng)扣除已計提的無形資產(chǎn)減值準備累計金額。第二十七頁，共八十八頁。2、無形資產(chǎn)的攤銷攤銷方法：應(yīng)當(dāng)反映與該項無形資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益的預(yù)期實現(xiàn)方式。無法可靠確定預(yù)期實現(xiàn)方式的，應(yīng)當(dāng)采用直線法攤銷。無形資產(chǎn)的攤銷一般應(yīng)計入當(dāng)期損益，但如果某項無形資產(chǎn)是專門用于生產(chǎn)某種產(chǎn)品的，其所包含的經(jīng)濟利益是通過轉(zhuǎn)入到所生產(chǎn)的產(chǎn)品中體現(xiàn)的，無形資產(chǎn)的攤銷費用應(yīng)構(gòu)成產(chǎn)品成本的一部分。第二十八頁，共八十八頁。3、無形資產(chǎn)的殘值使用壽命有限的無形資產(chǎn)，其殘值應(yīng)當(dāng)視為零，但下列情況除外：有第三方承諾在無形資產(chǎn)使用壽命結(jié)束時購買該無形資產(chǎn)可以根據(jù)活躍市場得到預(yù)計殘值信息，并且該市場在無形資產(chǎn)使用壽命結(jié)束時很可能存在。第二十九頁，共八十八頁。3、無形資產(chǎn)的殘值復(fù)核至少在每年年末進行復(fù)核，預(yù)計殘值與原估計金額不一致的，作為會計估計變更處理；若預(yù)計殘值高于其賬面價值的，不再攤銷，直到殘值降至低于賬面價值時再恢復(fù)攤銷。第三十頁，共八十八頁。舉例某股份有限公司從外單位購得一項商標(biāo)權(quán)，支付價款3000萬元，款項已支付，該商標(biāo)權(quán)的使用壽命為10年，不考慮殘值的因素。第三十一頁，共八十八頁。（六）無形資產(chǎn)的處置1.無形資產(chǎn)的出售舉例：企業(yè)出售其所擁有的一項專利權(quán)，該專利權(quán)的成本為600萬元，已經(jīng)攤銷了150萬元，假設(shè)已經(jīng)計提了相關(guān)的減值準備5萬元，出售所得價款為400萬元。第三十二頁，共八十八頁。2、無形資產(chǎn)出租讓渡資產(chǎn)使用權(quán)（不包括土地使用權(quán)）舉例：假設(shè)甲公司將一項專利技術(shù)出租給乙企業(yè)使用，該專利技術(shù)賬面余額為100萬元，攤銷期限為10年，出租合同規(guī)定，承租方每銷售一件該專利生產(chǎn)的產(chǎn)品，必須付給承租方2元的專利技術(shù)使用費。假定承租方當(dāng)年銷售該產(chǎn)品10萬件。第三十三頁，共八十八頁。3、無形資產(chǎn)的報廢無形資產(chǎn)預(yù)期不能為企業(yè)帶來經(jīng)濟利益，不再符合無形資產(chǎn)定義的，應(yīng)當(dāng)將該無形資產(chǎn)的賬面價值予以轉(zhuǎn)銷。該無形資產(chǎn)是否已被其它新技術(shù)所替代，且不能為企業(yè)帶來經(jīng)濟利益；該無形資產(chǎn)是否不再受法律的保護，且不能給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益。第三十四頁，共八十八頁。舉例某企業(yè)的某項專利技術(shù)，其成本為500萬元，攤銷期限為10年，采用直線法攤銷，已攤銷了5年，假定該項專利權(quán)的殘值為0，計提的減值準備為100萬元，由于用其生產(chǎn)的產(chǎn)品沒有市場，應(yīng)予轉(zhuǎn)銷。綜合例題第三十五頁，共八十八頁。例：甲公司2007年-2013年無形資產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)資料如下：（1）2007年12月1日，以銀行存款300萬元購入一項無形資產(chǎn)，該無形資產(chǎn)預(yù)計使用10年。（2）2011年12月31日，預(yù)計無形資產(chǎn)的可收回金額為142萬元。該無形資產(chǎn)的預(yù)計使用壽命不變；（3）2012年12月31日，預(yù)計該無形資產(chǎn)的可收回金額為129.8萬元。無形資產(chǎn)的預(yù)計使用壽命不變；（4）2013年4月1日，將該無形資產(chǎn)對外出售，取得價款130萬元，并收存銀行。要求：請寫出上述業(yè)務(wù)的會計處理及該無形資產(chǎn)在各年末的賬面價值。第三十六頁，共八十八頁。二、投資性房地產(chǎn)一、投資性房地產(chǎn)概述二、投資性房地產(chǎn)會計處理三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更四、習(xí)題第三十七頁，共八十八頁。一、投資性房地產(chǎn)概述投資性房地產(chǎn)的概念投資性房地產(chǎn)的范圍不屬于投資性房地產(chǎn)的項目第三十八頁，共八十八頁。（一）概念投資性房地產(chǎn)是指為了賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。特征能夠單獨計量和出售；目的是為了賺取租金或資本增值；是一種經(jīng)營活動。第三十九頁，共八十八頁。（二）范圍已出租的土地使用權(quán)指通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)指企業(yè)取得的、準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。已出租的建筑物指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動完成后用于出租的建筑物。第四十頁，共八十八頁。（三）不屬于投資性房地產(chǎn)的項目自用房地產(chǎn)固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常生產(chǎn)經(jīng)營過程中銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。第四十一頁，共八十八頁。二、會計處理投資性房地產(chǎn)的確認和計量原則采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)第四十二頁，共八十八頁。（一）確認和計量原則確認條件初始計量按成本進行初始計量后續(xù)計量成本模式公允價值（在滿足特定條件時）只能采用一種計量模式。第四十三頁，共八十八頁。（二）成本模式外購或自行建造的投資性房地產(chǎn)非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)的處置第四十四頁，共八十八頁。（二）成本模式涉及會計科目投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準備第四十五頁，共八十八頁?！巴顿Y性房地產(chǎn)”科目本科目核算企業(yè)采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)的成本。企業(yè)采用公允價值計量模式計量投資性房地產(chǎn)的，也通過本科目核算。采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)的累計折舊或攤銷，可以單獨設(shè)置“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”科目，比照“累計折舊”等科目進行處理。采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)發(fā)生減值的，可以單獨設(shè)置“投資性房地產(chǎn)減值準備”科目，比照“固定資產(chǎn)減值準備”等科目進行處理。第四十六頁，共八十八頁。1、外購或自行建造的投資性房地產(chǎn)外購的土地使用權(quán)和建筑物，按照取得時的實際成本進行初始計量。成本包括購買價款、相關(guān)稅費和其他直接支出。購入的房地產(chǎn)，部分用于出租（或資本增值）、部分自用用于出租（或資本增值）的部分應(yīng)當(dāng)予以單獨確認，應(yīng)按照不同部分的公允價值占公允價值總額的比例將成本在不同部分之間進行合理分配。第四十七頁，共八十八頁。自行建造的投資性房地產(chǎn)，其成本由建造該項資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。包括土地開發(fā)費、建安成本、應(yīng)予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用不包括在建造過程中發(fā)生的非正常性損失。1、外購或自行建造的投資性房地產(chǎn)第四十八頁，共八十八頁。舉例12007年3月，甲公司計劃購入一棟寫字樓用于對外出租。3月15日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自寫字樓購買日起將這棟寫字樓出租給乙企業(yè)，為期5年。4月5日，甲企業(yè)實際購入寫字樓，支付價款共計1200萬元（假設(shè)不考慮其他因素，甲企業(yè)采用成本模式進行后續(xù)計量）。第四十九頁，共八十八頁。舉例22007年3月，甲企業(yè)從其他單位購入一塊土地的使用權(quán)，并在該塊土地上開始自行建造三棟廠房。2007年6月，甲企業(yè)預(yù)計廠房即將完工，與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給乙公司使用。租賃合同約定，該廠房于完工（達到預(yù)定可使用狀態(tài)）時開始起租。2007年7月5日，三棟廠房同時完工（達到預(yù)定可使用狀態(tài)）。該塊土地使用權(quán)的成本為600萬元；三棟廠房的造價均為1000萬元，能夠單獨出售。假設(shè)不考慮其他因素，甲企業(yè)采用成本模式進行后續(xù)計量。第五十頁，共八十八頁。2、非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)不能隨意轉(zhuǎn)換，必須有確鑿證據(jù)企業(yè)管理層應(yīng)當(dāng)就改變房地產(chǎn)用途形成正式的書面決議；房地產(chǎn)因用途改變而發(fā)生實際狀態(tài)上的改變。相互轉(zhuǎn)換包括情況：作為存貨的房地產(chǎn)改為出租；自用建筑物或土地使用權(quán)停止使用改為出租；自用土地使用權(quán)停止自用，改用于資本增值；投資性房地產(chǎn)開始自用。第五十一頁，共八十八頁。（1）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營租賃方式出租，存貨相應(yīng)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日會計處理借：投資性房地產(chǎn)存貨跌價準備貸：開發(fā)產(chǎn)品第五十二頁，共八十八頁。舉例甲企業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，2007年3月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為2007年4月15日。2007年4月15日，該寫字樓的賬面余額55000萬元。第五十三頁，共八十八頁。（2）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)將原本用于生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)改用于出租，固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)應(yīng)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日會計處理應(yīng)當(dāng)將該項建筑物或土地使用權(quán)的原價、累計折舊、累計攤銷、減值準備等，分別轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”、“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”、“投資性房地產(chǎn)減值準備”等科目。第五十四頁，共八十八頁。舉例甲企業(yè)擁有一棟辦公樓，用于本企業(yè)總部辦公。2007年3月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃協(xié)議，將這棟辦公樓整體出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為2007年4月15日，為期5年。2007年4月15日，這棟辦公樓的賬面余額為55000萬元，已提折舊300萬元。第五十五頁，共八十八頁。3、后續(xù)計量按月計提折舊（或攤銷）取得租金收入發(fā)生減值跡象的，計提減值準備價值恢復(fù)時，已計提的減值準備不得轉(zhuǎn)回。第五十六頁，共八十八頁。舉例甲企業(yè)的一棟辦公樓出租給乙企業(yè)使用，已確認為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式進行后續(xù)計量。假設(shè)該棟辦公樓成本為1800萬元，按照直線法計提折舊，使用壽命為20年，預(yù)計凈殘值為0。按照經(jīng)營租賃合同約定，乙企業(yè)每月支付甲企業(yè)租金為8萬元。當(dāng)年12月，這棟辦公樓發(fā)生減值跡象，經(jīng)減值測試，其可收回金額為1200萬元，此時辦公樓的賬面價值為1500萬元，以前未計提減值準備。第五十七頁，共八十八頁。4、后續(xù)支出（1）資本化的后續(xù)支出滿足確認條件的，計入投資性房地產(chǎn)成本。例：2007年3月，甲企業(yè)與乙企業(yè)的一項廠房經(jīng)營租賃合同即將到期，該廠房按照成本模式進行后續(xù)計量，原價為2000萬元，已計提折舊600萬元。為了提高廠房的租金收入，甲企業(yè)決定在租賃期滿后對廠房進行改擴建，并與丙企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自改擴建完工時將廠房出租給丙企業(yè)。3月15日，與乙企業(yè)的租賃合同到期，廠房隨即進入改擴建工程。12月15日，廠房改擴建工程完工，共發(fā)生支出150萬元，即日按照租賃合同租給丙企業(yè)。第五十八頁，共八十八頁。4、后續(xù)支出（2）費用化的后續(xù)支出不滿足確認條件的，計入當(dāng)期損益。例：甲企業(yè)對其某項投資性房地產(chǎn)進行日常維修，發(fā)生維修支出15000元。第五十九頁，共八十八頁。5、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日為資產(chǎn)達到自用狀態(tài)，開始將房地產(chǎn)用生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理的日期。會計處理將投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、折舊或攤銷、減值準備等，分別轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）”、“累計折舊（攤銷）”、“固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）減值準備”等科目。第六十頁，共八十八頁。舉例2007年8月1日，甲企業(yè)將出租在外的廠房收回，開始用于本企業(yè)生產(chǎn)商品。該項房地產(chǎn)采用成本模式計量，其賬面價值為2800萬元，其中，原價為5000萬元，已計提折舊2200萬元。第六十一頁，共八十八頁。6、投資性房地產(chǎn)的處置處置時的會計處理按收到的的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目；同時結(jié)轉(zhuǎn)其成本。第六十二頁，共八十八頁。舉例1甲企業(yè)將一投資性房地產(chǎn)出售給乙企業(yè)，合同價款為30000萬元，乙公司已用銀行存款付清，出售時，該棟寫字樓的成本為28000萬元，已計提折舊3000萬元。第六十三頁，共八十八頁。舉例2甲企業(yè)為滿足市場需要，擴大再生產(chǎn)，將生產(chǎn)轉(zhuǎn)眼間從市中心搬遷到郊區(qū)，2006年3月，管理層決定，將原廠區(qū)陳舊廠房拆除平整后，持有以備增值后轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)的賬面余額為3000萬元，已攤銷900萬元，剩余使用年限40年，按照直線法攤銷，凈殘值為0。2009年3月，甲企業(yè)將原廠區(qū)出售，取得轉(zhuǎn)讓收入4000萬元。假定不考慮相關(guān)稅費。第六十四頁，共八十八頁。（三）公允價值模式條件投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計?？颇吭O(shè)置設(shè)置“成本”和“公允價值變動”兩個明細科目。第六十五頁，共八十八頁。（三）公允價值模式外購或自行建造的投資性房地產(chǎn)非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)的處置第六十六頁，共八十八頁。1、外購或自行建造的投資性房地產(chǎn)按照取得成本進行初始計量；取得成本計入“投資性房地產(chǎn)——成本”。舉例：2007年3月，甲公司計劃購入一棟寫字樓用于對外出租。3月15日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自寫字樓購買日起將這棟寫字樓出租給乙企業(yè)，為期5年。4月5日，甲企業(yè)實際購入寫字樓，支付價款共計1200萬元（假設(shè)不考慮其他因素，甲企業(yè)采用公允價值模式進行后續(xù)計量）。第六十七頁，共八十八頁。2、非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)（1）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)——成本（公允價值）存貨跌價準備公允價值變動損益（公允價值小于賬面價值）貸：開發(fā)產(chǎn)品資本公積——其他資本公積（公允價值大于賬面價值處置該投資性房地產(chǎn)時借：資本公積——其他資本公積貸：其他業(yè)務(wù)收入第六十八頁，共八十八頁。舉例2007年3月10日，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司與乙公司簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)。租賃期開始日為2007年4月15日，該寫字樓的賬面余額45000萬元，公允價值為47000萬元。第六十九頁，共八十八頁。（2）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)——成本（公允價值）固定資產(chǎn)減值準備累計折舊公允價值變動損益（公允價值小于賬面價值）貸：固定資產(chǎn)資本公積——其他資本公積（公允價值大于賬面價值）第七十頁，共八十八頁。舉例2007年3月10日，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司與乙公司簽訂了租賃協(xié)議，將一棟辦公樓出租給乙企業(yè)。租賃期開始日為2007年4月15日，該辦公樓的原價為45000萬元，已計提折舊5000萬元，計提減值準備1000萬元，該日的公允價值為38000萬元。第七十一頁，共八十八頁。3、后續(xù)計量不計提折舊或攤銷；應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負債表日的公允價值計量；公允價值與賬面余額的差額，直接計入當(dāng)期損益（公允價值變動損益）。第七十二頁，共八十八頁。舉例甲企業(yè)（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）建造一寫字樓，造價9000萬元，出租給乙企業(yè)使用，租賃日為完工日，即2007年5月1日，甲公司采用公允價值模式計量。2007年12月31日，該寫字樓的公允價值為9200萬元。2008年該寫字樓的公允價值為9300萬元。第七十三頁，共八十八頁。4、后續(xù)支出資本化的后續(xù)支出計入投資性房地產(chǎn)的成本。費用化的后續(xù)支出計入其他業(yè)務(wù)成本等當(dāng)期損益。第七十四頁，共八十八頁。5、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)以轉(zhuǎn)換日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。會計處理借：固定（無形）資產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)——成本借或貸：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動借或貸：公允價值變動損益第七十五頁，共八十八頁。舉例2007年10月15日，甲企業(yè)因租賃期滿，將出租的寫字樓收回，準備作為辦公樓用于本企業(yè)的行政管理。2007年12月1日，該寫字樓正式開始自用，相應(yīng)有投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)，當(dāng)日的公允價值為5000萬元。該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價值模式計量，原賬面價值為4800萬元，其中，原價4500萬元，公允價值變動為增值300萬元。第七十六頁，共八十八頁。6、投資性房地產(chǎn)的處置處置時的會計處理取得收入借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入結(jié)轉(zhuǎn)成本借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)——成本借或貸：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動第七十七頁，共八十八頁。6、投資性房地產(chǎn)的處置將累計公允價值變動損益轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入借或貸：公允價值變動損益貸或借：其他業(yè)務(wù)收入原在轉(zhuǎn)換日計入資本公積的金額一并結(jié)轉(zhuǎn)借：資本公積——其他資本公積貸：其他業(yè)務(wù)收入第七十八頁，共八十八頁。舉例2007年3月10日，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司與乙公司簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)。租賃期開始日為2007年4月15日，該寫字樓的賬面余額45000萬元，公允價值為47000萬元。2007年12月31日，該項投資性房地產(chǎn)的公允價值為48000萬元。2008年6月租賃期滿，企業(yè)收回該項投資性房地產(chǎn)，并以55000萬元的價格出售，出售款項已收到，假設(shè)甲企業(yè)采用公允價值模式計量。第七十九頁，共八十八頁。三、后續(xù)計量模式的變更不得隨意轉(zhuǎn)換；成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更處理，并按計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額調(diào)整期初留存收益；已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式；只能采用一種計量模式。第八十頁，共八十八頁。舉例甲企業(yè)出租給乙企業(yè)的寫字樓，準備由成本計量模式改為公允價值計量模式，該寫字樓的原造價為9000萬元，已計提折舊300萬元。該寫字樓的公允價值9500萬元。假設(shè)甲企業(yè)按凈利潤的10%計提盈余公積。第八十一頁，共八十八頁。四、習(xí)題甲公司于2007年1月1日將一棟商品房對外出租并采用公允價值模式計量，租期為3年，每年12月31日收取租金100萬元，出租時，該棟商品房的成本為2000萬元，公允價值為2200萬元，2007年12月31日，該棟商品房的公允價值為2150萬元。甲公司應(yīng)確認的公允價值變動損益為（）萬元。第八十二頁，共八十八頁。習(xí)題關(guān)于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式的轉(zhuǎn)換，下列說法中正確的有（）。A.成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計估計變更B.